時(shí)代地產(chǎn)千億規(guī)劃報(bào)告

走進(jìn)千億新“時(shí)代”2023/12/71時(shí)代千億之路2012-2015年，時(shí)代地產(chǎn)合同銷售額復(fù)合增速超過(guò)40%。2015年，時(shí)代地產(chǎn)全年實(shí)現(xiàn)195億的銷售金額，目前董事會(huì)提出了新的挑戰(zhàn)：讓時(shí)代地產(chǎn)成為一家收入達(dá)到千億的房企。下面做了一個(gè)簡(jiǎn)單的估算，分別按照40%和20%的年增長(zhǎng)率估計(jì)未來(lái)時(shí)代地產(chǎn)逐年的合同銷售額。這里用合同銷售額來(lái)替代銷售收入，因?yàn)楹竺鎸⑦M(jìn)行進(jìn)一步的估算，數(shù)據(jù)方面的限制使得只能合同銷售額來(lái)估算。年份2015201620172018201940%年增長(zhǎng)率19527338253574920%年增長(zhǎng)率195234281337404年份2020202120222023202440%年增長(zhǎng)率104920%年增長(zhǎng)率4855826998381006從表中可以看出，若要達(dá)到千億合同銷售額，按照40%年增長(zhǎng)率來(lái)算，2020年可以完成目標(biāo)，20%年增長(zhǎng)率來(lái)算，2024年可以完成目標(biāo)。2023/12/72時(shí)代千億之路投資是打造千億時(shí)代地產(chǎn)最重要的問(wèn)題，如何投資才能得到最大收益？未來(lái)市場(chǎng)需要什么樣的住宅產(chǎn)品？時(shí)代地產(chǎn)該抓住什么樣的細(xì)分市場(chǎng)？如何將精心設(shè)計(jì)的地產(chǎn)項(xiàng)目更快更好的被客戶接受？如何搭配策略組合、規(guī)劃發(fā)展路徑，才能最終實(shí)現(xiàn)千億合同銷售額甚至千億收入？投資產(chǎn)品設(shè)計(jì)市場(chǎng)營(yíng)銷時(shí)代地產(chǎn)若要在2024年達(dá)到千億合同銷售額，核心問(wèn)題是：如何保持至少20%的年增長(zhǎng)率。而若要保持20%以上的年增長(zhǎng)率，需要起碼解決以下問(wèn)題：發(fā)展路徑2023/12/73時(shí)代千億之路

——投資為王投資國(guó)內(nèi)：二三線城市海外：移民國(guó)家、經(jīng)濟(jì)熱點(diǎn)區(qū)域立足珠三角地域商業(yè)業(yè)態(tài)行業(yè)研發(fā)住宅寫字樓酒店整合產(chǎn)業(yè)鏈上下游增強(qiáng)時(shí)代地產(chǎn)產(chǎn)品設(shè)計(jì)、投資分析、戰(zhàn)略規(guī)劃、綜合服務(wù)開(kāi)發(fā)方面的實(shí)力一個(gè)中心，四個(gè)基本點(diǎn)2023/12/74投資立足珠三角，深耕珠三角時(shí)代千億之路

——投資為王2023/12/75投資立足珠三角，深耕珠三角時(shí)代地產(chǎn)深耕珠三角的戰(zhàn)略近年來(lái)收到了非常好的效果。廣州、佛山、珠海、中山和清遠(yuǎn)五個(gè)地方合同銷售額總計(jì)達(dá)到了186個(gè)億。此外，長(zhǎng)沙的樓盤也有近9個(gè)億的合同銷售額。時(shí)代千億之路

——投資為王2023/12/76投資立足珠三角，深耕珠三角目前時(shí)代地產(chǎn)在珠三角仍然有大量土地儲(chǔ)備，可以滿足公司未來(lái)3-5年的發(fā)展需求。時(shí)代千億之路

——投資為王2023/12/77投資立足珠三角，深耕珠三角通過(guò)一些假設(shè)和簡(jiǎn)單計(jì)算，估計(jì)出來(lái)現(xiàn)有儲(chǔ)備土地對(duì)應(yīng)的最大合同銷售額為1928億元。容積率3現(xiàn)有土地儲(chǔ)備1052萬(wàn)平方米建筑面積3156萬(wàn)平方米可出售建筑面積占比0.8土地儲(chǔ)備合計(jì)容積率建筑面積合計(jì)可出售建筑面積2015合同銷售均價(jià)預(yù)計(jì)總合同銷售額萬(wàn)平方米萬(wàn)平方米合同銷售金額/合同銷售面積元/平方米萬(wàn)元廣州1713513410132665444218佛山183354943988773898897珠海165349539686853439077中山19357467082322950清遠(yuǎn)3393101781447573870069長(zhǎng)沙175352542054892305322總計(jì)10523156252519280533

時(shí)代千億之路

——投資為王2023/12/78投資立足珠三角，深耕珠三角通過(guò)一些假設(shè)和簡(jiǎn)單計(jì)算，估計(jì)出來(lái)現(xiàn)有儲(chǔ)備土地對(duì)應(yīng)的最大合同銷售額為1928億元。結(jié)合第一張PPT中對(duì)于未來(lái)幾年合同銷售額的估算，可以得知，若是滿打滿算消耗掉目前的儲(chǔ)備土地：40%年增長(zhǎng)率下2019年消耗完現(xiàn)有儲(chǔ)備土地，2019年合同銷售額可達(dá)到738億，離千億合同銷售額仍差262億。20%年增長(zhǎng)率下2020年消耗完現(xiàn)有儲(chǔ)備土地，2020年合同銷售額可達(dá)到477億，離千億合同銷售額仍差523億。年份2015201620172018201940%年增長(zhǎng)率19527338253574920%年增長(zhǎng)率195234281337404年份2020202120222023202440%年增長(zhǎng)率104920%年增長(zhǎng)率4855826998381006時(shí)代千億之路

——投資為王2023/12/79投資立足珠三角，深耕珠三角時(shí)代千億之路

——投資為王通過(guò)對(duì)現(xiàn)有土地儲(chǔ)備的開(kāi)發(fā)，時(shí)代地產(chǎn)難以達(dá)到千億合同銷售額甚至千億收入的目標(biāo)，因此，需要開(kāi)展其他投資活動(dòng)。2023/12/710投資地域：二三線城市投資價(jià)值時(shí)代千億之路

——投資為王2023/12/711投資地域：二三線城市投資價(jià)值數(shù)據(jù)來(lái)源：盤古宏觀調(diào)查時(shí)代千億之路

——投資為王2023/12/712投資地域：二三線城市投資價(jià)值四大指標(biāo)：常住/戶籍人口比例就業(yè)人口比例房?jī)r(jià)收入比人均廣義庫(kù)存量常住/戶籍人口比例越高，就業(yè)人口比例越高，房?jī)r(jià)收入比越高，人均廣義庫(kù)存量越低，房企在當(dāng)?shù)氐耐顿Y價(jià)值就越高。策略：布局高潛力二三線城市，如廈門、?？?、杭州、寧波、福州和天津時(shí)代千億之路

——投資為王2023/12/713投資地域：海外投資價(jià)值時(shí)代千億之路

——投資為王2023/12/714投資地域：海外投資價(jià)值海外投資類別代表企業(yè)目標(biāo)客戶投資區(qū)域住宅萬(wàn)科、碧桂園有移民傾向的中產(chǎn)階級(jí)主要集中在美國(guó)、新加坡、馬來(lái)西亞等華人密集地區(qū)酒店及度假村萬(wàn)達(dá)、中建、綠地有出國(guó)游需求的中國(guó)游客主要集中在澳大利亞、迪拜、韓國(guó)等旅游資源豐富的地區(qū)商務(wù)辦公樓SOHO中國(guó)欲走出國(guó)門的國(guó)內(nèi)企業(yè)主要集中在美國(guó)紐約、英國(guó)倫敦等經(jīng)濟(jì)貿(mào)易中心許多大型地產(chǎn)公司已經(jīng)有多年的海外投資經(jīng)驗(yàn)，隨著越來(lái)越多的中國(guó)人赴海外買房，海外市場(chǎng)對(duì)于國(guó)內(nèi)的大型房地產(chǎn)公司來(lái)說(shuō)，已經(jīng)成為一塊兵家必爭(zhēng)之地。時(shí)代千億之路

——投資為王2023/12/715投資地域：海外投資價(jià)值海外意向買家的地區(qū)分布優(yōu)勢(shì)：1.香港聯(lián)交所上市為布局海外提供了資金和信息支持2.了解國(guó)內(nèi)欲移民客戶需求劣勢(shì)：1.缺乏對(duì)國(guó)外法律、文化的研究2.缺乏具有國(guó)際經(jīng)驗(yàn)的人才機(jī)會(huì)：

1.國(guó)外更寬松的房地產(chǎn)行業(yè)環(huán)境2.提升時(shí)代地產(chǎn)的國(guó)際競(jìng)爭(zhēng)力3.國(guó)家一帶一路戰(zhàn)略威脅：1.東道主國(guó)家的地方保護(hù)主義2.更加激烈的競(jìng)爭(zhēng)3.國(guó)內(nèi)外房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)營(yíng)方式的差異策略：利用時(shí)代地產(chǎn)在廣州的知名度，為將移民的廣州人量身定做海外住宅。時(shí)代千億之路

——投資為王2023/12/716投資業(yè)態(tài)：住宅為主，商業(yè)為輔時(shí)代千億之路

——投資為王2023/12/717投資業(yè)態(tài)：住宅為主，商業(yè)為輔目前公司土地儲(chǔ)備的計(jì)劃用途如上，可見(jiàn)住宅為公司的主要業(yè)態(tài)，商業(yè)占比很低，僅為4.3%。時(shí)代千億之路

——投資為王2023/12/718投資業(yè)態(tài)：時(shí)代現(xiàn)有寫字樓業(yè)態(tài)時(shí)代TIT廣場(chǎng)時(shí)代國(guó)際單位時(shí)代千億之路

——投資為王2023/12/719投資業(yè)態(tài)：時(shí)代地產(chǎn)寫字樓獨(dú)有的藝術(shù)氣息時(shí)代地產(chǎn)的寫字樓，從氣質(zhì)上有別于其他地產(chǎn)公司的寫字樓，具有濃厚的藝術(shù)氣質(zhì)。藝術(shù)將賦予寫字樓新的生命，因此時(shí)代地產(chǎn)的寫字樓項(xiàng)目具有可以全國(guó)擴(kuò)張的可能性。時(shí)代千億之路

——投資為王2023/12/720投資業(yè)態(tài)：時(shí)代地產(chǎn)寫字樓獨(dú)有的藝術(shù)氣息策略：在藝術(shù)氛圍濃的省份省會(huì)城市如廈門、杭州、長(zhǎng)沙、成都等建設(shè)地標(biāo)式的寫字樓時(shí)代千億之路

——投資為王2023/12/721投資業(yè)態(tài)：收購(gòu)藝術(shù)酒店，進(jìn)軍酒店業(yè)時(shí)代千億之路

——投資為王2023/12/722投資業(yè)態(tài)：收購(gòu)藝術(shù)酒店，進(jìn)軍酒店業(yè)策略：收購(gòu)國(guó)內(nèi)藝術(shù)酒店，擴(kuò)充“生活藝術(shù)家”的版圖。舉例：收購(gòu)維也納酒店創(chuàng)立于1993年，以“舒適典雅、頂尖美食、品質(zhì)豪華、安全環(huán)保、音樂(lè)藝術(shù)、引領(lǐng)健康”為產(chǎn)品核心價(jià)值。已開(kāi)和擬開(kāi)的分店網(wǎng)絡(luò)遍布全國(guó)80個(gè)大中城市，在全國(guó)擁有300多家分店。維也納酒店2013-2015年分別實(shí)現(xiàn)營(yíng)收8.81/11.61/14.62億,對(duì)應(yīng)的凈利潤(rùn)分別為2,597.37/5,348.60/4,399.23萬(wàn)元時(shí)代千億之路

——投資為王2023/12/723投資行業(yè)：整合產(chǎn)業(yè)鏈下游——物業(yè)服務(wù)時(shí)代千億之路

——投資為王2023/12/724投資行業(yè)：整合產(chǎn)業(yè)鏈下游——物業(yè)服務(wù)策略：大力發(fā)展小區(qū)一站式服務(wù)，打造時(shí)代地產(chǎn)的好房子+好服務(wù)的千億品牌趨勢(shì)：在不動(dòng)產(chǎn)服務(wù)領(lǐng)域，傳統(tǒng)較為單一的物業(yè)管理和交易經(jīng)紀(jì)，正向綜合生活服務(wù)升級(jí)。需求端：客戶需求，也正在從保潔維修、安保等專業(yè)服務(wù)擴(kuò)展至食堂、健身、托兒、洗衣等社區(qū)配套，以及家政、房屋托管、租售，乃至在移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)時(shí)代下新興的汽車分時(shí)共享、技能共享、社區(qū)金融等本地生活增值服務(wù)。

發(fā)展?jié)摿Γ骸胺康禺a(chǎn)+服務(wù)”多個(gè)細(xì)分行業(yè)具備投資、收入超過(guò)萬(wàn)億元的潛力，合計(jì)相當(dāng)于新打造一個(gè)房地產(chǎn)業(yè)。

時(shí)代千億之路

——投資為王2023/12/725投資行業(yè)：整合產(chǎn)業(yè)鏈下游——物業(yè)服務(wù)策略：在物業(yè)方面向萬(wàn)科學(xué)習(xí)，將好服務(wù)貫徹，在物業(yè)這片藍(lán)海抓住先發(fā)優(yōu)勢(shì)，布局一站式服務(wù)。萬(wàn)科物業(yè)近5年收入和毛利率情況從左圖可以看出，萬(wàn)科物業(yè)近5年來(lái)發(fā)展迅速，2015年?duì)I收已經(jīng)近30個(gè)億，毛利潤(rùn)近7個(gè)億。時(shí)代千億之路

——投資為王2023/12/726投資研發(fā)：增強(qiáng)時(shí)代地產(chǎn)產(chǎn)品設(shè)計(jì)、投資分析、戰(zhàn)略規(guī)劃、綜合服務(wù)開(kāi)發(fā)方面的實(shí)力時(shí)代千億之路

——投資為王2023/12/727投資研發(fā)：增強(qiáng)時(shí)代地產(chǎn)產(chǎn)品設(shè)計(jì)、投資分析、戰(zhàn)略規(guī)劃、綜合服務(wù)開(kāi)發(fā)方面的實(shí)力時(shí)代千億之路

——投資為王中國(guó)未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)的幾大變化：房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入白銀時(shí)代。90后、00后進(jìn)入歷史舞臺(tái)，其帶來(lái)的增量居住、生活和工作需求都不同于以往。技術(shù)藍(lán)領(lǐng)收入超過(guò)普通白領(lǐng)是發(fā)達(dá)國(guó)家的普遍情況，相信中國(guó)并不會(huì)例外。悄然來(lái)臨的老齡化時(shí)代，一方面給經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)帶來(lái)了更大的挑戰(zhàn)，但同時(shí)也催生著新的需求。經(jīng)濟(jì)進(jìn)入成熟階段后，房地產(chǎn)業(yè)的經(jīng)濟(jì)樞紐地位，不僅不會(huì)削弱，反而會(huì)因各類衍生服務(wù)進(jìn)一步強(qiáng)化。

策略：緊緊抓住時(shí)代潮流，加大研發(fā)投入，把握房地產(chǎn)市場(chǎng)變化的脈搏，提升時(shí)代地產(chǎn)核心能力。2023/12/728產(chǎn)品設(shè)計(jì)小區(qū)景觀設(shè)計(jì)時(shí)代千億之路

——設(shè)計(jì)為魂2023/12/729舉例景觀的痛點(diǎn)龍湖式景觀僅關(guān)注示范區(qū)景觀，造價(jià)為非示范區(qū)2-3倍，入住后體驗(yàn)感有極大落差。過(guò)分追求即時(shí)效果，綠化種植過(guò)密，植物缺少生長(zhǎng)空間，后期導(dǎo)致部分植物死亡，影響觀賞效果。不關(guān)注老人、兒童戶外活動(dòng)需求，場(chǎng)地器械嚴(yán)重不足。星河灣式景觀歐式園林風(fēng)格，高差多，未考慮無(wú)障礙設(shè)計(jì)，影響戶外活動(dòng)及通行裝飾性構(gòu)件（鐵藝、木材），維護(hù)成本高，物業(yè)費(fèi)用分?jǐn)偢叽罅康挠^賞性水景，使用與維護(hù)成本高，后期一般不開(kāi)放，也占用大量戶外活動(dòng)空間。小區(qū)缺少疏朗、陽(yáng)光的活動(dòng)空間。恒大式景觀純觀賞性景觀，不關(guān)注老人、兒童戶外活動(dòng)需求，場(chǎng)地器械嚴(yán)重不足全國(guó)一百多個(gè)人工湖漏水，導(dǎo)致后期大量維修費(fèi)用。產(chǎn)品設(shè)計(jì)小區(qū)景觀設(shè)計(jì)時(shí)代千億之路

——設(shè)計(jì)為魂2023/12/730產(chǎn)品設(shè)計(jì)小區(qū)景觀設(shè)計(jì)時(shí)代千億之路

——設(shè)計(jì)為魂2023/12/731產(chǎn)品設(shè)計(jì)小區(qū)景觀設(shè)計(jì)現(xiàn)狀分析：目前國(guó)內(nèi)大型地產(chǎn)商開(kāi)發(fā)的樓盤，許多設(shè)計(jì)并沒(méi)有基于用戶的實(shí)際需求對(duì)于小區(qū)的使用，兒童和老年人的使用率其實(shí)是最高的，小區(qū)景觀設(shè)計(jì)最好基于這兩者的需求開(kāi)展。成年人由于工作原因，對(duì)小區(qū)使用率低，但是仍有特例，對(duì)于許多在家辦公的成年人，或者從事藝術(shù)創(chuàng)作等行業(yè)的工作者，會(huì)對(duì)小區(qū)景觀有更高要求。策略：緊緊抓住公司“生活藝術(shù)家”的理念，開(kāi)發(fā)更吸引兒童、老年人和自由工作者的景觀樓盤時(shí)代千億之路

——設(shè)計(jì)為魂2023/12/732產(chǎn)品設(shè)計(jì)攜手互聯(lián)網(wǎng)和共享經(jīng)濟(jì)，圈住新興消費(fèi)群體時(shí)代千億之路

——設(shè)計(jì)為魂2023/12/733產(chǎn)品設(shè)計(jì)攜手互聯(lián)網(wǎng)和共享經(jīng)濟(jì)，圈住新興消費(fèi)群體時(shí)代網(wǎng)紅公寓策略：復(fù)制時(shí)代YOU公寓的開(kāi)發(fā)理念，包裝成更具有當(dāng)代意義的產(chǎn)品，如時(shí)代網(wǎng)紅公寓，吸引想成為網(wǎng)紅的時(shí)尚青年入住。時(shí)代千億之路

——設(shè)計(jì)為魂2023/12/734市場(chǎng)營(yíng)銷將“生活藝術(shù)家”推廣到極致時(shí)代千億之路

——營(yíng)銷為術(shù)2023/12/735營(yíng)銷將“生活藝術(shù)家”推廣到極致時(shí)代的藝術(shù)營(yíng)銷分析贊助“第六屆廣府廟會(huì)”融入廣府文化與佛山電視臺(tái)舉行足球友誼賽公關(guān)文化輸出的窗口——電視臺(tái)贊助佛山50公里徒步活動(dòng)弘揚(yáng)健康生活的文化獨(dú)家冠名贊助第二屆清遠(yuǎn)國(guó)際馬拉松賽弘揚(yáng)健康生活的文化《我和這個(gè)世界》——阿璞作品展藝術(shù)研究與展示媒體答謝晚宴公關(guān)媒體劉若英“Renext我敢”巡演流行音樂(lè)文化“再定義——網(wǎng)絡(luò)時(shí)代的復(fù)合視野和多重可能”主題展藝術(shù)研究與展示“泛策展”研討會(huì)藝術(shù)研究與展示時(shí)代近年來(lái)舉辦或贊助過(guò)的藝術(shù)活動(dòng)時(shí)代千億之路

——營(yíng)銷為術(shù)2023/12/736營(yíng)銷將“生活藝術(shù)家”推廣到極致策略：藝術(shù)是具有無(wú)限外延性質(zhì)的概念，這意味這時(shí)代地產(chǎn)的生活藝術(shù)家的理念，將有無(wú)限的想象空間，無(wú)限的發(fā)揮空間，無(wú)限可能。時(shí)代地產(chǎn)在藝術(shù)營(yíng)銷方面，積累了豐富的經(jīng)驗(yàn)。立足于廣府文化，與廣州藝術(shù)界，與媒體，保持了良好的溝通。接下來(lái)時(shí)代地產(chǎn)需要做的，就是把這種藝術(shù)營(yíng)銷的模式，推廣到全國(guó)。文學(xué)音樂(lè)舞蹈雕塑繪畫建筑戲劇電影藝術(shù)八大門類時(shí)代千億之路

——營(yíng)銷為術(shù)2023/12/737營(yíng)銷將“生活藝術(shù)家”推廣到極致策略：贊助熱門喜劇類節(jié)目策略：植入熱門電視劇、電影時(shí)代千億之路

——營(yíng)銷為術(shù)2023/12/738營(yíng)銷將“生活藝術(shù)家”推廣到極致岳云鵬歐陽(yáng)娜娜韓寒策略：尋找文藝界的代言人時(shí)代千億之路

——營(yíng)銷為術(shù)2023/12/739路徑規(guī)劃策略組合與路徑規(guī)劃時(shí)代千億之路

——路徑規(guī)劃2023/12/7402006200720082009201020112012萬(wàn)科179.18355.27409.92488.81507.14717.831,031.162008200920102011201220132014保利地產(chǎn)155.20229.87358.94470.36689.06923.561,090.56200720082009201020112012201320142015碧桂園1771571762583474196278451,132200920102011201220132014恒大地產(chǎn)574586196539371,114200620072008200920102011201220132014中國(guó)海外發(fā)展1101681903744464886498271,211五大房企達(dá)到1000億所用時(shí)間（從最接近時(shí)代地產(chǎn)目前營(yíng)收規(guī)模的年份算起）路徑規(guī)劃策略組合與路徑規(guī)劃可見(jiàn)，最短歷時(shí)的企業(yè)為恒大，6年內(nèi)達(dá)到千億，萬(wàn)科和保利用了7年，碧桂園和中國(guó)海外發(fā)展（中海地產(chǎn)母公司）用了9年。時(shí)代千億之路

——路徑規(guī)劃2023/12/741鑒于目前房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入白銀時(shí)代，借鑒其他地產(chǎn)公司的數(shù)據(jù)，保守假設(shè)時(shí)代地產(chǎn)年增長(zhǎng)率為20%，達(dá)到千億目標(biāo)需要9年，到2024年。年份2015201620172018201940%年增長(zhǎng)率19527338253574920%年增長(zhǎng)率195234281337404年份2020202120