哈西調(diào)研匯總報(bào)告資料

PAGE第42頁(yè)共42頁(yè)哈爾濱商業(yè)調(diào)研與項(xiàng)目分析目錄一、哈爾濱市整體商業(yè)情況概述（一）哈爾濱市商圈分布圖（二）哈爾濱總體商圈情況（三）哈爾濱的交通情況（四）哈爾濱市人口分布情況二、哈爾濱市現(xiàn)成熟商圈情況四大商圈：商業(yè)布局、商業(yè)經(jīng)營(yíng)狀況、經(jīng)營(yíng)品類(lèi)分析、客層分析三、哈西地區(qū)的總體情況分析（一）哈西商業(yè)的發(fā)展歷史（二）目前哈西商業(yè)的情況(項(xiàng)目分布、經(jīng)營(yíng)品類(lèi)、租金標(biāo)準(zhǔn)、經(jīng)營(yíng)狀況)（三）哈西地區(qū)的交通情況（四）哈西地區(qū)的客源分析1、區(qū)域覆蓋情況：商業(yè)、企業(yè)、學(xué)校、小區(qū)等2、消費(fèi)者調(diào)研分析（六）區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)分析四、西城紅場(chǎng)項(xiàng)目規(guī)劃（一）項(xiàng)目物業(yè)建設(shè)情況（二）項(xiàng)目定位（三）業(yè)態(tài)組合一、哈爾濱整體商業(yè)情況概述（一）哈市商圈分布圖：（二）哈爾濱總體商圈情況：目前哈爾濱市區(qū)內(nèi)成熟商業(yè)分布5個(gè)主要商圈，主力商圈3個(gè)，次主力商圈2個(gè)（動(dòng)力、哈西），總建筑面積為231萬(wàn)平方米，未來(lái)5年哈西地區(qū)將依托高鐵、公路客運(yùn)站和地鐵的建設(shè)在各商家的重點(diǎn)打造下成為哈市的主力商圈商圈序號(hào)商圈名稱(chēng)商業(yè)數(shù)量建筑面積占比主力商圈1道理商圈231,154,80050%主力商圈2南崗商圈19457,60020%主力商圈3會(huì)展商圈5398,40017%次主力商圈4哈西商圈10158,0007%次主力商圈5動(dòng)力商圈3143,0006%小計(jì)5個(gè)572,311,800目前道里和南崗的商圈經(jīng)多年的發(fā)展商業(yè)數(shù)量最多，已成為在商品結(jié)構(gòu)、品牌數(shù)量上豐富、密集的區(qū)域，在市場(chǎng)上占據(jù)主導(dǎo)地位。（三）哈市的交通情況1、目前哈爾濱的城市地鐵項(xiàng)目的規(guī)劃情況1號(hào)線將于2012年10月投入使用，目前看近3年內(nèi)僅一號(hào)線能夠通車(chē)，該地鐵沿線連接南崗商圈和哈西商圈。2、從哈西項(xiàng)目為起點(diǎn)到各重點(diǎn)商圈的距離起點(diǎn)終點(diǎn)車(chē)程（公里）行車(chē)用時(shí)未來(lái)地鐵交通哈西項(xiàng)目南崗商圈8.5公里24分鐘1號(hào)線10分哈西項(xiàng)目道理商圈11公里32分鐘1號(hào)、2號(hào)線15分哈西項(xiàng)目會(huì)展商圈12.5公里41分鐘1號(hào)、4號(hào)線20分哈西項(xiàng)目動(dòng)力商圈7.1公里22分鐘1號(hào)、4號(hào)線15分分析：未來(lái)看南崗商圈和動(dòng)力商圈在交通方面對(duì)我項(xiàng)目存在客源的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)（四）哈市人口分布情況序號(hào)商圈人口總數(shù)（萬(wàn)人）人口密度（人/平方公里）1南崗商圈103（涵蓋哈西地區(qū)）62442道理商圈7014733會(huì)展商圈3010454動(dòng)力商圈7622125哈西商圈102315目前哈西的居住人口按政府規(guī)劃是35萬(wàn)，目前是10萬(wàn)，二、哈市各商圈的情況（一）、南崗商圈：人口總數(shù)約為103萬(wàn)，平均人口密度6244人/平方公里。零售商業(yè)總數(shù)19個(gè)，建筑面積總和45.76萬(wàn)平方米1、商業(yè)分布（1）零售商業(yè)：5個(gè)百貨+6個(gè)商業(yè)街總商業(yè)面積：18.65萬(wàn)平方米項(xiàng)目遠(yuǎn)大購(gòu)物中心松雷商廈新世界百貨秋林公司秋林國(guó)際位置果戈理大街378號(hào)東大直街329號(hào)花園街403號(hào)東大直街319號(hào)窗體底端東大直街320號(hào)建筑面積4.8萬(wàn)平方米3.15萬(wàn)平方米3.2萬(wàn)平方米3萬(wàn)平方米4.5萬(wàn)平方米定位中高中高中高中檔中高目標(biāo)客層前衛(wèi)時(shí)尚人群中高端消費(fèi)人群中高端消費(fèi)人群大眾消費(fèi)人群中高消費(fèi)人群合作方式聯(lián)營(yíng)聯(lián)營(yíng)聯(lián)營(yíng)租金/聯(lián)營(yíng)聯(lián)營(yíng)樓層B1-B2，L1-L6L1-L7B1，L1-L6B1，L1-L6B1，L1-L10經(jīng)營(yíng)品類(lèi)超市、餐飲、服飾、珠寶鐘表、化妝品、鞋、包、床上家居用品、小電器、數(shù)碼、配飾餐飲、服飾、珠寶鐘表、化妝品、鞋、包、床上家居用品、小電器、數(shù)碼、配飾餐飲、服飾、滋補(bǔ)品、珠寶鐘表、化妝品、鞋、包、床上家居用品、美甲、小家電、配飾服飾、珠寶鐘表、化妝品、鞋、包、床上家居用品、秋林食品、配飾服飾、珠寶首飾、皮鞋皮具、運(yùn)動(dòng)、裝備器具、兒童用品、數(shù)碼科技產(chǎn)品、家居用品、咖啡廳、美容美發(fā)SPA停車(chē)場(chǎng)75個(gè)20個(gè)40個(gè)0150個(gè)開(kāi)業(yè)時(shí)間1999年1993年1996年1984年2010年（2）地下商業(yè)街：商業(yè)6個(gè)總建筑面積：12.91萬(wàn)平方米項(xiàng)目人和三期紅博廣場(chǎng)人和一期人和二期國(guó)貿(mào)新紀(jì)元位置東大直街紅軍街東大直街東大直街東大直街大直街-1號(hào)建筑面積2.1萬(wàn)平方米4萬(wàn)平方米2.6萬(wàn)平方米1.5萬(wàn)平方米2.2萬(wàn)平方米0.51萬(wàn)平方米定位中低中低端地下商業(yè)街中低端地下商業(yè)街中低端地下商業(yè)街中低端地下商業(yè)街中低端地下商業(yè)街目標(biāo)客層中低端時(shí)尚消費(fèi)人群中低收入人群中低收入人群中低收入人群中低收入人群中低收入人群合作方式租金/買(mǎi)斷租金租金/買(mǎi)斷租金/買(mǎi)斷租金租金樓層B1-B2B1-B2B1-B2B1-B2B1-B2B1-B2經(jīng)營(yíng)品類(lèi)服裝男裝、女裝服裝、鞋帽、箱包、童裝女裝、童裝服裝服裝停車(chē)場(chǎng)0無(wú)無(wú)無(wú)無(wú)無(wú)開(kāi)業(yè)時(shí)間2003年1997年7月1992年1993年1992年6月1999（3）專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)：商業(yè)共8個(gè)，總建筑面積：14.2萬(wàn)平方米，項(xiàng)目涵蓋：電器、手機(jī)、家居小百、鞋、兒童六大類(lèi)商品項(xiàng)目哈爾濱鞋城建設(shè)鞋城大世界華邑兒童世界蘇寧國(guó)美華濱凌志位置果戈理大街378號(hào)建設(shè)街122號(hào)東大直街323號(hào)東大直街261號(hào)建設(shè)街51號(hào)果戈里大街371號(hào)東大直街350號(hào)建設(shè)街51號(hào)郵政大樓建筑面積0.4萬(wàn)平方米1.5萬(wàn)平方米8.2萬(wàn)平方米0.5萬(wàn)平方米1萬(wàn)平方米2.1萬(wàn)平方米0.2萬(wàn)平方米0.3萬(wàn)平方米定位中低大眾大眾中、高檔次品牌童裝大眾大眾大眾大眾目標(biāo)客層大眾消費(fèi)人群中低收入人群中低收入人群中高檔大眾消費(fèi)人群大眾消費(fèi)人群大眾消費(fèi)人群大眾消費(fèi)人群合作方式租金租金租金租金租金租金租金租金樓層L1-L3B3-B1、F1-F8F1-F5、F6-28L1-L3L1-L5L1-L7L1-L3B1經(jīng)營(yíng)品類(lèi)鞋男女休閑鞋、皮鞋小百、服裝、手機(jī)、文教、兒童服飾電器電器手機(jī)通訊手機(jī)通訊停車(chē)場(chǎng)無(wú)無(wú)無(wú)無(wú)無(wú)無(wú)無(wú)無(wú)開(kāi)業(yè)時(shí)間1996年1996年1999年4月2009年2010年8月2008年8月2003年7月2007年4月２、南崗商圈整體分析：城市中心、交通樞紐：南崗商圈成立較早地理位置處于城市中心，交通便利，四通八達(dá)，同時(shí)與火車(chē)站相毗鄰，周邊商業(yè)、企業(yè)密集，人口聚集之地。同時(shí)南崗也是未來(lái)地鐵線密布的區(qū)域，可以說(shuō)交通的便利性?xún)?yōu)勢(shì)最大。商圈成熟、零售商業(yè)品類(lèi)齊全：該商圈內(nèi)高中低擋商業(yè)并存且互補(bǔ)；經(jīng)營(yíng)的品類(lèi)齊全；專(zhuān)業(yè)性市場(chǎng)密集中高端消費(fèi)層首選消費(fèi)區(qū)：就哈西定位在年輕時(shí)尚層面，我方就針對(duì)南崗零售業(yè)中銷(xiāo)售較有代表性的的遠(yuǎn)大和松雷商業(yè)進(jìn)行深度分析，抽樣65個(gè)品牌、從不同的商品類(lèi)別，進(jìn)行了對(duì)經(jīng)營(yíng)者與消費(fèi)者的深度訪談?wù){(diào)研數(shù)據(jù)匯總：經(jīng)營(yíng)品類(lèi)遠(yuǎn)大購(gòu)物中心松雷商廈調(diào)研數(shù)量調(diào)研品牌調(diào)研數(shù)量調(diào)研品牌女裝10素然、淑女屋、愛(ài)特愛(ài)、黛若、百家好、米婭、PRICH、德詩(shī)、玫爾美、利來(lái)、7PRICH、TW、季侯風(fēng)、影兒、ZAUUK、寶姿、巨氏、男裝6LOCASTE、七星、斯萊德、JJ、李維斯、威鵬、1李維斯、飾品2和音絲巾、SWACTH內(nèi)衣6安莉芳、歐迪芬、桑扶蘭、金利來(lái)、滿(mǎn)福、暇步士、5華歌爾、愛(ài)慕、曼妮芬、伊絲艾拉、伊絲芬、童裝8阿迪、耐克、麗嬰房、十月媽咪、BITZ、小熊維尼、兄妹貓、黃色小鴨、4法納貝爾、經(jīng)典泰迪、安奈兒、博士蛙、家居9萊美、瑞士風(fēng)、ESTRIT床品、康寧、珍珠生活、雙立人、佳麗斯、皮爾卡丹、迪士尼、4WMF、利快、路易雪萊、蒙娜麗莎餐飲1美食每刻檔口2宇宙韓餐、食為天合計(jì)4223商場(chǎng)對(duì)比分析：這兩個(gè)主力店在經(jīng)營(yíng)上各有不同對(duì)比分析項(xiàng)目遠(yuǎn)大購(gòu)物中心松雷定位中高檔流行時(shí)尚中高檔客層分析職業(yè)主要以企業(yè)白領(lǐng)、公務(wù)員、老師、機(jī)關(guān)、學(xué)生居多主要以公務(wù)員、政府機(jī)關(guān)、企業(yè)事業(yè)單位、金融機(jī)構(gòu)及周邊地區(qū)高端消費(fèi)人群為主年齡20-50歲，主力客層25-40歲20-55歲，主力客層30-45歲消費(fèi)人群主要以哈市人群為主，外地人群占10%主要以哈市人群為主，外地人群占20%消費(fèi)周期消費(fèi)周期頻繁的7-15日為一周期，服裝以換季為主，新品到柜品牌vip單獨(dú)通知消費(fèi)周期頻繁的7-15日為一周期，服裝以換季為主，新品到柜品牌vip單獨(dú)通知主銷(xiāo)價(jià)格帶服裝300-2000元2000-5000元飾品300-800元家居600-2000元500-1600元內(nèi)衣200-500元200-500元童裝孕嬰：30-500元童裝：200-700元200-500元品牌知名品牌IZZUE、5cm、energie、novo、devilnut、rapido、crocs、levi’s、LEE博佰利、POLO、白領(lǐng)、寶姿、CR、溫馨鳥(niǎo)獨(dú)有品牌AraniJans、Killah、PaulFrank、解碼、cozzi、lily、diesel、CKPOLO、迪柯尼、CR時(shí)尚度視覺(jué)營(yíng)銷(xiāo)聘請(qǐng)日本專(zhuān)業(yè)團(tuán)隊(duì)定期對(duì)商場(chǎng)進(jìn)行指導(dǎo)并提供咨詢(xún)服務(wù)。商場(chǎng)內(nèi)彩化宣傳：DM、POP、新品上柜指引新穎、美觀、能引起消費(fèi)者的感情共鳴。節(jié)日促銷(xiāo)彩化獨(dú)具匠心。哈爾濱首家戶(hù)外LED宣傳屏。整體商裝老舊，公共區(qū)域狹小。二樓男裝中導(dǎo)格局不理想。背柜頂棚，降低了視覺(jué)效果?；顒?dòng)注重活動(dòng)前期宣傳?；顒?dòng)促銷(xiāo)力度大，貨品更新頻率快，新款上柜率高。針對(duì)VIP郵寄活動(dòng)專(zhuān)刊。內(nèi)外部宣傳到位。活動(dòng)期品牌參與度高。注重各品類(lèi)的互動(dòng)。注重活動(dòng)前期宣傳?；顒?dòng)促銷(xiāo)力度大，同時(shí)內(nèi)外部宣傳到位。活動(dòng)期品牌參與度高。注重各品類(lèi)的互動(dòng)。網(wǎng)站網(wǎng)站更新速度快。設(shè)計(jì)新穎、醒目。版塊多樣，樓層導(dǎo)示、活動(dòng)查詢(xún)、溫情課堂，提供顧客多方位的服務(wù)。網(wǎng)站提供供應(yīng)商賬務(wù)管理系統(tǒng)、各分店品牌顯示等服務(wù)。雜志雜志《感覺(jué)》無(wú)服務(wù)導(dǎo)購(gòu)員服務(wù)專(zhuān)業(yè)化服務(wù)。導(dǎo)購(gòu)員禮貌、禮儀規(guī)范、標(biāo)準(zhǔn)。打造、樹(shù)立“遠(yuǎn)大”服務(wù)品牌。導(dǎo)購(gòu)員的歸屬感。薪資待遇較其它商場(chǎng)豐厚。商場(chǎng)有合理的獎(jiǎng)勵(lì)機(jī)制。導(dǎo)購(gòu)員服務(wù)用語(yǔ)到位，介紹商品詳細(xì)。VIP維護(hù)卡種多樣，分級(jí)贈(zèng)禮禮品豐厚。節(jié)假日發(fā)送祝福短信。做好顧客的回訪及跟蹤服務(wù)。VIP溫情課堂活動(dòng)頻繁、新穎。尊享VIP貴賓廳服務(wù)。VIP特招會(huì)，專(zhuān)屬購(gòu)物節(jié)。VIP卡可以其它商場(chǎng)如長(zhǎng)春卓展、大連友誼、青島海信、上海東方商廈、西武百貨等商場(chǎng)享受9.5折優(yōu)惠。有專(zhuān)屬VIP貴賓服務(wù)中心。遠(yuǎn)大購(gòu)物中心松雷優(yōu)勢(shì)地理優(yōu)勢(shì)。南崗商圈成立較早地理位置處于城市中心，交通便利，四通八達(dá)，同時(shí)與火車(chē)站相毗鄰，帶動(dòng)隨機(jī)流動(dòng)人群較大。商場(chǎng)定位準(zhǔn)確，逐漸向高檔國(guó)際流行時(shí)尚品牌轉(zhuǎn)型，緊跟國(guó)際時(shí)尚潮流。獨(dú)有品牌及獨(dú)有新品較多。精品超市拉動(dòng)了友情卡的銷(xiāo)售及顧客來(lái)店率。VIP維護(hù)及服務(wù)方面在業(yè)內(nèi)首屈一指。具有穩(wěn)定的消費(fèi)群體，尊顯顧客高貴身份。地理優(yōu)勢(shì)，處于南崗商圈中心地帶，交通便利，四通八達(dá)。開(kāi)業(yè)時(shí)間較長(zhǎng)，有穩(wěn)定的高端消費(fèi)群體，外地顧客較多。多家連鎖店為商場(chǎng)發(fā)展提供有利的支撐。知名品牌較多。品牌走成熟路線，吸引中年以上高檔消費(fèi)人群。劣勢(shì)停車(chē)場(chǎng)面積過(guò)小，停車(chē)不方便。因體量原因，缺少娛樂(lè)項(xiàng)目，如影城、電玩等。餐飲多以檔口為主，缺少主題餐廳。交通緊張，出行不便。停車(chē)場(chǎng)小，限制停車(chē)。商場(chǎng)服務(wù)態(tài)度較差，缺少文明用語(yǔ)。綜述這兩個(gè)商場(chǎng)：客層較高：消費(fèi)人群多以企事業(yè)單位及公務(wù)員居多，普遍認(rèn)為在遠(yuǎn)大、松雷消費(fèi)視為身份的象征。顧客的忠誠(chéng)度較高：多年積淀的VIP數(shù)量龐大、且用卡率高哈市首屈一指的管理及服務(wù)。從遠(yuǎn)大的服務(wù)方面是哈市具有代表性的。A導(dǎo)購(gòu)員文明用語(yǔ)、在接待顧客時(shí)使用“歡迎光臨遠(yuǎn)大”“很高興為您服務(wù)，祝您購(gòu)物愉快”等服務(wù)用語(yǔ)。B從管理人員很注重著裝，展示了對(duì)顧客的尊重及提高遠(yuǎn)大的尊貴形象，打造、樹(shù)立“遠(yuǎn)大”服務(wù)品牌。令導(dǎo)購(gòu)員有歸屬感。C薪資待遇較其它商場(chǎng)豐厚。商場(chǎng)有合理的獎(jiǎng)勵(lì)機(jī)制。D對(duì)VIP大客戶(hù)維護(hù)方面也是做到了業(yè)內(nèi)龍頭，如遠(yuǎn)大、松雷均設(shè)立VIP貴賓廳，E松雷還對(duì)顧客提供了吸煙室，并且在衛(wèi)生間設(shè)置了清潔區(qū)、同時(shí)為滿(mǎn)足顧客的購(gòu)物需要，F(xiàn)在品牌店面設(shè)置試衣間的同時(shí)，衛(wèi)生間也提供了美妝臺(tái)。體現(xiàn)了兩大商業(yè)的人性化服務(wù)。4)軟、硬件設(shè)施更新快，與時(shí)尚接軌。在商裝方面更新速度快、環(huán)境裝修改造投入較大，且商場(chǎng)軟裝彩化設(shè)計(jì)新穎，設(shè)有高清LED屏且廣告設(shè)計(jì)時(shí)尚。5）獨(dú)有品牌。遠(yuǎn)大、松雷的哈市獨(dú)有品牌較多。如：armanijeans、5cm、izzue、OTT、德詩(shī)等。遠(yuǎn)大品牌總數(shù)580個(gè)，其中獨(dú)有品牌86個(gè)，占15%。松雷獨(dú)有品牌占%，極大地滿(mǎn)足了顧客求新、求異的心理。友情卡。遠(yuǎn)大、松雷對(duì)企事業(yè)單位的友情卡銷(xiāo)售較好。友情卡在節(jié)假日的使用占銷(xiāo)售的50-60%。全年遠(yuǎn)大友情卡銷(xiāo)售占總業(yè)績(jī)的40%。品類(lèi)全：好百客的設(shè)立以及家居、童裝和電器等品類(lèi)品牌豐富，使得遠(yuǎn)大的客戶(hù)不斷擴(kuò)大，在很大程度上吸引了松雷一部分卡消費(fèi)者，對(duì)生活日用品、雜品的需求。南崗商圈的不足。例如停車(chē)緊張、缺少休閑娛樂(lè)項(xiàng)目、餐飲多以檔口小吃為主，缺少主題餐廳，客流的停滯時(shí)間較短。（二）道里商圈人口總數(shù)約為70萬(wàn)，平均人口密度1473人/平方公里。零售商業(yè)共20個(gè)，建筑面積總和115.48萬(wàn)平方米1、商業(yè)分布（1）零售市場(chǎng)：17個(gè)商業(yè)項(xiàng)目麥凱樂(lè)道理松雷百盛萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)中央商城新一百金安燕莎奧特萊斯華聯(lián)商廈位置尚志大街75號(hào)中央大街66號(hào)中央大街222號(hào)中央大街222號(hào)中央大街100號(hào)石頭道街118號(hào)中央大街69號(hào)道里區(qū)地段街123號(hào)石頭道街122號(hào)建筑面積15萬(wàn)平方米1.1萬(wàn)平方米4.8萬(wàn)平方米15萬(wàn)平方米3.6萬(wàn)平方米10萬(wàn)平方米5.6萬(wàn)平方米3.8萬(wàn)平方米0.4萬(wàn)平方米定位奢侈品、中高檔商品中檔中檔中低檔購(gòu)物中心中檔中檔中高檔名品折扣店中檔目標(biāo)客層高檔消費(fèi)人群中高端消費(fèi)人群年輕時(shí)尚人群年輕、大眾人群中檔消費(fèi)人群年輕時(shí)尚人群中高端消費(fèi)人群中檔消費(fèi)人群中檔消費(fèi)人群合作方式聯(lián)營(yíng)聯(lián)營(yíng)聯(lián)營(yíng)租賃聯(lián)營(yíng)聯(lián)營(yíng)租金/聯(lián)營(yíng)聯(lián)營(yíng)租賃樓層B1-B2，L1-L8L1-L5B1，L1-L6B1，L1-L4B1，L1-L6B1，L1-L6B1-B2，L1-L5B1，L1-L7L1-L3經(jīng)營(yíng)品類(lèi)國(guó)際名品、名表、珠寶、化妝品、鞋品、服裝、餐飲、飾品、小家電、家居、羊絨、美容美發(fā)、早教、超市鐘表眼鏡、珠寶、化妝品、鞋品、服裝、餐飲、箱包皮具飾品、小家電、家居鐘表眼鏡、珠寶、化妝品、鞋品、服裝、餐飲、箱包皮具、飾品、小家電、家居、餐飲珠寶、化妝品、鞋品、服裝服飾、餐飲、箱包皮具、飾品、餐飲、影院國(guó)際名品、名表、珠寶、化妝品、鞋品、服裝、飾品、小家電、家居、羊絨、超市鐘表、珠寶、化妝品、鞋品、服裝、餐飲、飾品、小家電、家居、羊絨、超市、影院鐘表、珠寶、化妝品、鞋品、服裝、餐飲、飾品、小家電、家居、羊絨、超市、兒童娛樂(lè)、影院、化妝品、鞋品、服裝、餐飲、飾品、小家電、家居、健身、數(shù)碼、鞋品、服裝、內(nèi)衣、羽絨服停車(chē)場(chǎng)600個(gè)10個(gè)372個(gè)無(wú)200個(gè)1000個(gè)無(wú)無(wú)開(kāi)業(yè)時(shí)間2008年1999年2005年2003年1994年2007年2006年2006年1992年項(xiàng)目百聯(lián)卓展索菲亞金太陽(yáng)人和春天聯(lián)升廣場(chǎng)金帝人和原宿春天人和索菲春天位置上海街99號(hào)愛(ài)建濱江地段街128號(hào)石頭道街-買(mǎi)賣(mài)街兆麟街中央大街45號(hào)中央大街與友誼路交匯處地下石頭道街98號(hào)建筑面積16萬(wàn)平方米11.5萬(wàn)平方米1萬(wàn)平方米1.68萬(wàn)平方米1.5萬(wàn)平方米0.5萬(wàn)平方米1.2萬(wàn)平方米1萬(wàn)平方米定位中檔購(gòu)物中心奢侈品、中高檔百貨中低檔精品購(gòu)物城中低端地下商業(yè)街中低端地下商業(yè)街中低端地下商業(yè)街中低端地下商業(yè)街中低端地下商業(yè)街目標(biāo)客層周邊社區(qū)居民中高端消費(fèi)人群年輕前位時(shí)尚人群中低收入人群中低收入人群中低收入人群中低收入人群中低收入人群合作方式租賃聯(lián)營(yíng)租賃買(mǎi)斷/租賃租賃租賃買(mǎi)斷/租賃買(mǎi)斷/租賃樓層B1-B2，L1-L3B1，L1-L6L1-L5B1B1B2B1B1經(jīng)營(yíng)品類(lèi)服飾、鐘表、健身、美發(fā)、皮具、餐飲、影城、電器、超市服飾、化妝品、名表、珠寶、箱包、飾品、美容院、家居小家電、數(shù)碼、工藝品、餐飲、超市服飾、鞋帽、化妝品美發(fā)、飾品、小百、餐飲、服飾、鞋帽、小百服裝、鞋帽、箱包、童裝、飾品、家居用品、餐飲服裝、鞋帽、箱包、童裝、飾品、家居用品、餐飲服飾、妝品、美甲、時(shí)尚飾品、餐飲、娛樂(lè)鞋品、美甲、飾品、餐飲、外單停車(chē)場(chǎng)1500個(gè)800個(gè)120個(gè)無(wú)無(wú)無(wú)無(wú)無(wú)開(kāi)業(yè)時(shí)間2006年2010年101995年2008年1994年2010年4月2010年7月（2）專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)：5個(gè)商場(chǎng)項(xiàng)目透籠輕工、振龍、太陽(yáng)輕工批發(fā)市場(chǎng)曼哈頓蘇寧電器位置買(mǎi)賣(mài)街與地段街兆麟街71號(hào)B座中央大街199號(hào)建筑面積6萬(wàn)平方米14萬(wàn)平方米1.8萬(wàn)平方米定位滿(mǎn)足大眾消費(fèi)的批發(fā)兼零售市場(chǎng)大眾零售批發(fā)市場(chǎng)城市居民目標(biāo)客層中低收入人群及個(gè)體業(yè)者哈市及周邊居民城市及周邊居民合作方式租賃租賃租金樓層B1，L1-L3B1，L1-L5B1，L1-L5經(jīng)營(yíng)品類(lèi)箱包、家飾、裝飾、玩具、化妝品、家居用品等輕工產(chǎn)品生活用品、飾品、家居布藝、文教用品、體育用品、家具電器、數(shù)碼２、道里商圈整體分析：商圈成立較早：與哈爾濱旅游景區(qū)中央大街、索菲亞教學(xué)相毗鄰，帶動(dòng)旅游及隨機(jī)客群。商圈品類(lèi)齊全：如透籠、曼哈頓等專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)較多，商業(yè)密集度大。輻射區(qū)域廣泛：輻射南崗、松北、道外、顧?quán)l(xiāng)等消費(fèi)客層。江北學(xué)生均在道里商圈消費(fèi)道里商圈的商場(chǎng)內(nèi)均有超市（新一百、麥凱樂(lè)、中央商城），超市帶動(dòng)周邊居民的來(lái)店率。道里商圈相較于南崗商圈，娛樂(lè)項(xiàng)目齊全，如萬(wàn)達(dá)影城、神采飛場(chǎng)等，滿(mǎn)足了周邊居民及年輕人的休閑娛樂(lè)需求。6）針對(duì)就哈西定位在年輕時(shí)尚層面，我方就針對(duì)南崗零售業(yè)中銷(xiāo)售較有代表性的的新一百和百盛商業(yè)進(jìn)行深度分析，抽樣51個(gè)品牌、從不同的商品類(lèi)別，進(jìn)行了對(duì)經(jīng)營(yíng)者與消費(fèi)者的深度訪談經(jīng)營(yíng)品類(lèi)新一百百盛調(diào)研數(shù)量調(diào)研品牌調(diào)研數(shù)量調(diào)研品牌女裝7歌莉婭、達(dá)衣巖、播、卓多姿、西寇、卡莎布蘭卡、兩只熊、7夏克露絲、維斯凱、衣本色、伊索言、高爾普、增致牛仔、速寫(xiě)、鞋品4天美意、雅卓、哈森、百思圖、3多寶、寶曼妮、海伯萊特、男裝3鱷魚(yú)恤、斯萊德、洛賽克斯、飾品2飾典、瑞紅2依泰蓮娜、玉明龍內(nèi)衣5黛安芬、曼妮芬、蘭卓麗、戴安娜、伊絲艾拉、2蘭卓麗、曼妮芬童裝3耐克、阿迪、博士鞋、家居8惠誼、諾依曼、寶縵、富安娜、香港至尊、啄木鳥(niǎo)、蕾科、瑞士風(fēng)餐飲4羅杰斯、順風(fēng)火鍋、牛肉文、荷塘面1檔口合計(jì)3615商場(chǎng)對(duì)比分析：對(duì)比分析項(xiàng)目新一百百盛定位流行百貨客層分析職業(yè)主要以大學(xué)生、年輕人、老師、自由職業(yè)、社會(huì)人士居多主要以年輕學(xué)生、情侶、企業(yè)事業(yè)單位為主，流動(dòng)顧客較多。年齡15-50歲，主力客層20-30歲15-40歲，主力客層18-30歲消費(fèi)人群主要以哈市人群為主，外地人群占10%主要以哈市人群為主，外地人群占15%消費(fèi)周期消費(fèi)周期頻繁的7-15日為一周期，服裝以換季為主。消費(fèi)周期頻繁的7-15日為一周期，服裝以換季為主主銷(xiāo)價(jià)格帶服裝300-1200元200-1000元飾品100-300元80-300元家居200-1600元300-1500元內(nèi)衣150-300元100-250元童裝100-400元100-400元品牌知名品牌Levi’s、lee、odbo、MANGO、阿桑娜、季候風(fēng)、杰克瓊斯、斯萊德李維斯、Z-STAR、時(shí)尚度視覺(jué)營(yíng)銷(xiāo)商場(chǎng)活動(dòng)期會(huì)有大體量彩化宣傳如彩虹門(mén)、條幅、DM等，較強(qiáng)勢(shì)。店內(nèi)商品陳列較豐滿(mǎn)。活動(dòng)期店內(nèi)彩化新穎，充分利用外墻體廣告位。區(qū)域規(guī)劃合理?；顒?dòng)促銷(xiāo)活動(dòng)多、力度大活動(dòng)期供應(yīng)商參與力度高，商場(chǎng)給予一定的配合。活動(dòng)力度較大。網(wǎng)站無(wú)網(wǎng)站無(wú)網(wǎng)站雜志無(wú)無(wú)服務(wù)導(dǎo)購(gòu)員服務(wù)導(dǎo)購(gòu)員服務(wù)態(tài)度一般，主動(dòng)性差服務(wù)態(tài)度一般，缺少熱情VIP維護(hù)VIP辦理?xiàng)l件低，300元即可。VIP在促銷(xiāo)活動(dòng)中有優(yōu)惠。VIP年終分級(jí)贈(zèng)禮?；顒?dòng)期會(huì)有短信提示服務(wù)配套及環(huán)境燈光燈光較暗燈光適度動(dòng)線老商業(yè)格局，動(dòng)線較亂。有兩個(gè)循環(huán)動(dòng)線，較合理。停車(chē)場(chǎng)200個(gè)停車(chē)位372個(gè)停車(chē)位與萬(wàn)達(dá)公用溫度冬季溫度較高溫度適宜休閑、休息區(qū)缺少休閑區(qū)休閑區(qū)較少新一百百盛優(yōu)勢(shì)商場(chǎng)成立較早，前身是哈爾濱第一百公貨商場(chǎng)。地理位置優(yōu)越，位于道里成熟商圈，交通便利，與中央大街相毗鄰，隨機(jī)流動(dòng)人群大。商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)品類(lèi)齊全，綜合超市、影城、電器于一身，品種齊全。商場(chǎng)促銷(xiāo)活動(dòng)頻繁，而且活動(dòng)力度大。輔射區(qū)域較廣，道外、顧?quán)l(xiāng)、松北區(qū)域。件單價(jià)較低，滿(mǎn)足大眾消費(fèi)群體。全國(guó)多家連鎖店創(chuàng)造了商業(yè)品牌效應(yīng)。地理位置與松花江、中央大街旅游景區(qū)相毗鄰?；顒?dòng)較多，品牌以年輕、學(xué)生為主。與萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)相連，與周邊商業(yè)項(xiàng)目如萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)影城、沃爾瑪超市、蘇寧電器相互補(bǔ)。劣勢(shì)商場(chǎng)裝修水平一般，令顧客感覺(jué)雜亂。商場(chǎng)整體服務(wù)水平較低。商場(chǎng)由老商場(chǎng)改造，動(dòng)線設(shè)計(jì)較混亂。位置較偏，已偏離道里商圈。定位較年輕，面對(duì)客層范圍窄。友誼路道路改造將中央大街人流阻斷，致使夏季、冬季流失客層。與成達(dá)廣場(chǎng)周邊建筑未連通，不能使客流相動(dòng)帶動(dòng)。商場(chǎng)活動(dòng)頻繁、打折力度較大，價(jià)單價(jià)較低。是工薪階層的首選商圈。這兩個(gè)商場(chǎng)自身或依托于周邊商業(yè)，使得經(jīng)營(yíng)品類(lèi)品類(lèi)組合齊全，可滿(mǎn)足客人全方位的消費(fèi)需求新一百、百盛VIP辦卡條件較低，辦卡量較大，但睡眠卡較多，整體商場(chǎng)VIP使用率在20-30%之間。（三）會(huì)展商圈人口總數(shù)約為60萬(wàn)，平均人口密度2098人/平方公里。商業(yè)建筑面積總和39.84萬(wàn)平方米1、商業(yè)分布圖：零售市場(chǎng)專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)項(xiàng)目紅博會(huì)展萬(wàn)千百貨萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)項(xiàng)目東方家園黑天鵝位置紅旗大街301號(hào)香坊區(qū)衡山路20號(hào)香坊區(qū)衡山路20號(hào)位置紅旗大街240號(hào)紅旗大街240號(hào)建筑面積11萬(wàn)平方米3萬(wàn)平方米22.6萬(wàn)平方米建筑面積3萬(wàn)平方米0.24萬(wàn)平方米定位中檔中檔中低檔購(gòu)物中心定位城市居民城市居民目標(biāo)客層中高收入人群年輕、大眾周邊社區(qū)人群年輕、大眾周邊社區(qū)人群目標(biāo)客層城市及周邊居民城市及周邊居民合作方式租賃/聯(lián)營(yíng)聯(lián)營(yíng)租賃合作方式租賃租賃樓層L1L1-L6B1-B2、L1-L4樓層L1-L2L1經(jīng)營(yíng)品類(lèi)服裝、鞋、箱包、鐘表珠寶、化妝品、休閑、兒童娛樂(lè)、餐飲服裝、皮鞋、箱包、化妝品、飾品、珠寶、運(yùn)動(dòng)、休閑、日用品、床上用品珠寶、化妝品、鞋品、服裝服飾、餐飲、箱包皮具、飾品、餐飲、影院經(jīng)營(yíng)品類(lèi)建材家居家用電器停車(chē)場(chǎng)500個(gè)440個(gè)停車(chē)場(chǎng)233個(gè)開(kāi)業(yè)時(shí)間2003年8月2007年10月開(kāi)業(yè)時(shí)間2008年8月2007年4月2、會(huì)展商圈調(diào)研分析，商圈成立較晚，商業(yè)均屬于調(diào)整逐步成熟階段。商圈內(nèi)品類(lèi)不夠全面，且體量較小。輻射區(qū)域較小，主要客源來(lái)自南崗、香坊等周邊居民以及外地消費(fèi)客層。商場(chǎng)活動(dòng)頻繁、力度較大，價(jià)單價(jià)較低，吸引工薪階層商業(yè)的物業(yè)硬件環(huán)境較好，就紅博而言商場(chǎng)的環(huán)境改造投入巨大，不僅對(duì)品牌形象的體現(xiàn)提供了良好的平臺(tái)，也滿(mǎn)足了消費(fèi)者的心理需求。辦卡量較大，但卡消費(fèi)不多，整體商場(chǎng)VIP使用率在20-50%之間。團(tuán)購(gòu)卡銷(xiāo)售較弱（四）動(dòng)力商圈動(dòng)力區(qū)人口總數(shù)約為76萬(wàn)，平均人口密度2212人/平方公里。商業(yè)建筑面積總和14.3萬(wàn)平方米1、商業(yè)分布圖：項(xiàng)目樂(lè)松廣場(chǎng)和平松雷宏興（中旗）位置香坊區(qū)樂(lè)園街香坊區(qū)和平路一號(hào)和平路動(dòng)力廣場(chǎng)地下建筑面積12萬(wàn)平方米1.5萬(wàn)平方米（營(yíng)業(yè)面積）0.8萬(wàn)平方米定位中低端購(gòu)物中心中檔百貨大眾目標(biāo)客層大眾消費(fèi)大眾消費(fèi)中低收入人群合作方式租金/聯(lián)營(yíng)聯(lián)營(yíng)租賃樓層B1，L1-L4B1，L1-L7B1經(jīng)營(yíng)品類(lèi)服裝、鞋、家樂(lè)福、餐飲、影院、KTV服裝、化妝品、珠寶、鐘表、鞋、箱包、家電、內(nèi)衣、超市、小家電、眼鏡、日用百貨，針紡織品停車(chē)場(chǎng)800個(gè)30個(gè)無(wú)開(kāi)業(yè)時(shí)間2000年2004年2002年2、動(dòng)力商圈調(diào)研分析：1）商圈體量較小2）商圈內(nèi)品類(lèi)不夠全面，且品類(lèi)組合以中低檔產(chǎn)品為主。3）輻射區(qū)域較小，主要客源來(lái)自周邊居民以及學(xué)府路的學(xué)生。4）促銷(xiāo)宣傳力度較低，消費(fèi)檔次較低商圈間對(duì)比分析從時(shí)尚度上看，以經(jīng)營(yíng)時(shí)尚品牌為主的商場(chǎng)來(lái)看，南崗商圈的商場(chǎng)定位較高端，其次是道里、會(huì)展，第三是樂(lè)松從服務(wù)來(lái)看，遠(yuǎn)大的服務(wù)深度及品牌影響力也是位居前列的，同時(shí)相同品牌的競(jìng)爭(zhēng)力是最高的。從客流來(lái)看，南崗商圈的穩(wěn)定群體較多，道里、會(huì)展商圈的流動(dòng)客流量大，主要是受活動(dòng)的影響。而動(dòng)力商圈的客流相對(duì)穩(wěn)定在區(qū)域內(nèi)從價(jià)格帶來(lái)看，南崗商圈的價(jià)格帶相對(duì)較高，道里會(huì)展次之，動(dòng)力低。從促銷(xiāo)活動(dòng)來(lái)看，以遠(yuǎn)大、新一百的活動(dòng)組織較好，品牌活動(dòng)參與力度較高。從項(xiàng)目組合來(lái)看，道里、會(huì)展、動(dòng)力商圈的組合相集中，影城、電玩、KTV相對(duì)較多，而南崗商圈缺少此類(lèi)項(xiàng)目。從整個(gè)哈市商業(yè)來(lái)看，各商圈均有優(yōu)點(diǎn)和不足，在商業(yè)大的業(yè)態(tài)組合方面各商圈形式基本相同，在相互競(jìng)爭(zhēng)的過(guò)程中，制約商業(yè)發(fā)展的交通、位置等硬性條款將不再起決定性的作用，軟件的調(diào)整將是品牌日趨同質(zhì)化的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中的關(guān)鍵。市場(chǎng)的細(xì)分是未來(lái)發(fā)展的必然，三、哈西地區(qū)的總體情況分析（一）哈西商業(yè)的發(fā)展歷史1、哈西地區(qū)起源――――“哈西”簡(jiǎn)單的解釋為哈爾濱西部地區(qū)。19世紀(jì)末20世紀(jì)初，沙俄在中國(guó)東北修筑了中東鐵路，在修建過(guò)程中，由于俄國(guó)人對(duì)哈市人地生熟，就招來(lái)了翻譯員劉公，劉公曰：“秦家崗（南崗區(qū)）一帶有一龍脈，東啟今文化公園，西至今和興路要在這條龍脈上興建鐵路局。而哈西地區(qū)就是秦家崗沿大直街一線“龍脈”的延伸；這里最早迎來(lái)了哈爾濱的解放，這里見(jiàn)證哈市輝煌的工業(yè)文明，這里是哈爾濱傳統(tǒng)的教育老區(qū)。至今還分布著冰城最密集的高校資源。上個(gè)世紀(jì)的1958年到1970年是我國(guó)發(fā)展國(guó)民經(jīng)濟(jì)的第二和第三個(gè)五年計(jì)劃時(shí)期，在以國(guó)家“繼續(xù)進(jìn)行以重工業(yè)為中心的工業(yè)建設(shè)，推進(jìn)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的技術(shù)改造，建立中國(guó)社會(huì)主義工業(yè)化的鞏固基礎(chǔ)?！焙汀芭c支援農(nóng)業(yè)和加強(qiáng)國(guó)防相適應(yīng)，加強(qiáng)基礎(chǔ)工業(yè)，繼續(xù)提高產(chǎn)品質(zhì)量，增加產(chǎn)品品種，增加產(chǎn)量，使我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)建設(shè)進(jìn)一步建立在自力更生的基礎(chǔ)上”的政策要求下，哈西地區(qū)應(yīng)運(yùn)而生，一些大型的國(guó)營(yíng)企業(yè)如哈爾濱電表廠，機(jī)聯(lián)機(jī)械廠、制氧機(jī)廠等相繼進(jìn)入該地區(qū)建廠生產(chǎn)。1964年原哈西街道辦又在哈西工業(yè)聯(lián)合工廠基礎(chǔ)上創(chuàng)辦廠點(diǎn)24個(gè)，興旺時(shí)期哈西地區(qū)共內(nèi)有企業(yè)100戶(hù)，在冊(cè)職工2.8萬(wàn)人。其中，國(guó)有企業(yè)32戶(hù)，集體企業(yè)37戶(hù)。職工在千人以上的國(guó)有工業(yè)大企業(yè)11戶(hù)，是我市建成區(qū)內(nèi)工業(yè)企業(yè)密集的產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)之一。僅哈西大街兩側(cè)，就有鑄造總廠、哈爾濱第一輕工機(jī)械廠、哈爾濱拖拉機(jī)配件廠、哈爾濱輪胎廠、哈爾濱龍江儀表廠、哈爾濱環(huán)保制氫設(shè)備公司、哈爾濱制氧機(jī)廠、哈爾濱巖棉廠、哈爾濱養(yǎng)禽場(chǎng)等一批國(guó)有企業(yè)。這些企業(yè)歷史上曾為我市的發(fā)展做出較大貢獻(xiàn)。至本世紀(jì)初期隨著改革開(kāi)放的繼續(xù)深入絕大多數(shù)企業(yè)陷入困境。紛紛倒閉和解體。后來(lái)在國(guó)家支持東北地區(qū)等老工業(yè)基地振興戰(zhàn)略的宏觀政策背景下，市委、市政府積極搶抓歷史性機(jī)遇，對(duì)哈西老工業(yè)區(qū)進(jìn)行整體調(diào)整改造，加快區(qū)域發(fā)展，一些老企業(yè)紛紛搬出了哈西地區(qū)。２、哈西商業(yè)的起源說(shuō)起哈西最早的商業(yè)應(yīng)該是南崗區(qū)商委的哈西商店，當(dāng)時(shí)只是為了滿(mǎn)足哈西地區(qū)居民基本的生活需求。但因?yàn)橐?guī)模較小和體制落后等原因早已淹沒(méi)在時(shí)代的大潮中。而在我們的記憶中哈西商業(yè)的真正起源因該是從哈爾濱服裝城開(kāi)始的。1991年位于哈市周邊的雙城周家大市場(chǎng)悄然興起，受周家大市場(chǎng)的啟發(fā)。一些有眼光的企業(yè)家認(rèn)為如果在有哈市西大門(mén)之稱(chēng)的西郊，興建一座專(zhuān)業(yè)的面料輔料的市場(chǎng)，必定能夠滿(mǎn)足哈市服裝市場(chǎng)的需求。于是1993年6月當(dāng)時(shí)任南崗區(qū)區(qū)躍進(jìn)鄉(xiāng)翻身村村委會(huì)主任的王明瑞在有關(guān)部門(mén)的指導(dǎo)和幫助下?tīng)款^在哈西地區(qū)率先建起了兩棟服裝加工樓和一個(gè)服裝大市場(chǎng)，即哈爾濱服裝城。后來(lái)相相繼引進(jìn)了國(guó)貿(mào)服裝城、哈西服裝城、國(guó)潤(rùn)服裝面料大市場(chǎng)。為了適應(yīng)市場(chǎng)需求又興建了哈爾濱市哈西貨運(yùn)大市場(chǎng)；使哈西服裝城由一個(gè)市場(chǎng)擴(kuò)展為“三城三市場(chǎng)”，即哈西服裝城、國(guó)貿(mào)服裝城、哈爾濱服裝城和國(guó)潤(rùn)面料大市場(chǎng)、哈西貨運(yùn)大市場(chǎng)、哈瑞豐隆綜合市場(chǎng)，使哈西地區(qū)成為以服裝為主、多種經(jīng)營(yíng)的商業(yè)集散中心，如今，哈西“三城三市場(chǎng)”已發(fā)展成占地11萬(wàn)平方米、筑面積近30萬(wàn)平方米的超大型綜合批發(fā)市場(chǎng)成為全省最大的綜合批發(fā)大市場(chǎng)和服裝加工集散地，年銷(xiāo)售額25億元、年上繳利稅4000多萬(wàn)元，擁有170多家服裝加工企業(yè)、2.5萬(wàn)業(yè)戶(hù)、日客流量4萬(wàn)余人的現(xiàn)代商業(yè)中心。隨著哈西地區(qū)的興旺一些新的商業(yè)又融入了哈西地區(qū)。如中央紅超市和哈達(dá)水果批發(fā)大市場(chǎng)，哈西繁榮的商業(yè)拉動(dòng)了交通運(yùn)輸、倉(cāng)儲(chǔ)、餐飲等其他產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，為振興地方經(jīng)濟(jì)作出了貢獻(xiàn)。如今響應(yīng)市政府北躍、南拓、中興、強(qiáng)縣”的工作方針，哈西地區(qū)又得到了新的發(fā)展契機(jī)。西客站的建設(shè)，高鐵的開(kāi)工，地鐵商業(yè)的帶動(dòng)，一些新的商業(yè)紛紛駐足哈西地區(qū)。金太陽(yáng)，撫順商都、嘉茂二期、萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)、西城匯等商業(yè)在這里展開(kāi)了新的競(jìng)爭(zhēng)。哈西位于哈市城區(qū)西南部，是哈爾濱南端的門(mén)戶(hù)；科技資源豐富，擁有10余所大專(zhuān)院校及10個(gè)省級(jí)以上科研院所；城市基礎(chǔ)設(shè)施完善，擁有重要的城市出入口和鐵路樞紐，主干道學(xué)府路與京哈高速公路和城市二、三、四環(huán)路相連接，即將啟動(dòng)建設(shè)的地鐵1號(hào)線貫穿新區(qū)南北；產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)好，建有服裝、果品、鋼材批發(fā)等市場(chǎng)；開(kāi)發(fā)建設(shè)呈強(qiáng)勁發(fā)展勢(shì)頭；工業(yè)企業(yè)群集程度高，機(jī)械、電子、汽車(chē)、橡膠制品、建材、制藥等企業(yè)均有分布。（二）哈西未來(lái)規(guī)劃哈西新區(qū)規(guī)劃范圍北起康寧路、南至四環(huán)路、東起學(xué)府路、西至京哈鐵路線，規(guī)劃面積43.18平方公里，哈西區(qū)域規(guī)劃以鐵路編組站為界分為南北兩部分，北部用地18.45平方公里,南部用地約24.7平方公里,北區(qū)規(guī)劃建集購(gòu)物、娛樂(lè)、休閑為一體的景觀大道和信息、金融、行政辦公為一體的商務(wù)辦公區(qū)。南區(qū)規(guī)劃為工業(yè)園區(qū)—“一基地四園二區(qū)”，即科技創(chuàng)新孵化基地、焊接產(chǎn)業(yè)園、新能源與新材料產(chǎn)業(yè)園、環(huán)保型產(chǎn)業(yè)示范園、低溫與超導(dǎo)產(chǎn)業(yè)園、生態(tài)綠化區(qū)和綜合服務(wù)區(qū)，建設(shè)成為專(zhuān)業(yè)配套、集約運(yùn)營(yíng)、清潔生產(chǎn)、高效循環(huán)的工業(yè)新區(qū)。哈西新區(qū)規(guī)劃的出臺(tái)，吸引了眾多國(guó)內(nèi)外知名企業(yè)的目光，他們雄厚的經(jīng)濟(jì)實(shí)力和超前的經(jīng)營(yíng)理念，正為哈西新區(qū)帶來(lái)國(guó)際最前沿的風(fēng)尚。目前，已先后有國(guó)美集團(tuán)、中體集團(tuán)、中實(shí)集團(tuán)、中信國(guó)安集團(tuán)、香港銅鑼灣集團(tuán)和美國(guó)商蘭德集團(tuán)等企業(yè)與哈西新區(qū)簽訂意向性合作協(xié)議。他們將在新區(qū)內(nèi)進(jìn)行投資，開(kāi)發(fā)項(xiàng)目或進(jìn)行房地產(chǎn)、商業(yè)廣場(chǎng)建設(shè)等。隨著招商引資的深入，今后還將有更多的知名企業(yè)加入哈西新區(qū)。哈西地區(qū)位于哈爾濱市南崗區(qū)西南部，是哈爾濱市城市總體規(guī)劃中確定的城市重要發(fā)展方向之一，也是哈爾濱市老工業(yè)企業(yè)集中區(qū)之一。哈西新區(qū)，名校薈萃。從傳統(tǒng)高校的扎堆集聚，到如今中小學(xué)名校的相繼入駐，這里正成為冰城新的教育高地“未來(lái)幾年，哈西新區(qū)規(guī)劃新增中學(xué)3所、九年一貫制學(xué)校兩所、小學(xué)5所?！肮鞯哪繕?biāo)是建設(shè)一個(gè)學(xué)前教育、中小學(xué)教育、高等教育體系健全，優(yōu)質(zhì)教育資源集聚的現(xiàn)代教育園區(qū)。屆時(shí)，哈西新區(qū)將發(fā)展成為哈爾濱市優(yōu)質(zhì)基礎(chǔ)教育資源布局最為合理的城市新區(qū)?！惫餍聟^(qū)將突出現(xiàn)代歐式建筑特色，全面復(fù)興哈爾濱中西合璧的城市風(fēng)格和城市文化，向世界展示出一個(gè)具有獨(dú)特魅力的現(xiàn)代大都市形象從城市副中心到冰城新核心，哈西新區(qū)肩負(fù)起打造“中興”建設(shè)先行區(qū)和示范區(qū)的重任哈西是城市的上風(fēng)口，來(lái)自西南的暖濕氣流于此取道進(jìn)入城區(qū)；哈西是冰城的南大門(mén)，京哈鐵路和102國(guó)道穿區(qū)而過(guò)；哈西還是傳統(tǒng)的教育高地，周邊簇?fù)碇畮姿髮W(xué)和科研院所。獨(dú)特而優(yōu)越的地理位置使作為老工業(yè)區(qū)和城鄉(xiāng)接合部的哈西一直備受關(guān)注。從上個(gè)世紀(jì)末起，這里就是哈爾濱市拓展城市發(fā)展空間的首選區(qū)域之一。早在2003年，南崗區(qū)搶抓國(guó)家振興東北老工業(yè)基地契機(jī)，提出了“集中改造哈西老工業(yè)區(qū)，開(kāi)發(fā)建設(shè)哈西新區(qū)”的設(shè)想，哈西地區(qū)被確立為未來(lái)的城市副中心。根據(jù)規(guī)劃，哈爾濱西客站作為哈大高速鐵路客運(yùn)專(zhuān)線始發(fā)終到車(chē)站，位于哈爾濱西南部、哈西新區(qū)與群力新區(qū)之間，距哈爾濱站8公里，距哈爾濱太平國(guó)際機(jī)場(chǎng)20公里，與道里區(qū)、南崗區(qū)商業(yè)中心直線距離約為5公里。建成后的哈爾濱西客站將成為集高速鐵路客運(yùn)樞紐、長(zhǎng)途客運(yùn)樞紐、公交換乘樞紐、城市軌道交通、城市快速交通、常規(guī)路網(wǎng)交通為支撐的運(yùn)作高效、換乘便捷的綜合交通樞紐和彰顯哈爾濱及黑龍江省人文特色的新窗口。到2030年，年旅客發(fā)送量可達(dá)3000萬(wàn)人次。“未來(lái)高鐵的速度將是普通鐵路的3倍以上。從西客站出發(fā)，3個(gè)半小時(shí)可到大連，4個(gè)小時(shí)可到北京。西客站的到站客流，則可通過(guò)包括地鐵在內(nèi)以‘零換乘’方式在15分鐘內(nèi)迅速疏散至全市?！蓖趿⑵嬲f(shuō)，“更重要的一點(diǎn)，以西客站為核心的高鐵將大大拓展哈爾濱對(duì)全省的輻射力，把齊（齊哈爾）、牡（丹江）、佳（木斯）、大（慶）等省內(nèi)重要城市全部囊括在一小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈之內(nèi)?！比绻f(shuō)高鐵改變了人們對(duì)城市交通距離的概念，那么，以西客站為核心的哈西新區(qū)將再次顛覆人們對(duì)傳統(tǒng)城市核心區(qū)的印象。高起點(diǎn)定位，大手筆規(guī)劃。哈西新區(qū)的整體規(guī)劃面向國(guó)際招標(biāo)，從2004年至今已三易規(guī)劃方案，始終在精益求精的磨合中。最終的規(guī)劃體現(xiàn)了“三國(guó)智”：區(qū)域規(guī)劃來(lái)自英國(guó)阿特金斯公司，景觀規(guī)劃采用美國(guó)易道公司的設(shè)計(jì)，交通規(guī)劃則由德國(guó)布萊納交通工程公司承擔(dān)。按照“環(huán)保、低碳、文化、生態(tài)、智能”的總原則，哈西新區(qū)以西客站為牽動(dòng)，以現(xiàn)代歐式風(fēng)格為主基調(diào)，確立了現(xiàn)代交通樞紐、高端商務(wù)中心、商貿(mào)物流基地、優(yōu)質(zhì)教育園區(qū)、生態(tài)宜居新城五大城市功能?！F(xiàn)代交通樞紐。圍繞對(duì)外交通和城市交通兩大樞紐功能，有機(jī)銜接、合理組織西客站、長(zhǎng)途客運(yùn)站、地鐵站、公交換乘中心等立體交通資源，把哈西區(qū)域交通系統(tǒng)建設(shè)成為具有低污染、低能耗、智能化、高效率特點(diǎn)的，最具承載力和輻射力的城市交通服務(wù)體系核心?！獌?yōu)質(zhì)教育園區(qū)。陸續(xù)引進(jìn)69聯(lián)中、松雷中學(xué)、繼紅校、花園校等優(yōu)質(zhì)基礎(chǔ)教育學(xué)校，打造學(xué)前教育、中小學(xué)教育、高等教育體系健全，優(yōu)質(zhì)教育資源集聚的現(xiàn)代教育園區(qū)?！叨松虅?wù)中心。依托毗鄰學(xué)府區(qū)的地緣優(yōu)勢(shì)，立足于為哈南工業(yè)新城提供配套服務(wù)，重點(diǎn)吸引創(chuàng)意、設(shè)計(jì)、金融、高星賓館等現(xiàn)代服務(wù)業(yè)和與之相關(guān)的企業(yè)總部集聚發(fā)展。形成老城區(qū)側(cè)重商業(yè)、哈西新區(qū)側(cè)重商務(wù)的“功能互補(bǔ)”型發(fā)展格局?！藤Q(mào)物流基地。產(chǎn)業(yè)上，緊臨哈達(dá)果蔬海鮮批發(fā)市場(chǎng)、龍運(yùn)、哈西服裝城等大型物流企業(yè)。交通上，毗鄰全省最大的鐵路編組站、京哈公路出城口和102國(guó)道。通過(guò)采取現(xiàn)代交通理念和信息化手段，建設(shè)更具規(guī)模和輻射力的現(xiàn)代化省域物流中心。———生態(tài)宜居新城。充分依托“東西何家溝”、“三八水庫(kù)”水系資源，采取文化和生態(tài)相結(jié)合、“集中建綠”和“處處見(jiàn)綠”相結(jié)合的方式，以高于生態(tài)型城市的標(biāo)準(zhǔn)，使綠化覆蓋率達(dá)到42%以上。建設(shè)毗鄰學(xué)府區(qū)、連接城市、輻射鄉(xiāng)村、韻味獨(dú)具的“文化生態(tài)之城”，成為哈爾濱的“人居天堂”。超越自我，追求卓越。在展示哈爾濱市未來(lái)的哈西新區(qū)建設(shè)中，建設(shè)者們?cè)忈屩案哞F速度”時(shí)下的哈西，完全是一塊巨大而忙碌的工地。據(jù)了解，哈西客運(yùn)交通樞紐工程包括站前東西廣場(chǎng)和哈西公路客運(yùn)綜合樞紐站兩個(gè)部分，建設(shè)工期歷時(shí)一年半。東廣場(chǎng)全部地下主體工程和西廣場(chǎng)跨何家溝橋梁主體工程，2011年全面竣工，與哈西站同步投入使用。與此同時(shí)，構(gòu)建哈西核心區(qū)主要交通路網(wǎng)的“七路五橋”工程和4處回遷安置小區(qū)建設(shè)工程也在緊鑼密鼓地進(jìn)行。隨著哈西大街、丁香大道、武威路、學(xué)府四道街等7條道路建設(shè)工程和龍葵路、伊春路等5座鐵路跨線橋在年內(nèi)建成，哈西新區(qū)將構(gòu)筑起四通八達(dá)立體交通網(wǎng)，為城市的下一步發(fā)展奠定基礎(chǔ)。在交通組織上，哈西提出“零換乘”概念，依托高鐵、地鐵、BRT、城市快速路形成的綠色客運(yùn)通道，構(gòu)建形成西客站地區(qū)四通八達(dá)、快速輸送、高效便捷的路網(wǎng)骨架。在生態(tài)綠化上，哈西本著“有限土地、無(wú)限景觀”的綠化理念，形成“城在林中，道在綠中，房在園中，人在景中”的區(qū)域整體性生態(tài)綠化系統(tǒng)。在城區(qū)管理上，哈西應(yīng)用世界前沿的“物聯(lián)網(wǎng)”技術(shù)，建設(shè)以智能交通、智能安保、智能城管、智能社區(qū)為構(gòu)架的智能化城市管理系統(tǒng)?！敖ǔ珊蟮奈骺驼镜貐^(qū)將成為哈爾濱獨(dú)具創(chuàng)新活力和宜居魅力的都市門(mén)戶(hù)、創(chuàng)智新城?！毙讎?guó)說(shuō)，“以西客站為核心的哈西新區(qū)建設(shè)不僅是哈爾濱城區(qū)向西部拓展，更是城市新核心的重塑，是‘中興’戰(zhàn)略濃墨重彩的一筆?！鄙蟼€(gè)世紀(jì)初，哈爾濱以一段鐵路為起點(diǎn)，由一個(gè)名不見(jiàn)經(jīng)傳的小漁村成長(zhǎng)為百萬(wàn)人口的大城市。百年輪回，通向未來(lái)的高鐵再次給哈爾濱帶來(lái)發(fā)展的契機(jī)———從哈西新區(qū)起步，向現(xiàn)代化國(guó)際大都市邁出從容步伐。（二）目前哈西商業(yè)的情況1、商業(yè)布局（現(xiàn)有、擬建規(guī)模）標(biāo)注藍(lán)色為現(xiàn)有商業(yè)，標(biāo)注紅色為在建商業(yè)哈西區(qū)商業(yè)建筑面積共50.4萬(wàn)㎡面積，其中現(xiàn)有商業(yè)15.8萬(wàn)㎡，在建商業(yè)34.6萬(wàn)㎡（未含我司和萬(wàn)達(dá)等集團(tuán)待建項(xiàng)目面積），預(yù)計(jì)5年內(nèi)商業(yè)面積將會(huì)達(dá)到100萬(wàn)㎡以上，屆時(shí)將超過(guò)南崗商圈、比肩道里商圈。同事就現(xiàn)有的商業(yè)業(yè)態(tài)和未來(lái)的規(guī)劃計(jì)劃，商業(yè)的定位將涵蓋從低到中高的消費(fèi)層面。2、區(qū)域業(yè)種分析（1）、目前哈西的商業(yè)以低檔的零售商品為主，在區(qū)域內(nèi)消費(fèi)的人群以本區(qū)域居民和學(xué)生為主，對(duì)品牌的概念認(rèn)知薄弱，大學(xué)生對(duì)李寧、耐克等運(yùn)動(dòng)品牌的了解較多。A現(xiàn)有的項(xiàng)目：項(xiàng)目哈西服裝城哈爾濱國(guó)貿(mào)服裝成哈爾濱服裝城哈爾濱國(guó)潤(rùn)家飾城學(xué)府體育金太陽(yáng)時(shí)尚購(gòu)物城位置學(xué)府路副53號(hào)學(xué)府路53號(hào)學(xué)府路51號(hào)學(xué)府四道街5號(hào)學(xué)府路與學(xué)府四交叉口學(xué)府路，工電路1-55號(hào)建筑面積3萬(wàn)㎡3萬(wàn)㎡，另5萬(wàn)加工2萬(wàn)㎡3萬(wàn)㎡1.8萬(wàn)㎡3萬(wàn)㎡定位中低檔中低檔低檔中低檔中低檔低檔年輕時(shí)尚目標(biāo)客層周邊學(xué)生及居民周邊縣市及輔料加工周邊縣市及附近居民學(xué)府及周邊人群學(xué)生及附近居民周邊院校大學(xué)生樓層B1，L1-L4L1-L3L1-L2L1-L3B1，L1-L5B1,L1-L2經(jīng)營(yíng)品類(lèi)服裝、鞋品、小百超市、藥店、餐飲輕紡、輔料、針織、服裝、小百服裝、鞋品、小百、床品申格體育、服裝、輕紡農(nóng)貿(mào)產(chǎn)品、運(yùn)動(dòng)休閑品牌、小百、家俱服裝、鞋品、飾品、箱包、玩偶、化妝品、餐飲、糧油停車(chē)場(chǎng)無(wú)無(wú)無(wú)100個(gè)無(wú)50-70個(gè)開(kāi)業(yè)時(shí)間2000年9月1997年10月2000年2010年9月15日注：國(guó)潤(rùn)家飾城：定位于家飾品目標(biāo)明確，但從經(jīng)營(yíng)狀況來(lái)看，客流較少，三樓經(jīng)營(yíng)狀況不佳。哈爾濱國(guó)貿(mào)服裝城主要布料與輔料的批發(fā)為主并且是哈爾濱布料批發(fā)的主要集散地。業(yè)戶(hù)都為原始業(yè)主而且極其穩(wěn)定，極少出現(xiàn)轉(zhuǎn)租轉(zhuǎn)兌現(xiàn)象。哈西服裝城：貨品較時(shí)尚，主要以服裝為主并且有一定的休閑品牌，如森馬、美邦，主要客層針對(duì)學(xué)生，且租金相對(duì)其它商場(chǎng)較高，各樓層經(jīng)營(yíng)穩(wěn)定，存在炒商鋪現(xiàn)象。學(xué)府體育：品牌多為大眾品牌，主要針對(duì)學(xué)生。但缺少知名品牌。哈西商圈周邊的餐飲項(xiàng)目日顯興旺，特色小吃相對(duì)集中，滿(mǎn)足學(xué)生及附近居民之需。配套項(xiàng)目如美發(fā)、眼鏡等生活必需項(xiàng)目也相對(duì)集中。目前由于學(xué)府道路改建，經(jīng)營(yíng)狀況不佳。中央紅超市及樂(lè)買(mǎi)超市：成為生活消費(fèi)的主體，經(jīng)營(yíng)狀況較好。金太陽(yáng)時(shí)尚購(gòu)物城：現(xiàn)經(jīng)營(yíng)情況不佳，經(jīng)營(yíng)業(yè)者消極，在招商、廣告宣傳等很多方面不夠完善，客流量稀少，裝修風(fēng)格不夠突出，與道里金太陽(yáng)相差甚遠(yuǎn)，經(jīng)營(yíng)者鋪貨不豐滿(mǎn)，貨品大部分為本地商品，對(duì)顧客的吸引力不夠。經(jīng)營(yíng)蕭條。哈達(dá)果蔬市場(chǎng)做為水果批發(fā)集散地的則是哈爾濱市大型的水果批發(fā)市場(chǎng)，成交量較高。輻射黑龍江省。成為水果批發(fā)的龍頭企業(yè)。由此可見(jiàn)，服裝城商圈已形成規(guī)模，經(jīng)營(yíng)相對(duì)穩(wěn)定。新興的西城匯及哈爾濱服裝城改造將吸引新的經(jīng)營(yíng)者入駐，完善商圈的豐滿(mǎn)度。滿(mǎn)足消費(fèi)者不同需求B擬、在建的項(xiàng)目：項(xiàng)目嘉茂二期西城匯哈西服裝城二期永華學(xué)府地下城建筑位置工電路與自興路交叉口南崗區(qū)學(xué)府路65學(xué)府四道街學(xué)府四道街地下建筑面積20萬(wàn)㎡2.63㎡10萬(wàn)㎡2萬(wàn)㎡定位shoppingmall購(gòu)物中心中低檔零售商場(chǎng)中低檔中低檔目標(biāo)客層周邊年輕時(shí)尚人群，學(xué)生周邊院校大學(xué)生周邊學(xué)生及居民學(xué)生及居民樓層B2-B1，L1-L5B1B1-B2，L1-L6B1-B2經(jīng)營(yíng)品類(lèi)服裝服飾、箱包鞋帽、化妝品珠寶、大型超市、餐飲、影城、影城、服裝、鞋品、飾品、箱包、玩偶、化妝品、餐飲、家居、珠寶、小百、超市小百、輕紡服裝、小百停車(chē)場(chǎng)500-600個(gè)無(wú)無(wú)無(wú)開(kāi)業(yè)時(shí)間2011年年末——2012年年初開(kāi)業(yè)時(shí)間未確定2011年10月2010年10月注：嘉茂二期：購(gòu)物中心與地鐵1號(hào)線主站電表廠出口相連。將成為哈市首家地鐵商業(yè)城,交通便利將會(huì)成為首要優(yōu)勢(shì)，而且二期停車(chē)位體量為500-600個(gè)，是現(xiàn)有哈西商圈擁有停車(chē)位最多的商業(yè)。有強(qiáng)大的全國(guó)連鎖商業(yè)運(yùn)營(yíng)品牌做支撐，凱德商用與眾多國(guó)際國(guó)內(nèi)知名連鎖品牌形成戰(zhàn)略聯(lián)盟，并有較為成功的連鎖發(fā)展模式，將主力品牌C&A、熱風(fēng)、絲芙蘭、北京華聯(lián)作為二期必進(jìn)品牌。目前在哈西商圈體量最大的購(gòu)物中心，經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目齊全，未來(lái)發(fā)展?jié)摿薮?。地處大學(xué)城周邊，客層定位較為明確，主要是以年輕時(shí)尚人群為主線。2010年嘉茂一期以商業(yè)品牌的姿態(tài)入駐哈爾濱，由于時(shí)間較短在哈市并沒(méi)有形成一定的品牌號(hào)召力，影響力目前哈西周邊以低檔次消費(fèi)客層為主，在沒(méi)有其他真正意義上的shoppingmall業(yè)態(tài)出現(xiàn)在哈西商圈之前，前期運(yùn)作不會(huì)出現(xiàn)道理南崗商圈的商業(yè)氛圍，整個(gè)商圈氛圍的形成還需要一個(gè)過(guò)渡期。（四）哈西地區(qū)的交通情況1、公路：哈西地區(qū)與102國(guó)道、京哈高速公路和城市二、三、四環(huán)路相連接，是通往長(zhǎng)春、北京的必經(jīng)之路。2、公交線路：共19條公交線路，分別為104、106、114、11、203、209、217、218、336、343、363、369、64、67、68、83、87、88、120路（學(xué)府路沿線）。3、地鐵：哈爾濱地鐵一號(hào)線和二號(hào)線。4、交通樞紐：哈西客站近期將作為哈大客運(yùn)專(zhuān)線動(dòng)車(chē)組的始發(fā)終到站，齊齊哈爾、綏化、牡丹江至長(zhǎng)春方向動(dòng)車(chē)組跨線通過(guò)作業(yè)站臺(tái)，齊齊哈爾方向部分城際列車(chē)的始發(fā)終到站。遠(yuǎn)期將成為哈大客專(zhuān)列車(chē)始發(fā)終到站及長(zhǎng)春至牡丹江、齊齊哈爾、佳木斯方向動(dòng)車(chē)組跨線列車(chē)通過(guò)站；牡丹江方向城際鐵路的始發(fā)終到站。設(shè)計(jì)年度運(yùn)量為近期2060萬(wàn)人次、客車(chē)123對(duì)，遠(yuǎn)期3135萬(wàn)人次、客車(chē)199對(duì)。車(chē)站小時(shí)高峰旅客流量將達(dá)到11000人次。（五）哈西地區(qū)的客源分析1、區(qū)域覆蓋情況：商業(yè)、企業(yè)、學(xué)校、人口等目前現(xiàn)有常駐人口約28萬(wàn)人，流動(dòng)人口3萬(wàn)余人，在校大學(xué)生18萬(wàn)余人，總區(qū)域人口將近50萬(wàn)。隨著新的道路和小區(qū)建設(shè)，將會(huì)有更多的人口涌入到哈西地區(qū)。（目前在建的居民小區(qū)：有東輝明珠園、悅城、金域藍(lán)城、英倫名邸、澗橋西畔等，樓盤(pán)的戶(hù)數(shù)均在千戶(hù)以上）目前的事業(yè)單位16個(gè)，企業(yè)單位15個(gè)，學(xué)校20所，醫(yī)院6所序號(hào)周邊學(xué)校事業(yè)單位名稱(chēng)老師學(xué)生名稱(chēng)人數(shù)1哈爾濱理工大學(xué)281132100神州勘察測(cè)繪公司1502黑龍江大學(xué)320040000哈西交警大隊(duì)503哈爾濱醫(yī)科大學(xué)247113515市檔案局304哈爾濱學(xué)院67617200地鐵建設(shè)指揮部305哈爾濱經(jīng)濟(jì)干部管理學(xué)院61112000軌道交通建設(shè)辦公室206哈爾濱醫(yī)藥技工學(xué)校60800鐵軍市政工程公司507省工會(huì)干部學(xué)院27500哈西派出所執(zhí)勤室308黑龍江政法專(zhuān)科學(xué)校1921300市圖書(shū)館509哈爾濱天恩學(xué)校18500地震工程力學(xué)研究所6010哈爾濱建筑安裝學(xué)校801000哈爾濱市檔案館8011黑龍江省委黨校47012000省測(cè)繪局145712黑龍江水利專(zhuān)科學(xué)校24211300黑龍江交通科學(xué)研究所6013哈爾濱鐵道工程學(xué)校4386262保健路街道辦事處3014省稅務(wù)學(xué)校28600黑龍江省公路勘察設(shè)計(jì)院45215黑龍江信息職業(yè)技術(shù)學(xué)院11810250黑龍江水利科學(xué)研究院17616黑龍江旅游技術(shù)學(xué)校1283050哈西工商所2017哈爾濱投資高等專(zhuān)科學(xué)校2091100274518東方學(xué)院2001000019黑龍江司法警官職業(yè)學(xué)院322450020黑龍江航空旅游專(zhuān)修學(xué)院308002112331178777企業(yè)單位醫(yī)院名稱(chēng)人數(shù)名稱(chēng)人數(shù)1北人膠印服務(wù)公司80醫(yī)大二院32412哈西機(jī)電設(shè)備廠200211醫(yī)院8003電表儀器服務(wù)有限公司2700松配醫(yī)院1004新華紙張加工廠120省農(nóng)墾總局總醫(yī)院8785黑龍江新華印刷廠500哈爾濱仁濟(jì)醫(yī)院506紅旗鑄造廠300一福老年醫(yī)院307制氧機(jī)廠120050998哈制藥總廠100009哈客車(chē)廠124010哈爾濱塑料機(jī)械模具廠20011新中新集團(tuán)70012電影機(jī)械廠107013紅旗鍋爐廠30014中龍制藥廠15015哈西供水公司136188962、哈西地區(qū)消費(fèi)者調(diào)研調(diào)研涵蓋人群：居民、企事業(yè)單位、經(jīng)營(yíng)者、學(xué)生（周邊以哈西客站為原點(diǎn)3.5公里半徑征儀路）調(diào)研方式：深度訪談+問(wèn)卷調(diào)研總體抽樣數(shù)：1451人次調(diào)研的目的：了解目前各層面的人群的消費(fèi)能力、消費(fèi)習(xí)慣、消費(fèi)需求以及目前在哈西地區(qū)的消費(fèi)情況等《一》顧客、教師、居民深度訪談272人1、消費(fèi)者訪談情況（42人）1）哈西地區(qū)的顧客以大學(xué)生、個(gè)體經(jīng)營(yíng)者及居民為主，2）主要是采購(gòu)服裝、鞋品、家飾品，價(jià)格較便宜是消費(fèi)的主要原因。顧客中主要消費(fèi)的場(chǎng)所仍以哈西服裝城為主，主要是商品種類(lèi)多，價(jià)格適中。較哈西其它商場(chǎng)時(shí)尚度高。在國(guó)貿(mào)服裝成主要消費(fèi)以家飾品為主3）顧客消費(fèi)周期通常在7-15天的為多，4）交通公具以步行為主，5）收入支出在2000元以下。6）顧客需求潮流服裝的比例較大，主要追求的是時(shí)尚知名品牌及獨(dú)特的服裝。7）需求：超市、餐飲、品牌化妝品專(zhuān)柜2、教師訪談情況（40人）：1）普遍認(rèn)為周邊缺少休閑、娛樂(lè)類(lèi)的項(xiàng)目，如：超市、影城、大型餐飲、洗浴、游樂(lè)等。2）是對(duì)知名品牌的需求，教師主要消費(fèi)在南崗商圈（遠(yuǎn)大、松雷）；道理商圈（新一百、百盛）。而在周邊消費(fèi)的只有超市日用品，認(rèn)為哈西買(mǎi)不到他們的服飾。整體檔次不夠，沒(méi)有知名品牌（如素然、EIN、拉夏貝爾、播），質(zhì)量款式都不能滿(mǎn)足他們的需求。3）其中遠(yuǎn)大購(gòu)物卡的消費(fèi)很多，學(xué)校的福利分發(fā)、禮金是主要的原因。4）對(duì)周邊餐飲的需求也較大：認(rèn)為哈西周邊沒(méi)有相對(duì)較好的餐飲項(xiàng)目，品味及口味都不能滿(mǎn)足他們的需求。5）教職人員的工資在3000以上，5000元占大多數(shù)，屬于高收費(fèi)人群6）老師的購(gòu)物周期為15天，且月銷(xiāo)費(fèi)支出在500-1500元。7）消費(fèi)關(guān)注：環(huán)境、品牌、品質(zhì)、交通3、居民訪談情況（190人）1）調(diào)研對(duì)象：西典家園居民（5000戶(hù)入住70%）、西城麗景（500戶(hù)）、保利頤和家園（1500戶(hù)）、雄獅家園、和諧家園、四季方舟、學(xué)府四道街居民區(qū)、各小區(qū)物業(yè)，目前各小區(qū)入住情況較好，2）調(diào)研情況：消費(fèi)選擇：南崗商圈：93人，約占49%道里商圈：36人，約占19%動(dòng)樂(lè)商圈：45人，約占24%會(huì)展商圈：8人，約占比4%人和地下、老紅博8人，占4%主要購(gòu)買(mǎi)服裝、鞋為主，無(wú)固定消費(fèi)品牌，認(rèn)為遠(yuǎn)大松雷的東西就是品牌，在遠(yuǎn)大松雷購(gòu)物的選擇性多，有少數(shù)年輕居民提出喜歡艾格、ONLY品牌；餐飲、日用品消費(fèi)以周邊哈西商圈居多，娛樂(lè)主要消費(fèi)在看電影及KTV，無(wú)固定區(qū)域。在道里商圈購(gòu)物人群主要選擇的原因是商場(chǎng)活動(dòng)多，商品的價(jià)格比南崗商圈低200左右。3）所調(diào)研對(duì)象的職業(yè)：老師、醫(yī)生、法院、軍人、自由職業(yè)、公務(wù)員、六十九聯(lián)中學(xué)生的家長(zhǎng)（不明職業(yè)）、外地人4）能接受的商品價(jià)位？調(diào)研人群的消費(fèi)占收入的10%左右。接受月200元左右商品的37人，占20%接受月300元-700元商品130人，占68%接受月1000元左右商品23人，占12%從以上數(shù)據(jù)可以看出大多數(shù)的消費(fèi)者還是比較能接受價(jià)格中檔的商品，同時(shí)認(rèn)為價(jià)格與質(zhì)量是成正比的，所以在調(diào)研的人群中只能接受200元以下商品價(jià)格的人占比較少，大多數(shù)的人群還是可以接受中檔商品的。5）在周邊經(jīng)常消費(fèi)的地點(diǎn)，消費(fèi)內(nèi)容哈西服裝城、樂(lè)買(mǎi)、樂(lè)松家樂(lè)福、哈西萊市場(chǎng)。主要購(gòu)買(mǎi)日用品、小百、生鮮及生活必需品為主。購(gòu)買(mǎi)服裝及鞋飾的很少，只有一個(gè)年輕人提到。6）周邊消費(fèi)需求提出早教21人，提出游泳健身23人，提出超市55人，提出菜市場(chǎng)19人，提出兒童娛樂(lè)22人，提出影城31人，提出運(yùn)動(dòng)品牌申格體育21個(gè)，大型餐飲46人。7）調(diào)研反饋情況：在哈西區(qū)沒(méi)有大型的萊市場(chǎng)，對(duì)此項(xiàng)目有所需求，在西典家園附近將新建大型萊市場(chǎng)，現(xiàn)正在招商中調(diào)研區(qū)域大多無(wú)回遷戶(hù)，有車(chē)一族居多，居民中老師、醫(yī)生、軍人居多，消費(fèi)能力較高。反應(yīng)六十九聯(lián)中的學(xué)生家庭較為富足，接送孩子的家長(zhǎng)都有車(chē)，對(duì)我司項(xiàng)目建議多設(shè)停車(chē)位。對(duì)大型餐飲的需求，周邊中高檔餐飲較少在調(diào)研過(guò)程中，發(fā)現(xiàn)小區(qū)幼兒及學(xué)生有很多。小區(qū)內(nèi)幼兒園有5所，均為私人經(jīng)營(yíng)，無(wú)知名教育機(jī)構(gòu)，居民對(duì)此需求量大居民對(duì)我司項(xiàng)目期待很大，均希望我司項(xiàng)目做到大而全，囊括的項(xiàng)目越多越好。對(duì)商場(chǎng)的品質(zhì)及品牌需求，這樣更能留住哈西的消費(fèi)人群很多學(xué)校及機(jī)關(guān)單位在節(jié)慶期間發(fā)給員工的遠(yuǎn)大友情卡較多，如理工大學(xué)每年每人發(fā)卡在1000左右，很多人對(duì)去遠(yuǎn)大消費(fèi)已形成習(xí)慣對(duì)休閑廣場(chǎng)的需求《二》哈西地區(qū)經(jīng)營(yíng)者調(diào)研（46戶(hù)）調(diào)研品類(lèi)：服裝、鞋品、小百、娛樂(lè)、餐飲：其中業(yè)者訪談對(duì)象：SHOP、破落貴族、超級(jí)女聲、二樓出兌店面兩業(yè)戶(hù)、一樓店鋪7戶(hù)、服裝加工店2業(yè)戶(hù)、云夢(mèng)精品、布衣坊、海納精品、時(shí)尚風(fēng)、格子鋪、順盈化妝品、相鞋麗舍、大女人、格子鋪、媛媛、今典銀飾、文教、綠植、櫻木花道、小唐會(huì)、阿薩帝、絕對(duì)唱響、先鋒網(wǎng)吧、傲風(fēng)、天源、龍行、追夢(mèng)、夏威夷、縱貫線、遠(yuǎn)近、超越、陽(yáng)陽(yáng)、koco、左家餃子、溫州小鎮(zhèn)、金漢斯訪談結(jié)果：A、目前哈西周邊各項(xiàng)目代表品牌：鞋品：圣恩熙、達(dá)芙妮、名典、鞋柜、香鞋麗舍；單價(jià)100-600元休閑：自一方、森馬、卡瑪、潮流前線、衣之純、唐獅等；單價(jià)50-400元女裝：阿依蓮、艾哲、極美度，艾蓮達(dá)、?？?；單價(jià)在100-400元外單名店：破落貴族、SHOP、超級(jí)女聲、百老匯；單價(jià)在200-3000元小百：MIXBOX、酷啦啦、銘埼、金典銀飾、香港老銀匠、單價(jià)在5-50元，化妝品在30-200元娛樂(lè)：櫻木花道、小唐會(huì)、阿薩帝、絕對(duì)唱響、網(wǎng)吧：先鋒網(wǎng)吧、傲風(fēng)、天源、龍行、追夢(mèng)、夏威夷、縱貫線、遠(yuǎn)近、超越、陽(yáng)陽(yáng)餐飲：金漢斯、阿里巴巴、尚上火鍋、老華西火鍋、元享米線B、主要面對(duì)群體：哈西服裝城：學(xué)生50%、附近居民10%、周邊市縣居民（平房、王崗）40%哈爾濱服裝城：周邊市縣居民國(guó)貿(mào)服裝城：哈市居民、周邊市縣居民綜上所述：目前哈西周邊主要的消費(fèi)場(chǎng)所以哈西服裝城為主。C、訪談結(jié)果：定位：服裝城是哈西周邊主要的消費(fèi)場(chǎng)所，同時(shí)三大商城定位區(qū)分明顯。價(jià)格便宜：經(jīng)營(yíng)者認(rèn)為哈西商圈的消費(fèi)價(jià)格相對(duì)南崗商圈價(jià)格便宜，且款式相差不多。消費(fèi)客層：消費(fèi)人群主要是學(xué)生及周邊縣市（王崗、平房）包括醫(yī)院的看護(hù)人員就近選擇的購(gòu)物處，單價(jià)低，款式多、就近方便是他們選則購(gòu)物的主要原因。哈西服裝城一樓邊店主要以外單高檔店居多主要貨源多以外地廣州、北京、外貿(mào)名品為主、購(gòu)買(mǎi)群體因?yàn)閱蝺r(jià)較高并非學(xué)生，多數(shù)是做生意的顧客及哈市的時(shí)尚的自由職業(yè)者為主，因?yàn)樵谶@里的服裝相對(duì)相同風(fēng)格的金太陽(yáng)店面單價(jià)要低，人均消費(fèi)在300--500以上，其中破落貴族服飾店面還有一定的VIP客戶(hù)（購(gòu)物累計(jì)消費(fèi)2000元可辦理。VIP享受購(gòu)物每件商品減免9元的優(yōu)惠，同時(shí)可累計(jì)積分換禮），維護(hù)和吸引了大部分固定客層及回頭客。一樓服裝檔口單價(jià)在30—150元多以哈市散貨為主，摻雜馬克威、地下的貨品；二樓的休閑品牌專(zhuān)營(yíng)店單價(jià)在100-400元；哈爾濱服裝城及國(guó)貿(mào)服裝城的客層較窄，主要吸引外市縣及專(zhuān)業(yè)項(xiàng)目需求的人群居多（窗簾、布藝、家居用品）哈西餐飲主要集中在學(xué)府小四道街、中興大街、學(xué)府四道街三個(gè)區(qū)域，共有餐飲店鋪50家，快餐檔口區(qū)2處。人均消費(fèi)價(jià)格帶在10元-40元左右，屬于中低檔消費(fèi)。主要消費(fèi)人群為大學(xué)生和哈西周邊居民。從餐飲店面規(guī)模來(lái)看哈西周邊是中低檔餐飲的集中地。而中高檔消費(fèi)集中在和興路與清濱路一帶。時(shí)尚餐飲店中店主要集中在樂(lè)松。我們也知道了哈西地區(qū)人們的餐飲消費(fèi)習(xí)慣主要分為三種情況。中低端消費(fèi)和臨時(shí)性用餐在哈西地區(qū)就能滿(mǎn)足需求，而宴請(qǐng)家庭聚會(huì)去清濱路、和興路附近，消費(fèi)時(shí)尚快餐的人群會(huì)在樂(lè)松找到。所以高端大型餐飲和時(shí)尚流行中型快餐是哈西地區(qū)缺少的餐飲項(xiàng)目。品類(lèi)組合：服裝城周邊的品類(lèi)相對(duì)集中，滿(mǎn)足了哈西商圈的大部分需求。如服裝、化妝品、小百、美發(fā)、文教、超市、藥店、美容美發(fā)等項(xiàng)目。消費(fèi)場(chǎng)所：大部分服裝店面自己經(jīng)營(yíng)的業(yè)者因?yàn)榭吹隉o(wú)法離開(kāi)大多選擇在周邊就近購(gòu)買(mǎi)服裝。而一般的業(yè)者較為自由的業(yè)者多不會(huì)選擇在哈西購(gòu)物。周邊的城市居民因?yàn)橐话愕墓ぷ鲉挝徊⒉辉诠髦苓?，一般多?shù)選擇在對(duì)應(yīng)的工作區(qū)域購(gòu)物，其他區(qū)域的居民一般選擇哈西也只是目的性購(gòu)買(mǎi)如窗簾、布藝、家居用品。這也是哈西公交站點(diǎn)返回市內(nèi)的站臺(tái)人數(shù)比例大的說(shuō)明?！度饭髦苓呏攸c(diǎn)院校學(xué)生調(diào)研（1133人）畢業(yè)后在哪個(gè)城市就業(yè)留哈40336%外地73064%合計(jì)1133100%（黑大、理工、醫(yī)大、哈學(xué)院等）性別男50545%女62855%合計(jì)1133100%家庭地址哈市28125%外地85275%合計(jì)1133100%客層分析：哈西商圈調(diào)研院校3所，總計(jì)調(diào)研學(xué)生1133人，平均年齡在18-22歲之間。其中外地學(xué)生較多。同時(shí)各大院校畢業(yè)生留校比例小，多數(shù)選擇到外地發(fā)展，故大部分學(xué)生較普遍的消費(fèi)年限為在校四年愛(ài)好音樂(lè)讀書(shū)旅游體育網(wǎng)游交友其它合計(jì)4994343323152912587213644%38%29%28%26%23%1%189%業(yè)余生活看電影上網(wǎng)逛街與朋友聚會(huì)泡吧K歌其他合計(jì)5254854843093036211246%43%43%27%27%1%186%月消費(fèi)支出500-600400-500300-400200-300200以下合計(jì)55224917811440113349%22%16%10%4%100%分析：從以上數(shù)據(jù)可見(jiàn)，學(xué)生的業(yè)余生活主要以?shī)蕵?lè)為主，而哈西周邊正缺少此類(lèi)項(xiàng)目，如影城、KTV，從月消費(fèi)支出數(shù)據(jù)獲悉，平均以400-600元之間為主，支出范圍在娛樂(lè)、買(mǎi)書(shū)、服裝、餐飲及日常生活品幾個(gè)方面。但同時(shí)從此項(xiàng)數(shù)據(jù)中也可以得知學(xué)生的購(gòu)買(mǎi)力較低。（一）在哈西地區(qū)的消費(fèi)情況哈西地區(qū)主要消費(fèi)哈西中央紅國(guó)貿(mào)申格樂(lè)買(mǎi)哈爾濱服裝學(xué)府金太陽(yáng)國(guó)潤(rùn)蘇寧黑天正陽(yáng)其它合計(jì)6906473453262642031981761017848196310161%57%30%29%23%18%17%16%9%7%4%2%1%274%哈西地區(qū)主要消費(fèi)哈西中央紅國(guó)貿(mào)申格樂(lè)買(mǎi)哈爾濱服裝學(xué)府金太陽(yáng)國(guó)潤(rùn)蘇寧黑天正陽(yáng)其它合計(jì)6906473453262642031981761017848196310161%57%30%29%23%18%17%16%9%7%4%2%1%274%哈西周邊消費(fèi)場(chǎng)所分析：從以上數(shù)據(jù)來(lái)看，學(xué)生選擇購(gòu)物的主要場(chǎng)所在哈西服裝城、中央紅超市、國(guó)貿(mào)服裝城、申格體育。哈西服裝城：哈西服裝城是哈西周邊商城中較年輕、品類(lèi)較齊全的商場(chǎng)，與其它商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)檔次區(qū)分明顯。學(xué)生會(huì)在此購(gòu)買(mǎi)流行服飾、休閑品牌、鞋品、小百（化妝品、針織品、工藝禮品等）、樂(lè)買(mǎi)超市（生活必需品、食品）中央紅超市：有具體調(diào)研報(bào)告國(guó)貿(mào)服裝城：國(guó)貿(mào)服裝城主要以低檔服裝鞋品為主。同時(shí)配有專(zhuān)業(yè)項(xiàng)目（窗簾、家居用品、輔料加工、電玩、餐飲檔口）針對(duì)三大院校里學(xué)生消費(fèi)水平較低的部分學(xué)生。申格體育：是學(xué)生選擇運(yùn)動(dòng)品牌主要消費(fèi)場(chǎng)所。主要消費(fèi)內(nèi)容服裝鞋餐飲食品小百娛樂(lè)化妝品84673753452837837034775%65%47%47%33%33%31%消費(fèi)原因就近方便價(jià)格便宜品牌商品種類(lèi)多質(zhì)量好購(gòu)物環(huán)境好其它合計(jì)7874992412231991530210269%44%21%20%18%14%0%186%消費(fèi)分析：從以上數(shù)據(jù)可見(jiàn)，學(xué)生在哈西周邊主要消費(fèi)的類(lèi)別有服裝、鞋、餐飲、食品、小百。服裝消費(fèi)分析：哈西周邊的學(xué)生就近消費(fèi)較多，主要是考慮就近方便，價(jià)位相對(duì)較低，服裝的平均單價(jià)在30-700元不等。學(xué)生消費(fèi)主要分為三種：a、運(yùn)動(dòng)品牌：申格體育品牌（平均單價(jià)較高一般在200-700元之間）；b、休閑品牌森馬、自一方、卡瑪、潮流前線、衣之純、唐獅、埃古；女裝品牌阿依蓮、艾哲、艾蓮達(dá)、?？?、愛(ài)尚雪、極美度。；c、其余學(xué)生主要還會(huì)選擇一些時(shí)尚潮服及檔次較低的服裝（貨品來(lái)源是以地下散貨及道外馬克威為主）。鞋品單價(jià)在50-600元不等，主要品牌有圣恩熙、達(dá)芙妮、名典、鞋柜、香鞋麗舍。從價(jià)位上滿(mǎn)足了周邊不同學(xué)生的消費(fèi)需求。餐飲消費(fèi)分析：哈西周邊居民一般中低檔餐飲消費(fèi)在哈西地區(qū)本地主要在學(xué)府四道街及中興大街，單人客單價(jià)在5-30元之間。而中高檔消費(fèi)集中在和興路與清濱路一帶，檔次較高的餐飲場(chǎng)所，單人客單價(jià)在40元左右。但是周邊滿(mǎn)足不了這一部分消費(fèi)群體的需求。而時(shí)尚快餐則集中在樂(lè)松廣場(chǎng)一帶，單人價(jià)格帶在15-30元之間，哈西地區(qū)也滿(mǎn)足不了這一部分人的需求。小百消費(fèi)分析：小百除街邊店有MIXBOX、酷拉拉品牌外，主要集中在哈西服裝城三樓，學(xué)生在此消費(fèi)原因主要是因?yàn)閮r(jià)格便宜、小百價(jià)格帶在10-50元之間，其次是品類(lèi)齊全，經(jīng)營(yíng)品類(lèi)主要有：銀飾品（華美銀飾、香港老銀匠、今典銀行等）、手機(jī)貼膜、工藝禮品（美瞳、格子鋪、蒙奇奇、綠植等）、針織飾品（頭飾、絲巾、帽子、襪子、內(nèi)衣等）、化妝品、家居、文教音像、箱包等項(xiàng)目。學(xué)生在此可以購(gòu)買(mǎi)到多樣的商品，而且其它樓層的服裝、鞋品也對(duì)小百的銷(xiāo)售起到拉動(dòng)作用?；瘖y品消費(fèi)分析：哈西化妝品集合店較多，品牌有銘琦、順盈。還有一些組合店?；瘖y品價(jià)格帶在30-200元之間?；瘖y品包括彩妝、護(hù)膚品、知名品牌ZA、歐萊雅、蘭芝等，其中研究生較喜歡蘭芝、雪肌精品牌，其它學(xué)生會(huì)選擇ZA、相宜本草、卡尼爾、肌膚美食、珀顏等品牌。化妝品與商場(chǎng)相比可享7.5折并贈(zèng)送禮品，也有部分小樣出售。比商場(chǎng)價(jià)格低200元左右，可以保真。可以滿(mǎn)足不同學(xué)生的需求。消費(fèi)周期7天15天偶爾30天季度合計(jì)33130826216666113329%27%23%15%6%100%交通方式公交步行打車(chē)自駕車(chē)其它合計(jì)552433106601115249%38%9%5%0%102%分析：各大院校離哈西服裝城商圈較近，消費(fèi)周期短在7-15天居多，且逛街次數(shù)頻繁。從調(diào)研中得知，逛哈西商圈成為學(xué)生業(yè)余生活的主要場(chǎng)所，而且因?yàn)榫嚯x近，消費(fèi)能力低多選擇公交、步行的方式較多。（二）其他商圈耳熟能詳、喜歡的商場(chǎng)南崗地區(qū)遠(yuǎn)大秋林松雷大世界地下商業(yè)其它合計(jì)45733825624123611153940%30%23%21%21%1%136%道里地區(qū)新一百百盛金安中央商城金太陽(yáng)地下商業(yè)愛(ài)建百聯(lián)透籠曼哈頓其它合計(jì)4503111781681201138281756158440%27%16%15%11%10%7%7%7%1%140%動(dòng)力地區(qū)樂(lè)松松雷地下商業(yè)其它合計(jì)441275176589739%24%16%0%79%會(huì)展地區(qū)紅博萬(wàn)千其它合計(jì)617119373954%11%0%65%南崗區(qū)域消費(fèi)提及品類(lèi)和品牌：服裝：南崗商圈經(jīng)常去的場(chǎng)所為遠(yuǎn)大、松雷，主要消費(fèi)品牌為阿迪、耐克、only、VM、艾格、依戀、LEE、李維斯、JJ、百家好、小熊、斯萊德；滿(mǎn)足了消費(fèi)水平較高的學(xué)生需求。鞋品：到遠(yuǎn)大松雷選擇鞋品的學(xué)生只占一小部分，主要是在建設(shè)及哈爾濱鞋城購(gòu)買(mǎi)。小百、化妝品：南崗商圈學(xué)生主要購(gòu)買(mǎi)場(chǎng)所是大世界，大世界品種比哈西全，尤其是一樓的飾品款式相對(duì)多，但價(jià)格比哈西貴。化妝品較多且價(jià)格便宜，睫毛膏、粉底、彩妝、化妝工具價(jià)格在8-20元。娛樂(lè)：南崗商圈主要娛樂(lè)是KTV主要是兩家咿呀呀（果戈理）與爆米花。無(wú)其它特殊娛樂(lè)項(xiàng)目餐飲：南崗商圈餐飲光顧較多的為雅美克意餐、夏威夷自助披薩、必勝客及遠(yuǎn)大松雷的檔口區(qū)。家居：家居學(xué)生去南崗商圈主要以大世界二樓生活用品為主，主要買(mǎi)一些拖鞋、家飾掛件類(lèi)商品。價(jià)格相對(duì)哈西較高，但是款式更新穎，消費(fèi)價(jià)位一般在10-50元之間。道理區(qū)域消費(fèi)提及品類(lèi)和品牌：服裝：道理商圈經(jīng)常去的場(chǎng)所為新一百、百盛、金安、金太陽(yáng)，因整個(gè)道理商圈的品牌定位較為年輕時(shí)尚，同時(shí)價(jià)位適中、活動(dòng)頻繁。主要消費(fèi)的品牌還是以年輕時(shí)尚的服飾為主。鞋品：在新一百、百盛選擇鞋品的學(xué)生居多，因常年活動(dòng)不斷，年輕時(shí)尚的學(xué)生會(huì)選擇在這兩個(gè)進(jìn)行商場(chǎng)選擇購(gòu)買(mǎi)餐飲：在新一百餐飲檔口區(qū)及羅杰斯有部分哈西學(xué)生光顧，及中央大街附近的小店。百盛地區(qū)多為肯德基、必勝客、麥當(dāng)勞，及江邊餐飲小店為主?；瘖y品：主要在新一百消費(fèi)的品牌ZA、夢(mèng)妝、美寶蓮，另外有屈臣氏、金太陽(yáng)五樓也是在校女學(xué)生主要選購(gòu)化妝品彩妝的場(chǎng)所。小百：主要是在透籠街、曼哈頓、金太陽(yáng)五樓、人和地下選購(gòu)一些生活用品及配飾用品。娛樂(lè)：道理娛樂(lè)項(xiàng)目主要集中于江邊萬(wàn)達(dá)，因?yàn)檫@對(duì)哈西地區(qū)學(xué)生來(lái)說(shuō)，這里既可以看電影，也可以玩電玩，還可以沒(méi)事的時(shí)候逛逛中央大街，所以對(duì)于娛樂(lè)項(xiàng)目，南崗和道理來(lái)講來(lái)道理區(qū)占學(xué)生的80%南崗的約為20%。家居：道理商圈學(xué)生主要消費(fèi)家居商場(chǎng)以曼哈頓、透籠居多。主要消費(fèi)一些家居掛飾、餐具、床單類(lèi)商品。價(jià)位在8-50元之間居多。動(dòng)力區(qū)域消費(fèi)提及品類(lèi)和品牌：服裝、鞋品：整個(gè)樂(lè)松廣場(chǎng)的2F全部為運(yùn)動(dòng)休閑品牌如阿迪、耐克、彪馬、李寧、森馬、me&city、阿爾藍(lán)特、意丹奴、潮流前線等，同時(shí)也有部分女裝品牌阿依蓮、極美度、盈彩美地等。無(wú)論從品牌的組合及價(jià)位上都大大滿(mǎn)足了學(xué)生階層的消費(fèi)。4樓還有約500米大的潮館。餐飲：樂(lè)松商圈店中店，滿(mǎn)足了哈西學(xué)生對(duì)時(shí)尚餐飲店中店的一些需求。而且餐飲品牌較多如麥當(dāng)勞、肯德基、櫻花和食、阿爾卑斯自助、三只熊、米旗、狗不理、米洛克蛋糕、好利來(lái)、食為天、演藝廣場(chǎng)檔口區(qū)。該地區(qū)為哈西學(xué)生經(jīng)常光顧的餐飲區(qū)域。小百、化妝品：主要選擇屈臣氏、樂(lè)松四樓。會(huì)展區(qū)域消費(fèi)提及品類(lèi)和品牌：服裝、鞋品：學(xué)生反應(yīng)主要是紅博會(huì)展店的購(gòu)物環(huán)境是他們選擇購(gòu)物的主要因素，在會(huì)展購(gòu)物主要購(gòu)買(mǎi)的服裝品牌以艾格、ES、依戀、TW、only、VM、美邦、森馬、JJ等年輕時(shí)尚品牌餐飲：會(huì)展店中店及檔口?；瘖y品：會(huì)買(mǎi)ZA、歐萊雅、美寶蓮等品牌。娛樂(lè)：萬(wàn)達(dá)影城、神采飛揚(yáng)（臺(tái)球、旱冰）、湯姆熊等。綜合以上消費(fèi)原因質(zhì)量好商品種類(lèi)多價(jià)格便宜品牌購(gòu)物環(huán)境好交通便利家住附近其它合計(jì)4454284174033022101714238039%38%37%36%27%19%15%0%210%消費(fèi)周期偶爾7天15天30天季度合計(jì)334231229214107111529%20%20%19%9%98%交通方式公交打車(chē)步行自駕車(chē)其它合計(jì)82215485502111374%14%8%4%0%100%分析：通過(guò)以上數(shù)據(jù)分析，學(xué)生選擇以上商圈主要是選擇的交通方式是公交，而消費(fèi)的原因主要是質(zhì)量、品類(lèi)種類(lèi)多，品牌、購(gòu)物環(huán)境好為主要導(dǎo)向，說(shuō)明在學(xué)校大學(xué)生的精神層面上對(duì)百貨商場(chǎng)購(gòu)物的感覺(jué)還是很向往的。但是由于交通不便利及月消費(fèi)支出等原因制約了學(xué)生對(duì)哈西商圈以外的購(gòu)物場(chǎng)所的選擇和周期。希望哈西有的項(xiàng)目影城超市潮流服飾運(yùn)動(dòng)服飾知名品牌鞋品餐飲書(shū)城KTV大型游樂(lè)場(chǎng)60859155152951842837936634131654%52%49%47%46%38%33%32%30%28%數(shù)碼電玩音像化妝品滑冰場(chǎng)網(wǎng)吧箱包美容美發(fā)家電手機(jī)內(nèi)衣30229529528928026723522721421327%26%26%26%25%24%21%20%19%19%健身中心酒吧教育名表親子樂(lè)園家居珠寶童裝合計(jì)210144138111108916049815519%13%12%10%10%8%5%4%720%從目前在校學(xué)生對(duì)新建項(xiàng)目品類(lèi)組合的需求來(lái)看，主要以?shī)蕵?lè)項(xiàng)目為主：影城、KTV、大型超市是目前哈西所缺少的。同時(shí)我們項(xiàng)目組合中應(yīng)該以時(shí)尚潮流服飾為主，與數(shù)碼、網(wǎng)吧、音像、書(shū)城等項(xiàng)目進(jìn)行互動(dòng)，吸引擁有年輕心態(tài)，樂(lè)享時(shí)尚的人群。并且在項(xiàng)目中興建大型室內(nèi)游樂(lè)項(xiàng)目來(lái)拉動(dòng)次商圈客層。（六）區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)分析1、主力商圈目前哈市的3大主力商圈的業(yè)態(tài)組合和經(jīng)營(yíng)狀況良好，客源穩(wěn)定，尤其是較早形成的道里和南崗商圈在體量上、業(yè)態(tài)組合上、客層檔次上均有絕對(duì)的優(yōu)勢(shì)，哈西地區(qū)在目前的人流、商業(yè)體量、業(yè)態(tài)組合、區(qū)域人均消費(fèi)力、交通方面均有明顯的不足，未來(lái)的地鐵交通帶給哈西的不僅是便利，同時(shí)也是一把雙刃劍、潛在的威脅，便利的交通在很大程度上會(huì)給各主力商圈創(chuàng)造擴(kuò)大輻射面的機(jī)會(huì)，所以，南崗商圈將首先成為哈西地區(qū)最強(qiáng)有力的爭(zhēng)奪中高端客層的對(duì)手。道里商圈在價(jià)位低和品類(lèi)全雜方面將爭(zhēng)奪哈西地區(qū)的中低端消費(fèi)群，成為第二號(hào)的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手。2、本商圈通過(guò)對(duì)哈西商圈的調(diào)研分析可見(jiàn)，現(xiàn)有的哈西商圈各商場(chǎng)主要的客層依托于周邊院校的學(xué)生及居民。主銷(xiāo)生活日用品、布藝、低檔次服裝鞋帽等商品，商品價(jià)格低廉，多為地產(chǎn)、加工商品及散貨。輻射的消費(fèi)人群僅是周邊的低檔消費(fèi)層。在零售產(chǎn)品的競(jìng)爭(zhēng)力上較弱。但不可忽視的是待建的項(xiàng)目，如：1）嘉貿(mào)的二期，地理位置在一號(hào)線上，體量大、且有較好的品牌支撐，2）萬(wàn)達(dá)商業(yè)廣場(chǎng)，預(yù)計(jì)將是以百貨和購(gòu)物中心的結(jié)合三代產(chǎn)品出現(xiàn)，將以體量和多業(yè)態(tài)上具有相對(duì)的優(yōu)勢(shì)；3）還有相當(dāng)多的投資集團(tuán)著眼于哈西地區(qū)，如：保利集團(tuán)、四、調(diào)研分析總結(jié)五、西城紅場(chǎng)項(xiàng)目規(guī)劃（一）項(xiàng)目物業(yè)情況占地:125000平方米原建筑面積:19360平方米1號(hào)：660平方2號(hào)：4100平方（12米標(biāo)高）3號(hào)：7000平方（11—14米標(biāo)高）4號(hào)：7600平方（7.5米標(biāo)高）新建筑B1平面:44000平方米F1--F6:10000平方米展示大廳平面：1725平方米（兩層）新建筑連廊：平方米總建筑面積：17萬(wàn)平方米（按新建筑地上六層，地下兩層、原建筑單層，未含連廊部分計(jì)算）預(yù)計(jì)在20萬(wàn)平方米（二）項(xiàng)目定位:1、項(xiàng)目名稱(chēng)：西城紅場(chǎng)2、項(xiàng)目定位：年輕態(tài)、體驗(yàn)式、時(shí)尚購(gòu)物中心3、定位描述：西城紅場(chǎng)最大范圍的靠近時(shí)尚與潮流，在歲月沉淀的時(shí)空中，用紅磚、鋼構(gòu)的古樸反映年青人對(duì)時(shí)尚的理解，用現(xiàn)代生活型態(tài)商業(yè)的形式與現(xiàn)代建筑手法來(lái)表現(xiàn)、詮釋歷史與現(xiàn)代、古樸與潮流的交融。既有歷史文脈的傳承和記憶，又有激情澎湃的創(chuàng)新和朝氣。西城紅場(chǎng)要成為人們閱讀這個(gè)城市的開(kāi)始，理解這座城市的歷史記憶，更要成為人們?cè)谶@個(gè)城市夢(mèng)想升騰的家園，這座城市的人文坐標(biāo)。西城紅場(chǎng)涵蓋了新生活方式的各種生活型態(tài)商業(yè)，在滿(mǎn)足人們需求的同時(shí)，更吸引人們來(lái)體驗(yàn)和創(chuàng)造生活的樂(lè)趣。西城紅場(chǎng)不僅是相約shopping來(lái)自