商業(yè)計(jì)劃書范本

商業(yè)計(jì)劃書范本東盛步行街招商計(jì)劃書第一部分招商策劃一、項(xiàng)目總定位（一）統(tǒng)一宣傳口徑1、宣傳總精神：盛澤城市商業(yè)新財(cái)富中心2、順應(yīng)盛澤城市和東方絲綢市場新一輪開發(fā)趨勢，應(yīng)運(yùn)而生。盛氏集團(tuán)鼎力巨獻(xiàn)，政府首推，十大重點(diǎn)工程的重中之重。3、搶占中國東方絲綢市場的核心區(qū)位，與盛澤廣場共同構(gòu)筑盛澤城市新商業(yè)配套中心及標(biāo)志性建筑群落，打破盛澤傳統(tǒng)\o"商業(yè)模式"商業(yè)模式，引領(lǐng)盛澤城市商業(yè)全面升級(jí)。4、融合現(xiàn)代地產(chǎn)和\o"商業(yè)運(yùn)作"商業(yè)運(yùn)作理念之精華，借鑒吸收國內(nèi)外商業(yè)名街的成功經(jīng)驗(yàn)，整合國際商業(yè)模式和盛澤本地文化，為盛澤人民和國內(nèi)外客商打造一個(gè)與上海、蘇州比肩同步，全新全能的商業(yè)舞臺(tái)，打造成國際化、\o"本地化"本地化、專業(yè)化融匯互動(dòng)的盛澤商業(yè)第一街！5、近十萬平方米的建筑面積，四百余米的商業(yè)長街，集國際一流\o"大型超市"大型超市、著名家電賣場、數(shù)碼廣場、專業(yè)百貨、娛樂休閑、餐飲、商務(wù)辦公、酒店公寓多功能為一體的中高檔\o"Shoppingmall"shoppingmall，匯聚萬千人流、\o"物流"物流、\o"資金流"資金流、\o"信息流"信息流，將成為新盛澤的真正核心商業(yè)區(qū)。（二）招商定位作為盛澤及周邊唯一的中檔偏上的shoppingmall,我們重點(diǎn)吸納具有\(zhòng)o"品牌知名度"品牌知名度、經(jīng)營正規(guī)、運(yùn)營良好的品牌商家，以滿足大眾全方位\o"消費(fèi)需求"消費(fèi)需求。（三）業(yè)態(tài)定位吸納中國名街的業(yè)態(tài)規(guī)劃精髓并結(jié)合盛澤\o"消費(fèi)文化"消費(fèi)文化，以各類品牌店、\o"大賣場"大賣場、大餐飲、大娛樂為核心，規(guī)劃了豐富而合理的業(yè)態(tài)，包括各類品牌店、特色店、主題百貨、電器賣場、\o"超市"超市、書城等。采用\o"多元化經(jīng)營"多元化經(jīng)營模式，一站式\o"商業(yè)步行街"商業(yè)步行街（開放式shoppingmall），滿足各界人士的消費(fèi)需求。二、招商策略（一）業(yè)態(tài)設(shè)計(jì)先行，準(zhǔn)確、\o"差異化"差異化的業(yè)態(tài)定位是成功招商的前提基礎(chǔ)準(zhǔn)確、差異化的業(yè)態(tài)定位乃是\o"步行街"步行街競爭勝出的原因。東盛步行街的開發(fā)與運(yùn)營要始終堅(jiān)持"全新的建筑形態(tài)、全新的\o"消費(fèi)環(huán)境"消費(fèi)環(huán)境、全新的業(yè)態(tài)組合"先進(jìn)理念。在業(yè)態(tài)組合方面，我們要緊緊抓住本地消費(fèi)需求傾向和消費(fèi)特點(diǎn)，重點(diǎn)突出，業(yè)態(tài)豐富，有機(jī)結(jié)合。堅(jiān)決摒棄不適合本地消費(fèi)文化的業(yè)態(tài)！由此，我們確定了以各類品牌店、大賣場、大餐飲、大娛樂為核心，主力店、次主力店（大店）占50％左右，餐飲娛樂休閑（小店）占30%左右，品牌\o"專賣店"專賣店占20％左右。（二）先確定主力店，再全面招商考慮到主力店、次主力店、國際名牌店及其他品牌招商的不同特點(diǎn)，制定了"先確定主力店，再全面招商"的基本策略。在執(zhí)行過程中，主力店、國際名店和餐飲、娛樂要提前招商，其它隨后進(jìn)行。（三）為客戶度身訂做開店全面解決方案在這一策略的指導(dǎo)下，經(jīng)過專業(yè)\o"培訓(xùn)"培訓(xùn)師培訓(xùn)的招商團(tuán)隊(duì)，根據(jù)實(shí)際情況靈活調(diào)整和實(shí)施\o"租賃"租賃政策。例如，根據(jù)不同類型的租戶提出的不同需求，為他們提出度身訂做的解決方案；妥善安排好各租戶的樓層位置、相互位置，使之相對成行成市、互惠共贏，而不是互相干擾、削弱；根據(jù)整體\o"市場定位"市場定位和業(yè)態(tài)組合，對進(jìn)駐租戶提出要求，并協(xié)助他們調(diào)整、提升和完善他們在東盛步行街新店的定位、檔次和其他\o"品質(zhì)"品質(zhì)。（四）人員、媒體、大型主題活動(dòng)立體化"整合宣傳推廣策略"在市場宣傳推廣方面，實(shí)行"整合推廣策略"，為招商工作提供有力支持。一為媒體宣傳，二為招商活動(dòng)。關(guān)鍵性招商活動(dòng)如下：招商發(fā)布會(huì)暨主力店簽約儀式、招商成果發(fā)布會(huì)、項(xiàng)目推介會(huì)、建筑節(jié)點(diǎn)慶典會(huì)等。（五）招商進(jìn)度、質(zhì)量、費(fèi)用統(tǒng)一控制為把招商計(jì)劃落實(shí)到實(shí)處，達(dá)到多快好省的目標(biāo)。我們在招商進(jìn)度、質(zhì)量、費(fèi)用上嚴(yán)格把關(guān)，統(tǒng)一控制。采取用時(shí)間推動(dòng)表控制進(jìn)度；根據(jù)業(yè)態(tài)布局和市場定位對商家精挑細(xì)選，重點(diǎn)吸收品牌商、實(shí)力商和特色商來控制質(zhì)量；對招商費(fèi)用進(jìn)行精打細(xì)算，并采取以下措施對招商費(fèi)用進(jìn)行統(tǒng)一安排、科學(xué)分配。1、招商任務(wù)指標(biāo)分解到人，成本分解到人。2、關(guān)鍵性招商費(fèi)集中使用，避免零打碎敲。（3）招商人員日常\o"管理規(guī)范"管理規(guī)范制度的建立等附：人員\o"薪酬"薪酬及獎(jiǎng)勵(lì)方案一、人員薪酬（建議）：1、一般人員：1500——2500元/月（月薪）2、主管：3000元/月（月薪）3、\o"經(jīng)理"經(jīng)理（暫不設(shè)，今后可從現(xiàn)有人員中提拔）4000元/月（月薪）二、人員獎(jiǎng)勵(lì)方案（建議）1、整個(gè)招商中心按年\o"租金"租金手入的4%提取\o"獎(jiǎng)金"獎(jiǎng)金。2、其中招商人員按年\o"租金收入"租金收入的2.5%提取獎(jiǎng)金.3、其中其他團(tuán)隊(duì)服務(wù)人員按年租金收入的1.5%視表現(xiàn)與貢獻(xiàn)由地產(chǎn)集團(tuán)分管領(lǐng)導(dǎo)分配。4、此項(xiàng)獎(jiǎng)勵(lì)方案不含高層領(lǐng)導(dǎo)。（四）相關(guān)招商資料的準(zhǔn)備（1）招商手冊（已有）和招商說明書（2）\o"租賃合同"租賃合同（3）委托經(jīng)營合同（4）定租確認(rèn)書（5）招商委托書（6）招商流程表（7）招商文案（8）退房申請表等（9）\o"授權(quán)委托書"授權(quán)委托書等以上文本見附錄，其它文本資料根據(jù)不同階段、具體需求再行撰寫?。ㄎ澹┱猩谭绞?、目標(biāo)客戶的確定招商方式：1、項(xiàng)目招商發(fā)布會(huì)2、項(xiàng)目推介洽談會(huì)3、大型零售連鎖會(huì)議4、登門\o"拜訪"拜訪5、網(wǎng)絡(luò)招商6、電話聯(lián)系7、面對面\o"溝通"溝通8、\o"行業(yè)協(xié)會(huì)"行業(yè)協(xié)會(huì)、政府機(jī)構(gòu)9、各地商會(huì)目標(biāo)客戶——主力店1、\o"超市"超市：\o"家樂福"家樂福、\o"樂購"樂購、\o"大潤發(fā)"大潤發(fā)、\o"好又多"好又多、物美、世紀(jì)聯(lián)華等。2、家電賣場：\o"國美"國美、\o"蘇寧"蘇寧、\o"永樂"永樂。3、百貨：人民商場、石路國際商城、深圳天虹百貨、銀泰百貨及長三角地區(qū)有名的百貨。目標(biāo)客戶——次主力店1、聚人氣店：\o"肯德基"肯德基、\o"麥當(dāng)勞"麥當(dāng)勞、\o"星巴克"星巴克、\o"哈根達(dá)斯"哈根達(dá)斯，大型中餐、量販?zhǔn)終TV等2、數(shù)碼廣場、書店、運(yùn)動(dòng)天地、名品\o"折扣店"折扣店3、電影廳及成人電玩（六）第三方招商網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)的建立他山之石，可以攻玉，由此，建立第三方招商網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)可以得到巨大的資訊支持，更能節(jié)省大量的人力、宣傳推廣成本，加快招商速度。構(gòu)建第三方招商網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)可以從這些渠道去爭取：1、專業(yè)的招商網(wǎng)站2、專業(yè)的地產(chǎn)交易平臺(tái)3、行業(yè)協(xié)會(huì)及政府招商機(jī)構(gòu)，行業(yè)協(xié)會(huì)和政府招商機(jī)構(gòu)從某種意義上講，很具有權(quán)威性和號(hào)召力，他們既擁有本行的豐富的\o"品牌資源"品牌資源和眾多企業(yè)家朋友圈，更具有說服他們?nèi)腭v的話語權(quán)。更能省卻一大筆宣傳費(fèi)用，在短期內(nèi)帶動(dòng)一大批商家考察、開店的熱情。例如東方絲綢市場管委會(huì)、鎮(zhèn)政府、\o"閩商"閩商會(huì)館、蘇州上海各地行業(yè)協(xié)會(huì)、步行街會(huì)員單位等。5、與定位不同的商業(yè)項(xiàng)目招商部門建立戰(zhàn)略性合作伙伴關(guān)系，達(dá)成資源共享的互贏格局。特別是可以通過私下互動(dòng)，把對方的招商人員轉(zhuǎn)化為我們的\o"兼職"兼職招商人員，在高獎(jiǎng)勵(lì)的吸引下，引進(jìn)我們所需的商家品牌。（七）招商政策的制定在項(xiàng)目的定位、宣傳推廣基本到位的基礎(chǔ)上，一個(gè)優(yōu)化組合的優(yōu)惠招商政策可以成為吸引商家入駐的推動(dòng)劑，正如足球場上那關(guān)鍵性的臨門一腳。為了吸引和推動(dòng)極具\(yùn)o"影響力"影響力的主力店的進(jìn)駐，我們將在租金、建筑結(jié)構(gòu)等方面給予一定的優(yōu)惠。（八）媒體宣傳推廣計(jì)劃的制定執(zhí)行商業(yè)項(xiàng)目，特別是大型商業(yè)項(xiàng)目，招商造勢至關(guān)重要！\o"孫子兵法"孫子兵法曰：不戰(zhàn)而屈人之兵，造勢要依托自身優(yōu)勢，重視宣傳的\o"協(xié)同效應(yīng)"協(xié)同效應(yīng)。造勢就是運(yùn)用各種媒體，以新聞性的\o"軟文"軟文宣傳炒作為主，配合\o"硬廣告"硬廣告，形成密集的市場宣傳攻勢。在短時(shí)間內(nèi)，在吳江、蘇州、嘉興，乃至上海形成熱門話題，有力提升我們的項(xiàng)目知名度。這樣做的好處是：1、節(jié)省大筆\o"廣告費(fèi)"廣告費(fèi)，因?yàn)楹玫倪x題和好的文章，一些報(bào)紙的收費(fèi)要比\o"廣告"廣告收費(fèi)少很多。2、能夠使目標(biāo)商家比較詳細(xì)的了解我們的項(xiàng)目情況。通過對原來的媒體宣傳分析發(fā)現(xiàn)，原來的媒體宣傳形式比較單一，主要以硬廣告為主，缺少詳細(xì)的分析介紹。這樣的廣告只能流于形式，一掠而過，不能引起商家的注意和研究。而新聞性的軟文或?qū)ｎ}性的軟文比較具有新聞性、專業(yè)性、權(quán)威性，而且，廣告性不強(qiáng)，不會(huì)引起讀者的警惕和反感，會(huì)仔細(xì)的閱讀下去。能很快的達(dá)到我們的目的。3、由于是專業(yè)性的宣傳，可以提升\o"商業(yè)地產(chǎn)"商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目檔次，塑造良好\o"品牌形象"品牌形象，為后續(xù)開業(yè)經(jīng)營奠定良好基礎(chǔ)。在吸引大商家入駐宣傳方面，我們宜采用多種宣傳手段：報(bào)紙、行業(yè)報(bào)紙、專業(yè)雜志、\o"網(wǎng)絡(luò)媒體"網(wǎng)絡(luò)媒體。電視媒體主要針對中小散戶。目前，根據(jù)調(diào)查分析，確定主打區(qū)域?yàn)樘K州、吳江，其次，為上海。主要報(bào)紙為蘇州日報(bào)、現(xiàn)代快報(bào)、揚(yáng)子晚報(bào)，其次為吳江日報(bào)、新聞晨報(bào)。時(shí)間和密度安排上按高、低、高的方式延續(xù)。具體媒體宣傳方案見媒體計(jì)劃表。（九）大型主題招商活動(dòng)的策劃執(zhí)行大型主題性招商活動(dòng)，配合全方位立體化媒體平臺(tái)（電視、報(bào)紙、網(wǎng)絡(luò)、廣播）宣傳炒作，是步行街招商推廣的“核武器”。1、招商發(fā)布會(huì)2、項(xiàng)目推介會(huì)（指區(qū)域性的針對一定數(shù)量的意向商家的集中性項(xiàng)目說明、洽談會(huì)）3、主力店、次主力店等具有一定品牌知名度和影響力的簽約儀式，如肯德基、家樂福、國美、永樂、天虹百貨。4、階段性的招商成果發(fā)布會(huì)5、以項(xiàng)目命名的大型零售連鎖會(huì)議6、工程重要節(jié)點(diǎn)（封頂、竣工等）完成及開業(yè)慶典會(huì)根據(jù)目前的項(xiàng)目招商情況，在6——8月份，計(jì)劃舉行招商發(fā)布會(huì)、項(xiàng)目推介會(huì)、簽約儀式，其它活動(dòng)視具體發(fā)展情況而定?；顒?dòng)具體策劃執(zhí)行方案在確定后撰寫。（十）招商費(fèi)用預(yù)算招商費(fèi)用包括：人員差旅費(fèi)用、商家接待費(fèi)用、宣傳費(fèi)用――廣告及招商活動(dòng)費(fèi)用、招商人員提成。招商總費(fèi)用為年租金的10%，約為230萬左右。其中，招商人員提成4%，差旅招待2%，廣告公關(guān)禮品費(fèi)4%。（十一）租金建議方案根據(jù)盛澤本地租金情況、目前項(xiàng)目周邊商業(yè)狀況并結(jié)合我們的市場定位，確定我們租金水平為中上水平左右。東盛步行街業(yè)態(tài)樓層平均租金表面積日租金年租金超市13391.79m20.7元/m2?天342萬元地上一層4362.656m23.5元/m2?天557.33萬元地上二層6143m21.5元/m2?天336.33萬元地上三層7700m21.0元/m2?天281萬元地上四層8044m20.6元/m2?天176.16萬元地上五層2369.4m20.4元/m2?天34.6萬元百貨8023m20.8元/m2?天234萬元家電2293m21.2元/m2?天100.4萬元數(shù)碼廣場3292m21.0元/m2?天120.15萬元總計(jì)：2181.97萬元（十二）招商政策建議方案1、付款方式：分小商鋪和大商家兩種情況（1）小商鋪：首付\o"定金"定金（三個(gè)月租金），租賃合同簽定支付其余全部租金。大商家：根據(jù)談判情況，由集團(tuán)領(lǐng)導(dǎo)確定。（2）小商鋪半年一付，押一個(gè)月，下次付款須提前1個(gè)月支付。2、“房租高開低收”房租的高低直接影響到商家和我們雙方的利益，同時(shí)也體現(xiàn)特色街地段的價(jià)值和商鋪的檔次及品質(zhì)，在啟動(dòng)市場階段確定租金價(jià)位時(shí)，建議租金應(yīng)高開低收即前三年租金訂到一個(gè)較高的水平，然后通過免租、免\o"物業(yè)管理費(fèi)"物業(yè)管理費(fèi)等優(yōu)惠政策，來調(diào)整與周邊租金的\o"價(jià)格水平"價(jià)格水平，滿三年后租金根據(jù)市場情況在確定三年后的市場租金價(jià)格。3、“放水養(yǎng)魚”，裝修免租期政策根據(jù)入住商家規(guī)模、品牌的大小建議給予商家相應(yīng)的裝修免租期。小商家為一個(gè)月免租期，大品牌主力店、聚人氣店為三個(gè)月免租期。4、協(xié)助辦證：提供工商、\o"稅務(wù)"稅務(wù)、衛(wèi)生、公安、環(huán)保等一條龍辦證服務(wù)。5、提供稅收上面的政策支持，具體政策與財(cái)務(wù)部\o"協(xié)商"協(xié)商后確定。6、允許一定范圍內(nèi)的改變房屋布局經(jīng)營者根據(jù)經(jīng)營的實(shí)際需要，在符合規(guī)劃技術(shù)規(guī)范的條件下，在不改變建筑主體結(jié)構(gòu)的情況下，可根據(jù)自己經(jīng)營項(xiàng)目的需要進(jìn)行改動(dòng)或與其它商鋪打通統(tǒng)一裝修，以最大限度滿足經(jīng)營戶的需要。二、招商計(jì)劃執(zhí)行時(shí)間表（2006年——2007年開業(yè)前后）招商計(jì)劃執(zhí)行時(shí)間表項(xiàng)目明細(xì)

階段劃分時(shí)間事項(xiàng)明細(xì)責(zé)任部門籌

備

階

段

（5月—

6月）5月1、人員招聘人事部2、人員培訓(xùn)\o"副總裁"副總裁、人事部、招商中心3、架構(gòu)和機(jī)制建立副總裁、招商總監(jiān)4、招商資料準(zhǔn)備策劃部、招商中心5、招商計(jì)劃制定策劃部、招商中心6、主力店聯(lián)系洽談?wù)猩讨行?月初1、人員招聘和培訓(xùn)副總裁、人事部、招商中心2、招商政策的制定招商中心、策劃部主力店聯(lián)系洽談?wù)猩讨行募译娰u場目標(biāo)客戶深度洽談，選擇一家招商中心5、各媒體聯(lián)系洽談策劃部6、具體媒體計(jì)劃出臺(tái)策劃部7、招商方式的確定招商中心8、目標(biāo)客戶資料的收集招商中心主

力

店

招

商

（6月—

9月）6月-7月1、各種業(yè)態(tài)全面開始招商招商中心2、宣傳文案、\o"廣告設(shè)計(jì)"廣告設(shè)計(jì)完成策劃部3、媒體宣傳集中攻勢展開策劃部4、超市目標(biāo)客戶深度洽談，選擇一家招商中心5、構(gòu)建第三方招商網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)招商中心、策劃部6、家電賣場簽約招商中心7、主題百貨目標(biāo)客戶洽談?wù)猩讨行?、肯德基正式簽約前談判招商中心9、大型中餐開始招商招商中心10、招商\o"新聞發(fā)布會(huì)"新聞發(fā)布會(huì)舉行策劃部、招商中心11、辦公室搬遷到國際大廈八樓全體8月-9月1、肯德基正式簽約入駐招商中心2、超市正式簽約招商中心3、家電賣場正式簽約招商中心4、按計(jì)劃進(jìn)行媒體宣傳策劃部5、舉行各種簽約儀式策劃部、招商中心6、大型娛樂深入洽談?wù)猩讨行娜?/p>

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（9月-

開業(yè)）9月-11月1、各種業(yè)態(tài)招商取得一定成果招商中心2、各種品牌特色店開始招商招商中心3、主題百貨深度洽談?wù)猩讨行?、大型中餐確定意向招商中心5、數(shù)碼廣場深入洽談?wù)猩讨行?、建筑封頂\o"慶典活動(dòng)"慶典活動(dòng)籌備開始全體11月-07、2月1、大型中餐完成簽約招商中心2、數(shù)碼廣場、書店、