物業(yè)管理之案例

南京嘉瑞物業(yè)沈陽分公司客服部讓我們一起奔跑共同分享分析案例增強辨別能力方法物業(yè)管理的發(fā)展史

起源于19世紀60年代的英國，當時有一名叫奧克維亞·希爾的女士迫不得已為其名下出租的物業(yè)制定了一套規(guī)范租戶行為的管理辦法，出乎預(yù)料地收到了良好效果，不僅改善了居住環(huán)境，而且還使業(yè)主承租人的關(guān)系由原來的對立變得友善起來，首開物業(yè)管理之河。

物業(yè)管理的發(fā)展史物業(yè)管理在中國的發(fā)展：（1）1981年3月10日，中國第一家專業(yè)化物業(yè)管理企業(yè)---深圳市物業(yè)管理企業(yè)成立。（2）1990年深圳市在新開發(fā)的蓮花二村住宅小區(qū)進行了全方位的物業(yè)管理試點。1992年該小區(qū)被評為全國模范文明住宅小區(qū)。（3）1993年3月26日--30日，建設(shè)部房地產(chǎn)業(yè)司在番禺、深圳召開的一次較高層次的全國房屋管理高級研討會，第一次確立了將物業(yè)管理作為我國房屋管理走向市場經(jīng)濟的新模式與新體制。會議的結(jié)論：我國必須走專業(yè)化、社會化的物業(yè)管理之路。（4）1994年3月23日，建設(shè)部頒發(fā)第33號令：《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》。物業(yè)管理的發(fā)展史（5）1994年6月18日，我國第一部地方性物業(yè)管理法規(guī)《深圳經(jīng)濟特區(qū)住宅區(qū)物業(yè)管理條例》頒布，開創(chuàng)新興行業(yè)—物業(yè)管理。（6）2000年中國物業(yè)管理協(xié)會在北京成立。（7）2001年1月，物業(yè)管理被寫進我國國民經(jīng)濟發(fā)展綱要。（8）2003年6月8日，我國第一部物業(yè)管理法規(guī)《物業(yè)管理條例》頒布并于2003年9月1日起執(zhí)行。（9）2007年3月16日，我國第一部物業(yè)管理法《中華人民共和國物權(quán)法》頒布并于2007年10月1日執(zhí)行。物業(yè)管理簡單的說，就是人們對物業(yè)的管理活動。廣義：是泛指一切有關(guān)房地產(chǎn)開發(fā)、租賃、銷售及租售后的管理和服務(wù)。狹義：即一般只限于對該樓宇進行管理服務(wù)。物業(yè)的概念物業(yè)主要包括以下三個方面：已建成并具有使用功能的各類供居住和非居住的建筑物；與這些建筑物相配套的設(shè)備和設(shè)施；相關(guān)的場地。物業(yè)的定義：是指房屋及其附屬的設(shè)備、設(shè)施和相關(guān)場地。在市場經(jīng)濟體制下，從物業(yè)管理的發(fā)展趨勢來看，物業(yè)管理的范圍將是越來越寬，因此，應(yīng)從廣義上來做出：物業(yè)管理，是指物業(yè)管理企業(yè)依照合同約定，對物業(yè)及其環(huán)境、公共秩序等進行專業(yè)化的維修、養(yǎng)護、管理，并提供相關(guān)的服務(wù)。物業(yè)管理物業(yè)管理活動中的管理關(guān)系是國家及其建設(shè)行政主管部門和房地產(chǎn)行政主管部門同物業(yè)管理企業(yè)、業(yè)主及有關(guān)單位之間發(fā)生的相應(yīng)的管理與被管理的關(guān)系。是指因物業(yè)管理活動而產(chǎn)生的國家、企事業(yè)單位、社會團體、公民之間的民事權(quán)利、義務(wù)關(guān)系。物業(yè)管理活動中的民事關(guān)系包括：在物業(yè)管理中產(chǎn)生的，合同關(guān)系、委托關(guān)系；在物業(yè)管理活動發(fā)生的有關(guān)自然人的損害賠償關(guān)系；物業(yè)交易中的買賣、租賃、權(quán)屬關(guān)系等。物業(yè)管理法律關(guān)系的主體享有權(quán)利和承擔義務(wù)的人。1.自然人個人主體，有兩類：中華人民共和國公民，外國人與無國籍人2.集體主體3.國家法律規(guī)范的概念是由國家制定或認可，反映掌握國家政權(quán)的階級的意志，具有普遍的約束力，以國家強制力保證實施的行為規(guī)則。法律規(guī)范與法律條文、整體性的法、規(guī)范性法律文件的關(guān)系法律規(guī)范整體的法個體/整體規(guī)范性法律文件基本內(nèi)容還包括別的內(nèi)容法律條文內(nèi)容/形式法律規(guī)范的邏輯結(jié)構(gòu)適用條件：在什么條件下才發(fā)生效力行為標準：指明行為的方式和尺度，允許做什么、要求做什么、禁止做什么法律后果：肯定后果、否定后果案例怎樣落實現(xiàn)實找出案例中人物、時間、地點、事由、處理辦法；案例中可在現(xiàn)實中實行的方法；推翻案例，反其道而行分析；案例中漏點和不成立條例剖析‘；怎樣規(guī)避案例中事件發(fā)生和處理辦法物業(yè)和業(yè)主會產(chǎn)生哪些糾結(jié)物業(yè)費鄰里維修事由違規(guī)裝修公區(qū)占有房屋設(shè)施、公區(qū)設(shè)備維修噪音綠化服務(wù)安全業(yè)主自身利益評析物業(yè)管理中一個很重要的法律關(guān)系是：業(yè)主和物業(yè)管理公司之間是聘用與被聘用、委托與被委托、服務(wù)與接受服務(wù)的關(guān)系，雙方是平等的民事主體，法律上沒有誰管理誰的問題。從理論上說:物業(yè)管理所包含的法律關(guān)系的實體內(nèi)容既有服務(wù)內(nèi)容，又有管理內(nèi)容，管理和服務(wù)融合在一起，不能分開。從實際情況看:物業(yè)管理工作既有打掃衛(wèi)生、房屋與設(shè)備維修、綠化清潔等服務(wù)工作，也有住宅小區(qū)內(nèi)的道路車輛管理、治安管理、制止違章行為等具有管理性質(zhì)的工作。因此，既不能將物業(yè)管理單純地理解為管理，也不能將它單純地理解為服務(wù)。物業(yè)管理到底是管理還是服務(wù)

？某舊小區(qū)進行物業(yè)管理后，不少居民對物業(yè)管理公司的一些工作很不理解，比如，物業(yè)管理公司人員不讓業(yè)主把車停放在樓下門口，把小區(qū)原來的四個出口封閉了兩個，不讓居民把被子拿到小區(qū)內(nèi)的空地上隨地晾曬等等，而且對居民的態(tài)度也不盡人意。對這些居民非常疑惑，不是說物業(yè)管理公司是我們聘請來為我們服務(wù)的嗎？可物業(yè)管理公司為何又處處管著我們業(yè)主？物業(yè)管理到底是管理還是服務(wù)？案例王大爺住了幾十年的房子要拆遷了，他拿著政府給的拆遷補償款和多年的積蓄買了一套商品房，辦理入住手續(xù)后，裝修期間違規(guī)，裝修完畢后，沒想到卻被物業(yè)管理企業(yè)以違章裝修為由罰了500元。王大爺?shù)淖优粴庵聦⑽飿I(yè)管理公司告上法庭。

評析在實踐中，由于我們現(xiàn)在的物業(yè)管理行業(yè)這個領(lǐng)域的競爭越來越激烈。那么作為物業(yè)管理公司的人員，我們應(yīng)該把服務(wù)意識提高到第一位。雖然，我們說物業(yè)管理既有管理也有服務(wù)，那么我們應(yīng)該認識到作為物業(yè)管理公司，要想讓自己的企業(yè)得到更好的發(fā)展。那就應(yīng)該通過作好我們的一些工作來最大限度最好地我們的業(yè)主提供優(yōu)良的服務(wù)?，F(xiàn)在有些公司也提升到了這樣的高度。也就是說，業(yè)主就是上帝。我們的物業(yè)管理屬于第三產(chǎn)業(yè)，所以它的服務(wù)方面的內(nèi)容應(yīng)該是更加重要的。請問？1、物業(yè)管理企業(yè)有罰款權(quán)嗎？為什么？2、物業(yè)管理企業(yè)該不該收取裝修押金，為什么？3、物業(yè)管理企業(yè)有些什么權(quán)利？4、如何預(yù)防和解決物業(yè)管理企業(yè)沒有罰款權(quán)

因為罰款是一種行政處罰行為，而行政處罰應(yīng)由具有行政處罰權(quán)的行政機關(guān)在法定的職權(quán)范圍內(nèi)實施，而物業(yè)管理企業(yè)只是一個企業(yè)法人或非法人組織，不是行政機關(guān)，無權(quán)實施包括罰款權(quán)在內(nèi)的任何行政處罰行為。物業(yè)管理企業(yè)的權(quán)利如下：（1）根據(jù)有關(guān)法規(guī)結(jié)合實際情況制定物業(yè)管理辦法；（2）依照物業(yè)管理合同和管理辦法對物業(yè)實施管理；（3）依照物業(yè)管理合同和有關(guān)規(guī)定收取物業(yè)管理費；（4）有權(quán)制止違章行為；（5）有權(quán)要求業(yè)主委員會協(xié)助管理；（6）有權(quán)選聘專業(yè)公司；（7）可以實行多種經(jīng)營，以其收益補充小區(qū)管理經(jīng)費。

預(yù)防和解決此類事情發(fā)生的辦法：第一，物業(yè)管理公司要擺正自己的心態(tài)和位置，要把自己當作提供服務(wù)者而不是管理者，理順關(guān)系，提高服務(wù)質(zhì)量；第二，一些裝修人員違反了合理的裝修規(guī)定和有關(guān)協(xié)議，物業(yè)管理公司可以制止，如果損壞了房屋結(jié)構(gòu)或其他設(shè)備設(shè)施，物業(yè)管理公司可以要求他們支付違約金或賠償金或通過法律途徑向當事人進行索賠。請問？1、購置財產(chǎn)是否都可以安置在自己的物業(yè)內(nèi)，為什么？2、作為物業(yè)管理公司經(jīng)常會碰到業(yè)主的違章行為，你認為應(yīng)該如何制止業(yè)主的違章行為？

案例業(yè)主顧某購買了一只巨型浴缸，準備安裝在其居住的第29層的室內(nèi)，遭到了周圍業(yè)主的強烈反對。物業(yè)管理公司向有關(guān)專家進行了咨詢，以房屋樓板無法承受浴缸使用時的重量為由，制止顧某吊裝巨型浴缸。但顧某認為自己購置的私有財產(chǎn)可以安置在自己的室內(nèi)。評析1、并非所有業(yè)主購置的財產(chǎn)都可以安置在自己的室內(nèi)。

業(yè)主、使用人應(yīng)當遵守法律、法規(guī)的有關(guān)規(guī)定，按照有利于物業(yè)使用、安全以及公平、合理的原則，正確處理供水、排水、通行、通風、采光、維修、環(huán)境衛(wèi)生、環(huán)境保護等方面的相鄰關(guān)系。

公民只能在法律規(guī)定的限度內(nèi)自由行使占有、使用、收益、處分個人財產(chǎn)的權(quán)利。應(yīng)當本著安全、合理的原則使用物業(yè)，并遵守法律、法規(guī)及業(yè)主公約的有關(guān)規(guī)定。同時還應(yīng)當顧及相鄰各方的利益，以不損害公共利益和他人權(quán)益為前提，否則應(yīng)加以必要的限制評析2、物業(yè)管理公司對以下違章行為有權(quán)制止（1）擅自改變小區(qū)內(nèi)土地用途的；（2）擅自改變房屋、配套設(shè)施的用途、結(jié)構(gòu)、外觀，毀損設(shè)施設(shè)備，危及房屋安全的；（3）私搭亂建，亂停亂放車輛，在房屋共用部位亂堆亂放，隨意占用、破壞綠化，污染環(huán)境，影響小區(qū)景觀，制造噪聲擾民的。（4）不照章繳納各種費用的。停車場意外丟失車輛物業(yè)管理公司究竟有無責任?1999年7月9日,廈門某汽車維修有限公司駕駛員駕駛一輛小轎車到閩南大廈辦事,駕駛員交付5元停車費后,將車停放由廈門某物業(yè)管理公司經(jīng)營的停車場,后來駕駛員要提車時,發(fā)現(xiàn)轎車已丟失,駕駛員立即報案,但至今未將失竊的轎車追回。維修公司遂起訴至法院，要求物業(yè)管理公司賠償。請問，此案例中物業(yè)管理公司有責任嗎？評析問題的關(guān)鍵在于：物業(yè)管理公司是否與車主形成了車輛保管關(guān)系。一審法院認為:物業(yè)管理公司經(jīng)營停車場,向車主收取一定的費用,為車主提供停車保管服務(wù),因此維修公司與物業(yè)管理公司之間應(yīng)為保管合同關(guān)系。二審法院認為:由于維修公司將車輛停放于物業(yè)管理公司的停車場時,除交納5元停車費外,雙方未就車輛停放性質(zhì)進行任何約定。因此物業(yè)管理公司與維修公司間的法律關(guān)系性質(zhì)顯然不能簡單地以該5元停車費的繳交與否來判斷,而應(yīng)從以下幾方面進行分析:評析(一)從保管合同的概念和特征看,保管合同是保管人保管寄托人交付的保管物,并返還該物的合同,其法律特征不僅是雙方當事人關(guān)于保管的意思表示一致，還必須有寄托人將保管物交付保管人,使保管物置于保管人的實際占有控制之下的事實存在。本案例中的雙方當事人就車輛保管的意思表示并不一致,而維修公司停車時也未將車鑰匙或車輛行駛證交給物業(yè)管理公司,以便物業(yè)管理公司實際控制車輛,而物業(yè)管理公司亦未對維修公司出具取車放驗憑證。評析(二)物業(yè)管理公司的經(jīng)營范圍中并無保管業(yè)務(wù),該停車場亦未對外明示其提供車輛保管服務(wù)。（三）經(jīng)調(diào)查物價局的批復及物業(yè)管理委托合同內(nèi)容可以明確得出物業(yè)管理公司系對其經(jīng)營的停車場收取車位使用費,而對停車場的交通及車輛停放秩序進行管理,與其停車人之間形成的是停車場地有償使用合同關(guān)系。終審判決:物業(yè)管理公司上訴主張其與維修公司之間不存在保管合同關(guān)系的理由成立,并依法對一審予以改判，駁回維修公司的訴訟請求。

外墻滲水，家具霉爛誰負責？某住宅小區(qū)業(yè)主黃某住在三層樓，發(fā)現(xiàn)每逢大雨天就會有水滲入房內(nèi)，此情況已有兩年多了，為此他多次找過物業(yè)管理公司，物業(yè)管理公司也派人對外墻進行了修理，但滲水問題始終未解決。兩年多來黃某一直受到滲水問題的困擾，屋內(nèi)墻壁更因長期滲水而剝落發(fā)霉，部分家具壁柜也因此而霉爛。

黃某認為內(nèi)墻的損壞是由于外墻滲水所致，因此，要求物業(yè)管理公司賠償其家具的損失。那么，物業(yè)管理公司是否應(yīng)當賠償呢？

評析：房屋出現(xiàn)墻面滲水應(yīng)視不同情況處理。第一，倘若黃先生與開發(fā)商簽訂的房地產(chǎn)買賣合同中對此滲水、開裂等質(zhì)量問題有約定的，則應(yīng)該按約定處理。第二，倘若沒有以上約定，則我國法規(guī)對房屋建成后可能出現(xiàn)的問題，有保修期的規(guī)定，房屋墻面的保修期一般為五年。在房屋保修期內(nèi)，發(fā)現(xiàn)滲水，可以要求開發(fā)商確定的維修部門上門維修。即使住宅的保修期已過，建筑施工單位仍有責任將外墻和受損的內(nèi)墻修理妥當。物業(yè)管理人員入室引起的誤會某日清晨，某大廈新來的保潔員阿霞在公共通道拖地時，發(fā)現(xiàn)1805號業(yè)主家的客廳亮著燈，但大門內(nèi)側(cè)的防火開著，外面的“通透式”防盜門也虛掩著，她便上前按業(yè)主家的門鈴，但是按了好幾次，室內(nèi)也沒有反應(yīng)，阿霞便懷著好奇的心理，側(cè)身進入室內(nèi)，到客廳、陽臺、廚房等一一查看有沒有人。正在這時，業(yè)主張先生從電梯出來徑直走回家（他原來“早鍛煉”去了，因粗心而忘了關(guān)好家門。）一見大門未關(guān)，張先生先是吃了一驚，進到家中，又看見一陌生女子在自己家里，更是又急又氣，大聲質(zhì)問阿霞是干什么的，不由分說要把她送到派出所。評析第三，倘若多次維修仍存在滲水問題，則多數(shù)因房屋質(zhì)量瑕疵所致。黃先生可以委托房屋質(zhì)量鑒定部門對房屋質(zhì)量進行鑒定，如確屬房屋質(zhì)量問題，如施工質(zhì)量粗糙，甚至填充墻未填實砌塊，或者建筑材料水泥、砂漿、磚塊質(zhì)量低劣等，且該質(zhì)量問題影響購房人居住的，居住人可憑房屋質(zhì)量鑒定報告依法向人民法院起訴，要求退房。當然，黃先生也可同開發(fā)商協(xié)商解決此事。

評析：1）阿霞錯在哪里？2）如果碰到以上業(yè)主和家人都不在家而門又開著的情況，應(yīng)該怎樣處理？3）你認為該如何向張先生說明和解釋？怎樣才能平息事態(tài)？阿霞錯在哪里？1、阿霞錯在沒有向上級反映情況。缺乏處理此類事件的經(jīng)驗，自己私自進入業(yè)主屋內(nèi)。阿霞不懂法律，公司培訓大概沒有跟上。對于這種情況一定要向上級反映，不能自己單干。在同事沒來的情況下可以在門口等候業(yè)主或同事的到來。最好的處理辦法是趕快通知管理處，管理處一方面可以通過電話和業(yè)主聯(lián)系，讓業(yè)主趕快回家，以確認家中是否被盜竊。另一方面，管理處相關(guān)負