物業(yè)后期管理建議書(修訂)

物業(yè)后期管理建議書二零一五年十月目錄一、房建工程··············································································03~301、房建使用本卷須知······························································03~142、房建裝修本卷須知······························································15~233、房建質量通病維修及物業(yè)相關解釋說辭····················24~30二、安裝工程···············································································1、安裝設施設備使用本卷須知············································2、安裝裝修本卷須知·······························································三、園林工程················································································1、園林日常維護本卷須知······················································房建工程———房建使用本卷須知1、門窗1.1門窗的開啟必須輕開輕關，且開啟或關閉時需要將鎖具

開至其功能狀態(tài)；1.2、如無業(yè)主入住，門窗需要處于常閉狀態(tài)，防止因未關窗戶導致飄雨使墻面受潮；1.3塑鋼〔鋁合金〕門窗產(chǎn)品在窗框、窗扇等部位均開設有排水、減壓系統(tǒng)，以保證門窗氣密性能和水密性能，用戶在使用時，切勿自行將門窗的排水孔和氣壓平衡孔堵住，以免造成門窗排水性能下降，在雨雪天氣造成雨水內滲；假設未銷售的房屋，物業(yè)需要加強巡查，對泄水孔和排氣孔進行檢查，防止灰塵堆積造成堵塞而導致雨水內滲；

2、欄桿2.1、業(yè)主裝修時欄桿不得作為挑板搭架，以免造成欄桿變形；2.2、不得用酸性物質清洗、擦拭欄桿，否那么容易造成欄桿腐蝕、生銹；3、屋面瓦、天溝3.1、在屋面進行檢修時，有屋面瓦的屋面在檢修時不得踩踏屋面瓦瓦基部位，應踩瓦溝處，且應輕踩慢走；3.2、屋面天溝應定時清理，以防止因天溝堆積樹葉及雜物等對地漏造成堵塞，遇雨天排水不暢而導致天溝積水或反水造成屋面漏水；4、仿砂巖、GRC、EPS線條1、仿砂巖、GRC、EPS等線條均為后期安裝上去的裝飾線條，雖有一定的強度，但是缺乏以支撐人的體重，不得在線條上踩踏、走動、擊打，以免發(fā)生危險或造成質量隱患；5、防水

屋面、露臺均施工防水并已做閉水試驗，其在外墻及擋水處上翻高度為300mm〔擋水200mm〕，如屋面、露臺地漏堵塞造成積水超過300mm高，將會產(chǎn)生漏水隱患；房建工程———房建裝修本卷須知1、防水1.1、廚房、衛(wèi)生間、陽臺地面、墻面均做防水及防水閉水試驗，如業(yè)主裝修改造，需要補做施工防水，以免產(chǎn)生滲漏；其中，衛(wèi)生間墻面〔淋浴區(qū)上翻1800mm，臉盆區(qū)域上翻1200mm,浴缸位置防水高度為完成面以上800mm，其余位置為完成面以上300mm;〕、廚房墻面(上翻300mm)均施工涂膜防水。因業(yè)主改造而產(chǎn)生的漏水將由業(yè)主自行承擔責任；1.2、外墻線條、挑板等均進行了防水施工，不得破壞挑板、線條的防水，以免產(chǎn)生滲漏；2、樓板2.1裝修時，嚴禁在樓板上隨意開洞，同時裝修時及家具擺放不得超過房屋設計荷載，否那么容易造成樓板開裂等質量隱患；3、墻體3.1、裝修時，剪力墻、柱子等承重構件業(yè)主裝修時不得隨意撤除，防止產(chǎn)生樓層坍塌及其他質量事故；3.2、局部隔墻撤除時，應在決定撤除的位置分界處先用切割機進行抹灰切割及基層切割，否那么將會導致相鄰未撤除墻體大面積空鼓、開裂3.3、墻面及地面劃線局部為冷熱水管，裝修時嚴禁對著藍線、紅線部位剔打、切割，否那么由此造成的水管破裂、不通等由業(yè)主自行承擔；4、陽臺、露臺

4.1、裝修時假設不封閉，必須保證室內外高差，否那么由此造成的損失由業(yè)主自行承擔5、門窗

5.1、裝修入住時，應告知業(yè)主：門窗五金件應進行保護，不得使用酸性物質對其清洗、擦拭，五金件上不得懸掛重物；門框型材〔包括入戶門〕應在裝修時進行保護，防止碰亂或者污染，在裝修手續(xù)辦理時需要進行驗收移交；

房建工程———房建質量通病維修及物業(yè)相關解釋說詞1、空鼓、裂縫、不平1.1、地坪、墻面的空鼓、開裂屬于質量通病，因溫差導致材料的收縮而造成，在一定范圍內經(jīng)歷一個或幾個采暖季后根本趨于穩(wěn)定，同時，國家相關驗收標準規(guī)定，每個房間墻面、地面存在2處〔包含〕單個空鼓面積不超過400cm2的空鼓屬于標準允許的質量通病〔如業(yè)主強烈要求整改工程部可以整改〕；1.2、地面、墻面的平整度因屬于人工操作，在國家標準規(guī)定的范圍內有一定的偏差也屬于正?，F(xiàn)象，不影響業(yè)主使用；1.3、為防止地面、樓面不均勻開裂，對于室內地面〔樓面〕廚房、衛(wèi)生間、陽臺等處設置有分隔條，屬于通用做法，并非為地面開裂；2、裂縫、斷裂、沉降2.1、勒腳、踏步等因土方夯填密實度不夠、勒腳石材粘接不牢固以及后期雨水長期沖刷等原因造成局部存在裂縫、斷裂、沉降，在后期維護時需加強巡查和整改維護，防止出現(xiàn)大量質量問題；3、外墻龜裂、老化3.1、隨著時間推移，外墻面因長期的熱脹冷縮及材料老化造成外墻面龜裂、涂料褪色；此類問題在質保期內可組織施工單位整改，超過質保期由物業(yè)提取維修基金進行維護；4、線條污染4.1、因空氣質量不好，線條面積灰嚴重，下雨導致凸出外墻的線條、構件污染嚴重。此類問題物業(yè)應經(jīng)常對相應線條積灰進行清理，防止線條污染，假設已污染可補刷涂料或清洗；5、洞口倒水5.1、因裝修或預留洞時空調洞、油煙機洞、熱水器洞等坡向錯誤從外墻反水室內，可用彈性材料〔如發(fā)泡劑〕對洞口進行封堵；6、外墻面磚脫落

6.1、面磚下底灰厚度不均勻熱脹冷縮不一致；磚縫填塞不嚴，長時間進水進氣后頂松粘接層；在保修期內組織施工方處理，過了保修期由物業(yè)提取維修基金，切除空鼓面磚并重新修補；

安裝工程———安裝設施設備使用本卷須知1、電梯1.1、內業(yè)交接資料：供貨與安裝合同、電梯合格證、專檢合格證、維保信息等；1.2、交接手續(xù)：由電梯公司提供的《使用本卷須知》、《設施設備清單》