德國(guó)《住宅所有權(quán)法規(guī)》的現(xiàn)代化發(fā)展

德國(guó)《住宅所有權(quán)法規(guī)》的現(xiàn)代化發(fā)展

到上個(gè)世紀(jì)中葉，隨著城市高層建筑的發(fā)展，許多歐洲和美國(guó)國(guó)家先后制定了特殊的建筑所有權(quán)法。德國(guó)于1951年頒布的《住宅所有權(quán)和長(zhǎng)期居住權(quán)法典》(GesetzueberdasWohnungseigentumunddasDauerwohnrecht)(以下簡(jiǎn)稱《住宅所有權(quán)法典》或舊法典)無(wú)疑是其中最完備和最成功的法典代表之一。由于該法典特別強(qiáng)調(diào)了住宅所有權(quán)人的意思自治,允許他們?yōu)闈M足不同的需求而在實(shí)踐中采取不同解決問(wèn)題的模式,同時(shí)由于它對(duì)群體利益和個(gè)人利益的合理平衡,所以歷經(jīng)50多年該法典很少被修改。①1不過(guò),進(jìn)入本世紀(jì)后德國(guó)的社會(huì)和經(jīng)濟(jì)情況發(fā)生了諸多變化,為了適應(yīng)這種發(fā)展,2006年德國(guó)對(duì)該法典作了自其頒布以來(lái)最大的一次修改,國(guó)會(huì)于12月14日通過(guò)了“住宅所有權(quán)法典修改案”(NovelledesWohnungseigentumsgesetzes)(以下簡(jiǎn)稱新法典),該修正案從2007年7月1日起正式生效。由于建筑物區(qū)分所有權(quán)法關(guān)系到一個(gè)社會(huì)中居民的基本居住問(wèn)題,涉及的人群廣,具有很強(qiáng)的社會(huì)性,所以構(gòu)建良好的建筑物區(qū)分所有權(quán)法律制度具有重要的社會(huì)意義?；诖?本文將展開(kāi)對(duì)德國(guó)在這一領(lǐng)域的最新立法變動(dòng)的研究,同時(shí)結(jié)合我國(guó)的國(guó)情,提出完善我國(guó)相應(yīng)立法的建議。一、住宅所有權(quán)人的多數(shù)決議與執(zhí)行按照《住宅所有權(quán)法典》,住宅所有權(quán)人事務(wù)的調(diào)整是通過(guò)法典的條文規(guī)定、住宅所有權(quán)人一致同意的約定(Vereinbarung)和住宅所有權(quán)人的多數(shù)決議(Beschluss)來(lái)進(jìn)行的。當(dāng)住宅所有權(quán)人欲偏離法典的條文規(guī)定或者欲補(bǔ)充法典的規(guī)定,而法典又沒(méi)有明文允許可以通過(guò)多數(shù)決議對(duì)此作決定時(shí),住宅所有權(quán)人須通過(guò)一致同意的約定來(lái)調(diào)整他們的事務(wù)。一個(gè)多數(shù)決議僅在當(dāng)法典或者約定對(duì)它作出規(guī)定時(shí)才被允許。所謂的約定在實(shí)踐中也常被稱為“共同規(guī)約(Gemeinschaftsordnung)”,②2它建立了全體住宅所有權(quán)人共同生活的基本法律關(guān)系和主要制度。約定體現(xiàn)和強(qiáng)調(diào)了每一個(gè)住宅所有權(quán)人的意志和利益,在法典中被賦予了重要的法律地位,充分體現(xiàn)了對(duì)《德國(guó)基本法》第14條賦予的每一個(gè)人的財(cái)產(chǎn)所有權(quán)的保護(hù)。約定的成立和修改都需要全體住宅所有權(quán)人的一致同意,這便保證了共同體中每一個(gè)成員的個(gè)人所有權(quán)人地位,保護(hù)了每一個(gè)住宅所有權(quán)的新取得者對(duì)“共同規(guī)約”持續(xù)存在的信任,滿足了所有權(quán)必須在原則上具有很強(qiáng)的固定性和穩(wěn)定性的特征。③3而多數(shù)決議則是指在一個(gè)所代表的共有所有權(quán)份額超過(guò)一半的住宅所有權(quán)人大會(huì)上按照人數(shù)的簡(jiǎn)單多數(shù)所通過(guò)的一項(xiàng)決議(舊法典第25條),它體現(xiàn)和強(qiáng)調(diào)了多數(shù)住宅所有權(quán)人的意志和利益。如果對(duì)共有物的管理一味地強(qiáng)調(diào)全體成員的一致同意,則在中型和大型的住宅樓中很難實(shí)現(xiàn)有效的管理,所以立法者在法典中明確規(guī)定了一些可以通過(guò)多數(shù)決議來(lái)實(shí)現(xiàn)管理的事項(xiàng)。盡管通過(guò)多數(shù)決議對(duì)住宅所有權(quán)人的事務(wù)進(jìn)行決定要比通過(guò)約定簡(jiǎn)易得多,但是舊法典為了充分保護(hù)每一個(gè)住宅所有權(quán)人的個(gè)人所有權(quán)對(duì)能夠通過(guò)多數(shù)決議來(lái)決定的事項(xiàng)范圍作了嚴(yán)格的限制。鑒于舊法典的上述立法現(xiàn)狀,在德國(guó)的司法、理論和物業(yè)管理實(shí)務(wù)界多年來(lái)存在著一個(gè)一致觀點(diǎn),即根據(jù)舊法典第23條第4款第1句(未撤銷時(shí)決議的生效)一個(gè)住宅所有權(quán)人的多數(shù)決議原則上是有效的,當(dāng)它的內(nèi)容(特別如“共同規(guī)約”的改變)本來(lái)需要一個(gè)一致同意的約定,并且它在被規(guī)定的一個(gè)月期限內(nèi)沒(méi)有被撤銷時(shí)。④4但是,按照聯(lián)邦高等法院2000年9月20日的新判決,該種決議自始至終是無(wú)效的,因?yàn)樽≌袡?quán)人此時(shí)是缺乏決議職權(quán)的。按照聯(lián)邦高等法院的觀點(diǎn),這種多數(shù)決定權(quán)需要通過(guò)職能的授權(quán)才能獲得合法性,因?yàn)榉ǖ湟?guī)定對(duì)于住宅所有權(quán)人關(guān)系的調(diào)整原則上通過(guò)一致同意的約定,通過(guò)決議表決的多數(shù)權(quán)力僅限于一定的事項(xiàng)范圍。⑤5在該共同體對(duì)它的許多事務(wù)無(wú)法或者很難形成一致同意的意見(jiàn)時(shí),聯(lián)邦高等法院的這一判決便會(huì)給住宅所有權(quán)人共同體帶來(lái)不確定性?；谂f法典的立法狀況和社會(huì)實(shí)踐的客觀需要,新法典對(duì)住宅所有權(quán)人的意思形成機(jī)制進(jìn)行了簡(jiǎn)化,對(duì)個(gè)人利益和多數(shù)人利益作了一個(gè)新的調(diào)整和平衡,在意思形成機(jī)制上強(qiáng)化了共同利益。在具體條文的修改上主要表現(xiàn)在:(1)對(duì)舊法典的第5條進(jìn)行補(bǔ)充。在舊法典下,按照學(xué)者和法官的一般觀點(diǎn),當(dāng)單個(gè)的住宅上設(shè)有他物權(quán),而共同規(guī)約的改變要涉及到他物權(quán)時(shí),則在對(duì)共同規(guī)約進(jìn)行改變時(shí)不僅需要全體住宅所有權(quán)人的一致同意,而且需要他物權(quán)人的同意,除非規(guī)約的改變對(duì)他物權(quán)沒(méi)有任何經(jīng)濟(jì)和法律上的損害。新法典通過(guò)對(duì)第5條的補(bǔ)充,使得對(duì)于規(guī)約的修改不再需要他物權(quán)人的同意。(2)對(duì)舊法典的第10條第1款進(jìn)行補(bǔ)充。在舊法典下,對(duì)共同規(guī)約的改變?cè)谠瓌t上僅能通過(guò)一致同意的約定進(jìn)行。如果無(wú)法達(dá)成該種合意,則所缺乏的合意只有通過(guò)法院的判決來(lái)進(jìn)行彌補(bǔ)。按照司法解釋,當(dāng)異常情況使得固守生效的規(guī)則顯得非常不公平,并且也違反了《德國(guó)民法典》第242條中的誠(chéng)實(shí)信用原則時(shí),每一個(gè)住宅所有權(quán)人針對(duì)其他住宅所有權(quán)人享有一項(xiàng)請(qǐng)求同意修改約定的權(quán)利。⑥6新法典基于對(duì)法律安全性的考慮對(duì)舊法典第10條第1款進(jìn)行了補(bǔ)充,明確規(guī)定了每一個(gè)住宅所有權(quán)人都享有請(qǐng)求其他住宅所有權(quán)人同意修改共同規(guī)約的權(quán)利,而條件僅是:基于困難原因,且在考慮到個(gè)案的所有情況,特別是其他住宅所有權(quán)人的權(quán)利和利益時(shí),固守原來(lái)的規(guī)約顯失公平。這樣,新法典便降低了住宅所有權(quán)人享有請(qǐng)求同意修改共同規(guī)約的門(mén)檻。(3)對(duì)舊法典第16條進(jìn)行修改。按照新法典規(guī)定,對(duì)于物業(yè)管理費(fèi)用的分擔(dān)不再僅僅按照舊法典中規(guī)定的共有所有權(quán)的比例進(jìn)行,住宅所有權(quán)人可以通過(guò)多數(shù)決議規(guī)定費(fèi)用的分擔(dān)比例能夠按照使用、引起的原因或者其他標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行;住宅所有權(quán)人可以在個(gè)案中通過(guò)多數(shù)決議而決定對(duì)于維修費(fèi)用或改建成本的分擔(dān)標(biāo)準(zhǔn),而不再僅僅按舊法典中所規(guī)定的依據(jù)共有所有權(quán)比例的方式。(4)按照舊法典,對(duì)建筑進(jìn)行現(xiàn)代化或者使建筑適應(yīng)新的技術(shù)水平的改建措施需要原則上得到全體住宅所有權(quán)人的一致同意,新法典在第22條第2款將其修改為只需得到3/4以上的住宅所有權(quán)人和1/2以上共同所有權(quán)份額的同意即可。二、所有家庭都意識(shí)到，他們可以享有一定的權(quán)利能力(一)住宅所有人共同體住宅所有權(quán)人共同體的法律性質(zhì)始終是法學(xué)中一個(gè)富有爭(zhēng)議的問(wèn)題。在德國(guó)最初頒布的《住宅所有權(quán)法典》中,立法者對(duì)住宅所有人共同體是否具有權(quán)利能力并沒(méi)有在條文中作出明確規(guī)定。在隨后的50多年中,德國(guó)的司法判決對(duì)住宅所有權(quán)人團(tuán)體的權(quán)利能力都是予以否認(rèn)的,不過(guò)德國(guó)學(xué)術(shù)界對(duì)此問(wèn)題卻一直有理論上的爭(zhēng)論。⑦7到了2005年,德國(guó)聯(lián)邦高等法院作了自該法典頒布以來(lái)最重要的判決之一,⑧8在該判決中首次承認(rèn)住宅所有權(quán)人共同體具有部分權(quán)利能力(Teilrechtsfaehigkeit),⑨9認(rèn)為住宅所有權(quán)人共同體是一個(gè)具有自我形式的法律主體,即一個(gè)通過(guò)法律形成的具有機(jī)構(gòu)性的多數(shù)人組織,它能夠在住宅所有權(quán)人之外單獨(dú)以法律主體的身份出現(xiàn)在法律活動(dòng)中。不過(guò),該權(quán)利能力的范圍僅限于部分法律活動(dòng)范圍內(nèi),即住宅所有人共同體僅在對(duì)共有所有物進(jìn)行管理的這一特定法律活動(dòng)范圍和領(lǐng)域內(nèi)具有權(quán)利能力;該權(quán)利能力既包括共同體針對(duì)第三人的外部關(guān)系,又包括共同體針對(duì)住宅所有權(quán)人的內(nèi)部關(guān)系。⑩10隨后該判決在德國(guó)的理論界受到了多數(shù)學(xué)者的支持。(11)11在2006年法典的修改過(guò)程中,這一通過(guò)法官法(Richterrecht)確定的觀點(diǎn)被立法者所采納,最終被以法律條文的形式確立了下來(lái)。新法典第10條第6款規(guī)定:“住宅所有權(quán)人共同體能夠在共有物的管理范圍內(nèi)針對(duì)第三人和住宅所有權(quán)人自己取得權(quán)利和承擔(dān)義務(wù)。作為共同體的它是法定成立的和通過(guò)法律行為所取得的權(quán)利和義務(wù)的享有者。它行使涉及共同體的住宅所有權(quán)人的權(quán)利,并履行涉及共同體的住宅所有人的義務(wù),以及其他的住宅所有權(quán)人的權(quán)利和義務(wù),只要這些權(quán)利和義務(wù)能夠被共同行使或履行。該共同體必須在有關(guān)共有土地的一定說(shuō)明之后作出標(biāo)記‘住宅所有權(quán)人共同體’,它能夠在法院起訴或應(yīng)訴。”德國(guó)立法者承認(rèn)住宅所有權(quán)人團(tuán)體的權(quán)利能力的主要理由是簡(jiǎn)化區(qū)分所有住宅的管理,增強(qiáng)住宅所有人共同體的行為能力和提高住宅所有權(quán)法的實(shí)踐操作性。(12)12但立法者同時(shí)考慮到了承認(rèn)住宅所有權(quán)人共同體的權(quán)利能力可能帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn),即虛化和侵害住宅所有權(quán)人的所有權(quán),這無(wú)疑將違反《德國(guó)基本法》第14條對(duì)所有權(quán)的嚴(yán)格保護(hù),為此立法者特別在新法典中強(qiáng)調(diào)了住宅所有人共同體的權(quán)利能力僅限于對(duì)共有物的管理這一特定范圍內(nèi),即僅具有部分權(quán)利能力。(13)13所以,新法典中在共有物的管理中的權(quán)利和義務(wù)的主體歸屬性的移轉(zhuǎn)并不意味著權(quán)利和義務(wù)的真實(shí)享有者的變更,在這里本質(zhì)上權(quán)利和義務(wù)的真實(shí)享有者仍然為住宅所有權(quán)人本身。(二)根據(jù)規(guī)定，其他相關(guān)新規(guī)定還包括在制定部分權(quán)力之后在立法上承認(rèn)住宅所有人共同體的部分權(quán)利能力之后,立法者圍繞著這一新內(nèi)容在新法典中對(duì)與之相關(guān)的方面作出了新規(guī)定,主要有:1.所有權(quán)人的情形“按照本法典的規(guī)定權(quán)利和義務(wù),特別是專有所有權(quán)和共有所有權(quán)的享有者是住宅所有權(quán)人,只要本法無(wú)其他規(guī)定時(shí)?！痹撘?guī)定的目的在于劃清住宅所有權(quán)人與作為法律主體的住宅所有人共同體之間的權(quán)利和義務(wù)上的界限,并劃清作為法律主體的住宅所有權(quán)人共同體與不具有權(quán)利能力的作為按份共有者的住宅所有權(quán)人群體的區(qū)別。2.在舊法典的第10條中，增加了新的第7條。法律主體擁有的產(chǎn)權(quán)是由擁有法律資格的業(yè)主的社區(qū)財(cái)產(chǎn)的集合該財(cái)產(chǎn)包括在共有物的管理范圍中所取得的財(cái)產(chǎn),尤其包括在與第三人和住宅所有權(quán)人的關(guān)系中所產(chǎn)生的債權(quán)和被收取的金錢(qián)。3.住宅所有人共同體的破產(chǎn)程序”在此次修法中,對(duì)在賦予住宅所有人共同體法律主體資格后該主體是否能夠被申請(qǐng)破產(chǎn)存在過(guò)激烈爭(zhēng)議。最初司法部的草案中規(guī)定了該共同體的破產(chǎn)能力,它主要依據(jù)于這種學(xué)者理論(14)14:即權(quán)利能力(Rechtsfaehigkeit)與破產(chǎn)能力(Insolvenzfaehigkeit)是緊密相連的,前者包含了后者。同時(shí),草案起草者認(rèn)為對(duì)共同體規(guī)定破產(chǎn)程序有利于保護(hù)債權(quán)人和一般的社會(huì)經(jīng)濟(jì)交易安全。(15)15但是該種草案的規(guī)定遭到了眾多專家的反對(duì),反對(duì)的理由主要為:誰(shuí)具有權(quán)利能力,并不意味著必須同時(shí)具有破產(chǎn)能力,一個(gè)法律主體是否具有破產(chǎn)能力,立法者關(guān)鍵須憑借這一標(biāo)準(zhǔn)來(lái)判定,即一個(gè)破產(chǎn)程序在這里是否是合乎目的的(Zweckmaessig),在住宅所有人共同體里破產(chǎn)程序是無(wú)法達(dá)到它所追求的目標(biāo)的,因?yàn)樽≌腥斯餐w的存在具有長(zhǎng)期性和不可解散性,對(duì)其進(jìn)行破產(chǎn)只會(huì)帶來(lái)漫長(zhǎng)的程序、高昂的破產(chǎn)費(fèi)用和破產(chǎn)法院負(fù)擔(dān)的增加;(16)16住宅所有人共同體作為法律主體存在是具有特定目的的,即僅為了管理共有建筑物,這一特定目的性決定了破產(chǎn)程序不適合于它。(17)17經(jīng)過(guò)反復(fù)爭(zhēng)論,國(guó)會(huì)最終規(guī)定住宅所有人團(tuán)體不具有破產(chǎn)能力。4.建立并完善住宅所有權(quán)人共同體的法律體系在新法典賦予住宅所有權(quán)人共同體部分權(quán)利能力后,管理人的法律地位也發(fā)生了變化,即管理人獲得了一個(gè)法律上的雙重機(jī)構(gòu)地位(Zwitterorganstellung),一方面管理人是在一定領(lǐng)域內(nèi)具有法律主體資格的住宅所有人共同體的執(zhí)行機(jī)構(gòu)和代表機(jī)構(gòu),(18)18另一方面則是在該共同體不具有權(quán)利能力的領(lǐng)域內(nèi)直接作為全體住宅所有權(quán)人的機(jī)構(gòu)和代理人。(19)19基于管理人的雙重法律地位,立法者特別對(duì)舊法典第27條(管理人的任務(wù)和職能)作了修改。該條第1款規(guī)定了在內(nèi)部關(guān)系中管理人針對(duì)住宅所有權(quán)人和住宅所有權(quán)人共同體的權(quán)利和義務(wù),第2款規(guī)定了管理人作為住宅所有權(quán)人的代理人時(shí)的職權(quán),第3款規(guī)定了管理人作為具有法律主體資格的住宅所有權(quán)人共同體的代表機(jī)構(gòu)時(shí)的職權(quán)。其中第3款是新規(guī)定,它明確規(guī)定了當(dāng)管理人作為社團(tuán)法人的代表人時(shí)所享有的代表權(quán)的范圍。依該款,決定權(quán)原則上仍歸住宅所有權(quán)人,管理人僅在一定的事務(wù)中才被授予代表權(quán),諸如,接受意思表示和送達(dá);推進(jìn)一個(gè)針對(duì)住宅所有權(quán)人的法律訴訟;采取正常維護(hù)和修繕共有物的措施;在對(duì)所繳納的金錢(qián)進(jìn)行管理的范圍內(nèi)開(kāi)立銀行賬戶等。同時(shí)該款也規(guī)定住宅所有權(quán)人可以通過(guò)多數(shù)決議賦予管理人更多的代表權(quán)。三、住宅所有人的責(zé)任此次住宅所有權(quán)法典的修正案充分考慮和吸收了聯(lián)邦高等法院承認(rèn)住宅所有人團(tuán)體行為能力的判決,同時(shí)也對(duì)該判決給實(shí)踐帶來(lái)的一些新問(wèn)題給出了立法上的清晰回答。這其中首先涉及到單個(gè)住宅所有權(quán)人如何承擔(dān)住宅所有人團(tuán)體的對(duì)外責(zé)任的問(wèn)題。在聯(lián)邦高等法院2005年6月2日的判決之前,當(dāng)住宅所有人在物業(yè)管理的范圍內(nèi)與第三人締結(jié)契約關(guān)系時(shí),全體住宅所有人本身是契約的當(dāng)事人,這樣便產(chǎn)生了民法上的多數(shù)人之債的問(wèn)題。按照德國(guó)舊的司法判決和學(xué)者學(xué)說(shuō),對(duì)于物業(yè)管理債務(wù)在有疑義的時(shí)候應(yīng)當(dāng)按照《德國(guó)民法典》第427條共同契約之債的規(guī)定由全體住宅所有人作為共同債務(wù)人承擔(dān)連帶責(zé)任。(20)20對(duì)于物業(yè)費(fèi)用債權(quán)人的債權(quán)請(qǐng)求權(quán),單個(gè)的住宅所有人是沒(méi)有先訴抗辯請(qǐng)求權(quán)的,即不能主張?jiān)搨鶛?quán)人首先應(yīng)當(dāng)針對(duì)公共的物業(yè)管理財(cái)產(chǎn)行使請(qǐng)求權(quán)。(21)21在2005年6月2日聯(lián)邦高等法院的判決之后,是具有獨(dú)立法律主體性的住宅所有權(quán)人團(tuán)體作為第三人的契約當(dāng)事人出現(xiàn)的。該住宅所有人團(tuán)體是用其擁有的相對(duì)獨(dú)立的公共物業(yè)管理財(cái)產(chǎn)對(duì)外承擔(dān)責(zé)任的。不過(guò)這時(shí)產(chǎn)生一個(gè)新問(wèn)題,即在這種情況下單個(gè)的住宅所有人直接針對(duì)第三人承擔(dān)何種形式的責(zé)任?聯(lián)邦高等法院在這個(gè)判決中沒(méi)有明確回答這個(gè)問(wèn)題,只是提出這樣一個(gè)觀點(diǎn):在具有部分權(quán)利能力的住宅所有權(quán)人團(tuán)體的責(zé)任之外,住宅所有權(quán)人的吸收性的共同責(zé)任僅在這時(shí)被予以考慮,即當(dāng)住宅所有權(quán)人在社團(tuán)之外也清晰和明確地承擔(dān)義務(wù)時(shí)。(22)22這一觀點(diǎn)在德國(guó)學(xué)術(shù)界引起了廣泛爭(zhēng)論。(23)23從理論上而言,一般社團(tuán)法人的成員對(duì)社團(tuán)法人的對(duì)外責(zé)任是不用自己承擔(dān)個(gè)人責(zé)任的。但是在《住宅所有權(quán)法典》中,如果住宅所有權(quán)人團(tuán)體擁有的公共物業(yè)管理財(cái)產(chǎn)不足以清償對(duì)第三人的債務(wù)時(shí),則第三人的債權(quán)只能落空,這對(duì)第三人而言顯然是極為不利的,而且與資合公司不同,在住宅所有人共同體中不存在資本的繳納和維持原則,所以免除住宅所有人對(duì)住宅所有人共同體對(duì)外債務(wù)的個(gè)人責(zé)任是立不住腳的。(24)24而且,為了保護(hù)住宅所有人團(tuán)體的債權(quán)人的利益,讓住宅所有人個(gè)人也對(duì)外承擔(dān)責(zé)任是應(yīng)當(dāng)?shù)?但住宅所有人個(gè)人承擔(dān)責(zé)任的條件和責(zé)任的范圍卻是一個(gè)復(fù)雜的法律問(wèn)題。如果按照德國(guó)商法典中商事合伙理論里的合伙人對(duì)合伙團(tuán)體的債務(wù)承擔(dān)法定的附從性的連帶責(zé)任(gesetzlichakzessorischeHaftung),(25)25或者按照德國(guó)聯(lián)邦高等法院于2001在首次承認(rèn)德國(guó)民法典中的對(duì)外性合伙(Auβen-GbR)也具有部分權(quán)利能力的判決中所確立的合伙人對(duì)合伙債務(wù)承擔(dān)附從性連帶責(zé)任(AkzessorischeHaftung)的規(guī)則,(26)26讓單個(gè)的住宅所有權(quán)人也同樣對(duì)外承擔(dān)附從性連帶無(wú)限責(zé)任,則單個(gè)的住宅所有權(quán)人將對(duì)外承擔(dān)不可預(yù)測(cè)的,可能很高的債務(wù)(尤其是在大型的住宅樓中),這對(duì)他們而言是難以接受的。德國(guó)聯(lián)邦司法部基于學(xué)者的理論觀點(diǎn)、實(shí)踐的需求和法政策的考慮,在法典的修訂草案中提出:單個(gè)住宅所有權(quán)人針對(duì)住宅所有權(quán)人共同體的債權(quán)人僅按照他的共有所有權(quán)份額的比例對(duì)外承擔(dān)責(zé)任,即住宅所有權(quán)人在對(duì)外關(guān)系中只負(fù)一種新型的部分責(zé)任(Teilschuld)。之所以對(duì)單個(gè)住宅所有權(quán)人的對(duì)外責(zé)任作出這種限制性的規(guī)定,最終目的是為了保護(hù)住宅所有權(quán)人,將他們的對(duì)外責(zé)任控制在合理范圍內(nèi),使得他們的外部責(zé)任和內(nèi)部責(zé)任保持一致,使他們能夠合理地預(yù)計(jì)自己的對(duì)外風(fēng)險(xiǎn)和責(zé)任。(27)27最終德國(guó)國(guó)會(huì)接受了該草案的規(guī)定(新法典第10條第8款)。四、決議檔案的建立,是住宅所有權(quán)人訴訟新法典在舊法典第24條的最后加入了第7、8款。第7款規(guī)定,在住宅所有權(quán)人共同體中必須設(shè)立決議檔案(Beschluss-Sammlung),它將收集2007年7月1日之后產(chǎn)生的附有地點(diǎn)和日期說(shuō)明的住宅所有權(quán)人的決議和附有日期、法院和當(dāng)事人說(shuō)明的法院判決,并且這些決議和法院判決須被持續(xù)登記和編號(hào)。決議檔案的建立對(duì)于提高所有舊、新住宅所有權(quán)人以及物業(yè)管理人的信息權(quán)具有積極意義;第8款則進(jìn)一步規(guī)定,決議檔案的建立由物業(yè)管理人負(fù)責(zé)執(zhí)行,如果沒(méi)有物業(yè)管理人,則由住宅所有權(quán)人大會(huì)的主席負(fù)責(zé)執(zhí)行,只要住宅所有權(quán)人沒(méi)有通過(guò)多數(shù)決議將該任務(wù)交于其他人。新法典為了保證物業(yè)管理人對(duì)該義務(wù)的履行,特別在法典第26條第1款第4句中明確規(guī)定,物業(yè)管理人沒(méi)有正常履行決議檔案的建立義務(wù)時(shí),則構(gòu)成對(duì)其解任的重要原因。五、強(qiáng)制拍賣freiwillgecting按照舊法典,住宅所有權(quán)糾紛在訴訟程序上采用德國(guó)特殊的自愿法庭裁判法(FGG)。此次立法者決定對(duì)其改采普通民事訴訟程序(ZPO),以簡(jiǎn)化程序,并使之與其他民事?tīng)?zhēng)議處理程序相協(xié)調(diào)。在德國(guó)《住宅所有權(quán)法典》中存在對(duì)不良業(yè)主住宅的強(qiáng)制拍賣制度,即當(dāng)某一住宅所有權(quán)人有過(guò)錯(cuò),嚴(yán)重地違反了他針對(duì)其他住宅所有權(quán)人所負(fù)的義務(wù),導(dǎo)致與他進(jìn)行共同體生活已無(wú)法忍受時(shí),其他住宅所有權(quán)人可以請(qǐng)求其出售住宅,若他不愿意,則可以請(qǐng)求法院作出強(qiáng)制其出售住宅的判決,并依據(jù)該判決請(qǐng)求依照法定程序進(jìn)行強(qiáng)制拍賣。舊法典第53～58條規(guī)定了一種自愿的公證人拍賣程序(FreiwilligeNotarversteigerung),新法典則將其刪除,在第19條第1款中新規(guī)定,未來(lái)對(duì)住宅的強(qiáng)制執(zhí)行適用德國(guó)的強(qiáng)制拍賣和強(qiáng)制管理法(ZVG)。該種新的拍賣程序具有簡(jiǎn)單、省時(shí)、使用范圍廣和安全等優(yōu)點(diǎn)。六、預(yù)防費(fèi)用債權(quán)優(yōu)先受償權(quán)的立法出現(xiàn)問(wèn)題在德國(guó)的社會(huì)實(shí)踐中沒(méi)有財(cái)產(chǎn)或者沒(méi)有支付意愿的住宅所有權(quán)人不交納物業(yè)費(fèi)的情況不斷增加,導(dǎo)致他們應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的成本份額必須由其他住宅所有權(quán)人負(fù)擔(dān)。基于德國(guó)的強(qiáng)制拍賣法律規(guī)定,在實(shí)踐中對(duì)某一住宅所有權(quán)進(jìn)行強(qiáng)制執(zhí)行時(shí),所欠繳的物業(yè)費(fèi)在大多數(shù)情況下會(huì)落空,因?yàn)樵撐飿I(yè)費(fèi)債權(quán)僅僅能夠在該住宅所有權(quán)上所存在的擔(dān)保物權(quán)所擔(dān)保的債權(quán)優(yōu)先被清償之后才獲得清償。為了解決實(shí)踐中常常出現(xiàn)的這種物業(yè)費(fèi)債權(quán)落空的情況,立法者相應(yīng)地對(duì)強(qiáng)制拍賣和強(qiáng)制管理法(ZVG)進(jìn)行了修改,在該法第10條中通過(guò)改變清償順序賦予物業(yè)費(fèi)債權(quán)在強(qiáng)制拍賣清償程序中享有一種有限制的優(yōu)先權(quán)。具言之,即在對(duì)某一住宅所有權(quán)強(qiáng)制執(zhí)行的程序中,物業(yè)費(fèi)債權(quán)優(yōu)先于該住宅所有權(quán)上存在的擔(dān)保物權(quán)所擔(dān)保的債權(quán)而從拍賣價(jià)款中獲得清償,不過(guò)該物業(yè)費(fèi)債權(quán)僅限于強(qiáng)制執(zhí)行的當(dāng)年和過(guò)去兩年中所發(fā)生和欠繳的費(fèi)用,并且金額不得超過(guò)該住宅的市場(chǎng)價(jià)值的5%。該物業(yè)費(fèi)債權(quán)包括一般的物業(yè)管理費(fèi)用以及該住宅所有權(quán)人在水、電、煤氣等方面的住宅基本消費(fèi)支出。(28)28立法者之所以賦予物業(yè)費(fèi)債權(quán)一定的優(yōu)先受償權(quán)主要基于以下因素的考慮:首先,當(dāng)沒(méi)有財(cái)產(chǎn)或者無(wú)支付意愿的住宅所有權(quán)人不交納物業(yè)費(fèi)時(shí),他的成本份額將必須由其他住宅所有權(quán)人共擔(dān),住宅的必要維護(hù)和修繕措施將難于進(jìn)行,住宅的狀況則可能會(huì)變壞或者至少在價(jià)值上受到減損。在這種情況下,則可能無(wú)人愿意購(gòu)買該住宅,這樣,該住宅擔(dān)保物權(quán)人的利益將受到比法律賦予物業(yè)費(fèi)債權(quán)于一種有限制的優(yōu)先受償權(quán)時(shí)所受到的影響要嚴(yán)重的損害。持續(xù)的維護(hù)和修繕資金將保證住宅的價(jià)值內(nèi)涵,這無(wú)疑對(duì)該住宅的擔(dān)保物權(quán)人也是有利的。其次,按照德國(guó)的法律,欠繳的物業(yè)費(fèi)債權(quán)在該住宅上自動(dòng)獲得法定質(zhì)押權(quán)(Pfandrecht),該債權(quán)會(huì)自動(dòng)移轉(zhuǎn)到該住宅的購(gòu)買者,使該住宅的購(gòu)買者要去承擔(dān)大量的陌生債務(wù),這樣一來(lái)該住宅對(duì)于購(gòu)買者的吸引力無(wú)疑會(huì)大大降低。最后,其他住宅所有權(quán)人一般對(duì)于一個(gè)資金實(shí)力弱的購(gòu)買者取得該住宅的所有權(quán)的事情是沒(méi)有影響力的,而作為擔(dān)保物權(quán)人的金融機(jī)構(gòu)則有更好的審查可能性。與其他住宅所有權(quán)人相比,金融機(jī)構(gòu)處于與其客戶的支付不能的風(fēng)險(xiǎn)位置更近的地位。與被涉及到的其他住宅所有權(quán)人相比,債權(quán)落空的風(fēng)險(xiǎn)對(duì)于具有風(fēng)險(xiǎn)控制機(jī)制的金融機(jī)構(gòu)而言要小得多。立法者賦予優(yōu)先受償權(quán)的債權(quán)僅僅限于用于維持住宅價(jià)值狀態(tài)的包括水、電、煤費(fèi)用,以及一般物業(yè)管理費(fèi)用的住宅基本消費(fèi)債權(quán),并且立法者對(duì)這一債權(quán)的金額大小和已經(jīng)存在的時(shí)間期限作了限定。這樣便避免了對(duì)擔(dān)保物權(quán)人利益的過(guò)大侵害,從而在擔(dān)保物權(quán)人利益和通過(guò)優(yōu)先權(quán)受到保護(hù)的公共利益之間建立了一種合理的平衡。七、建筑物區(qū)分所有權(quán)法的完善2007年我國(guó)頒布的《物權(quán)法》共用14個(gè)條文對(duì)建筑物區(qū)分所有權(quán)作了簡(jiǎn)潔規(guī)定。隨著我國(guó)城市化和城市住宅的不斷發(fā)展,在客觀上我國(guó)需要進(jìn)一步細(xì)化和完善建筑物區(qū)分所有權(quán)法。而德國(guó)此次建筑物區(qū)分所有權(quán)法的現(xiàn)代化改革對(duì)有著濃厚大陸法系傳統(tǒng)的中國(guó)在構(gòu)建和完善該領(lǐng)域的立法上有諸多借鑒價(jià)值。(一)明確我國(guó)的立法在德國(guó),除依靠《住宅所有權(quán)法典》的規(guī)定外,對(duì)住宅所有權(quán)人事務(wù)的調(diào)整主要通過(guò)住宅所有權(quán)人自己作出的“共同規(guī)約”和多數(shù)決議來(lái)實(shí)現(xiàn)。在此次法典改革中,立法者根據(jù)實(shí)踐需要對(duì)共同規(guī)約與多數(shù)決議之間的職權(quán)劃分作了更為合理的調(diào)整。但是,立法者繼續(xù)強(qiáng)調(diào)和堅(jiān)持了“共同規(guī)約”在住宅所有人團(tuán)體中所處的基礎(chǔ)性法律地位,正如在修改草案的理由書(shū)中所闡述的,共同公約在建立住宅所有人團(tuán)體的基本法律關(guān)系和共同生活制度、維護(hù)住宅所有人團(tuán)體的穩(wěn)定以及充分保護(hù)每一個(gè)住宅所有人的財(cái)產(chǎn)所有權(quán)方面發(fā)揮著關(guān)鍵作用。(29)29在我國(guó),2003年國(guó)務(wù)院頒布的《物業(yè)管理?xiàng)l例》首次對(duì)“業(yè)主公約”作出了規(guī)定,而在《物權(quán)法》中,許多學(xué)者認(rèn)為“業(yè)主公約”之表述不夠準(zhǔn)確,建議用“管理規(guī)約”,該建議最終被立法所采納。(30)302007年9月國(guó)務(wù)院相應(yīng)地將《物業(yè)管理?xiàng)l例》中“業(yè)主公約”修改為“管理規(guī)約”。《物權(quán)法》第76條規(guī)定:“制定和修改建筑物及其附屬設(shè)施的管理規(guī)約,應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積過(guò)半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主同意?！迸c德國(guó)相比,在我國(guó)現(xiàn)行法律中實(shí)質(zhì)只存在多數(shù)決議,而不存在真正意義上的訂立和修改都需全體業(yè)主一致同意的“業(yè)主公約”,我國(guó)舊《物業(yè)管理?xiàng)l例》中“業(yè)主公約”和《物權(quán)法》中的“管理規(guī)約”在本質(zhì)上僅僅是一種需要絕對(duì)多數(shù)表決權(quán)的多數(shù)決議而已。我國(guó)之所以在立法中沒(méi)有規(guī)定真正的需全體業(yè)主一致同意的“業(yè)主公約”,表面上似乎是為了通過(guò)多數(shù)表決的方式來(lái)方便對(duì)區(qū)分所有建筑物的管理,但在本質(zhì)上卻是因?yàn)槟壳拔覈?guó)對(duì)個(gè)人財(cái)產(chǎn)所有權(quán)保護(hù)觀念的薄弱所致。建筑物區(qū)分所有權(quán)在本質(zhì)上仍然為財(cái)產(chǎn)所有權(quán),它只不過(guò)是個(gè)人所有權(quán)的一種特殊形式而已,即對(duì)區(qū)分所有建筑物的專有部分享有專有所有權(quán),而對(duì)共有部分則與其它業(yè)主共同享有共有所有權(quán)。為了嚴(yán)格保護(hù)每一個(gè)區(qū)分所有權(quán)人的個(gè)人財(cái)產(chǎn)所有權(quán)和有效維護(hù)財(cái)產(chǎn)所有權(quán)基本狀態(tài)的穩(wěn)定性與可預(yù)見(jiàn)性,對(duì)于共同生活在同一個(gè)建筑物或小區(qū)中的全體區(qū)分所有權(quán)人而言,在客觀上需要一個(gè)訂立和修改都需他們一致同意的“業(yè)主公約”。正是基于這種原因,不僅在德國(guó),而且在其他歐美國(guó)家,在建筑物區(qū)分所有權(quán)法中“業(yè)主公約”均被賦予了很高的法律地位和效力。(31)31我國(guó)對(duì)個(gè)人財(cái)產(chǎn)所有權(quán)保護(hù)的觀念在不斷提升,財(cái)產(chǎn)所有權(quán)保護(hù)方面的立法在不斷加強(qiáng),在這種趨勢(shì)下,我國(guó)應(yīng)當(dāng)借鑒德國(guó)和其他歐美國(guó)家的做法,在立法中明確規(guī)定訂立和修改均需全體區(qū)分所有權(quán)人一致同意的、真正的“業(yè)主公約”,使之成為全體區(qū)分所有權(quán)人穩(wěn)定生活的堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。此外,我國(guó)也應(yīng)當(dāng)借鑒德國(guó)的通過(guò)法律的規(guī)定和業(yè)主公約的約定來(lái)明確多數(shù)決議事項(xiàng)的立法模式,使通過(guò)業(yè)主公約所保護(hù)的個(gè)人利益和通過(guò)多數(shù)決議來(lái)實(shí)現(xiàn)的多數(shù)人利益達(dá)到合理的平衡。對(duì)于多數(shù)決議,則應(yīng)當(dāng)按照所決議內(nèi)容的重要性,進(jìn)一步規(guī)定表決權(quán)的簡(jiǎn)單多數(shù)(即過(guò)1/2)或者絕對(duì)多數(shù)(即過(guò)2/3或者3/4)的要求?？偠灾?我國(guó)應(yīng)當(dāng)從上述兩個(gè)方面進(jìn)行業(yè)主自治規(guī)則的制度構(gòu)建,從而在我國(guó)調(diào)整建筑物區(qū)分所有權(quán)關(guān)系的法律中建立業(yè)主公約與多數(shù)決議合理結(jié)合的自治規(guī)則組合模式,最終實(shí)現(xiàn)由業(yè)主公約所保障的個(gè)人利益與由多數(shù)決議所體現(xiàn)的多數(shù)人利益之間的最佳平衡。(二)明確業(yè)主團(tuán)體的部分權(quán)利能力如同德國(guó)以前的立法一樣,我國(guó)現(xiàn)行法律中是不認(rèn)可業(yè)主團(tuán)體的法律主體資格的。在我國(guó)理論界,對(duì)該問(wèn)題的爭(zhēng)論也頗多。依部分學(xué)者的觀點(diǎn),業(yè)主團(tuán)體應(yīng)當(dāng)具有法律主體性、享有權(quán)利能力和能夠成為民事活動(dòng)的當(dāng)事人。(2)32為了簡(jiǎn)化區(qū)分所有建筑物的管理,增強(qiáng)業(yè)主團(tuán)體的行為能力和提高建筑物區(qū)分所有權(quán)法的實(shí)踐操作性,我國(guó)也應(yīng)當(dāng)借鑒德國(guó)新法典的做法,在立法中明確規(guī)定業(yè)主團(tuán)體能夠具有部分權(quán)利能力,即業(yè)主團(tuán)體在對(duì)區(qū)分所有建筑物進(jìn)行管理的法律活動(dòng)范圍內(nèi)中能夠具有權(quán)利能力。(33)33這樣,一方面既可以避免我國(guó)部分學(xué)者(4)34所擔(dān)心的因?yàn)槌姓J(rèn)業(yè)主團(tuán)體的完全行為能力而可能帶來(lái)的對(duì)單個(gè)業(yè)主的按份共有所有權(quán)的侵害,另一方面又可以通過(guò)在一定范圍內(nèi)承認(rèn)業(yè)主團(tuán)體的部分權(quán)