棗莊國(guó)際大酒店項(xiàng)目可行性研究報(bào)告

PAGE棗莊國(guó)際大酒店項(xiàng)目可行性研究報(bào)告目錄第一章、項(xiàng)目總論……………………§1.1項(xiàng)目基本情況………………§1.1.1項(xiàng)目名稱…………………5§1.1.2項(xiàng)目委托單位名稱……………………5§1.1.3項(xiàng)目委托單位基本情況…………………5§1.1.4可行性研究報(bào)告編制單位基本情況……5§1.2項(xiàng)目開發(fā)概況………………§1.2.1地塊位置及四至范圍…………………6§1.2.2宗地周圍環(huán)境與設(shè)施……………………6§1.2.3建設(shè)規(guī)模與主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)…………6§1.3項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告編寫依據(jù)………§1.4項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告編寫原則…………7§1.5項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告編寫范圍………7§1.6項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告結(jié)論……………8§1.6.1市場(chǎng)預(yù)測(cè)和項(xiàng)目規(guī)?！?§1.6.2項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度…………§1.6.3投資估算和資金籌措…………………9§1.6.4環(huán)境保護(hù)…………………10§1.6.5項(xiàng)目財(cái)務(wù)和經(jīng)濟(jì)評(píng)論……………………10§1.6.6項(xiàng)目綜合評(píng)價(jià)結(jié)論………10§1.6.7存在問(wèn)題及建議…………10第二章、項(xiàng)目背景與建設(shè)條件……………………§2.1項(xiàng)目背景………………………§2.1.1連云港獨(dú)特而重要的戰(zhàn)略地位…………11§2.1.2江蘇省發(fā)展戰(zhàn)略下的連云港……………13§2.1.3灌云縣社會(huì)經(jīng)濟(jì)條件……………………13§2.2建設(shè)條件………………………§2.2.1自然條件…………………15§2.2.1.1地理位置、地形、地貌等基本情況…………………15§2.2.1.2氣候和地質(zhì)條件調(diào)查分析……………16§2.2.1.3氣象條件………………16§2.2.2社會(huì)經(jīng)濟(jì)條件……………16§2.2.2.1連云港市概況………17§2.2.2.2灌云縣概況…………17§2.2.2.3灌云縣縣域發(fā)展規(guī)劃………………18§2.2.2.4交通條件……………18§2.2.2.5經(jīng)濟(jì)條件……………18§2.2.3基礎(chǔ)設(shè)施………………第三章、市場(chǎng)分析………………………19§3.1政策及市場(chǎng)分析………………§3.1.1政策導(dǎo)向………………§3.1.2連云港房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀………………§3.1.3整體供需分析…………21§3.1.4銷售價(jià)格及地區(qū)市場(chǎng)分析……………22§3.1.5連云港房地產(chǎn)趨勢(shì)預(yù)測(cè)………………23§3.1.6連云港房地產(chǎn)市場(chǎng)警情分析……………23§3.2連云港市房地產(chǎn)住宅市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)特點(diǎn)…………24§3.3項(xiàng)目的發(fā)展前景與項(xiàng)目建設(shè)緣由…………§3.3.1項(xiàng)目的發(fā)展前景…………25§3.3.2項(xiàng)目建設(shè)緣由……………25§3.3.2.1市場(chǎng)推動(dòng)………………25§3.3.2.2政策吸引………………25§3.3.2.3環(huán)境和諧………………26§3.3.2.4發(fā)展需要………………26§3.4項(xiàng)目SWOT分析…………………26§3.4.1優(yōu)勢(shì)與機(jī)會(huì)分析（SO）…………………26§3.4.2劣勢(shì)與威脅分析（WT）…………………27第四章、項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)………………28§4.1總體規(guī)劃………………………28§4.2形態(tài)結(jié)構(gòu)規(guī)劃…………………28§4.3規(guī)劃設(shè)計(jì)………………………29§4.3.1住宅基本戶型…………§4.3.2道路與交通……………§4.3.3景觀與環(huán)境……………§4.3.4空間形態(tài)………………§4.3.5公建配套………………§4.3.6公用工程………………§4.3.6.1給、排水……………§4.3.6.2供電…………………§4.3.6.3電視、電話、寬帶…………………§4.3.6.4采暖、通風(fēng)…………第五章、進(jìn)度與計(jì)劃安排……………32§5.1項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度計(jì)劃編制依據(jù)…………………32§5.2項(xiàng)目實(shí)施總進(jìn)度計(jì)劃…………33§5.2.1籌建準(zhǔn)備階段計(jì)劃……………………33§5.2.2工程施工階段計(jì)劃………33§5.2.3工程竣工驗(yàn)收及決算階段計(jì)劃…………33第六章、項(xiàng)目建設(shè)程序及項(xiàng)目招標(biāo)……………………36§6.1項(xiàng)目建設(shè)程序…………………36§6.2項(xiàng)目招標(biāo)………………………36§6.2.1招標(biāo)方式與程序…………36§6.2.2招標(biāo)文件…………………38第七章、項(xiàng)目投資估算及資金籌措……………………39§7.1項(xiàng)目投資估算…………………39§7.1.1建設(shè)投資估算……………39§7.1.1.1土地費(fèi)用估算…………39§7.1.1.2施工前期工程費(fèi)用估算………………40§7.1.1.3工程建筑、安裝費(fèi)用估算……………40§7.1.1.4工程預(yù)備費(fèi)……………43§7.1.2建設(shè)期利息………………43§7.1.3流動(dòng)資金…………………43§7.1.4項(xiàng)目總投資估算構(gòu)成……………………43§7.2項(xiàng)目開發(fā)資金籌集計(jì)劃………44§7.2.1資金籌措…………………44§7.2.2資金成本…………………44§7.3貸款償還……………………第八章、項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析………………45§8.1財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)編制依據(jù)…………§8.2項(xiàng)目銷售收入估算與分析…………………§8.3項(xiàng)目成本分析………………§8.3.1項(xiàng)目開發(fā)固定成本……………………46§8.3.2項(xiàng)目銷售收入估算與分析……………46§8.3.3總成本…………………46§8.4營(yíng)業(yè)稅及附加、土地增值稅………………§8.4.1營(yíng)業(yè)稅及附加…………47§8.4.2土地增值稅……………47§8.5項(xiàng)目開發(fā)利潤(rùn)估算……………47§8.6投資收益率……………………47第九章、項(xiàng)目不確定性與風(fēng)險(xiǎn)分析………………§9.1項(xiàng)目盈虧平衡分析……………48§9.2項(xiàng)目敏感性分析………………48§9.3項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)的定性分析……………………50§9.3.1實(shí)施風(fēng)險(xiǎn)與對(duì)策…………50§9.3.2市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)與對(duì)策…………50§9.3.3政策性風(fēng)險(xiǎn)與對(duì)策………51第十章、項(xiàng)目環(huán)境影響與評(píng)價(jià)……………………§10.1環(huán)境保護(hù)執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)……………52§10.2項(xiàng)目施工期間對(duì)環(huán)境不利影響………………52§10.3施工期間環(huán)境不利影響的對(duì)策及處理措施…………………53§10.4項(xiàng)目投入運(yùn)營(yíng)后的環(huán)境控制…………………54第十一章、消防、衛(wèi)生及安全……………………§11.1消防……………55§11.2衛(wèi)生……………56§11.3安全……………56第十二章、項(xiàng)目節(jié)能設(shè)計(jì)…………§12.1建筑節(jié)能………………………57§12.2給排水節(jié)能……………………57§12.3電器節(jié)能………………………58第十三章、項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告結(jié)論與建議…………………58§13.1項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益與社會(huì)效益……………………58§13.2對(duì)項(xiàng)目的建議…………………59§13.3附件及附圖……………………60第一章、項(xiàng)目總論§1.1項(xiàng)目基本情況§1.1.1項(xiàng)目名稱：棗莊國(guó)際大酒店項(xiàng)目§1.1.2項(xiàng)目委托單位名稱：棗莊國(guó)際大酒店管理有限公司§1.1.3項(xiàng)目委托單位基本情況委托單位：棗莊國(guó)際大酒店管理有限公司公司性質(zhì)：有限責(zé)任公司棗莊國(guó)際大酒店管理有限公司成立于2007年11月21日，企業(yè)法人代表余福友，公司注冊(cè)資本壹仟萬(wàn)元，主要從事餐飲娛樂(lè)及酒店管理。公司現(xiàn)有員工39人，其中高級(jí)管理人員16人，具有大專以上學(xué)歷者占公司總?cè)藬?shù)95%?！?.2項(xiàng)目開發(fā)情況§1.2.1地理位置及四至范圍該地塊位于灌云縣縣城西苑南路東側(cè)，小鴨河北側(cè)，馨福嘉園對(duì)面，項(xiàng)目用地約為3839.1平方米，該地塊屬于灌云縣國(guó)有土地使用權(quán)掛牌出讓用地；宗地編號(hào)為縣城2007-4號(hào)地塊。詳見(jiàn)附圖?！?.2.2周圍環(huán)境與設(shè)施該地塊處于灌云縣城新城區(qū)核心地段，西邊緊靠縣城西苑南路和寧連高速公路的出入口，北邊緊鄰風(fēng)景秀麗的蘇北第一神山—大伊山。該項(xiàng)目是灌云縣政府打造新城區(qū)的重點(diǎn)建設(shè)項(xiàng)目。項(xiàng)目附近有灌云縣政府、灌云縣實(shí)驗(yàn)小學(xué)、灌云縣公安局、灌云縣人民法院、大伊山旅游風(fēng)景區(qū)、灌云縣中醫(yī)院、灌云縣廣播電視局、灌云縣地方稅務(wù)局、灌云縣經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)、灌云縣體育場(chǎng)、市民廣場(chǎng)等單位及活動(dòng)場(chǎng)所。另外項(xiàng)目附近還有溢彩新都、云?；▓@、金陵御花園、馨福嘉園等高檔住宅區(qū)，在此建造大酒店是應(yīng)勢(shì)所需，此地是酒店開發(fā)的黃金寶地?！?.2.3建設(shè)規(guī)模與主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)建筑面積(預(yù)計(jì)總建筑面積)：17792.65平方米,其中地面總建筑面積15252.64平方米,地下建筑面積2540.01平方米,容積率3.97，建筑密度46.36%，綠化率30%。開發(fā)周期：12個(gè)月；項(xiàng)目計(jì)劃總投資5000萬(wàn)元?！?.3項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告編寫依據(jù)1、灌云縣馨都國(guó)際大酒店有限公司關(guān)于本項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告的委托書；2、國(guó)家和地方以及酒店行業(yè)的建設(shè)政策、法令和法規(guī)；3、灌云縣國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十一個(gè)五年計(jì)劃綱要；4、灌云縣土地及規(guī)劃管理部門簽發(fā)的有關(guān)項(xiàng)目用地土地預(yù)審意見(jiàn)書、規(guī)劃設(shè)計(jì)條件等；5、國(guó)家發(fā)展和改革委員會(huì)、建設(shè)部頒布的《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)審評(píng)方法與參數(shù)》(第三版)及建設(shè)部有關(guān)設(shè)計(jì)規(guī)范、標(biāo)準(zhǔn)；6、根據(jù)項(xiàng)目需要進(jìn)行調(diào)查和收集的設(shè)計(jì)基礎(chǔ)資料，以及灌云縣馨都國(guó)際大酒店有限公司提供的有關(guān)技術(shù)、經(jīng)濟(jì)資料?！?.4項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告編制原則1、編制的全過(guò)程貫徹安全、規(guī)范、完善和經(jīng)濟(jì)的原則；編制的成果需符合國(guó)家、省、部委和連云港市頒布的相關(guān)法規(guī)、標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范和規(guī)劃；2、堅(jiān)持技術(shù)可靠、經(jīng)濟(jì)合理、運(yùn)行穩(wěn)定、節(jié)能降耗、便于管理、降低成本的原則；3、在灌云縣總體規(guī)劃的指導(dǎo)下，以發(fā)展、提高為中心，滿足灌云縣政策、環(huán)境、建筑與城區(qū)建設(shè)規(guī)劃整體要求的協(xié)調(diào)統(tǒng)一；4、通過(guò)該工程項(xiàng)目建設(shè)，逐步壯大灌云新城區(qū)的基礎(chǔ)設(shè)施，進(jìn)一步帶動(dòng)灌云新城區(qū)的建設(shè)，促進(jìn)灌云服務(wù)業(yè)的全面發(fā)展．5、以人為本，精心設(shè)計(jì)，為發(fā)展灌云經(jīng)濟(jì)建設(shè)作貢獻(xiàn)。§1.5項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告編制范圍本項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告是對(duì)該項(xiàng)目在市場(chǎng)需求、市場(chǎng)分析及建設(shè)規(guī)模、經(jīng)濟(jì)效益等諸方面可行與否的研究，并作出結(jié)論。研究范圍包括：1、需要預(yù)測(cè)及建設(shè)規(guī)模的結(jié)論；2、建設(shè)條件與市場(chǎng)分析；3、規(guī)劃設(shè)計(jì)與施工安排計(jì)劃；4、項(xiàng)目環(huán)保及節(jié)能情況分析；5、投資估算及項(xiàng)目贏利能力分析；6、項(xiàng)目不確定因素及投資風(fēng)險(xiǎn)分析等。§1.6可行性研究結(jié)論§1.6.1市場(chǎng)預(yù)測(cè)和項(xiàng)目規(guī)模1、市場(chǎng)需求簡(jiǎn)要分析：灌云縣地處連云港市區(qū)南面，東臨黃海，北接連云港市區(qū)，南為灌南縣，西邊是沭陽(yáng)縣和東?？h；縣城距隴海鐵路新浦站40公里，距連云港機(jī)場(chǎng)50公里、距連云港港口60公里，寧連高速公路、汾灌高速公路、沿海高速、204國(guó)道縱貫境內(nèi)，還有數(shù)十公里的海岸線，具備發(fā)展基礎(chǔ)經(jīng)濟(jì)所必要的交通、用地及城市依托等優(yōu)勢(shì)條件。優(yōu)越的地理位置和不斷改善的投資環(huán)境，使灌云縣的經(jīng)濟(jì)迅速發(fā)展。同時(shí)，由于這兩年縣政府加大了招商引資力度，一大批國(guó)內(nèi)外客商紛紛來(lái)灌投資，伴隨著經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)和臨港產(chǎn)業(yè)區(qū)的迅速崛起，大伊山風(fēng)景旅游區(qū)的不斷開發(fā)，越來(lái)越多的外來(lái)人口涌向灌云，這對(duì)本來(lái)就比較薄弱的灌云服務(wù)業(yè)是一種考驗(yàn)，是挑戰(zhàn)也是機(jī)遇，因此建造能夠提供高質(zhì)量服務(wù)的星級(jí)酒店已是勢(shì)在必行，據(jù)此，我們認(rèn)為項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)在經(jīng)濟(jì)上可行的。§1.6.2項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度項(xiàng)目建設(shè)期12個(gè)月，計(jì)劃于2008年3月底完成項(xiàng)目的可行性研究、勘探、設(shè)計(jì)工作，于2008年4月完成工程發(fā)包工作，確定工程施工隊(duì)伍與設(shè)備供應(yīng)商，確保2009年4月底全部完成施工任務(wù)，并申請(qǐng)峻工驗(yàn)收。§1.6.3投資估算和資金籌措1、項(xiàng)目總投資額5000萬(wàn)元。項(xiàng)目所需固定資產(chǎn)投資總額為9654.2萬(wàn)元、流動(dòng)資金總額為1200萬(wàn)元、建設(shè)期利息為145.8萬(wàn)元。2、資金來(lái)源于企業(yè)資本金、銀行貸款和企業(yè)自籌銷售滾動(dòng)收入投入等。貸款額2000萬(wàn)元、貸款年利率為7.29%，全部用項(xiàng)目銷售收入分期償還本息?！?.6.4環(huán)境保護(hù)項(xiàng)目建設(shè)的環(huán)境污染主要來(lái)自于施工期間，項(xiàng)目施工期間排放的污染物均要求達(dá)到國(guó)家規(guī)定的排放標(biāo)準(zhǔn)。§1.6.5項(xiàng)目財(cái)務(wù)和經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)1、項(xiàng)目開發(fā)投入總成本13751.2萬(wàn)元；2、項(xiàng)目銷售總收入16900萬(wàn)元；3、項(xiàng)目銷售利潤(rùn)2041.85萬(wàn)元，投資利稅率18.56%、投資利潤(rùn)率12.44%、盈虧平衡點(diǎn)為86.64%，盈虧平衡面積為64980㎡?！?.6.6項(xiàng)目綜合評(píng)價(jià)結(jié)論從項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)分析來(lái)看，該工程項(xiàng)目各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)均超過(guò)規(guī)定要求。項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益較好，具有良好的財(cái)務(wù)生存能力，同時(shí)具有較強(qiáng)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力，投資項(xiàng)目從地方和企業(yè)發(fā)展的角度來(lái)看是可行的，在經(jīng)濟(jì)上是合理的。從宏觀角度考察，投資符合國(guó)家投資發(fā)展政策，具有良好的社會(huì)效益，從總體上評(píng)價(jià)，項(xiàng)目投資可行?！?.6.7存在問(wèn)題及建議由于本項(xiàng)目地處經(jīng)濟(jì)相對(duì)不發(fā)達(dá)地區(qū)，項(xiàng)目屬于高檔星級(jí)酒店，地處灌云地區(qū)，經(jīng)營(yíng)過(guò)程中，在消費(fèi)能力、服務(wù)水準(zhǔn)、運(yùn)營(yíng)管理等方面存在一定的風(fēng)險(xiǎn)。建議加強(qiáng)員工崗前培訓(xùn)，強(qiáng)化服務(wù)意識(shí)，提高服務(wù)質(zhì)量，聘請(qǐng)知名的酒店管理機(jī)構(gòu)進(jìn)行專業(yè)化、規(guī)范化管理，并根據(jù)當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)的實(shí)際情況，對(duì)目標(biāo)市場(chǎng)進(jìn)行深度細(xì)分，拿出切實(shí)可行的營(yíng)銷策略和市場(chǎng)運(yùn)作方案，以規(guī)避項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)期間的投資風(fēng)險(xiǎn)，保證項(xiàng)目的財(cái)務(wù)安全。第二章、項(xiàng)目背景與建設(shè)條件§2.1項(xiàng)目背景§2.1.1連云港獨(dú)特而重要的戰(zhàn)略地位1、鑒于連云港獨(dú)特而重要戰(zhàn)略地位，國(guó)家發(fā)展戰(zhàn)略向連云港傾斜；2、連云港位于隴海鐵路的起點(diǎn)，亞歐大陸橋的最東端。使得連云港港與國(guó)家鐵路干線的銜接相當(dāng)方便；3、連霍高速公路和同三高速公路交會(huì)于連云港。使得連云港在我國(guó)高速公路網(wǎng)中占據(jù)重要地位，見(jiàn)下圖2.1-1；4、此外，連云港也是沿海經(jīng)濟(jì)帶、沿江經(jīng)濟(jì)帶、京九經(jīng)濟(jì)帶和隴海經(jīng)濟(jì)帶的重要結(jié)合點(diǎn)，見(jiàn)下圖2.1-2；5、2007年1月1日至2日，國(guó)務(wù)院總理溫家寶來(lái)連云港考察，要求中央和江蘇省委搞好連云港的規(guī)劃和建設(shè)，加快連云港建設(shè)步伐，從而使連云港成為連接沿海地帶包括環(huán)渤海峽、長(zhǎng)江三角洲以及浙江、福建的一個(gè)中間環(huán)節(jié)，又使連云港成為隴海線經(jīng)濟(jì)發(fā)展與沿海經(jīng)濟(jì)發(fā)展相溝通的一個(gè)紐帶?！?.1.2江蘇省發(fā)展戰(zhàn)略下的連云港2007年1月29日，江蘇省人大五次會(huì)議上的政府工作報(bào)告也明確提出要加快連云港建設(shè)步伐，逐步發(fā)揮帶動(dòng)沿海和振興蘇北的龍頭作用，連接長(zhǎng)江三角洲、環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)帶和隴海線經(jīng)濟(jì)帶的樞紐作用，形成江海聯(lián)動(dòng)、沿海與隴海線發(fā)展互動(dòng)的格局。江蘇省新的發(fā)展格局：從“三沿”到“四沿”（如圖2.1-3所示），連云港作為振興蘇北的極核，是拉動(dòng)?xùn)|隴海產(chǎn)業(yè)帶與沿海產(chǎn)業(yè)帶的龍頭?？缭桨l(fā)展成為連云港必然的選擇。§2.1.3灌云縣社會(huì)經(jīng)濟(jì)條件跨入二十一世紀(jì)，隨著灌云縣政府著力擴(kuò)大城市規(guī)模，基礎(chǔ)設(shè)施投資加大了投入，新建、改建和擴(kuò)建了城市道路，對(duì)老城區(qū)進(jìn)行大規(guī)模改造，加大了拆遷力度，經(jīng)濟(jì)上致力于招商引資，投資氛圍十分濃厚，相繼建設(shè)了各類專業(yè)市場(chǎng)和旅游服務(wù)配套項(xiàng)目，城市環(huán)境以及相關(guān)市場(chǎng)環(huán)境得到很大程度的優(yōu)化。灌云縣隨著經(jīng)濟(jì)實(shí)力的增強(qiáng)，人民收入的提高，總體消費(fèi)水平，總體投資能力，包括消費(fèi)和投資額等均有極大的提高，隨著城市化建設(shè)進(jìn)程的加快，“吃在灌云，住在灌云，消費(fèi)在灌云，創(chuàng)業(yè)在灌云”將持續(xù)深入人心，本項(xiàng)目的市場(chǎng)基礎(chǔ)是可靠的。目前灌云縣已初步形成以機(jī)械、紡織、食品、化工、建材五大行業(yè)為主的工業(yè)體系；以棉花主副產(chǎn)品深度加工、機(jī)電產(chǎn)業(yè)、農(nóng)副產(chǎn)品加工業(yè)、林木加工業(yè)為主的四大主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)；以灌云臨港產(chǎn)業(yè)區(qū)、灌云經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)、板浦工業(yè)園為主的三大工業(yè)園區(qū)。擁有“太陽(yáng)雨”牌熱水器、“云山”牌旋耕機(jī)、“汪恕有”牌滴醋、“花果山”牌鳳鵝、“云”牌犁刀、“東耕”牌棉花、“雙?！迸迫闃I(yè)、“綠灌”牌禽蛋、“銀河”牌漆業(yè)、“蘇棉”牌棉花等知名商標(biāo)和名優(yōu)產(chǎn)品。灌云縣經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)主要發(fā)展電子、機(jī)械、醫(yī)藥、食品、紡織、服裝等高科技、無(wú)污染等產(chǎn)業(yè)。該項(xiàng)目建址于灌云新城區(qū)核心地段，地理位置優(yōu)越，環(huán)境優(yōu)雅，交通運(yùn)輸便捷，人流、物流暢通(詳見(jiàn)基地概況)。附近有眾多的單位和高檔住宅區(qū)，市場(chǎng)潛力巨大，是理想的酒店投資場(chǎng)所?！?.2建設(shè)條件§2.2.1自然條件§2.2.1.1地理位置、地形、地貌等基本情況連云港市地處中國(guó)沿海中部的黃海之濱，江蘇省東北部，東與日本、韓國(guó)、朝鮮隔海相望，西于江蘇徐州市和山東郯城、宿遷的沭陽(yáng)相鄰。連云港市地處海陸、南北過(guò)渡的結(jié)合部，是中國(guó)沿海首批對(duì)外開放城市之一、新亞歐大陸橋東方橋頭堡，地理位置十分優(yōu)越。灌云縣地處東經(jīng)119°2’50’’-119°51’9’，北緯32°11’45’’-34°38’50’，位于江蘇省東北部，東瀕黃海，屬隴海經(jīng)濟(jì)帶、沿海經(jīng)濟(jì)帶的交叉輻射區(qū)，與韓國(guó)、日本隔海相望；西部與東海縣及宿遷市沭陽(yáng)縣相鄰；南部與灌南縣相鄰；北部與連云港市區(qū)接壤。工程區(qū)域位于蘇魯隆起區(qū)與揚(yáng)子淮地區(qū)蘇北凹陷兩個(gè)不同構(gòu)造單元之間，響水深斷裂自灌南縣田樓至燕尾港向黃海以北東向延伸。連云港市就位于北斷裂以東，呈平原丘陵山作半圓性排列，是近海退潮而形成的一塊較為年輕的陸地，整個(gè)市區(qū)可劃分為三個(gè)大的工程地質(zhì)區(qū)；I區(qū)，構(gòu)造削，蝕山地；II區(qū)，三前增積臺(tái)；III區(qū)，海積平原。該項(xiàng)目地段屬于III區(qū)，海積平原。根據(jù)場(chǎng)地勘查深度范圍資料反映，未見(jiàn)斷裂構(gòu)造，區(qū)域穩(wěn)定良好?！?.2.1.2氣候和地質(zhì)條件調(diào)查分析1、氣候因受陸地和海洋的共同作用，連云港市處于暖溫帶向北亞熱帶過(guò)渡地帶，具有典型的季風(fēng)氣候特征，氣候資源豐富而有多樣性。其表現(xiàn)為連云港地區(qū)四季分明，光照充足，氣候溫和，雨量適中，無(wú)霜期較長(zhǎng)的特點(diǎn)。由于逐年之間季風(fēng)有強(qiáng)有弱，來(lái)臨或早或遲，造成氣候年際變化較大，雨量不均和溫度差高低多變的現(xiàn)象。2、地質(zhì)本建設(shè)場(chǎng)地用地為耕地，地勢(shì)平坦，排水良好，與周邊無(wú)影響。灌云縣區(qū)域構(gòu)造單元屬華北地臺(tái)膠院子斷塊的膠南隆起帶，主要有連云港——東王集倒轉(zhuǎn)向斜和陡溝——南崗倒轉(zhuǎn)背斜。區(qū)內(nèi)地層屬于揚(yáng)子地層區(qū)，基底為晚元古代中深度變質(zhì)巖系組成，上部直接覆蓋第四松散土層，厚度70-180cm。本地區(qū)地震基本烈度為7度?！?.2.1.3氣象條件灌云縣處于北暖溫帶南部，氣候溫和濕潤(rùn)，四季分明，常年平均氣溫為14攝氏度，1月平均氣溫為-0.4攝氏度，7月平均氣溫27攝氏度。歷年平均降水在1000毫米左右，降水期主要集中在7、8、9三個(gè)月。全年無(wú)霜期220天。一年四季主導(dǎo)風(fēng)向?yàn)闁|南風(fēng)。由于受海洋的明顯調(diào)節(jié)，灌云縣屬于季風(fēng)特點(diǎn)的海洋性氣候，四季分明、寒暑適宜、光照充足、雨量適中?！?.2.2社會(huì)經(jīng)濟(jì)條件§2.2.2.1連云港市概況連云港市江蘇省的直轄市，也是中國(guó)首批對(duì)外開放的十四個(gè)沿海城市之一，位于江蘇省東北部。東瀕黃海，與朝鮮、韓國(guó)、日本隔海相望；南與淮安市漣水縣、鹽城市響水縣相連；西與徐州新沂市、淮安市沭陽(yáng)縣毗鄰；北與山東郯城、莒南、臨沭、日照等縣市接壤?？偼恋孛娣e7444平方公里，水域面積1759.4平方公里。現(xiàn)轄有新浦、海洲、連云三區(qū)和東海、贛榆、灌云、灌南四縣及國(guó)家經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)，總?cè)丝?65萬(wàn)，新浦區(qū)為市政府所在地。連云港是終年不凍的天然良港，為我國(guó)八大工業(yè)港口之一。連云港市是“隴海-蘭新”鐵路東部口，是著名的“亞歐大陸橋”東橋頭堡。該陸橋東起中國(guó)連云港，西至荷蘭鹿特丹，全長(zhǎng)一萬(wàn)余公里，是橫跨亞歐大洲的最便捷的陸上黃金運(yùn)輸線。連云港市旅游資源十分豐富，素有“海古神幽”只美譽(yù)。有文明遐邇的國(guó)家級(jí)風(fēng)景名勝區(qū)花果山，有“世外桃源”宿城、漁灣，有古老而神秘的將軍崖、孔望山摩崖石刻，更有碧海金砂，風(fēng)光旖旎的海濱度假村等?！?.2.2.2灌云縣概況灌云縣位于江蘇省東北部，東北瀕臨黃海；西部與宿遷市的沭陽(yáng)縣及連云港市東?？h為鄰；南部隔新沂河與連云港市灌南縣相鄰；北部與連云港市海州、新浦兩區(qū)接壤，隸屬于連云港市，是國(guó)務(wù)院首批批準(zhǔn)的對(duì)外開放縣之一。灌云縣1912年建縣，得名于南有大川灌河，北有名山云臺(tái)?？偯娣e1840平方公里，其中：耕地面積154萬(wàn)畝。下轄8個(gè)鎮(zhèn)、12個(gè)鄉(xiāng)、3個(gè)省屬農(nóng)鹽場(chǎng)、6個(gè)縣屬農(nóng)林場(chǎng)圃。全縣共有318個(gè)行政村，總?cè)丝?05萬(wàn)人。§2.2.2.3灌云縣縣域發(fā)展規(guī)劃2006年編制完成《縣城發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃》、《新城區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃》、《臨港產(chǎn)業(yè)區(qū)發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃》、《大伊山旅游經(jīng)濟(jì)區(qū)總體規(guī)劃》等十大專業(yè)規(guī)劃。開工建設(shè)城建重點(diǎn)工程103項(xiàng)，全面完成小鴨河環(huán)境綜合整治工程，完成縣城管道燃?xì)庖黄诠こ蹋糠中^(qū)安裝入戶，會(huì)議中心主體完工，污水處理廠截流管網(wǎng)及廠區(qū)建設(shè)快速推進(jìn)，行政中心、廣電大廈、西環(huán)路等項(xiàng)目全面投入使用。按照“彰顯個(gè)性、展示形象”的要求，傾力打造縣城三大出入口?！?.2.2.4交通條件灌云縣地處連云港經(jīng)濟(jì)帶，緊鄰港口，距隴海鐵路新浦站40公里，距連云港機(jī)場(chǎng)50公里、距連云港港口60公里，寧連高速公路、汾灌高速公路、204國(guó)道縱貫境內(nèi)，擁有數(shù)十公里的海岸線，具備發(fā)展基礎(chǔ)經(jīng)濟(jì)所必要的交通、用地及城市依托等優(yōu)勢(shì)條件?！?.2.2.5經(jīng)濟(jì)條件2006年完成地區(qū)生產(chǎn)總值54.85億元，增長(zhǎng)18%，三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)由36.4：33.9：29.7調(diào)整為33.4：37.4：29.2，單位生產(chǎn)總值能耗下降3.4%；全社會(huì)固定資產(chǎn)投資64.24億元，增長(zhǎng)53.8%，一般預(yù)算收入增幅在全省66個(gè)縣區(qū)中排名第二，絕對(duì)值較2005年前移2位，被評(píng)為全省財(cái)政增收先進(jìn)縣。在2006年度全國(guó)中小城市科學(xué)發(fā)展評(píng)價(jià)中，被評(píng)為全國(guó)最具投資潛力中小城市百?gòu)?qiáng)縣?！?.2.3基礎(chǔ)設(shè)施灌云縣近年來(lái)為提高縣城的綜合服務(wù)能力，投入大量資金對(duì)城市基礎(chǔ)設(shè)施進(jìn)行了大范圍的改造建設(shè)，現(xiàn)已初見(jiàn)成效，市區(qū)范圍內(nèi)已基本解決了通訊、電、水和煤氣等供應(yīng)緊張的問(wèn)題。供電、通訊、給排水等城市基礎(chǔ)設(shè)施的管線（道），均已沿路架（鋪）設(shè)。供水：用水可直接從西苑南路接入，經(jīng)水泵房加壓后的自來(lái)水可用作消防用水。供電：利用現(xiàn)有的配電線路直接接入酒店。電信及有線電視線路網(wǎng)絡(luò)已覆蓋該區(qū)域，按規(guī)劃要求敷設(shè)，在辦理相關(guān)手續(xù)后，由有關(guān)單位組織施工。擬建工程緊臨城市主干道，可根據(jù)需要向有關(guān)部門申辦有關(guān)用電、用水等使用手續(xù)。第三章、市場(chǎng)分析3.1酒店業(yè)發(fā)展?fàn)顩r3.1.1中國(guó)酒店業(yè)現(xiàn)狀我國(guó)酒店業(yè)目前發(fā)展十分迅速，2004年我國(guó)住宿與餐飲業(yè)營(yíng)業(yè)總額1萬(wàn)億元人民幣，歷史上首次突破萬(wàn)億元大關(guān)，約占國(guó)民生產(chǎn)總值的7.3%左右，成為我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要產(chǎn)業(yè)。隨著我國(guó)改革開放的進(jìn)一步深入，國(guó)民經(jīng)濟(jì)的持續(xù)快速發(fā)展，人民生活水平的不斷提高，我國(guó)國(guó)際化進(jìn)程的逐步加快，北京奧運(yùn)會(huì)、上海世博會(huì)、乃至廣州的亞運(yùn)會(huì)大型活動(dòng)的成功舉辦、2020年我國(guó)將成為世界最大的旅游目的地等眾多利好因素，我國(guó)酒店業(yè)無(wú)疑將有進(jìn)一步的發(fā)展和新的動(dòng)向，目前來(lái)看，酒店業(yè)發(fā)展呈現(xiàn)以下幾個(gè)特點(diǎn)：

1、酒店產(chǎn)品功能不斷完善，酒店市場(chǎng)進(jìn)一步細(xì)分經(jīng)過(guò)20多年的發(fā)展，我國(guó)酒店業(yè)已從一般的酒店細(xì)分為商務(wù)酒店、旅游酒店、度假酒店、會(huì)議酒店、經(jīng)濟(jì)型酒店、主題型酒店和一般旅館等，這是一個(gè)不斷滿足市場(chǎng)多樣化需求的過(guò)程；2、酒店集團(tuán)化步伐加快，國(guó)內(nèi)外品牌酒店管理公司逐鹿中國(guó)市場(chǎng)目前，我國(guó)酒店集團(tuán)已經(jīng)有100多家，連鎖酒店近1000家。酒店聯(lián)合重組還在不斷推進(jìn)，特許加盟也開始興起，國(guó)際酒店集團(tuán)從高端市場(chǎng)向中低客源市場(chǎng)推進(jìn)，國(guó)內(nèi)市場(chǎng)國(guó)際化步伐正在加快；3、酒店個(gè)性化服務(wù)更加突出，信息技術(shù)進(jìn)入中國(guó)酒店業(yè)以電子信息技術(shù)和連鎖經(jīng)營(yíng)為代表的現(xiàn)代科技正加速進(jìn)入我國(guó)酒店業(yè)并向客人提供全新服務(wù)，如人工智能對(duì)技術(shù)溫度，光線的自動(dòng)調(diào)節(jié)，在客房能有寬帶上網(wǎng)、客房電視機(jī)能接收衛(wèi)星網(wǎng)絡(luò)信號(hào)、遠(yuǎn)程網(wǎng)絡(luò)預(yù)定等，一句話，酒店業(yè)的發(fā)展越來(lái)越離不開科技進(jìn)步；4、綠色、環(huán)保、節(jié)能、安全、健康將成為酒店業(yè)發(fā)展的新時(shí)尚。綠色、環(huán)保、節(jié)能、安全、健康是經(jīng)濟(jì)發(fā)展的必然要求，21世紀(jì)酒店業(yè)發(fā)展的新趨勢(shì)也離不開這個(gè)方向。順應(yīng)這種趨勢(shì)、積極創(chuàng)建綠色酒店、推動(dòng)中國(guó)酒店業(yè)進(jìn)入以“安全、健康、環(huán)保、節(jié)能”為主題的新時(shí)代，將是國(guó)內(nèi)酒店業(yè)的必然選擇。

3.1.2灌云酒店業(yè)現(xiàn)狀1、從灌云現(xiàn)有酒店的絕對(duì)數(shù)及容納能力來(lái)看灌云目前有準(zhǔn)四星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)酒店1家,三星級(jí)酒店1家，二星級(jí)酒店3家，再加上一些小型賓館縣城酒店總數(shù)不會(huì)低于100家。全縣客房平均開房率為61.2%。從這個(gè)角度來(lái)看，灌云酒店市場(chǎng)無(wú)疑是個(gè)競(jìng)爭(zhēng)比較激烈的市場(chǎng)。2、從利好因素對(duì)灌云酒店業(yè)的支撐來(lái)看連云港作為江蘇省唯一擁有海港資源沿海城市，位于隴海線的東端，除了輻射我國(guó)中、西部廣大區(qū)域外，還可以直接和歐洲內(nèi)陸各大城市連通，具有良好的港口資源優(yōu)勢(shì)，隨著國(guó)家“西部大開發(fā)”和“中部崛起”的發(fā)展方針，盡快把連云港建設(shè)成為“國(guó)際性濱海城市”、“現(xiàn)代化的港口工業(yè)城市”和“山水相擁的知名旅游城市”，為本項(xiàng)目開發(fā)提供了堅(jiān)強(qiáng)的政策導(dǎo)向。伴隨著連云港市“一體兩翼”戰(zhàn)略的實(shí)施，灌云作為兩翼中的南翼，每年將會(huì)有數(shù)量龐大的各種類型的招商團(tuán)、考察團(tuán)前來(lái)灌云投資、考察，另外隨著蘇北第一神山—大伊山的不斷開發(fā)，也會(huì)有大批游客來(lái)灌云觀光旅游，這些團(tuán)體頻頻光顧灌云，將會(huì)給灌云的酒店帶來(lái)的滾滾客源；其次，工業(yè)化密集型的“暈輪”效應(yīng)也衍生出繁榮的會(huì)展業(yè)和工業(yè)旅游，這也是灌云酒店業(yè)得以蓬勃發(fā)展的原因之一；另外，灌云地處連云港的南翼，位于寧連、沿海高速的交匯點(diǎn)，地理?xiàng)l件相當(dāng)優(yōu)越。相對(duì)于新浦、墟溝而言，同等級(jí)的酒店在灌云其價(jià)格要低很多，這個(gè)價(jià)格優(yōu)勢(shì)也吸引了大量消費(fèi)者。正是這些利好消息，吸引了大批投資者投身于灌云酒店行業(yè)。3、從酒店經(jīng)營(yíng)狀況來(lái)看從經(jīng)營(yíng)的角度來(lái)看，灌云酒店市場(chǎng)收入中，客房、餐飲和娛樂(lè)三大收入三國(guó)鼎立，特別是娛樂(lè)業(yè)，它已成為灌云一種產(chǎn)業(yè)化的經(jīng)濟(jì)，其規(guī)模之大、層次之豐富已經(jīng)成為了灌云一個(gè)主要的創(chuàng)收經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目。這是其他地方酒店市場(chǎng)所沒(méi)有的特征。4、從酒店競(jìng)爭(zhēng)能力來(lái)看灌云現(xiàn)有酒店規(guī)劃相對(duì)落后。灌云酒店如林，但大多獨(dú)體建設(shè)、散點(diǎn)布落，環(huán)境較差，缺乏真正意義上的多元化、規(guī)?；?、具有較高美譽(yù)度的品牌酒店，主題特色酒店幾乎為市場(chǎng)空白。這是由灌云酒店業(yè)的發(fā)展歷史所決定的：一方面，灌云酒店業(yè)發(fā)展才不過(guò)四、五年的時(shí)間；另一方面，灌云酒店的投資者一般都不是酒店業(yè)出身，再者國(guó)內(nèi)還鮮有經(jīng)驗(yàn)豐富的本土管理人才；這些因素決定了灌云酒店還不具備長(zhǎng)遠(yuǎn)眼光和規(guī)劃能力，還沒(méi)有形成深厚的企業(yè)文化內(nèi)涵，所以真正意義上具有強(qiáng)大競(jìng)爭(zhēng)力的酒店還沒(méi)出現(xiàn)。3.2灌云酒店消費(fèi)者研究3.2.1消費(fèi)者對(duì)商務(wù)酒店和度假酒店的需求差異經(jīng)過(guò)詳細(xì)的調(diào)查，就灌云范圍來(lái)說(shuō)，商務(wù)酒店最為重要的是要能盡可能地為客戶帶來(lái)便利：1、就酒店位置來(lái)說(shuō)，最好臨近商務(wù)區(qū)或重要交通樞紐（例如高速公路）附近，在這些地方住宿，方便與客戶洽談業(yè)務(wù)，便于參加各種商務(wù)活動(dòng)；2、商務(wù)酒店本身提供的條件要便利，如商務(wù)中心的設(shè)施是否齊全，通訊、網(wǎng)絡(luò)設(shè)備是否齊全，能否滿足小型會(huì)議甚至遠(yuǎn)程會(huì)議種種需求等；3、完成一天的任務(wù)之后，客戶需要的是放松自己，釋放一下一天的工作壓力，好的酒店要能夠滿足消費(fèi)者的一切需要健身、游泳、桑拿、KTV、美體、球類等等；4、商務(wù)酒店對(duì)價(jià)格因素很敏感，因?yàn)樯虅?wù)酒店數(shù)量比較多，相互之間的競(jìng)爭(zhēng)比較激烈；5、灌云商務(wù)酒店逆黃金周現(xiàn)象特別明顯。灌云擁有眾多的企業(yè)，這些企業(yè)的老板、高級(jí)管理人員的商務(wù)往來(lái)、業(yè)務(wù)談判沒(méi)有淡旺季之分，因此灌云的酒店除了每年的春節(jié)生意較淡以外，其他時(shí)段酒店業(yè)務(wù)都很多。但是在黃金周，由于灌云旅游資源缺乏深度開發(fā)，大量的人員外出旅游，于是就形成了灌云酒店業(yè)務(wù)逆黃金周的現(xiàn)象。6、商務(wù)酒店存在一定的輻射商圈，核心商圈是5分鐘車程，次級(jí)商圈為5分鐘車程，三級(jí)商圈半小時(shí)車程。度假酒店主要接待度假休閑的客戶，并為他們提供各種相關(guān)服務(wù)。所以對(duì)它的要求有所不同：1、從自然條件來(lái)說(shuō)，度假酒店最好位于濱海、山川、湖泊等自然風(fēng)景區(qū)的附近，位置與氣候最好具有非常獨(dú)特的特點(diǎn)；2、度假酒店因?yàn)檫h(yuǎn)離客源地，其知名度對(duì)酒店的影響非常重要；3、度假客人的需求與商務(wù)客人的需求有所不同，他們主要選擇旅游、休養(yǎng)、度假、運(yùn)動(dòng)等活動(dòng)項(xiàng)目，而且客人的結(jié)構(gòu)相對(duì)復(fù)雜，所以，針對(duì)不同的客戶群，在不同的季節(jié)，營(yíng)造不同的配套，如高爾夫、中醫(yī)養(yǎng)生、兒童娛樂(lè)等，就顯得十分重要；4、度假酒店業(yè)務(wù)對(duì)時(shí)令、季節(jié)非常敏感，在節(jié)假日火爆，但平時(shí)比較泠淡。為了熨平這種波動(dòng)，很多度假酒店都特別注意營(yíng)造本身的建筑特色與配套特色，例如有些度假酒店配備了各種會(huì)議；5、度假酒店基本上沒(méi)有商圈的概念，但度假客戶對(duì)度假城市的旅游資源、文化底蘊(yùn)、生態(tài)環(huán)境、休閑配套的要求很高。3.2.2灌云酒店消費(fèi)者特征：調(diào)查表明：1、從職業(yè)角度看，灌云酒店的消費(fèi)者主要來(lái)自兩大塊：第一種是來(lái)自所在區(qū)域的企業(yè)。他們大多數(shù)是周邊企業(yè)、工廠的高管、老板和所有者，這些人因?yàn)樯虅?wù)和業(yè)務(wù)的需要而與其業(yè)務(wù)伙伴成為酒店最重要的消費(fèi)群體，這些人約占酒店客人總量的65%；第二種是來(lái)自機(jī)關(guān)和事業(yè)單位的客人，他們除了自己有一定的消費(fèi)能力之外，也因?yàn)楣ぷ餍枰蔀榫频甑南M(fèi)者；2、從籍貫角度看，灌云酒店消費(fèi)者主要是來(lái)自滬浙一帶以及本省的蘇、錫、常一帶，另外還有一部分是來(lái)自海外和珠三角的客人。這些蘇、錫、?？蛻艉芏嗍且?yàn)樽约涸诠嘣茡碛型顿Y，或者是作為母公司派到灌云的高級(jí)管理人員；而來(lái)自海外和珠三角的客戶一般都是作為上述公司的業(yè)務(wù)伙伴而來(lái)灌云作商務(wù)逗留的；而且近年來(lái)受灌云酒店的吸引，這部分人越來(lái)越多，并逐漸成為灌云酒店消費(fèi)市場(chǎng)一支不可忽視的力量。3、從入住酒店的時(shí)間上看，來(lái)自海外和珠三角的客戶入住的時(shí)間相對(duì)來(lái)說(shuō)長(zhǎng)一點(diǎn)，一般是三天左右，而且這種入住都帶有非常強(qiáng)的季節(jié)性；蘇、錫、?？蛻粢?yàn)槭情L(zhǎng)駐灌云，一般在灌云都擁有自己固定的住所，他們?nèi)ゾ频晗M(fèi)時(shí)往往在餐飲、娛樂(lè)方面消費(fèi)的比較多而住店的時(shí)候少，而且他們?cè)诰频昀锩嫦M(fèi)這些項(xiàng)目的頻率非常高；4、從消費(fèi)偏好來(lái)看，一般來(lái)說(shuō)，來(lái)自海外和珠三角客戶更注重保健、休閑、安全與保密（水療、游泳、書吧），另外，因?yàn)轶w格的緣故，他們對(duì)房間的空間要求比較多一些；蘇、錫、常等客戶大多比較喜歡娛樂(lè)（桑拿、KTV、酒吧）以及相關(guān)服務(wù)；5、另外，平均來(lái)講，灌云酒店所接待的業(yè)務(wù)中，有20%左右的業(yè)務(wù)為政府部門的會(huì)議、考察、度假、旅游，這些客戶主要來(lái)自江、浙、滬、粵等沿海地帶，灌云本地也占有一定比例，他們大都喜歡選擇幽雅、安靜的環(huán)境，而且基本上每年他們平均都有兩次這種消費(fèi)機(jī)會(huì)；6、從文化層次來(lái)看，這些酒店消費(fèi)者一般都具備較好的文化素養(yǎng)，其中大專和本科學(xué)歷的占據(jù)50%以上，也有少部分客戶只接受過(guò)中學(xué)文化教育；7、從收入角度來(lái)看，灌云酒店消費(fèi)者特征比較獨(dú)特：低收入人群占客戶總數(shù)的絕對(duì)多數(shù)，而高收入階層在總數(shù)中所占比例非常少；第四章、項(xiàng)目分析與定位4.1項(xiàng)目資源分析4.1.1項(xiàng)目自然資源分析本項(xiàng)目地處淮北第一神山——大伊山旁。大伊山風(fēng)景區(qū)是國(guó)家級(jí)風(fēng)景名勝區(qū)。它誕生于太古代，迄今已有20億年的歷史了，它有12座山峰組成，方圓15華里，最高峰海拔226.6米。是省域內(nèi)南京以北所看到的第一座高山，素有“淮北平川第一神山”之稱,大伊山因“華夏第一賢相”、我國(guó)美食和創(chuàng)制中藥湯液的始祖伊尹晚年曾隱居于此而得名。在大伊山東側(cè)的青風(fēng)嶺上，有我國(guó)發(fā)現(xiàn)最早、保存最為完好、新石器時(shí)期的石棺墓遺址，這是全國(guó)重點(diǎn)文物保護(hù)單位，與故宮具有同等的價(jià)值，大伊山上還有江蘇省省級(jí)文物保護(hù)單位――元代梅鹿石巖畫等。

大伊山是一座奇山，一是奇在石上，有各種象形石，如：有形如人頭的老人石、形似青蛙的蛙王石、還有獅身人面石、象石、飛來(lái)石、鱷魚石、龜石等，栩栩如生，應(yīng)有盡有，可以說(shuō)是石頭的動(dòng)物世界。二是奇在巖畫上，有各種石刻，星羅棋布，如省政府定為重點(diǎn)保護(hù)單位的梅鹿石、還有被稱為東方天書的星相石、海船石、美女石等；三是奇在山洞上，有各種洞穴二十多處，如八一洞、六一洞、神仙洞、白云洞、盤絲洞等，每個(gè)洞都有動(dòng)人的故事，每個(gè)洞都是無(wú)價(jià)之寶，面積僅有五平方公里的景區(qū)內(nèi)藏有這么多的奇洞即使是在名山上也不多見(jiàn)。四是奇在巖崖上，有各種奇崖，不僅顏色奇而且形態(tài)奇，有紅色崖、青石崖、黃色崖等五彩繽紛的崖，還有升仙崖、望夫崖等，令人不禁驚嘆不自然的神刀鬼斧。五是奇在植物上，大伊山有植物種類近千種，珍奇植物上百種，如本地特有的金鑲玉竹、生長(zhǎng)非常壯觀的香樟樹、形似母子的母子松、榮獲省第九屆陸羽杯特等獎(jiǎng)和一等獎(jiǎng)的臥龍?jiān)旗F茶等等。六是奇在水上，雖然大伊山水資源不是太豐富，但老龍澗遠(yuǎn)近聞名、飄兒井極富傳奇色彩、茯苓泉水讓人陶醉，還有人工開采的后形成的侍溝湖清澈見(jiàn)底，大伊山的瀑布也是一景，由于大伊山峰多、澗多、雨后的大伊山成為彩虹瀑布的世界。一年四季皆有特色。大伊山植被豐富，景色秀麗，山林幽靜，環(huán)境幽雅。有各種植物上千種，珍稀植物數(shù)百種。不但改進(jìn)了大伊山的空氣質(zhì)量，也造就了幽靜的環(huán)境。4.1.2項(xiàng)目人文資源分析項(xiàng)目所在地伊山鎮(zhèn)文化底蘊(yùn)深厚，許多美麗的神話遍布大伊山的大小景點(diǎn)，比如：“盤絲洞”、“濯垢泉”與蜘蛛精的故事，龍王、龜石與通天河的傳說(shuō)，“石佛寺”、“古佛寺”、涉及到神話小說(shuō)《西游記》中的豬八戒、孫悟空、如來(lái)佛主、觀世音菩薩和唐僧等。再如：“白云洞”又名“白龍洞”，與六月初三小白龍?zhí)酵赣H傳說(shuō)在當(dāng)?shù)亓鱾魃鯊V。民間傳說(shuō)雖不可信，但僅此就足以證明項(xiàng)目所在地實(shí)為“有山有水，有仙有靈”的人文寶地。4.1.3項(xiàng)目政府資源分析到目前為止，灌云縣城還沒(méi)有一家能提供高水平接待能力的酒店，而其他縣基本上每縣城都擁有一家四星級(jí)以上大酒店。從其他縣區(qū)的情況來(lái)看，興建一家四星級(jí)以上酒店不僅能為當(dāng)?shù)卣畡?chuàng)造可觀的國(guó)民收入，更為重要的是，它能為當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)發(fā)展提供良好的潤(rùn)滑作用。正是因?yàn)檫@個(gè)原因，灌云縣政府對(duì)本項(xiàng)目建設(shè)非常支持，這也是本項(xiàng)目一項(xiàng)非常重要的資源。4.1.4項(xiàng)目區(qū)位分析根據(jù)灌云新的縣城規(guī)劃方案，本項(xiàng)目與灌云縣行政中心距離僅兩分鐘左右車程，同時(shí)，本項(xiàng)目所在地正好是灌云新城的中心，灌云縣經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)就在本項(xiàng)目附近（不超過(guò)五分鐘車程）。從區(qū)位上看，一方面，本項(xiàng)目建成之后，能同時(shí)為這兩個(gè)辦事機(jī)構(gòu)提供急需的服務(wù)；另一方面，這兩個(gè)機(jī)構(gòu)也能對(duì)本項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)產(chǎn)生一個(gè)強(qiáng)大的支托。另外，從灌云縣范圍來(lái)看，灌云縣未來(lái)的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)還會(huì)以勞動(dòng)密集型產(chǎn)業(yè)和資本密集型產(chǎn)業(yè)為主，其中資本密集型產(chǎn)業(yè)主要就是房地產(chǎn)業(yè)，本項(xiàng)目的建成，將能對(duì)全灌云縣區(qū)的房地產(chǎn)發(fā)展起到拋磚引玉的作用。4.2項(xiàng)目定位4.2.1項(xiàng)目總體定位酒店的總體定位：集度假、商務(wù)、會(huì)議、娛樂(lè)為一體的大伊山古文化主題型綠色生態(tài)酒店；持續(xù)發(fā)展模式：旅游+酒店+酒店管理學(xué)院+地產(chǎn)+高爾夫；定位說(shuō)明：1、在省政府?dāng)M編的新區(qū)位規(guī)劃中，江蘇省新的發(fā)展格局：從“三沿”到“四沿”，連云港作為振興蘇北的極核，是拉動(dòng)?xùn)|隴海產(chǎn)業(yè)帶與沿海產(chǎn)業(yè)帶的龍頭。灌云作為連云港的南翼，跨越發(fā)展成為灌云必然的選擇。這對(duì)本項(xiàng)目來(lái)說(shuō)無(wú)疑是非常有利的；另外，沿海鐵路建成后，灌云的地位優(yōu)勢(shì)將更為明顯，這對(duì)本項(xiàng)目而言更是錦上添花。2、項(xiàng)目總體方向?yàn)槎燃倬频?，同時(shí)也注重商務(wù)與娛樂(lè)。從地理位置來(lái)看，項(xiàng)目做成純粹商務(wù)酒店沒(méi)有便利性優(yōu)勢(shì)，而且以項(xiàng)目所在地為核心在10分鐘車程的區(qū)域內(nèi)，包含了周邊地區(qū)眾多的商務(wù)酒店，競(jìng)爭(zhēng)十分激烈，以本方向?yàn)樗悸?，可以有效避開這種競(jìng)爭(zhēng)；另外，隨著灌云經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)的飛速發(fā)展，項(xiàng)目周邊的企業(yè)數(shù)量將越來(lái)越多，酒店的商務(wù)及娛樂(lè)的需求量也會(huì)隨之增長(zhǎng)，從既有經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，商務(wù)與娛樂(lè)是灌云酒店市場(chǎng)的重要收入來(lái)源，所以不可忽視這些市場(chǎng)的需求量；同時(shí)，項(xiàng)目雖然具備一定的度假環(huán)境，但相對(duì)純粹旅游勝地的旅游資源、文化底蘊(yùn)、生態(tài)環(huán)境、休閑配套等而言，兩者之間還有相當(dāng)大的差距，而且灌云在工業(yè)化過(guò)程中環(huán)境污染問(wèn)題本來(lái)就嚴(yán)重，所以走純粹的度假酒店的路子也是行不通的。近年來(lái)，隨著政府工作的不斷深入，灌云縣招商引資力度的加大，全縣硬、軟件環(huán)境都得到了飛速的提升。每年都有眾多企業(yè)考察團(tuán)前來(lái)學(xué)習(xí)、考察，這部分客戶同時(shí)也具有旅游、度假、會(huì)議等需要，本項(xiàng)目位于核心區(qū)，在多方面都能更好地滿足該類客戶的需求；綜合考慮，我們還是不能忽略商務(wù)與娛樂(lè)的存在；但是在項(xiàng)目的整體規(guī)劃設(shè)計(jì)過(guò)程中，我們將會(huì)充分考慮商務(wù)、娛樂(lè)與度假功能的相互影響；3、綠色、生態(tài)、自然是人的需求發(fā)展到一定階段后的必然選擇，酒店也是如此，無(wú)論是度假酒店還是商務(wù)酒店，注重酒店內(nèi)外自然生態(tài)環(huán)境的營(yíng)造，體現(xiàn)人與自然的和諧，將是一種潮流。本項(xiàng)目本身就具備天然的綠色自然生態(tài)環(huán)境，再經(jīng)過(guò)營(yíng)造，這些條件將會(huì)有力地保證本項(xiàng)目在未來(lái)的競(jìng)爭(zhēng)中不落人后；4、項(xiàng)目在本地人文歷史底蘊(yùn)的依托下，從酒店的建筑風(fēng)格及園林藝術(shù)等方面多加考慮，將更有利于提升酒店的文化內(nèi)涵。灌云現(xiàn)有酒店的設(shè)計(jì)基本上都是以歐陸風(fēng)格或東南亞風(fēng)格為主題。為使項(xiàng)目不入俗套，獨(dú)樹一幟，可以考慮走差異化道路，選擇古典園林及建筑為主題風(fēng)格。4.2.2項(xiàng)目檔次定位項(xiàng)目定位：白金四星級(jí)1、從灌云其他縣區(qū)酒店?duì)I運(yùn)經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，就灌云以及周邊地區(qū)的社會(huì)經(jīng)濟(jì)條件以及其自然、人文、政治等資源而言，它們完全有能力支撐一個(gè)四星級(jí)大酒店的正常運(yùn)作并盈利；2、到目前為止，灌云周圍縣區(qū)基本上都擁有本地的四星級(jí)大酒店，灌云屬于“中部塌陷”地區(qū)，興建一座四星級(jí)大酒店能彌補(bǔ)這個(gè)缺憾；3、如果興建一座四星級(jí)大酒店，不僅可以彌補(bǔ)這種塌陷，而且可以把外出其他縣區(qū)消費(fèi)的客人留在灌云，為灌云創(chuàng)造價(jià)值；如果興建一座低于四星級(jí)的酒店，則不僅很難抵擋住周圍縣區(qū)其他酒店的競(jìng)爭(zhēng)，而且也不能保證能有效地參與本縣酒店市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)；4、就項(xiàng)目地塊綜合素質(zhì)而言，一座低于四星級(jí)的酒店與該地的環(huán)境極不相稱，這不僅會(huì)削弱地塊本身的利用價(jià)值，更重要的是，它還會(huì)破壞項(xiàng)目地塊所在片區(qū)的可持續(xù)開發(fā)和利用。4.2.3項(xiàng)目客戶群定位屬性具體描述年齡30-55歲籍貫滬浙一帶、珠江三角洲、蘇、錫、常等地職業(yè)文化層次經(jīng)濟(jì)能力保健、休閑、安全、保密娛樂(lè)、康體、餐飲、商務(wù)相關(guān)服務(wù)消費(fèi)目的商務(wù)需要、釋放工作壓力4.2.4項(xiàng)目技術(shù)指標(biāo)定位土建園林等技術(shù)指標(biāo)序號(hào)名稱面積（㎡）1用地面積3838.972建筑總面積17792.653建筑占地1779.744客房樓6821.065卡拉OK、夜總會(huì)30006桑拿洗浴區(qū)1570.367會(huì)議室8008豪華包間18009園林綠地150010停車場(chǎng)2540.01機(jī)電設(shè)備類技術(shù)指標(biāo)序號(hào)名稱數(shù)量1供電：雙回供電2000KVA2發(fā)電機(jī)500KVA3供水：日用水量300噸4電話總機(jī)300門第五章、項(xiàng)目投資估算5.1項(xiàng)目投資估算5.1.1項(xiàng)目投資概況本項(xiàng)目總投資5000萬(wàn)元，初步規(guī)劃建設(shè)期為一年。為了減輕項(xiàng)目開發(fā)對(duì)融資的壓力，同時(shí)也為了減輕項(xiàng)目開發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)，我公司擬向銀行融通一部分資金作為本項(xiàng)目的投入。5.1.2項(xiàng)目投資估算表項(xiàng)目投資估算表序號(hào)用途建筑面積（㎡）工程單價(jià)（元/㎡）合計(jì)（萬(wàn)元）1總用地面積3838.97建筑總面積17792.652各種稅費(fèi)、辦證費(fèi)3勘察、設(shè)計(jì)、監(jiān)理17792.654土建17792.651416.3625206園林綠化1500100157給排水17792.65101.161808空調(diào)17792.65809強(qiáng)電、弱電17792.6530010消防17792.6510220011廚房15012洗衣房5013洗浴中心設(shè)備20014室內(nèi)裝飾（包括家具）17792.6560015餐廳用具、用品8016廚房用具、用品5017客房用具、用品20018制服、CI設(shè)計(jì)3019營(yíng)銷10020試營(yíng)業(yè)費(fèi)用8020不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)16521項(xiàng)目投資=SUM(ABOVE)5000第六章、進(jìn)度與計(jì)劃安排§6.1項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度計(jì)劃編制依據(jù)項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度計(jì)劃主要考慮以下原則：(1)業(yè)主對(duì)工程建設(shè)工期的意見(jiàn)。(2)工程施工通過(guò)公開招標(biāo)方式，擇優(yōu)選擇房屋建筑二級(jí)以上施工企業(yè)承建，以保證工程質(zhì)量和建設(shè)進(jìn)度。(3)根據(jù)工程規(guī)模及建筑物施工特性，各主要工程項(xiàng)目施工宜選用大、中型機(jī)械設(shè)備為主。(4)施工安排應(yīng)不影響公司的正常管理工作，應(yīng)集中安排在一段時(shí)間內(nèi)完成?！?.2項(xiàng)目實(shí)施總進(jìn)度計(jì)劃§6.2.1籌建準(zhǔn)備階段計(jì)劃籌建期內(nèi)開發(fā)商負(fù)責(zé)完成本工程設(shè)計(jì)、招標(biāo)、評(píng)標(biāo)、簽約等工作，為承建單位進(jìn)場(chǎng)開工創(chuàng)造前提條件?；I備工作應(yīng)在開工前完成?！?.2.2工程施工階段計(jì)劃根據(jù)本項(xiàng)目特點(diǎn)及施工條件，開發(fā)期限12個(gè)月，開發(fā)量約為17792.65平方米。經(jīng)各單項(xiàng)工程施工方法研究后確定，該工程施工總工期為10個(gè)月，其中：工程施工準(zhǔn)備期半個(gè)月(直線工期)；從工程施工到完工使用工期為9個(gè)月。工程竣工驗(yàn)收、決算期１個(gè)月。本工程總工期宜安排在2008年4月開始實(shí)施，其中土建項(xiàng)目的實(shí)際施工期為8個(gè)月。前半個(gè)月可安排施工準(zhǔn)備，不占用直線工期。為確保建設(shè)工程全面完工，除要求土建承包單位必須按總進(jìn)度要求完成外，更需要項(xiàng)目發(fā)包單位按期撥付投資，方可保證在規(guī)定時(shí)間內(nèi)完成工程項(xiàng)目的施工任務(wù)?！?.2.3工程竣工驗(yàn)收及決算階段計(jì)劃本工程的施工，于2008年4月開始至2008年11月陸續(xù)完成，應(yīng)及時(shí)組織竣工驗(yàn)收，并于11月底完成所有工程的竣工決算工作。本項(xiàng)目的項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度安排見(jiàn)下圖。序號(hào)項(xiàng)目名稱日期2007年2008年2009年10月11月12月1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月1月2月1施工準(zhǔn)備20083.1~2008.3.311.1研究勘察設(shè)計(jì)2008.3.1~2008.3.311.2五通一平2008.3.1~2008.3.311.3設(shè)備訂貨2008.1.1~2008.1.311.4招標(biāo)、簽約2008.3.1~2008.3.312施工與按照2008.4.1~2009.1.312.1土建施工2008.4.1~2008.11.312.2設(shè)備安裝2008.8.1~2009.1.313驗(yàn)收、結(jié)算2009.2.1~2009.2.283.1竣工驗(yàn)收2009.2.1~2009.2.283.2竣工結(jié)算2009.2.1~2009.2.284第七章、項(xiàng)目投資分析7.1項(xiàng)目投資分析7.1.1項(xiàng)目投資分析資料的預(yù)測(cè)和選定本可行性研究所使用的資料和基本條件,是根據(jù)灌云市面上同類酒店的實(shí)際經(jīng)營(yíng)情況作參考來(lái)確定的。⑴、營(yíng)業(yè)收入的測(cè)算標(biāo)準(zhǔn)①客房營(yíng)業(yè)收入本酒店有各類客房328間,灌云縣面上同類型酒店的房租一般每天在600-700元之間（如御景灣酒店、塘廈三正半山酒店、喜來(lái)登大酒店等）,本研究報(bào)告適當(dāng)降低標(biāo)準(zhǔn),按客房每天每間550元計(jì)算。根據(jù)灌云地區(qū)的客房情況,開房率按62%的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算,房租每年遞增5%。②飲食營(yíng)業(yè)收入本酒店有1000人的宴會(huì)廳和30間中、西餐廳包房。灌云同類酒店的飲食服務(wù)收入一般為客房收入的1.2-1.4倍,本研究報(bào)告適當(dāng)降低標(biāo)準(zhǔn),選定飲食服務(wù)收入與客房收入的比例為1:1。③康體與娛樂(lè)營(yíng)業(yè)收入本酒店康體與娛樂(lè)設(shè)施包括卡拉OK、歌舞廳、健身及桑拿浴、桌球、麻將等項(xiàng)目，KTV包房為60間，桑拿房為80間。根據(jù)灌云同類型酒店的營(yíng)業(yè)資料，康樂(lè)與娛樂(lè)營(yíng)業(yè)收入為客房收入的100%，本研究報(bào)告按康體與娛樂(lè)營(yíng)業(yè)收入與客房收入的比例按1：1計(jì)算。④其它服務(wù)收入其它服務(wù)收入包括旅游服務(wù)、客運(yùn)服務(wù)、票務(wù)服務(wù)、電訊服務(wù)、會(huì)議服務(wù)、商場(chǎng)、洗衣服務(wù)等，本研究報(bào)告按入住客人的40%，每人每天消費(fèi)40計(jì)算，每年遞增5%。⑵營(yíng)業(yè)成本的測(cè)算標(biāo)準(zhǔn)①客房營(yíng)業(yè)成本根據(jù)灌云同類型酒店的標(biāo)準(zhǔn)，本研究報(bào)告按營(yíng)業(yè)收入的7%計(jì)算。②飲食業(yè)成本根據(jù)灌云同類型酒店的標(biāo)準(zhǔn)，本研究報(bào)告按營(yíng)業(yè)收入的45%計(jì)算。③娛樂(lè)營(yíng)業(yè)成本根據(jù)灌云同類型酒店的標(biāo)準(zhǔn)，本研究報(bào)告按營(yíng)業(yè)收入的30%計(jì)算。④其它服務(wù)成本根據(jù)灌云同類型酒店的標(biāo)準(zhǔn)，本研究報(bào)告按營(yíng)業(yè)收入的40%計(jì)算。⑶營(yíng)業(yè)費(fèi)用測(cè)算標(biāo)準(zhǔn)①人員編制及工資標(biāo)準(zhǔn)根據(jù)灌云同類型酒店的標(biāo)準(zhǔn)，員工配置系數(shù)一般為1.5-1.7之間，本研究報(bào)告按1.6的系數(shù)配置員工，本酒店共有328間客房，需配置員工524.8人，考慮本酒店的經(jīng)營(yíng)范圍及酒店的形式，參考同類酒店的標(biāo)準(zhǔn)，總員工人數(shù)為780人，人平均工資按每月1600元計(jì)算，工資總額每年遞增5%。②廣告費(fèi)根據(jù)灌云同類型酒店的標(biāo)準(zhǔn)，按營(yíng)業(yè)收入的3%計(jì)算。③水電煤氣根據(jù)灌云同類型酒店的標(biāo)準(zhǔn)，按營(yíng)業(yè)收入的6%計(jì)算。④維修保養(yǎng)費(fèi)根據(jù)灌云同類型酒店的標(biāo)準(zhǔn)，按營(yíng)業(yè)收入的2%計(jì)算。逐年遞增5%。⑤行政管理費(fèi)培訓(xùn)費(fèi)營(yíng)業(yè)期第一年為工資總額的8%，第二年為第一年的40%，以后每年遞增5%。服裝費(fèi)營(yíng)業(yè)期第一年為每人1000元，第二年為第一年的50%，以后每年遞增5%。辦公差旅費(fèi)根據(jù)灌云同類型酒店的標(biāo)準(zhǔn)，按營(yíng)業(yè)收入的1.5%計(jì)算。交際應(yīng)酬費(fèi)根據(jù)灌云同類型酒店的標(biāo)準(zhǔn)，按營(yíng)業(yè)收入的2.5%計(jì)算。董事會(huì)費(fèi)根據(jù)灌云同類型酒店的標(biāo)準(zhǔn)，按營(yíng)業(yè)收入的1.5%計(jì)算。顧問(wèn)費(fèi)根據(jù)灌云同類型酒店的標(biāo)準(zhǔn)，按營(yíng)業(yè)收入的1%計(jì)算。⑥工會(huì)經(jīng)費(fèi)根據(jù)灌云同類型酒店的標(biāo)準(zhǔn)，按當(dāng)年工資總額的3%計(jì)算。⑦保險(xiǎn)費(fèi)根據(jù)灌云同類型酒店的標(biāo)準(zhǔn)，按固定資產(chǎn)原值的3%計(jì)算。⑷土地使用費(fèi)及稅項(xiàng)①土地使用費(fèi)由酒店向國(guó)家征用土地，并按國(guó)務(wù)院規(guī)定，建設(shè)期免交土地使用費(fèi)，營(yíng)業(yè)期開始后按每年每平方米20元計(jì)交，每隔五年遞增10%。②稅項(xiàng)營(yíng)業(yè)稅根據(jù)國(guó)家有關(guān)規(guī)定，酒店內(nèi)客房、餐飲及其他服務(wù)按營(yíng)業(yè)收入的5.5%計(jì)交，康體與娛樂(lè)按營(yíng)業(yè)收入的22%計(jì)交。所得稅根據(jù)《中華人民共和國(guó)企業(yè)法》及其它有關(guān)法律的規(guī)定，本酒店的所得稅率33%，從獲利年度起計(jì)。⑸固定資產(chǎn)折舊和開辦費(fèi)攤銷根據(jù)《中華人民共和國(guó)企業(yè)法》及其它有關(guān)法律的規(guī)定，屬注冊(cè)資本部分的固定資產(chǎn)折舊不能作為償還投資本金和利潤(rùn)之用，只能留著企業(yè)使用。本研究報(bào)告把注冊(cè)資本部分的折舊作為酒店的固定資產(chǎn)更新、重置的費(fèi)用。本酒店固定資產(chǎn)折舊和開辦費(fèi)攤銷如下：①注冊(cè)資本金折舊按10年直線折舊，不留殘值。②注冊(cè)資本以外部分折舊按10年直線折舊，不留殘值。⑹投資本息的償還貸款按分期等本償還方式安排貸款本金的償還和利息的支付。注冊(cè)資本作為自有資金,貸款投放的資金,可用折舊償還本金,貸款利息計(jì)入企業(yè)費(fèi)用開支.并按年利率6.12%計(jì)算,以10年為償還期。⑺三項(xiàng)基金的提取根據(jù)有關(guān)的規(guī)定，應(yīng)在企業(yè)的稅后利潤(rùn)中提取企業(yè)發(fā)展基金、企業(yè)儲(chǔ)備基金和職工福利基金，提取比例將由董事會(huì)決定。本報(bào)告按稅后利潤(rùn)的10%提取。⑻項(xiàng)目投資籌資分析項(xiàng)目投資籌資分析表 單位：萬(wàn)元一，總投資：259641、土地使用費(fèi)8802、前期費(fèi)用34.553、政府各類規(guī)稅費(fèi)1504、設(shè)計(jì)費(fèi)503.975、建筑工程費(fèi)19606.13其中：土建工程10292二次裝修7793.256、設(shè)施配套費(fèi)用1256.867、營(yíng)銷費(fèi)用392.128、財(cái)務(wù)費(fèi)用2160.069、不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)980.31二，總資金和資金籌措總資金（包含建設(shè)期間資本化利息）25964其中：注冊(cè)資本10000⑴項(xiàng)目投資相關(guān)財(cái)務(wù)分析①項(xiàng)目營(yíng)業(yè)收入稅金及附加經(jīng)估算，本項(xiàng)目建成后，每年?duì)I業(yè)收入超過(guò)一個(gè)億，上繳稅金及附加超過(guò)1千萬(wàn)，高達(dá)2千萬(wàn)。具體情況詳見(jiàn)營(yíng)業(yè)收入稅金及附加估算表。②項(xiàng)目營(yíng)業(yè)成本費(fèi)用估算經(jīng)估算，項(xiàng)目投入運(yùn)營(yíng)后，在考慮了偶發(fā)事件影響的條件下，各種營(yíng)業(yè)成本費(fèi)用都得到了有效控制，具體情況詳見(jiàn)營(yíng)業(yè)成本費(fèi)用估算表。③項(xiàng)目借貸還本付息計(jì)算在科學(xué)估算的基礎(chǔ)上，我司對(duì)本項(xiàng)目各項(xiàng)借貸款項(xiàng)的還本付息做了科學(xué)安排，具體情況詳見(jiàn)借貸還本付息計(jì)算表；④項(xiàng)目損益估算經(jīng)估算，本項(xiàng)目正式投入運(yùn)營(yíng)之后，每年的稅前、稅后利潤(rùn)都相當(dāng)可觀，其他如所得稅、營(yíng)業(yè)稅等的及時(shí)上繳也得到了保證，具體情況詳見(jiàn)損益估算。⑥項(xiàng)目財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量計(jì)算對(duì)本項(xiàng)目的財(cái)務(wù)分析評(píng)價(jià)均依據(jù)國(guó)家相關(guān)規(guī)定、同時(shí)結(jié)合項(xiàng)目實(shí)際情況進(jìn)行的。具體情況詳見(jiàn)現(xiàn)金流量表。⑥項(xiàng)目投資回收期計(jì)算表初步擬定項(xiàng)目建設(shè)期為兩年，經(jīng)營(yíng)期十年，從項(xiàng)目動(dòng)工開始到正式經(jīng)營(yíng)每年的投資回收情況見(jiàn)投資回收期計(jì)算表。⑦項(xiàng)目投資收益率計(jì)算表計(jì)算表明，本項(xiàng)目投資收益情況是有利于項(xiàng)目開發(fā)的，具體計(jì)算詳見(jiàn)投資收益率計(jì)算表。⑧項(xiàng)目財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率計(jì)算表經(jīng)科學(xué)計(jì)算，本項(xiàng)目的盈利能力比較強(qiáng)，完全能滿足最低要求，具體情況詳見(jiàn)財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率計(jì)算表。⑨項(xiàng)目敏感性分析經(jīng)過(guò)計(jì)算，我們對(duì)影響本項(xiàng)目財(cái)務(wù)效益的幾種主要因素都做了敏感性分析，分析結(jié)果詳見(jiàn)敏感性分析表。第八章、項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析8.1系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)本項(xiàng)目的系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)主要來(lái)自企石鎮(zhèn)及其周邊鎮(zhèn)區(qū)的宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行所產(chǎn)生的不確定性。雖然從整個(gè)灌云來(lái)說(shuō)，其宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行情況是令人樂(lè)觀的，但是從前面的聚類分析我們也看到，企石和周邊幾個(gè)鎮(zhèn)的情況并不是那么樂(lè)觀，這些鎮(zhèn)區(qū)整體發(fā)展水平在整個(gè)灌云來(lái)說(shuō)都處于相對(duì)較低的位置上。所幸的是，灌云政府在這個(gè)地區(qū)設(shè)立了一個(gè)東部工業(yè)園，所以本項(xiàng)目的系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)主要就產(chǎn)生與此。8.2市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)灌云酒店林立，競(jìng)爭(zhēng)激烈程度異于一般。雖然企石地處灌云欠發(fā)達(dá)的東部地區(qū)，可是酒店縣場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)程度也非同小可。來(lái)自周邊大小酒店的競(jìng)爭(zhēng)將是本項(xiàng)目必須面臨的最直接的壓力。8.3財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)從財(cái)務(wù)角度看，通過(guò)靜態(tài)和動(dòng)態(tài)分析，在考慮各種因素上下浮動(dòng)10%的情況下，本項(xiàng)目將來(lái)的財(cái)務(wù)狀況仍然能夠保持良好，這說(shuō)明本項(xiàng)目抵抗財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的能力也是非常強(qiáng)的。8.4其他風(fēng)險(xiǎn)除了上述三種主要風(fēng)險(xiǎn)之外，另外的如經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)、技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)等等也是本項(xiàng)目所需要認(rèn)真考慮的對(duì)象。酒店不同于其他的房地產(chǎn)產(chǎn)品,它在建造、經(jīng)營(yíng)等過(guò)程中對(duì)技術(shù)的要求遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)一般的房地產(chǎn)產(chǎn)品對(duì)各種技術(shù)的要求；與此同時(shí)，酒店正式投入運(yùn)營(yíng)之后的經(jīng)營(yíng)管理風(fēng)險(xiǎn)更是我們必須認(rèn)真對(duì)待的東西。第九章、結(jié)論本項(xiàng)目是我司在房地產(chǎn)行業(yè)實(shí)行多元化發(fā)展的第一步，它對(duì)我司與企石鎮(zhèn)的發(fā)展都具有非常重要的意義。⑴如前所述，灌云的宏觀經(jīng)濟(jì)情況有利于本項(xiàng)目的開展。以灌云GDP2000億的基數(shù)（2005年），加上高達(dá)18%的增長(zhǎng)速度，它完全能夠支撐本酒店完工后灌云酒店縣場(chǎng)的正常運(yùn)作與盈利；⑵整個(gè)灌云酒店縣場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)雖然激烈，可是企石屬于東部塌陷地區(qū)（就酒店縣場(chǎng)而言），相對(duì)來(lái)說(shuō)競(jìng)爭(zhēng)激烈程度并不是太高，發(fā)展空間還比較豐裕，這也給本項(xiàng)目的開展提供了可能；⑶本項(xiàng)目建成之后，能夠給當(dāng)?shù)卣畮?lái)3.5億的直接稅收收入，而2005年企石鎮(zhèn)全年的GDP才15億?？梢?jiàn)本項(xiàng)目的社會(huì)經(jīng)濟(jì)效益之巨大；同時(shí)也能給我司帶來(lái)可觀的利潤(rùn)。從財(cái)務(wù)和社會(huì)角度來(lái)看，都不失可行性。⑷本項(xiàng)目的主要風(fēng)險(xiǎn)來(lái)自東部工業(yè)園園區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的不確定性，縣場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)風(fēng)險(xiǎn)并沒(méi)有達(dá)到令人生畏的程度?！笆晃逡?guī)劃”已經(jīng)確定了東部工業(yè)園為未來(lái)灌云重點(diǎn)發(fā)展地區(qū)之一，所以這個(gè)系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)的不可控性也會(huì)大大降低；而且本項(xiàng)目定位于度假加商務(wù)，這也將大大提高本項(xiàng)目抵御縣場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的能力。⑸本項(xiàng)目所在地地質(zhì)為沖積地，工程結(jié)構(gòu)為多層框架結(jié)構(gòu)，有半地下室，縣政各項(xiàng)配套都可以解決，所以，從工程技術(shù)方面來(lái)看，本項(xiàng)目不存在技術(shù)上的不可行。綜上所述，本項(xiàng)目回報(bào)比較理想，社會(huì)效益巨大，各種都在可以接受的范圍之內(nèi)，是一個(gè)綜合素質(zhì)比較高的優(yōu)質(zhì)工程。第十章、項(xiàng)目環(huán)境影響與評(píng)價(jià)§10.1環(huán)境保護(hù)執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)1、《中華人民共和國(guó)環(huán)境保護(hù)法》2、《建設(shè)項(xiàng)目環(huán)境保護(hù)保護(hù)管理辦法》3、《建設(shè)項(xiàng)目環(huán)境保護(hù)保護(hù)管理辦法實(shí)施細(xì)則》4、《污水綜合排放標(biāo)準(zhǔn)》§10.2項(xiàng)目設(shè)施對(duì)環(huán)境不利影響項(xiàng)目建設(shè)對(duì)環(huán)境產(chǎn)生的不利影響，主要集中在項(xiàng)目工程施工期。項(xiàng)目工程在建設(shè)期間，有土石方開挖，有砼攪拌，水泥，黃沙隨時(shí)堆放，有施工人員，因此必然會(huì)產(chǎn)生不良影響。(1)對(duì)河流水質(zhì)的影響：施工人員日常生活排出廢水、垃圾和施工產(chǎn)生的廢水對(duì)河流水質(zhì)有不良影響；施工機(jī)械的沖洗水及施工時(shí)產(chǎn)生的泥漿等也會(huì)對(duì)水體造成污染，這部分污染主要是COD，石油類芳烴和SS。其中泥漿影響最大。建議施工時(shí)將泥漿外運(yùn)或臨時(shí)沉淀后排放。(2)對(duì)大氣環(huán)境的影響：施工期機(jī)動(dòng)車輛的往來(lái)，產(chǎn)生的揚(yáng)塵、廢氣、生活燒煤排放的氣體、施工中砼、砂漿拌和時(shí)的揚(yáng)塵，對(duì)大氣環(huán)境有不良影響；(3)環(huán)境噪聲影響：該工程地點(diǎn)大部分處在居民生活區(qū)，周圍有大量的居民。施工期間，施工人員、機(jī)械產(chǎn)生的噪音會(huì)對(duì)周圍的環(huán)境產(chǎn)生一定的影響。(4)對(duì)施工人員的影響：施工時(shí)，人員集中居住衛(wèi)生條件較差，施工中產(chǎn)生的廢氣、揚(yáng)塵、噪聲等影響施工人員健康?！?0.3施工期間環(huán)境不利影響的對(duì)策及處理措施該項(xiàng)目在建設(shè)中對(duì)周圍環(huán)境的影響主要是噪聲、污水、污物等三方面問(wèn)題。噪聲的來(lái)源是施工設(shè)備和運(yùn)料車輛所產(chǎn)生的噪聲。因此，在施工中要求施工單位嚴(yán)格按照城管部門的要求，文明施工，嚴(yán)禁夜間混凝土澆灌和其他有噪聲的施工。確保施工區(qū)居民的生活和工作不受影響。為減少噪聲和揚(yáng)塵對(duì)大氣的影響，可在繁忙地段設(shè)警戒牌，加強(qiáng)過(guò)往車輛管理，砂石料堆放整齊，水泥包裝保持完整，減少揚(yáng)塵產(chǎn)生量，減輕大氣污染。施工期間不會(huì)產(chǎn)生影響環(huán)境空氣質(zhì)量的排氣，但建筑材料的運(yùn)輸、堆放和使用過(guò)程中會(huì)產(chǎn)生揚(yáng)塵。應(yīng)采取灑水等措施，以減輕對(duì)附近居民學(xué)習(xí)、工作和休息的影響。污水、污物的主要來(lái)源是施工產(chǎn)生的建筑垃圾和建成后居民的生活污水、垃圾。建筑垃圾按城管部門規(guī)定的時(shí)間、地點(diǎn)及時(shí)進(jìn)行清理。生活污水經(jīng)小區(qū)生活污水凈化裝置處理后排入鹽河。生活垃圾實(shí)行袋裝化管理，集中至垃圾箱內(nèi)，有環(huán)保部門統(tǒng)一運(yùn)出郊外處理。施工泥漿對(duì)環(huán)境的不利影響最大，建議施工時(shí)將泥漿外運(yùn)或臨時(shí)沉淀后排放。綠化是環(huán)境保護(hù)的重要組成部分。本項(xiàng)目在項(xiàng)目區(qū)內(nèi)設(shè)置了大面積的綠化區(qū)，綠地綠化達(dá)30%，可有效吸塵降噪?！?0.4項(xiàng)目投入運(yùn)營(yíng)后的環(huán)境控制1、污染物與污染源本項(xiàng)目產(chǎn)生的主要污染物為：生活污水排水系統(tǒng)和生活廢水排水系統(tǒng)。生活污水經(jīng)化糞池處理后同生活垃圾廢水匯合一同排入市政污水管網(wǎng)，廚房排水經(jīng)隔油器處理后排入室外生活污水排水管網(wǎng)。2、環(huán)境保護(hù)措施（1）項(xiàng)目規(guī)劃對(duì)排污管網(wǎng)作了合理的設(shè)計(jì)，與雨水合并集中，通過(guò)鋼筋混凝土管排入城市地下污水管網(wǎng)。（2）在規(guī)劃區(qū)域內(nèi)合理布置廢物箱，以收集生活垃圾。并安排保潔人員進(jìn)行定時(shí)清理、打掃，以保持市場(chǎng)的清潔、衛(wèi)生。有關(guān)部門負(fù)責(zé)將生產(chǎn)、生活垃圾集中后運(yùn)至城市垃圾場(chǎng)處理。綜上所述，該工程的興建，經(jīng)濟(jì)效益明顯，社會(huì)效益、環(huán)境生態(tài)效益、顯著，對(duì)環(huán)境有利影響是主要的、長(zhǎng)遠(yuǎn)的，不利影響是次要的、暫時(shí)的，通過(guò)合理安排及時(shí)采取有效措施，也是可以消除的。第十一章、消防、衛(wèi)生和安全§11.1消防根據(jù)《建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》（GBJ6-87）要求，整個(gè)項(xiàng)目按照中華人民共和國(guó)民用建筑防火規(guī)范進(jìn)行設(shè)計(jì)，小高