南充香頌灣策略調(diào)

南充香頌灣策略調(diào)整建議非度策劃服務(wù)有限公司引言香頌灣一期9月25開(kāi)盤(pán)總戶數(shù)：約530套已 售：多層32套，高層5套為什么賣(mài)不動(dòng)？?jī)r(jià)格：4200—4700元區(qū)間在江東片區(qū)是否存在優(yōu)勢(shì)？園林：以商業(yè)街區(qū)為景觀軸，街區(qū)步道深入社區(qū)。我們能否保障業(yè)主休閑的私密性、安謐和安全的生活？是犧牲商業(yè)物業(yè)的價(jià)值，把園林打造得精致完美？還是犧牲居住品質(zhì)，降低商業(yè)物業(yè)價(jià)值？商業(yè)的嘈雜已影響每幢住宅的居住，我們已無(wú)法現(xiàn)狀！產(chǎn)品：以100—104平方米為主力戶型，擁有小量躍式產(chǎn)品?？勺兛臻g比較少，產(chǎn)品在前期設(shè)計(jì)未能解決偷容積率的問(wèn)題。在不損害開(kāi)發(fā)商利潤(rùn)的情況之下，購(gòu)房者并不能得到實(shí)惠。在高品質(zhì)樓盤(pán)推出實(shí)得價(jià)3200——

3800元的賣(mài)點(diǎn)，我們有幾成勝數(shù)？商業(yè)：總體規(guī)模不大，片區(qū)大興土木，缺乏商業(yè)氛圍和人氣的聚集。先期招商將在短期內(nèi)無(wú)法實(shí)現(xiàn)。對(duì)一期商業(yè)進(jìn)行業(yè)態(tài)定位和招商，并不能解決商業(yè)銷售快速回款的問(wèn)題！住宅不好賣(mài)，一期商業(yè)又不具備定位條件。本項(xiàng)目是否坐以待斃？年關(guān)將至，危機(jī)四伏，大量樓盤(pán)將進(jìn)行一場(chǎng)聲勢(shì)浩蕩的降價(jià)潮！本項(xiàng)目將面臨新一輪的價(jià)格肉博戰(zhàn)！降價(jià)，存在退房風(fēng)險(xiǎn)和購(gòu)房者對(duì)開(kāi)發(fā)商實(shí)力，缺乏信心，本項(xiàng)目怎么規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)？除了降價(jià)，我們是否還有別的辦法，解決銷售問(wèn)題？我們一起來(lái)探討本項(xiàng)目的解決之道，首先，從宏觀政策到微觀市場(chǎng)，找出一條適合自己的營(yíng)銷之路第一部分宏觀經(jīng)濟(jì)微觀市場(chǎng)第一部分宏觀政策宏觀經(jīng)濟(jì)微觀市場(chǎng)南充業(yè)界人士都在討論：未來(lái)中國(guó)的樓市調(diào)控還會(huì)持續(xù)嗎？是否還會(huì)出現(xiàn)2008年政策松動(dòng)，樓

市報(bào)復(fù)性反彈？第一部分宏觀政策宏觀經(jīng)濟(jì)微觀市場(chǎng)樓市反彈已不具備條件：2008年，國(guó)際面臨金融危機(jī)，國(guó)內(nèi)面臨汶川大地震雙重考驗(yàn)，國(guó)家為需要房地產(chǎn)業(yè)拉動(dòng)內(nèi)需?，F(xiàn)在的樓市已不具備2008年時(shí)機(jī)和條件。樓市已缺乏綁架經(jīng)濟(jì)的土壤第一部分宏觀政策宏觀經(jīng)濟(jì)微觀市場(chǎng)高層動(dòng)態(tài)去年8月份以來(lái)，央企、高層地位顯貴人士全線撤離樓市，政策得到了積極響應(yīng)，而不是3年前的抵制！樓市綁架政策已成歷史！第一部分宏觀政策宏觀經(jīng)濟(jì)微觀市場(chǎng)銀行樓市風(fēng)險(xiǎn)已減弱：和3年前相比，銀行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款和按揭貸款所點(diǎn)比例由40%以上，減少到25%左右。樓市綁架銀行亦不可能！第一部分宏觀政策宏觀經(jīng)濟(jì)微觀市場(chǎng)地方政府財(cái)稅正在擺脫土地財(cái)政、樓市財(cái)政！地方政府：——地方政府控股高速公路、高鐵、地鐵等公共資源型產(chǎn)業(yè)。——發(fā)行地方債券，9月份，國(guó)家已開(kāi)始對(duì)4個(gè)城市進(jìn)行試點(diǎn)，未來(lái)3年內(nèi)將向全國(guó)推廣。第一部分宏觀政策宏觀經(jīng)濟(jì)微觀市場(chǎng)保障性住房已有融資渠道下浮保障性住房開(kāi)發(fā)貸款利率、減免開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)的稅費(fèi)，地方債券資金優(yōu)先安排保障性住房建設(shè)資金。去年和今年，南充市開(kāi)工的保障性住房5.7萬(wàn)套，比商品房推出的貨量3.5萬(wàn)套，還多2.2萬(wàn)套。保障性住房調(diào)節(jié)樓價(jià)，上漲幾乎不存在！第一部分宏觀政策宏觀經(jīng)濟(jì)微觀市場(chǎng)——銀行多次提高銀行準(zhǔn)備金，一二線城市樓價(jià)已下跌20%以上，南充將不可幸免?！唐贩堪唇屹J款利息最高上浮40%，投資需求已不存在，剛需市場(chǎng)也被壓縮。融資成本增長(zhǎng)，月息5分至7分讓開(kāi)發(fā)商飲鳩止渴宏觀經(jīng)濟(jì)微觀市場(chǎng)第一部分宏觀政策高層聲音——10月29日，溫家寶：要求各地政府要切實(shí)負(fù)起責(zé)任，繼續(xù)嚴(yán)格執(zhí)行政策，進(jìn)一步鞏固調(diào)控成果?！?1月6日，溫家寶在俄羅斯圣彼德堡上合組織會(huì)議上說(shuō)：“房?jī)r(jià)已經(jīng)開(kāi)始松動(dòng)，但調(diào)控絕不可能有絲毫動(dòng)搖，要使房?jī)r(jià)回歸到合理的價(jià)格?！睖丶覍毧偫?0天之內(nèi)兩次喊話，向國(guó)際社會(huì)表明決定：房?jī)r(jià)降得不夠！第一部分宏觀政策宏觀經(jīng)濟(jì)微觀市場(chǎng)從以上情況總結(jié)和分析，非度策劃認(rèn)為，房地產(chǎn)市場(chǎng)在短期內(nèi)都無(wú)法松綁！第一部分南充經(jīng)濟(jì)宏觀經(jīng)濟(jì)微觀市場(chǎng)南充產(chǎn)業(yè)空心化非常嚴(yán)重，導(dǎo)致第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展滯后，新增就業(yè)崗位明顯不足，未來(lái)兩年內(nèi)人口增幅將低于前5年，城市擴(kuò)張周期被延長(zhǎng)。人口的聚集才有居住的需求，南充城市化進(jìn)程和房地產(chǎn)業(yè)遭遇產(chǎn)業(yè)發(fā)展瓶頸，剛需市場(chǎng)將越做越小。第一部分南充樓市宏觀經(jīng)濟(jì)微觀市場(chǎng)南充市轄三區(qū)推售貨量：截止2011年11月25日，已網(wǎng)簽面積面積：2319993.67平方米，24656套。但網(wǎng)簽又有多少水份？截止2011年11月25日，南充可售樓房套數(shù)：35655套，可售總面積：3471554.121㎡。按下半年平均每天網(wǎng)簽50套，南充樓市的存貨量，需要2-3年才能消化！第一部分南充樓市宏觀經(jīng)濟(jì)微觀市場(chǎng)南充市房?jī)r(jià)走勢(shì)：南充市10月份新建住宅價(jià)格、新建商品住宅價(jià)格均環(huán)比下跌1%，這是國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布產(chǎn)權(quán)面積單價(jià)下跌的數(shù)據(jù)。如包括實(shí)得面積帶來(lái)暗降，下跌的比例遠(yuǎn)大于公布的數(shù)據(jù)。表面堅(jiān)挺，實(shí)則暗降，率先降價(jià)的開(kāi)發(fā)商也在忽悠同行！第一部分南充樓市宏觀經(jīng)濟(jì)微觀市場(chǎng)樓市危機(jī)四伏12月30日前：這個(gè)時(shí)候，許多開(kāi)發(fā)商因貸款到期，要償還本息。已售樓盤(pán)的按揭貸款在明年6月份之前放款機(jī)率不大，將導(dǎo)致一些開(kāi)發(fā)商將面臨破產(chǎn)的境地；春年前：快過(guò)年了，開(kāi)發(fā)商要支付工程款，農(nóng)民工要拿錢(qián)回家，。明年6月：春節(jié)一過(guò)，三四五月都是傳統(tǒng)淡季，到明年六月，一些開(kāi)發(fā)商肯定支撐不住。資金鏈命懸一線，開(kāi)發(fā)商將面臨四面楚歌的困境第一部分片區(qū)市場(chǎng)宏觀經(jīng)濟(jì)微觀市場(chǎng)銷售情況——可售貨量：735827.4平方米，推貨量約7500套左右，約占南充主城區(qū)可售套數(shù)25%。——已售貨量：網(wǎng)簽面積為235221.318平方米，已售套數(shù)約2311套，約占南充主城區(qū)已售套數(shù)10%左右。從上述數(shù)據(jù)分析：本片區(qū)在南充主城區(qū)放量巨大，但成交量低于其他區(qū)域，不被購(gòu)房者看好。第一部分片區(qū)產(chǎn)品宏觀經(jīng)濟(jì)微觀市場(chǎng)樓盤(pán)名稱戶數(shù)產(chǎn)品園林配套價(jià)位網(wǎng)簽其他幸福8009棟純板式游泳池、游4300—259容積里小高層，樂(lè)場(chǎng)、健身4700元率3.080-106平平動(dòng)場(chǎng)地和會(huì)綠化方米。南北所。有專享率通透，有可的業(yè)主景觀33.55變空間。區(qū)。%純住宅樓盤(pán)，精致的園林、私密居住空間和板房南北通透的特性，使幸福里旺銷。第一部分片區(qū)產(chǎn)品宏觀經(jīng)濟(jì)微觀市場(chǎng)樓盤(pán)名稱戶數(shù)產(chǎn)品園林配套價(jià)位網(wǎng)簽其他蝶院1348產(chǎn)品6+1、28層和30高層電梯公寓，戶型為80-140平方米。分為蝶香池、玉蘭林、碧水灣、馨香庭、翠峰林五大景觀。4200元——4700元198容積率3.0綠化率37%空中花園、戶住宅分布于戶大露臺(tái)、入各景觀區(qū)，戶花園、有可戶戶見(jiàn)景。變空間。臨街有少量底商。園林景觀打動(dòng)購(gòu)房者第一部分片區(qū)產(chǎn)品宏觀經(jīng)濟(jì)微觀市場(chǎng)樓盤(pán)名稱戶數(shù)產(chǎn)品園林配套價(jià)位網(wǎng)簽其他光瑞·江都華宸2117由7棟6+1的退臺(tái)式洋房，

8棟11+1的板式小高層和7棟高層組成。主力戶型90—

110平方米，有可變空間擁有4000平米的熱帶風(fēng)情廣場(chǎng)，設(shè)有兒童游樂(lè)區(qū)和休閑活動(dòng)區(qū)和7000平米的中庭景觀暫未定價(jià)。預(yù)估為4500元左右未開(kāi)盤(pán)容積率2.87綠化率35.6%純住宅產(chǎn)品。小區(qū)配套完善。暫未推貨。第一部分片區(qū)產(chǎn)品宏觀經(jīng)濟(jì)微觀市場(chǎng)樓盤(pán)名稱戶數(shù)產(chǎn)品園林配套價(jià)位網(wǎng)簽其他慢城八島1274多層、小高層、花園洋房和別墅。洋房約主力戶型為100至－162㎡是，6米挑100畝城市主

題公園、江東濱江田園生態(tài)走廊。游泳池、洋房：5500元200容積率1.5綠化率30%高、入戶花園、空室內(nèi)健身、閱中院館，360度超大覽室、會(huì)所、觀江（景）陽(yáng)臺(tái)。高爾夫推桿場(chǎng)、南北通透，戶戶觀其他球場(chǎng)、兒江景，有可變空間。童樂(lè)園等。一線江景樓盤(pán)，江東片區(qū)豪宅，樓盤(pán)品質(zhì)園林景觀無(wú)可匹敵第一部分片區(qū)產(chǎn)品宏觀經(jīng)濟(jì)微觀市場(chǎng)樓盤(pán)名稱總戶數(shù)產(chǎn)品園林配套價(jià)位網(wǎng)簽其他香頌灣980由多層、高層組成，其中一期由3幢高層，34000平方米會(huì)所，商業(yè)街區(qū)和商業(yè)步道。每幢多層都有底商，高層4200元-

4500元89實(shí)際37容積率3.622綠化幢多層組成。有裙樓商業(yè)，不套率：約500戶。能形成主題園林，30.1主力戶型為商住分工不明確，%100至104平居住品質(zhì)較差，方米。無(wú)可缺乏私密性變空間第一部分片區(qū)產(chǎn)品宏觀經(jīng)濟(jì)微觀市場(chǎng)本項(xiàng)目無(wú)論是社區(qū)的體量、產(chǎn)品設(shè)計(jì)、園林景觀、價(jià)位和居住品質(zhì)，在江東北片無(wú)法脫穎而出。除了受宏觀政策的影響之外，內(nèi)在品質(zhì)和價(jià)位，是導(dǎo)致產(chǎn)品滯銷的主要原因。第一部分片區(qū)產(chǎn)品宏觀經(jīng)濟(jì)微觀市場(chǎng)結(jié)論：宏觀環(huán)境打壓樓市，江東片區(qū)在南充主城區(qū)又不被看好，本項(xiàng)目在江東片區(qū)又無(wú)競(jìng)爭(zhēng)力?，F(xiàn)多層主體已竣工，高層電梯公寓也在建設(shè)中，占用大量的資金；產(chǎn)品滯銷，導(dǎo)致本項(xiàng)目回款困難。香頌灣怎么辦？我們的營(yíng)銷方向在哪里？先生存，后發(fā)展！先盤(pán)活資金鏈，后使商業(yè)物業(yè)增值，是我們營(yíng)銷的方向！盤(pán)活資金，我們還是從營(yíng)銷開(kāi)始！第二部分項(xiàng)目營(yíng)銷回顧第二部分項(xiàng)目營(yíng)銷回顧項(xiàng)目基本情況總用地面積：49018.895平方米（73.663畝）凈用地面積：33235平方米（49.852畝）總建筑面積：151789.76平方米——地上建筑面積：120361平方米——地下建筑面積：31428.76平方米一期建筑面積指標(biāo)商業(yè)部分：14280.05平方米住宅部分：53883.85平方米——高層電梯公寓：37749.565平方米——多層洋房：12134.285平方米第二部分項(xiàng)目營(yíng)銷回顧項(xiàng)目營(yíng)銷住宅部分網(wǎng)

簽：14733.67平方米，占取得預(yù)售許可證53883.85平方米的27%，套數(shù)98套，已售套數(shù)不足江東片區(qū)市場(chǎng)份額1.3%。實(shí)際成交：多層32套，高層5套，約3700

㎡已回款：3700㎡×均價(jià)4500元/㎡＝1665萬(wàn)元未售面積：53883.85

㎡—3700

㎡＝50183.85

㎡房展會(huì)期間，以3800元/㎡的特價(jià)產(chǎn)品試探市場(chǎng)，但未取得預(yù)期效果。我方預(yù)估未售銷售額為4300元×50183.85

㎡＝22579.06萬(wàn)元第二部分項(xiàng)目營(yíng)銷回顧項(xiàng)目營(yíng)銷商業(yè)部分已售會(huì)所回款：4556.36

㎡×均價(jià)3500元（開(kāi)發(fā)商未提供相關(guān)數(shù)據(jù)，我方對(duì)此估價(jià)）＝1594.72萬(wàn)元未售面積：14280.05

㎡－4556.36

㎡＝9723.69平方米目前，開(kāi)發(fā)商尚未對(duì)商業(yè)定價(jià)我方預(yù)估未售商業(yè)銷售額：8000元×9723.69

㎡＝7778.952萬(wàn)元。第二部分項(xiàng)目營(yíng)銷回顧項(xiàng)目營(yíng)銷商業(yè)部分已售會(huì)所回款：4556.36

㎡×均價(jià)3500元（開(kāi)發(fā)商未提供相關(guān)數(shù)據(jù)，我方對(duì)此估價(jià)）＝1594.72萬(wàn)元未售面積：14280.05

㎡－4556.36

㎡＝9723.69平方米目前，開(kāi)發(fā)商尚未對(duì)商業(yè)定價(jià)我方預(yù)估未售商業(yè)銷售額：8000元×9723.69

㎡＝7778.952萬(wàn)元。第二部分項(xiàng)目營(yíng)銷回顧項(xiàng)目營(yíng)銷結(jié)論：項(xiàng)目積壓30358.012萬(wàn)元的產(chǎn)品。商業(yè)部分如維持現(xiàn)狀，在短期物業(yè)價(jià)值不高，而高層電梯公寓住宅銷售差強(qiáng)人意，使現(xiàn)金流存在非常大的壓力?？焖僮儸F(xiàn)成為本案的首要問(wèn)題？我們?nèi)绾稳プ儸F(xiàn)？第三部分項(xiàng)目投資分析第三部分項(xiàng)目投資分析一期開(kāi)發(fā)成本估算土地成本：227元/畝×73.663畝=16721.5萬(wàn)元（土地款已全部支付，）城市配套費(fèi)：83878.28平方米×65元/平方米＝545.21萬(wàn)元建安成本：1500元/平方米×83878.28平方米＝12581.75萬(wàn)元稅費(fèi)：83878.28平方米×850元/平方米＝7129.65萬(wàn)元設(shè)計(jì)、勘探費(fèi)：15元/平方米×83878.28平方米＝125.82萬(wàn)元廣告營(yíng)銷費(fèi)：150元/平方米×83878.28平方米＝1258.17萬(wàn)元管理費(fèi)：50元/平方米×83878.28平方米＝419.39萬(wàn)元其他費(fèi)用：50元/平方米×83878.28平方米＝419.39萬(wàn)元一期開(kāi)發(fā)成本：22479.38萬(wàn)元（不含土地款）第三部分項(xiàng)目投資分析一期開(kāi)發(fā)資金情況一期開(kāi)發(fā)成本：一期開(kāi)發(fā)成本22479.38萬(wàn)元+項(xiàng)目總土地款16721.5萬(wàn)元＝39200.88萬(wàn)元一期融資成本：一期開(kāi)發(fā)啟動(dòng)資金22479.38萬(wàn)元×30%+總土款16721.5萬(wàn)元＝23465.314萬(wàn)元×15%/年息＝3519.7971萬(wàn)元一期已回款：3259.72萬(wàn)元一期剩余產(chǎn)品開(kāi)發(fā)所需啟動(dòng)資金：以快速回款為前提條件，啟動(dòng)資金為：59906.69×開(kāi)發(fā)單價(jià)（一期開(kāi)發(fā)總成本22479.38萬(wàn)元÷1期面積83878.28平方米）＝4816.5萬(wàn)元第三部分項(xiàng)目投資分析結(jié)論：一期回款不足以支付融資成本，已無(wú)剩余資金可供高層電梯公寓、商業(yè)體和地下車(chē)庫(kù)開(kāi)發(fā)，如遇市場(chǎng)持續(xù)低迷，特別是接近年關(guān)，建設(shè)單位催收工程款，融資單位催還本息，本項(xiàng)目將面臨巨大的資金危機(jī)，二期開(kāi)發(fā)可能性不大。因此，本項(xiàng)目的核心問(wèn)題是解決資金流的問(wèn)題，資金流出現(xiàn)問(wèn)題，一切商業(yè)策劃都是空談。因此，我們先從解決資金流入手，實(shí)行快速回款。第四部分營(yíng)銷策略調(diào)整第四部分營(yíng)銷策略調(diào)整營(yíng)銷策略·價(jià)格分析以兩個(gè)月為銷售周期，在春節(jié)前實(shí)現(xiàn)2000萬(wàn)現(xiàn)金流的目標(biāo)，以10個(gè)月的融資成本即2933.15975萬(wàn)元進(jìn)行返利，推出150套約10000萬(wàn)平方米特價(jià)住宅產(chǎn)品和1幢、2幢二三層商業(yè)3600平方米。第四部分營(yíng)銷策略調(diào)整營(yíng)銷策略·住宅部分讓利金額：（15000萬(wàn)㎡×4300元＝6450萬(wàn)元）—（15000平方㎡×3800元＝5700萬(wàn)元）＝750萬(wàn)元讓利后的利潤(rùn)：銷售額5700萬(wàn)元－（15000

㎡×開(kāi)發(fā)成本2680元/㎡＝4020萬(wàn)元）＝1680萬(wàn)元第四部分營(yíng)銷策略調(diào)整營(yíng)銷策略·商業(yè)部分讓利金額（3600㎡×6000元＝2160）－（3600

㎡×4000元＝1440萬(wàn)元）＝2160萬(wàn)元＝720萬(wàn)元讓利后的利潤(rùn)：銷售額1440萬(wàn)元－（3600元×開(kāi)發(fā)成本2680元/㎡＝964.8萬(wàn)元）＝475.2萬(wàn)元第四部分營(yíng)銷策略調(diào)整未售商住資金盤(pán)活情況：總回款：7140萬(wàn)元總讓利：1470萬(wàn)元總利潤(rùn)：2155.2萬(wàn)元第四部分營(yíng)銷策略調(diào)整營(yíng)銷策略·價(jià)格策略本項(xiàng)目前期已銷售部分產(chǎn)品，為規(guī)避退房風(fēng)險(xiǎn)和意向客戶對(duì)項(xiàng)目資金鏈缺乏信心，采取暗降的措施。一次性付款：送1000元/㎡精裝修，并送入伙大禮包。三期分款：送5萬(wàn)元/戶全套家電按揭貸款：贈(zèng)送入伙前的按揭利息，送1萬(wàn)元入伙大禮包第四部分營(yíng)銷策略調(diào)整營(yíng)銷策略·客源定位本項(xiàng)目重點(diǎn)針對(duì)一次性付款和按揭通過(guò)率高的客戶，結(jié)合產(chǎn)品形態(tài)和品質(zhì)，目前客戶鎖定農(nóng)村改善性市場(chǎng)、首次置業(yè)和行政事業(yè)單位中層以下干部職工團(tuán)購(gòu)市場(chǎng)。第四部分營(yíng)銷策略調(diào)整營(yíng)銷策略·推廣渠道設(shè)立銷售外場(chǎng)：在高坪每個(gè)鎮(zhèn)的行政商業(yè)中心設(shè)立分銷點(diǎn)，采取陣地戰(zhàn)和游擊戰(zhàn)相結(jié)合，分銷點(diǎn)針對(duì)流動(dòng)人員，游擊戰(zhàn)術(shù)為深入各村委會(huì)宣傳，對(duì)村干部給予獎(jiǎng)勵(lì)，以村為單位看樓巴定點(diǎn)定時(shí)接送。第四部分營(yíng)銷策略調(diào)整營(yíng)銷策略·推廣渠道縣級(jí)市場(chǎng)及單位團(tuán)購(gòu)主要以垂直管理機(jī)構(gòu)為主要突破口，如與工商、安全局、工商局、國(guó)稅局、地稅局等單位，給予主要領(lǐng)導(dǎo)銷售傭金，并以局為單位，舉行專場(chǎng)團(tuán)購(gòu)會(huì)。垂直管理機(jī)構(gòu)干部職工收入穩(wěn)定，揭貸款通過(guò)的比率大于普通購(gòu)房者。第四部分營(yíng)銷策略調(diào)整營(yíng)銷策略·推廣渠道二三級(jí)市場(chǎng)聯(lián)動(dòng)：二手房已停止按揭貸款，市轄三區(qū)和縣城的房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)難以為繼，把銷售代理放到三級(jí)市場(chǎng)銷售并加以輔導(dǎo)監(jiān)管，可以降低宣傳推廣成本，又能積累大量的客源。南充非熱點(diǎn)區(qū)域的二手房?jī)r(jià)格在3200元－3500元之間，本項(xiàng)目均價(jià)接近這個(gè)價(jià)位，對(duì)中介機(jī)構(gòu)吸引力較大?？稍诿總€(gè)區(qū)縣，指定一家中介代理機(jī)構(gòu)，統(tǒng)一時(shí)間組團(tuán)看房。第四部分營(yíng)銷策略調(diào)整營(yíng)銷策略·推廣渠道團(tuán)購(gòu)組織者回報(bào)代理傭金：總銷售額2%（含商業(yè)），金額為1428萬(wàn)元（開(kāi)發(fā)成本之內(nèi)）團(tuán)購(gòu)傭金：按總銷售額的1%比例返點(diǎn)，金額為714萬(wàn)元（開(kāi)發(fā)成本之外）第四部分營(yíng)銷策略調(diào)整營(yíng)銷策略結(jié)論以2184萬(wàn)元（含團(tuán)購(gòu)傭金）的融資成本，可獲得2155.2萬(wàn)元的利潤(rùn)、7140萬(wàn)元的現(xiàn)金流，可使本項(xiàng)目可持續(xù)開(kāi)發(fā)。如把融資成本全部投入其中，本項(xiàng)目銷售更具執(zhí)行力。通過(guò)借助外力開(kāi)拓團(tuán)購(gòu)市場(chǎng)，可節(jié)省營(yíng)銷成本，并對(duì)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手具有隱秘性，避開(kāi)正面交鋒。團(tuán)購(gòu)促銷可規(guī)避退房風(fēng)險(xiǎn)。若以三期付款方式，首期付款按30%比例計(jì)算，本項(xiàng)目可盤(pán)活2142萬(wàn)元資金，每套首期只需支付11.4萬(wàn)元，具有市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。第五部分商業(yè)體營(yíng)銷策略總體策略：對(duì)二期規(guī)劃設(shè)計(jì)進(jìn)行調(diào)整，以二期遠(yuǎn)景