廣場商業(yè)規(guī)劃報告書

#####廣場商業(yè)規(guī)劃報告書第一部分

前言

#####房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)建設的“#####廣場”位于山東省#####市勝利東街與北海路交叉口西南角。該項目東臨北海路，南靠漲湎河，北接勝利東街，西臨人民保險大樓；東北與#####市政府大樓隔街相望，處于#####市新、舊城交界地帶。#####房地產(chǎn)開發(fā)有限公司在取得該地塊的開發(fā)與使用權后，對市場進行充分預測，確定該地塊建設商業(yè)地產(chǎn)的戰(zhàn)略定位。#####地產(chǎn)公司尊重中國商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展現(xiàn)狀與規(guī)律，既看重地產(chǎn)開發(fā)的短期投資回報，也同樣注重商業(yè)地產(chǎn)項目的長遠發(fā)展與長期經(jīng)濟效益。如此超前的商業(yè)地產(chǎn)運作理念為本項目的成功運作奠定了穩(wěn)固的基石。#####公司遵循社會化大分工原則，在項目運作之初，聘請###########房地產(chǎn)顧問機構進行了詳盡的市場調(diào)查，得出了較為準確的市場調(diào)查數(shù)據(jù)。我公司#####廣場項目小組自本月20日入駐，以#####公司提供的調(diào)查數(shù)據(jù)為依據(jù)，從宏觀角度對#####市的經(jīng)濟、政治、文化、歷史等方面進行了初步了解，后經(jīng)工作小組人員親自進行全面、深入的商業(yè)市場調(diào)查，比較充分地了解#####市商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)和商業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀。目前，“#####廣場”項目急需確定建筑設計方案、規(guī)劃方案。對商業(yè)地產(chǎn)項目來說，項目定位是確定建筑設計方案、規(guī)劃方案的前提條件。我公司將用專業(yè)、細致、負責的態(tài)度對該項目運作進行科學論證、準確定位，充分把握該項目的發(fā)展趨勢、發(fā)展規(guī)律，以保證項目順利建設！本報告書，著重對項目進行SWOT分析，對項目定位、業(yè)態(tài)組合和分布、項目主題進行規(guī)劃，并提出我們的觀點和建議。

第二部分

項目可行性研究購物中心開發(fā)的先決條件是要具備一定的經(jīng)濟基礎、物質(zhì)條件和運營管理能力。在項目立地規(guī)劃初期必須對其進行可行性研究，確定項目的位置、地段、區(qū)位、承租戶組成和金融投資來源，使購物中心在未來的投資、經(jīng)營、市場和效益上獲得成功。項目可行性研究需要對項目所在區(qū)域進行基礎資料的調(diào)查和統(tǒng)計，特別是購買力調(diào)查、分析人口、收入、流通狀況和購買方式等方面的變化趨勢和規(guī)律；需要對本區(qū)域內(nèi)現(xiàn)有商業(yè)設施的數(shù)量、規(guī)模、地點、承租戶組成和經(jīng)營狀況進行調(diào)查和研究，判斷本項目具有的潛在市場，確定本項目的定位，以此作為項目開發(fā)決策的依據(jù)。前期###########房地產(chǎn)顧問公司已做了大量而細致的市調(diào)工作，并對獲取的各種基礎資料作了專業(yè)的技術分析，我們在此基礎上，結(jié)合購物中心運營的基本規(guī)律，從正反方面、長期與短期影響方面分析#####市宏觀經(jīng)濟概況、城市發(fā)展規(guī)劃和本項目區(qū)位的交通、人口狀況等因素，作出本項目SWOT分析。

一、#####市宏觀經(jīng)濟概況1、國民經(jīng)濟保持較快增長。據(jù)初步統(tǒng)計，2003年全年國內(nèi)生產(chǎn)總值為1030億元。按可比價格計算，比上年增長15.1%。一、二、三產(chǎn)業(yè)分別增長5.5%、20.4%和12%。全年糧食總產(chǎn)量293萬噸，比上年增長12.8%，肉類、水產(chǎn)品產(chǎn)量分別增長3.3%和5%。規(guī)模以上工業(yè)實現(xiàn)增加值335.4億元，增長27%。服務業(yè)發(fā)展勢頭良好，郵政、電信業(yè)務總量分別增長12%和15%，旅游收入增長5%。2、城市居民生活水平穩(wěn)步提升。2003年全年城市居民消費價格總水平比上年增長0.1%。城市居民人均可支配收入8317元，增長10.3%。城鄉(xiāng)居民儲蓄存款繼續(xù)增加，年末全市城鄉(xiāng)居民儲蓄存款余額607億元，增長13.2%。消費預期回升,全年城市居民人均消費性支出比上年增長8.6%。3、基礎設施建設投資力度加大。2003年全社會固定資產(chǎn)投資完成517億元，比上年增長86.5%，其中國有及其它投資275.5億元，增長93.1%。其中房地產(chǎn)開發(fā)投資37.1億元，增長81.7%?？偼顿Y1000萬元以上的項目1912個，其中過億元的191個，#####電廠二期工程等一批重點項目取得重大進展。4、消費市場穩(wěn)中趨旺，2003年全市實現(xiàn)社會消費品零售總額344.6億元，增長14.8%，居民消費價格上漲0.5%。二、城市發(fā)展規(guī)劃2004年#####市政府工作報告中指出，要加快城市建設，提高城市綜合競爭力。按照“貫通軸線、完善外環(huán)、拓展出口、提升干道”的要求，以北海路為重點，加快中心城區(qū)道路建設。市區(qū)開展以“三河”整治綠化為重點的綠化工程建設，新增綠化面積400公頃。深化城建機制改革。進一步開放城建市場，引進和發(fā)展城市建設先進生產(chǎn)力。依靠城市資源加大建設融資力度，建立城市建設持續(xù)、健康、循環(huán)發(fā)展的新機制。加強土地儲備，提高土地收入、產(chǎn)出效益，確保政府土地收益突破20億元。引導、支持房地產(chǎn)業(yè)重點進入舊城改造市場。未來城市的發(fā)展重點是向東面擴張，形成城市的政治、文化、旅游、物流中心和高檔住宅區(qū)。

三、本項目所在區(qū)位的交通、人口狀況

1、項目區(qū)位本項目位于#####市勝利東街與北海路交叉口西南角。東臨北海路，正對人民廣場；南靠漲湎河；北接勝利東街，面對怡和·星國際；西臨人民保險大樓；東北與#####市政府緊密相連；本項目地塊位于#####市的政治、文化中心，為目前#####市奎文區(qū)位置最好，環(huán)境最好，市政配套設施最完善的地塊之一。在整個城市向東移的發(fā)展趨勢下，該區(qū)位有著極高的發(fā)展?jié)摿Γ瑢⒊蔀?####市的政治、文化中心，并形成#####市第二商圈。2、本區(qū)位交通狀況及易達性分析本區(qū)位交通便利，距濟青高速、308國道、濰萊高速均在10分鐘車程范圍內(nèi)，距火車站15分鐘車程，距機場20分鐘車程，與域外聯(lián)絡交通十分便利。市內(nèi)公交直接通過本區(qū)位的有18、20、32路三條公交車路線，本區(qū)位距公交車一站范圍內(nèi)有6、12、16、21、22、28、33、38、52、53、56路十一條公交路線經(jīng)過，可通達市內(nèi)每個區(qū)域。距坊子區(qū)10公里，寒亭區(qū)8公里，均有公交車通達本項目。因此，市內(nèi)任何區(qū)域內(nèi)的居民到達本項目都十分便利。3、人口狀況2003年底全市總?cè)丝?47.71萬人，其中非農(nóng)業(yè)人口217.53萬人，男女性別比為108：100，人口自然增長率3.47‰。本區(qū)域內(nèi)集中了#####市大部分高收入的居民，消費能力很大，同時，本區(qū)域還有一所小學、兩所中學、一所大學，在校學生、教職員工3萬多人。人民公園的重新改造、漲湎河的景觀整治、東風街和北海路景觀大道建設，給本項目帶來旺盛的人氣。4、消費習性分析目前#####市民已形成消費習慣，消費中心集中在老城區(qū)中心。但到世紀泰華、佳樂家購物的現(xiàn)象日趨增長，東部富人區(qū)購物消費習慣明顯發(fā)生改變，隨著城市東移擴張，東部商圈將會逐步建立和發(fā)展、完善，影響力逐步加大，最終形成#####市重要的商圈之一。四、項目SWOT分析Strengths(優(yōu)勢分析)S1、投資商經(jīng)濟實力雄厚，擁有良好的社會資源。S2、投資商具有多年的資本投資、資本運作經(jīng)驗，戰(zhàn)略意識超前。S3、項目所在地交通便利，易達性好。S4、近臨的人民廣場作為城市最大的市民休閑聚散地，發(fā)展前景光明。S5、項目擁有政府支持，外圍環(huán)境良好。S6、先規(guī)劃、后經(jīng)營，使物業(yè)環(huán)境和商業(yè)空間設計有利于商業(yè)經(jīng)營。Weakness(劣勢分析)W1、位于新城區(qū)，偏離歷史形成的商業(yè)中心。W2、因為商鋪銷售產(chǎn)生的壓力，可能導致的產(chǎn)權銷售與經(jīng)營脫鉤是經(jīng)營的難點。W3、項目規(guī)模大，操作難度系數(shù)較高。W4、在經(jīng)營中只能通過市場細分進行差異化定位，特色經(jīng)營模式必須具有長遠戰(zhàn)略眼光和相關策略，并決心創(chuàng)建當?shù)厣虡I(yè)新典范。W5、#####市主城區(qū)投資業(yè)戶的資源有限，需縱深挖掘和向外圍延伸。W6、#####市現(xiàn)有消費人口數(shù)量有限，消費能力有待提高。Opportunity(機會分析)O1、#####城市發(fā)展速度飛快，居民消費水平提高迅速。O2、城市消費群體有較高文化品位和時尚追求。O3、當?shù)厣虡I(yè)設施一般競爭力薄弱，商品品位及品質(zhì)、服務不能充分滿足市場消費需求。O4、當?shù)厣虡I(yè)設施市場細分不明確，商業(yè)經(jīng)營水平低下，缺乏一個定位明確的集時尚、休閑、娛樂、購物、餐飲、商務等能夠為一體的大型綜合購物中心。O5、城市的改造建設進程加速，使商圈也不斷擴大，所在地段將通過經(jīng)營，未來將會形成城市的新商圈。Threat(威脅分析)T1、#####市商業(yè)項目的開發(fā)及商業(yè)競爭日趨激烈，對投資者市場、經(jīng)營性資源構成競爭。T2、本區(qū)域商業(yè)項目較少并且分布區(qū)域較散亂，綜合競爭力不足以與現(xiàn)有的商圈相抗衡，新的商圈形成需要較長的市場培育和發(fā)展。T3、投資型產(chǎn)權商鋪是新型投資方式，投資者的認可度具有可變性，需要高回報率和良好的經(jīng)營保障措施來提升吸引力。T4、投資者因高額投資而對預期收益期望值相應偏高。T5、租金的壓力會對后期經(jīng)營績效產(chǎn)生較大的依賴性。第三部分

項目定位

項目定位是項目成功運營和進入市場的第一步。項目定位不是憑主觀想象隨意而為，必須依據(jù)科學規(guī)律，進行充分的市場調(diào)研，掌握項目所在區(qū)域市場的現(xiàn)狀、發(fā)展趨勢及發(fā)展規(guī)律，找準項目消費區(qū)間和競爭區(qū)間、目標群體和競爭者，即掌握項目定位的依據(jù)。項目定位準確與否，直接決定了項目未來的運營結(jié)果，定位準確，確保項目運營成功了一半，既能充分體現(xiàn)開發(fā)商的發(fā)展戰(zhàn)略，提升開發(fā)商的品牌價值，實現(xiàn)開發(fā)商價值最大化，又能使項目以嶄新的、具有鮮明、獨特的形象進入市場，被市場接受和認可，從而為業(yè)戶、經(jīng)營者、管理者創(chuàng)造一個經(jīng)營良好的市場環(huán)境和發(fā)展空間。定位包括項目戰(zhàn)略定位、業(yè)態(tài)定位、主題定位、形象定位、經(jīng)營定位、功能定位、目標客層定位以及幅射目標區(qū)域定位。一、項目戰(zhàn)略定位（一）背景分析膠東半島是中國環(huán)渤海經(jīng)濟圈的重要組成部分，地理位置優(yōu)越、資源豐富、經(jīng)濟繁榮、理念先進、人口密集，是中國北部對外開放的重要窗口之一，國家重點建設和發(fā)展的區(qū)域。#####市地處膠東半島城市群的中心，城市外圍幅射空間大，社會經(jīng)濟快速發(fā)展、居民收入和消費力極大提高，消費觀念和消費習慣發(fā)生改變，現(xiàn)有的城市商業(yè)設施、商業(yè)業(yè)態(tài)、經(jīng)營方式、服務理念已滿足不了消費者的消費需求。具有先進、科學的經(jīng)營理念和經(jīng)營方式的新型商業(yè)業(yè)態(tài)，具有極大的競爭優(yōu)勢和發(fā)展空間。（二）戰(zhàn)略定位立足#####，打造商業(yè)地產(chǎn)品牌；延伸品牌價值，幅射膠東半島。（三）定位依據(jù)1、#####市現(xiàn)有的城市人口、GDP總量、居民收入及消費力，能夠提供本項目發(fā)展所需的基礎經(jīng)濟條件，從市場基礎條件方面保證了開發(fā)商對本項目一舉開發(fā)成功，為開發(fā)商推行全省發(fā)展戰(zhàn)略奠定了基礎。2、開發(fā)商經(jīng)濟實力雄厚，具有多年的資本運作和資本投資的經(jīng)驗，在本項目的前期開發(fā)過程中戰(zhàn)略意識和經(jīng)營理念超前，具有做好商業(yè)地產(chǎn)項目和樹立商業(yè)地產(chǎn)品牌的前提條件，同樣也具有延伸品牌和推廣品牌的基本條件。3、#####市作為膠東半島中部城市，在全國乃至全世界都享有較高的知名度。#####房地產(chǎn)公司在此知名度很高的“風箏之都”開發(fā)建設“#####廣場”這一商業(yè)地產(chǎn)品牌，具有較好的項目形象推廣條件和良好的品牌價值延伸發(fā)展空間，也必將為#####公司的發(fā)展創(chuàng)造更多的發(fā)展機會。二、項目業(yè)態(tài)定位（一）背景分析大型購物中心、shoppingmall在中國的出現(xiàn)是在中國改革開放的大背景下，零售商業(yè)發(fā)生變革的必然結(jié)果。隨著全球經(jīng)濟一體化進程步伐的加快和中國的全面復興，這種新興的商業(yè)業(yè)態(tài)具有極大的發(fā)展生命力，無論是物質(zhì)生活還是社會觀念上給中國帶來的社會經(jīng)濟變化是前所未有的。#####作為膠東半島歷史商貿(mào)集散地和文化古城，具有悠久的歷史，城市商業(yè)氣氛濃厚，投資環(huán)境不斷優(yōu)化，城市經(jīng)濟正處在快速發(fā)展階段，城市人口不斷增加，居民收入及消費能力不斷提高。對商品的消費需求急劇增長，服務標準不斷提高，市內(nèi)現(xiàn)有的傳統(tǒng)商業(yè)設施已經(jīng)無法滿足這種需求。同時，不斷增長的城市消費人口和消費需求，刺激了商業(yè)開發(fā)的需求，也促進了商業(yè)物業(yè)所有者、管理者和經(jīng)營者之間建立新的關系。再者，隨著經(jīng)濟的快速發(fā)展，現(xiàn)代交通工具徹底改變了市民的活動范圍和速度，改善了居民的居住環(huán)境和生活條件，人們的消費方式和行為發(fā)生了根本的變化。

（二）業(yè)態(tài)定位shoppingmall（三）定位依據(jù)１、本項目地處#####市兩條城市主干道勝利街和北海路的交叉處，本市完善的城市公交系統(tǒng)，使消費者能從城市的每一個角落都很方便到達本項目，同時本項目距濟青高速、濰萊高速、Ｇ308國道均在15分鐘車程之內(nèi)，項目選址位置的交通條件極為便利。2、本項目占地面積、商業(yè)經(jīng)營面積體量巨大，分別為60，669.5平方米和100，000平方米，項目規(guī)模符合shoppingmall的經(jīng)營需求。3、#####現(xiàn)有的城市商業(yè)設施基本屬于傳統(tǒng)的商業(yè)業(yè)態(tài)，缺乏集購物、休閑、娛樂、餐飲、商務等功能于一體的“一站式”消費的綜合性購物中心的商業(yè)業(yè)態(tài)，本項目正好填充城市商業(yè)發(fā)展的空白，既能發(fā)揮本項目規(guī)模大的競爭優(yōu)勢，又能通過科學組合各種服務功能，滿足消費者各種消費需求，發(fā)揮本項目服務功能全的競爭優(yōu)勢。4、#####公司的經(jīng)濟實力雄厚、企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略、經(jīng)營理念超前，從根本上保障了本項目能夠建設并成功運營的一個標準的shoppingmall。三、項目形象定位（一）背景分析商業(yè)經(jīng)濟是高文化的經(jīng)濟，商業(yè)競爭實質(zhì)上是商業(yè)文化競爭?！?####廣場”既是商業(yè)購物中心，也應當是文化建設中心。除了加強商業(yè)購物營銷，還要充實其文化內(nèi)涵，通過提高文化品位來創(chuàng)造項目特色；通過簡潔、明快的建筑風格、柔和親切的色彩、合理的樓層規(guī)劃與店面設計、貨品的科學擺放，包括運營的每一細節(jié)，體現(xiàn)親切、人性、方便、舒適、時尚、潮流的項目形象；通過品牌經(jīng)營保證商品質(zhì)量的優(yōu)良；通過時尚渲染保證商業(yè)經(jīng)營的文化氣息；通過文化滲透保證對商品質(zhì)量和人員服務的管理；通過質(zhì)量和服務的管理促進企業(yè)文化的提升。通過各種經(jīng)營因素形成商業(yè)經(jīng)營的綜合價值，進而打造一個有品位的項目，創(chuàng)造一個知名的商業(yè)品牌。（二）形象定位商業(yè)新業(yè)態(tài)、管理新典范。定位依據(jù)1、本項目規(guī)模大、功能全，是#####市第一家真正能滿足消費者購物、休閑、娛樂、餐飲、商務多種需求的新型商業(yè)業(yè)態(tài)——shoppingmall。2、#####市以風箏為載體成功地打造了“風箏之都”的城市新形象。本項目地處#####市市政府斜對面，緊臨市政府廣場——人民廣場，項目建設將作為政府形象工程來規(guī)劃設計和建設，綜合考慮#####市城市經(jīng)濟發(fā)展進程的需要、居民生活及消費習慣的變化及城市商業(yè)未來發(fā)展趨勢，同時致力于提升項目所在商圈發(fā)展水平的需要，項目作為#####市展示城市的窗口，充分展示政府致力于發(fā)展經(jīng)濟、提高人民生活質(zhì)量的政府新形象；充分展示本項目管理規(guī)范、商品時尚、營銷現(xiàn)代、理念超前的現(xiàn)代商業(yè)新形象。四、項目主題定位（一）背景分析在經(jīng)濟迅猛發(fā)展的前提下，#####市居民收入有了很大提高，社會消費品零售總額持續(xù)增長，城市居民消費類別中居住消費、餐飲、服裝類消費比重保持平穩(wěn)，恩格爾系數(shù)逐年降低，人們的生活消費習慣從一味講究經(jīng)濟實惠逐步趨向于品牌化、時尚化、個性化消費，本項目的定位應順應這一市場需求狀況，充分滿足人們生活及消費的需要。

（二）主題定位1、項目整體主題定位：休閑shoppingmall

2、各樓層主題定位-1F：生活品位1F：流行精品2F：女人時尚3F：休閑空間4F：快樂時空（三）定位依據(jù)1、緊扣項目業(yè)態(tài)定位shoppingmall。2、應順應城市經(jīng)濟發(fā)展、收入增加、消費市場和消費方式變化以及#####城市新形象、消費新理念的要求。3、充分利用人民廣場在城市中的地位和影響力，延伸其市民休閑、聚會的功能。4、與市內(nèi)其它商業(yè)設施形成獨特的經(jīng)營特色，提升本項目的競爭力。五、項目經(jīng)營定位（一）背景分析經(jīng)營是購物中心的核心功能，滿足消費市場需求是購物中心的運營目標。本項目的整體風格呈現(xiàn)大、精、雅，大是針對項目的規(guī)模而言，精是突出項目的規(guī)劃設計、建設、服務功能以及經(jīng)營商品的特點，雅代表了項目整體的空間環(huán)境和營銷環(huán)境。整個項目的經(jīng)營特色鮮明，各業(yè)種及類別細分明確，充分適應消費者的消費習慣并滿足其消費需求。（二）經(jīng)營定位品牌化、時尚化、個性化、特色化。（三）定位依據(jù)1、品牌化：品牌主力百貨、品牌生活超市、品牌休閑娛樂店、品牌餐飲店、品牌專業(yè)店、品牌專賣店以及各業(yè)態(tài)區(qū)品牌專柜共同構成項目的品牌經(jīng)營特色。在項目功能組合設計和招商時，對引進品牌進行合理分類、科學布局、有效管理，不僅堅持每個業(yè)態(tài)區(qū)、每個功能區(qū)經(jīng)營品牌商品，而且讓整個項目成為本地知名商業(yè)品牌。

2、時尚化：突出時尚消費的新穎性、時效性及周期性特點。在項目運營中，緊緊圍繞目標市場的消費特征，環(huán)境、商品、服務各個經(jīng)營因素都要求新，遵循時尚變化的規(guī)律，引導消費的流行。

3、個性化：體現(xiàn)出消費者在追趕潮流的同時更加強調(diào)“與眾不同”，個性消費可以讓顧客獲得高度的滿足感和受尊敬感，服務要充分體現(xiàn)“一對一”的個性化，顧客在個性化消費中自我意識得到高提升。4、特色化：是指項目總體的經(jīng)營要體現(xiàn)出核心競爭力和特色優(yōu)勢。以品牌化體現(xiàn)經(jīng)營規(guī)范，時尚化體現(xiàn)前衛(wèi)流行，個性化體現(xiàn)“以人為本”，使本項目在膠東半島樹立起區(qū)別于其它傳統(tǒng)商業(yè)態(tài)的大型購物中心的典范形象。

六、項目功能定位（一）背景分析緊扣項目的業(yè)態(tài)定位和主題定位，圍繞大型綜合性購物中心的特征確定本項目的功能定位，滿足消費者購物、餐飲、休閑、娛樂、商務的“一站式”消費需求。（二）功能定位購物、餐飲、休閑、娛樂、商務。（三）定位依據(jù)1、購物功能作為本項目運營的核心功能，隱含在時尚感覺與休閑功能之后被隱性化。在項目功能組合規(guī)劃中，占本項目整體面積的80.7%。2、餐飲功能作為購物功能的補充和延伸，讓顧客充分體驗購物的便利與樂趣。在項目功能組合規(guī)劃中，占本項目整體面積的8.1%。3、休閑是指本項目的購物環(huán)境、營銷等各個方面，都為顧客營造一個輕松愉悅的氛圍，讓顧客身心放松，感覺隨意，體會休閑。在項目功能組合規(guī)劃中，休閑項目占本項目整體面積的4.5%。4、娛樂功能作為本項目的配套功能之一，與項目休閑功能有機結(jié)合，合理配置，充分體現(xiàn)本項目室內(nèi)主題公園的設計風格，使其成為項目的經(jīng)營特色之一。在項目功能組合規(guī)劃中，占本項目整體面積的1.8%。5、商務功能為顧客和商務人士提供良好的交往活動平臺（此項功能主要在本項目二期規(guī)劃中設計）。七、項目目標客層定位（一）目標客層定位1、項目整體目標客層定位：全客層2、各樓層、各業(yè)態(tài)、功能區(qū)的目標客層定位：-1F：家庭主婦、低收入普通消費者等；1F：高級白領、成功人士、政府公務員和高收入高消費者等；2F：時尚女性、兒童等；3F：休閑人士、商務人士等；4F：家庭消費、青少年、兒童、休閑人士等。（二）定位依據(jù)1、購物中心是將所有的消費者作為自己的目標服務客層，本項目的業(yè)態(tài)定位為shoppingmall、主題定位為休閑shoppingmall，所以必須鎖定所有的消費者作為目標客層。同時，購物中心是集購物、休閑、娛樂、餐飲、商務、公寓等功能為一體的綜合型商業(yè)業(yè)態(tài)，強大的功能組合所提供的服務能力也具備服務所有消費者的能力。2、本項目商業(yè)規(guī)劃的各業(yè)態(tài)、各功能區(qū)、各專業(yè)店以及每個個體經(jīng)營店的經(jīng)營定位也是相互錯位和相互補充的。3、是提升本項目的品牌價值和創(chuàng)造新商圈的發(fā)展要求。4、#####市城市現(xiàn)有人口規(guī)模、消費能力和消費市場總量的支撐和保證。八、商圈定位（一）背景分析本項目以設施配套、功能齊全的shoppingmall業(yè)態(tài)填補了本市大型商業(yè)業(yè)態(tài)的空白，直面市場內(nèi)的競爭對手，從根本上贏得項目的生存、競爭和發(fā)展的空間。同時，中百與世紀泰華已經(jīng)率先在#####市樹立科學規(guī)劃、合理布局、規(guī)范管理、時尚消費的品牌商業(yè)形象，在一定程度上取得了成功，導致消費需求市場變化加劇，潛在的品牌消費、時尚消費市場能量巨大。本項目運作的目的，除收回項目投資、獲得基本的經(jīng)濟回報外，更注重體現(xiàn)經(jīng)濟實體的社會價值。項目的發(fā)展目標不是簡單計算地產(chǎn)銷售的資金回報，而是綜合評估項目產(chǎn)生的投資回報、經(jīng)濟效益和社會價值，實施商業(yè)地產(chǎn)知名品牌的發(fā)展戰(zhàn)略，以#####市為基礎，輻射膠東半島，影響全國，為#####公司的遠景規(guī)劃開創(chuàng)良好的開端。（二）商圈定位核心商圈：本城區(qū)5公里范圍內(nèi)。次商圈：#####市。邊緣商圈：膠東半島。（三）定位依據(jù)1、綜合考慮了#####市目前的各類消費群體的客層總量、消費能力，確定本項目的目標客層為服務所有消費者。2、最大限度地發(fā)揮地源優(yōu)勢，擴大投資回報的需要。為了保證#####公司及時回籠資金，實現(xiàn)項目運營收益，需要最大限度地提升本項目的商業(yè)價值，在保證本項目房地產(chǎn)價值得到實現(xiàn)的基礎上進一步提高附加商業(yè)價值，使整體價值隨著項目發(fā)展實現(xiàn)逐步升值，這是在進行項目定位時需要考慮的關鍵因素。3、#####作為膠東半島歷史商貿(mào)集散地和文化古城，具有悠久的歷史，并以風箏為載體成功地打造了“風箏之都”的#####城市新形象，并且地處膠東半島城市群的中心，交通發(fā)達，對外輻射力強，“#####廣場”作為半島新興的商業(yè)業(yè)態(tài)，以其獨特的經(jīng)營特色，巨大的商業(yè)規(guī)模、#####公司強大的實力和超前的戰(zhàn)略意識、運作理念，在半島未來的商業(yè)競爭中顯現(xiàn)出巨大的競爭優(yōu)勢。第四部分

業(yè)態(tài)組合及分布shoppingmall是集購物、休閑、餐飲、娛樂、商務等多種商業(yè)業(yè)態(tài)為一體的新的商業(yè)業(yè)態(tài)，其各業(yè)態(tài)的組合、區(qū)域劃分、面積配比是否科學、準確，以及各業(yè)態(tài)的經(jīng)營方式是否相互配套和協(xié)調(diào)將直接影響到項目的后期經(jīng)營、管理及持續(xù)發(fā)展。shoppingmall的運營具有統(tǒng)一管理、分散經(jīng)營的管理特點。管理者對其實行統(tǒng)一的集中管理，有組織進行日常運行、物業(yè)管理、進貨和促銷活動等；經(jīng)營者不參與管理，定期向店鋪所有者交納租金，向管理者交納管理費；店鋪所有者和管理者不參與經(jīng)營。針對SHOPPINGMALL的運營特點，結(jié)合本項目的具體情況，我們設定本項目各業(yè)態(tài)的組合、區(qū)域劃分、面積配比和經(jīng)營方式，確保各業(yè)態(tài)相互帶動、客流資源共享、經(jīng)營方式科學、滿足項目定位要求，追求項目運營的最好效果，實現(xiàn)本項目的發(fā)展戰(zhàn)略目標。室內(nèi)步行街作為項目的內(nèi)部空間骨架，將本項目內(nèi)各大主力店、專業(yè)店、品牌店、餐飲店、娛樂、休閑、設施等有機地串連在一起。各類業(yè)態(tài)店鋪在圍繞室內(nèi)步行街排布的同時，充分考慮到項目每個區(qū)域的商業(yè)價值和各業(yè)態(tài)之間的相互關連、帶動，以及對整個項目的形象支撐、招商要求、面積要求、物業(yè)要求及經(jīng)營、管理的特點等因素。一、主題百貨（一）經(jīng)營方式引進1家國內(nèi)知名品牌百貨主力店，獨立經(jīng)營。如引進王府井、新瑪特、銀座、太平洋百貨、百盛等。（二）區(qū)域位置及面積規(guī)劃1、百貨主力店規(guī)劃在項目1～4層的東南角，面積約20000m2左右。2、依據(jù)（1）知名品牌百貨店的進場，可以促進本項目物業(yè)的保值和升值，以利于正?；貓螅▽φ€(wěn)定稅收資源以及提升項目形象都有積極的作用。（2）主題百貨店作為本項目的核心主力店。主題百貨店強大的聚客功能能極大的帶動項目1—4層整體人氣和客流的合理流動，延長顧客在項目停滯的時間。（3）百貨店作為一個商業(yè)業(yè)態(tài)，標準規(guī)模面積應在2萬m2左右。國內(nèi)大部分知名百貨店均在2萬m2--2.5萬m2之間。本項目規(guī)劃2萬m2的主題百貨，有利于成功招商。（4）東南角屬于本項目中心區(qū)域（一、二期綜合考慮），且臨主干道北海路，面對人民廣場，項目視野良好。（三）物業(yè)產(chǎn)權：物業(yè)分零銷售產(chǎn)權，采用10年返租，物業(yè)整體租賃給國內(nèi)外知名品牌百貨經(jīng)營。（四）收益方式A

收取固定租金。B

通過百貨經(jīng)營提升物業(yè)價值，實現(xiàn)物業(yè)升值。（五）定位1、經(jīng)營定位中、高檔時尚品牌。2、定位依據(jù)（1）充分利用本項目規(guī)模大、功能全的優(yōu)勢，科學處理與項目中各品牌專賣店、個體專業(yè)店的錯位經(jīng)營，全面提升主題百貨與市內(nèi)現(xiàn)有同業(yè)態(tài)商場的綜合競爭力。（2）以中、高檔的定位來全面提升和顯示本項目的整體定位水平和項目整體形象。給消費者強大的吸引力，帶動項目的整體人氣。（3）提升本項目室內(nèi)步行街各品牌專賣店的經(jīng)營定位，帶動各品牌專賣店、各個體專業(yè)店的經(jīng)營，確保本項目整體運營成功。（4）是本項目主要的購物功能的需要。（六）目標客層目標客層：高級白領、成功人士、政府公務員和高收入、高消費的中青年消費群體。中青年消費者，因為他們擁有較高的收入水平，受過良好的教育，容易接受前衛(wèi)、新鮮事物，并且目前我國人口的年齡結(jié)構中，年輕人占的比例最大，消費意識與觀念較其他年齡段消費者更強，他們是21世紀前20年的消費主體，在價值取向、生活觀念、消費習慣、消費方式等方面都具有明顯的多變性、前衛(wèi)性特點。他們是新世紀中國消費革命的先行者，對高檔、時尚消費品的消費欲強烈，不僅引領消費潮流，而且是最活躍的消費群體，對社會消費趨勢有著導向作用、示范作用。二、生活超市（一）經(jīng)營方式引進1家國內(nèi)、國外知名的大賣場品牌，如大潤發(fā)、樂購、家世界、北京華聯(lián)、物美等。（二）區(qū)域位置及面積規(guī)劃1、設置在項目的地下1層，營業(yè)賣場及配套總面積約20000m2。2、依據(jù)（1）大賣場超市是一種能對居民日常生活發(fā)揮作用、扎根于社區(qū)市場的商業(yè)形態(tài)，能夠滿足大眾消費，適合于各消費檔次，滿足顧客“求便”的心理需求，是最聚集人氣的主力店,是本項目核心主力店之一。（2）競爭需要。未來零售市場的競爭將更加激烈，本項目的經(jīng)營成功取決于各主力店、次主力店的經(jīng)營成功。對本項目大賣場超市經(jīng)營構成直接競爭的是中百佳樂家大賣場及將建成投入市場的易初蓮花大賣場。中百佳樂家大賣場現(xiàn)已在本區(qū)域市場內(nèi)開門迎賓，已形成了一批屬于自己的基礎顧客群體，具有先入為主的競爭優(yōu)勢，易初蓮花大賣場憑借其品牌知名度和規(guī)模較大（易初蓮花大賣場標準綜合超市面積在2萬m2左右，超內(nèi)面積一般在8千m2至1萬m2），也會在市場競爭中占有一席之地。本項目大賣場超市在未來的經(jīng)營中必須要具備一定的規(guī)模，加盟合作者必須是國內(nèi)、外知名的品牌連鎖超市。（3）招商要求

近年來，由于商業(yè)地產(chǎn)的火爆發(fā)展，國內(nèi)、外品牌連鎖超市大賣場在選址、合作條件方面已發(fā)生巨大轉(zhuǎn)變，由早期主動尋求合作者變?yōu)楸粍友堖M行合作者。這種轉(zhuǎn)變，使品牌連鎖超市大賣場在與商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商、物業(yè)產(chǎn)權所有者的合作談判中占據(jù)主導地位，將商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商、商業(yè)物業(yè)產(chǎn)權所有者推向被動地位，并且雙方合作條件對品牌連鎖超市大賣場越來越有利，更多的義務、更多的市場風險由商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商、物業(yè)產(chǎn)權所有者來承擔，使招商難度越來越大。在合作條件中，國內(nèi)一線品牌（如大潤發(fā)、好又多等）連鎖超市大賣場開店的面積均要求在1.5萬m2--2萬m2。（4）開發(fā)商項目運營的戰(zhàn)略目標要求。本項目的戰(zhàn)略定位要求通過項目的地產(chǎn)營銷收回項目的投資并實現(xiàn)基本的地產(chǎn)銷售利潤。大賣場超市設在B1層，既方便和滿足了消費者購物的便利性，且旺盛的人氣勢必然帶動和提升B1層小商品市場區(qū)店鋪的價值，促進商鋪的銷售。這符合#####地區(qū)商業(yè)地產(chǎn)銷售的市場特征和商鋪投資者的投資心理（本地區(qū)投資者購買商鋪時優(yōu)先選擇的層數(shù)為1F、-1F、2F）。（5）功能要求。是本項目主要購物功能之一。（三）物業(yè)產(chǎn)權：開發(fā)商自留商業(yè)物業(yè)，將物業(yè)整體租賃給國內(nèi)、外知名大賣場超市品牌。（四）收益方式A

收取固定租金。B

通過超市經(jīng)營提升物業(yè)價值，實現(xiàn)物業(yè)升值。C

進行資本運作。（六）目標客層大賣場超市的目標客層為本項目輻射區(qū)域在1—5公里范圍內(nèi)的居民、學生以及休閑娛樂人士，核心客層為家庭主婦、學校學生、人民廣場旅游觀光、休閑人士。三、專業(yè)店（一）3C店1、經(jīng)營方式：引進1家國內(nèi)知名的數(shù)碼、通信、家電賣場。2、區(qū)域位置及面積規(guī)劃（1）設置在項目2、3層的西北角，面積約5000m2。（2）依據(jù)A

項目業(yè)態(tài)定位要求。本項目的業(yè)態(tài)定位為shoppingmall，需要各種專業(yè)店的入駐。3C店作為專業(yè)性強的專業(yè)店，符合項目業(yè)態(tài)定位的功能組合要求，滿足消費者家電、IT、通訊產(chǎn)品的消費需求。B

3C店選址的要求。作為專業(yè)店經(jīng)營，3C店在選址上特別注重項目的交通條件、通透性、營業(yè)面積等因素。一是由于經(jīng)營的商品專業(yè)性強，消費者大部分是有目的選購，二是由于經(jīng)營商品的物理特性要求（單件商品體積大）以及商品進出量大。C

項目整體運營的要求。由于3C店專業(yè)性強，人氣很旺，將其設置在本項目的東北角的頂端位，它帶來的顧客資源能夠帶動項目整體人氣。同時，如此規(guī)模，在#####市具有絕對的競爭優(yōu)勢。D

是本項目主要的購物功能之一。3、物業(yè)產(chǎn)權：物業(yè)整體銷售或自留，用于整體租賃。4、收益方式A

產(chǎn)權銷售，實現(xiàn)房地產(chǎn)收益。B

租賃，收取固定租金并實現(xiàn)物業(yè)升值，進行資本運作。5、參考目標品牌：國美、蘇寧、三聯(lián)、大中、燦坤等。6、目標客層市內(nèi)所有消費家電、IT、通訊的客層。（二）運動用品區(qū)1、經(jīng)營方式：引進1家國際、國內(nèi)知名運動店2、區(qū)域位置及面積規(guī)劃（1）

設置在項目的3層西南角，面積約2000m2。（2）

依據(jù)A

項目業(yè)態(tài)定位要求。本項目的業(yè)態(tài)定位為shoppingmall，需要各種專業(yè)店的入駐。作為商品屬性較統(tǒng)一的專業(yè)店，符合項目業(yè)態(tài)定位的功能組合要求。B

運動用品店選址的要求。作為專業(yè)店經(jīng)營，運動用品店在選址上比較注重項目的易達性、通透性以及經(jīng)營者自身品牌因素。一是由于經(jīng)營的商品屬性統(tǒng)一，商品展示必須充分利用物業(yè)具備的各種因素條件，在商品統(tǒng)一的基礎上，彰顯不同商品的獨特個性。二是消費者有目的選購和隨機購賣的比例大致相當。C

項目整體運營的要求。由于運動用品的時尚屬性、專業(yè)性因素，人氣較旺，特別是學生、中青年、休閑人士喜歡光顧，將其設置在本項目的西南角的頂端位，它帶來的顧客資源能夠帶動項目整體人氣。同時，如此規(guī)模，在#####市具有絕對的競爭優(yōu)勢。D

是本項目主要的購物功能之一。3、物業(yè)產(chǎn)權：物業(yè)分零銷售，經(jīng)營權返租，10年后開發(fā)商回收產(chǎn)權。4、收益方式A

實現(xiàn)房地產(chǎn)收益。B

收取固定租金。5、參考目標品牌：運動100、名品運動城等。6、目標客層目標客層為學生、中青年、休閑人士運動服飾能充分展現(xiàn)青年人的蓬勃向上的青春氣息，深受青年人的喜愛，同時也較符合青年人活潑的特性；運動器具、休閑器具正好能滿足休閑人士運動、健身的需求。（三）珠寶城1、經(jīng)營方式：引進1家知名品牌連鎖店2、區(qū)域位置及面積規(guī)劃（1）設置在項目的1層西南角，面積約1000m2。（2）依據(jù)A

項目業(yè)態(tài)定位要求。本項目的業(yè)態(tài)定位為shoppingmall，需要各種專業(yè)店的入駐。珠寶城是經(jīng)營的商品屬性較統(tǒng)一的專業(yè)店，符合項目業(yè)態(tài)定位的功能組合要求。B

珠寶城選址的要求。作為專業(yè)店經(jīng)營，珠寶城在選址上比較注重項目的交通條件、規(guī)劃布局區(qū)位的獨立性以及經(jīng)營者自身品牌因素。一是由于經(jīng)營的商品屬性統(tǒng)一，屬貴重商品，其展示必須充分考慮商品價值高、安全保障要求高、消費者挑選習性、服務員服務方式和要求等因素。二是消費者大部分是有目的選購。C

項目整體運營的要求。由于珠寶商品的時尚屬性、專業(yè)性因素以及服務特性，將其設置在本項目的西南角的頂端位，能很好地與主題百貨、精品步行街的規(guī)劃和定位融合一起，并在本項目的中部形成主題鮮明的購物主題，帶動項目整體的人氣。同時，如此規(guī)模，在#####市具有絕對的競爭優(yōu)勢，在#####市形成購買珠寶首選“#####廣場”，最終在#####珠寶消費市場占據(jù)主導地位。D

是本項目主要的購物功能之一。3、物業(yè)產(chǎn)權：物業(yè)分零銷售，經(jīng)營權返租，10年后開發(fā)商回收產(chǎn)權。4、收益方式A

實現(xiàn)房地產(chǎn)收益。B

收取固定租金。5、目標客層#####市所有珠寶消費的顧客并輻射膠東半島范圍內(nèi)的珠寶消費者。（四）鞋城1、經(jīng)營方式：引進1家知名品牌連鎖店2、區(qū)域位置及面積規(guī)劃（1）設置在項目的2、3層西南角，面積約2000m2。（2）依據(jù)A

項目業(yè)態(tài)定位要求。本項目的業(yè)態(tài)定位為shoppingmall，需要各種專業(yè)店的入駐。鞋城是經(jīng)營的商品屬性較統(tǒng)一的專業(yè)店，符合項目

業(yè)態(tài)定位的功能組合要求。B

鞋城選址的要求。作為專業(yè)店經(jīng)營，鞋城在選址上比較注重項目的易達性、通透性以及經(jīng)營者自身品牌因素。一是由于經(jīng)營的商品屬性統(tǒng)一，商品展示必須充分利用物業(yè)具備的各種因素條件，在商品統(tǒng)一的基礎上，彰顯不同商品的獨特個性。二是消費者有目的選購和隨機購賣的比例大致相當。

C

項目整體運營的要求。將其設置在本項目的西南角的頂端位，能很好地與主題百貨、精品步行街的規(guī)劃和定位融合一起，并在本項目的中部形成主題鮮明的購物主題，帶動項目整體的人氣。同時，如此規(guī)模，在#####市具有較大的競爭優(yōu)勢，在#####市形成購買鞋首選“#####廣場”，最終在#####中低檔鞋消費市場占據(jù)主導地位。

D

是本項目主要的購物功能之一。

3、物業(yè)產(chǎn)權：物業(yè)分零銷售，經(jīng)營權返租，10年后開發(fā)商回收產(chǎn)權。4、收益方式A

實現(xiàn)房地產(chǎn)收益。B

收取固定租金。5、參考目標品牌：百信鞋業(yè)、大臺北鞋業(yè)等。6、目標客層#####市所有中低檔鞋消費的顧客。（五）圖書城

1、經(jīng)營方式：租賃給1家專業(yè)公司經(jīng)營2、區(qū)域位置和規(guī)劃面積（1）

設置在項目2、3層西南角，面積約2400m2。（2）

依據(jù)A

項目業(yè)態(tài)定位要求。本項目的業(yè)態(tài)定位為shoppingmall，需要各種專業(yè)店的入駐。圖書城是經(jīng)營圖書的專業(yè)店，符合項目業(yè)態(tài)定位的功能組合要求。B

圖書城選址的要求。作為圖書專業(yè)店經(jīng)營，在選址上比較注重項目的易達性、通透性、環(huán)境以及經(jīng)營者自身品牌因素。一是圖書的消費理念不同于其他商品消費者，二是購物環(huán)境需要相對安靜，三是消費者有目的選購和隨機購賣的比例大致相當，并且消費群體均有一定的文化素質(zhì)，特征是學生、專業(yè)人員居多。C

項目整體運營的要求。將其設置在本項目的西南角的頂端位，與主題百貨、精品步行街形成錯位經(jīng)營，極大提升和豐富項目經(jīng)營商品品類的齊全性，并在本項目的中部形成主題鮮明的購物主題，帶動項目整體的人氣。同時，如此規(guī)模，在#####市具有較大的競爭優(yōu)勢。

D

#####市是一個歷史文化古城，有著濃厚的文化消費氣息。

E

是本項目主要的購物功能之一。3、物業(yè)產(chǎn)權：物業(yè)自留或銷售4、收益方式A

收取固定租金或?qū)嶋H房地產(chǎn)銷售收益。B

通過經(jīng)營提升物業(yè)價值，實現(xiàn)物業(yè)升值。C

進行資本運作。5、參考目標品牌：席殊書屋、新華書店等。6、目標客層市內(nèi)所有學生、教師、學者、技術人員、專業(yè)人士、政府公務員、商務人士。四、美食街（一）經(jīng)營方式：引進1家或幾家國際、國內(nèi)知名餐飲品牌。（二）區(qū)域位置及面積規(guī)劃1、設置在項目4層南面，面積約3000m2。2、依據(jù)（1）項目業(yè)態(tài)定位要求。本項目的業(yè)態(tài)定位為shoppingmall，餐飲是項目主要服務功能之一。（2）美食街能為項目帶來極旺盛的客流，將其設置在4F能很好的將顧客吸引至4F，使本項目形成淋浴式顧客流動線。（3）美食街選址的要求。美食街在選址上比較注重項目的易達性、通透性、環(huán)境以及經(jīng)營者自身品牌因素。美食街作為項目購物功能的補充和延伸，滿足消費者對品牌餐飲的消費需求，二是消費者的消費理念和習慣不同于其他商品消費，三是購物環(huán)境需要相對獨立，四是消費者多屬隨機消費。（4）項目整體運營的要求。將其設置在本項目的南部的頂端位，作為本項目餐飲功能的主要組成部分，與3F品牌餐廳的設置位置樓上樓下相互對應，便于物業(yè)設施的安裝、維護，與休閑娛樂項目相輔相成，極大提升和豐富項目服務功能的齊全性，并在本項目的頂部形成主題鮮明的餐飲主題，滿足消費者在購物、休閑、娛樂時的飲食需求，帶動項目整體的人氣。同時，如此規(guī)模，在#####市具有較大的競爭優(yōu)勢。（三）物業(yè)產(chǎn)權：物業(yè)自留（四）收益方式A

收取固定租金。B

通過經(jīng)營提升物業(yè)價值，實現(xiàn)物業(yè)升值。C

進行資本運作。（五）參考目標品牌：大食代、快活林等。（六）目標客層所有進入本項目的每一位顧客、本項目內(nèi)（一、二期）每一位工作人員、營業(yè)員、進場經(jīng)營的所有經(jīng)營者及業(yè)務人員、周邊居民家庭、政府公務員、周邊學校學生、旅游觀光客等。五、餐飲（一）品牌快餐1、經(jīng)營方式：引進1家國際著名的快餐品牌店2、區(qū)域位置和規(guī)劃面積（1）分布在項目各層，面積約1100m2；（2）依據(jù)A

項目業(yè)態(tài)定位要求。本項目的業(yè)態(tài)定位為shoppingmall，國際著名品牌快餐是其不可缺少的一個業(yè)態(tài)組成,能最大提升本項目的商務價值。B

品牌快餐能為項目吸引來眾多的消費者，帶動整個商場的人氣。另一方面也可為商場帶來穩(wěn)定的收益。C

品牌快餐的選址要求。國際著名快餐在選址上比較注重項目的易達性、通透性、環(huán)境等因素。本項目符合其選址條件。D

項目整體運營的要求。各個品牌快餐對項目內(nèi)位置的要求不盡相同，如肯德基、麥當勞要求有獨立的門面，而永和豆?jié){、德克士等品牌側(cè)重要求面積足夠大，操作間設備齊全就可，對樓層沒有特別要求。因此將各類品牌快餐店根據(jù)整體項目運營情況，將其分布于不同樓層。這樣也可以使品牌快餐的人流與各層共享。對整個項目的人氣提升有一定作用。3、物業(yè)產(chǎn)權：物業(yè)自留4、收益方式A

收取固定租金。B

通過經(jīng)營提升物業(yè)價值，實現(xiàn)物業(yè)升值。C

進行資本運作。5、參考目標品牌：麥當勞、肯德基、德克士、永和豆?jié){等。6、目標客層政府公務員、周邊學校學生、旅游觀光客、周邊居民家庭、進入本項目的每一位顧客特別是小孩和青少年、本項目內(nèi)（一、二期）工作人員、營業(yè)員、進場經(jīng)營的經(jīng)營者及業(yè)務人員。（二）風味小吃1、經(jīng)營方式：引進國內(nèi)、外知名的各種風味小吃。2、區(qū)域位置和規(guī)劃面積（1）設置在-1F，面積2000㎡。（2）依據(jù)

A

項目業(yè)態(tài)定位要求。本項目的業(yè)態(tài)定位為shoppingmall，消費群體為全客層，高、中、低檔飲食消費都不可缺少。

B

風味小吃安排在-1F，與大賣場在同一樓層，可滿足大賣場顧客的休息、進餐需求。同時也可聚集人氣。使進入大賣場購物的顧客能夠在商場內(nèi)停留更長的時間。C

項目整體運營的要求。風味小吃是項目購物功能的補充和延伸，消費者大都為即時消費。因此它最注重人氣。本項目將其設置與大賣場處于同一樓層，可滿足其經(jīng)營需求。3、物業(yè)產(chǎn)權：物業(yè)自留4、收益方式A

收取固定租金。B

通過經(jīng)營提升物業(yè)價值，實現(xiàn)物業(yè)升值。C

進行資本運作。5、目標客層周邊學校學生、旅游觀光客、周邊居民家庭、進入本項目的每一位顧客、本項目內(nèi)（一、二期）工作人員、營業(yè)員、進場經(jīng)營的經(jīng)營者及業(yè)務人員。（三）品牌餐廳1、經(jīng)營方式：引進3—5家國內(nèi)中、高檔餐飲品牌連鎖店2、區(qū)域位置和規(guī)劃面積（1）分布在3層東南部，面積約2000m2。（2）依據(jù)A

項目業(yè)態(tài)定位要求。本項目的業(yè)態(tài)定位為shoppingmall，消費群體為全客層，高、中、低檔飲食消費都不可缺少，因此中、高檔品牌餐廳在業(yè)態(tài)組合上不可缺少。B

品牌餐廳的選址要求。品牌快餐在選址上比較注重項目的易達性、通透性、環(huán)境以及經(jīng)營者自身品牌因素。本項目符合其選址條件。C

品牌餐廳安排在3F，有一個相對較為獨立的空間，對環(huán)境要求較高。它的營業(yè)時間與項目商場部分產(chǎn)生錯位，因此需要單獨通道。將品牌餐廳設置在3F可滿足多方面的要求。3、經(jīng)營定位：低檔：川味、東北菜、湘菜中檔：魯菜、杭幫菜、京菜、潮粵菜高檔：海鮮、鮑翅4、物業(yè)產(chǎn)權：物業(yè)自留5、收益方式A

收取固定租金。B

通過經(jīng)營提升物業(yè)價值，實現(xiàn)物業(yè)升值。C

進行資本運作。6、目標客層目標客層：白領、成功人士、政府公務員和中高收入、中高消費的中青年消費群體。六、品牌店（一）經(jīng)營方式：引進國內(nèi)、外中高檔品牌專賣店（二）區(qū)域位置和規(guī)劃面積1、沿室內(nèi)步行街設置，-1F面積約8200m2，1層約17800m2、2層約3600m2，共計29600m2。2、依據(jù)（1）項目業(yè)態(tài)定位要求。由多個國內(nèi)、外品牌專賣店組成的室內(nèi)步行街是shoppingmall的一大特點。品牌店的進場可以保證本項目物業(yè)的保值和升值，以利于正常投資回報，并對提升項目形象具有積極作用。（2）品牌店是本項目時尚、新潮消費的一個消費區(qū)域，此區(qū)域內(nèi)裝修標準較高，是整個項目的一個亮點，也是展現(xiàn)項目形象的最重要部分。此區(qū)域還可以聚集大量社會層次較高、消費實力較強的顧客，這些顧客與主題百貨店的顧客形成共享，具有強大的聚客功能，從而提升項目人氣。（3）品牌店的面積與整個項目的面積應形成一定比例，本項目整體面積約為10萬m2，結(jié)合本項目的整體面積及布局，現(xiàn)將品牌店設定為2萬m2左右。而根據(jù)#####市目前的商業(yè)發(fā)展狀況，市場容量足以支撐這2萬m2品牌店。（三）物業(yè)產(chǎn)權：物業(yè)產(chǎn)權分零銷售。（四）收益方式：實現(xiàn)房地產(chǎn)銷售收益。（五）經(jīng)營范圍：服飾、鞋帽、化妝品、珠寶、藥、茶、保健品、飾品、小百貨等。（六）目標客層目標客層：高級白領、成功人士、政府公務員和高收入、高消費的中青年消費群體、時尚消費群體。七、休閑區(qū)（一）經(jīng)營方式：引進10家左右休閑項目。（二）區(qū)域位置和規(guī)劃面積1、設置在項目4層東部，面積約1500m2左右。2、依據(jù)（1）項目業(yè)態(tài)定位需要。作為一個現(xiàn)代shoppingmall，它應該包容各種業(yè)態(tài)，在滿足人們購物的需求時，也應當具有良好的休閑功能。（2）休閑區(qū)的位置要求。來這里消費的消費者一般層次較高，因此對環(huán)境、服務也有一定的要求。休閑區(qū)應設置在一個相對較為安靜、獨立的區(qū)域，以滿足其經(jīng)營需求。（3）項目整體運營的要求。隨著人們消費觀念和消費習慣的改變，休閑消費在人們的生活消費中所占比重越來越大。為滿足顧客“一站式”需求及各個不同客層顧客的消費需求，應設置休閑服務。（4）休閑項目能帶來旺盛的人氣，將其設置在4F，能很好帶動人流從上往下流動，形成雨淋式的顧客流動線。（三）物業(yè)產(chǎn)權：物業(yè)自留（四）收益方式A

收取固定租金。B

通過經(jīng)營提升物業(yè)價值，實現(xiàn)物業(yè)升值。C

進行資本運作。（五）項目組合：網(wǎng)吧、水吧、咖啡吧、美容美發(fā)、婚紗攝影、茶吧、女子舍賓。（六）目標客層周邊學校學生、旅游觀光客、周邊居民家庭、進入本項目的每一位顧客、商務人士、中青年消費群體等。八、電玩、兒童娛樂區(qū)（一）經(jīng)營方式：引進各類成人及兒童娛樂項目。（二）區(qū)域位置和規(guī)劃面積1、設置在項目4層西南角，面積約1000m2左右。2、依據(jù)（1）滿足全客層的要求。隨著人民生活水平的不斷提高，對兒童的教育與成長所投入的資金與精力也越來越多。益教益智的娛樂項目越來越受到家長和孩子們的歡迎。電玩、兒童娛樂項目為提高兒童的綜合素質(zhì)提供了一個較好方式。家長和孩子也可以通過這種方式增進溝通與了解。成人電玩等可以讓人們在緊張、忙碌的工作之余得到放松。（2）項目整體運營的要求。電玩、兒童娛樂區(qū)可吸引大量的人流，將其設置在4層東部，使其成為一個較為獨立的區(qū)域，在不影響其它業(yè)態(tài)的正常經(jīng)營條件下，又可對四層其它業(yè)態(tài)的人流進行有效的補充。（三）經(jīng)營方式：租賃（四）物業(yè)產(chǎn)權：物業(yè)自留（五）收益方式A

收取固定租金。B

通過經(jīng)營提升物業(yè)價值，實現(xiàn)物業(yè)升值。C

進行資本運作。（六）項目組合：成人玩具、陶吧、攀巖、垂釣、電玩、兒童淘氣包、沙貼畫等。（七）目標客層周邊學校學生、休閑人士、周邊居民家庭、進入本項目的每一位顧客特別是小孩和青少年等。九、運動健身館（一）經(jīng)營方式：引進各類健身項目。（二）區(qū)域位置和規(guī)劃面積1、設置在項目4層西南角，面積約1000m2左右。2、依據(jù)（1）順應消費者消費觀念、消費行為的改變。隨著生活水平的提高，人們在工作和日常生活之外，運動健身活動越來越流行，越來越被人們接受和喜愛。為滿足人們的此類消費需求，設置運動健身館。（2）項目整體運營的要求。作為現(xiàn)代shoppingmall應在滿足人們?nèi)粘Ｉ钏柚?，還要滿足人們的其它需求?？紤]到項目整體業(yè)態(tài)組合和布局要求，將運動健身館設置在4層西南部。（三）經(jīng)營方式：租賃（四）物業(yè)產(chǎn)權：物業(yè)自留（五）收益方式A

收取固定租金。B

通過經(jīng)營提升物業(yè)價值，實現(xiàn)物業(yè)升值。C

進行資本運作。（六）項目組合：乒乓球、壁球、羽毛球、桌球、健身、美體等。（七）目標客層高級白領、成功人士、旅游觀光客、商務人士、周邊學校學生、休閑人士、周邊居民家庭等。十、服務功能區(qū)（一）經(jīng)營方式：引進專業(yè)公司經(jīng)營（二）區(qū)域位置和規(guī)劃面積1、合理設置在各樓層的室內(nèi)步行街、室內(nèi)公園，面積約1000m2。2、依據(jù)（1）是整個shoppingmall各類業(yè)態(tài)的一個補充。（2）為顧客提供方便、快捷、全面的服務是項目成功的一個必要條件。（3）有效地與其它業(yè)態(tài)共享人流。（三）物業(yè)產(chǎn)權：物業(yè)自留（四）收益方式A

收取固定租金。B

通過經(jīng)營提升物業(yè)價值，實現(xiàn)物業(yè)升值。C

進行資本運作。（五）項目組合：銀行、電信、郵政、票務中心、旅行社、藥店、干洗店、照片沖印、花店、社會教育等。（六）目標客層旅游觀光客、周邊居民家庭、周邊學校學生、進入本項目的每一位顧客、本項目內(nèi)（一、二期）工作人員、營業(yè)員、進場經(jīng)營的經(jīng)營者及業(yè)務人員等。十一、影院（一）經(jīng)營方式：自營或引入一家專業(yè)公司經(jīng)營。（二）區(qū)域位置和規(guī)劃面積1、設置在項目4層西南角，面積約800m2左右。2、依據(jù)（1）滿足人們的消費需求。人們在滿足物質(zhì)需求的同時，也需要精神文化方面的滿足?？措娪笆侨藗兯矏鄣男蓍e習慣。（2）項目整體運營的要求?？紤]到項目整體業(yè)態(tài)組合和布局要求，將影院設置在4層西南角。（三）經(jīng)營方式：租賃（四）物業(yè)產(chǎn)權：物業(yè)自留（五）收益方式A

收取固定租金。B

通過經(jīng)營提升物業(yè)價值，實現(xiàn)物業(yè)升值。C

進行資本運作。（六）項目組合：影院大廳、迷你影吧。（七