合肥某大廈物業(yè)服務(wù)方案

合肥恒潤大廈前期物業(yè)效勞方案前言合肥XX管理有限公司簡介合肥XX管理有限公司成立于2024年，注冊(cè)資本50萬元，具三級(jí)物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)，是合肥科園房地產(chǎn)開發(fā)有限公司的全資子公司。公司經(jīng)營范圍為物業(yè)管理、水電安裝、房屋維修及室內(nèi)外裝飾工程等。公司法定代表人為朱家來，常務(wù)副經(jīng)理為徐勇。公司現(xiàn)承當(dāng)榮獲“亞洲最正確人居獎(jiǎng)〞的26萬平方米大型高檔時(shí)尚小區(qū)—合肥九溪江南園、舒城未來城市中心區(qū)域24萬平方米純高尚社區(qū)—舒城九溪江南園、合肥高新區(qū)高檔別墅區(qū)—碧海山莊的物業(yè)管理效勞，并在全省首家特邀國內(nèi)第一成熟物業(yè)品牌——深圳萬科物業(yè)管理有限公司擔(dān)任現(xiàn)場(chǎng)管理參謀。公司堅(jiān)持“和諧園區(qū)〔大廈〕、品位生活〔工作〕；和諧團(tuán)隊(duì)、品質(zhì)效勞〞的企業(yè)文化理念,堅(jiān)持“標(biāo)準(zhǔn)地管理物業(yè)、確保物業(yè)保值；用心地效勞業(yè)主，確保業(yè)主品位〞的效勞宗旨，堅(jiān)持“精細(xì)管理，高尚物業(yè)〞的效勞追求,全面推行ISO9000質(zhì)量管理體系，并于2024年6月通過質(zhì)量認(rèn)證。在與深圳萬科攜手合作的過程中，旨在打造全市乃至全省的物業(yè)管理效勞優(yōu)秀品牌企業(yè)。公司組織架構(gòu)為“兩縱三橫〞式直線職能管理模式，即：兩縱為職能管理和客戶效勞管理兩個(gè)模塊；三橫為經(jīng)理層、管理層〔部門〕和執(zhí)行層〔工程效勞中心〕。職能管理主要分人力資源管理、品質(zhì)管理、財(cái)務(wù)管理、行政管理、經(jīng)營管理等業(yè)務(wù)板塊，客戶效勞管理主要分客戶效勞、平安管理、設(shè)備管理、環(huán)境管理四個(gè)根底業(yè)務(wù)板塊。恒潤大廈前期物業(yè)效勞方案第一局部XX大廈物業(yè)效勞總體設(shè)想提要：管理定位：政務(wù)文化新區(qū)高檔綜合性寫字樓效勞定位：綜合物業(yè)效勞一級(jí)標(biāo)準(zhǔn)與四星級(jí)賓館前廳接待效勞標(biāo)準(zhǔn)管理目標(biāo)：一年獲市優(yōu)稱號(hào)，三年獲省優(yōu)稱號(hào)，五年獲國優(yōu)稱號(hào)效勞理念：業(yè)主至上，效勞第一三個(gè)永遠(yuǎn)：業(yè)主永遠(yuǎn)是對(duì)的業(yè)主的需求永遠(yuǎn)是合理的業(yè)主的滿意永遠(yuǎn)是檢驗(yàn)我們效勞質(zhì)量的標(biāo)準(zhǔn)效勞團(tuán)隊(duì)：敬業(yè)精業(yè)，專業(yè)勤業(yè)三個(gè)保證：團(tuán)隊(duì)凝聚力保證，團(tuán)隊(duì)提升力保證，團(tuán)隊(duì)執(zhí)行力保證質(zhì)量方針：標(biāo)準(zhǔn)管理，用心效勞效勞標(biāo)準(zhǔn)：客戶效勞親情化平安管理軍事化設(shè)備管理專業(yè)化環(huán)境管理賓館化管理模式：三位一體、共同管理管理重點(diǎn)：形象、平安、設(shè)備、環(huán)境保障措施：理念、團(tuán)隊(duì)、制度、資源XX大廈位于將來城市的政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心--合肥市政務(wù)文化新區(qū)，位于懷寧路與政務(wù)支路交叉口，緊臨市政務(wù)中心大樓，面對(duì)美麗怡人的天鵝湖公園，自然環(huán)境十分優(yōu)越，大廈設(shè)計(jì)將時(shí)代精神與地方特色相結(jié)合，容商業(yè)、餐飲、辦公于一體，是一座現(xiàn)代化的高檔樓宇。針對(duì)XX大廈物業(yè)效勞的各個(gè)要素，本公司開展了深入廣泛的工程考察和市場(chǎng)調(diào)研，在深入挖掘設(shè)計(jì)和開發(fā)思路的根底上，仔細(xì)分析該物業(yè)作為未來送變電辦公中心的特點(diǎn)，并周詳考慮未來物業(yè)效勞工作將面臨的重點(diǎn)難點(diǎn)，確立了本公司管理XX大廈的總體設(shè)想。一、管理定位XX大廈作為未來送變電的辦公場(chǎng)所，同時(shí)兼容銀行商業(yè)、餐飲效勞等功能，物業(yè)功能的特殊性決定了物業(yè)效勞高品位。經(jīng)過嚴(yán)密論證和考察，本公司將XX大廈的物業(yè)管理效勞定位為：政務(wù)文化新區(qū)高檔綜合性寫字樓，創(chuàng)立和諧大廈?！こ蔀殡娏ο到y(tǒng)辦公物業(yè)管理的典范?！こ蔀楸磉_(dá)送變電開放、高效、親和形象的窗口?！こ蔀槎喙δ芫C合型寫字樓物業(yè)效勞的典范。二、效勞定位：綜合物業(yè)效勞一級(jí)標(biāo)準(zhǔn)與四星級(jí)賓館前廳接待效勞標(biāo)準(zhǔn)高檔綜合型寫字樓由于物業(yè)所有人和物業(yè)使用人的特殊地位和特殊要求，物業(yè)的效勞必須提供與之相適應(yīng)的配套效勞。我們的物業(yè)效勞定位是：物業(yè)管理效勞國家一級(jí)標(biāo)準(zhǔn)與賓館飯店四星級(jí)前廳接待效勞標(biāo)準(zhǔn)的綜合。效勞的價(jià)值來源于效勞的內(nèi)容、效勞的過程和效勞的效果，我們將用我們的效勞創(chuàng)造價(jià)值，創(chuàng)造環(huán)境，創(chuàng)造品位，創(chuàng)造品牌。三、管理目標(biāo)自大廈接管之日起：·一年內(nèi)到達(dá)物業(yè)各項(xiàng)使用功能正常，使送變電及各物業(yè)使用人各項(xiàng)工作有條不紊地開展，通過“合肥市物業(yè)效勞優(yōu)秀示范大廈〞考評(píng)。·三年內(nèi)深化管理效勞，提高物業(yè)效勞水平，提升物業(yè)效勞形象，通過“安徽省物業(yè)效勞優(yōu)秀示范大廈〞考評(píng)?！の迥陜?nèi)保證物業(yè)各項(xiàng)使用功能正常，各項(xiàng)增殖效勞完備，通過“全國物業(yè)效勞示范大廈〞考評(píng)。四、效勞理念理念是行為的先導(dǎo)。本公司通過長期培訓(xùn)、學(xué)習(xí)、養(yǎng)成、踐行，全體員工均牢固樹立“業(yè)主至上，效勞第一〞的效勞理念，時(shí)刻牢記“三個(gè)永遠(yuǎn)〞：業(yè)主永遠(yuǎn)是對(duì)的業(yè)主的需求永遠(yuǎn)是合理的業(yè)主的滿意永遠(yuǎn)是檢驗(yàn)我們效勞質(zhì)量的標(biāo)準(zhǔn)真正將業(yè)主奉為上帝，真心誠意地為業(yè)主效勞，是本公司全體員工的自覺行為。五、效勞團(tuán)隊(duì)效勞源自真誠，效勞創(chuàng)造價(jià)值。而這一切都依賴于一支“敬業(yè)精業(yè)、專業(yè)勤業(yè)〞的物業(yè)管理效勞團(tuán)隊(duì)。本公司十分注重建設(shè)一支和諧的管理效勞團(tuán)隊(duì)，并用“三個(gè)保證〞來實(shí)現(xiàn)。嚴(yán)格地遵守規(guī)那么，出色地完成工作，真誠地相互關(guān)心，是我們團(tuán)隊(duì)凝聚力的保證；完善的培訓(xùn)體系，濃厚的學(xué)習(xí)氣氛，公平的競爭環(huán)境，是我們團(tuán)隊(duì)提升力的保證；通暢的溝通渠道，明確的責(zé)任區(qū)分，嚴(yán)謹(jǐn)?shù)闹贫攘鞒?，是我們團(tuán)隊(duì)執(zhí)行力的保證。用“三個(gè)保證〞構(gòu)建一支和諧團(tuán)隊(duì)，確保我們?yōu)闃I(yè)主〔客戶〕提供的各項(xiàng)效勞具有合格的、專業(yè)的、優(yōu)秀的品質(zhì)。六、質(zhì)量方針本公司的物業(yè)管理效勞在安徽省內(nèi)首家聘請(qǐng)國內(nèi)第一成熟物管品牌—萬科物業(yè)擔(dān)當(dāng)管理參謀，確定了“標(biāo)準(zhǔn)管理，用心效勞〞的質(zhì)量方針，旨在不斷滿足和持續(xù)超越業(yè)主不斷增長的需求，持續(xù)改良，不斷創(chuàng)新，在XX大廈的物業(yè)管理效勞中，我們確定了“四化標(biāo)準(zhǔn)〞，客戶效勞親情化平安管理軍事化設(shè)備管理專業(yè)化環(huán)境管理賓館化通過“四化標(biāo)準(zhǔn)〞的實(shí)現(xiàn)，構(gòu)建和諧大廈，凸現(xiàn)業(yè)主〔客戶〕的尊貴品位，享受有品位的生活和工作。七、管理模式監(jiān)督機(jī)構(gòu)恒潤房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司、XX大廈業(yè)主委員會(huì)實(shí)行執(zhí)行機(jī)構(gòu)、責(zé)任機(jī)構(gòu)、監(jiān)督機(jī)構(gòu)有機(jī)結(jié)合的“監(jiān)督機(jī)構(gòu)恒潤房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司、XX大廈業(yè)主委員會(huì)責(zé)任機(jī)構(gòu)合肥XX管理有限公司執(zhí)行機(jī)構(gòu)XXXX大廈物業(yè)效勞中心責(zé)任機(jī)構(gòu)合肥XX管理有限公司執(zhí)行機(jī)構(gòu)XXXX大廈物業(yè)效勞中心監(jiān)督機(jī)構(gòu)——安徽省恒潤房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司、XX大廈業(yè)主委員會(huì)可通過行使以下權(quán)利，對(duì)本公司及物業(yè)效勞中心的管理行為進(jìn)行監(jiān)督。·審核物業(yè)效勞中心提交的月度管理報(bào)告。·組織對(duì)管理工作的抽驗(yàn)、檢查、審查管理效果?！ねㄟ^會(huì)議或其他形式，評(píng)審XX大廈物業(yè)效勞狀況，交流意見?！た杉磿r(shí)就管理中的問題向效勞中心或公司投訴?！?duì)管理中出現(xiàn)的重大事項(xiàng)進(jìn)行審議。責(zé)任機(jī)構(gòu)——合肥XX管理有限公司合肥XX管理有限公司是XX大廈物業(yè)效勞目標(biāo)的最終責(zé)任人，負(fù)責(zé)對(duì)XX大廈物業(yè)效勞狀況的整體監(jiān)控和實(shí)施，就XX大廈的物業(yè)效勞狀況對(duì)安徽省恒潤房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司和XX大廈業(yè)主委員會(huì)負(fù)責(zé)。執(zhí)行機(jī)構(gòu)——XXXX大廈物業(yè)效勞中心物業(yè)效勞中心是XX大廈物業(yè)效勞的具體實(shí)施機(jī)構(gòu)，對(duì)安徽省恒潤房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司和XX大廈業(yè)主委員會(huì)負(fù)責(zé)，對(duì)合肥XX管理有限公司負(fù)責(zé)，確保物業(yè)效勞的各項(xiàng)工作到達(dá)既定目標(biāo)。依托我公司與深圳市萬科物業(yè)效勞有限公司等國內(nèi)頂級(jí)物業(yè)效勞企業(yè)及咨詢機(jī)構(gòu)保持的良好合作關(guān)系，學(xué)習(xí)并借鑒國內(nèi)同行的優(yōu)秀經(jīng)驗(yàn)，憑借我公司外鄉(xiāng)化運(yùn)作四年的優(yōu)勢(shì)，確保在XX大廈實(shí)施既具備國內(nèi)一流水準(zhǔn)，又符合合肥市情的物業(yè)效勞。八、管理重點(diǎn)XX管理有限公司組織各類管理和專業(yè)技術(shù)骨干，經(jīng)過全面深入的調(diào)研，認(rèn)為XX大廈是一座具有標(biāo)志性的高科技建筑，并從業(yè)主〔用戶〕的角度出發(fā)，分析了XX大廈物業(yè)效勞中各項(xiàng)管理工作的重點(diǎn)。1、形象XX大廈是建設(shè)在合肥市政務(wù)文化新區(qū)的一顆璀璨明珠，它不僅僅是一座社會(huì)公開建筑物，更是送變電的辦公場(chǎng)所，是電力系統(tǒng)形象的外化和延伸。其特殊的地理位置，特色鮮明的外形設(shè)計(jì)，不僅直接代表著電力系統(tǒng)的形象，而且影響著市政務(wù)中心周邊的形象，因此大廈的形象管理將是我們物業(yè)效勞工作中的重中之重。2、平安平安是根底，平安是生命，平安是效益。XX大廈集辦公、商業(yè)、餐飲等功能于一體，且采用半開放式設(shè)計(jì)，進(jìn)出大廈的車輛和人員很多，成份復(fù)雜，大廈的平安秩序管理、出入口管理、公共區(qū)域分區(qū)管理、停車場(chǎng)管理、辦公區(qū)保密管理、消防平安管理、突發(fā)性意外事件管理是物業(yè)效勞日常平安管理的主要內(nèi)容，也是全部物業(yè)效勞工作正常開展的前提和根底。我們對(duì)此認(rèn)識(shí)深刻，準(zhǔn)備充分，措施有力。3、設(shè)備XX大廈地面二十二層，地下一層，是一座大型的現(xiàn)代化、智能化建筑，機(jī)電設(shè)備系統(tǒng)多而復(fù)雜，供配電系統(tǒng)、給排水系統(tǒng)、VRV空調(diào)系統(tǒng)、電梯、消防系統(tǒng)、智能化系統(tǒng)等設(shè)備的管理都需要有較高的專業(yè)化管理水平。XX大廈作為現(xiàn)代化辦公物業(yè)，其設(shè)備設(shè)施的日常運(yùn)作有著極高的管理維護(hù)要求。本物業(yè)投入使用的一些先進(jìn)設(shè)備設(shè)施將使得管理觀念、管理機(jī)構(gòu)、管理方式更現(xiàn)代化、科學(xué)化。設(shè)施設(shè)備要求高、操作嚴(yán)、范圍廣，涉及到管理、通訊、安防等方方面面。我們將配備專業(yè)的工程技術(shù)人員，實(shí)施專業(yè)化的管理，確保其性能完好，功能正常，效能發(fā)揮。4、環(huán)境環(huán)境問題是當(dāng)今世界普遍關(guān)注的重大問題之一。綜合型寫字樓由于聚集人群多，流動(dòng)性大，環(huán)境管理應(yīng)當(dāng)成為管理的重點(diǎn)之一。從室內(nèi)外保潔、綠化，到室內(nèi)空氣監(jiān)測(cè)，從各種排放控制到能源節(jié)約合理使用，我們都將制定嚴(yán)格的制度、流程加以控制。九、保障措施我公司提出的對(duì)XX大廈前期物業(yè)管理效勞的總體設(shè)想，具備四大保障措施，保證其有效運(yùn)行并正常實(shí)現(xiàn)。措施一：行業(yè)領(lǐng)先的物業(yè)效勞理念。我們效勞理念是：業(yè)主至上，效勞第一。我們的效勞宗旨是：標(biāo)準(zhǔn)地管理物業(yè)，確保物業(yè)保值增值；用心地效勞業(yè)主，確保業(yè)主品位生活〔工作〕。業(yè)主至上，“以客戶為中心〞，業(yè)主的滿意是我們的永恒追求，是我們?nèi)抗芾砗托诠ぷ鞯哪繕?biāo)。我們深信：現(xiàn)代社會(huì)是效勞型社會(huì)，我們?cè)谖飿I(yè)管理這個(gè)新型效勞行業(yè)中要爭取確立自己的地位和價(jià)值，就必須樹牢效勞的觀念，用我們的真心換得業(yè)主的信任、理解和尊重。在XX大廈物業(yè)效勞工程中，本公司將一如既往關(guān)注客戶需求，通過“管理報(bào)告制〞、“定期回訪制〞以及隨時(shí)溝通等方式在第一時(shí)間了解客戶的效勞需求與效勞咨詢，并以本公司的24小時(shí)客戶投訴中心配合本工程的物業(yè)效勞工作，力爭讓客戶獲得滿意效勞。建立客戶效勞快速反響系統(tǒng)——XX大廈專設(shè)客戶效勞中心，設(shè)立24小時(shí)值守的客戶投訴接待，并在送變電辦公區(qū)、會(huì)議中心、接待中心等功能區(qū)各設(shè)立一個(gè)物業(yè)效勞信息卡發(fā)放和收集點(diǎn)，用戶可通過網(wǎng)絡(luò)、電子郵件、電話、面談或填寫信息卡等多種形式提出需求信息，效勞中心根據(jù)需求信息，協(xié)調(diào)、調(diào)度物業(yè)效勞中心各個(gè)職能部門和作業(yè)層面的日常效勞工作，高速反響，處理用戶的意見和需求?！⒂脩粜畔?，注重客戶導(dǎo)向，倡導(dǎo)效勞創(chuàng)新，將客戶的各類需求信息依照不同類別儲(chǔ)存于計(jì)算機(jī)中，定期將用戶需求、回訪結(jié)果利用科學(xué)的方法進(jìn)行深入細(xì)致的統(tǒng)計(jì)分析，根據(jù)分析結(jié)果不斷創(chuàng)新調(diào)整工作思路和工作方法，最大限度地滿足用戶的需求，不斷提升我們的效勞水平，隨著社會(huì)的開展，科技的進(jìn)步，物業(yè)效勞行業(yè)呈現(xiàn)出高速開展之路，客戶導(dǎo)向正逐漸取代市場(chǎng)導(dǎo)向，影響行業(yè)開展的因素不僅在于當(dāng)前市場(chǎng)，更在于客戶對(duì)物業(yè)效勞效勞潛在的需求，XX大廈的物業(yè)效勞，將趨于更新、更高的科技、文化和信息含量，不僅僅滿足于傳統(tǒng)的“隨叫隨到〞，更要求效勞上品位，講科學(xué)，有文化內(nèi)涵和具新穎感。所以，物業(yè)效勞需要有一種超乎標(biāo)準(zhǔn)和程序之上的創(chuàng)新，我們將借助各種知識(shí)，創(chuàng)造性地完成效勞工作，使物業(yè)效勞工作更具活力，更具新意。始終把持續(xù)滿足和超越客戶需求作為我們工作的終極目標(biāo)，為此，我們將把建設(shè)部物業(yè)效勞一級(jí)物業(yè)效勞標(biāo)準(zhǔn)與四星級(jí)酒店效勞標(biāo)準(zhǔn)相結(jié)合，開掘XX大廈物業(yè)效勞內(nèi)容的深度及廣度，本公司所提供的效勞標(biāo)準(zhǔn)可以用SERVICE〔即中文“效勞〞一詞〕中的7個(gè)字母來概述：S，即SMILE〔微笑〕，效勞人員要對(duì)每一位客戶都保持微笑；E，即EXCELLENT〔出色〕，效勞人員要將每一項(xiàng)工作都做得很出色；R，即READY〔準(zhǔn)備〕，效勞人員要隨時(shí)準(zhǔn)備為客戶效勞；V，即VIEWING〔看待〕，效勞人員要把每一位客戶都當(dāng)作需要特殊照顧的貴賓看待；I，即INVITING〔邀請(qǐng)〕，效勞人員每一次效勞結(jié)束都要向客戶發(fā)出下次再來的邀請(qǐng)；C，即CREATION〔創(chuàng)造〕，效勞人員要善于創(chuàng)造溫暖的效勞氣氛；E，即EYE〔眼光〕，效勞人員要始終用熱情的眼光關(guān)注客戶。效勞的本義是用我們的勞動(dòng)為他人提供便利，效勞的態(tài)度、效勞的效率、效勞的環(huán)境、效勞的標(biāo)準(zhǔn)都將影響效勞的質(zhì)量。靈巧、熱情、高效、標(biāo)準(zhǔn)的效勞是本公司對(duì)物業(yè)效勞的根本要求。本公司為本工程將專門成立專業(yè)的商務(wù)效勞中心，提供具備酒店效勞標(biāo)準(zhǔn)的會(huì)議效勞與商務(wù)效勞，同時(shí)，提供打字、復(fù)印、傳真，代訂飛機(jī)票、車船票，代訂酒店，代訂旅游線路，代辦特快專遞等效勞內(nèi)容，為XX大廈的業(yè)主或物業(yè)使用人辦理公務(wù)提供便利條件。措施二：高效務(wù)實(shí)的物業(yè)管理團(tuán)隊(duì)。我們有一支“敬業(yè)精業(yè)、專業(yè)勤業(yè)〞的物業(yè)管理效勞團(tuán)隊(duì)，是一支和諧、團(tuán)結(jié)、高效、務(wù)實(shí)的管理效勞團(tuán)隊(duì)，我們嚴(yán)格地遵守規(guī)那么，因?yàn)槲覀兩钪簩?duì)規(guī)那么和制度的遵從不僅是一種道德，而且是一種智慧。我們勤于學(xué)習(xí)，我們善于培訓(xùn)，我們長于溝通，我們樂于奉獻(xiàn)，我們把物業(yè)效勞不僅作為自己的職業(yè)，更是作為一項(xiàng)事業(yè)在努力、在拚搏。一支和諧的團(tuán)隊(duì)，為業(yè)主〔客戶〕提供的各項(xiàng)效勞必然具有合格的、專業(yè)的、優(yōu)秀的品質(zhì)。我們將實(shí)施精英人才組合戰(zhàn)略，委派精銳骨干組成XX大廈專業(yè)管理團(tuán)隊(duì)，我們將委派公司現(xiàn)任工程經(jīng)理、具有打造“精品〞物業(yè)經(jīng)驗(yàn)、組織能力強(qiáng)、責(zé)任心強(qiáng)的同志出任XX大廈物業(yè)效勞中心的主任、委派具有精湛技術(shù)和豐富實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)的工程師擔(dān)任XX大廈的物業(yè)效勞中心技術(shù)總工程師，從公司現(xiàn)有多個(gè)管理處中抽調(diào)專業(yè)技術(shù)骨干，組成質(zhì)量控制、工程技術(shù)等專業(yè)技術(shù)齊全的高效團(tuán)隊(duì)。措施三:合理系統(tǒng)的質(zhì)量管理體系。本公司于2024年6月通過ISO9000質(zhì)量管理體系認(rèn)證。在XX大廈的物業(yè)效勞中，我們?nèi)鎸?dǎo)入ISO9000質(zhì)量管理體系，按“方案——執(zhí)行——檢查——處理〞四個(gè)階段運(yùn)行〔即PDCA循環(huán)〕開展每項(xiàng)工作，對(duì)XX大廈所有效勞程序進(jìn)行全方位監(jiān)控，將物業(yè)效勞的每一個(gè)環(huán)節(jié)程序化，通過日檢、周檢、月檢、巡檢、抽檢、內(nèi)檢、外檢等各項(xiàng)檢驗(yàn)控制手段，嚴(yán)格控制每一效勞產(chǎn)品的提供及客戶滿意程度，使各項(xiàng)管理和效勞工作標(biāo)準(zhǔn)運(yùn)行，保持效勞水平和效勞質(zhì)量的持續(xù)改良和提高。同時(shí)，本公司將在XX大廈通過ISO14001環(huán)境認(rèn)證并采用其標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行物業(yè)效勞。對(duì)生產(chǎn)過程進(jìn)行有效控制，表達(dá)清潔生產(chǎn)的思想，從最初的物業(yè)效勞設(shè)計(jì)到最終效勞產(chǎn)品提供等都考慮了減少污染物的產(chǎn)生、排放和對(duì)環(huán)境的影響因素，〔比方垃圾分類的處理程序及受控〕。并通過設(shè)定目標(biāo)、指標(biāo)、管理方案以及運(yùn)行控制對(duì)重要的環(huán)境因素進(jìn)行控制，有效地促進(jìn)減少污染，節(jié)約資源和能源，有效地利用原材料和回收利用廢舊物資，減少各項(xiàng)環(huán)境費(fèi)用〔投資、運(yùn)行費(fèi)、賠罰款、排污款〕。從而明顯地降低本錢，不但獲得環(huán)境效益，而且可獲得顯著的經(jīng)濟(jì)效益。物業(yè)效勞作為效勞性行業(yè)，工作人員與客戶之間的接觸必不可少。因此，我們將通過OHSAS職業(yè)平安健康管理體系確保物業(yè)效勞員工的職業(yè)健康和平安，消除各種事故隱患和減少疾病的發(fā)生，為業(yè)主創(chuàng)造一個(gè)更為健康和平安的環(huán)境。措施四：豐富全面的效勞管理資源。為保證XX大廈物業(yè)效勞意識(shí)到位，技術(shù)到位，效勞到位。我們將整合調(diào)動(dòng)本公司的綜合優(yōu)勢(shì)資源：1、充分利用萬科物業(yè)的成熟管理經(jīng)驗(yàn)。萬科物業(yè)作為國內(nèi)物業(yè)管理第一成熟品牌，其管理經(jīng)驗(yàn)值得我們借鑒和吸收。更為有利的是萬科物業(yè)效勞有限公司與我公司建立的長期的參謀合作關(guān)系，在安徽省內(nèi)尚屬首家。2、遠(yuǎn)程的網(wǎng)絡(luò)化管理：本公司將在XX大廈完全實(shí)現(xiàn)采用全電腦化管理模式，將各個(gè)管理層次通過網(wǎng)絡(luò)連接起來，并與公司本部聯(lián)網(wǎng)，實(shí)現(xiàn)資源共享，統(tǒng)一調(diào)配。3、統(tǒng)一的軟件化管理：本公司將依據(jù)本公司現(xiàn)代化管理手段的豐富經(jīng)驗(yàn)，整合社會(huì)資源，為XX大廈的物業(yè)效勞工程專門引進(jìn)一套物業(yè)管理軟件。將物業(yè)效勞各工種、各環(huán)節(jié)程序及收費(fèi)等工程全部納入軟件管理，使XX大廈物業(yè)效勞的中間環(huán)節(jié)得到最大程度的減少，同時(shí)降低管理本錢，提高工作及時(shí)率、有效率、滿意率。4、先進(jìn)的智能化管理：智能化程度直接決定著物業(yè)素質(zhì)的上下，在XX大廈的管理中，本公司將利用長期研究高科技智能設(shè)施設(shè)備的經(jīng)驗(yàn)，利用專業(yè)人員能夠把握現(xiàn)實(shí)需求和未來走勢(shì)的優(yōu)勢(shì)，以及對(duì)智能化設(shè)備的學(xué)習(xí)、了解和掌握，根據(jù)經(jīng)濟(jì)和實(shí)用的原那么來進(jìn)行智能化設(shè)施的維護(hù)管理，同時(shí)與高科技公司建立了良好的合作伙伴關(guān)系，保證技術(shù)根本的先進(jìn)性并大幅度降低管理本錢。5、科學(xué)的人力資源管理體系物業(yè)效勞行業(yè)提供的產(chǎn)品是“效勞〞，物業(yè)效勞的過程是物業(yè)效勞人員向客戶提供效勞的過程，物業(yè)效勞人員素質(zhì)的上下直接影響到效勞的質(zhì)量和效果，本公司在XX大廈的物業(yè)效勞中，將充分利用公司既有的人力資源管理體系對(duì)物業(yè)效勞中心人力資源管理進(jìn)行全程的有效控制?！ざ▎T定編按崗定薪。實(shí)行嚴(yán)格、合理、標(biāo)準(zhǔn)的績效考核制度?！や浻萌藛T嚴(yán)格政審。確保XX大廈物業(yè)效勞人員政治素質(zhì)過硬?！て桨矄T實(shí)行軍事化管理。做到作風(fēng)扎實(shí)、紀(jì)律嚴(yán)明、思想純潔、素質(zhì)過硬?！ね晟平∪呐嘤?xùn)體系。通過崗前培訓(xùn)、外送培訓(xùn)、崗位輪訓(xùn)、跟班培訓(xùn)、強(qiáng)化培訓(xùn)、參觀學(xué)習(xí)和專題討論，讓員工隨時(shí)了解行業(yè)的開展動(dòng)態(tài)，學(xué)習(xí)國內(nèi)外先進(jìn)管理技術(shù)與方法不斷提高員工的工作能力和工作標(biāo)準(zhǔn)。本公司承諾：效勞于XX大廈的所有管理人員都將外送培訓(xùn)一個(gè)月，崗前集中培訓(xùn)不少于80課時(shí)。6、財(cái)物方面的有力保障配置齊全、先進(jìn)的XX大廈物業(yè)效勞設(shè)備。為實(shí)現(xiàn)現(xiàn)代化、專業(yè)化物業(yè)效勞奠定堅(jiān)實(shí)的物質(zhì)根底?！す窘?jīng)過四年的良性運(yùn)作，具備了一定的資金實(shí)力和物質(zhì)根底，XX大廈工程將作為本公司的管理重點(diǎn)工程，給予重點(diǎn)保障。第二局部組織機(jī)構(gòu)設(shè)置及管理制度提要：扁平高效的組織架構(gòu)。精選優(yōu)秀骨干組成XX大廈物業(yè)效勞中心的管理效勞團(tuán)隊(duì)。采取崗前培訓(xùn)、外送培訓(xùn)、跟班培訓(xùn)、崗位輪訓(xùn)、參觀學(xué)習(xí)等方式，保證XX大廈的物業(yè)效勞人員政治思想過硬，具有良好的職業(yè)道德和崗位技能。一、XXXX大廈物業(yè)效勞中心組織架構(gòu)XX大廈物業(yè)效勞中心組織機(jī)構(gòu)的設(shè)置原那么是：結(jié)構(gòu)扁平，精干高效，一專多能，職責(zé)明確。在充分了解XX大廈建設(shè)特點(diǎn)和使用功能的根底上，根據(jù)XX大廈用戶的根本情況，我公司在XX大廈設(shè)置物業(yè)效勞中心，物業(yè)效勞中心實(shí)行公司領(lǐng)導(dǎo)下的主任負(fù)責(zé)制，物業(yè)效勞中心設(shè)主任一名，下設(shè)客服組、平安組、環(huán)境組，設(shè)備組等四個(gè)組，配備一名行政專員協(xié)助主任管理品質(zhì)、行政事務(wù)、檔案資料和社區(qū)文化等工作。效勞中心主任效勞中心主任專員〔文員、資料、品質(zhì)〕客服主辦設(shè)備主辦環(huán)境主辦平安主辦客戶助理前臺(tái)接待設(shè)備一班平安一班平安二班監(jiān)控中心保潔班綠化班設(shè)備二班二、人員的配備〔一〕用人的根本原那么在物業(yè)效勞人員的配備中，我們將遵循如下原那么：1、遵紀(jì)守法，老實(shí)守信，愛崗敬業(yè)，有過硬的政治思想素質(zhì)；2、用心效勞，有強(qiáng)烈的效勞意識(shí)，有強(qiáng)烈的責(zé)任感和良好的職業(yè)道德，優(yōu)質(zhì)高效效勞用戶；3、有一定的物業(yè)效勞工作經(jīng)驗(yàn)及相應(yīng)崗位的技能；4、特殊工種持專業(yè)上崗證〔電工證、空調(diào)工證等〕?！捕硵M任物業(yè)效勞中心經(jīng)理簡歷姓名〔此處暫不明寫〕，女，35歲，大專學(xué)歷，漢族，持?全國物業(yè)效勞企業(yè)經(jīng)理?上崗證，主要簡歷如下：1、個(gè)人履歷：1990年入伍；1993年進(jìn)入省電建一公司工作，主要從事建設(shè)工程現(xiàn)場(chǎng)管理；2024年底開始從事物業(yè)管理效勞工作。先后參與碧海山莊物業(yè)前期介入和前期物業(yè)效勞、合肥和舒城九溪江南園物業(yè)前期介入；2024年7月起任XX客服部部長兼合肥九溪江南園物業(yè)效勞中心主任。2、培訓(xùn)經(jīng)歷：2024年12月取得?全國物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)理?上崗證；2024年4月，萬科物業(yè)總部培訓(xùn)一個(gè)月。3、個(gè)人業(yè)績：2024年獲合肥科園房地產(chǎn)“優(yōu)秀員工〞稱號(hào)；2024年所管理的小區(qū)獲得“合肥市衛(wèi)生先進(jìn)單位〞稱號(hào)?！踩橙藛T配置方案〔共計(jì)48人〕1、中心主任1人；2、行政專員1人；3、客服組設(shè)主辦1人，客服助理1人，前臺(tái)接待2人；4、設(shè)備組設(shè)工程師兼主辦1人，技術(shù)員6人；5、平安組設(shè)主辦1人，班長2人，平安員15，監(jiān)控員3；6、環(huán)境組設(shè)主辦1人，班長1人，保潔員10人，綠化2人。三、主要管理職責(zé)1、品質(zhì)管理A.編制管理體系文件并對(duì)文件進(jìn)行管理。B.定期對(duì)質(zhì)量工作、質(zhì)量記錄進(jìn)行檢查。C.組織內(nèi)部審核，監(jiān)督。對(duì)用戶意見調(diào)查并進(jìn)行結(jié)果分析，制定糾正和預(yù)防措施。D.各種質(zhì)量資料和檔案管理。2、工程管理A.指導(dǎo)、檢查建筑、供配電系統(tǒng)、空調(diào)系統(tǒng)、電梯系統(tǒng)、消防系統(tǒng)設(shè)備設(shè)施的運(yùn)行、維護(hù)。B.制定設(shè)備設(shè)施月、季、年度運(yùn)行、檢測(cè)與維修養(yǎng)護(hù)方案及實(shí)施措施。C.對(duì)設(shè)備維修工、運(yùn)行等業(yè)務(wù)和技能指導(dǎo)工作。D.各類技術(shù)資料的收集、歸納、整理。E.維修工程監(jiān)理、驗(yàn)收。F.分包方的選聘、管理，合同的起草、執(zhí)行、檢查、評(píng)審等。3、設(shè)備維修A.設(shè)備運(yùn)行、檢測(cè)與維修養(yǎng)護(hù)方案的實(shí)施。B.設(shè)備突發(fā)事故的處理。C.配合供電公司、自來水公司、電信公司，有線電視臺(tái)、燃?xì)夤镜葮I(yè)務(wù)單位的維修檢查工作。D.根據(jù)用戶報(bào)修要求，及時(shí)維修并保證質(zhì)量。4、設(shè)備運(yùn)行管理A.供配電、給排水、空調(diào)、電梯等設(shè)備系統(tǒng)的平安運(yùn)行。B.填寫設(shè)備的運(yùn)行記錄，保證真實(shí)無誤，資料保存完好。C.設(shè)備及設(shè)備機(jī)房的清潔衛(wèi)生。D.按整合型管理體系對(duì)設(shè)備運(yùn)行進(jìn)行監(jiān)控巡視，做好巡視記錄表。E.按設(shè)備性能要求，嚴(yán)格遵守操作規(guī)程平安操作，杜絕設(shè)備運(yùn)行責(zé)任事故發(fā)生。F.負(fù)責(zé)節(jié)點(diǎn)、節(jié)能、節(jié)水方案的實(shí)施。5、環(huán)境管理物業(yè)區(qū)域的清潔保潔工作。清潔工作質(zhì)量監(jiān)督并記錄，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)處理。垃圾分類收集?！八暮Θ暤那鍤⒐ぷ髋c定期防疫工作。垃圾清運(yùn)，并催促環(huán)衛(wèi)部門及時(shí)清運(yùn)垃圾。6、綠化管理A.綠化的養(yǎng)護(hù)管理〔施肥、造型、修剪、補(bǔ)栽等〕，，維護(hù)整體環(huán)境形象。B.植物、植被病蟲害的防治工作。7、公共平安管理〔1〕公共平安防范A、平安管理工作方案的制定和實(shí)施。B、平安巡視，按規(guī)定巡邏路線，時(shí)間實(shí)現(xiàn)24小時(shí)巡查值班。C、夜間控制來訪人員，按規(guī)定程序辦理來訪手續(xù)D、維護(hù)進(jìn)出車輛秩序，做好車輛出入登記。E、突發(fā)事件應(yīng)急方案及預(yù)防措施的制定和實(shí)施。F、協(xié)助公安、武警的治安保衛(wèi)工作。G、消防檢查和防火監(jiān)督管理?！?〕消防平安監(jiān)控A、24小時(shí)值班，發(fā)現(xiàn)異常情況迅速通知相關(guān)人員進(jìn)行處理，并報(bào)告值班領(lǐng)導(dǎo)。B、密切監(jiān)視大樓外來人員進(jìn)入主要領(lǐng)導(dǎo)辦公室區(qū)域的行為，預(yù)防突發(fā)事件的發(fā)生。C、密切監(jiān)控消防設(shè)備設(shè)施的運(yùn)行情況，發(fā)現(xiàn)異常，立即按有關(guān)程序操作，防止火災(zāi)發(fā)生。D、密切監(jiān)視交通情況〔如車輛的進(jìn)出等〕8、社區(qū)文化管理A、制定社區(qū)文化活動(dòng)方案，并組織實(shí)施。B、組織開展宣傳教育，公益活動(dòng)及精神文明活動(dòng)。C、組織開展便民效勞。D、協(xié)助用戶去辦各種類型的慶典活動(dòng)和各種文化宣傳活動(dòng)?！菜摹掣黝惾藛T文化素質(zhì)、專業(yè)素質(zhì)要求類別崗位文化素質(zhì)專業(yè)素質(zhì)管理類主辦大專以上兩年以上物業(yè)效勞經(jīng)驗(yàn)，責(zé)任心強(qiáng)，具較強(qiáng)的組織和決策能力，有豐富的部門管理經(jīng)驗(yàn)。設(shè)備主辦大專以上中級(jí)以上職稱，五年以上機(jī)電設(shè)備管理經(jīng)驗(yàn)，能承當(dāng)設(shè)備的管理、維護(hù)、維修技能指導(dǎo)與決策工作，責(zé)任心強(qiáng)，具一定的組織協(xié)調(diào)能力。操作層前臺(tái)等一般管理人員大專以上熟悉辦公大樓物業(yè)管理流程，熟悉相關(guān)法律法規(guī)，具有較強(qiáng)溝通能力和親和力，有過相關(guān)工作經(jīng)驗(yàn)。維修技師中技以上持專業(yè)上崗證〔電工證、電梯工證、空調(diào)工證、家電維修證、健康證等〕，有房屋、公共設(shè)施及機(jī)電設(shè)備維護(hù)、維修經(jīng)驗(yàn)和能力，動(dòng)手能力強(qiáng)，業(yè)務(wù)素質(zhì)高，能吃苦耐勞。保安員高中以上退伍軍人或保安專業(yè)學(xué)校畢業(yè)，身高1.70以上，品貌端正，身體健康，品行良好，工作認(rèn)真負(fù)責(zé)，能吃苦耐勞。保潔員初中以上品貌端正，身體健康，樸實(shí)肯干，經(jīng)培訓(xùn)具清潔工作標(biāo)準(zhǔn)操作技能。監(jiān)控員中專以上品貌端正，身體健康，品行良好，具備電腦操作能力。四、人員的培訓(xùn)〔一〕培訓(xùn)目標(biāo)1、發(fā)揮培訓(xùn)的再教育功能，在員工中樹立正確的人生觀，價(jià)值觀和職業(yè)道德觀，弘揚(yáng)社會(huì)主義精神文明，倡導(dǎo)愛國主義和集體主義精神，培養(yǎng)員工愛崗敬業(yè)的道德風(fēng)氣。2、緊跟送變電和其他客戶對(duì)物業(yè)效勞工作的要求，使員工都明確組織和個(gè)人的工作目標(biāo)，使XX大廈物業(yè)效勞工作起到良好的“示范窗口〞作用。3、培訓(xùn)一支能干肯干，具有良好效勞意識(shí)的專業(yè)隊(duì)伍，為實(shí)現(xiàn)XX大廈的物業(yè)效勞目標(biāo)提供有力保證。4、提高員工的效勞意識(shí)、業(yè)務(wù)能力及綜合素質(zhì)，培養(yǎng)出一批物業(yè)管理專業(yè)人才，創(chuàng)造企業(yè)的社會(huì)效益和經(jīng)濟(jì)效益?！捕撑嘤?xùn)管理培訓(xùn)管理流程圖管理處工作目標(biāo)公司培訓(xùn)制度行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)用戶要求管理處工作目標(biāo)公司培訓(xùn)制度行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)用戶要求制訂培訓(xùn)方案制訂培訓(xùn)方案組織培訓(xùn)資料選定培訓(xùn)方式確定場(chǎng)地、設(shè)備選定培訓(xùn)教師設(shè)計(jì)培訓(xùn)內(nèi)容組織培訓(xùn)資料選定培訓(xùn)方式確定場(chǎng)地、設(shè)備選定培訓(xùn)教師設(shè)計(jì)培訓(xùn)內(nèi)容培訓(xùn)實(shí)施培訓(xùn)實(shí)施培訓(xùn)記錄培訓(xùn)記錄培訓(xùn)效果評(píng)估培訓(xùn)效果評(píng)估建立員工培訓(xùn)履歷表建立員工培訓(xùn)履歷表培訓(xùn)管理由經(jīng)理總負(fù)責(zé)，各主辦協(xié)助組織員工培訓(xùn)工作，嚴(yán)格按整合型管理體系要求實(shí)施培訓(xùn)，并根據(jù)實(shí)際工作需要進(jìn)行培訓(xùn)方式、內(nèi)容的調(diào)整和控制，結(jié)合我公司參謀單位——深圳萬科物業(yè)的培訓(xùn)經(jīng)驗(yàn)，并邀請(qǐng)其給予指導(dǎo)，保證培訓(xùn)工作落到實(shí)處，促進(jìn)團(tuán)隊(duì)管理水平提高。主辦負(fù)責(zé)培訓(xùn)方案的制定、實(shí)施和記錄工作。及時(shí)組織相關(guān)新政策、新法規(guī)的傳達(dá)學(xué)習(xí)，貫徹執(zhí)行和宣傳工作。對(duì)管理中出現(xiàn)的問題及時(shí)組織針對(duì)性的培訓(xùn)。培訓(xùn)方案應(yīng)充分考慮用戶意見調(diào)查的反響意見。運(yùn)用計(jì)算機(jī)教學(xué)、現(xiàn)場(chǎng)教學(xué)等手段，提高培訓(xùn)效率，保證培訓(xùn)效果。實(shí)施開放式、互動(dòng)式教學(xué)，嚴(yán)格培訓(xùn)考核，實(shí)施封閉式閱卷，并將考核結(jié)果納入員工綜合業(yè)績考評(píng)中。實(shí)施內(nèi)部講師制度、選擇內(nèi)部具豐富實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)又有一定理論水平的員工擔(dān)任內(nèi)部講師。聘請(qǐng)專家擔(dān)任我們的兼職指導(dǎo)教師，使員工能不斷地學(xué)習(xí)到最新知識(shí)，擴(kuò)大知識(shí)面、提高綜合素質(zhì)。每半年物業(yè)效勞中心經(jīng)理組織對(duì)培訓(xùn)工作進(jìn)行一次全面檢查。10、公司把對(duì)培訓(xùn)工作的檢查納入到對(duì)物業(yè)效勞中心的例行檢查中?！踩撑嘤?xùn)內(nèi)容黨的政策方針、法律法規(guī)、行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)、思想道德教育?，F(xiàn)代物業(yè)企業(yè)管理知識(shí)培訓(xùn)。公司規(guī)章制度和企業(yè)理念培訓(xùn)。物業(yè)效勞專業(yè)知識(shí)培訓(xùn)。職業(yè)道德與效勞技能、效勞禮儀、普通話培訓(xùn)。ISO9000體系及相關(guān)作業(yè)指導(dǎo)書、表格填寫培訓(xùn)。針對(duì)物業(yè)高科技、智能化的特點(diǎn)，加強(qiáng)對(duì)員工智能化設(shè)備原理，維護(hù)、保養(yǎng)、維修、檢測(cè)技術(shù)的培訓(xùn)。根據(jù)XX大廈的特殊性，加強(qiáng)員工效勞意識(shí)。平安意識(shí)、保密意識(shí)、消防管理、應(yīng)急事件處理能力培訓(xùn)。針對(duì)不同的建筑材料，采取有針對(duì)性的管理、維護(hù)、維修、知識(shí)的培訓(xùn)。10、室內(nèi)、外綠化養(yǎng)護(hù)、環(huán)境消殺、清潔、保養(yǎng)專業(yè)知識(shí)培訓(xùn)?！菜摹撑嘤?xùn)方式1．崗位培訓(xùn)內(nèi)容為本崗位的效勞意識(shí)，禮儀，BI行為標(biāo)準(zhǔn)及根本技能。2．外送培訓(xùn)選派骨干參加物業(yè)效勞企業(yè)經(jīng)理及部門經(jīng)理上崗證的培訓(xùn)，所有管理員參加物業(yè)企業(yè)管理員上崗證培訓(xùn)，接受最新信息。不斷提高管理水平，并取得相應(yīng)證件。選送骨干人員至深圳市萬科物業(yè)效勞有限公司進(jìn)行專業(yè)業(yè)務(wù)系統(tǒng)培訓(xùn)和現(xiàn)場(chǎng)跟崗培訓(xùn)。3．跟班培訓(xùn)對(duì)抽調(diào)到XX大廈物業(yè)效勞中心工作的管理人員、工程技術(shù)人員先進(jìn)行強(qiáng)化訓(xùn)練，熟悉當(dāng)?shù)氐奈飿I(yè)效勞法律法規(guī)，熟悉物業(yè)效勞的工作程序，提高管理水平，樹立效勞意識(shí)。掌握實(shí)際工作能力和處理問題的方法。其余員工在接管前公司人力資源部派人現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行強(qiáng)化訓(xùn)練,一邊參加崗位理論知識(shí)培訓(xùn),一邊下到各崗位進(jìn)行跟班實(shí)習(xí),熟悉現(xiàn)場(chǎng)環(huán)境和設(shè)施設(shè)備,到達(dá)入住進(jìn)行正常工作狀態(tài)的要求。4．崗位輪訓(xùn)有意識(shí)地讓骨干員工先后承當(dāng)不同的工作，拓寬員工的知識(shí)面，增強(qiáng)各部門相互協(xié)調(diào)的能力，提高綜合管理水平和工作效率。5．參觀考察和專題討論組織中層管理人員，業(yè)務(wù)骨干到國內(nèi)知名物業(yè)效勞企業(yè)，本公司優(yōu)秀物業(yè)效勞中心參觀考察。并就參觀考察與日常工作中發(fā)生的典型案例進(jìn)行專題討論，提高員工工作能力?！参濉撑嘤?xùn)方案1．為使物業(yè)效勞中心員工在接管XX大廈后能迅速的適應(yīng)環(huán)境，進(jìn)入工作狀態(tài)，接管前公司將組織一系列強(qiáng)化訓(xùn)練。接管前員工培訓(xùn)方案表序號(hào)培訓(xùn)內(nèi)容培訓(xùn)對(duì)象培訓(xùn)方式方案時(shí)數(shù)根底培訓(xùn)公司概況、企業(yè)文化、物業(yè)根本情況全體員工參觀、研討4小時(shí)規(guī)章制度全體員工授課、自學(xué)8小時(shí)物業(yè)管理目標(biāo)及方針全體員工授課、研討4小時(shí)物業(yè)管理處組織機(jī)構(gòu)，各崗位職責(zé)全體員工授課、自學(xué)4小時(shí)效勞意識(shí)、效勞禮儀、保密制度全體員工授課、自學(xué)8小時(shí)業(yè)務(wù)塊工作流程相關(guān)員工授課、自學(xué)8小時(shí)專業(yè)培訓(xùn)物業(yè)管理法規(guī)全體員工授課、自學(xué)8小時(shí)ISO9000體系全體員工授課、自學(xué)8小時(shí)溝通技巧、接待技巧全體員工授課、示范4小時(shí)智能化系統(tǒng)的組成及功能相關(guān)員工授課、示范4小時(shí)設(shè)備故障及報(bào)警的處理相關(guān)員工授課、示范4小時(shí)清潔工作技能與標(biāo)準(zhǔn)、清潔工具、器具使用、維護(hù)與管理相關(guān)員工授課、示范4小時(shí)房屋維修與管理相關(guān)人員授課8小時(shí)平安保衛(wèi)技能，管理標(biāo)準(zhǔn)的方法平安人員授課、示范8小時(shí)案例分析全體員工授課、研討4小時(shí)2．日常管理期培訓(xùn)方案管理處按照公司年度培訓(xùn)大綱，制定管理處員工培訓(xùn)方案，結(jié)合本管理處實(shí)際工作情況，進(jìn)行不間斷的員工培訓(xùn)，并以此與工資、獎(jiǎng)金、晉級(jí)結(jié)合起來，調(diào)發(fā)動(dòng)工工作積極性，增強(qiáng)員工責(zé)任心和學(xué)習(xí)的自覺性。培訓(xùn)的重點(diǎn)是效勞意識(shí)、效勞質(zhì)量和實(shí)際工作能力。日常管理期培訓(xùn)方案表培訓(xùn)對(duì)象培訓(xùn)時(shí)間培訓(xùn)內(nèi)容培訓(xùn)方式培訓(xùn)目標(biāo)領(lǐng)導(dǎo)層不定期1、企業(yè)管理2、房地產(chǎn)管理3、物業(yè)管理新知識(shí)、新概念4、物業(yè)管理相關(guān)法律法規(guī)5、ISO9000體系6、管理學(xué)、經(jīng)濟(jì)學(xué)新知識(shí)、新概念7、參觀考察本地同行業(yè)以及外地先進(jìn)企業(yè)脫產(chǎn)或業(yè)余合理的知識(shí)結(jié)構(gòu)，開拓視野，為正確的決策提供根底。管理層周培訓(xùn)和不定期的培訓(xùn)1、職業(yè)道德教育2、企業(yè)管理3、房地產(chǎn)管理4、物業(yè)管理概念5、物業(yè)管理相關(guān)法律法規(guī)6、ISO9000體系7、房屋管理與維護(hù)8、設(shè)備管理與維護(hù)9、計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)應(yīng)用與開發(fā)10、消防管理、平安管理11、管理學(xué)、經(jīng)濟(jì)學(xué)新知識(shí)、新概念12、效勞理論與應(yīng)用13、參觀考察本地同行業(yè)以及外地先進(jìn)企業(yè)自辦培訓(xùn)專家培訓(xùn)外送培訓(xùn)知識(shí)更新與豐富，滿足工作需要、提高綜合素質(zhì)操作層周培訓(xùn)和不定期的培訓(xùn)1、職業(yè)道德教育2、物業(yè)管理概念3、ISO9000體系及相關(guān)作業(yè)指導(dǎo)書、表格填寫培訓(xùn)4、專業(yè)技能培訓(xùn)：4.1、效勞意識(shí)、效勞禮儀、保密制度4.2、溝通技巧、接待技巧4.3、設(shè)備、平安、環(huán)境、客服工作流程及專業(yè)知識(shí)培訓(xùn)5、案例分析與討論強(qiáng)化培訓(xùn)自辦培訓(xùn)外進(jìn)培訓(xùn)學(xué)有專長、滿足工作需要、提升綜合素質(zhì)五、人員的管理公司在長期的實(shí)踐中，探索形成了一套適合本公司開展需要的科學(xué)的人力資源管理體系，通過體系的有效動(dòng)作，吸引、錄用人才，培養(yǎng)、留住人才，淘汰不合格人員。用“人性化〞的管理，鼓勵(lì)員工的上進(jìn)心，關(guān)心員工的生活、學(xué)習(xí)和工作，培養(yǎng)員工對(duì)公司的歸屬感，增強(qiáng)企業(yè)凝聚力，使團(tuán)隊(duì)提升力和執(zhí)行力得到不斷的提升。XX大廈物業(yè)效勞中心將依據(jù)公司規(guī)章制度，充分考慮XX大廈的實(shí)際情況，以更完善、更嚴(yán)格、更科學(xué)管理的高起點(diǎn)，高水準(zhǔn)。確保管理目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)?！惨弧硣?yán)把錄用關(guān)我們將采用公司抽調(diào)骨干和對(duì)外招聘相結(jié)合的方式配備物業(yè)效勞中心人員。由于XX大廈物業(yè)的特殊性，我們?cè)谌藛T選用中除按公司原有制度外，將重點(diǎn)提高對(duì)選聘人員政治素質(zhì)、儀容儀表、禮儀風(fēng)范和業(yè)務(wù)技能的要求。提高整體員工的文化素質(zhì)，組建一支技術(shù)過硬、思想穩(wěn)定、優(yōu)質(zhì)高效、極具戰(zhàn)斗力的的團(tuán)隊(duì)。從公司抽調(diào)的骨干，由本人提出申請(qǐng)，并提交所申請(qǐng)職位的管理方案，通過公開辯論，綜合考查，經(jīng)審核通過前方能上崗。新聘用人員先理論培訓(xùn)再到班組實(shí)習(xí)、煅練，試用期滿后對(duì)其工作能力、工作態(tài)度進(jìn)行綜合考評(píng)，合格者正式上崗，不合格者淘汰。〔二〕嚴(yán)格考核制度物業(yè)效勞中心按崗位工作目標(biāo)對(duì)所有員工進(jìn)行追蹤考核，考核內(nèi)容包括思想品德，敬業(yè)精神、效勞態(tài)度、業(yè)務(wù)技能、協(xié)調(diào)能力等方面，檢驗(yàn)其是否持續(xù)性崗位的要求。1、轉(zhuǎn)正考核新員工試用期滿時(shí)，物業(yè)效勞中心要對(duì)其進(jìn)行專業(yè)技能和工作業(yè)績的評(píng)定，只有兩項(xiàng)均合格方能正式錄用。2、定期考核公司、部門、班組均可組織定期或不定期的檢查，檢查情況記錄于?員工考核表?上，并按考核評(píng)分依據(jù)確定責(zé)任人的獎(jiǎng)，扣分?jǐn)?shù)、記入?違規(guī)處分通知單?。3、季度考核評(píng)分物業(yè)效勞中心對(duì)員工每季度按工作業(yè)績進(jìn)行綜合考核評(píng)分，考核分?jǐn)?shù)與員工工資掛鉤，實(shí)行工資全額浮動(dòng)制。4、?內(nèi)部上崗證?考核所有員工必須經(jīng)過系列培訓(xùn)，考核并取得?內(nèi)部上崗證?方能上崗，不合格科目必須在規(guī)定時(shí)間內(nèi)補(bǔ)考通過，補(bǔ)考仍不合格者，物業(yè)效勞中心視具體情況進(jìn)行降職降薪，調(diào)換工種、下崗培訓(xùn)直至辭退等處理。5、年終考核即末尾淘汰制?！踩硟?yōu)勝劣汰的末位淘汰制度為強(qiáng)化競爭機(jī)制，提高員工隊(duì)伍的素質(zhì)，物業(yè)效勞中心按公司末尾淘汰制度對(duì)專業(yè)技術(shù)工人和保安人員每半年進(jìn)行一次考核，對(duì)各主辦、工程技術(shù)人員，管理人員每年進(jìn)行一次考核，并實(shí)行末尾淘汰制度，其具體實(shí)施方法如下：1、凡試用期已滿員工都屬考核范圍。2、考核由專業(yè)根底知識(shí)考試，專業(yè)操作技能考核和工作業(yè)績?nèi)植拷M成。3、依據(jù)綜合考核成績，各專業(yè)工人最后三名、保安員最后三名管理技術(shù)人員最后二名列為淘汰對(duì)象。4、本著幫助、提高的原那么，除被淘汰員工外，考核成績靠后的員工按其工作態(tài)度分別給予降職、調(diào)換工種，下崗培訓(xùn)等處理?！菜摹掣偁幧蠉?，不拘一格選人才公司始終把人才培養(yǎng)，提高和有效使用作為公司開展的動(dòng)力源泉，并建立了相應(yīng)的鼓勵(lì)機(jī)制，在嚴(yán)格考核的同時(shí)，更注重人員的培訓(xùn)和選拔，滿足優(yōu)秀人才的“自我實(shí)現(xiàn)〞愿望，真正做到優(yōu)秀成果人才進(jìn)得來留得住，并不斷進(jìn)步和提高。1、競爭上崗制班組長以上崗位均實(shí)行內(nèi)部公開競爭上崗制度，物業(yè)效勞中心所有員工都可以通過自愿報(bào)名，公開辯論、群眾評(píng)議、業(yè)績考核、領(lǐng)導(dǎo)審核等程序競爭上崗，整個(gè)過程全部公開，公開進(jìn)行，并確保清澈見底的透明度，從而促進(jìn)優(yōu)秀人才的脫穎而出。內(nèi)部職稱評(píng)定制度所有物業(yè)效勞中心員工，無論原來是什么學(xué)歷、職稱，試用期滿后，一律按公司內(nèi)部職稱評(píng)定辦重新進(jìn)行職稱評(píng)定，并按新評(píng)定的內(nèi)部職稱安排工作崗位和確定薪酬，通過對(duì)人力資源的科學(xué)有效配制，到達(dá)調(diào)發(fā)動(dòng)工的工作積極性，保證工作質(zhì)量的目的。按崗定薪制度物業(yè)效勞中心崗位完全以崗定薪，員工可按自身技能、特長、興趣有選擇地向某一方向開展?！参濉持匾曈脩粢庖?，及時(shí)落實(shí)整改，依例獎(jiǎng)懲員工物業(yè)效勞中心將秉承“用戶第一，效勞至上〞的原那么，始終以用戶為中心，尊重，重視用戶的意見，及時(shí)整改，并落實(shí)到員工的工作中。1、接到用戶投訴，綜合管理部立即組織處理，并查清原因。2、屬于員工工作態(tài)度問題或業(yè)務(wù)不熟悉的，一經(jīng)證實(shí)為有效投訴，即記入員工檔案，依規(guī)定扣罰當(dāng)月業(yè)績分，并下崗培訓(xùn)，直到能滿足工作要求再上崗。3、屬于員工態(tài)度惡劣或給用戶造成嚴(yán)重影響的，一經(jīng)查實(shí)依規(guī)定扣罰當(dāng)月業(yè)績分，作即時(shí)除名處理并追究其經(jīng)濟(jì)損失。4、接到用戶口頭、書面表揚(yáng)或錦旗的，記入員工檔案依規(guī)定獎(jiǎng)勵(lì)當(dāng)月業(yè)績分，并按具體情況進(jìn)行物質(zhì)和精神獎(jiǎng)勵(lì)。5、對(duì)用戶意見和建議，必須作出相應(yīng)反響，并及時(shí)落實(shí)整改?！擦橙诵曰裰餍蛢?nèi)部管理，增加企業(yè)凝聚力對(duì)員工的管理以鼓勵(lì)為主，關(guān)心員工的工作，學(xué)習(xí)和生活，盡力解決他們的實(shí)際困難，培養(yǎng)員工對(duì)企業(yè)的感情，增強(qiáng)企業(yè)凝聚力。1、鼓勵(lì)員工學(xué)技術(shù)、學(xué)科學(xué)，提供資料，時(shí)間方面的幫助和方便。2、鼓勵(lì)員工參與內(nèi)部管理，為企業(yè)開展獻(xiàn)計(jì)獻(xiàn)策，對(duì)內(nèi)部管理提出建議和意見，主動(dòng)進(jìn)行技術(shù)和管理改革等，充分發(fā)揮管理的民主性。3、及時(shí)肯定和鼓勵(lì)員工的奉獻(xiàn)和進(jìn)步，獎(jiǎng)懲并用，重在鼓勵(lì)。4、對(duì)工作能力較差的員工，指定專人進(jìn)行幫助；對(duì)工作態(tài)度欠佳和業(yè)績下降的員工，要幫助其找原因，教育幫助為主，批評(píng)處分為輔，重在催促其端正態(tài)度，提高技能，旨在提高團(tuán)隊(duì)的整體管理水平。5、關(guān)心員工的生活，盡物業(yè)效勞中心的最大能力，改善員工生活條件，解決他們的實(shí)際困難。6、開展各種文體活動(dòng)，豐富員工業(yè)余文化生活。第三章管理規(guī)章制度和檔案的建立與管理提要：檔案管理的工作原那么：符合實(shí)際、可操作、標(biāo)準(zhǔn)、嚴(yán)謹(jǐn)。以ISO9000質(zhì)量管理體系為指導(dǎo)，建立科學(xué)、標(biāo)準(zhǔn)、嚴(yán)謹(jǐn)?shù)墓芾碇贫润w系。檔案的建立與管理科學(xué)化、標(biāo)準(zhǔn)化、技術(shù)化、高標(biāo)準(zhǔn)。完善的管理制度是保證現(xiàn)代企業(yè)正常有序運(yùn)作的必要條件；科學(xué)化、標(biāo)準(zhǔn)化的檔案管理能為企業(yè)的高效運(yùn)作和快速開展提供強(qiáng)大的信息資源支持。完善的規(guī)章制度和科學(xué)化、標(biāo)準(zhǔn)化的檔案管理是提供專業(yè)化物業(yè)效勞效勞的重要根底，能有效的為物業(yè)及公用設(shè)施的使用、維修以及各項(xiàng)物業(yè)效勞效勞工作提供引導(dǎo)和效勞。本公司秉承“標(biāo)準(zhǔn)管理，用心效勞〞而質(zhì)量方針，在XX大廈實(shí)施物業(yè)效勞過程中，我們將依然按照ISO9000質(zhì)量管理體系標(biāo)準(zhǔn)和ISO14000環(huán)境管理體系的管理思想和管理方法，堅(jiān)決貫徹標(biāo)準(zhǔn)管理與專業(yè)效勞相結(jié)合的路線。常言道：“沒有規(guī)矩，不成方圓〞，必要的規(guī)章制度是作好物業(yè)效勞效勞的保證，要使該物業(yè)效勞區(qū)域的管理與效勞走上正軌，實(shí)現(xiàn)標(biāo)準(zhǔn)化、標(biāo)準(zhǔn)化和制度化的管理，必須從根底抓起。XX目前有一套完善的規(guī)章制度，這些制度的建立，是以政府相關(guān)法律法規(guī)和公司的經(jīng)營宗旨、經(jīng)營范圍和業(yè)主需求的為依據(jù)，并在多年的實(shí)踐運(yùn)作中反復(fù)補(bǔ)充修改，逐步健全完善和提高的。概括地說，這些制度包括兩大方面：一是公司操作管理制度，是公司在各物業(yè)效勞點(diǎn)提供優(yōu)質(zhì)效勞的操作準(zhǔn)那么和依據(jù)，其總體涵蓋：公眾制度局部，內(nèi)部崗位責(zé)任制，管理運(yùn)作制度和考核標(biāo)準(zhǔn)，它們整合形成一套完整的操作體系，以指導(dǎo)日常物業(yè)效勞的方方面面，與傳統(tǒng)的管理方式相比，其更顯科學(xué)、標(biāo)準(zhǔn)。二是專門針對(duì)XX大廈物業(yè)效勞工程所制訂的系列內(nèi)部崗位制度，它包含效勞中心各崗位職責(zé)描述、各類人員職能標(biāo)準(zhǔn)、考核標(biāo)準(zhǔn)等，這一套制度的建立，為該物業(yè)效勞工程完善內(nèi)部機(jī)制，造就一支高素質(zhì)、高績效的員工隊(duì)伍奠定了根底，以完美的物業(yè)效勞夯實(shí)政府辦事效率，提升政府形象一、規(guī)章制度的建立與管理1、XX大廈物業(yè)效勞中心管理制度的建立應(yīng)符合相關(guān)的法律法規(guī)，所有管理制度的建立，均以法律法規(guī)及物業(yè)效勞委托合同為根底，物業(yè)效勞活動(dòng)中各法律主體的合法權(quán)益，特別對(duì)XX大廈我們的責(zé)任和義務(wù)進(jìn)行細(xì)化，并使之制度化、標(biāo)準(zhǔn)化，以保證如實(shí)履行物業(yè)效勞委托合同規(guī)定的義務(wù)。2、在建立XX大廈物業(yè)效勞內(nèi)部管理制度時(shí)，以我公司現(xiàn)有的管理運(yùn)作制度和ISO9000質(zhì)量體系為根底，結(jié)合XX大廈物業(yè)效勞的具體特點(diǎn)和要求，并導(dǎo)入ISO14000環(huán)境管理體系和OHSAS18000職業(yè)平安健康管理體系，對(duì)整個(gè)規(guī)章制度體系作適當(dāng)?shù)男抻喓驼希拐滓?guī)章制度體系更切合實(shí)際，操作性更強(qiáng)。3、規(guī)章制度注重效勞、管理和責(zé)任的統(tǒng)一。每一項(xiàng)制度責(zé)任者對(duì)所承當(dāng)?shù)墓芾?、效勞各?xiàng)責(zé)任明確具體并相互關(guān)聯(lián)。4、在定性的根底上強(qiáng)調(diào)定量的要求極其重要性，使績效考核評(píng)估具有標(biāo)準(zhǔn)尺度和依據(jù)，又能激發(fā)員工工作熱情。5、注重物業(yè)效勞活動(dòng)中各部門人員職責(zé)范圍和工作接口關(guān)系，梳理各個(gè)環(huán)節(jié)，用制度使其環(huán)環(huán)相扣，做到有序標(biāo)準(zhǔn)的運(yùn)作，協(xié)調(diào)一致。6、制度文字條款簡明扼要，便于員工理解、記憶、接受、執(zhí)行。〔規(guī)章制度的具體內(nèi)容將根據(jù)XX公司?管理制度匯編目錄?結(jié)合工程具體特點(diǎn)編制,?管理制度匯編目錄?見物業(yè)效勞方案附件〕。二、檔案的建立與管理規(guī)章制度的執(zhí)行，需要通過檔案管理手段來實(shí)現(xiàn)。XX大廈物業(yè)效勞檔案的建立與管理就是圍繞規(guī)章制度的執(zhí)行而進(jìn)行的，對(duì)相關(guān)記錄進(jìn)行標(biāo)準(zhǔn)、整理、歸檔，做到每一項(xiàng)管理工作都有方案、有標(biāo)準(zhǔn)、有標(biāo)準(zhǔn)、有記錄。因此，我們將在XX大廈配備專職檔案管理人員，對(duì)所有檔案資料進(jìn)行嚴(yán)格的、科學(xué)的、系統(tǒng)的管理，為整個(gè)管理工作的分析和改良提供可靠的依據(jù)和信息支撐。三、物業(yè)效勞檔案的分類1、物業(yè)效勞檔案的分類以公司的檔案員崗位責(zé)任制度、檔案管理規(guī)定以及質(zhì)量體系中的質(zhì)量記錄控制程序等為工作依據(jù)，做到有章可循、有據(jù)可查、可量化、可考核。2、物業(yè)效勞檔案按三個(gè)層面進(jìn)行分類管理：〔1〕第一層面：以建設(shè)部頒發(fā)的?全國物業(yè)效勞示范大廈標(biāo)準(zhǔn)?建立管理檔案框架，對(duì)檔案資料采用統(tǒng)一格式?！?〕第二層面：融合了XX大廈的實(shí)際情況、ISO14000、OHSAS18000管理體系思想的ISO9000質(zhì)量管理體系文件及管理運(yùn)作制度、公眾管理制度等，通過適應(yīng)性修改，形成復(fù)合型XX大廈物業(yè)效勞檔案資料?！?〕第三層面：將執(zhí)行復(fù)合型管理體系文件、相關(guān)規(guī)章制度的各種現(xiàn)場(chǎng)記錄補(bǔ)充到管理檔案架構(gòu)中，形成檔案管理的終端。3、XX大廈是送變電的首腦機(jī)關(guān)，保密范圍涉及到原始文件資料，其保密方式和保密要求都不同于其他物業(yè)。因此，我們將對(duì)日常管理檔案采用定期歸檔、密級(jí)保管等的方式嚴(yán)格進(jìn)行。第四局部各項(xiàng)管理指標(biāo)承諾提要：本效勞承諾提供了我公司對(duì)XX大廈進(jìn)行物業(yè)效勞的根本要求與標(biāo)準(zhǔn)，本效勞承諾指標(biāo)依據(jù)中華人民共和國建設(shè)部<<全國物業(yè)效勞優(yōu)秀示范小區(qū)(大廈)>>標(biāo)準(zhǔn)、一級(jí)?住宅小區(qū)物業(yè)效勞公共效勞等級(jí)指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)〔征求意見〕?標(biāo)準(zhǔn)、四星級(jí)賓館前廳接待效勞標(biāo)準(zhǔn)制訂。一、效勞承諾：1、承接物業(yè)效勞之前與委托方簽定的物業(yè)效勞合同約定的內(nèi)容。2、管理效勞區(qū)域有常設(shè)機(jī)構(gòu)--物業(yè)效勞中心設(shè)置前臺(tái)接待，為用戶提供24小時(shí)效勞。3、效勞中心設(shè)立專門效勞電話，接受用戶對(duì)物業(yè)效勞需求、報(bào)修、求助、問詢、質(zhì)疑、投訴等各類信息的收集和反響，并及時(shí)處理，有回訪制度和記錄。4、物業(yè)效勞中心標(biāo)識(shí)清晰，辦公環(huán)境舒適、安靜、整潔、有序。5、效勞工程、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)向用戶公布。6、效勞人員休息室有序、整潔。7、效勞區(qū)內(nèi)有護(hù)衛(wèi)24小時(shí)值守。8、效勞人員著統(tǒng)一制作的工作服裝。9、安防人員配置對(duì)講機(jī)等安防工具。10、每個(gè)樓層配備有垃圾收集、果皮箱。11、應(yīng)用計(jì)算機(jī)、智能化設(shè)備等現(xiàn)代化管理手段，提高管理效率。12、管理資料已入住的物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人資料完善、齊全；所有樓宇、房號(hào)、聯(lián)系方式清晰，完整率、準(zhǔn)確率達(dá)100%，隨時(shí)提供查閱；實(shí)行動(dòng)態(tài)管理，發(fā)生變更后一周內(nèi)予以完善。13、房屋及共用設(shè)施、設(shè)備檔案資料齊全，分類成冊(cè)。14、物業(yè)竣工驗(yàn)收資料分類保存、完整齊全，借閱有借閱人簽字記錄并按期歸還。15、各種物業(yè)效勞資料、記錄分類保存，失效的資料有作廢標(biāo)識(shí)或銷毀記錄。更改有更改人及審批人簽名。16、房屋本體及裝修管理房屋外觀完好、整潔，外墻面磚、涂料等裝飾材料無脫落、無污跡，房屋完好率達(dá)100%；無亂貼、亂畫、亂涂和亂懸掛現(xiàn)象；區(qū)域標(biāo)識(shí)明顯，完好率達(dá)100%；樓宇主入口設(shè)有引路平面示意圖，主要路口設(shè)有路標(biāo)；樓梯及走道通暢，無阻礙物及雜物堆放；樓梯及走道窗戶完好，開啟及關(guān)閉自如；墻面根本完好，無亂貼、亂畫、亂涂現(xiàn)象；室外廣告牌、泛光燈等按規(guī)定位置，保持整潔統(tǒng)一美觀，無平安隱患或破損；房屋移交設(shè)施齊全，手續(xù)清晰完善；房屋裝修簽定合同，申請(qǐng)率達(dá)100%；裝修管理責(zé)任書簽訂率100%；房屋裝飾裝修符合規(guī)定，無違反規(guī)劃私搭亂建、擅自改變房屋用途及拆改管線和損害他人利益現(xiàn)象，房屋裝修違章作業(yè)制止率達(dá)100%，禁止率達(dá)95%；裝修廢料和垃圾在指定有明顯標(biāo)識(shí)的區(qū)域堆放，停留時(shí)間不超過48小時(shí)；按規(guī)定時(shí)間裝修，不影響他人工作、休息；冷凝水集中收集，外支架無銹蝕現(xiàn)象；封閉陽臺(tái)統(tǒng)一有序，色調(diào)一致，不超出外墻面；無更改原建筑設(shè)計(jì)要求；空置房設(shè)施齊全完好、干凈，無雜物堆放，在工作時(shí)間內(nèi)能保證用戶隨時(shí)能夠開啟房門；屋面無滴漏現(xiàn)象,維修及時(shí)率、合格率達(dá)100%；房屋本體每周巡檢一次,報(bào)修、發(fā)現(xiàn)問題兩日內(nèi)處理。17、設(shè)備管理建立設(shè)備24小時(shí)管理制度、操作規(guī)程，運(yùn)行、維護(hù)保養(yǎng)及維修記錄完整；建立健全設(shè)備管理臺(tái)帳、計(jì)量器具及維保工具臺(tái)帳和技術(shù)性文件資料明細(xì)表，完整率和準(zhǔn)確率達(dá)100%；建立備品備件臺(tái)帳，備品備件擺放整齊，定期檢查，不變質(zhì)、變形，保證隨時(shí)提供設(shè)備維修；各種設(shè)備標(biāo)識(shí)清晰、完善，使用或停止?fàn)顟B(tài)正確；設(shè)備及機(jī)房環(huán)境干凈整潔，無雜物、灰塵，無鼠、蟲害發(fā)生，符合設(shè)備要求；潤滑部位油質(zhì)、油量、油壓、油溫保持在規(guī)定指標(biāo)內(nèi)；設(shè)備管理人員具有專業(yè)技術(shù)資格，持證上崗，并嚴(yán)格執(zhí)行操作規(guī)程；設(shè)備良好，運(yùn)行正常，一年內(nèi)無重大管理責(zé)任事故；18、消防系統(tǒng)消防設(shè)施配備齊全、完好率100%，可隨時(shí)啟用，無火災(zāi)平安隱患；消防器材標(biāo)識(shí)清晰，按規(guī)定懸掛，不超過保質(zhì)期；消防箱標(biāo)識(shí)完好清晰，消防栓閥座不固死，水龍帶無破損和漏水現(xiàn)象；消防管及管道連接部位不銹蝕、不漏水；消防泵運(yùn)行正常，壓力表正常；水池(箱)進(jìn)口、出口和浮標(biāo)功能正常，清洗水池(箱)要預(yù)警并標(biāo)識(shí)，清洗，盡快到達(dá)規(guī)定水量；組織開展消防法規(guī)及消防知識(shí)的宣傳教育，建立義務(wù)消防隊(duì),明確消防責(zé)任人,簽定責(zé)任書；消防集中控制系統(tǒng)完好、隨時(shí)可以啟用,中心24小時(shí)值守操作，運(yùn)行、維護(hù)保養(yǎng)及維修記錄完整，日、周、月檢記錄完整；19、給排水系統(tǒng)具有“二次供水設(shè)施許可證〞和“二次供水衛(wèi)生合格證〞；水質(zhì)符合衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)。每半年一次衛(wèi)生防疫檢查。低位水池清潔衛(wèi)生，且加蓋、加鎖。水表房、管道井房上鎖。供水設(shè)備操作人員持有健康證。二次供水、蓄水設(shè)備設(shè)施及周圍環(huán)境無雜物、無二次污染隱患。水泵油標(biāo)、軸承溫度、出水壓力等保持正常,每日巡檢兩次,發(fā)現(xiàn)問題當(dāng)日處理。閥門、管道等二次供水設(shè)施無跑、冒、滴、漏現(xiàn)象,無脫漆、銹蝕現(xiàn)象。每周進(jìn)行一次檢查記錄完整。報(bào)修、發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)處理。各類閥門開閉靈巧。水泵運(yùn)行正常，遇故障在15分鐘趕到現(xiàn)場(chǎng)，無大面積跑水、泛水現(xiàn)象；非正常停水不超過48小時(shí)，設(shè)備完好率達(dá)95%以上。冬季前供水管道及配件做好防凍措施。水表完好，計(jì)量準(zhǔn)確。制定停水及事故處理方案；限水、正常停水提前24小時(shí)通知用戶,自來水公司未通知除外。排水、排污系統(tǒng)通暢無阻塞外溢現(xiàn)象，無積水、浸泡現(xiàn)象,無殘損現(xiàn)象。20、供電系統(tǒng)維修管理人員持有專業(yè)上崗證書。各類平安和操作標(biāo)識(shí)準(zhǔn)確、完善、清晰。配電房上鎖，標(biāo)識(shí)清晰完好,具有防鼠措施。配電盤、柜器件齊全，接地、運(yùn)行完好；配線絕緣完好可靠；報(bào)修、發(fā)現(xiàn)問題10分鐘內(nèi)處理。正常限電、停電提前24小時(shí)通告用戶；應(yīng)急恢復(fù)用電在15分鐘內(nèi)完成。供電線路標(biāo)準(zhǔn)，無私搭亂接現(xiàn)象。高壓配電裝置有明顯隔離網(wǎng)隔離。嚴(yán)格執(zhí)行供電系統(tǒng)管理措施，每日巡檢兩次以上記錄完整；電表完好，計(jì)量準(zhǔn)確。21、弱電系統(tǒng)制定弱電系統(tǒng)工作制度。每月巡檢一次，記錄完整，發(fā)現(xiàn)問題即時(shí)處理。智能化系統(tǒng)設(shè)施設(shè)備運(yùn)行完好，有記錄并按規(guī)定期限保存。中央空調(diào)系統(tǒng)維修管理人員持有專業(yè)上崗證書。各類平安和操作標(biāo)識(shí)準(zhǔn)確、完善、清晰。機(jī)房上鎖，標(biāo)識(shí)清晰完好。機(jī)房具有防鼠措施。正常送、停提前24小時(shí)通告用戶,維修有警示。供電線路標(biāo)準(zhǔn)，無私搭亂接現(xiàn)象。機(jī)組、閥門、管道等設(shè)施無跑、冒、滴、漏現(xiàn)象。嚴(yán)格執(zhí)行系統(tǒng)管理措施，記錄完整，準(zhǔn)確。每日運(yùn)行及傳動(dòng)部位溫度檢查兩次，保證提前運(yùn)行正常.滿足不定時(shí)供給延長.22、電梯管理〔1〕日檢衛(wèi)生廳門地勘槽除塵、轎廂門地勘槽除塵、清掃轎廂內(nèi)衛(wèi)生上下無人運(yùn)行兩次、轎廂在運(yùn)行中無碰撞、轎廂在運(yùn)行中無明顯搖動(dòng)警鈴、照明、呼叫按鈕、顯示器、各門鎖、平安觸板等能正常使用。〔2〕周檢每周檢查衛(wèi)生情況，并做保養(yǎng)。檢查門開關(guān)靈巧、內(nèi)呼指令〔指示燈、到站?？俊痴＾I廂照明風(fēng)扇良好正常使用、平安回路、控制屏信號(hào)燈指示正常、零部件無漏電現(xiàn)象、配電盤空開正常及螺旋保險(xiǎn)完好?！?〕季檢導(dǎo)軌潤滑、井道傳感器、平安鉗開關(guān)、轎頂檢修盒、門系統(tǒng)、控制屏、測(cè)速裝置正常、曳引輪軸承潤滑良好。曳引繩樓層標(biāo)識(shí)無脫落、限速器軸承加油、抱閘正常、底坑平安回路開關(guān)、底坑緩沖器換油、廳門觸點(diǎn)調(diào)整。限速器鋼絲繩無拉長、斷股、井道照明良好、除銹刷漆。年檢〔略〕當(dāng)出現(xiàn)卡梯、電源缺相等障時(shí)應(yīng)立即斷電停止，15分鐘內(nèi)修復(fù)、施救。相應(yīng)記錄完整。23、公共設(shè)施建立健全公共設(shè)施管理臺(tái)帳及其技術(shù)性文件資料明細(xì)表，完整率和正確率達(dá)100%。建立公共設(shè)施管理制度、操作規(guī)程,維護(hù)保養(yǎng)及維修記錄完整。共用設(shè)施無隨意改變用途現(xiàn)象。共用管線統(tǒng)一下地或入公共管道，無架空管線，無礙觀瞻。路燈、走道燈等無殘缺、無銹蝕、粘貼破損現(xiàn)象，路燈及走道燈完好率達(dá)100%以上。報(bào)修、發(fā)現(xiàn)問題10分鐘內(nèi)處理。各種井蓋加蓋密封，完好率達(dá)100%，維修移動(dòng)須標(biāo)識(shí)并作好防范措施。公共道路路面通暢、平整，排水通暢，完好率100%；井蓋無缺損、喪失現(xiàn)象，路面井蓋不影響車輛和行人通行。化糞池、積沙井、明暗溝蓋板完好率100%，無阻塞現(xiàn)象，每半年進(jìn)行一次清掏。每周進(jìn)行一次檢查,發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)處理,清掏不超過24小時(shí)。各類水景、噴泉、雕塑、座椅、長廊、扶手、護(hù)攔樓梯、宣傳欄等完好無損，滿足其使用功能，無涂畫、無脫漆、損壞等現(xiàn)象。草坪燈、裝飾燈完好無損，滿足其使用功能。公共照明按時(shí)開關(guān)，背景音樂按時(shí)播放。停車場(chǎng)完好率98%，維修須標(biāo)識(shí)并作好防范應(yīng)急措施。公建設(shè)施每日巡檢記錄完整，報(bào)修、發(fā)現(xiàn)問題當(dāng)日內(nèi)處理，每年作季度、年度方案保養(yǎng)。24、平安防范管理區(qū)域制定平安防范制度，保證24小時(shí)值班及巡邏平安防范。設(shè)固定崗專人值守，采用限時(shí)跨立姿勢(shì)于指定地點(diǎn)站立效勞。對(duì)來訪人員提供指引效勞，態(tài)度須和藹。善于發(fā)現(xiàn)隱患和可疑人員，處理突發(fā)事件。大件物品進(jìn)行出入登記簽可制。巡視人員按規(guī)定時(shí)間和線路電子巡更，巡視率達(dá)100%，頻率不低于2小時(shí)/次。監(jiān)控系統(tǒng)24小時(shí)三班值守，對(duì)控制區(qū)域進(jìn)行監(jiān)控并定時(shí)錄像〔待設(shè)備到位〕。平安員須統(tǒng)一著裝，配證上崗；經(jīng)崗前培訓(xùn)及每月定期培訓(xùn)，熟悉區(qū)內(nèi)環(huán)境，文明值勤，訓(xùn)練有素，言語標(biāo)準(zhǔn)，認(rèn)真負(fù)責(zé)，賦有獻(xiàn)身精神。保持良好的崗位形象，態(tài)度和藹、儀態(tài)端莊，自然大方、熱情。用語標(biāo)準(zhǔn)，說話和氣、口齒清楚。上崗時(shí)嚴(yán)禁吸煙、喝酒、看書看報(bào)，不做與工作無關(guān)之事。不遲到、曠工，準(zhǔn)時(shí)接班。每周三下午15:00參加公司組織的訓(xùn)練。配證上崗須著制式服裝，冬裝，夏裝不得混穿?？酆妙I(lǐng)鉤、衣扣，不得披衣，敞懷，卷褲腿。制式襯衣，內(nèi)衣下擺不得外露，前后不得打褶。不得在制服外罩便服，不準(zhǔn)圍圍巾。非管理原因火災(zāi)、刑事和交通事故年發(fā)生率不超過0。作好每班?值班記錄?、?交接班記錄?，時(shí)時(shí)微笑效勞。25、衛(wèi)生潔凈實(shí)行全環(huán)境潔凈保障，保潔率達(dá)99%，辦公垃圾日清兩次，袋裝垃圾，中轉(zhuǎn)垃圾日產(chǎn)日清。潔凈設(shè)施齊全，設(shè)有垃圾箱、果皮箱、垃圾中轉(zhuǎn)站，設(shè)施外表干凈，無破損。公共局部無衛(wèi)生死角，無明顯污跡，無灰塵，天棚無蜘蛛網(wǎng)，樓梯扶欄、天臺(tái)、公共玻璃窗等保持潔凈。潔凈工具擺放有序，作業(yè)完畢清洗干凈每周兩次消毒滅菌。潔凈人員經(jīng)崗前培訓(xùn)，統(tǒng)一著裝，配證上崗；明確責(zé)任區(qū)域，實(shí)行責(zé)任制酒店化標(biāo)準(zhǔn)化保潔。排煙、排污、噪聲等符合國家標(biāo)準(zhǔn)，外墻無污染。房屋共用部位無亂貼、亂畫和擅自占用、堆放雜物現(xiàn)象。公共樓道、衛(wèi)生間器具門窗設(shè)施每天2次以上擦洗率須達(dá)100%。公共樓道、衛(wèi)生間器具門窗設(shè)施每天2次拖洗率須達(dá)100%以上。全日制保潔，共用場(chǎng)地，衛(wèi)生間。紙屑、煙頭等廢棄物15分鐘內(nèi)清理完畢。公共客戶接待區(qū)域大廳專設(shè)一員保潔，保潔設(shè)施及用具干凈整潔，煙灰缸內(nèi)煙頭不超過3個(gè)。衛(wèi)生用品洗手液、卷紙等隨時(shí)保障1/3以上用量。正常使用率達(dá)100%以上。道路、場(chǎng)地、室內(nèi)停車場(chǎng)等保潔進(jìn)行全范圍沖洗2次/周。室外設(shè)專人保潔，道路、場(chǎng)地、崗?fù)?、設(shè)施等，清掃、擦拭、拖洗100%。每日管理人員進(jìn)行兩次保潔檢查，記錄完整。發(fā)現(xiàn)不合格當(dāng)日內(nèi)糾正。衛(wèi)生區(qū)域進(jìn)行消毒滅殺2次/周。每月對(duì)空房保潔，保潔率、合格率100%。每年全區(qū)域進(jìn)行滅鼠滅害4次/年。26、綠化養(yǎng)護(hù)綠地?zé)o改變使用用途和破壞、踐踏、占用現(xiàn)象，無紙屑、煙頭、石塊等雜物。無枯枝、無蛛網(wǎng)等。綠地每日隨時(shí)保潔，保潔率達(dá)97%以上。樹木成活率達(dá)100%，無枯枝、枝型垂直均勻每年修剪整形一次。每100平方米草坪死亡面積小于2灌木修剪成形，不超出原形狀5公分；無折損現(xiàn)象造型整潔美觀，修剪20次/喬木無枯枝敗葉，樹干修枝整形2次/年，無折損現(xiàn)象，無斑禿。苗木病蟲害枝條不高于2%、無枯枝死杈，發(fā)現(xiàn)后在一周內(nèi)治理完畢。逐月方案實(shí)施消殺方案根據(jù)氣候情況及土壤干濕度，適時(shí)澆水，保證植物正常生長。澆水不沖苗、苗葉不染土；冬季早晚、夏季中午不噴灑葉面水，無遺漏、無旱死、無枯槁。澆水大于2次/周，土壤吃水15-20CM。定期松土、除雜草，每平方米草坪面積雜草數(shù)少于50株，草地純度在95%以上。無板結(jié)、無裸土現(xiàn)象，維養(yǎng)1次/周。定期施肥4-6次/年。保證植物高度、冠幅、胸徑不斷增長。肥不露土、不燒苗。草坪草長不超過5公分，修剪大于1次/花卉在花期內(nèi)開放。養(yǎng)護(hù)員統(tǒng)一著裝，配證上崗。27、交通及停車場(chǎng)交通標(biāo)識(shí)清晰準(zhǔn)確，無殘缺現(xiàn)象。停車場(chǎng)干凈整潔，交通及車位標(biāo)志線清晰可見。車輛停放有序，無跨線停車及無證停放現(xiàn)象。專業(yè)停車場(chǎng)管理制度完善，管理責(zé)任明確；車輛出入登記完善，登記率達(dá)100%。對(duì)前來泊車的車輛要作到先敬禮，發(fā)卡放入、收卡放行杜絕車輛喪失；指引車輛停放，動(dòng)作標(biāo)準(zhǔn)，微笑效勞。摩托車及自行車在指定區(qū)域〔非機(jī)動(dòng)車車場(chǎng)〕按指定位置停放，管理有序。車輛管理員經(jīng)崗前培訓(xùn)，配證上崗，交通指揮動(dòng)作統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)。危及人身平安處設(shè)有明顯標(biāo)識(shí)和具體的防范措施。停車場(chǎng)設(shè)專人管理。28、維修效勞零星維修不超過24小時(shí)，及時(shí)率達(dá)98%以上、合格率達(dá)100%。房屋建筑及水電中、大修按約定期限完工，合格率達(dá)99%。其他工程合格率99%，用戶滿意率達(dá)98%以上。用戶回訪率達(dá)100%。設(shè)立24小時(shí)效勞電話，記錄受理率達(dá)100%，回復(fù)時(shí)間不超過1小時(shí)。所提供效勞及物品價(jià)格將低于市場(chǎng)價(jià).29、精神文明建設(shè)和社區(qū)文化設(shè)有效勞聯(lián)誼欄。聯(lián)誼欄每季度至少更換一次。每年至少組織開展兩次健康向上的文化活動(dòng)。每年春節(jié)、國慶、元旦等節(jié)日，營造節(jié)日氣氛、按酒店化POP標(biāo)準(zhǔn)現(xiàn)場(chǎng)裝飾，提高大廈形象。第五局部管理收支預(yù)算和管理費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)一、管理費(fèi)測(cè)算依據(jù)及說明〔一〕管理費(fèi)測(cè)算依據(jù)根據(jù)XX大廈工程特點(diǎn)及屢次對(duì)其實(shí)地調(diào)研后掌握的一手資料。根據(jù)XX大廈物業(yè)效勞定位及管理標(biāo)準(zhǔn)。本公司在物業(yè)效勞方面所積累的成功經(jīng)驗(yàn)。外鄉(xiāng)物業(yè)效勞企業(yè)的管理本錢優(yōu)勢(shì)。本公司現(xiàn)有較大管理規(guī)模的資源整合優(yōu)勢(shì)。合肥市的整體物價(jià)水平?！捕彻芾碣M(fèi)測(cè)算說明1、管理支出預(yù)算中的前期開辦費(fèi)攤銷，是指為在XX大廈實(shí)施物業(yè)效勞所配備的一些固定資產(chǎn)，如提供效勞所需的工具、交通、通訊、辦公設(shè)備等。2、前期開辦費(fèi)均按五年平均攤銷，如部份物資由甲方提供可相應(yīng)扣出攤銷金額。3、管理支出預(yù)算中的物業(yè)效勞傭金按合肥市有關(guān)規(guī)定，按每年實(shí)際發(fā)生管理本錢的8%計(jì)提。4、管理費(fèi)支出預(yù)算中不含室內(nèi)設(shè)施的維修養(yǎng)護(hù)費(fèi)用。5、XX大廈內(nèi)公用設(shè)施的重大維修工程工程〔中、大修或更多的改造工程工程〕，房屋本體的重大維修養(yǎng)護(hù)工程等由甲另行委托，本次預(yù)算中不含此項(xiàng)費(fèi)用。物業(yè)效勞費(fèi)支出中僅含單價(jià)200元〔含〕以下的維修材料費(fèi)。6、管理費(fèi)支出預(yù)算中不含辦公室內(nèi)的清潔衛(wèi)生費(fèi)及外墻的清洗。7、管理費(fèi)支出預(yù)算中不含物業(yè)效勞公司入場(chǎng)后的全環(huán)境開荒費(fèi)用。8、管理費(fèi)支出預(yù)算中不含室內(nèi)外綠化效勞，節(jié)假日裝飾布置費(fèi)用。9、所有公共水電費(fèi)、設(shè)備運(yùn)行費(fèi)及物業(yè)效勞辦公用水電費(fèi)均由甲方承當(dāng)，本次預(yù)算不含此項(xiàng)費(fèi)用。10、管理費(fèi)支出預(yù)算中不含公共財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)費(fèi)、各類設(shè)備年度檢測(cè)費(fèi)，中央空調(diào)年度保養(yǎng)費(fèi)，保修期內(nèi)的建筑主體及設(shè)施設(shè)備維護(hù)費(fèi)。11、協(xié)助業(yè)主開展社區(qū)文化活動(dòng)，本測(cè)算不含社區(qū)文化活動(dòng)費(fèi)用。12、物業(yè)效勞用房〔含平安員宿舍〕由業(yè)主提供。二、物業(yè)效勞費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)及測(cè)算根據(jù)XX大廈工程要求，本工程前期物業(yè)效勞費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為：3.19元/平方米。單位面積收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)以總建筑面積36234平方米前期物業(yè)效勞費(fèi)具體測(cè)算如下(一個(gè)管理效勞年度)：類別級(jí)別人數(shù)月工資標(biāo)準(zhǔn)月工資額費(fèi)用總額人力成本一、年度工資總額564480.00其中中心主任12400240000主辦、文員515007500接待、助理、班組長611006600工程技術(shù)人員613007800平安員、監(jiān)控員1885015300保潔員、綠化員126207440合計(jì)=SUM(ABOVE)48人均980=SUM(ABOVE)47040二、員工福利、保險(xiǎn)、教育、培訓(xùn)、工會(huì)活動(dòng)經(jīng)費(fèi)等按工資總額的47.5%計(jì)算268128.00綜合管理效勞本錢三、服裝費(fèi)按年度人均960計(jì)算46080.00四、辦公費(fèi)電話、交通、辦公用品辦公水電費(fèi)等50800.00五、招待費(fèi)公共關(guān)系維護(hù)等18000.00六、安防物料費(fèi)安保器材、用品消耗58000.00七、保潔綠化費(fèi)日常保潔、綠化養(yǎng)護(hù)耗材垃圾清運(yùn)、空氣質(zhì)量監(jiān)測(cè)66000.00八、設(shè)施設(shè)備維護(hù)費(fèi)公共設(shè)備設(shè)備日常維護(hù)、200元以下小修材料費(fèi)用等78000.00九、公眾責(zé)任保險(xiǎn)費(fèi)條例規(guī)定可計(jì)入物業(yè)效勞本錢的保險(xiǎn)費(fèi)用25000.00十、固定資產(chǎn)折舊費(fèi)擬投入固定資產(chǎn)按5年平攤20000.00十一、其他不可預(yù)見費(fèi)用10000.00合計(jì)=SUM(ABOVE)1204488.00管理傭金按8%計(jì)提96359.04稅金按5%+!.5%測(cè)算84555.06總計(jì)=SUM(ABOVE)1385402.1三、增收節(jié)支措施本錢控制表達(dá)在為業(yè)主進(jìn)行本錢控制和內(nèi)部管理進(jìn)行本錢控制兩方面?！惨弧碁闃I(yè)主進(jìn)行本錢控制1、通過節(jié)能降耗，降低物業(yè)能源費(fèi)用，我們憑借多年的物業(yè)效勞經(jīng)驗(yàn)，本著為業(yè)主節(jié)約每一分錢為出發(fā)點(diǎn)，結(jié)合肥市XX大廈的實(shí)際情況，我們擬定了一套行之有效的機(jī)電設(shè)備經(jīng)濟(jì)運(yùn)行方案，加強(qiáng)平時(shí)保養(yǎng)維護(hù)，延長設(shè)備的大修周期和使用壽命，提高設(shè)備的運(yùn)行效率，降低運(yùn)行本錢，確保物業(yè)的保值增值。2、科學(xué)測(cè)定XX大廈用電、用水情況，通過經(jīng)濟(jì)器具的選定、限時(shí)控制等方式降低保潔、照明、設(shè)備、機(jī)電、供水等能源消耗。對(duì)各設(shè)備系統(tǒng)的運(yùn)行參數(shù)適時(shí)調(diào)整，使其既到達(dá)最正確使用效果，又減少設(shè)備設(shè)施的磨損和能耗，減少維修用的水、電本錢。3、非上班時(shí)間及時(shí)關(guān)閉局部照明和用電設(shè)備，盡量降低其損耗，減少運(yùn)行費(fèi)用。4、合理運(yùn)行使用合肥市XX大廈用電頂峰期和波谷期的設(shè)備設(shè)施，提高各類供電系統(tǒng)的功率因數(shù)，盡量降低能耗，為甲方節(jié)省電費(fèi)開支。5、依靠時(shí)間管理、目標(biāo)管理、在公司成熟的質(zhì)量管理體系平臺(tái)上，注重細(xì)部、細(xì)節(jié)，控制環(huán)節(jié)，流程，到達(dá)提高效率，節(jié)約本錢的目的。6、注重環(huán)保和生態(tài)，預(yù)防二次污染的發(fā)生。在管理實(shí)踐中，防止水污染、噪音污染等各類污染的發(fā)生，提倡靜式效勞，無干擾效勞，強(qiáng)調(diào)人與自然合諧共存，到達(dá)可持續(xù)開展的目的。7、拓展物業(yè)效勞的廣度和深度，豐富效勞內(nèi)容研究XX大廈各類需求，滿足開放的商業(yè)辦公的需要，以大行政，大后勤的思路，創(chuàng)造多樣性的效勞。8、根據(jù)長期物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)，通過對(duì)節(jié)能的有效管理，節(jié)能效果可到達(dá)總能源消耗量的15%以上?！捕澄飿I(yè)效勞中心內(nèi)部進(jìn)行本錢控制物業(yè)效勞作為微利行業(yè)，主要靠標(biāo)準(zhǔn)的內(nèi)部管理，靠有效的本錢控制來創(chuàng)造經(jīng)濟(jì)效益，對(duì)于合肥市XX大廈這類現(xiàn)代辦公性物業(yè)，如何充分利用有限的管理費(fèi)用提供更全面、高品質(zhì)的物業(yè)效勞效勞，到達(dá)國內(nèi)一級(jí)管理水平，我們將采取以下做法：1、依托外鄉(xiāng)公司的規(guī)模效應(yīng)，在物流采購渠道、供給商方面，已形成一套完整的、系統(tǒng)的物流采購供給網(wǎng)絡(luò)，大大降低了效勞用物資的采購費(fèi)用。2、完善內(nèi)部考核機(jī)制，制定切實(shí)可行的物業(yè)效勞年度預(yù)算。3、加強(qiáng)員工本錢控制意識(shí)，修舊利廢、工作創(chuàng)新，每個(gè)崗位定人定量實(shí)行方案管理。4、本公司通過多年的開展經(jīng)驗(yàn)，已建立了完善的效勞體系。在XX大廈我們除了做好日常物業(yè)效勞效勞外，還將利用公司的各種資源為業(yè)主提供商務(wù)、會(huì)議、參謀培訓(xùn)等其它增值效勞，以增加管理費(fèi)收入。5、本公司將利用自身雄厚的技術(shù)優(yōu)勢(shì)，爭取以優(yōu)質(zhì)低價(jià)向甲方承接物業(yè)設(shè)備設(shè)施的小改造等，以增加管理費(fèi)收入。6、以“想到的要說到、說到的要做到、做到的要看到〞的ISO9000管理理念來加強(qiáng)對(duì)所有效勞工程的日常巡視，對(duì)可能發(fā)生的故障和問題提前發(fā)現(xiàn)并及時(shí)處理，使XX大廈物業(yè)效勞的每一個(gè)環(huán)節(jié)都具有可追溯性，事事有著落，將其消滅在萌狀態(tài)，以降低運(yùn)行及管理本錢。7、利用我公司系本地專業(yè)物業(yè)效勞公司的地域優(yōu)勢(shì)，在XX大廈的人員配置上以滿足日常管理效勞為主，而當(dāng)發(fā)生突發(fā)事件時(shí)，公司會(huì)將各部門的人力、物力進(jìn)行綜合調(diào)配到XX大廈，以充分表達(dá)外鄉(xiāng)公司的優(yōu)勢(shì)，從而大大地為業(yè)主降低了管理本錢。8、通過對(duì)以上的內(nèi)部本錢的有效控制，公司將節(jié)約下來的費(fèi)用用于進(jìn)一步提高管理水平的工作中，實(shí)現(xiàn)管理提高的良性循環(huán)。第六局部物業(yè)效勞的前期介入提要：專業(yè)、科學(xué)、標(biāo)準(zhǔn)的物業(yè)效勞前期介入，將為今后物業(yè)效勞效勞品質(zhì)的提高及降底管理本錢，打下堅(jiān)實(shí)的根底。針對(duì)XX大廈，現(xiàn)代化、智能型、設(shè)施設(shè)備多規(guī)模大的物業(yè)特點(diǎn)，本公司如果中標(biāo)，將成立前期物業(yè)效勞介入工作組，以國際先進(jìn)的物業(yè)效勞理念，專業(yè)化、科學(xué)化的管理方式，介入XX大廈的前期物業(yè)效勞工作。一、前期介入人員安排組長：公司常務(wù)副經(jīng)理兼任副組長：XX大廈物業(yè)效勞中心主任其它成員：公司本部客服部部長、綜合管理部部長、設(shè)備主管、環(huán)境主管、平安主管，XX大廈設(shè)備主辦、平安主辦、客服主辦，公司主要技術(shù)骨干。二、工作方式組長每周組織會(huì)議對(duì)一周工作作全面布署，并討論各項(xiàng)工作的完成情況。副組長全日制現(xiàn)場(chǎng)辦公，負(fù)責(zé)XX大廈現(xiàn)場(chǎng)工作的協(xié)調(diào)與安排。技術(shù)員按工作內(nèi)容全日制現(xiàn)場(chǎng)工作，副組長每日組織會(huì)議對(duì)當(dāng)日工作作全面討論。工作組其它成員按現(xiàn)場(chǎng)半日工作制工作，按方案完成各口工作，每周向副組長提供工作報(bào)告。三、前期介入工作安排表工作內(nèi)容完成時(shí)間落實(shí)部門一、前期工程監(jiān)督1〕審閱樓宇、設(shè)備圖那么及設(shè)計(jì)中標(biāo)后根據(jù)工程進(jìn)度展開客服部工作組2〕設(shè)施設(shè)備隱蔽線路的熟悉與標(biāo)注3〕從物業(yè)效勞角度向業(yè)主方提供建議4〕按工程合同承諾標(biāo)準(zhǔn)，編造驗(yàn)收表格5〕制定驗(yàn)收程序并接管物業(yè)設(shè)施、初檢遺漏工程按工程進(jìn)度6〕提供樓宇、設(shè)施設(shè)備保養(yǎng)及維修建議二、人事1〕物業(yè)效勞中心架構(gòu)制定及審定中標(biāo)后既展開綜合部客服部2〕管理級(jí)員工的招聘3〕各級(jí)員工編制、職責(zé)、聘用條件及員工福利制度審批4〕人事管理制度、員工手冊(cè)審批a公開招聘工作組b面試c聘用及入職培訓(xùn)d熟悉物業(yè)效勞中心運(yùn)作及在職培訓(xùn)三、設(shè)立XX大廈物業(yè)效勞中心1〕設(shè)立及裝修物業(yè)效勞中心入伙前2個(gè)月客服部工作組2〕物資裝備的準(zhǔn)備3〕現(xiàn)場(chǎng)清潔及布置四、管理文件1〕中心公約、效勞手冊(cè)制定及審批入伙前1個(gè)月客服部工作組2〕各類文件、表格的制定及印刷五、管理預(yù)算、啟動(dòng)預(yù)算及財(cái)務(wù)安排1〕制定初步管理預(yù)算、啟動(dòng)預(yù)算入伙前客服部工作組2〕管理費(fèi)及各項(xiàng)費(fèi)用制定及申報(bào)3〕各項(xiàng)財(cái)務(wù)管理制度制定六、樓宇根本設(shè)備預(yù)算1〕設(shè)計(jì)及審定各類標(biāo)牌、指示牌入伙前客服部工作組2〕采購、制作及安裝七、物業(yè)驗(yàn)收之準(zhǔn)備1〕樓宇各單項(xiàng)驗(yàn)收根據(jù)情況確定客服部工作組2〕公共地方驗(yàn)收〔道路、停車場(chǎng)等〕3〕樓宇各項(xiàng)設(shè)施設(shè)備測(cè)試及驗(yàn)收4〕樓宇內(nèi)部初驗(yàn)5〕遺漏工程跟進(jìn)及監(jiān)督驗(yàn)收6〕綠化工程的驗(yàn)收八、樓宇接管安排1〕制定接管方案物業(yè)驗(yàn)收后一周內(nèi)客服部工作組2〕安排準(zhǔn)備各類文件3〕人員安排4〕接管培訓(xùn)5〕清潔開荒6〕現(xiàn)場(chǎng)氣氛布置7〕進(jìn)行接管工作九、遺漏工程跟進(jìn)1〕整理資料及落實(shí)遺漏工程跟進(jìn)按工程進(jìn)度客服部工作組2〕維修后復(fù)檢、通知業(yè)主再次驗(yàn)收3〕現(xiàn)場(chǎng)施工方的管理討論十、各效勞工程討論入伙前1個(gè)月內(nèi)綜合部物業(yè)效勞中心1〕物業(yè)保險(xiǎn)事宜之建議2〕討論物業(yè)效勞人力資源3〕討論保安安排4〕討論清潔效勞之安排5〕討論維護(hù)保養(yǎng)效勞之安排6〕討論處理客戶投訴之程序7〕討論園藝綠化保養(yǎng)及節(jié)日布置之安排8〕討論公共關(guān)系之安排四、前期介入要求：公司中標(biāo)后，將組建XX大廈物業(yè)效勞中心，派駐物業(yè)效勞中心主任，組織各專業(yè)技術(shù)人員進(jìn)駐物業(yè)現(xiàn)場(chǎng)，按照招標(biāo)要求和有關(guān)物業(yè)效勞前期介入的規(guī)定，進(jìn)入有關(guān)工作程序，由甲方組織與設(shè)計(jì)單位、施工單位、監(jiān)理單位、材料設(shè)備供給廠商取得聯(lián)系，并建立良好的合作關(guān)系，并就有關(guān)工作協(xié)調(diào)問題進(jìn)行磋商，明確物業(yè)效勞在前期介入中的工作內(nèi)容、工作方式及所承當(dāng)?shù)呢?zé)任與義務(wù)，并確定三方相互溝通的方式和具體聯(lián)系人員。通過前期介入，一是便于在前期介入中發(fā)現(xiàn)問題能及時(shí)反響到有關(guān)單位，爭取得到理解并及時(shí)解決，二是便于以后在物業(yè)使用維修管理中，使其作為我們的技術(shù)后盾，掌握材料供給渠道和技術(shù)支持效勞。三是參與設(shè)備調(diào)試，充分了解，熟悉物業(yè)情況，對(duì)影響今后使用功能的工程問題提出整改合理化建議，制定操作性強(qiáng)的物業(yè)效勞方案。同時(shí)，我們將根據(jù)甲方對(duì)物業(yè)效勞的要求、愿望，了解甲方對(duì)物業(yè)使用的有關(guān)安排、方案，并在此根底上修訂完善物業(yè)效勞方案。我們將從以下幾方面開展物業(yè)的前期介入1、施工期的前期介入施工期主要指物業(yè)土建工程根本完工，設(shè)備實(shí)施根本到位之前的階段。工作方式：工程技術(shù)人員進(jìn)場(chǎng)，熟悉建筑施工圖和水電、設(shè)備安裝圖紙、隱蔽工程記錄，了解新材料、新技術(shù)的運(yùn)用情況，收集整理各專業(yè)技術(shù)施工資料，對(duì)施工進(jìn)行跟蹤、監(jiān)督、檢查，發(fā)現(xiàn)影響今后使用功能的工程問題，及時(shí)提出整改建議?！?〕掌握設(shè)計(jì)思路XX大廈涉及的專業(yè)技術(shù)很多，為便于今后的物業(yè)效勞，要求物業(yè)效勞專業(yè)技術(shù)人員須掌握設(shè)計(jì)院設(shè)計(jì)思想、設(shè)計(jì)依據(jù)、載荷設(shè)計(jì)分析、根底處理、功能分區(qū)、建筑結(jié)構(gòu)、隱蔽工程、水暖電智等各專業(yè)施工設(shè)計(jì)圖等等?！?〕掌握各專業(yè)施工方法日后的物業(yè)效勞維修工作，必須在了解物業(yè)建設(shè)形成過程的施工方法后才能進(jìn)行維修，如屋面防水工藝、取暖保溫施工工藝、設(shè)備的輸入輸出參數(shù)等，因此，物業(yè)效勞人員在施工期的介入階段，必須深入現(xiàn)場(chǎng)，了解各專業(yè)施工工序及方法，掌握施工的難點(diǎn)，收集整理各種技術(shù)及施工資料，了解各種材料生產(chǎn)廠家及通迅地址?！?〕提出整改合理化建議我公司將根據(jù)以往的工程前期介入和物業(yè)效勞經(jīng)驗(yàn)，就今后可能存在的施工質(zhì)量隱患或影響使用和管理的問題〔如水池、天面、衛(wèi)生間的防水防漏，廣場(chǎng)地面磚、內(nèi)外墻裂縫的防范等等〕與施工方、監(jiān)理方的技術(shù)管理人員協(xié)商，提出建議、意見，對(duì)于施工中因各種原因造成的嚴(yán)懲工程質(zhì)量問題，影響到今后的使用功能、使用平安等重大問題，及時(shí)向有關(guān)方提出整改建議，如果一時(shí)解決不了的，寫出專題報(bào)告，提交甲方處理?！?〕制定切實(shí)可行的管理方案XX大廈功能齊全，且面向公眾開放，來往人員復(fù)雜，管理難度很大，保障平安更加重要，物業(yè)效勞人員必須盡早熟悉物業(yè)情況，制定切合實(shí)際的管理方案。2、設(shè)備安裝調(diào)試期的前期介入設(shè)備設(shè)施安裝調(diào)試期：指從樓宇設(shè)備安裝工程開始到安裝調(diào)試驗(yàn)收全過程的管理。工作方式：由工程部參與調(diào)試工作，現(xiàn)場(chǎng)學(xué)習(xí)。主要工作內(nèi)容有：〔1〕結(jié)合現(xiàn)場(chǎng)實(shí)際，通過詳細(xì)研讀各專業(yè)設(shè)計(jì)圖紙，對(duì)照建筑結(jié)構(gòu)空間尺寸和設(shè)備外型尺寸，熟悉建筑物的全部配套設(shè)備設(shè)施系統(tǒng)的設(shè)計(jì)布置情況，包括交配電設(shè)備系統(tǒng)、給排水設(shè)備系統(tǒng)、空調(diào)通風(fēng)設(shè)備系統(tǒng)、消防設(shè)備系統(tǒng)、電梯設(shè)備系統(tǒng)以及智能化設(shè)備系統(tǒng)等。由于大廈功能的多樣性、完備性和設(shè)備系統(tǒng)的專業(yè)復(fù)雜性，要求介入的物業(yè)效勞人員也要具備相應(yīng)的專業(yè)技術(shù)和一定的工程施工管理經(jīng)驗(yàn)，及時(shí)發(fā)現(xiàn)施工中不符合設(shè)計(jì)要求，違反專業(yè)標(biāo)準(zhǔn)要求的質(zhì)量問題?！?〕通過詳細(xì)