石家莊西三莊商業(yè)市場(chǎng)調(diào)研及商業(yè)定位提報(bào)

西三莊商業(yè)市場(chǎng)調(diào)研

及商業(yè)定位提報(bào)惹目地產(chǎn)顧問(wèn)機(jī)構(gòu)2010.4.11西三莊涅槃之路地域相對(duì)狹小，規(guī)模不大，人口不多，相對(duì)密集。位于主城區(qū)西北角，城鄉(xiāng)差距明顯，部分生活配套缺失。區(qū)域內(nèi)工廠較多，環(huán)境較差。人口混雜，城鄉(xiāng)沖突體現(xiàn)分明。。。。。。。三年大變樣退二進(jìn)三濱河區(qū)建設(shè)華麗轉(zhuǎn)身聚焦石家莊商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)——商業(yè)布局分析Thelayoutofthecurrentbusiness中山路裕華路槐安路北國(guó)-先天下商圈東購(gòu)-新百商圈建華商圈益友商圈東方明珠-卓達(dá)商圈懷特-萬(wàn)達(dá)商圈本案N水上公園-益元商圈新客站位于商業(yè)主干道上的北國(guó)-先天下商圈和東購(gòu)-新百商圈形成的雙啞鈴型市級(jí)商業(yè)中心，將得到加強(qiáng)123546810119712市級(jí)商業(yè)中心1、新百?gòu)V場(chǎng)2、東購(gòu)3、品匯時(shí)代4、民族路商業(yè)步行街5、勝北國(guó)際商城6、南花園步行街7、勒泰中心8、北國(guó)商城9、新天地10、東尚MALL11、中心線12、先天下根據(jù)石家莊商業(yè)發(fā)展?fàn)顩r，槐安路沿線不斷涌現(xiàn)新的商業(yè)項(xiàng)目、濱河區(qū)也在規(guī)劃中，未來(lái)將形成懷特-萬(wàn)達(dá)商圈與濱河區(qū)商圈兩個(gè)新的市級(jí)商業(yè)副中心。市級(jí)商業(yè)副中心1、懷特國(guó)際商城2、懷特裝飾城3、萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)4、韓城百貨5、正定國(guó)際小商品城6、拉美國(guó)際風(fēng)情城7、正定北方國(guó)際商貿(mào)物流基地同樣，石家莊各個(gè)區(qū)域內(nèi)不斷涌現(xiàn)新的商業(yè)項(xiàng)目，與原有區(qū)域商業(yè)組成區(qū)域商圈，以滿足區(qū)域內(nèi)居民購(gòu)物、休閑、餐飲、娛樂(lè)等需求中山路裕華路槐安路北國(guó)-先天下商圈東購(gòu)-新百商圈建華商圈益友商圈東方明珠-卓達(dá)商圈懷特-萬(wàn)達(dá)商圈本案N水上公園-益元商圈新客站萬(wàn)象天成金正沃爾瑪眾美鳳凰城劍橋春雨中環(huán)國(guó)際分析總結(jié)1、三年大變樣促使商業(yè)的圈時(shí)代到來(lái)。2、商業(yè)將代表區(qū)域乃至城市的形象。3、未來(lái)商業(yè)將有零散化向集約化發(fā)展。4、對(duì)商業(yè)的定位、創(chuàng)新提出更高的要求。本項(xiàng)目受到道路、住宅、商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)等方面因素影響，短時(shí)間內(nèi)形成區(qū)域商業(yè)中心的難度較大12本項(xiàng)目受到以下幾方面因素的影響，短時(shí)間內(nèi)形成區(qū)域商業(yè)中心的難度較大。位于主城區(qū)西北角，位置較差緊鄰西、北二環(huán)，受高架橋影響較為嚴(yán)重區(qū)域商業(yè)氛圍起步慢，環(huán)境營(yíng)造不夠區(qū)域內(nèi)居住人口較少，需要解決客群?jiǎn)栴}益元百貨北二環(huán)家居購(gòu)物廣場(chǎng)省會(huì)西北地區(qū)商業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀省會(huì)西北區(qū)域商業(yè)發(fā)展速度緩慢，整體商業(yè)氛圍缺失，跟其他區(qū)域項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)力較差。2009年北國(guó)益元百貨入主，填補(bǔ)了西北區(qū)域無(wú)商業(yè)旗艦的空白。西北區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)起步較晚，發(fā)展緩慢，嚴(yán)重影響了商業(yè)的發(fā)展機(jī)會(huì)。新華區(qū)的商業(yè)主要集中在本區(qū)的東南方向，西北方向以工業(yè)發(fā)展為主，隨著退二進(jìn)三的機(jī)遇，西北區(qū)域迎來(lái)房地產(chǎn)發(fā)展的春天，同時(shí)也給商業(yè)地產(chǎn)留下了較大的上升空間。水上公園附近的商業(yè)氛圍逐漸濃厚，伴隨著一些列新的住宅項(xiàng)目的推進(jìn)，項(xiàng)目周邊的生活配套將逐漸完善和加強(qiáng)，人文環(huán)境將也會(huì)有質(zhì)的飛躍。生態(tài)環(huán)境：項(xiàng)目周邊以原住居民區(qū)為主，并有一定的工業(yè)區(qū)，綠化面積較少，但由于近幾年工廠紛紛停產(chǎn)搬遷，所以環(huán)境污染并不嚴(yán)重。該區(qū)域的居住人口較多，外來(lái)人口比例較高，治安環(huán)境一般。人文環(huán)境：項(xiàng)目區(qū)域原住居民規(guī)模較大，每隔5天有貿(mào)易集會(huì)在西三莊主干道舉行，但無(wú)特色人文環(huán)境。周邊市政配套設(shè)施——購(gòu)物：周邊購(gòu)物較為方便。友誼北大街上的華潤(rùn)萬(wàn)家超市和泰華街的北國(guó)益元超市，都是大規(guī)模的購(gòu)物中心。餐飲：餐飲以西三莊街聯(lián)盟路附近和友誼大街與聯(lián)盟路附近為主，知名的餐飲場(chǎng)所如豆撈坊、七彩湘江。教育：項(xiàng)目周邊有西三莊學(xué)校，距離項(xiàng)目1公里處有石家莊市第十六中學(xué)在北二環(huán)南側(cè)，還有方正電腦培訓(xùn)學(xué)校、煤炭管理干部學(xué)校。另外，聯(lián)盟路小學(xué)也距離項(xiàng)目不遠(yuǎn)。醫(yī)療：項(xiàng)目最近的是西三莊衛(wèi)生院，但規(guī)模較小。周邊醫(yī)療水平較高的的是河北省人民醫(yī)院，但離項(xiàng)目稍遠(yuǎn)。銀行、郵局：周邊金融系統(tǒng)距離項(xiàng)目稍遠(yuǎn)，大多集中在水上公園附近。項(xiàng)目最近的是匯融農(nóng)村合作社。文體：周邊文體設(shè)施及場(chǎng)所短缺，這跟周邊居民的人文環(huán)境較差有關(guān)。其他：在友誼大街聯(lián)盟路附近有石家莊知名的水上公園，距離項(xiàng)目不遠(yuǎn)。競(jìng)爭(zhēng)激烈的商業(yè)市場(chǎng)是西三莊商業(yè)的第一關(guān)目前本區(qū)域疲軟的商業(yè)現(xiàn)狀是西三莊商業(yè)的第二關(guān)在未來(lái)——我們要么整合對(duì)手，要么被對(duì)手整合。。。。。。我們要做的就是——代表區(qū)域特色的個(gè)性化商業(yè)本案益元商圈S—優(yōu)勢(shì)自然環(huán)境優(yōu)越——上風(fēng)口/水資源土地資源豐富——開(kāi)發(fā)晚，地塊方正土地集體持有——開(kāi)發(fā)成本低交通方便——二環(huán)/西三莊街出入市口W—劣勢(shì)項(xiàng)目啟動(dòng)較晚，市場(chǎng)空隙狹小，面臨的競(jìng)爭(zhēng)較大工業(yè)氛圍濃于商業(yè)氛圍城鄉(xiāng)結(jié)合部，周邊環(huán)境較差二環(huán)高架橋?qū)⒍h(huán)內(nèi)外嚴(yán)重分離，帶來(lái)融合上的不便0—機(jī)會(huì)三年大變樣加快城市化進(jìn)程區(qū)政府的遷移給西三莊帶來(lái)這政務(wù)氛圍新華區(qū)整體經(jīng)濟(jì)發(fā)展起步晚，給本案以率先突圍的機(jī)會(huì)退二進(jìn)三，商業(yè)為工業(yè)讓路濱河區(qū)的建設(shè)將城市發(fā)展重心北移T—威脅北國(guó)益元入主水上公園區(qū)域，給本案的發(fā)展帶來(lái)一定的競(jìng)爭(zhēng)壓力石家莊商業(yè)圈時(shí)代來(lái)臨，成型商圈以及城中村改造涉及的眾多商業(yè)項(xiàng)目，壓縮了本案的發(fā)展空間省會(huì)西北商業(yè)第二極——承載新華區(qū)商業(yè)復(fù)興歷史使命商業(yè)之與項(xiàng)目整體開(kāi)發(fā)及開(kāi)發(fā)商品牌商業(yè)利潤(rùn)的重要來(lái)源為項(xiàng)目整體增值開(kāi)發(fā)商品牌實(shí)力的展示因此，本項(xiàng)目重點(diǎn)考慮在整體地塊當(dāng)中最適宜商業(yè)形態(tài)的最佳位置——地塊商業(yè)價(jià)值的研判。綜上所述，結(jié)合項(xiàng)目現(xiàn)狀，項(xiàng)目周邊商業(yè)雖然面臨較大的同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)，但對(duì)于一個(gè)有著豐富商業(yè)運(yùn)營(yíng)實(shí)力和商家資源的的開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)——商業(yè)的運(yùn)作成功，尤其是打造富有特色的、有核心競(jìng)爭(zhēng)力的、有一定規(guī)模的區(qū)域性商業(yè)中心，對(duì)于開(kāi)發(fā)商住宅的成功和品牌的溢價(jià)，都有著重要的意義。商業(yè)價(jià)值最大化的標(biāo)準(zhǔn)商業(yè)價(jià)值最大化標(biāo)準(zhǔn)硬件可塑性檔次定位業(yè)態(tài)組合經(jīng)營(yíng)者實(shí)力市場(chǎng)推廣策略商業(yè)管理服務(wù)素質(zhì)優(yōu)越的地理位置商業(yè)前期規(guī)劃對(duì)項(xiàng)目的成功起著至關(guān)重要的作用，依據(jù)商業(yè)成功經(jīng)驗(yàn)，針對(duì)地理位置（地塊價(jià)值）、功能主體定位、業(yè)態(tài)組合、硬件可塑性（商業(yè)規(guī)劃）提交建議。前期規(guī)劃后期招商經(jīng)營(yíng)商業(yè)價(jià)值最大化體現(xiàn)在兩方面：一方面依賴(lài)前期規(guī)劃；一方面依賴(lài)后期的招商和經(jīng)營(yíng)管理。項(xiàng)目地塊分析4、各地塊與地鐵商業(yè)聯(lián)動(dòng)便利性2、項(xiàng)目周邊商業(yè)環(huán)境分析3、項(xiàng)目人流動(dòng)線分析1、地塊商業(yè)價(jià)值分析要素梳理5、項(xiàng)目周邊主要車(chē)流動(dòng)線分析6、項(xiàng)目各地塊商業(yè)分級(jí)項(xiàng)目地塊價(jià)值研判地塊商業(yè)價(jià)值分析要素梳理商業(yè)選址影響因素易達(dá)原則聚集原則依賴(lài)各種交通工具，尤其是軌道交通和公交巴士香港商業(yè)成功借鑒最短時(shí)間原則商圈原則地塊與周邊商業(yè)聯(lián)動(dòng)便利性地塊在片區(qū)車(chē)流易達(dá)性綠化對(duì)地塊商業(yè)影響最小化地塊與公交人流易達(dá)性（規(guī)劃）項(xiàng)目周邊商業(yè)環(huán)境分析依據(jù)商業(yè)聚集效應(yīng)和人流對(duì)商業(yè)的支撐作用，本案位于益元商圈西部地帶，競(jìng)合優(yōu)勢(shì)明顯；綜合以上各種因素，對(duì)商業(yè)規(guī)劃而言，在克服無(wú)明顯地緣和規(guī)模優(yōu)勢(shì)指導(dǎo)下，項(xiàng)目應(yīng)借勢(shì)周邊大型商業(yè)，形成聯(lián)動(dòng)及聚集效應(yīng)；同時(shí)，發(fā)揮地塊連接商業(yè)核心區(qū)及住宅區(qū)的優(yōu)勢(shì)，形成較好的社區(qū)內(nèi)部商業(yè)人流動(dòng)線，使得商業(yè)向周邊住宅區(qū)進(jìn)行延伸。依據(jù)商業(yè)聯(lián)動(dòng)的需要，本案必須要借助益元商圈的影響力，依靠益元搏上位。本案處于商業(yè)地帶和住宅地帶良好的紐帶地段，要充分利用自身優(yōu)勢(shì)，形成依托西、北二環(huán)以及西三莊大街作為出入市口而延伸的商業(yè)地帶。本案益元商圈周邊商業(yè)業(yè)態(tài)餐飲便利店藥房棋牌室通訊化妝品家電維修網(wǎng)吧銀行、郵政建材美容專(zhuān)賣(mài)店業(yè)態(tài)——種類(lèi)豐富，分散不均，整齊氛圍差經(jīng)營(yíng)層數(shù)——多數(shù)為一層經(jīng)營(yíng)租金水平——50—120元平米/月不等，水平偏低本案益元商圈項(xiàng)目人流動(dòng)線分析住宅區(qū)住宅區(qū)住宅區(qū)住宅區(qū)住宅區(qū)項(xiàng)目所處區(qū)位一般，位于主城區(qū)西北角，緊鄰西北二環(huán)，車(chē)流量較大項(xiàng)目周邊居住小區(qū)較多，交通方便商業(yè)臨街面大，更容易吸引、聚集人氣項(xiàng)目近可輻射周邊居民，遠(yuǎn)可輻射周邊縣市住宅區(qū)各地塊與周邊商業(yè)聯(lián)動(dòng)便利性項(xiàng)目位于現(xiàn)有的已有益元商圈西側(cè)，項(xiàng)目發(fā)展需要依靠益元對(duì)區(qū)域的商業(yè)帶動(dòng)。項(xiàng)目北側(cè)與西側(cè)為二環(huán)快速路，對(duì)商業(yè)的隔離影響較大，其余兩面為干道，應(yīng)該對(duì)商業(yè)進(jìn)行重點(diǎn)布局。聯(lián)盟路作為連接本案與益元百貨的主干道，商業(yè)環(huán)境需要進(jìn)一步加強(qiáng)本案益元商圈北二環(huán)西二環(huán)西三莊大街聯(lián)盟路項(xiàng)目周邊主要車(chē)流動(dòng)線分析西北二環(huán)：快速路，車(chē)流量大，需要讓車(chē)停下來(lái)西三莊大街：出入市口，車(chē)流量大，路況較差本案北二環(huán)西二環(huán)西三莊大街聯(lián)盟路友誼大街泰華街景秀路項(xiàng)目商業(yè)分級(jí)一級(jí)二級(jí)三級(jí)類(lèi)型城市中心超級(jí)區(qū)域中心區(qū)域中心鄰里中心購(gòu)物公園社區(qū)中心功能中心LS中心美食娛樂(lè)中心專(zhuān)業(yè)中心地址城市中心區(qū)域城鄉(xiāng)結(jié)合處、郊區(qū)、新區(qū)地區(qū)中心居民區(qū)附近郊區(qū)居民區(qū)附近郊區(qū)富人區(qū)聚集區(qū)適應(yīng)性廣適應(yīng)性廣交通城市主干道旁城市主干道旁、高速路出口區(qū)域中心主干道社區(qū)主干道城市主干道旁、高速路出口區(qū)域中心主干道城市主干道旁、高速路出口區(qū)域、社區(qū)中心主干道城市、區(qū)域中心主干道適應(yīng)性廣面積6—10萬(wàn)㎡超過(guò)8萬(wàn)㎡5—8萬(wàn)㎡0.5—4萬(wàn)㎡超過(guò)10萬(wàn)㎡0.5—2萬(wàn)㎡4—10萬(wàn)㎡1.5—5萬(wàn)㎡1—6萬(wàn)㎡市區(qū)0.4—2萬(wàn)㎡5—8萬(wàn)㎡郊區(qū)商圈可覆蓋40公里可覆蓋30公里或以上可覆蓋10公里可覆蓋30公里可覆蓋50公里或以上可覆蓋1.5公里可覆蓋30公里或以上可覆蓋3公里可覆蓋10公里或以上可覆蓋30公里或以上地塊因素一級(jí)二級(jí)三級(jí)商業(yè)環(huán)境543地塊利用性532地塊臨街面541車(chē)流易達(dá)性531人流易達(dá)性421得分24168商業(yè)發(fā)展方向上，一級(jí)商業(yè)地塊可以考慮打造較大體量集中式商業(yè)中心；二級(jí)地塊可作為主題商業(yè)步行街來(lái)開(kāi)發(fā)，三級(jí)商業(yè)地塊可作為住宅基本生活配套來(lái)開(kāi)發(fā)，使三個(gè)級(jí)別的商業(yè)形成互動(dòng)互補(bǔ)。本案商業(yè)發(fā)展模式城市多元體模式城市多元體公園廣場(chǎng)星級(jí)酒店商業(yè)購(gòu)物大型會(huì)展休閑娛樂(lè)金融商務(wù)1、城市多元體模式定義城市的開(kāi)發(fā)建設(shè)已發(fā)展到了綜合開(kāi)發(fā)的高級(jí)階段。

所謂綜合開(kāi)發(fā)，就是根據(jù)社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展目標(biāo)和城市總體規(guī)劃要求，在城市或局部進(jìn)行統(tǒng)一規(guī)劃、合理布局、統(tǒng)一建設(shè)、協(xié)調(diào)開(kāi)發(fā)、統(tǒng)籌經(jīng)營(yíng)，以求得良好的經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益、環(huán)境效益的城市建設(shè)方式，它注重建設(shè)全過(guò)程的互相配合、協(xié)同發(fā)展。

這種將城市中商業(yè)、辦公、居住、酒店、展覽、會(huì)議、娛樂(lè)等城市空間功能進(jìn)行組合，并在各部分間建立一種相互依存、相互助益的能動(dòng)關(guān)系建筑群，稱(chēng)為城市多元體

具有城市標(biāo)志的建筑特征，除了因建筑本身的領(lǐng)袖級(jí)地位外，將多種空間組合在一起，形成一個(gè)多功能、高效率，復(fù)雜而統(tǒng)一的綜合體。2、城市多元體的開(kāi)發(fā)優(yōu)勢(shì)A、節(jié)約利用土地，提高土地的使用率。開(kāi)發(fā)通常是從地上到地下，在三維空間進(jìn)行；B、波及性與互賴(lài)性降低投資風(fēng)險(xiǎn)。使得人與人、活動(dòng)與活動(dòng)之間互動(dòng)需求為彼此提供利益；C、達(dá)到聚集規(guī)模的效應(yīng)；D、合理的交通規(guī)劃，區(qū)域的通達(dá)性較好；E、信息化程度較高，信息傳遞較快

F、是樹(shù)立城市形象的標(biāo)志性建筑

G、起到高級(jí)消費(fèi)職能的作用，

滿足最高消費(fèi)需求；

H、有助于城市的現(xiàn)代化與國(guó)際化；3、城市多元體的特征與效應(yīng)“城市多元體”因其規(guī)模宏大、功能齊全而被稱(chēng)為“城中之城”。A、有機(jī)綜合體——規(guī)模聚集效應(yīng) a)有機(jī)整體：“城市多元體”的關(guān)鍵是內(nèi)部的功能互相發(fā)生化學(xué)反應(yīng)成為一個(gè)有機(jī)的整體，而不只是物理的放在一起。

b)“城中城”經(jīng)營(yíng)：自我調(diào)節(jié)能力是“城市多元體”的優(yōu)勢(shì)所在。建筑綜合體在共生、互利的前提下，實(shí)現(xiàn)多功能的綜合，各種功能互為補(bǔ)充，整幢建筑可以在一定范圍內(nèi)實(shí)現(xiàn)自給自足，形成“城中城”的經(jīng)營(yíng)方式；

c)

系統(tǒng)化組合：它是多種功能的系統(tǒng)化組合，使單個(gè)功能克服了局限性，并在相互依存的基礎(chǔ)上，創(chuàng)造了更為廣泛與優(yōu)越的整體功能；同時(shí)系統(tǒng)內(nèi)部整體與部分、功能與目標(biāo)、系統(tǒng)與外部環(huán)境各對(duì)矛盾相互作用，促使系統(tǒng)向整體最優(yōu)化的方向發(fā)展，從而使之自我更新、經(jīng)濟(jì)和有生命力。

d)整合空間：

“城市多元體”為城市生活功能提供了一個(gè)整合的空間。居住、辦公、購(gòu)物、飲食以及消遣娛樂(lè)等城市生活的各要素以一種新的空間秩序出現(xiàn)在這個(gè)交合空間中，并相互促進(jìn)。

B、消費(fèi)職能——蛋糕膨脹效應(yīng)

效率集約：“城市多元體”能夠滿足現(xiàn)代“24小時(shí)都市運(yùn)轉(zhuǎn)”的要求，并且可以為大量辦公、居住于此的人們節(jié)約更多寶貴時(shí)間，提高工作效率與生活效率。

商業(yè)利益擴(kuò)大：綜合體所形成的建筑形象和場(chǎng)所氛圍吸引了大量的高檔次辦公、居住和商業(yè)需求，有效的擴(kuò)大的城市的商業(yè)利益點(diǎn)；

版塊經(jīng)濟(jì)：各種功能互為裨益，提供對(duì)方發(fā)展的潛力，反過(guò)來(lái)促進(jìn)自身的增長(zhǎng)，例如商業(yè)、辦公、酒店與會(huì)議中心相結(jié)合，集中不同的商業(yè)行為，彼此增加潛在顧客，并提供多門(mén)類(lèi)，多層次的服務(wù)，從而使建筑獲得良好的經(jīng)濟(jì)效益。

城市綜合多元體中的商業(yè)構(gòu)想專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)+會(huì)展中心+文化步行街+便民生活中心專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)布局依靠北二環(huán)裝飾材料市場(chǎng)，對(duì)市場(chǎng)進(jìn)行專(zhuān)業(yè)升級(jí)，同時(shí)引進(jìn)大型家居建材運(yùn)營(yíng)商作為主力點(diǎn)來(lái)帶動(dòng)市場(chǎng)的發(fā)展引進(jìn)大型知名專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)運(yùn)營(yíng)商，如紅星美凱龍等。借助專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)的帶動(dòng)，整合區(qū)域內(nèi)資源，輻射項(xiàng)目所在的新華區(qū)，甚至對(duì)周邊縣市形成一定的影響。大型商業(yè)建筑外立面展示專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)內(nèi)部環(huán)境展示會(huì)展中心布局依靠城市主干道的帶動(dòng)，整合區(qū)域內(nèi)服裝、汽車(chē)、電子等產(chǎn)業(yè)，提供一個(gè)聚集區(qū)域人氣的平臺(tái)。發(fā)展區(qū)域會(huì)展產(chǎn)業(yè)，彌補(bǔ)新華區(qū)會(huì)展缺失的市場(chǎng)空白。打造影響整個(gè)省會(huì)的會(huì)展長(zhǎng)廊，使之成為地標(biāo)性建筑。依托區(qū)域內(nèi)資源優(yōu)勢(shì)，形成可持續(xù)的產(chǎn)業(yè)鏈互動(dòng)。并通過(guò)會(huì)展業(yè)來(lái)帶動(dòng)區(qū)域的人氣。大型會(huì)展中心外立面展示大型會(huì)展中心內(nèi)部結(jié)構(gòu)展示文化商業(yè)街依靠西三莊悠久的歷史文化底蘊(yùn)，打造富有區(qū)域文化特色的商業(yè)街。打造文化商業(yè)街，依靠西三莊深厚的文化底蘊(yùn)，深入挖掘具有區(qū)域特色的文化。在文化的基礎(chǔ)上打造個(gè)性化特色商業(yè)，將文化植入商業(yè)運(yùn)作中，增強(qiáng)商業(yè)的生命力與內(nèi)涵性。文化商業(yè)街六大戰(zhàn)略文化商業(yè)街展示建筑的特色化，給人耳目一新且過(guò)目不忘的感覺(jué)建筑與小品、綠化完美結(jié)合臨街商業(yè)宏大的展示面空間細(xì)部處理，不失時(shí)尚、前衛(wèi)景觀與道路的完美結(jié)合富有文化氣息的小品點(diǎn)綴文化商業(yè)街夜景便民生活中心此部分商業(yè)打造住宅底商，為項(xiàng)目?jī)?nèi)部居民提供基本的生活配套，使居民足不出戶即可享受360°的便民生活。打造便民生活中心，為社區(qū)內(nèi)部居民提供基本的生活配套，滿足居民的基本生活需求，方便居民的生活。城市綜合多元體中的其他構(gòu)想寫(xiě)字樓酒店+休閑娛樂(lè)酒店+寫(xiě)字樓布局依靠城市主干道與周邊相關(guān)產(chǎn)業(yè)的帶動(dòng)，打造集酒店與辦公于一體的地標(biāo)性建筑。休閑娛樂(lè)布局通過(guò)打造特色娛樂(lè)休閑場(chǎng)所來(lái)吸引更多的人氣。富有異域風(fēng)情的特色酒吧高規(guī)格夜總會(huì)健身房圖書(shū)館桌球吧業(yè)態(tài)定位業(yè)態(tài)定位思路消費(fèi)者需求調(diào)查市場(chǎng)業(yè)態(tài)調(diào)查項(xiàng)目屬性項(xiàng)目功能項(xiàng)目可選擇業(yè)態(tài)市場(chǎng)需求業(yè)態(tài)項(xiàng)目業(yè)態(tài)項(xiàng)目屬性——核心價(jià)值區(qū)應(yīng)具備商業(yè)形態(tài)核心商業(yè)形態(tài)家庭服務(wù)家庭時(shí)尚家庭娛樂(lè)輔助商業(yè)形態(tài)家庭休閑品家庭必需品家庭生活類(lèi)品類(lèi)百分比美食27.69%超市6.36%百貨16.44%書(shū)籍2.58%其他7.55%各類(lèi)服務(wù)5.77%影音器材1.57%個(gè)人護(hù)理1.26%服裝鞋帽16.35%運(yùn)動(dòng)用品0.75%兒童玩具1.19%精品珠寶3.58%娛樂(lè)休閑8.91%香港7個(gè)區(qū)域型購(gòu)物中心各品類(lèi)商戶平均面積比例參考：項(xiàng)目業(yè)態(tài)比例品類(lèi)百分比餐飲28.00%超市8.50%百貨13.00%書(shū)籍2.00%影音器材1.50%個(gè)人護(hù)理2.50%服裝鞋帽21.00%運(yùn)動(dòng)用品3.00%兒童玩具1.00%精品珠寶3.50%娛樂(lè)休閑6.50%其他9.50%合計(jì)100.00%餐飲40%各類(lèi)服務(wù)60%合計(jì)100%餐飲35%娛樂(lè)20%各類(lèi)服務(wù)45%合計(jì)100%項(xiàng)目業(yè)態(tài)比例建議業(yè)態(tài)比例：突破傳統(tǒng)單純銷(xiāo)售模式，引入新型商業(yè)業(yè)態(tài)專(zhuān)業(yè)運(yùn)動(dòng)專(zhuān)業(yè)運(yùn)動(dòng)器械專(zhuān)業(yè)運(yùn)動(dòng)服飾專(zhuān)業(yè)運(yùn)動(dòng)裝備健身中心健身俱樂(lè)部瑜伽壁球/保齡球戶外探險(xiǎn)戶外服飾戶外用品專(zhuān)業(yè)裝備自行車(chē)運(yùn)動(dòng)培訓(xùn)羽毛球網(wǎng)球滑板游泳體驗(yàn)中心室內(nèi)攀巖室內(nèi)網(wǎng)球室內(nèi)攀巖迷你高爾夫保健養(yǎng)生保健用品保健器材保健培訓(xùn)個(gè)人護(hù)理美容/美發(fā)/美甲私人會(huì)所皮鞋美容/維護(hù)牙齒美容香薰/SPA健康美食咖啡廳素食餐廳特色餐廳休閑生活休閑服飾茶社釣魚(yú)用具。。。。。。項(xiàng)目整體功能定位項(xiàng)目功能定位根據(jù)項(xiàng)目屬性滿足消費(fèi)者需求挖掘市場(chǎng)潛力地下步行商業(yè)街創(chuàng)意生活街區(qū)大型購(gòu)物中心水岸步行街開(kāi)放式開(kāi)放式項(xiàng)目開(kāi)發(fā)策略結(jié)合市場(chǎng)情況，建議項(xiàng)目商業(yè)與住宅同步開(kāi)發(fā),原因如下：1、商業(yè)基礎(chǔ)及條件成熟，具備運(yùn)作條件；2、考慮潛在競(jìng)爭(zhēng)，盡快樹(shù)立區(qū)域商業(yè)中心地位；3、打造豪布斯卡模式下的精品商業(yè)

項(xiàng)目規(guī)劃注意事項(xiàng)1.商業(yè)、住宅、酒店、會(huì)展等有機(jī)結(jié)合2.結(jié)合道路狀況，合理進(jìn)行建筑規(guī)劃3.商業(yè)立體開(kāi)發(fā)，從地下、到地上、到空中，使商業(yè)連成一體，合理規(guī)劃業(yè)態(tài)組合4.重視景觀設(shè)計(jì)，打造生態(tài)體驗(yàn)式商業(yè)氛圍5.停車(chē)位規(guī)劃足夠數(shù)量，寧可犧牲部分商業(yè)面積也要解決停車(chē)問(wèn)題，避免因小失大附錄惹目地產(chǎn)顧問(wèn)機(jī)構(gòu)服務(wù)內(nèi)容一、商業(yè)整體規(guī)劃系統(tǒng)（一）市場(chǎng)綜合調(diào)查、營(yíng)運(yùn)資源分析、經(jīng)營(yíng)管理定位1．石家莊市百貨零售業(yè)及商業(yè)環(huán)境之調(diào)查分析①百貨零售業(yè)、專(zhuān)業(yè)批發(fā)市場(chǎng)、品牌專(zhuān)賣(mài)店的調(diào)查②餐飲娛樂(lè)業(yè)、量販超市館、生活特色店的調(diào)查③新型業(yè)種業(yè)態(tài)調(diào)查、消費(fèi)需求趨勢(shì)調(diào)查2．石家莊市百貨零售業(yè)經(jīng)營(yíng)特色分析、經(jīng)營(yíng)管理分析①店面形象、裝修風(fēng)格、道具展架分析②經(jīng)營(yíng)結(jié)構(gòu)、品牌布局、業(yè)種配置分析③管理模式、營(yíng)運(yùn)方式、人員動(dòng)態(tài)分析④廣告宣傳、廣宣企劃、活動(dòng)特色分析⑤產(chǎn)品定位、價(jià)格定位、客層定位分析

3．石家莊市客戶問(wèn)卷調(diào)查分析①客戶問(wèn)卷訪談?dòng)涗洷碓O(shè)計(jì)、制作、展開(kāi)②企業(yè)機(jī)構(gòu)問(wèn)卷訪談紀(jì)錄表設(shè)計(jì)、制作、展開(kāi)4．石家莊市立地環(huán)境調(diào)查分析①公共交通資源影響性分析②商業(yè)商圈的戰(zhàn)略定位分析③消費(fèi)人潮的總體預(yù)測(cè)分析④同業(yè)及異業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)分析5．石家莊市地區(qū)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)及指標(biāo)分析①市區(qū)人口及周邊人口數(shù)的消費(fèi)分析②市區(qū)人口及周邊人口人均所得分配分析③城區(qū)及郊區(qū)消費(fèi)力及消費(fèi)趨勢(shì)分析

（二）石家莊專(zhuān)案籌備項(xiàng)目運(yùn)作、經(jīng)營(yíng)展開(kāi)系統(tǒng)

1．建立專(zhuān)案計(jì)劃運(yùn)作制度①籌儲(chǔ)期各部門(mén)之組織架構(gòu)及運(yùn)營(yíng)模式說(shuō)明②營(yíng)運(yùn)期各部門(mén)之組織架構(gòu)及運(yùn)營(yíng)模式說(shuō)明

2．建立石家莊之人員合理編制及定崗定責(zé)①全館之人員編制員額制定及說(shuō)明②全館各部人員的崗位說(shuō)明書(shū)及工作職掌3．全館賣(mài)場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)規(guī)劃與管理規(guī)范①全館各樓層業(yè)種業(yè)態(tài)的定位②全館各樓層品牌結(jié)構(gòu)的布局③全館各主題業(yè)種、特色名店及生活大店之規(guī)劃④全館各分區(qū)、賣(mài)場(chǎng)之區(qū)位規(guī)劃與動(dòng)線規(guī)劃⑤全館各分區(qū)、賣(mài)場(chǎng)之邊廳、中島柜位、店中店、獨(dú)立店之面積設(shè)定⑥全館各樓層品牌設(shè)定與規(guī)劃調(diào)整⑦全館各樓層商品結(jié)構(gòu)季節(jié)性調(diào)整⑧全館各樓層商品陳列量之核定與規(guī)劃⑨全館各樓層道具展架量與陳列方式之管理二、整體設(shè)計(jì)系統(tǒng)與介面工程協(xié)調(diào)整體外觀及內(nèi)裝之設(shè)計(jì)理念、表現(xiàn)風(fēng)格、特色運(yùn)用資源1．商業(yè)廣場(chǎng)之立面外觀造型設(shè)計(jì)與表現(xiàn)特色①商業(yè)廣場(chǎng)外觀及外立面設(shè)計(jì)②商業(yè)廣場(chǎng)外觀及外立面用材標(biāo)準(zhǔn)建議③商業(yè)廣場(chǎng)外觀及外立面細(xì)部工程節(jié)點(diǎn)處理協(xié)助2．商業(yè)廣場(chǎng)室內(nèi)風(fēng)格設(shè)計(jì)裝飾①商業(yè)廣場(chǎng)內(nèi)外部主色調(diào)與輔助色調(diào)建議②全館賣(mài)場(chǎng)分區(qū)設(shè)計(jì)規(guī)劃③全館賣(mài)場(chǎng)天花、墻體、柱面、中廳設(shè)計(jì)規(guī)劃④全館公共區(qū)域之設(shè)計(jì)規(guī)劃（如：DP點(diǎn)、SW點(diǎn)等）⑤全館賣(mài)場(chǎng)內(nèi)主動(dòng)線、副動(dòng)線、特區(qū)之設(shè)計(jì)規(guī)劃⑥全館賣(mài)場(chǎng)裝飾介面工程協(xié)調(diào)（如各種專(zhuān)業(yè)線路、燈源線、電話線、電腦線、監(jiān)控線、背景音樂(lè)等弱電系統(tǒng)）

3．業(yè)廣場(chǎng)全館賣(mài)場(chǎng)道具及專(zhuān)柜裝修風(fēng)格之審核管理①全館專(zhuān)柜裝修進(jìn)場(chǎng)流程規(guī)劃②全館專(zhuān)柜裝修風(fēng)格協(xié)助審核、設(shè)計(jì)③全館裝飾工程與營(yíng)業(yè)間介面協(xié)調(diào)④全館內(nèi)各專(zhuān)柜、大店之各項(xiàng)工程配合事項(xiàng)⑤各專(zhuān)柜進(jìn)場(chǎng)裝修之時(shí)程安排與各項(xiàng)行政、營(yíng)業(yè)、企劃等配合之要求

三、廠商品牌收集、洽商前置準(zhǔn)備、招商系統(tǒng)展開(kāi)1．招商前置工作作業(yè)安排①招商前置之廠商資料收集、品牌分析、定柜作業(yè)②招商人員團(tuán)隊(duì)組建、工作職掌、任務(wù)說(shuō)明、目標(biāo)設(shè)定③招商辦公室正式掛牌、內(nèi)部布置、氣氛營(yíng)造規(guī)劃④招商進(jìn)度安排控制、招商流程實(shí)施作業(yè)⑤招商廣告宣傳、造勢(shì)活動(dòng)、平面媒體等設(shè)計(jì)規(guī)劃

2．招商法律文件及合約事宜①各種合作模式合約書(shū)之起草、調(diào)整、修正及定案（經(jīng)營(yíng)合約、租賃合約、主題大店、代銷(xiāo)合約、特殊廠商補(bǔ)充及相關(guān)規(guī)定）②全館各業(yè)種業(yè)態(tài)廠家版本配合條件之?dāng)M訂3．石家莊與其他地點(diǎn)之招商基地布建①招商地點(diǎn)之設(shè)立與運(yùn)作事宜（如：北京、鄭州、上海等地域）②大型招商說(shuō)明會(huì)籌備召開(kāi)（如：石家莊、北京等地域）4．招商工作具體執(zhí)行環(huán)節(jié)規(guī)范作業(yè)①專(zhuān)業(yè)廠商與重點(diǎn)品牌的洽商、招商與情報(bào)列管②招商作業(yè)流程規(guī)劃與培訓(xùn)說(shuō)明③主題業(yè)種與專(zhuān)業(yè)大店分類(lèi)洽商、招商作業(yè)④Q&A（答客問(wèn)與問(wèn)客答）工作之建立與落實(shí)⑤品牌招商簽約工作之二階段進(jìn)行⑥各類(lèi)專(zhuān)柜品牌檔案資料之建立

5．以招商工作為核心的輔助配合工作事項(xiàng)①招商倒計(jì)時(shí)日及進(jìn)度時(shí)程安排執(zhí)行②各樓層及分區(qū)廠商品牌招商之目標(biāo)達(dá)成表列③品牌廠商進(jìn)柜審核及進(jìn)場(chǎng)流程規(guī)劃④廣告宣傳與造勢(shì)活動(dòng)之計(jì)劃執(zhí)行

四、全員培訓(xùn)系統(tǒng)及績(jī)效考核、人力資源開(kāi)發(fā)

1．全館員工干部培訓(xùn)管理架構(gòu)、課程實(shí)施、教案編撰作業(yè)①全館員工干部培訓(xùn)管理課程安排②全館各部門(mén)基本共通訓(xùn)練課程及專(zhuān)業(yè)課程培訓(xùn)③協(xié)同配合專(zhuān)業(yè)電腦廠商整合電腦收銀及后臺(tái)系統(tǒng)之組建2．全館員工干部之績(jī)效考核與人力資源運(yùn)用①績(jī)效考評(píng)制度建立與定性素質(zhì)的考核②人力資源定崗定編工作核定五、品牌形象整體規(guī)劃、市場(chǎng)開(kāi)發(fā)戰(zhàn)略、企業(yè)文化管理、經(jīng)營(yíng)理念建立1．品牌形象整體規(guī)劃建議①企業(yè)識(shí)別系統(tǒng)導(dǎo)入CIS作業(yè)（MI理念識(shí)別、BI活動(dòng)識(shí)別、VI視覺(jué)識(shí)別）②SIS店頭形象識(shí)別系統(tǒng)導(dǎo)入運(yùn)用③基本設(shè)計(jì)系統(tǒng)（標(biāo)志、標(biāo)志釋義、標(biāo)志比例圖中英文標(biāo)準(zhǔn)字及專(zhuān)用字體、標(biāo)志配色標(biāo)準(zhǔn)、標(biāo)志的變體設(shè)計(jì)，標(biāo)志組合規(guī)范、企業(yè)吉祥物等）④應(yīng)用系統(tǒng)設(shè)計(jì)（名片、信封、信紙、便簽、指引牌、