物業(yè)安全管理

物業(yè)平安管理

內容提要一、物業(yè)平安管理概述二、保安管理三、消防管理四、車輛管理五、應急處理一、物業(yè)平安管理概述1、物業(yè)平安的含義物業(yè)平安是指物業(yè)管理區(qū)域內，沒有危險，不受威脅和不出事故。其含義包括三個方面：在物業(yè)管理過程中，物業(yè)區(qū)域內的人身和財產(chǎn)不受侵害，物業(yè)區(qū)域內的生活秩序、工作秩序和公共場所秩序保持良好狀態(tài)。在物業(yè)區(qū)域內不存在其他因素導致上述侵害發(fā)生。物業(yè)平安是物業(yè)區(qū)域內各方面平安因素的整體反映。而不是單指物業(yè)的某一個方面的平安。

2、物業(yè)平安管理的內容⑴治安管理⑵消防管理⑶道路交通管理

平安：平安是物業(yè)管理效勞的第一需求，也是物業(yè)保安效勞工作的重點。有序：在和業(yè)管理區(qū)域里，業(yè)主不僅需地的設施設備運行正常、有序，更需要往來人員、車輛有秩序。親情：物業(yè)保安人員應像管家一樣保護業(yè)主，對社會公眾充滿親情。形象：物業(yè)保安是物業(yè)效勞第一印象，應精神飽滿，姿態(tài)端莊，禮貌大方，態(tài)度和藹物業(yè)平安管理的要求

二、保安管理概述〔一〕保安管理的特點1、綜合性強，管理難度大2、效勞性強3、保安人員素質要求高

按《保安效勞管理條例》十三條自行招用保安員的單位應當具有法人資格，有符合本條例規(guī)定條件的保安員，有健全的保安效勞管理制度、崗位責任制度和保安員管理制度。物業(yè)效勞企業(yè)在建立完善的管理制度下，自建保安組織，負責物業(yè)區(qū)域內保安效勞。

〔二〕保安管理的模式保安效勞內容的評估⑴保安效勞工作范圍：物業(yè)效勞區(qū)域⑵由誰來管理：保安員⑶為什么要這樣管：檢查、巡邏潛在的危機，其中包括：防火、防盜、防破壞等。⑷這些管理工作是否需要：減少上述危機?！踩潮０补ぷ鞯姆诸悽砰T衛(wèi)管理⑵巡邏管理⑶監(jiān)控管理〔四〕保安管理的根本內容⑴、建立健全保安組織機構⑵、制定和完善各工程保安管理制度⑶、配合公安機關打擊各類在物業(yè)區(qū)域內違法犯罪活動⑷、定期巡邏、檢查、值班制度⑸、加強效勞區(qū)域內的車輛管理⑹、完善平安防范設施設備⑺、定期對保安開展各項培訓⑻、建立群防群治和聯(lián)防機制⑼、平安管理標志、標識的設置和防范措施〔五〕保安管理的根本要不得求⑴、做好日常平安防范工作⑵、加強巡邏工作，突擊夜間巡邏⑶、注意要害部位管理、關鍵部位〔底、低、頂層物業(yè)防范〕⑷、做好節(jié)假日、喜慶日的平安防范及人員出入管理⑸、注意保安員執(zhí)勤標準、禮節(jié)禮貌和執(zhí)勤形象⑹、加強保安內部管理，員工的思想教育⑺、做好發(fā)動業(yè)主參與平安管理〔六〕保安門衛(wèi)效勞⑴、保安門衛(wèi)效勞的任務→對出入大門人員進行驗證→對進出大門的車輛、物資進行查問→對進出車輛和行人進行疏導→加強出入管理，提高平安防范能力

→有利于門衛(wèi)保安員對責任區(qū)域的觀察和控制→有利于門衛(wèi)保安員迅速出動，及時處理種類情況→有利于門衛(wèi)保安員的平安→有利于門衛(wèi)保安員、車輛的快速通過⑵保安門衛(wèi)效勞崗位的設置⑶、對保安門衛(wèi)效勞的根本要求→執(zhí)行制度嚴格→查驗出入人員、物品要細致→處理問題要靈活→執(zhí)勤上崗文明禮貌、有禮有節(jié)三、保安巡邏

⑴不確定因素多⑵巡邏效果與巡邏保安員責任心成正比⑶偶然性與必然性共存⑷機動靈活，方式多樣〔一〕保安巡邏效勞的特點〔二〕保安巡邏的任務⑴物業(yè)區(qū)域內正常的治安秩序巡邏時發(fā)現(xiàn)四處游蕩的閑雜人員，要及時查詢清楚，了解情況，尤其對于拉幫結派的閑雜人員更要認真對待，并及時進行清理。對于打架斗毆或聚眾鬧事的人員，要及時勸阻、制止。發(fā)現(xiàn)有人在轄區(qū)內無理取鬧，影響正常秩序時，應予以勸阻，以維護正常秩序。對于私自進入物業(yè)區(qū)域的攤販，要按相關規(guī)定加以清理。夜間巡邏時，對于重點區(qū)域如樓道應認真巡查，對于可疑的人或事要查明情況，及時處理，以防發(fā)生事故。⑵保護物業(yè)區(qū)域內重點目標的平安注意以下幾點：科學安排巡邏間隔時間。尤其是夜間，應盡量縮小巡邏的間隔時間，以便對重點目標實行有效控制?？茖W安排巡邏路線。應把重點目標作為巡邏的必經(jīng)路線，以便隨時巡查?？茖W配置巡邏力量。在巡邏時，對重點目標要加大巡邏力量，必要時可采取雙組交叉巡邏的方法，使重點目標時刻處于保安員巡邏的視線之內。

在舉辦大型文體娛樂活動的場所，人群流量高度密集的進場、退場期間，要積極宣傳疏導，防止擁擠推搡致使擠死，擠傷人的事故發(fā)生。在物業(yè)區(qū)域內部和周邊交通干線機動車往來頻繁，與非機動車輛、行人混雜行駛期間，應加強分道行駛和互相禮讓等疏導指揮工作，消除超速與搶行等不平安因素，防止交通事故發(fā)生。在工程施工現(xiàn)場、易燃品集中地和高層建筑的樓梯，門口等主要通道，重點應檢查消防器材設備是否完備，平安照明是否有效，電線與電器設備有無漏電、斷線、產(chǎn)生火花，現(xiàn)場施工是否有違章使用明火或使用明火與易燃品同步作業(yè)等現(xiàn)象，一經(jīng)發(fā)現(xiàn)應立即報告，并及時消除。⑶及時發(fā)現(xiàn)事故苗頭，預防災害事故發(fā)生

保安員在執(zhí)行巡邏任務過程中，對一切可能影響或危及巡邏區(qū)域及重點目標平安的各種嫌疑，應及時發(fā)現(xiàn)，嚴格控制，果斷處理，以確保巡邏區(qū)域內的治安秩序和業(yè)戶及財產(chǎn)的平安。巡邏中需要及時發(fā)現(xiàn)的問題主要包括：⑷及時發(fā)現(xiàn)各種嫌疑情況，協(xié)助制止和打擊違法犯罪活動

對于擅自進入巡邏區(qū)域內的不明身份的人員，尤其是夜間進入巡邏區(qū)域內的人員，保安員要進行必要的盤查，以查明其身份、進入巡邏區(qū)域的原因和方法等。但凡擅自進入的閑雜人員，應及時要求其離開。對形跡可疑的人員，應報告相關部門進行審查。對于行為鬼祟或在窺視重點目標的人員，要提高警惕，密切監(jiān)視；發(fā)現(xiàn)其有不軌行為時，應采取果斷措施，制止違法犯罪行為。對嫌疑人要嚴格控制，并及時報告公安機關，協(xié)助公安機關打擊違法犯罪活動，維護治安秩序。A形跡可疑的人

保安員在巡邏時應細心觀察，認真巡查，對于突然出現(xiàn)的不明物體或異常物品要及時查明有無危害并查清其來路，對于有危害性或破壞性的物品要及時清理，對于犯罪嫌疑人放置的作案工具要及時報告有關部門處理。B可疑的物品C可疑的現(xiàn)象保安員在巡邏過程中要善于發(fā)現(xiàn)異?，F(xiàn)象和異常事物。如：重點目標本身或周圍的某些變化，應鎖閉卻被開啟的門窗、夜間突然斷電、有不正常的響聲、圍墻或隔離網(wǎng)的損壞等各種異常現(xiàn)象都要及時發(fā)現(xiàn)，密切關注，并查明原因，及時處理。使違法犯罪者無機可乘。需注意的是，各種異?，F(xiàn)象的存在或出現(xiàn)并不明顯，有些還很隱蔽。因此，保安員必須以高度負責的精神，細心觀察、認真比照、綜合分析，及時發(fā)現(xiàn)各種異?，F(xiàn)象，防止各種違法犯罪行為發(fā)生。案例：兩名保安員在某住宅小區(qū)巡邏時，發(fā)現(xiàn)一名男子攀上二樓住戶的陽臺，越入室內，頓覺可疑。于是，他們來到該住戶門口，敲門詢問。該男子開門后聲稱是該住戶的主人，由于未帶鑰匙，所以翻窗進入室內。當保安員讓其提供住戶主人的證據(jù)時，該男子不呢個自圓其說。經(jīng)調查，原來此人是一名專門從事越窗盜竊的慣犯。

⑸加強對災害事故現(xiàn)場和犯罪現(xiàn)場的保護

對于爆炸、火災等災害事故現(xiàn)場，保安員一方面要積極滅火救災，搶救傷亡人員和財產(chǎn)，使災害造成的損失降到最低限度；另一方面，要在搶險救災的同時注意保護現(xiàn)場，盡量使現(xiàn)場不被破壞，為查明原因、分清責任創(chuàng)造條件。保安員在巡邏執(zhí)勤中一旦發(fā)現(xiàn)物業(yè)區(qū)域內發(fā)生案件，事故，無論產(chǎn)生的原因是什么，都應按照現(xiàn)場保護任務和要求，馬上采取行動，一方面報告公安機關和有關部門，另一方面立即采取措施，劃定現(xiàn)場區(qū)并實施封閉，設置警戒，嚴禁無關人員進入，同時緊急搶救傷者，保護好證據(jù)，注意發(fā)現(xiàn)各種可疑情況和抓獲違法犯罪分子，傾聽現(xiàn)場周圍群眾的各種議論反響等。對于犯罪嫌疑人正在作案的犯罪現(xiàn)場，保安員應根據(jù)現(xiàn)場的實際情況采取果斷措施予以制止，并及時將其抓獲，防止其逃跑或消滅證據(jù)，同時，報告公安機關予以處理。⑹處置巡邏中發(fā)現(xiàn)的突發(fā)事件和意外事件突發(fā)事件，是指行為人成心制造的，對物業(yè)區(qū)域及人員平安有較大危害和較大影響的突然性事件，主要包括：聚眾鬧事、大型斗毆、哄搶物資、糾纏有關人員及兇殺、縱火等犯罪案件。意外事件，是指人們不能預見和控制的事件，主要包括自然災害和意外事故。A突發(fā)事件的處置對突發(fā)事件的處置，應做好以下幾方面的工作：〔1〕要有切實可行的應急處置方案。對不同類型的事件要有不同的處置方法，做到有備無患，一旦發(fā)生突發(fā)事件可以及時、迅速按照預定方案實施?！?〕要有快速反響的應急力量。處理突發(fā)事件應及時果斷，處理迅速，因此，要確保一定的機動力量隨時待命。巡邏中一旦發(fā)生突發(fā)事件，能夠做到快速反響，制止事態(tài)蔓延，迅速平息事件?！?〕要有可靠的通信聯(lián)絡方法。保安員在巡邏中發(fā)現(xiàn)突發(fā)事件，應盡快報警或通知其它保安員及有關部門，組織力量迅速趕赴現(xiàn)場，盡快平息事件。〔4〕要有平息突發(fā)事件的策略。對于鬧事、斗毆等突發(fā)事件，在平息的過程中要注意講究方式方法，要做好正面的引導，分化瓦解工作，要注意穩(wěn)定行為人的情緒，消除其過激反響，以便控制事態(tài)的開展，并進行疏導教育，緩解矛盾，平息事件。對于不聽奉勸或左右事件開展的人，要采取相應的措施制止其鬧事或繼續(xù)斗毆。〔5〕要有制止打擊犯罪的手段。對于行兇、殺人、搶劫、綁架等犯罪活動，要采取果斷措施予以制止，并積極協(xié)助公安機關打擊犯罪活動。B意外事件的處置

〔1〕迅速報告并進行搶救，巡邏中發(fā)現(xiàn)意外事件，要將事件的根本情況、涉及范圍，開展趨勢等情況向有關部門報告，并積極參與搶救工作?！?〕保護好現(xiàn)場，協(xié)助進行事件調查?！?〕積極協(xié)助做好善后工作。C保安巡邏的方式

巡邏方式要因地、因時制宜，同所處環(huán)境相適應。巡邏方式，是指保安員實施巡邏效勞時所采用的方法，主要有步行巡邏、自行車巡邏、機動車〔如摩托車〕。在物業(yè)管理中，步行巡邏和自行車巡邏這兩種方法運用得最為普遍，D保安巡邏效勞的實施方法→定點巡邏法定義 定點是指巡邏區(qū)域內的重點目標或重點部位。定點巡邏法是指保安員按照管理處規(guī)定的要求，對巡邏區(qū)域內重點目標、要害部位進行重點巡查的巡邏方法。→定線巡邏法定義線是指巡邏的路線。定線巡邏法就是指保安員在一定的時間和區(qū)域范圍內，按照指定的巡邏路線作有規(guī)律的往返警戒和看護檢查的一種固定線路的巡邏方式?！c線結合巡邏法

定義點線結合巡邏法是指以巡邏區(qū)域的重點目標為中心，圍繞中心確定巡邏路線，組成點線結合巡邏網(wǎng)絡的巡邏方法?！欢ň€巡邏法

定義不定線巡邏法是指保安員在巡邏區(qū)域內，根據(jù)實際任務的需要自由選擇巡邏路線，自由靈活實施巡查的方法E保安巡邏效勞的要求→制訂完備的巡邏方案和詳細的巡邏方案執(zhí)行巡邏任務前應制訂詳細具體的巡邏方案，明確巡邏范圍、巡邏任務、職責要求、人員配置、巡邏路線、巡邏方式、應急處置等具體內容，并嚴格按照方案執(zhí)行巡邏執(zhí)勤，以保證巡邏任務的順利完成?！⒁恢Ы?jīng)過專門訓練的保安巡邏隊伍保安巡邏效勞的涉及面廣，機動性較強，隨時都可能遇到突發(fā)事件或意外事故，面對情況比較復雜，對執(zhí)行巡邏效勞的保安員應提出更高的要求。因此，需要有一支素質高，業(yè)務能力強的保安隊伍執(zhí)行巡邏任務，要求每一個保安員都經(jīng)過專門訓練，掌握巡邏執(zhí)勤的業(yè)務知識和方法技能，才能較好地完善巡邏任務。只有這樣，才能保證巡邏業(yè)務的正常開展。→加強保安通信器材和裝備的配置

巡邏效勞具有突發(fā)的運動性特點，業(yè)務空間較大，經(jīng)常會遇到各種各樣的情況，需要及時通報、聯(lián)絡好請求援助，在發(fā)生突發(fā)事件時，也需要相關的裝備配置進行處理。因此，應按照有關規(guī)定，為執(zhí)行巡邏任務的保安員之間、巡邏人員與指揮系統(tǒng)之間的正常通信好聯(lián)系。一旦發(fā)生突發(fā)事件或意外事件，便于及時報告和請求援助，同時，也可以大大提高保安員的應急處置能力?！侠砜茖W地配置和使用巡邏力量

對于巡邏范圍大、重點保護目標多的巡邏區(qū)域，可設立巡邏隊，布置足夠的力量執(zhí)行巡邏任務。對于巡邏空間小、沒有重點目標或重點目標較少的巡邏區(qū)域那么可適當安排巡邏力量，以防止造成人員上的浪費?！鰪娧策壢藛T的防范意識

保安員必須時刻保持警惕，加強防范意識。巡邏執(zhí)勤時要善于觀察，善于分析、善于發(fā)現(xiàn)問題，不放過任何異常情況和可疑的跡象。發(fā)現(xiàn)問題，果斷決策，及時處理?！訌娕c公安機關及有關部門的聯(lián)系

維護巡邏區(qū)域內的正常秩序和良好好的治安環(huán)境，協(xié)助公安機關制止和打擊違法犯罪活動，是保安巡邏效勞的一項重要任務。而且巡邏中遭遇的許多突發(fā)事件離不開公安機關的支持，需要公安機關進行處理。因此，必須加強與公安機關的聯(lián)系，取得業(yè)務上的支持和幫助。F保安巡邏效勞管理制度約。。。。。物業(yè)小區(qū)巡邏記錄表內容

1是否有可疑情況或可疑人員徘徊、窺視2是否有機動車停在綠地、人行道、路口、小區(qū)內是否有修車、洗車等違章停車現(xiàn)象3是否有業(yè)戶在室外動土施工、搭建和牽拉點線4是否有未按規(guī)定時間、要求進行裝修的5是否有飼養(yǎng)家禽和寵物的現(xiàn)象6是否有亂擺賣現(xiàn)象7業(yè)戶有無意見、建議8是否有收撿破爛、乞討