家園建設可行性研究報告

iiii到30%（2） 購臵土地大幅增長，土地價格不斷攀升，帶動土地購臵費上漲較快。據(jù)統(tǒng)計，2007年全市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地交易平均價格由2003年的30萬元/畝提高到200元/畝，平均年增長近50萬元。（3） 商品房銷售日趨活躍。商品房的市場消費需求旺盛，帶動了商品房價格的大幅度上升。 2004年，商品房實際銷售平均價格為每平方米1100元，2007年上漲到了3500元，年均增長70%3、XX縣房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的積極影響房地產(chǎn)業(yè)是國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)，對經(jīng)濟的發(fā)展和人民生活水平的提高具有重要作用。（1）房地產(chǎn)業(yè)是推動經(jīng)濟增長的重要產(chǎn)業(yè)之一。 由于房地產(chǎn)的建筑成本70%左右是材料有耗，能帶動冶金、建材、化工、裝飾材料、家電等50多個行業(yè)的發(fā)展，進一步促進了裝飾、裝修、物業(yè)管理等新興服務行業(yè)的發(fā)展，成為推動經(jīng)濟增長的重要產(chǎn)業(yè)之一。（2） 房地產(chǎn)業(yè)是拉動投資需求和消費需求的重要動力。2008年房地產(chǎn)開發(fā)完成投資2.76億元，成為固守資產(chǎn)投資渠道中表現(xiàn)最為活躍的部分。房地產(chǎn)業(yè)是一個關聯(lián)高、產(chǎn)業(yè)鏈長的行業(yè)，它的發(fā)展一方面可以直接刺激投資需求，另一方面可以間接拉動消費需求。房地產(chǎn)業(yè)是提高人民生活水平的重要途徑。 房地產(chǎn)投資的持續(xù)快速增長，特別是商品住宅資高速增長，促進了城市建設的發(fā)展，人們的居住條件得到極大改善，人民生活水平進一步提高。2008年末，居民人均住房建筑面積由2000年的20.6平方米提高到了30平方米。4、房地產(chǎn)市場未來發(fā)展的趨勢房地產(chǎn)投資規(guī)模進一步擴大，發(fā)展空間廣闊宏觀調(diào)控政策將支持房地產(chǎn)開發(fā)投資保持持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展。從中長期看，國家最近出臺的宏觀調(diào)控政策，對穩(wěn)定房地產(chǎn)市場，促進房地產(chǎn)為持續(xù)健康發(fā)展具有積極作用。全面建設小康社會奮斗目標的提高、國家能源重化工基地建設及“全面加快西部經(jīng)濟強市、特色文化大市、綠色生態(tài)名市”建設的提出，也將激發(fā)房地產(chǎn)商的投資信心和積極性，為我市房地產(chǎn)開發(fā)投資的持續(xù)增長提供了強有力的政策保障。良好的投資環(huán)境為房地產(chǎn)投資規(guī)模進一步擴大創(chuàng)造了條件。目前，我市城市建設日新月異，道路交通明顯改觀，供水、供電情況明顯改善，中心城市的載體和輻射功能日趨增強，周邊地區(qū)的聚集作用進一步加大。隨著能源的大規(guī)模的開發(fā)和利用，榆林的名片越來越亮麗，對房地產(chǎn)開發(fā)投資吸引力進一步增強，為投資規(guī)模的進一步擴大創(chuàng)造了條件。在加強城市硬環(huán)境建設的同時， 榆林市政府注重軟環(huán)境建設，積極轉(zhuǎn)變政府工作作風，努力打造“服務型”政府，減少行

政審批手續(xù)，提高行政效率，對吸引房地產(chǎn)開發(fā)投資，增加房地產(chǎn)供應起到了促進作用。較大的利潤空間驅(qū)使房地產(chǎn)供給不斷增加。任何一個行業(yè)，任何一個企業(yè)的最終目標都是追求利潤最大化，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)也不例外，據(jù)業(yè)內(nèi)專家測算，目前單個房地產(chǎn)七發(fā)項目的平均利潤率在30—50%甚至更高，這就必然形成了房地產(chǎn)投資的內(nèi)驅(qū)力。榆林作為陜西經(jīng)濟發(fā)展的橋頭堡，具備較大的市場空間，擁有持續(xù)穩(wěn)定的房地產(chǎn)開發(fā)市場需求，可使房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在房地產(chǎn)開發(fā)項目中，擁有相當寬泛的余地來進行市場定位，來尋求市場的縫隙，進行差異化競爭，獲得更多利潤。（2）房地產(chǎn)需求十分旺盛，開發(fā)潛力巨大消費升級轉(zhuǎn)型帶動住房改善型需求增長。一方面，從消費結(jié)構(gòu)看，國外先進國家發(fā)展的一般規(guī)律表明，恩格爾系數(shù)為40%左右時，是房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展時期。 2006—2008年，我市城鎮(zhèn)居民消費的恩格爾系數(shù)低于 40%居民消費重點已經(jīng)轉(zhuǎn)50向住、行和教育等方面，消費結(jié)構(gòu)的升級轉(zhuǎn)型，將較大幅度地提高住房消費在居民消費中的比例，增加住房消費總量，提高住房消費質(zhì)量，由“有其房”向“優(yōu)其房”轉(zhuǎn)變，改善型需求增長。另一方面，從消費水平看，城鎮(zhèn)居民收入的增長，消費水平的提高，無疑為住房質(zhì)量的改善奠定了堅實的基礎。2008年XX縣財政收入穩(wěn)步增長。地區(qū)生產(chǎn)值首次突存破億元大關，達到52億元。50城市化進程加快提供自型住房需求。城市化是世界各國共同的發(fā)展規(guī)律。根據(jù)國際經(jīng)驗，當一國經(jīng)濟進行持續(xù)穩(wěn)步增長時期，城市化也將進入一個快速發(fā)展時期，房地產(chǎn)業(yè)與國家或地區(qū)的城市化發(fā)展水平有著很強的正相關關系。因為城市化發(fā)展所帶來的人口增長，將提供巨大的自動型住房需求。在我市發(fā)展所帶來的人口增長，將提供巨大的自動型住房需求。在我市發(fā)展規(guī)劃中，二十年后，我市人口將從現(xiàn)在的10萬人增加至未來的20萬，以人均住房面積30平方米）（小康標準）計算，每年平均需要約 10萬平方米的住房。生活水平提高，主動型住房需求大。2008年，我市城鎮(zhèn)人均住房面積20平方米，高于全國平均水平24.97平方米。國際經(jīng)驗表明，在人均住房建筑面積達到35平方米之前，會保持旺盛的住房需求。剔除其他因素，以現(xiàn)在城鎮(zhèn)人口人每年住房增加1.0平方米保守估算，每年就需要約20萬平方米的住房.因此,潛在的主動型市場需求鈄為我市住宅產(chǎn)業(yè)持續(xù)發(fā)展提供廣闊的發(fā)展空間.綜上所述，我市每年住房需求在115萬平方米以上，需求十分旺盛，開發(fā)潛力巨大。（3）房地產(chǎn)價格穩(wěn)中有升，未來前景看好從供給來看，建材成本及地價的上漲將帶動房價上漲；從需求來看，有效需求的逐漸擴大將推動房價上漲。在供求關系的共同作用下，未來房地產(chǎn)價格將延續(xù)幾年來快速增穩(wěn)中有升的房好態(tài)勢，這為我市房地產(chǎn)業(yè)提供了廣闊的發(fā)展空間。主要表現(xiàn)在能源的開發(fā)，廠礦企業(yè)的增多，使移榆人口快速增加，在榆購房的人將越來越多；同時，對榆林發(fā)展前景的看好，住宅小區(qū)配套設施的完善及環(huán)境的改善，吸引大批周邊縣城的消費者到榆林來購房或進行房地產(chǎn)方面投資。二、項目市場營銷策略（一）項目目標市場分析1、 消費者分析XX過去以單位福利建房為主，房地產(chǎn)開發(fā)起步遲，但發(fā)展迅速。近幾年來，能源的開發(fā)，XX出現(xiàn)了無數(shù)“暴富階層”，這些客戶群里面的人不僅的有私營企業(yè)主、政府機關官員、國有大中型企業(yè)管理者，而且有更多因煤氣油開發(fā)而帶動起來的廣大普通老百姓，他們逐漸演變?yōu)榉康禺a(chǎn)市場主流。這些中堅購房群體他們?yōu)榱烁淖兣f的環(huán)境，追求更好的環(huán)境，房好的居住氛圍與便利的配套設施。對他們而言，價格在2500—4000元/m2之間的樓盤是他們可以做到收支平衡的選擇。2、 房地產(chǎn)現(xiàn)狀分析（1）XX縣房地產(chǎn)市場微觀概況和房地產(chǎn)較為發(fā)達的大中城市相比，XX縣的房地產(chǎn)市場處于起步階段，但同時也在快速向前發(fā)展。目前， XX縣的住宅房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)出以下特點：建筑風格和建筑規(guī)劃陳舊落后XX縣正大開發(fā)的樓盤中，基本完全承襲了計劃經(jīng)濟時代福利分房住宅的“火柴盒式”或“筒子樓”式，外立面呆板，無生機和現(xiàn)代感。雖然在面積上越來越舒適，有90濃上為三房二廳120平方米以上的中大戶型，但其戶型設計仍停留在戶型單一，開間布局不合理的階段。不注重環(huán)境營造當具有代表性的大中城市的房地產(chǎn)開發(fā)在景觀環(huán)境營造上走過了綠化、人性、花園、園林、生態(tài)等過程而向更高的層次發(fā)展時，XX縣的住宅開發(fā)卻沒有注重景觀、環(huán)境的規(guī)劃設計和建設，更多的甚至連基本的綠化都做不到。XX縣房地產(chǎn)市場總體供求現(xiàn)狀近兩年來，XX縣房地產(chǎn)開發(fā)竣工和銷售面積曲線走勢一致，商品房空臵率大面積下降，呈現(xiàn)出供需兩旺的態(tài)勢。作為新的經(jīng)濟增長點，房地產(chǎn)業(yè)在XX已經(jīng)步入高速發(fā)展的快車道。但由于開發(fā)理念、區(qū)域文化種種因素影響， XX縣的房地產(chǎn)高端市場潛力未能發(fā)掘和有效利用，市場幾乎一片空白，而有購買力的消費群體見多識廣， 更苦于XX沒有理想中的高檔住宅令他們找不到歸宿。3、可以承受的價格1500—2000元/m2的房價是大眾理想價，但在 XX已經(jīng)很少XX縣居民所能承受的價格區(qū)間為 3000元/m2左右的房價的，而4000元/m2以上的房子很可能讓普通人望塵莫及。4、住房面積需求100—130平方米左右是市場普遍的選擇，根據(jù)XX住房消費者需求的的住房面積供求調(diào)查， 60平方米以下商品房不適宜居住，而90—130平方米這個面積范圍是市民普遍的選擇。（二）項目市場定位本住宅項目是XX縣建新房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)的住宅項目，綜合考慮目標客戶的家庭可支配收入狀況，以人性化設計為理念，推陳出新，最大程度地發(fā)揮當?shù)刭Y源優(yōu)勢，最大限度地方便居民的生活。1、項目市場營銷組合（1）項目產(chǎn)品策略該項目將按建設部商品住宅性能認定 AA級示范小區(qū)標準開發(fā)建設。商品住宅性能認定是建設部面向全國推廣的 21世紀換代住宅產(chǎn)品的標準，現(xiàn)在按標準開發(fā)建設的住宅產(chǎn)品并不多見，至少在榆林地區(qū)很少的。本住宅項目必將成為榆林市建設部商品住宅性能認定示范小區(qū)。戶型設計創(chuàng)新產(chǎn)品的戶型做到四明設計，居室、餐廳、廚房、衛(wèi)生間均有直接米光通風窗，淺進深、大開間、高使用率。項目的庭院設計組團間庭院化，地上均為綠化景觀點綴于樓宇間。除以上創(chuàng)新外，產(chǎn)品還具有與榆林一般豪宅同步的建設標準的特點：一是智能化，先進智能管理系統(tǒng)，依據(jù)建設部智能化小區(qū)三星級標準設計，閉路監(jiān)控，電子巡更，可視對講，四表遠傳，寬帶入戶。二是健康，30%錄化率，健康會所、休閑、運動等設施齊備。三是時間，網(wǎng)上銀行、證券、購物、E時代時尚生活方式，可以在小區(qū)內(nèi)輕松實現(xiàn)。四是價格，項目擁有極具有競爭力的價格性能化，充分體現(xiàn)顧客價值最大化，讓顧客花更少的錢，住更好的房子。五是服務，“您的物業(yè)，我的事業(yè)”是項目物業(yè)的理念，真正的星級售后服務，營造星級社區(qū)。該項目將在上述諸多方面繼續(xù)精雕細琢，不斷提升項目的齊聲吸引力，關注業(yè)主的生活方式和住宅的未來發(fā)展，體現(xiàn)顧客價值最大化，從而實踐公司對項目開發(fā)的三信核心理念。2、項目的戶型設計二室二廳一衛(wèi)、三室二廳一衛(wèi)、三室三廳二衛(wèi)三種，面積在90—120m之間，均米用四明設計。小區(qū)采用全封閉管理，綠化率為 30%3、 項目價格策略根據(jù)對XX縣競爭項目的充分調(diào)查研究和對潛在顧客的分析，結(jié)合項目的成本、利潤分析，以及系列項目對品牌價值的提升，將該項目的平均價格確定為2500元/m2,這樣的價格水平是有競爭力的。4、 項目銷售渠道策略該項目的銷售渠道可以選擇自主銷售為主，通過內(nèi)部培訓和外部智力機構(gòu)的培訓，充分發(fā)揮現(xiàn)有銷售人員的潛力，提高銷售人員的能力和水平，以使項目的銷售工作有較高的效率。同時，由于項目規(guī)模巨大，也可以輔以代理機構(gòu)銷售，提高項目的銷售進度與效率，但應當均衡考慮成本與收益的比較情況來確定自銷與代理銷售的比重。此外，還要加強與周邊市區(qū)搬遷到榆橫工業(yè)園區(qū)及經(jīng)濟開發(fā)區(qū)的企業(yè)的聯(lián)系，爭取與其簽訂團購協(xié)議，以適應優(yōu)惠的價格批量銷售，這樣也可以此來幫助新落戶企業(yè)解決職工的居住問題。第四章項目建設條件、址一、區(qū)域自然條件（一） 地理位臵擬建的住宅小區(qū)擬定位于榆林市 XX縣城北大街西側(cè)，老四九服裝廠舊址。（二） 氣象條件場區(qū)屬溫帶半干旱大陸性季風氣候，四季分明，冷暖有序，日照充足，春季干旱多風，風向西北，俗稱四月風，常伴有大風降溫；夏季高溫炎熱，降水集中在 7月，多為暴雨和雷陣雨，且有冰雹；秋季清爽濕潤，降雨較多，霜降較早；冬季干燥寒冷，冰封期長。常年風向為西北風和東南風，夏季多為東南風，冬季多為西北風，平均風速 3.2米/秒,極端最高氣溫在7月達37.8C極端最低氣溫在1月達-29.1C,最大日溫達27C,年平均降水量354.8mm,年沙塵暴日約10天,年雷暴日數(shù)29天。（三）工程地質(zhì)、水文地質(zhì)及地震情況1、地層巖性該地層屬陜甘寧盆地分區(qū)，早期地層以侏羅系、白堊系分布最廣，因場內(nèi)地表為第四紀松散砂所覆蓋，只有在榆溪河上游河谷兩岸有斷續(xù)裸露，場區(qū)內(nèi)分布的地層從上到下依次為：（a）全新統(tǒng)（Q2e01）:近代風積沙以沙丘和沙丘鏈構(gòu)成大片沙漠。主要成份以石英、長石為主，結(jié)構(gòu)松散，分選磨圓較好粒徑在0.2—0.05mm之間，以細中砂為主，呈淺黃色，顆粒均勻，有良好的透水性，厚度10-15米，局部可達40米，在低洼地表層有湖泊淤泥質(zhì)土分布。（b） 上更新統(tǒng)（Q1a1）:場區(qū)內(nèi)上更新統(tǒng)地層比較發(fā)育，主要為河湖相的薩拉烏素組地層，縣水平層理，下部褐黃、灰黃色粉細砂夾亞砂透鏡體， 結(jié)構(gòu)致密，透水性差，厚度15-40米，上部為桔黃色中細砂、粉細砂不等厘互層，結(jié)構(gòu)松散，夾少量薄層鈣極，厚度6-20米。（c） 中更新統(tǒng)（Q?）:為淺黃、灰黃色砂質(zhì)黃土與粉土質(zhì)砂互層，夾4-5層棕紅色古土壤，含少量零星鈣質(zhì)結(jié)構(gòu)，堅硬致密厚17-21米。（d） 下更新統(tǒng)（Q）:該屋土在場區(qū)內(nèi)不發(fā)育，很少揭露。（e） 侏羅系中統(tǒng)直羅組（J2z）:為淺灰、灰綠色細粒砂巖、泥質(zhì)粉砂巖、粉砂質(zhì)泥巖不等厘互屋，上部風化較強，巖體破碎，網(wǎng)狀風化裂隙發(fā)育，該層埋藏較深，約在 40米左右。2、 地質(zhì)構(gòu)造XX地處鄂爾多斯高原的南部，在大地溝造上屬于鄂爾多斯臺向斜陜北臺凹一部分，場區(qū)屬于陜北臺凹的中北部偏東，鄂爾多斯地臺向斜的構(gòu)造運動以升降運動為主， 振蕩幅度小，構(gòu)造簡單，無大型急劇褶皺和斷層，長期以來屬于一個相對穩(wěn)定的地塊。所見構(gòu)造形跡，除中生代地層構(gòu)成向北西微傾的平緩單斜外（傾角1-3。之間，多不超過5°），很少有地層褶皺現(xiàn)象，更無斷裂等大的構(gòu)造形跡出現(xiàn)。3、 水文地質(zhì)工程區(qū)地下水類型以潛水為主，主要為第四紀松散層孔隙潛水，含水層不沖擊相砂層，厚度 30-60米，富水性好，下伏基巖為隔水底板，由于場區(qū)地勢低平，表面分布有松散砂層，有利于接受大氣降水的補給，形成比較富水的地段，含水層巖性主要為粉細砂、細砂， 平均滲透系數(shù)5-10米/日，水化學類型以HCOCa型為主，礦化度0.22-0.25克/升。4、 地震烈度本區(qū)構(gòu)造簡單，新構(gòu)造運動微弱，按陜西省抗震辦頌布的1/200萬“陜西省工程抗震設防烈度圖”查知，榆林市地震設防烈度小于6度，無斷裂帶。二、建筑材料來源及運輸條件區(qū)域內(nèi)主要建筑材料較少，基本都要從鄰近省份購買，成本較高、運距較遠。砂子、碎石可就近購買，項目的水、電都已到位，只需根據(jù)項目的供水、供電的設計要求，用相應的水管、電纜與市政給水管網(wǎng)、供電網(wǎng)相連，即可滿足市供水、供電需要三、項目選址及建設條件1、 項目選址結(jié)合XX縣城總體規(guī)劃，經(jīng)反復考察論證，擬定住宅小區(qū)建在XX縣城北大街東側(cè)，招待所南側(cè)。2、 項目建設條件項目周邊已具備給水、排水、電、供熱、煤氣、通訊、有線電視的配套設施，只需根據(jù)項目的需要，可直接接入小區(qū)。第五章工程進度安排該項目的一期工程將于2010年10月至2011年5月為前期準備工作，完成項目規(guī)劃和方案設計及相關手續(xù)審批，2011年6月動工興建，2013年12月底前竣工交付使用。第六章項目的規(guī)模和性質(zhì)該項目由高層商住樓組成該項目占面積8.13畝，總建筑面積25235.20平方米，容積率4.66，建筑密度38.37%，綠化率30%第七章工程設計和功能要求一、、工程設計（一）建筑設計該項目嚴格遵照國家頒布的現(xiàn)行各設計規(guī)范及 XX縣有關城市規(guī)劃，消防和交通要求，并按照設計任務書所確定的條件進行設計。考慮城市景觀及區(qū)域內(nèi)已有的建筑風格， 發(fā)揮項目優(yōu)勢，利用建筑造型、體量、顏色、創(chuàng)造出一個造型大方得體、簡潔具有超朝代氣息的現(xiàn)代建筑群體新形象。該項目設計體現(xiàn)了“以人為本”的設計原則，傾力打造舒適、安全、經(jīng)濟、健康文明的現(xiàn)代化居住小區(qū)。小區(qū)整體規(guī)劃結(jié)構(gòu)清晰，道路系統(tǒng)簡潔、流暢和高效，體現(xiàn)了“人車分流”的特點，減少了噪音、尾氣排放及夜間汽車燈光對人的污染，給住戶創(chuàng)造了一個安全、寧靜和舒適的步行室外活動環(huán)境。小區(qū)內(nèi)住宅宜南北向布臵，具有良好的采光和通風。（二） 平面布局擬建小區(qū)戶型以9om、120卅為主，住宅樓1棟，均勻一梯兩戶，住宅總戶數(shù)為50戶左右，戶型分別為三室二廳一衛(wèi)。（三） 裝修外裝修：外墻涂料，鋁合金窗內(nèi)裝修：每套住宅天棚、墻面刮大白，地面水泥沙漿壓光。（四） 結(jié)構(gòu)設計訪該項目采用主體采用框架結(jié)構(gòu)，層高為 3米，抗震設防裂度為6度。二、功能要求（一）生活給水系統(tǒng)該項目從縣城給水管網(wǎng)中各引 2條DN100管道接入小區(qū)給水管，多，要求供水壓力0.45Mpa,形成小區(qū)室外環(huán)狀供水管網(wǎng)，在其中一條發(fā)生故障時，另一條進入管仍能保證不間斷用水。（二） 排水系統(tǒng)該項目雨水經(jīng)排水管道流入市政雨水管網(wǎng)。小區(qū)生活污水排入各樓的化糞池內(nèi)，經(jīng)處理發(fā)酵后排到污水處理池中處理；地下室污水應集中到地下室污水池中，通過排污泵將污水排入化糞池中。然后排放市政污水管網(wǎng)。（三） 空調(diào)系統(tǒng)住宅按分體式空調(diào)考慮（外墻預設空調(diào)外機擱板并預留冷凝水管孔洞）（四） 供熱系統(tǒng)熱源考慮由用戶自行選擇天然氣鍋爐供熱。（五） 電氣系統(tǒng)1、 供電電源及電壓該項目從保留的大起66千伏變電所改造為城市變電所的供電管網(wǎng)供電。由兩個不同的供電地點引入雙回路 10KV電源，用地下電纜起接入小區(qū)變電所， 形成小區(qū)室外環(huán)狀供電管網(wǎng)，在其中一條發(fā)生故障時，另一條電路仍能保證不間斷供電。2、 用電負荷小區(qū)內(nèi)設一座變電所，用電負荷為3000K（按每戶6KV）變電室采用高壓真空開關柜，低壓抽屜式配電屏，操作電源采用硅整流鎘電池組，作分合閘直流操作電源，采用電磁操作。斷電保護與計量進線柜采用過電流保護，變壓器柜采用過電流過負荷保護。各樓層配電箱對本層的負荷供電。3、 照明工程該項目按照國際照度標準，采用新型節(jié)能光源及燈具，選用格柵目光燈；室外設泛光照明；室內(nèi)設應急照明裝臵，由鎘鎳電池屏供電。4、 防雷系統(tǒng)在樓頂周邊設10mx10m網(wǎng)格狀避雷帶，通過柱筋接地，電阻不大于1歐姆。（六） 弱電工程1、 通訊及有線電視系統(tǒng)每戶住宅設2個外線電話插座及2個有線電視插座。2、 保安電視監(jiān)控及防盜報警系統(tǒng)在小區(qū)主要出入口設臵監(jiān)控攝像機，在住宅各單元樓下設臵對講門系統(tǒng)控制主機。（七） 燃氣系統(tǒng)燃氣由縣城天然氣輸氣管道小區(qū)天然氣調(diào)壓站后，再引入各住宅用戶，天然氣總用量約800立方米/天。第八章消防、環(huán)保和勞動衛(wèi)生和節(jié)能一、 消防（一） 總平面布局該項目四周有城市道路，形成環(huán)形消防車道，寬度大于4米，建筑物與周圍物保留一定的防火間距，主要出入口及疏散口的位臵符合城市交通規(guī)劃要求。小區(qū)內(nèi)建筑物之間的間距均大于23米，符合消防規(guī)范要求。（二） 消防用水系統(tǒng)在小區(qū)地下設320立方米消防水池，作為作區(qū)消防用水水源。（三） 消火栓系統(tǒng)商品房住宅、商業(yè)地產(chǎn)內(nèi)設有消火栓，消火栓的布臵要保證噴水能達到建筑物的任何部門， 小區(qū)內(nèi)設臵室外消火栓。（四） 自動噴灑系統(tǒng)和水幕系統(tǒng)網(wǎng)點、會所等公共場所設自噴灑系統(tǒng)和水幕系統(tǒng)（五） 滅火器設臵商業(yè)配套及住宅配臵5A型2kg手提式干粉型（磷酸銨鹽）滅火器放臵在樓梯、電梯及明顯和便于取用的地方。二、 環(huán)境保護（一）排污水小區(qū)生活污水排放各樓的化糞池內(nèi)，經(jīng)處理發(fā)酵后排到污水處理池中處理，再排放市政污水管網(wǎng)，送入污水處理廠。（二） 排廢氣住宅內(nèi)的廚房設抽油煙機，衛(wèi)生間設有通風口（三） 防噪音小區(qū)實行“人車分流”，減少噪音、尾氣排放及夜間燈光的污染。三、 勞動衛(wèi)生（一） 綠化該項目的周及小區(qū)內(nèi)有道路及大面積綠化，小區(qū)內(nèi)視野廣闊，環(huán)境優(yōu)美，采光、自然通風效果良好。（二） 衛(wèi)生條件小區(qū)內(nèi)實行物業(yè)化管理，衛(wèi)生有專人清掃，垃圾進行分類收集，提高小區(qū)的文明生活方式 。（三） 空氣質(zhì)量小區(qū)綠化覆蓋率高，小區(qū)內(nèi)及周邊沒有污染源，空氣質(zhì)量良好。四、 節(jié)能設計依據(jù)國家有關節(jié)能降耗法律法規(guī)。建筑節(jié)能確保主要建筑物采光及通風系統(tǒng)良好。在建筑物中積極推廣采用保暖節(jié)能新型材料，如空心磚和苯板等。選用高反射系數(shù)的墻面裝飾材料，減少自然光和人工照明光線的墻體吸收。合理利用空間，提高有效使用面積，力戒浪費。3、 給排水節(jié)能選擇高效節(jié)能型產(chǎn)品。經(jīng)綜合分析、合理選擇管徑，做好管網(wǎng)設計，降低管網(wǎng)阻力。選擇優(yōu)質(zhì)防滲閥門，杜絕滴漏。4、 供熱采暖節(jié)能熱網(wǎng)管道采用“氰聚塑”保溫直理管，降低網(wǎng)路熱損。選用散熱好、易維護的暖氣片。5、 電氣節(jié)能推廣“綠色照明”工程，照明燈具采用新光源龜板反射罩、電子鎮(zhèn)流器、電容補償器、節(jié)能燈等。正確選擇外網(wǎng)路徑，降低線損。6、 合理選擇和配臵設備，最大限度降低水、電的消耗；7、 科學合理組織生產(chǎn)、發(fā)揮設備的功效，提高管理人員的管理水平和操作人員的技術水平，在生產(chǎn)經(jīng)營中達到降低能耗、節(jié)約能源的目的。第九章投資估算與資金籌措一、投資估算1、建設投資估算（1） 土地征用及拆遷補償費估算該地塊土地取得成本為2600萬元。（2） 土建工程費估算該項目土建工程費工計1860萬元。（3） 其他費用估算該項目其他費用共計240萬元。（4） 預備費該項目預備費以開發(fā)建設投資和其他費用之和作為取費基礎，共計190萬元。（5） 建設期貸款利息該項目建設期貸款年利率為 6.48%，貸款算得共計 260萬元。綜上所述，該項目建設投資如下表所示:序號項目總費用（萬元）1開發(fā)建設投資44601.1土地取得成本26001.2工程費用18601.2.1建筑總投資1.2.公用及輔助工程

22其他費用2402.1建設單位管理費282.2可行性研究報告編制費62.3設計費272.4地質(zhì)勘探費122.5施工圖審查費82.6P 建設單位臨時設施費252.7r 施工圖預算編制費302.8招標代理費52.9合同公證費62.10工程建設監(jiān)理費282.11城市基礎設施配套費452.12城市消防設施配套費202.13人防工程易地建設費3預備費1904建設期貸款利息2605項目總投資51502、建設期利息估算該項目建設投資借款1000萬元，用于資本金不足時投入項目建設使用。該項目將于2011年6月開工建設，整個項目建設期三年，在竣工驗收前，用于建筑安裝工程投資的銀行貸款產(chǎn)生的利息全部記入建設期利息。二、資金籌措該項目建設投資總額5150萬元，所需資金擬由以下二個渠道籌集：①銀行借款2000萬元，由企業(yè)向金融機構(gòu)申請借款解決；②自籌資金3150萬元（包括部分承包商墊資）。貸款本息償還由逐年累積的銷售收入償還。第十章財務基礎數(shù)據(jù)估算一、 概述考慮XX縣房地產(chǎn)市場行情變化、物價指數(shù)上漲趨勢和該項目地理位臵的升值趨勢，本報告通過對財務基礎數(shù)據(jù)進行估算，以期更好地反映項目在