房地產(chǎn)建安企業(yè)涉稅風(fēng)險(xiǎn)自查與稅收檢查應(yīng)對(duì)課件

2017房地產(chǎn)建安企業(yè)涉稅風(fēng)險(xiǎn)自查與稅收檢查應(yīng)對(duì)

房地產(chǎn)建安企業(yè)涉稅風(fēng)險(xiǎn)自查與稅收檢查應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)建安企業(yè)涉稅風(fēng)險(xiǎn)一、房地產(chǎn)建安企業(yè)涉稅風(fēng)險(xiǎn)的獨(dú)特特點(diǎn)房地產(chǎn)——從循環(huán)式管理到項(xiàng)目式管理——獨(dú)特的稅種和繳稅方式——涉稅風(fēng)險(xiǎn)的隱含與爆發(fā)存在時(shí)間差——收入不可隱瞞建安企業(yè)——項(xiàng)目配比與年度配比的統(tǒng)一——不規(guī)范房地產(chǎn)建安企業(yè)涉稅風(fēng)險(xiǎn)自查與稅收檢查應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)建安企業(yè)涉稅風(fēng)險(xiǎn)二、房地產(chǎn)建安企業(yè)涉稅風(fēng)險(xiǎn)的由來(lái)分析1、稅法本身的問(wèn)題2、涉稅風(fēng)險(xiǎn)的三個(gè)層面——挑戰(zhàn)底限引發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)——爭(zhēng)議問(wèn)題引發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)——征管過(guò)程引發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)房地產(chǎn)建安企業(yè)涉稅風(fēng)險(xiǎn)自查與稅收檢查應(yīng)對(duì)綱要房地產(chǎn)企業(yè)土地獲取稅收風(fēng)險(xiǎn)檢查房地產(chǎn)建安企業(yè)成本稅收風(fēng)險(xiǎn)檢查房地產(chǎn)建安企業(yè)費(fèi)用稅收風(fēng)險(xiǎn)檢查房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目清算稅收風(fēng)險(xiǎn)檢查房地產(chǎn)建安企業(yè)收入稅收風(fēng)險(xiǎn)檢查房地產(chǎn)建安企業(yè)涉稅風(fēng)險(xiǎn)自查與稅收檢查應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)土地獲取風(fēng)險(xiǎn)自查與檢查應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)建安企業(yè)涉稅風(fēng)險(xiǎn)自查與稅收檢查應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)土地獲取風(fēng)險(xiǎn)自查與檢查一、土地使用權(quán)出讓1、相關(guān)證據(jù)鏈條是否一致

合同、付款、票據(jù)2、出讓合同主體同入賬主體是否一致

財(cái)稅[2016]140號(hào)3、土地出讓協(xié)議是否有附加條款約定建設(shè)廉租房、約定承擔(dān)補(bǔ)償義務(wù)4、是否存在出讓金返還房地產(chǎn)建安企業(yè)涉稅風(fēng)險(xiǎn)自查與稅收檢查應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)土地獲取風(fēng)險(xiǎn)自查與檢查二、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓1、相關(guān)證據(jù)鏈條是否一致

合同、付款、發(fā)票2、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓還是在建工程轉(zhuǎn)讓城市房地產(chǎn)管理法3、轉(zhuǎn)讓過(guò)程中的特殊情況甲公司同政府前期簽署了投資協(xié)議，約定從當(dāng)?shù)啬靡粔K土地。后不準(zhǔn)備自行開發(fā)，又同乙公司簽署土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議，約定協(xié)助乙公司取得該塊土地，乙公司除承擔(dān)土地出讓金外，另支付甲公司轉(zhuǎn)讓款每畝100萬(wàn)元。房地產(chǎn)建安企業(yè)涉稅風(fēng)險(xiǎn)自查與稅收檢查應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)土地獲取風(fēng)險(xiǎn)自查與檢查三、土地使用權(quán)投資甲房地產(chǎn)企業(yè)有開發(fā)用地一塊，賬面原值3000萬(wàn)元，同乙房地產(chǎn)企業(yè)合作開發(fā)，約定甲企業(yè)將土地按照評(píng)估值5000萬(wàn)元增資乙公司，三個(gè)月后再按照6500萬(wàn)元轉(zhuǎn)讓股權(quán)。請(qǐng)問(wèn)案例中的雙方如何進(jìn)行財(cái)稅處理？1、相關(guān)證據(jù)鏈條是否一致

合同、付款、發(fā)票、公司章程、評(píng)估報(bào)告2、土地使用權(quán)投資還是在建工程投資城市房地產(chǎn)管理法3、投資是一種重要的籌劃手段房地產(chǎn)建安企業(yè)涉稅風(fēng)險(xiǎn)自查與稅收檢查應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)土地獲取風(fēng)險(xiǎn)自查與檢查三、資產(chǎn)重組方式取得土地使用權(quán)1、資產(chǎn)交換方式

2、合并分立方式3、債務(wù)重組方式4、國(guó)企兼并方式房地產(chǎn)建安企業(yè)涉稅風(fēng)險(xiǎn)自查與稅收檢查應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)土地獲取風(fēng)險(xiǎn)自查與檢查四、合作開發(fā)方式取得土地使用權(quán)房地產(chǎn)企業(yè)有開發(fā)用地一塊，賬面原值3000萬(wàn)元，同乙房地產(chǎn)企業(yè)合作開發(fā)，約定甲企業(yè)將土地按照評(píng)估值5000萬(wàn)元增資乙公司，約定乙公司負(fù)責(zé)開發(fā)，最終向甲公司分得固定收益1億元人民幣。丙房地產(chǎn)公司出地，丁房地產(chǎn)公司出錢，雙方合作開發(fā)，丁公司將資金注入丙公司，在丙公司平臺(tái)開發(fā)，最終雙方按照4:6分配項(xiàng)目收益。房地產(chǎn)建安企業(yè)涉稅風(fēng)險(xiǎn)自查與稅收檢查應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)土地獲取風(fēng)險(xiǎn)自查與檢查五、代建模式甲房地產(chǎn)企業(yè)同乙公司簽署代建協(xié)議，所有手續(xù)以乙公司名義辦理，資金由乙公司按照進(jìn)度撥付甲公司。甲公司最終項(xiàng)目驗(yàn)收后取得總建設(shè)成本的5%管理費(fèi)用。1、真代建與假代建2、代建過(guò)程中的實(shí)務(wù)操作關(guān)鍵——合同如何簽署——資金流如何設(shè)計(jì)——稅如何繳納3、代建中的特殊情況約定固定單價(jià)怎么辦房地產(chǎn)建安企業(yè)涉稅風(fēng)險(xiǎn)自查與稅收檢查應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)土地獲取風(fēng)險(xiǎn)自查與檢查六、土地獲取的城改模式1、城改模式的本質(zhì)2、城改模式的兩種類型3、城改中的拆遷補(bǔ)償與安置房房地產(chǎn)建安企業(yè)涉稅風(fēng)險(xiǎn)自查與稅收檢查應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)土地獲取風(fēng)險(xiǎn)自查與檢查七、BT與BOT模式甲房地產(chǎn)企業(yè)同政府簽署B(yǎng)T協(xié)議，為政府建設(shè)大型公園一個(gè)，約定甲方墊資，最終項(xiàng)目驗(yàn)收后政府以3億元回購(gòu)。1、房地產(chǎn)企業(yè)與建筑企業(yè)的主體區(qū)分2、BT模式的關(guān)鍵檢查點(diǎn)3、BOT模式的關(guān)鍵檢查點(diǎn)房地產(chǎn)建安企業(yè)涉稅風(fēng)險(xiǎn)自查與稅收檢查應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)土地獲取風(fēng)險(xiǎn)自查與檢查八、收購(gòu)項(xiàng)目公司模式甲房地產(chǎn)企業(yè)注冊(cè)資本1000萬(wàn)，有一塊土地，原值3000萬(wàn)元，現(xiàn)在的公允價(jià)值6000萬(wàn)。股東為A、B兩個(gè)法人股東。乙房地產(chǎn)公司以6000萬(wàn)元一次性收購(gòu)甲公司100%股權(quán)。1、股權(quán)轉(zhuǎn)讓公允價(jià)值2、個(gè)人所得稅與企業(yè)所得稅的風(fēng)險(xiǎn)檢查3、土地成本是否隨意調(diào)整4、財(cái)務(wù)銜接是否到位5、100%股權(quán)轉(zhuǎn)讓是否有風(fēng)險(xiǎn)房地產(chǎn)建安企業(yè)涉稅風(fēng)險(xiǎn)自查與稅收檢查應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)收入風(fēng)險(xiǎn)自查與檢查應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)建安企業(yè)涉稅風(fēng)險(xiǎn)自查與稅收檢查應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)收入風(fēng)險(xiǎn)自查與檢查房地產(chǎn)企業(yè)收入檢查四大重點(diǎn)隱瞞收入檢查重點(diǎn)分解收入檢查重點(diǎn)延緩收入檢查重點(diǎn)其他檢查重點(diǎn)房地產(chǎn)建安企業(yè)涉稅風(fēng)險(xiǎn)自查與稅收檢查應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)收入風(fēng)險(xiǎn)自查與檢查一、隱瞞收入檢查隱瞞預(yù)售收入隱瞞視同銷售收入隱瞞地下車位收入隱瞞價(jià)外費(fèi)用收入隱瞞營(yíng)業(yè)外收入隱瞞租金收入隱瞞長(zhǎng)期掛賬收入隱瞞分支機(jī)構(gòu)收入房地產(chǎn)建安企業(yè)涉稅風(fēng)險(xiǎn)自查與稅收檢查應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)收入風(fēng)險(xiǎn)自查與檢查一、隱瞞收入檢查1、隱瞞預(yù)售收入（1）、轉(zhuǎn)入其他應(yīng)付款（2）、直接截留（3）、按揭隱瞞（4）、定金、訂金、誠(chéng)意金、排號(hào)費(fèi)房地產(chǎn)建安企業(yè)涉稅風(fēng)險(xiǎn)自查與稅收檢查應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)收入風(fēng)險(xiǎn)自查與檢查一、隱瞞收入檢查1、隱瞞預(yù)售收入（5）、分期付款收入某開發(fā)商銷售商鋪2000平方現(xiàn)房（已完工），2015年8月同業(yè)主簽署銷售協(xié)議，約定價(jià)格每平方4萬(wàn)元，款項(xiàng)分期付款，合同簽署后支付30%，三個(gè)月內(nèi)支付30%，六個(gè)月內(nèi)支付30%，一年內(nèi)支付10%。11月份，業(yè)主資金緊張，第二筆30%一直未能支付。2016年3月，稽查局檢查發(fā)現(xiàn)，要求就該應(yīng)付未付部分確認(rèn)收入繳納營(yíng)業(yè)稅、所得稅，預(yù)繳土地增值稅，請(qǐng)問(wèn)是否合理？2016年6月，該項(xiàng)目土地增值稅清算，稅務(wù)機(jī)關(guān)要求按照合同總金額計(jì)算土地增值稅收入，請(qǐng)問(wèn)是否合理？房地產(chǎn)建安企業(yè)涉稅風(fēng)險(xiǎn)自查與稅收檢查應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)收入風(fēng)險(xiǎn)自查與檢查一、隱瞞收入檢查1、隱瞞預(yù)售收入（6）、定向開發(fā)收入某開發(fā)商同法院簽署協(xié)議，由開發(fā)商拿地及辦理手續(xù)，為法院?jiǎn)T工蓋家屬樓。法院工會(huì)負(fù)責(zé)收款并分期支付給開發(fā)商。合同簽署先支付30%房款，封頂再支付30%，在交房前共支付90%房款。開發(fā)商收到每筆錢應(yīng)如何進(jìn)行財(cái)稅處理？房地產(chǎn)建安企業(yè)涉稅風(fēng)險(xiǎn)自查與稅收檢查應(yīng)對(duì)2、隱瞞視同銷售收入案例一某房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)施買一贈(zèng)一策略，對(duì)于購(gòu)買指定戶型的業(yè)主，贈(zèng)送地下車位一個(gè)，請(qǐng)問(wèn)地下車位是否應(yīng)該視同銷售確認(rèn)收入并繳稅？案例二某房地產(chǎn)企業(yè)將公司一輛奧迪轎車作為獎(jiǎng)勵(lì)獎(jiǎng)給員工，并實(shí)施過(guò)戶，請(qǐng)問(wèn)是否視同銷售？案例三某房地產(chǎn)企業(yè)給客戶贈(zèng)送五糧液兩瓶，請(qǐng)問(wèn)是否視同銷售？案例四某房地產(chǎn)企業(yè)將一塊土地評(píng)估后增資到全資子公司，請(qǐng)問(wèn)是否視同銷售？房地產(chǎn)企業(yè)收入風(fēng)險(xiǎn)自查與檢查房地產(chǎn)建安企業(yè)涉稅風(fēng)險(xiǎn)自查與稅收檢查應(yīng)對(duì)3、隱瞞地下車位、閣樓、公共配套銷售收入案例一某房地產(chǎn)企業(yè)將規(guī)劃不可售的地下車位進(jìn)行銷售，每個(gè)車位15萬(wàn)——25萬(wàn)不等，請(qǐng)問(wèn)應(yīng)該如何進(jìn)行財(cái)稅處理？房地產(chǎn)企業(yè)收入風(fēng)險(xiǎn)自查與檢查房地產(chǎn)建安企業(yè)涉稅風(fēng)險(xiǎn)自查與稅收檢查應(yīng)對(duì)3、隱瞞地下車位、閣樓、公共配套銷售收入案例二某房地產(chǎn)企業(yè)將規(guī)劃屬于公共配套設(shè)施的會(huì)所進(jìn)行了銷售，請(qǐng)問(wèn)應(yīng)該如何進(jìn)行財(cái)稅處理？房地產(chǎn)企業(yè)收入風(fēng)險(xiǎn)自查與檢查房地產(chǎn)建安企業(yè)涉稅風(fēng)險(xiǎn)自查與稅收檢查應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)收入風(fēng)險(xiǎn)自查與檢查4、隱瞞價(jià)外費(fèi)用收入——代收款項(xiàng)問(wèn)題——違約金問(wèn)題——獎(jiǎng)勵(lì)款問(wèn)題房地產(chǎn)建安企業(yè)涉稅風(fēng)險(xiǎn)自查與稅收檢查應(yīng)對(duì)1、房地產(chǎn)企業(yè)同材料（設(shè)備）供應(yīng)商之間的違約金（1）、合同履行，房地產(chǎn)企業(yè)向供應(yīng)商支付違約金案例甲企業(yè)（一般納稅人生產(chǎn)企業(yè)）同乙房地產(chǎn)企業(yè)簽署協(xié)議，向乙房地產(chǎn)企業(yè)銷售一批工程材料1000萬(wàn)元（含稅）。約定一月內(nèi)乙企業(yè)支付全部貨款，否則每推遲一天，應(yīng)向甲支付未付貨款每天萬(wàn)分之五的滯納金。乙企業(yè)在推遲60天后向甲方付款，另支付滯納金1000萬(wàn)*60*萬(wàn)分之五=30萬(wàn)。請(qǐng)問(wèn)：甲乙雙方如何進(jìn)行稅務(wù)處理？（2）、合同履行，供應(yīng)商向房地產(chǎn)企業(yè)支付違約金案例丙企業(yè)（一般納稅人生產(chǎn)企業(yè)）同乙房地產(chǎn)企業(yè)簽署中央空調(diào)供應(yīng)協(xié)議，總價(jià)款500萬(wàn)元（含稅），約定三個(gè)月供貨，否則賠償乙方經(jīng)濟(jì)損失。丙最終四個(gè)月供貨，并按照合同約定賠償乙總價(jià)款的5%作為賠償金。請(qǐng)問(wèn)：雙方如何進(jìn)行稅務(wù)處理？（3）、合同解除，一方支付違約金案例丁企業(yè)（一般納稅人生產(chǎn)企業(yè)）同乙房地產(chǎn)企業(yè)簽署設(shè)備供應(yīng)協(xié)議，總價(jià)款200萬(wàn)元（含稅），約定一個(gè)月供貨，最終丁企業(yè)由于特殊原因無(wú)法繼續(xù)履行合同，同乙企業(yè)協(xié)商解除供應(yīng)協(xié)議，同時(shí)支付乙企業(yè)20萬(wàn)元作為違約金。請(qǐng)問(wèn)：雙方如何進(jìn)行稅務(wù)處理？房地產(chǎn)企業(yè)收入風(fēng)險(xiǎn)自查與檢查房地產(chǎn)建安企業(yè)涉稅風(fēng)險(xiǎn)自查與稅收檢查應(yīng)對(duì)2、房地產(chǎn)企業(yè)同施工方之間的違約金（1）、合同履行，房地產(chǎn)企業(yè)向建安企業(yè)支付違約金案例甲房地產(chǎn)企業(yè)同乙建安企業(yè)簽署協(xié)議，委托建安企業(yè)進(jìn)行施工。但在合作中由于房地產(chǎn)公司原因給建安企業(yè)帶來(lái)了損失，雙方經(jīng)協(xié)商由甲方對(duì)乙方進(jìn)行賠償，數(shù)額200萬(wàn)元。請(qǐng)問(wèn)：房地產(chǎn)企業(yè)和建安企業(yè)如何進(jìn)行財(cái)稅處理？（2）、合同履行，建安企業(yè)向房地產(chǎn)企業(yè)支付違約金案例甲房地產(chǎn)企業(yè)同丙建安企業(yè)簽署協(xié)議，委托建安企業(yè)進(jìn)行施工。但在合作中由于丙企業(yè)工期延誤等原因給甲企業(yè)帶來(lái)了損失，雙方經(jīng)協(xié)商由丙方對(duì)甲方進(jìn)行賠償，數(shù)額100萬(wàn)元。請(qǐng)問(wèn)：房地產(chǎn)企業(yè)和建安企業(yè)如何進(jìn)行財(cái)稅處理？（3）、合同解除，一方支付違約金案例甲房地產(chǎn)企業(yè)同丁建安企業(yè)簽署施工合同，后因特殊原因在尚未開工前雙方解除協(xié)議，甲企業(yè)向丁企業(yè)賠償50萬(wàn)元。請(qǐng)問(wèn)，房地產(chǎn)企業(yè)和建安企業(yè)如何進(jìn)行財(cái)稅處理？房地產(chǎn)企業(yè)收入風(fēng)險(xiǎn)自查與檢查房地產(chǎn)建安企業(yè)涉稅風(fēng)險(xiǎn)自查與稅收檢查應(yīng)對(duì)3、房地產(chǎn)企業(yè)同購(gòu)房業(yè)主之間的違約金（1）、合同履行，房地產(chǎn)企業(yè)向業(yè)主支付違約金案例甲房地產(chǎn)企業(yè)同自然人乙簽署商品房銷售合同，約定5月30日前交房。由于房地產(chǎn)企業(yè)原因，造成9月30日才正式交房，按照合同約定，甲企業(yè)向乙支付違約金3000元。請(qǐng)問(wèn)房地產(chǎn)企業(yè)和業(yè)主如何進(jìn)行財(cái)稅處理？（2）、合同履行，業(yè)主向房地產(chǎn)企業(yè)支付違約金案例甲房地產(chǎn)企業(yè)銷售寫字樓給丙企業(yè)，雙方約定分期付款，由于丙企業(yè)自身原因未及時(shí)付款，根據(jù)合同約定向甲企業(yè)支付違約金（延期付款滯納金）15萬(wàn)元，雙方如何進(jìn)行財(cái)稅處理？（3）、合同解除，一方支付違約金案例甲房地產(chǎn)企業(yè)同自然人丁簽署商品房銷售協(xié)議，丁繳納2萬(wàn)元定金，約定一周內(nèi)付完全款。丁未能履行合約，房地產(chǎn)企業(yè)將定金沒收作為違約金。請(qǐng)問(wèn)雙方如何進(jìn)行財(cái)稅處理？房地產(chǎn)企業(yè)收入風(fēng)險(xiǎn)自查與檢查房地產(chǎn)建安企業(yè)涉稅風(fēng)險(xiǎn)自查與稅收檢查應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)收入風(fēng)險(xiǎn)自查與檢查5、隱瞞政府補(bǔ)助（返還）收入案例一某房地產(chǎn)企業(yè)為A市招商引資企業(yè)，政府承諾三年內(nèi)每年將地方政府稅收收入部分的80%返還給企業(yè)。2016年該企業(yè)取得返還共計(jì)120萬(wàn)元，請(qǐng)問(wèn)如何進(jìn)行財(cái)稅處理？房地產(chǎn)建安企業(yè)涉稅風(fēng)險(xiǎn)自查與稅收檢查應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)收入風(fēng)險(xiǎn)自查與檢查5、隱瞞政府補(bǔ)助（返還）收入案例二某房地產(chǎn)企業(yè)從開發(fā)區(qū)以每畝100萬(wàn)元取得出讓綜合用地100畝，出讓金共計(jì)1億元，依據(jù)當(dāng)?shù)卣撸齻€(gè)月后開發(fā)區(qū)返還地款2000萬(wàn)元，但財(cái)政收據(jù)為1億元，請(qǐng)問(wèn)土地成本為多少？房地產(chǎn)建安企業(yè)涉稅風(fēng)險(xiǎn)自查與稅收檢查應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)收入風(fēng)險(xiǎn)自查與檢查5、隱瞞政府補(bǔ)助（返還）收入（1）所得稅問(wèn)題是否作為營(yíng)業(yè)外收入？是否作為不征稅收入？（2）增值稅問(wèn)題（3）土地增值稅問(wèn)題是否可以在土地增值稅清算中認(rèn)可原成本？房地產(chǎn)建安企業(yè)涉稅風(fēng)險(xiǎn)自查與稅收檢查應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)收入風(fēng)險(xiǎn)自查與檢查6、隱瞞租金收入案例一某房地產(chǎn)企業(yè)將未售的第一層、第二層商鋪臨時(shí)性出租，并將第三層商鋪臨時(shí)作為公司辦公場(chǎng)所，請(qǐng)問(wèn)是否需要繳稅？存在什么涉稅風(fēng)險(xiǎn)？房地產(chǎn)建安企業(yè)涉稅風(fēng)險(xiǎn)自查與稅收檢查應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)收入風(fēng)險(xiǎn)自查與檢查6、隱瞞租金收入案例二某房地產(chǎn)企業(yè)將作為公共配套的地下車位（未出售）移交物業(yè)公司進(jìn)行管理。物業(yè)公司向使用車位的業(yè)主收取管理費(fèi)每月350元，并向業(yè)主出具了物業(yè)公司發(fā)票。請(qǐng)問(wèn)是否可以？房地產(chǎn)建安企業(yè)涉稅風(fēng)險(xiǎn)自查與稅收檢查應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)收入風(fēng)險(xiǎn)自查與檢查6、隱瞞租金收入案例三某房地產(chǎn)企業(yè)將自行開發(fā)的酒店轉(zhuǎn)為固定資產(chǎn)，然后重新設(shè)立了酒店運(yùn)營(yíng)公司進(jìn)行運(yùn)營(yíng)，由于雙方關(guān)聯(lián)，房地產(chǎn)企業(yè)未向酒店運(yùn)營(yíng)公司收取租賃費(fèi)用，請(qǐng)問(wèn)是否可以？甲企業(yè)將自己的辦公樓第三層租給乙企業(yè)使用，雙方在合同中約定，甲企業(yè)自合同簽署之日將房子移交乙企業(yè)，但給予乙方3個(gè)月免租期用于乙方裝修。請(qǐng)問(wèn)是否存在問(wèn)題？2016年86號(hào)公告房地產(chǎn)建安企業(yè)涉稅風(fēng)險(xiǎn)自查與稅收檢查應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)收入風(fēng)險(xiǎn)自查與檢查6、隱瞞租金收入案例四甲房地產(chǎn)公司同客戶簽署商鋪售后回租協(xié)議，約定以100萬(wàn)將商鋪賣給客戶，需一次付清。再以每年8萬(wàn)元租金回租，期限三年。請(qǐng)問(wèn)房地產(chǎn)公司如何進(jìn)行稅務(wù)處理？房地產(chǎn)建安企業(yè)涉稅風(fēng)險(xiǎn)自查與稅收檢查應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)收入風(fēng)險(xiǎn)自查與檢查6、隱瞞租金收入案例五甲房地產(chǎn)公司同客戶簽署商鋪售后回租協(xié)議，約定返還三年每年8萬(wàn)元租金，共計(jì)24萬(wàn)元，直接從100萬(wàn)元銷售中扣除。因此同客戶以86萬(wàn)元總價(jià)款簽署了銷售協(xié)議。請(qǐng)問(wèn)房地產(chǎn)公司如何進(jìn)行稅務(wù)處理？房地產(chǎn)建安企業(yè)涉稅風(fēng)險(xiǎn)自查與稅收檢查應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)收入風(fēng)險(xiǎn)自查與檢查6、隱瞞租金收入案例六甲房地產(chǎn)公司同某事業(yè)單位簽署合作協(xié)議，約定甲公司出資在事業(yè)單位劃撥用地上建設(shè)臨街商鋪1萬(wàn)平方，建成后甲方使用10年，10年后無(wú)償歸還事業(yè)單位。請(qǐng)問(wèn)房地產(chǎn)公司如何進(jìn)行稅務(wù)處理？房地產(chǎn)建安企業(yè)涉稅風(fēng)險(xiǎn)自查與稅收檢查應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)收入風(fēng)險(xiǎn)自查與檢查7、長(zhǎng)期掛賬的應(yīng)付賬款、其他應(yīng)付款案例稅務(wù)機(jī)關(guān)在檢查某房地產(chǎn)企業(yè)時(shí)，要求就掛賬的應(yīng)付賬款和其他應(yīng)付款說(shuō)明情況，并最終將其中的200萬(wàn)元認(rèn)定為卻已無(wú)法償付，要求企業(yè)繳納企業(yè)所得稅。請(qǐng)問(wèn)是否合理？房地產(chǎn)建安企業(yè)涉稅風(fēng)險(xiǎn)自查與稅收檢查應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)收入風(fēng)險(xiǎn)自查與檢查8、隱瞞分支機(jī)構(gòu)收入案例某房地產(chǎn)企業(yè)總部在成都，在綿陽(yáng)設(shè)立分公司，開發(fā)一個(gè)新項(xiàng)目。（1）、分公司和子公司相比有何不同？（2）、分公司應(yīng)在哪里繳納企業(yè)所得稅？（3）、在土地招拍掛之前，企業(yè)又想在綿陽(yáng)設(shè)立子公司，請(qǐng)問(wèn)有何問(wèn)題？房地產(chǎn)建安企業(yè)涉稅風(fēng)險(xiǎn)自查與稅收檢查應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)收入風(fēng)險(xiǎn)自查與檢查二、分解收入檢查1、利用精裝修分解收入案例某房地產(chǎn)公司同客戶分別簽署兩份協(xié)議，一份是銷售協(xié)議，約定每平方單價(jià)8000元，另一份是裝修協(xié)議，約定每平方裝修單價(jià)2000元。因此房地產(chǎn)企業(yè)確認(rèn)不動(dòng)產(chǎn)銷售收入按照第一份合同。請(qǐng)問(wèn)是否可行？房地產(chǎn)建安企業(yè)涉稅風(fēng)險(xiǎn)自查與稅收檢查應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)收入風(fēng)險(xiǎn)自查與檢查二、分解收入檢查2、利用銷售代理機(jī)構(gòu)分解收入案例某房地產(chǎn)公司同銷售代理機(jī)構(gòu)簽署委托銷售協(xié)議，約定按照超基價(jià)分成模式合作，基礎(chǔ)價(jià)位為8000元，超過(guò)部分雙方各50%。實(shí)際操作中實(shí)際成交為9000元，房地產(chǎn)公司僅就自己取得的8500元確認(rèn)收入。請(qǐng)問(wèn)是否可行？房地產(chǎn)建安企業(yè)涉稅風(fēng)險(xiǎn)自查與稅收檢查應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)收入風(fēng)險(xiǎn)自查與檢查二、分解收入檢查3、利用內(nèi)部認(rèn)購(gòu)分解收入案例某房地產(chǎn)公司在開盤前進(jìn)行內(nèi)部認(rèn)購(gòu)，內(nèi)部認(rèn)購(gòu)價(jià)格為每平方7000元。六個(gè)月后又以每平方8000元轉(zhuǎn)售。請(qǐng)問(wèn)公司應(yīng)該按照7000元還是8000元確認(rèn)收入？房地產(chǎn)建安企業(yè)涉稅風(fēng)險(xiǎn)自查與稅收檢查應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)收入風(fēng)險(xiǎn)自查與檢查二、分解收入檢查4、利用關(guān)聯(lián)方分解收入案例某房地產(chǎn)公司2015年3月將商鋪出售給公司股東張三，出售價(jià)格為每平方2萬(wàn)元。2015年8月，張三又將該商鋪以每平方35000元價(jià)格出售給中國(guó)銀行。請(qǐng)問(wèn)有問(wèn)題？房地產(chǎn)建安企業(yè)涉稅風(fēng)險(xiǎn)自查與稅收檢查應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)收入風(fēng)險(xiǎn)自查與檢查二、分解收入檢查4、利用關(guān)聯(lián)方分解收入《中華人民共和國(guó)稅收征收管理法》第三十六條規(guī)定，企業(yè)或者外國(guó)企業(yè)在中國(guó)境內(nèi)設(shè)立的從事生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)的機(jī)構(gòu)、場(chǎng)所與其關(guān)聯(lián)企業(yè)之間的業(yè)務(wù)往來(lái)，應(yīng)當(dāng)按照獨(dú)立企業(yè)之間的業(yè)務(wù)往來(lái)收取或者支付價(jià)款、費(fèi)用；不按照獨(dú)立企業(yè)之間的業(yè)務(wù)往來(lái)收取或者支付價(jià)款、費(fèi)用，而減少其應(yīng)納稅的收入或者所得額的，稅務(wù)機(jī)關(guān)有權(quán)進(jìn)行合理調(diào)整。《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)《特別納稅調(diào)整實(shí)施辦法（試行）》的通知》（國(guó)稅發(fā)[2009]2號(hào)）房地產(chǎn)建安企業(yè)涉稅風(fēng)險(xiǎn)自查與稅收檢查應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)收入風(fēng)險(xiǎn)自查與檢查三、延緩收入確認(rèn)檢查案例某房地產(chǎn)企業(yè)在購(gòu)房協(xié)議中同業(yè)主約定于2015年12月1日——12月30日開始交房，并實(shí)際于約定時(shí)間辦理了入住手續(xù)。但由于一部分工程決算尚未完成，入住時(shí)企業(yè)開發(fā)產(chǎn)品竣工證明材料尚未報(bào)房地產(chǎn)管理部門備案。因此企業(yè)在會(huì)計(jì)處理上暫未結(jié)轉(zhuǎn)收入，結(jié)轉(zhuǎn)成本，當(dāng)年度匯算清繳也未確認(rèn)完工，計(jì)算真實(shí)成本。請(qǐng)問(wèn)有無(wú)涉稅風(fēng)險(xiǎn)？房地產(chǎn)建安企業(yè)涉稅風(fēng)險(xiǎn)自查與稅收檢查應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)收入風(fēng)險(xiǎn)自查與檢查三、延緩收入確認(rèn)檢查國(guó)稅發(fā)〔2009〕31號(hào)文件明確規(guī)定了房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目完工標(biāo)準(zhǔn)的條件：除土地開發(fā)之外，其他開發(fā)產(chǎn)品符合下列條件之一的，應(yīng)視為已經(jīng)完工：1、開發(fā)產(chǎn)品竣工證明材料已報(bào)房地產(chǎn)管理部門備案。2、開發(fā)產(chǎn)品已開始投入使用。3、開發(fā)產(chǎn)品已取得了初始產(chǎn)權(quán)證明。房地產(chǎn)建安企業(yè)涉稅風(fēng)險(xiǎn)自查與稅收檢查應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)收入風(fēng)險(xiǎn)自查與檢查三、延緩收入確認(rèn)檢查《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)產(chǎn)品完工標(biāo)準(zhǔn)稅務(wù)確認(rèn)條件的批復(fù)》（國(guó)稅函[2009]342號(hào)）根據(jù)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)征收企業(yè)所得稅問(wèn)題的通知》（國(guó)稅發(fā)[2006]31號(hào)）規(guī)定精神和《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)〈房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法〉的通知》（國(guó)稅發(fā)[2009]31號(hào)）第三條規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建造、開發(fā)的開發(fā)產(chǎn)品，無(wú)論工程質(zhì)量是否通過(guò)驗(yàn)收合格，或是否辦理完工（竣工）備案手續(xù)以及會(huì)計(jì)決算手續(xù)，當(dāng)企業(yè)開始辦理開發(fā)產(chǎn)品交付手續(xù)（包括入住手續(xù)）、或已開始實(shí)際投入使用時(shí)，為開發(fā)產(chǎn)品開始投入使用，應(yīng)視為開發(fā)產(chǎn)品已經(jīng)完工。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)按規(guī)定及時(shí)結(jié)算開發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本，并計(jì)算企業(yè)當(dāng)年度應(yīng)納稅所得額。房地產(chǎn)建安企業(yè)涉稅風(fēng)險(xiǎn)自查與稅收檢查應(yīng)對(duì)建筑企業(yè)收入風(fēng)險(xiǎn)自查與檢查一、建筑行業(yè)營(yíng)業(yè)稅時(shí)代的隱瞞收入1、異地運(yùn)營(yíng)和異地代開發(fā)票2、大量存在的掛靠二、收入的延緩和推遲1、建筑企業(yè)究竟什么時(shí)候確認(rèn)納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間2、實(shí)務(wù)中的混亂與風(fēng)險(xiǎn)三、建筑業(yè)的未來(lái)房地產(chǎn)建安企業(yè)涉稅風(fēng)險(xiǎn)自查與稅收檢查應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)成本風(fēng)險(xiǎn)自查與檢查應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)建安企業(yè)涉稅風(fēng)險(xiǎn)自查與稅收檢查應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)成本風(fēng)險(xiǎn)自查與檢查成本核算錯(cuò)誤檢查成本虛增檢查成本合規(guī)票據(jù)檢查成本計(jì)算與分?jǐn)倷z查房地產(chǎn)建安企業(yè)涉稅風(fēng)險(xiǎn)自查與稅收檢查應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)成本風(fēng)險(xiǎn)自查與檢查一、成本核算錯(cuò)誤檢查1、土地成本核算——出讓金與轉(zhuǎn)讓款返還出讓金如何確認(rèn)土地成本？——契稅契稅計(jì)稅基礎(chǔ)如何確定？——市政配套費(fèi)——耕地占用稅——土地閑置費(fèi)——土地變更用途和超面積補(bǔ)交的地價(jià)及相關(guān)稅費(fèi)——拆遷補(bǔ)償與安置費(fèi)房地產(chǎn)建安企業(yè)涉稅風(fēng)險(xiǎn)自查與稅收檢查應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)成本風(fēng)險(xiǎn)自查與檢查一、成本核算錯(cuò)誤檢查2、前期工程費(fèi)歸集前期發(fā)生的水文地質(zhì)勘察、測(cè)繪、規(guī)劃、設(shè)計(jì)、可行性研究、籌建、場(chǎng)地通平等前期費(fèi)用?！?xiàng)目整體報(bào)批報(bào)建費(fèi)：項(xiàng)目報(bào)建時(shí)按規(guī)定向政府有關(guān)部門繳納的報(bào)批費(fèi)：人防工程建設(shè)費(fèi)、規(guī)劃管理費(fèi)、新材料基金、拆遷管理費(fèi)、招投標(biāo)管理費(fèi)等?！?guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)：項(xiàng)目立項(xiàng)后的總體規(guī)劃設(shè)計(jì)、單體設(shè)計(jì)費(fèi)、管線設(shè)計(jì)費(fèi)、改造設(shè)計(jì)費(fèi)、可行性研究費(fèi)，制圖、曬圖費(fèi)，規(guī)劃設(shè)計(jì)方案評(píng)審費(fèi)。境外設(shè)計(jì)費(fèi)問(wèn)題房地產(chǎn)建安企業(yè)涉稅風(fēng)險(xiǎn)自查與稅收檢查應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)成本風(fēng)險(xiǎn)自查與檢查一、成本核算錯(cuò)誤檢查2、前期工程費(fèi)歸集——勘察、測(cè)繪水文、地質(zhì)、文物和地基勘察費(fèi)；沉降觀測(cè)費(fèi)，日照測(cè)試費(fèi)，拔地定樁驗(yàn)線費(fèi)、復(fù)線費(fèi)、定線費(fèi)、放線費(fèi)、建筑面積丈量費(fèi)等。發(fā)票稅率？是否需要項(xiàng)目所在地發(fā)票？——七通一平費(fèi)用水、污水、雨水、燃?xì)?、電力、道路、電話接通等的設(shè)計(jì)、建造和裝飾的費(fèi)用和工地平整發(fā)生的費(fèi)用?！R時(shí)設(shè)施費(fèi)工地甲方臨時(shí)辦公室，臨時(shí)場(chǎng)地占用費(fèi)，臨時(shí)借用空地租賃費(fèi)，以及沿紅線周圍設(shè)置的臨時(shí)圍墻、圍欄等設(shè)施的設(shè)計(jì)、建造、裝飾費(fèi)用。——預(yù)算編審費(fèi)支付給中介機(jī)構(gòu)的項(xiàng)目編制或者預(yù)算審查等發(fā)生的費(fèi)用。房地產(chǎn)建安企業(yè)涉稅風(fēng)險(xiǎn)自查與稅收檢查應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)成本風(fēng)險(xiǎn)自查與檢查一、成本核算錯(cuò)誤檢查3、建筑安裝工程費(fèi)歸集土建工程安裝工程裝飾工程基礎(chǔ)工程主體工程人工土石方機(jī)械土石方土釘墻降水工程樁基礎(chǔ)滿堂基礎(chǔ)鋼筋工程商品砼模板工程填充墻工程電氣（強(qiáng)電）安裝電訊（弱電）安裝給排水安裝電梯安裝空調(diào)安裝消防安裝天然氣安裝采暖安裝公共區(qū)域裝修精裝修房裝修房地產(chǎn)建安企業(yè)涉稅風(fēng)險(xiǎn)自查與稅收檢查應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)成本風(fēng)險(xiǎn)自查與檢查一、成本核算錯(cuò)誤檢查4、基礎(chǔ)設(shè)施建造費(fèi)歸集基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)是指開發(fā)過(guò)程中所發(fā)生的各項(xiàng)基礎(chǔ)設(shè)施支出，主要包括開發(fā)項(xiàng)目?jī)?nèi)道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明等社區(qū)管網(wǎng)工程費(fèi)和環(huán)境衛(wèi)生、園林綠化等園林環(huán)境工程費(fèi)。一般熟地的做到七通一平，均是指土地同城市管網(wǎng)的對(duì)接，項(xiàng)目?jī)?nèi)部的對(duì)接需要企業(yè)自行建設(shè)，這就構(gòu)成了基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)的主要部分。房地產(chǎn)建安企業(yè)涉稅風(fēng)險(xiǎn)自查與稅收檢查應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)成本風(fēng)險(xiǎn)自查與檢查一、成本核算錯(cuò)誤檢查5、公共配套設(shè)施費(fèi)歸集公共配套設(shè)施費(fèi)專指開發(fā)項(xiàng)目?jī)?nèi)發(fā)生的、獨(dú)立的、非營(yíng)利性的，且產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主的，或無(wú)償贈(zèng)與地方政府、政府公用事業(yè)單位的公共配套設(shè)施支出。在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中，常見的公共配套設(shè)施通常包括居委會(huì)和派出所用房、會(huì)所、停車場(chǎng)（庫(kù)）、物業(yè)管理場(chǎng)所、變電站、熱力站、水廠、文體場(chǎng)館、學(xué)校、幼兒園、托兒所、醫(yī)院、郵電通訊、鍋爐房、水塔、公廁、自行車棚等公共設(shè)施。房地產(chǎn)建安企業(yè)涉稅風(fēng)險(xiǎn)自查與稅收檢查應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)成本風(fēng)險(xiǎn)自查與檢查一、成本核算錯(cuò)誤檢查6、開發(fā)間接費(fèi)開發(fā)間接費(fèi)企業(yè)為直接組織和管理開發(fā)項(xiàng)目所發(fā)生的，且不能將其歸屬于特定成本對(duì)象的成本費(fèi)用性支出。在核算中，開發(fā)間接費(fèi)主要包括管理人員工資、職工福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、辦公費(fèi)、水電費(fèi)、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)、工程管理費(fèi)、周轉(zhuǎn)房攤銷以及項(xiàng)目營(yíng)銷設(shè)施建造費(fèi)等。——開發(fā)間接費(fèi)入賬依據(jù)——開發(fā)間接費(fèi)中的營(yíng)銷設(shè)施建造費(fèi)問(wèn)題項(xiàng)目范圍內(nèi)臨時(shí)設(shè)施型和會(huì)所型、項(xiàng)目范圍外單獨(dú)建設(shè)型和租賃型四類——開發(fā)間接費(fèi)中能否列支業(yè)務(wù)招待費(fèi)？房地產(chǎn)建安企業(yè)涉稅風(fēng)險(xiǎn)自查與稅收檢查應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)成本風(fēng)險(xiǎn)自查與檢查二、成本虛增檢查1、土地成本評(píng)估問(wèn)題案例甲房地產(chǎn)企業(yè)以1億元收購(gòu)乙房地產(chǎn)公司100%股權(quán)。乙公司賬上土地原值為3000萬(wàn)元。甲公司將土地重新評(píng)估，并按照評(píng)估價(jià)值10000元重新入賬。借：開發(fā)成本——土地成本7000萬(wàn)元貸：資本公積7000萬(wàn)元請(qǐng)問(wèn)是否可以？房地產(chǎn)建安企業(yè)涉稅風(fēng)險(xiǎn)自查與稅收檢查應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)成本風(fēng)險(xiǎn)自查與檢查二、成本虛增檢查2、拆遷補(bǔ)償費(fèi)虛增問(wèn)題案例城中村改造項(xiàng)目中，甲房地產(chǎn)企業(yè)同村委會(huì)合謀，虛增拆遷補(bǔ)償人數(shù)及數(shù)額，并偽造補(bǔ)償協(xié)議、補(bǔ)償花名冊(cè)等關(guān)鍵證據(jù)。最終共計(jì)虛增成本3000萬(wàn)元人民幣。稅務(wù)機(jī)關(guān)在清算中發(fā)現(xiàn)其他拆遷補(bǔ)償均是從公司賬戶轉(zhuǎn)入村委會(huì)拆遷補(bǔ)償專戶，由村委會(huì)再向村民發(fā)放，唯獨(dú)該筆資金顯示公司陸續(xù)提現(xiàn)支付。稅務(wù)機(jī)關(guān)經(jīng)過(guò)調(diào)查，將該部分從成本中剔除，不予確認(rèn)。房地產(chǎn)建安企業(yè)涉稅風(fēng)險(xiǎn)自查與稅收檢查應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)成本風(fēng)險(xiǎn)自查與檢查二、成本虛增檢查3、建安工程費(fèi)虛增問(wèn)題案例一乙房地產(chǎn)企業(yè)將建安工程中的主體工程發(fā)包給自己關(guān)聯(lián)的建筑企業(yè)，并由關(guān)聯(lián)建筑企業(yè)出具了發(fā)票和決算報(bào)告。稅務(wù)機(jī)關(guān)在檢查中對(duì)該部分成本進(jìn)行了比較，發(fā)現(xiàn)單方建安成本明顯高于同時(shí)期同地域的其他房地產(chǎn)公司，于是委托造價(jià)事務(wù)所對(duì)乙公司的決算報(bào)告進(jìn)行了重新審計(jì)核實(shí)，最終發(fā)現(xiàn)乙公司虛增成本的事實(shí)。房地產(chǎn)建安企業(yè)涉稅風(fēng)險(xiǎn)自查與稅收檢查應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)成本風(fēng)險(xiǎn)自查與檢查二、成本虛增檢查3、建安工程費(fèi)虛增問(wèn)題案例二稅務(wù)機(jī)關(guān)在對(duì)丙房地產(chǎn)企業(yè)的清算中發(fā)現(xiàn)，丙企業(yè)保溫、門窗欄桿及采暖工程已經(jīng)包含在主體大包合同范圍內(nèi)，卻又重新同其他施工單位簽署了施工合同并支付了相關(guān)款項(xiàng)。最終通過(guò)調(diào)研走訪和資金流檢查，發(fā)現(xiàn)保溫、門窗欄桿和采暖工程的合同為虛假合同，款項(xiàng)支付為虛假支付，發(fā)票為虛假發(fā)票。該部分對(duì)應(yīng)成本不允許在清算中扣除。房地產(chǎn)建安企業(yè)涉稅風(fēng)險(xiǎn)自查與稅收檢查應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)成本風(fēng)險(xiǎn)自查與檢查三、成本合規(guī)票據(jù)檢查1、檢查建安發(fā)票如何開具？2、材料發(fā)票與建筑業(yè)發(fā)票的設(shè)計(jì)及合作方混合銷售的關(guān)注3、成本發(fā)票應(yīng)何時(shí)取得？房地產(chǎn)建安企業(yè)涉稅風(fēng)險(xiǎn)自查與稅收檢查應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)成本風(fēng)險(xiǎn)自查與檢查三、成本合規(guī)票據(jù)檢查4、檢查利息稅前扣除合規(guī)票據(jù)（1）、檢查賬務(wù)中列支的借款類型（2）、檢查民間借貸利息率（3）、檢查民間借貸利息是否列支及列支憑據(jù)（4）、檢查利息資本化的情況與關(guān)鍵點(diǎn)（5）、檢查關(guān)聯(lián)方借款情況及賬務(wù)處理（6）、檢查有無(wú)集團(tuán)轉(zhuǎn)貸業(yè)務(wù)（7）、檢查有無(wú)個(gè)人借款公司使用情況（8）、檢查金融機(jī)構(gòu)財(cái)務(wù)顧問(wèn)費(fèi)的列支情況（9）、檢查有無(wú)委托貸款及其利息列支憑據(jù)房地產(chǎn)建安企業(yè)涉稅風(fēng)險(xiǎn)自查與稅收檢查應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)成本風(fēng)險(xiǎn)自查與檢查三、成本合規(guī)票據(jù)檢查5、檢查無(wú)發(fā)票部分成本是否真實(shí)合理案例某房地產(chǎn)企業(yè)同國(guó)有企業(yè)簽署合作協(xié)議，約定國(guó)有企業(yè)將其劃撥用地交給房地產(chǎn)公司開發(fā)，國(guó)有企業(yè)取得1億元貨幣和10000平方米商鋪。后房地產(chǎn)企業(yè)通過(guò)政府招拍掛取得該塊土地，并最終支付了相關(guān)貨幣和房屋。請(qǐng)問(wèn)雙方如何進(jìn)行涉稅處理？房地產(chǎn)建安企業(yè)涉稅風(fēng)險(xiǎn)自查與稅收檢查應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)成本風(fēng)險(xiǎn)自查與檢查四、成本計(jì)算與分?jǐn)偡椒z查1、不同項(xiàng)目之間的共同成本分?jǐn)側(cè)绾蝿澐猪?xiàng)目邊界？案例某房地產(chǎn)企業(yè)從事舊城改造項(xiàng)目，共取得四塊開發(fā)用地，其中兩塊地用作安置，其他兩塊用作開發(fā)。請(qǐng)問(wèn)究竟是一個(gè)項(xiàng)目還是四個(gè)項(xiàng)目？房地產(chǎn)建安企業(yè)涉稅風(fēng)險(xiǎn)自查與稅收檢查應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)成本風(fēng)險(xiǎn)自查與檢查四、成本計(jì)算與分?jǐn)偡椒z查1、不同項(xiàng)目之間的共同成本分?jǐn)偛煌?xiàng)目之間共同成本有哪些？開發(fā)間接費(fèi)用的分?jǐn)偫⒌姆謹(jǐn)偡康禺a(chǎn)建安企業(yè)涉稅風(fēng)險(xiǎn)自查與稅收檢查應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)成本風(fēng)險(xiǎn)自查與檢查四、成本計(jì)算與分?jǐn)偡椒z查2、不同分期之間的共同成本分?jǐn)側(cè)绾蝿澐滞豁?xiàng)目的不同分期？案例某房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)一個(gè)項(xiàng)目，規(guī)劃建設(shè)12棟樓，會(huì)所、幼兒園和物業(yè)用房各一個(gè)。企業(yè)采取滾動(dòng)開發(fā)，每次開三棟樓，主體接近完工再開第二批三棟，如此滾動(dòng)。請(qǐng)問(wèn)這能否認(rèn)定為四期？房地產(chǎn)建安企業(yè)涉稅風(fēng)險(xiǎn)自查與稅收檢查應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)成本風(fēng)險(xiǎn)自查與檢查四、成本計(jì)算與分?jǐn)偡椒z查2、不同分期之間的共同成本分?jǐn)側(cè)绾蝿澐滞豁?xiàng)目的不同分期？案例某房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)一個(gè)項(xiàng)目，規(guī)劃建設(shè)12棟樓，會(huì)所、幼兒園和物業(yè)用房各一個(gè)。共分兩期，一期六棟加會(huì)所，二期剩余部分。請(qǐng)問(wèn)涉及的共同成本有哪些？如何分?jǐn)?？房地產(chǎn)建安企業(yè)涉稅風(fēng)險(xiǎn)自查與稅收檢查應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)成本風(fēng)險(xiǎn)自查與檢查四、成本計(jì)算與分?jǐn)偡椒z查2、不同成本對(duì)象之間的共同成本分?jǐn)偛煌杀緦?duì)象之間如何分?jǐn)偝杀?？案例某房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)一個(gè)項(xiàng)目，規(guī)劃建設(shè)12棟樓，高層四棟，多層八棟。高層下面有底商。會(huì)所、幼兒園和物業(yè)用房各一個(gè)。請(qǐng)問(wèn)成本對(duì)象有幾個(gè)？成本對(duì)象劃分原則房地產(chǎn)建安企業(yè)涉稅風(fēng)險(xiǎn)自查與稅收檢查應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)成本風(fēng)險(xiǎn)自查與檢查四、成本計(jì)算與分?jǐn)偡椒z查2、不同成本對(duì)象之間的共同成本分?jǐn)偛煌杀緦?duì)象之間如何分?jǐn)偝杀?？案例某房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)一個(gè)項(xiàng)目，規(guī)劃建設(shè)12棟樓，高層四棟，多層八棟。高層下面有底商。會(huì)所、幼兒園和物業(yè)用房各一個(gè)。項(xiàng)目占地共100畝，總價(jià)5億元。其中高層占地16畝，多層占地20畝，會(huì)所占地3畝，幼兒園5畝，物業(yè)用房2畝，其他道路、綠化64畝，請(qǐng)計(jì)算各個(gè)成本對(duì)象應(yīng)分?jǐn)偟耐恋爻杀荆糠康禺a(chǎn)建安企業(yè)涉稅風(fēng)險(xiǎn)自查與稅收檢查應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)成本風(fēng)險(xiǎn)自查與檢查四、成本計(jì)算與分?jǐn)偡椒z查2、不同成本對(duì)象之間的共同成本分?jǐn)偛煌杀緦?duì)象之間如何分?jǐn)偝杀?？舉例計(jì)算高層中的住宅、商鋪和地下車位的成本?！獌蓚€(gè)成本對(duì)象的情況——三各成本對(duì)象的情況房地產(chǎn)建安企業(yè)涉稅風(fēng)險(xiǎn)自查與稅收檢查應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)成本風(fēng)險(xiǎn)自查與檢查四、成本計(jì)算與分?jǐn)偡椒z查成本項(xiàng)目成本性質(zhì)所得稅分?jǐn)偡椒ㄍ恋卦鲋刀惙謹(jǐn)偡椒ㄍ恋爻杀竟餐杀菊嫉孛娣e法建筑面積法占地面積法前期工程費(fèi)共同成本建筑面積法建筑面積法基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)共同成本建筑面積法建筑面積法建安工程費(fèi)直接成本公共配套設(shè)施費(fèi)共同成本建筑面積法建筑面積法開發(fā)間接費(fèi)（不含利息）共同成本建筑面積法建筑面積法利息共同成本預(yù)算成本法實(shí)際成本法成本法或建筑面積法房地產(chǎn)建安企業(yè)涉稅風(fēng)險(xiǎn)自查與稅收檢查應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)成本風(fēng)險(xiǎn)自查與檢查四、成本計(jì)算與分?jǐn)偡椒z查該部分重點(diǎn)檢查：1、不同項(xiàng)目之間成本歸集錯(cuò)亂，導(dǎo)致成本不匹配；2、不同分期之間成本歸集錯(cuò)亂，有意調(diào)節(jié)不同分期和年度的成本關(guān)系；3、不同成本對(duì)象之間成本核算混亂，有意調(diào)節(jié)不同成本對(duì)象之間成本配比，且無(wú)正當(dāng)理由；4、統(tǒng)一成本對(duì)象在完工產(chǎn)品與未完工產(chǎn)品之間進(jìn)行成本調(diào)配，以影響當(dāng)期損益，且無(wú)正當(dāng)理由。5、自用房產(chǎn)和銷售房產(chǎn)之間成本劃分不合理，人為增加銷售房產(chǎn)成本且無(wú)正當(dāng)理由。房地產(chǎn)建安企業(yè)涉稅風(fēng)險(xiǎn)自查與稅收檢查應(yīng)對(duì)建筑企業(yè)成本風(fēng)險(xiǎn)自查與檢查一、建筑企業(yè)成本核算范圍二、建筑企業(yè)成本中的增值稅問(wèn)題1、進(jìn)項(xiàng)抵扣細(xì)分2、成本構(gòu)成與施工模式——總承包與分包——大包與甲供三、建筑企業(yè)成本結(jié)轉(zhuǎn)房地產(chǎn)建安企業(yè)涉稅風(fēng)險(xiǎn)自查與稅收檢查應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)建安企業(yè)費(fèi)用風(fēng)險(xiǎn)自查與檢查應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)建安企業(yè)涉稅風(fēng)險(xiǎn)自查與稅收檢查應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)建安企業(yè)費(fèi)用風(fēng)險(xiǎn)自查與檢查成本與費(fèi)用劃分檢查資產(chǎn)與費(fèi)用劃分檢查費(fèi)用扣除比例檢查費(fèi)用合規(guī)票據(jù)檢查重點(diǎn)費(fèi)用檢查房地產(chǎn)建安企業(yè)涉稅風(fēng)險(xiǎn)自查與稅收檢查應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)建安企業(yè)費(fèi)用風(fēng)險(xiǎn)自查與檢查費(fèi)用稅前扣除基本原則所得稅法第八條企業(yè)實(shí)際發(fā)生的與取得收入有關(guān)的、合理的支出，包括成本、費(fèi)用、稅金、損失和其他支出，準(zhǔn)予在計(jì)算應(yīng)納稅所得額時(shí)扣除。所得稅法實(shí)施條例

房地產(chǎn)建安企業(yè)涉稅風(fēng)險(xiǎn)自查與稅收檢查應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)建安企業(yè)費(fèi)用風(fēng)險(xiǎn)自查與檢查費(fèi)用稅前扣除基本原則

1、有關(guān)的支出，是指與取得收入直接相關(guān)的支出。（個(gè)人消費(fèi)同企業(yè)經(jīng)營(yíng)支出、旅游支出）

2、合理的支出，是指符合生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)常規(guī)，應(yīng)當(dāng)計(jì)入當(dāng)期損益或者有關(guān)資產(chǎn)成本的必要和正常的支出。（車輛油費(fèi)報(bào)銷、運(yùn)輸費(fèi)用）

3、企業(yè)發(fā)生的支出應(yīng)當(dāng)區(qū)分收益性支出和資本性支出。收益性支出在發(fā)生當(dāng)期直接扣除；資本性支出應(yīng)當(dāng)分期扣除或者計(jì)入有關(guān)資產(chǎn)成本，不得在發(fā)生當(dāng)期直接扣除。（利息資本化問(wèn)題）

4、企業(yè)的不征稅收入用于支出所形成的費(fèi)用或者財(cái)產(chǎn)，不得扣除或者計(jì)算對(duì)應(yīng)的折舊、攤銷扣除。房地產(chǎn)建安企業(yè)涉稅風(fēng)險(xiǎn)自查與稅收檢查應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)建安企業(yè)費(fèi)用風(fēng)險(xiǎn)自查與檢查一、成本與費(fèi)用劃分檢查該部分重點(diǎn)檢查：1、有無(wú)將應(yīng)當(dāng)資本化的利息列支財(cái)務(wù)費(fèi)用的情況；2、有無(wú)將營(yíng)銷設(shè)施建造費(fèi)列入銷售費(fèi)用在當(dāng)期所得稅前扣除的情況；3、有無(wú)將項(xiàng)目部直接發(fā)生費(fèi)用列入管理費(fèi)用在當(dāng)期所得稅前扣除的情況。房地產(chǎn)建安企業(yè)涉稅風(fēng)險(xiǎn)自查與稅收檢查應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)建安企業(yè)費(fèi)用風(fēng)險(xiǎn)自查與檢查二、資產(chǎn)與費(fèi)用劃分檢查案例某房地產(chǎn)企業(yè)購(gòu)買用友財(cái)務(wù)軟件一套，花費(fèi)8萬(wàn)元人民幣，會(huì)計(jì)人員財(cái)務(wù)處理計(jì)入當(dāng)期管理費(fèi)用，當(dāng)年度所得稅直接在稅前扣除，請(qǐng)問(wèn)是否可以？房地產(chǎn)建安企業(yè)涉稅風(fēng)險(xiǎn)自查與稅收檢查應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)建安企業(yè)費(fèi)用風(fēng)險(xiǎn)自查與檢查二、資產(chǎn)與費(fèi)用劃分檢查案例下列哪些東西必須作為固定資產(chǎn)核算？1、購(gòu)買辦公桌5個(gè)5000元；2、給老板買IPHONE4手機(jī)一部；3、辦公室買打印機(jī)一臺(tái)1000元；4、公司辦公室配洗車設(shè)施一套1500元；5、樣板間購(gòu)買家具家電三套共計(jì)5萬(wàn)元；6、公司售樓部放置的古董文物共計(jì)500萬(wàn)元；7、公司將1000平方米商鋪轉(zhuǎn)為自用；8、公司從另一家企業(yè)購(gòu)買2000平方米寫字樓，裝修后作為辦公場(chǎng)所。房地產(chǎn)建安企業(yè)涉稅風(fēng)險(xiǎn)自查與稅收檢查應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)建安企業(yè)費(fèi)用風(fēng)險(xiǎn)自查與檢查二、資產(chǎn)與費(fèi)用劃分檢查案例1、甲企業(yè)將自己擁有產(chǎn)權(quán)的辦公樓進(jìn)行了裝修，花費(fèi)100萬(wàn)元，請(qǐng)問(wèn)應(yīng)處理為長(zhǎng)期待攤費(fèi)用還是作為當(dāng)期費(fèi)用一次扣除？所得稅法：第十三條在計(jì)算應(yīng)納稅所得額時(shí)，企業(yè)發(fā)生的下列支出作為長(zhǎng)期待攤費(fèi)用，按照規(guī)定攤銷的，準(zhǔn)予扣除：

(一)已足額提取折舊的固定資產(chǎn)的改建支出；

(二)租入固定資產(chǎn)的改建支出；

(三)固定資產(chǎn)的大修理支出；

(四)其他應(yīng)當(dāng)作為長(zhǎng)期待攤費(fèi)用的支出。房地產(chǎn)建安企業(yè)涉稅風(fēng)險(xiǎn)自查與稅收檢查應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)建安企業(yè)費(fèi)用風(fēng)險(xiǎn)自查與檢查二、資產(chǎn)與費(fèi)用劃分檢查案例2、乙企業(yè)2013年租來(lái)辦公樓使用，租期三年，并重新進(jìn)行了裝修，裝修款30萬(wàn)元，分三年攤銷，但2015年因雙方產(chǎn)生糾紛解除協(xié)議，未攤完的這部分裝修款是不是資產(chǎn)損失？是否能在解除合同的當(dāng)年度一次性稅前扣除？房地產(chǎn)建安企業(yè)涉稅風(fēng)險(xiǎn)自查與稅收檢查應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)建安企業(yè)費(fèi)用風(fēng)險(xiǎn)自查與檢查案例湖南省地方稅務(wù)局:

我公司在2008年租入房產(chǎn)做營(yíng)業(yè)門面，在2009年初裝修費(fèi)為300萬(wàn)元，分三年攤銷，在2011年初時(shí)我公司又重新進(jìn)行裝修一次，裝修費(fèi)為150萬(wàn)元。

我公司將尚未攤銷完的上次裝修費(fèi)為100萬(wàn)元（300萬(wàn)元÷3年），依據(jù)《企業(yè)所得稅法實(shí)施條例》第六十八條規(guī)定，在2010年一次性進(jìn)入損益，但是主管稅務(wù)機(jī)關(guān)認(rèn)為這樣是錯(cuò)誤的，引用六十八條規(guī)定也是錯(cuò)誤的，要求對(duì)進(jìn)入2010年損益的100萬(wàn)元進(jìn)行納稅調(diào)整處理。這樣的要求是否正確？

房地產(chǎn)建安企業(yè)涉稅風(fēng)險(xiǎn)自查與稅收檢查應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)建安企業(yè)費(fèi)用風(fēng)險(xiǎn)自查與檢查二、資產(chǎn)與費(fèi)用劃分檢查案例我公司2014年10月份成立，2015年5月開始正式運(yùn)營(yíng)。公司共花費(fèi)開辦費(fèi)85萬(wàn)元，包括注冊(cè)費(fèi)用、辦公費(fèi)、差旅費(fèi)、人員工資、招待費(fèi)等。請(qǐng)問(wèn)：1、會(huì)計(jì)應(yīng)如何處理？2、所得稅如何處理？2014年是否確認(rèn)當(dāng)期虧損？房地產(chǎn)建安企業(yè)涉稅風(fēng)險(xiǎn)自查與稅收檢查應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)建安企業(yè)費(fèi)用風(fēng)險(xiǎn)自查與檢查三、費(fèi)用扣除比例檢查哪些存在比例？1、同收入掛鉤的費(fèi)用廣告費(fèi)、業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)、業(yè)務(wù)招待費(fèi)2、同工資總額掛鉤的費(fèi)用職工福利費(fèi)12%、教育經(jīng)費(fèi)2.5%、工會(huì)經(jīng)費(fèi)2%3、同利潤(rùn)掛鉤的費(fèi)用公益性捐贈(zèng)年度利潤(rùn)12%以內(nèi)4、同合同總額掛鉤的費(fèi)用傭金合同總額5%房地產(chǎn)建安企業(yè)涉稅風(fēng)險(xiǎn)自查與稅收檢查應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)建安企業(yè)費(fèi)用風(fēng)險(xiǎn)自查與檢查三、費(fèi)用扣除比例檢查不可扣除費(fèi)用企業(yè)所得稅法第十條在計(jì)算應(yīng)納稅所得額時(shí)，下列支出不得扣除：

(一)向投資者支付的股息、紅利等權(quán)益性投資收益款項(xiàng)；

(二)企業(yè)所得稅稅款；

(三)稅收滯納金；

(四)罰金、罰款和被沒收財(cái)物的損失；

(五)本法第九條規(guī)定以外的捐贈(zèng)支出；

(六)贊助支出；

(七)未經(jīng)核定的準(zhǔn)備金支出；

(八)與取得收入無(wú)關(guān)的其他支出。房地產(chǎn)建安企業(yè)涉稅風(fēng)險(xiǎn)自查與稅收檢查應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)建安企業(yè)費(fèi)用風(fēng)險(xiǎn)自查與檢查三、費(fèi)用扣除比例檢查可扣除無(wú)限額費(fèi)用可扣除有限額但可向以后年度結(jié)轉(zhuǎn)費(fèi)用可扣除有限額費(fèi)用不可扣除費(fèi)用轉(zhuǎn)化方向房地產(chǎn)建安企業(yè)涉稅風(fēng)險(xiǎn)自查與稅收檢查應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)建安企業(yè)費(fèi)用風(fēng)險(xiǎn)自查與檢查三、費(fèi)用合規(guī)票據(jù)檢查1、是否所有費(fèi)用必須取得發(fā)票？發(fā)票分割單案例臨時(shí)工工資2、取得何種發(fā)票的選擇旅游費(fèi)用案例餐飲費(fèi)用案例2、證據(jù)鏈條的構(gòu)成合同、發(fā)票、付款、其他3、取得票據(jù)的及時(shí)性問(wèn)題匯算清繳的重要節(jié)點(diǎn)！國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)所得稅應(yīng)納稅所得額若干稅務(wù)處理問(wèn)題的公告2012年15號(hào).doc4、取得假發(fā)票取得假發(fā)票案例.ppt房地產(chǎn)建安企業(yè)涉稅風(fēng)險(xiǎn)自查與稅收檢查應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)建安企業(yè)費(fèi)用風(fēng)險(xiǎn)自查與檢查四、重點(diǎn)費(fèi)用檢查1、工資薪金風(fēng)險(xiǎn)自查自查一：工資薪金列支合理性關(guān)注點(diǎn)：公司薪酬制度、勞動(dòng)合同（備案）、三金繳納證明、代扣代繳個(gè)人所得稅自查二：關(guān)注核算中的臨時(shí)工工資臨時(shí)工工資問(wèn)題——究竟如何界定臨時(shí)用工和勞務(wù)關(guān)系？自查三：兼職人員工資與勞務(wù)（1）、兼職人員究竟是提供勞務(wù)還是雇傭關(guān)系？（2）、如果是勞務(wù)該如何處理？（3）、如果是兩處以上的雇傭關(guān)系，如何處理？房地產(chǎn)建安企業(yè)涉稅風(fēng)險(xiǎn)自查與稅收檢查應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)建安企業(yè)費(fèi)用風(fēng)險(xiǎn)自查與檢查自查四：工資薪金中的個(gè)人所得稅風(fēng)險(xiǎn)自查五：公司是否存在勞務(wù)派遣用工自查六：公司是否存在合同簽署同工資發(fā)放分離情況自查七：是否發(fā)放過(guò)勞動(dòng)補(bǔ)償金？房地產(chǎn)建安企業(yè)涉稅風(fēng)險(xiǎn)自查與稅收檢查應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)建安企業(yè)費(fèi)用風(fēng)險(xiǎn)自查與檢查四、重點(diǎn)費(fèi)用檢查2、職工福利費(fèi)風(fēng)險(xiǎn)——春節(jié)發(fā)放過(guò)節(jié)費(fèi)20萬(wàn)元?！l(fā)放高管交通補(bǔ)貼10萬(wàn)元；——為外地員工發(fā)放住房補(bǔ)貼5萬(wàn)元；——組織員工春游花費(fèi)5萬(wàn)元。——每月發(fā)放的誤餐補(bǔ)助費(fèi)共計(jì)12萬(wàn)元?！獮楦吖苜?gòu)買娛樂中心白金卡一張，花費(fèi)5萬(wàn)元?！獮榭偛繂T工定制工作服花費(fèi)10萬(wàn)元，為工廠工人定制工作服花費(fèi)5萬(wàn)元。——中秋節(jié)發(fā)放月餅、水果、糧油等共計(jì)10萬(wàn)元；請(qǐng)問(wèn)：以上那些可以在職工福利費(fèi)列支，并允許在所得稅前扣除？房地產(chǎn)建安企業(yè)涉稅風(fēng)險(xiǎn)自查與稅收檢查應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)建安企業(yè)費(fèi)用風(fēng)險(xiǎn)自查與檢查四、重點(diǎn)費(fèi)用檢查2、職工福利費(fèi)風(fēng)險(xiǎn)自查（1）、檢查職工福利費(fèi)中是否有不合理的個(gè)人開支（2）、檢查職工福利費(fèi)中的個(gè)人所得稅是否代扣（3）、檢查公司發(fā)放的交通補(bǔ)貼和通訊補(bǔ)貼是否合理——甲企業(yè)給中層以上管理人員每人每月補(bǔ)助1000——2000元不等的交通補(bǔ)貼；——乙企業(yè)租用高管王先生的奧迪轎車一輛，簽署租賃協(xié)議，每月支付租賃費(fèi)5000元；——丙企業(yè)為員工報(bào)銷電話費(fèi)，員工需提供每月話費(fèi)單據(jù)，在規(guī)定限額內(nèi)實(shí)報(bào)實(shí)銷；——丁企業(yè)統(tǒng)一為公司核心崗位員工辦理公司辦公手機(jī)卡，每月按照公司規(guī)定報(bào)銷電話費(fèi)用。房地產(chǎn)建安企業(yè)涉稅風(fēng)險(xiǎn)自查與稅收檢查應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)建安企業(yè)費(fèi)用風(fēng)險(xiǎn)自查與檢查四、重點(diǎn)費(fèi)用檢查2、職工福利費(fèi)風(fēng)險(xiǎn)自查（4）、檢查職工食堂核算問(wèn)題及票據(jù)問(wèn)題案例某企業(yè)為方便員工就餐，成立職工食堂，由于公司員工人數(shù)較少，在征得企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)同意后，職工食堂也對(duì)附近公司員工營(yíng)業(yè)，該部分收入企業(yè)財(cái)務(wù)未入賬，直接由職工食堂單獨(dú)記賬，用于改善員工伙食。稅務(wù)稽查發(fā)現(xiàn)這一狀況后，要求企業(yè)補(bǔ)繳該部分收入的營(yíng)業(yè)稅、企業(yè)所得稅并進(jìn)行相應(yīng)處罰，請(qǐng)問(wèn)是否合理？案例問(wèn)：您好，我在別人的咨詢問(wèn)題中看到員工午餐可以在褔?yán)M(fèi)中列支，請(qǐng)問(wèn)做憑證時(shí)，需要附原始憑證嗎（我公司是食堂，自己做飯買菜，沒有正式的發(fā)票，只有買菜買米等的白條），應(yīng)該怎么做？謝謝！房地產(chǎn)建安企業(yè)涉稅風(fēng)險(xiǎn)自查與稅收檢查應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)建安企業(yè)費(fèi)用風(fēng)險(xiǎn)自查與檢查四、重點(diǎn)費(fèi)用檢查3、傭金風(fēng)險(xiǎn)自查案例1、甲企業(yè)將公司一塊土地轉(zhuǎn)讓給第三方，轉(zhuǎn)讓完成后按照總價(jià)款3%支付給中間人中介費(fèi)150萬(wàn)元；2、乙公司制定政策規(guī)定誰(shuí)能幫企業(yè)成功融資可按照1%支付傭金。員工李先生有親戚在境外投資機(jī)構(gòu)任職，在李先生積極努力下乙公司成功融資3000萬(wàn)元，支付李先生傭金30萬(wàn)元；3、丙公司擬出售部分資產(chǎn)，委托一家管理咨詢公司尋找買家，后支付該公司20萬(wàn)元傭金，以現(xiàn)金形式支付。以上三筆傭金能否在所得稅前扣除？房地產(chǎn)建安企業(yè)涉稅風(fēng)險(xiǎn)自查與稅收檢查應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)建安企業(yè)費(fèi)用風(fēng)險(xiǎn)自查與檢查四、重點(diǎn)費(fèi)用檢查4、銷售費(fèi)用風(fēng)險(xiǎn)自查“買贈(zèng)”促銷方式涉稅風(fēng)險(xiǎn)（1）、買房送陽(yáng)臺(tái)、送面積、送車位等某房地產(chǎn)企業(yè)推出買一贈(zèng)一活動(dòng)優(yōu)惠，在規(guī)定時(shí)間內(nèi)購(gòu)買商品房的客戶可以免費(fèi)贈(zèng)送獨(dú)立規(guī)劃的車位一個(gè)。請(qǐng)問(wèn)房地產(chǎn)企業(yè)如何進(jìn)行財(cái)稅處理？（2）、買房送電器某房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)施促銷活動(dòng)，分為兩個(gè)環(huán)節(jié)：首先所有在規(guī)定時(shí)間購(gòu)買商品房的客戶均贈(zèng)送價(jià)值500元的電壓力鍋一臺(tái)；其次在這些客戶中再進(jìn)行抽獎(jiǎng)，共有五名幸運(yùn)客戶可獲得價(jià)值4000元的筆記本電腦一臺(tái)。請(qǐng)問(wèn)房地產(chǎn)企業(yè)如何進(jìn)行財(cái)稅處理？個(gè)人是否需要繳納個(gè)人所得稅？房地產(chǎn)建安企業(yè)涉稅風(fēng)險(xiǎn)自查與稅收檢查應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)建安企業(yè)費(fèi)用風(fēng)險(xiǎn)自查與檢查四、重點(diǎn)費(fèi)用檢查4、銷售費(fèi)用風(fēng)險(xiǎn)自查“買贈(zèng)”促銷方式涉稅風(fēng)險(xiǎn)（3）、買房送裝修（4）、買房墊首付（5）、老帶新現(xiàn)金獎(jiǎng)勵(lì)某房地產(chǎn)公司2012年10月實(shí)施老帶新活動(dòng)，凡介紹新客戶的老客戶均可取得2000——5000元的現(xiàn)金獎(jiǎng)勵(lì)。請(qǐng)問(wèn)企業(yè)如何進(jìn)行財(cái)稅處理？房地產(chǎn)建安企業(yè)涉稅風(fēng)險(xiǎn)自查與稅收檢查應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)建安企業(yè)費(fèi)用風(fēng)險(xiǎn)自查與檢查四、重點(diǎn)費(fèi)用檢查5、常見管理費(fèi)用風(fēng)險(xiǎn)自查——重大節(jié)日前后的購(gòu)物卡問(wèn)題自查購(gòu)物卡票據(jù)、購(gòu)物卡財(cái)稅處理——車輛費(fèi)用檢查是否在固定資產(chǎn)列支，費(fèi)用是否合理——差旅費(fèi)用檢查手續(xù)是否完備，是否涉及個(gè)稅——會(huì)議費(fèi)用檢查證據(jù)是否完備房地產(chǎn)建安企業(yè)涉稅風(fēng)險(xiǎn)自查與稅收檢查應(yīng)對(duì)6、支付給非居民企業(yè)資金風(fēng)險(xiǎn)檢查

（1）2016年8月，某外商投資企業(yè)向其兩個(gè)境外股東（注冊(cè)地位分別位于應(yīng)屬維京群島和香港，分別占股40%和60%）分紅共計(jì)2000萬(wàn)元人民幣；

（2）2016年3月，某企業(yè)外資股東（百慕大公司）將所持有的大陸公司30%股權(quán)轉(zhuǎn)讓給大陸自然人陸某，大陸公司注冊(cè)資本1億元，轉(zhuǎn)讓價(jià)款5000萬(wàn)元；

（3）2016年9月，某房地產(chǎn)公司向香港某設(shè)計(jì)公司支付設(shè)計(jì)費(fèi)共計(jì)500萬(wàn)元；

（4）2016年5月，某飲料生產(chǎn)企業(yè)向代言人的經(jīng)紀(jì)公司支付代言費(fèi)300萬(wàn)元人民幣。房地產(chǎn)建安企業(yè)費(fèi)用風(fēng)險(xiǎn)自查與檢查房地產(chǎn)建安企業(yè)涉稅風(fēng)險(xiǎn)自查與稅收檢查應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)建安企業(yè)費(fèi)用風(fēng)險(xiǎn)自查與檢查1、工資薪金扣除2、五險(xiǎn)一金扣除3、職工福利費(fèi)問(wèn)題4、職工教育經(jīng)費(fèi)問(wèn)題5、工會(huì)經(jīng)費(fèi)問(wèn)題6、商業(yè)保險(xiǎn)費(fèi)問(wèn)題7、勞保費(fèi)用問(wèn)題8、借款費(fèi)用問(wèn)題9、業(yè)務(wù)招待費(fèi)問(wèn)題10、廣告費(fèi)和業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)11、差旅費(fèi)問(wèn)題12、公益性捐贈(zèng)問(wèn)題13、準(zhǔn)備金與預(yù)提費(fèi)用14、傭金與手續(xù)費(fèi)15、稅金扣除問(wèn)題房地產(chǎn)建安企業(yè)涉稅風(fēng)險(xiǎn)自查與稅收檢查應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)所得稅清算自查與檢查應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)建安企業(yè)涉稅風(fēng)險(xiǎn)自查與稅收檢查應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)所得稅清算自查與檢查不同開發(fā)階段所得稅風(fēng)險(xiǎn)所得稅預(yù)繳檢查所得稅匯算清繳檢查房地產(chǎn)建安企業(yè)涉稅風(fēng)險(xiǎn)自查與稅收檢查應(yīng)對(duì)一、不同開發(fā)階段所得稅風(fēng)險(xiǎn)房地產(chǎn)企業(yè)所得稅清算自查與檢查準(zhǔn)備階段銷售前階段銷售階段完工后階段收入成本費(fèi)用稅金房地產(chǎn)建安企業(yè)涉稅風(fēng)險(xiǎn)自查與稅收檢查應(yīng)對(duì)二、所得稅預(yù)繳風(fēng)險(xiǎn)檢查1、涉稅風(fēng)險(xiǎn)之一：預(yù)繳數(shù)額計(jì)算風(fēng)險(xiǎn)案例某房地產(chǎn)企業(yè)為所得稅查賬征收企業(yè)，開發(fā)項(xiàng)目位于省會(huì)城市。截止2014年度累計(jì)虧損500萬(wàn)元。2015年第一季度實(shí)現(xiàn)銷售收入8000萬(wàn)元，取得子公司分紅150萬(wàn)元，轉(zhuǎn)讓其持有的股權(quán)取得凈收益1000萬(wàn)元，另從當(dāng)?shù)卣〉脽o(wú)償資助的補(bǔ)助資金2000萬(wàn)元。第一季度的期間費(fèi)用、稅金等共計(jì)1450萬(wàn)元。請(qǐng)問(wèn)：該企業(yè)第一季度所得稅如何預(yù)繳？房地產(chǎn)企業(yè)所得稅清算自查與檢查房地產(chǎn)建安企業(yè)涉稅風(fēng)險(xiǎn)自查與稅收檢查應(yīng)對(duì)二、所得稅預(yù)繳風(fēng)險(xiǎn)檢查2、涉稅風(fēng)險(xiǎn)之二：合規(guī)票據(jù)風(fēng)險(xiǎn)案例稽查局在檢查某房地產(chǎn)企業(yè)時(shí)，發(fā)現(xiàn)2016年1季度企業(yè)預(yù)繳所得稅時(shí)，計(jì)算費(fèi)用扣除項(xiàng)目中，有部分未取得發(fā)票等合法憑證，要求企業(yè)就未取得發(fā)票部分補(bǔ)稅并進(jìn)行處罰。請(qǐng)問(wèn)是否合理？房地產(chǎn)企業(yè)所得稅清算自查與檢查房地產(chǎn)建安企業(yè)涉稅風(fēng)險(xiǎn)自查與稅收檢查應(yīng)對(duì)3、所得稅匯算清繳風(fēng)險(xiǎn)檢查案例某房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)人員在未完工年度，為調(diào)控所得稅稅負(fù)，在企業(yè)財(cái)務(wù)處理中人為將當(dāng)年度取得的未完工產(chǎn)品銷售收入從預(yù)收賬款科目結(jié)轉(zhuǎn)至主營(yíng)業(yè)務(wù)收入，同時(shí)從當(dāng)年度實(shí)際發(fā)生的開發(fā)成本中選擇結(jié)轉(zhuǎn)一部分有發(fā)票的成本，使當(dāng)年度結(jié)轉(zhuǎn)完的收入和成本費(fèi)用基本相當(dāng)，并以此填報(bào)所得稅納稅申報(bào)表。請(qǐng)問(wèn)有何風(fēng)險(xiǎn)？房地產(chǎn)企業(yè)所得稅清算自查與檢查房地產(chǎn)建安企業(yè)涉稅風(fēng)險(xiǎn)自查與稅收檢查應(yīng)對(duì)3、所得稅匯算清繳風(fēng)險(xiǎn)檢查某房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目尚未完工，2015年基本財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)如下：當(dāng)年預(yù)收4億元；開發(fā)成本累計(jì)2.8億元；當(dāng)年度管理費(fèi)用1000萬(wàn)元；其中業(yè)務(wù)招待費(fèi)350萬(wàn)元；當(dāng)年度銷售費(fèi)用1500萬(wàn)元；其中廣告費(fèi)業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)1000萬(wàn)元，售樓部裝修150萬(wàn)元；當(dāng)年度財(cái)務(wù)費(fèi)用2000萬(wàn)元；（借款利息）營(yíng)業(yè)稅金及附加1100萬(wàn)元；土地增值稅預(yù)繳400萬(wàn)元；前四季度預(yù)繳所得稅250萬(wàn)；如何填列納稅申報(bào)表？完工年度如何填列？房地產(chǎn)企業(yè)所得稅清算自查與檢查房地產(chǎn)建安企業(yè)涉稅風(fēng)險(xiǎn)自查與稅收檢查應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅清算自查與檢查應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)建安企業(yè)涉稅風(fēng)險(xiǎn)自查與稅收檢查應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅清算自查與檢查土地增值稅清算單位與條件土地增值稅清算后事項(xiàng)土地增值稅清算收入檢查土地增值稅清算扣除檢查土地增值稅特殊清算房地產(chǎn)建安企業(yè)涉稅風(fēng)險(xiǎn)自查與稅收檢查應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅清算自查與檢查一、土地增值稅清算單位與條件1、土地增值稅清算單位風(fēng)險(xiǎn)自查《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問(wèn)題的通知》（國(guó)稅發(fā)[2006]187號(hào)）第一條關(guān)于“土地增值稅的清算單位”進(jìn)一步明確：“土地增值稅以國(guó)家有關(guān)部門審批的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目為單位進(jìn)行清算，對(duì)于分期開發(fā)的項(xiàng)目，以分期項(xiàng)目為單位清算。開發(fā)項(xiàng)目中同時(shí)包含普通住宅和非普通住宅的，應(yīng)分別計(jì)算增值額?！狈康禺a(chǎn)建安企業(yè)涉稅風(fēng)險(xiǎn)自查與稅收檢查應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅清算自查與檢查一、土地增值稅清算單位與條件1、土地增值稅清算單位風(fēng)險(xiǎn)自查（1）、查項(xiàng)目立項(xiàng)（2）、查土地證發(fā)放（3）、查項(xiàng)目規(guī)劃情況（4）、查項(xiàng)目分期情況（5）、查普通住宅與其他商品房的分割提示：項(xiàng)目清算單位的劃分大小對(duì)于土地增值稅結(jié)果意義重大，應(yīng)當(dāng)預(yù)先設(shè)計(jì)，早作打算！房地產(chǎn)建安企業(yè)涉稅風(fēng)險(xiǎn)自查與稅收檢查應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅清算自查與檢查一、土地增值稅清算單位與條件2、土地增值稅清算條件自查（1）、主動(dòng)清算條件符合下列情形之一的，納稅人應(yīng)進(jìn)行土地增值稅的清算：1.房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目全部竣工、完成銷售的；2.整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的；3.直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的。上述清算條件就是主動(dòng)清算條件，也就是說(shuō)，當(dāng)開發(fā)企業(yè)的開發(fā)項(xiàng)目具備以上任何一個(gè)條件的，應(yīng)主動(dòng)進(jìn)行清算。房地產(chǎn)建安企業(yè)涉稅風(fēng)險(xiǎn)自查與稅收檢查應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅清算自查與檢查一、土地增值稅清算單位與條件2、土地增值稅清算條件自查（2）、強(qiáng)制清算條件所謂強(qiáng)制清算條件，是指雖未達(dá)到主動(dòng)清算條件，但是稅務(wù)機(jī)關(guān)要求進(jìn)行清算的條件。通知第二條關(guān)于“土地增值稅的清算條件”同時(shí)規(guī)定：符合下列情形之一的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求納稅人進(jìn)行土地增值稅清算：1.已竣工驗(yàn)收的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個(gè)項(xiàng)目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過(guò)85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的；2.取得銷售（預(yù)售）許可證滿三年仍未銷售完畢的；3.納稅人申請(qǐng)注銷稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的；4.省稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定的其他情況。房地產(chǎn)建安企業(yè)涉稅風(fēng)險(xiǎn)自查與稅收檢查應(yīng)對(duì)二、土地增值稅清算收入檢查房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅清算自查與檢查房產(chǎn)處置正常銷售視同銷售轉(zhuǎn)為自用房地產(chǎn)建安企業(yè)涉稅風(fēng)險(xiǎn)自查與稅收檢查應(yīng)對(duì)二、土地增值稅清算收入檢查土地增值稅預(yù)繳同營(yíng)業(yè)稅一致土地增值稅清算1、簽訂商品房銷售合同，并收到全部款項(xiàng)，應(yīng)確認(rèn)收入。2、簽訂商品房銷售合同，收到部分款項(xiàng)（如按揭或分期付款）或未付款，也以合同額確認(rèn)銷售收入。國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問(wèn)題的通知國(guó)稅函[2010]220號(hào)一、關(guān)于土地增值稅清算時(shí)收入確認(rèn)的問(wèn)題土地增值稅清算時(shí)，已全額開具商品房銷售發(fā)票的，按照發(fā)票所載金額確認(rèn)收入；未開具發(fā)票或未全額開具發(fā)票的，以交易雙方簽訂的銷售合同所載的售房金額及其他收益確認(rèn)收入。銷售合同所載商品房面積與有關(guān)部門實(shí)際測(cè)量面積不一致，在清算前已發(fā)生補(bǔ)、退房款的，應(yīng)在計(jì)算土地增值稅時(shí)予以調(diào)整。房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅清算自查與檢查房地產(chǎn)建安企業(yè)涉稅風(fēng)險(xiǎn)自查與稅收檢查應(yīng)對(duì)二、土地增值稅清算收入檢查國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)《土地增值稅清算管理規(guī)程》的通知國(guó)稅發(fā)【2009】91號(hào)第十八條審核收入情況時(shí)，應(yīng)結(jié)合銷售發(fā)票、銷售合同(含房管部門網(wǎng)上備案登記資料)、商品房銷售(預(yù)售)許可證、房產(chǎn)銷售分戶明細(xì)表及其他有關(guān)資料，重點(diǎn)審核銷售明細(xì)表、房地產(chǎn)銷售面積與項(xiàng)目可售面積的數(shù)據(jù)關(guān)聯(lián)性，以核實(shí)計(jì)稅收入；對(duì)銷售合同所載商品房面積與有關(guān)部門實(shí)際測(cè)量面積不一致，而發(fā)生補(bǔ)、退房款的收入調(diào)整情況進(jìn)行審核；對(duì)銷售價(jià)格進(jìn)行評(píng)估，審核有無(wú)價(jià)格明顯偏低情況。必要時(shí)，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可通過(guò)實(shí)地查驗(yàn)，確認(rèn)有無(wú)少計(jì)、漏計(jì)事項(xiàng)，確認(rèn)有無(wú)將開發(fā)產(chǎn)品用于職工福利、獎(jiǎng)勵(lì)、對(duì)外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他單位和個(gè)人的非貨幣性資產(chǎn)等情況。

房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅清算自查與檢查房地產(chǎn)建安企業(yè)涉稅風(fēng)險(xiǎn)自查與稅收檢查應(yīng)對(duì)二、土地增值稅清算收入檢查

第十九條非直接銷售和自用房地產(chǎn)的收入確定

(一)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用于職工福利、獎(jiǎng)勵(lì)、對(duì)外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他單位和個(gè)人的非貨幣性資產(chǎn)等，發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)應(yīng)視同銷售房地產(chǎn),其收入按下列方法和順序確認(rèn)：

1.按本企業(yè)在同一地區(qū)、同一年度銷售的同類房地產(chǎn)的平均價(jià)格確定；

2.由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)參照當(dāng)?shù)禺?dāng)年、同類房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格或評(píng)估價(jià)值確定。

(二)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)的部分房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為企業(yè)自用或用于出租等商業(yè)用途時(shí)，如果產(chǎn)權(quán)未發(fā)生轉(zhuǎn)移，不征收土地增值稅，在稅款清算時(shí)不列收入，不扣除相應(yīng)的成本和費(fèi)用。房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅清算自查與檢查房地產(chǎn)建安企業(yè)涉稅風(fēng)險(xiǎn)自查與稅收檢查應(yīng)對(duì)三、土地增值稅清算扣除項(xiàng)目檢查房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅清算自查與檢查地價(jià)款開發(fā)成本開發(fā)費(fèi)用開發(fā)稅金加計(jì)扣除項(xiàng)目房地產(chǎn)建安企業(yè)涉稅風(fēng)險(xiǎn)自查與稅收檢查應(yīng)對(duì)總檢查原則國(guó)稅發(fā)【2009】91號(hào)第二十一條審核扣除項(xiàng)目是否符合下列要求：

(一)在土地增值稅清算中，計(jì)算扣除項(xiàng)目金額時(shí)，其實(shí)際發(fā)生的支出應(yīng)當(dāng)取得但未取得合法憑據(jù)的不得扣除。

(二)扣除項(xiàng)目金額中所歸集的各項(xiàng)成本和費(fèi)用，必須是實(shí)際發(fā)生的。

(三)扣除項(xiàng)目金額應(yīng)當(dāng)準(zhǔn)確地在各扣除項(xiàng)目中分別歸集，不得混淆。

(四)扣除項(xiàng)目金額中所歸集的各項(xiàng)成本和費(fèi)用必須是在清算項(xiàng)目開發(fā)中直接發(fā)生的或應(yīng)當(dāng)分?jǐn)偟摹?/p>

(五)納稅人分期開發(fā)項(xiàng)目或者同時(shí)開發(fā)多個(gè)項(xiàng)目的，或者同一項(xiàng)目中建造不同類型房地產(chǎn)的，應(yīng)按照受益對(duì)象，采用合理的分配方法，分?jǐn)偣餐某杀举M(fèi)用。

(六)對(duì)同一類事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)采取相同的會(huì)計(jì)政策或處理方法。會(huì)計(jì)核算與稅務(wù)處理規(guī)定不一致的，以稅務(wù)處理規(guī)定為準(zhǔn)。房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅清算自查與檢查房地產(chǎn)建安企業(yè)涉稅風(fēng)險(xiǎn)自查與稅收檢查應(yīng)對(duì)土地成本檢查第二十二條審核取得土地使用權(quán)支付金額和土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)時(shí)應(yīng)當(dāng)重點(diǎn)關(guān)注：

(一)同一宗土地有多個(gè)開發(fā)項(xiàng)目，是否予以分?jǐn)偅謹(jǐn)傓k法是否合理、合規(guī)，具體金額的計(jì)算是否正確。

(二)是否存在將房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用記入取得土地使用權(quán)支付金額以及土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)的情形。

(三)拆遷補(bǔ)償費(fèi)是否實(shí)際發(fā)生，尤其是支付給個(gè)人的拆遷補(bǔ)償款、拆遷(回遷)合同和簽收花名冊(cè)或簽收憑證是否一一對(duì)應(yīng)。房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅清算自查與檢查房地產(chǎn)建安企業(yè)涉稅風(fēng)險(xiǎn)自查與稅收檢查應(yīng)對(duì)前期工程費(fèi)檢查第二十三條審核前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)時(shí)應(yīng)當(dāng)重點(diǎn)關(guān)注：

(一)前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)是否真實(shí)發(fā)生，是否存在虛列情形。

(二)是否將房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用記入前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)。

(三)多個(gè)(或分期)項(xiàng)目共同發(fā)生的前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)，是否按項(xiàng)目合理分?jǐn)?。房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅清算自查與檢查房地產(chǎn)建安企業(yè)涉稅風(fēng)險(xiǎn)自查與稅收檢查應(yīng)對(duì)公共配套設(shè)施費(fèi)檢查第二十四條審核公共配套設(shè)施費(fèi)時(shí)應(yīng)當(dāng)重點(diǎn)關(guān)注：

(一)公共配套設(shè)施的界定是否準(zhǔn)確，公共配套設(shè)施費(fèi)是否真實(shí)發(fā)生，有無(wú)預(yù)提的公共配套設(shè)施費(fèi)情況。

(二)是否將房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用記入公共配套設(shè)施費(fèi)。

(三)多個(gè)(或分期)項(xiàng)目共同發(fā)生的公共配套設(shè)施費(fèi)，是否按項(xiàng)目合理分?jǐn)?。房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅清算自查與檢查房地產(chǎn)建安企業(yè)涉稅風(fēng)險(xiǎn)自查與稅收檢查應(yīng)對(duì)建安工程費(fèi)檢查第二十五條審核建筑安裝工程費(fèi)時(shí)應(yīng)當(dāng)重點(diǎn)關(guān)注：

(一)發(fā)生的費(fèi)用是否與決算報(bào)告、審計(jì)報(bào)告、工程結(jié)算報(bào)告、工程施工合同記載的內(nèi)容相符。

(二)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自購(gòu)建筑材料時(shí)，自購(gòu)建材費(fèi)用是否重復(fù)計(jì)算扣除項(xiàng)目。

(三)參照當(dāng)?shù)禺?dāng)期同類開發(fā)項(xiàng)目單位平均建安成本或當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)部門公布的單位定額成本，驗(yàn)證建筑安裝工程費(fèi)支出是否存在異常。

(四)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采用自營(yíng)方式自行施工建設(shè)的，還應(yīng)當(dāng)關(guān)注有無(wú)虛列、多列施工人工費(fèi)、材料費(fèi)、機(jī)械使用費(fèi)等情況。

(五)建筑安裝發(fā)票是否在項(xiàng)目所在地稅務(wù)機(jī)關(guān)開具。房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅清算自查與檢查房地產(chǎn)建安企業(yè)涉稅風(fēng)險(xiǎn)自查與稅收檢查應(yīng)對(duì)開發(fā)間接費(fèi)與利息費(fèi)檢查第二十六條審核開發(fā)間接費(fèi)用時(shí)應(yīng)當(dāng)重點(diǎn)關(guān)注：

(一)是否存在將企業(yè)行政管理部門(總部)為組織和管理生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)而發(fā)生的管理費(fèi)用記入開發(fā)間接費(fèi)用的情形。

(二)開發(fā)間接費(fèi)用是否真實(shí)發(fā)生，有無(wú)預(yù)提開發(fā)間接費(fèi)用的情況，取得的憑證是否合法有效。第二十七條審核利息支出時(shí)應(yīng)當(dāng)重點(diǎn)關(guān)注：

(一)是否將利息支出從房地產(chǎn)開發(fā)成本中調(diào)整至開發(fā)費(fèi)用。

(二)分期開發(fā)項(xiàng)目或者同時(shí)開發(fā)多個(gè)項(xiàng)目的，其取得的一般性貸款的利息支出，是否按照項(xiàng)目合理分?jǐn)偂?/p>

(三)利用閑置專項(xiàng)借款對(duì)外投資取得收益，其收益是否沖減利息支出。房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅清算自查與檢查房地產(chǎn)建安企業(yè)涉稅風(fēng)險(xiǎn)自查與稅收檢查應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅清算自查與檢查稅金扣除檢查1、營(yíng)業(yè)稅2、城市建設(shè)維護(hù)費(fèi)3、教育費(fèi)附加4、地方教育附加5、水利基金6、印花稅7、土地使用稅8、契稅9、所得稅10、已預(yù)交的土地增值稅房地產(chǎn)建安企業(yè)涉稅風(fēng)險(xiǎn)自查與稅收檢查應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅清算自查與檢查稅金扣除檢查案例稅務(wù)機(jī)關(guān)在土地增值稅清算中發(fā)現(xiàn)A房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目有1000平方米商鋪?zhàn)鳛椴疬w補(bǔ)償處理，企業(yè)已經(jīng)做了賬務(wù)處理，但尚未繳納營(yíng)業(yè)稅及附加。請(qǐng)問(wèn)該部分涉及稅款能否按照計(jì)提數(shù)字扣除？房地產(chǎn)建安企業(yè)涉稅風(fēng)險(xiǎn)自查與稅收檢查應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅清算自查與檢查加計(jì)扣除項(xiàng)目檢查中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則財(cái)法字[1995]第6號(hào)第七條條例第六條所列的計(jì)算增值額的扣除項(xiàng)目，具體為：（一）取得土地使用權(quán)所支付的金額，是指納稅人為取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款和按國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用。（二）開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施（以下簡(jiǎn)稱房增開發(fā)）的成本，是指納稅人房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目實(shí)際發(fā)生的成本（以下簡(jiǎn)稱房增開發(fā)成本），包括土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)用。。。。。。。（六）根據(jù)條例第六條（五）項(xiàng)規(guī)定，對(duì)從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人可按本條（一）、（二）項(xiàng)規(guī)定計(jì)算的金額之和，加計(jì)20％的扣除。

房地