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文檔簡介

激活農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)貸動新型農(nóng)業(yè)主體快速發(fā)展——“農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)抵押貸款”模式一、背

景2013年,新鄉(xiāng)市委辦、市政府辦出臺《新鄉(xiāng)市“兩權(quán)一房”抵押貸款有關(guān)實(shí)施辦法》(新辦發(fā)[2013]13號),提出在縣開展土地承包經(jīng)營權(quán)抵押貸款試點(diǎn)。2014年,人行新鄉(xiāng)市中支結(jié)合中央1號文件和十八屆三中全會決定精神,試點(diǎn)推出所有權(quán)、承包權(quán)、經(jīng)營權(quán)“三權(quán)”并行分置的新型農(nóng)地制度下的支農(nóng)信貸產(chǎn)品——“土地承包經(jīng)營權(quán)(流轉(zhuǎn))證抵押貸款”。二、概念·

縣“土地承包經(jīng)營權(quán)(流轉(zhuǎn))證抵押貸款”——以土地承包經(jīng)營權(quán)價(jià)值為抵押,面向通過轉(zhuǎn)包、租賃、轉(zhuǎn)讓等流轉(zhuǎn)方式獲得農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)的新型農(nóng)業(yè)經(jīng)營主體和個(gè)人提供的信貸支持。(一)貸款模式農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)價(jià)值的認(rèn)定可由抵押權(quán)人自行評估、委托有關(guān)專家測算確定或由借貸雙方協(xié)商確定,也可由縣政府認(rèn)可的具備評估資質(zhì)的中間機(jī)構(gòu)進(jìn)行評估;貸款額度最高不超過農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)的評估價(jià)值(綜合考慮土地年平均租金、平均預(yù)期純收入合理確定)的70%;貸款利率原則上應(yīng)低于本機(jī)構(gòu)同類同檔次信用貸款利率水平;縣財(cái)政出資設(shè)立農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償基金用于補(bǔ)償分擔(dān)抵押物處置期間農(nóng)戶權(quán)益保障及抵押土地承包經(jīng)營權(quán)資產(chǎn)追償后不足以彌補(bǔ)本金損失的貸款部分風(fēng)險(xiǎn)。(二)產(chǎn)品特點(diǎn)一是比較契合土地規(guī)模經(jīng)營特點(diǎn),使農(nóng)村承包土地經(jīng)營權(quán)作為一種生產(chǎn)要素參與融資,為農(nóng)村經(jīng)濟(jì)發(fā)展過程中解決資金不足問題提供了有效途徑,最大限度地發(fā)揮土地經(jīng)營效率;二是以預(yù)期純收益為資本做抵押,開創(chuàng)了新的抵押模式;三是由于涉及抵押評估,讓土地價(jià)值更加有市場化標(biāo)尺。(三)產(chǎn)品要素1、貸款對象:家庭農(nóng)場、專業(yè)大戶、農(nóng)民合作社和農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化龍頭企業(yè)等新型農(nóng)業(yè)經(jīng)營主體。2、貸款條件:獲得農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)。3、貸款額度:最高不超過農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)的評估價(jià)值的70%。4、貸款利率:在貸款基準(zhǔn)利率水平上加點(diǎn)形成,原則上應(yīng)低于本機(jī)構(gòu)同類同檔次信用貸款利率水平。5、風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償基金:縣財(cái)政擬出資設(shè)立農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償基金1000萬元。金融機(jī)構(gòu)按一定放大比例發(fā)放貸款。(四)業(yè)務(wù)流程·

土地流轉(zhuǎn)(貸款申請人依法完成土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn),簽訂流轉(zhuǎn)合同)→確權(quán)辦證(辦理土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)證)→貸款申請(提供土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)證、發(fā)包方同意關(guān)于土地承包經(jīng)營權(quán)抵押物處置和再次流轉(zhuǎn)的決議及銀行要求企業(yè)提供的相關(guān)資料)→價(jià)值評估(抵押權(quán)人自行評估、委托專業(yè)評估機(jī)構(gòu)評估或由借貸雙方協(xié)商)→抵押登記(農(nóng)村綜合產(chǎn)權(quán)交易服務(wù)中心進(jìn)行抵押登記)→貸款發(fā)放(借款人與承貸銀行簽署借款合同和抵押合同)→抵押物處置(貸款出現(xiàn)不良,銀行通過產(chǎn)權(quán)交易服務(wù)中心對土地承包經(jīng)營權(quán)進(jìn)行再流轉(zhuǎn),同時(shí)向政府風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償基金提出風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償申請)。業(yè)務(wù)流程圖(五)典型案例河南鴻昱實(shí)業(yè)集團(tuán)有限公司是人行縣支行與縣金融辦、涉農(nóng)金融機(jī)構(gòu)經(jīng)過篩選的試點(diǎn)企業(yè)。該公司種植以紫長茄、臺灣紅梗、有機(jī)西瓜、西蘭花、迅馳辣椒、厚皮甜瓜、硬質(zhì)番茄、露天七彩紅薯為主等50多種有機(jī)蔬菜品種。標(biāo)準(zhǔn)化日光溫室83多座,玻璃連棟溫室3座,引進(jìn)專利第八代連棟溫室3座,磚混結(jié)構(gòu)日光溫室2座,流轉(zhuǎn)土地面積716.45畝。

《縣農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)抵押貸款試點(diǎn)管理暫行辦法》(長政[2014]28號)開始實(shí)施后,該企業(yè)以農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)抵押向縣民生村鎮(zhèn)銀行提出貸款申請,該公司以土地承包經(jīng)營權(quán)抵押獲得民生村鎮(zhèn)銀行貸款380萬元。1、確權(quán)頒證辦理縣農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)證需提供材料:辦理縣農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)證申請;農(nóng)村承包土地流轉(zhuǎn)合同;出租方意見及同意辦證證明;流轉(zhuǎn)土地所在鄉(xiāng)(鎮(zhèn))開具的出租方詳細(xì)情況說明(流轉(zhuǎn)土地面積及具體方位)。2014年6月9日辦理了縣第一份農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)證書。農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)證樣本2、貸款審查·

縣民生村鎮(zhèn)銀行根據(jù)該企業(yè)的貸款申請,按照貸款操作規(guī)程,對該企業(yè)進(jìn)行了基本資料審查及現(xiàn)場調(diào)查,確定授信及經(jīng)貸審會審議對貸款進(jìn)行審查審批。3、價(jià)值評估·

對土地承包經(jīng)營權(quán)價(jià)值評估采用的是銀企(借貸)雙方協(xié)商的方式,雙方協(xié)商的抵押價(jià)值為644.805萬元。4、抵押登記·

借貸雙方于2014年7月初在縣農(nóng)村綜合產(chǎn)權(quán)交易服務(wù)中心辦理了抵押登記。5、貸款發(fā)放·

按照貸款額度原則上最高不超過評估價(jià)值的70%要求及出于風(fēng)險(xiǎn)防控考慮,長縣民生村鎮(zhèn)銀行最終決定給該企業(yè)發(fā)放貸款380萬元,抵押率(貸款額/評估價(jià)值)≈60%,貸款期限為10個(gè)月,貸款利率9%。三、主要措施及做法(一)強(qiáng)化窗口指導(dǎo)·

2014年,人民銀行新鄉(xiāng)市中支出臺《金融支持轉(zhuǎn)方式調(diào)結(jié)構(gòu)服務(wù)實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展的意見》(新銀發(fā)[2014]46號),要求各金融機(jī)構(gòu)積極開展農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)抵押貸款模式創(chuàng)新,盤活農(nóng)村產(chǎn)權(quán)要素,加大對農(nóng)民合作社等新型農(nóng)村經(jīng)營主體的信貸支持,促進(jìn)農(nóng)業(yè)適度規(guī)模經(jīng)營。(二)加強(qiáng)溝通協(xié)調(diào)·

2014年2月份,人行鄭州中支信貸處李智軍副處長

在主持召開了“土地承包經(jīng)營權(quán)抵押貸款試點(diǎn)工作

推進(jìn)會”,研究討論試點(diǎn)工作流程及相關(guān)配套制度;

4月份,人行新鄉(xiāng)市中支行張翔行長專程到就此項(xiàng)

工作進(jìn)行調(diào)研,與縣政府主要領(lǐng)導(dǎo)就開展農(nóng)村土地

承包經(jīng)營權(quán)抵押貸款試點(diǎn)亟需解決的難題交換了意

見;人行縣支行多次與縣農(nóng)業(yè)局、金融辦溝通、協(xié)

商,對土地承包經(jīng)營權(quán)抵押貸款試點(diǎn)工作流程達(dá)成

共識。(三)加強(qiáng)組織保障縣政府于4月1日,成立農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)抵押貸款工作領(lǐng)導(dǎo)小組,明確各部門的職責(zé)分工,協(xié)調(diào)推進(jìn)試點(diǎn)工作開展。人行縣支行也成立了工作推進(jìn)領(lǐng)導(dǎo)小組,制定實(shí)施方案,協(xié)調(diào)金融辦、土地局、農(nóng)業(yè)局等政府部門及有關(guān)金融機(jī)構(gòu)開展試點(diǎn)工作。(四)出臺管理辦法人行縣支行在多次征集各方修改意見基礎(chǔ)上,推動縣政府出臺《農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)抵押貸款試點(diǎn)管理暫行辦法》,開展農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)抵押貸款試點(diǎn)。該辦法從貸款對象到風(fēng)險(xiǎn)防范等方面詳細(xì)制定了縣農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)抵押貸款工作的具體流程和運(yùn)作機(jī)制。(五)突破關(guān)鍵環(huán)節(jié)·

人行縣支行就如何開展土地承包(流轉(zhuǎn))經(jīng)營權(quán)抵押貸款試點(diǎn)工作多次向政府主管金融和農(nóng)業(yè)的副縣長請示、匯報(bào)。提出縣政府要出臺相關(guān)制度、成立相關(guān)機(jī)構(gòu)(或指定有關(guān)部門)在確權(quán)辦證、價(jià)值評估、抵押登記和、風(fēng)險(xiǎn)防范等關(guān)鍵環(huán)節(jié)取得突破。1、確權(quán)辦證

指定縣農(nóng)業(yè)局為確權(quán)辦證部門。由于開展此項(xiàng)工作涉及經(jīng)費(fèi)、人員及部門協(xié)調(diào)等問題,大面積快速開展確權(quán)辦證工作有一定困難,人行縣支行建議縣政府可以向有融資需求的土地流轉(zhuǎn)企業(yè)先行確權(quán)頒證,推動試點(diǎn)工作順利開展。

土地經(jīng)營權(quán)(流轉(zhuǎn))證書的頒發(fā),響應(yīng)了中央1號文件“落實(shí)所有權(quán)、穩(wěn)定承包權(quán)、放活經(jīng)營權(quán)”精神,邁出了“允許承包土地的經(jīng)營權(quán)向金融機(jī)構(gòu)抵押融資”的第一步。2、價(jià)值評估·

目前尚無專業(yè)的土地承包經(jīng)營權(quán)價(jià)值評估機(jī)構(gòu),沒有相對獨(dú)立的評估價(jià)值作參照,也沒有現(xiàn)成的經(jīng)驗(yàn)可以借鑒。為解決這一難題,人行縣支行建議由農(nóng)業(yè)局的農(nóng)業(yè)技術(shù)鑒定委員會負(fù)責(zé)抽調(diào)、聘請?jiān)u估人員,全力保障土地承包經(jīng)營權(quán)抵押貸款試點(diǎn)工作開展。3、抵押登記·

成立縣農(nóng)村綜合產(chǎn)權(quán)交易服務(wù)中心,履行合同鑒證、抵押備案登記、公布土地流轉(zhuǎn)抵押信息、監(jiān)督合同履行等職責(zé)??h農(nóng)村綜合產(chǎn)權(quán)交易服務(wù)中心掛牌(六)加強(qiáng)銀企對接·

經(jīng)過對全縣283家種植類土地流轉(zhuǎn)企業(yè)的深入調(diào)查,人行縣支行、縣金融辦及金融機(jī)構(gòu)篩選出河南鴻昱實(shí)業(yè)集團(tuán)有限公司與縣民生村鎮(zhèn)銀行對接;河南省光裕農(nóng)業(yè)科技有限公司與縣農(nóng)村信用聯(lián)社對接。四、取得成效及意義

7月28日,縣政府召開第32次常務(wù)會議,明確要求各相關(guān)單位要勇于創(chuàng)新,全力推動土地承包經(jīng)營權(quán)抵押貸款工作的開展。7月30日民生村鎮(zhèn)銀行按照《縣農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)抵押貸款試點(diǎn)管理暫行辦法》規(guī)定貸款流程,為河南鴻昱實(shí)業(yè)集團(tuán)有限公司發(fā)放了全省第一筆農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)抵押貸款

380萬元。

9月份,獲嘉縣民順祥農(nóng)作物種植專業(yè)合作社以流轉(zhuǎn)的560畝土地承包經(jīng)營權(quán)為抵押(按每畝流轉(zhuǎn)費(fèi)

1000元評估),獲得了農(nóng)信社貸款30萬元(抵押率53.6%)。(二)促進(jìn)土地合理流轉(zhuǎn),推動農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化?!ねㄟ^流轉(zhuǎn),促進(jìn)了農(nóng)村土地集約化發(fā)展,有效提高土地的產(chǎn)出率和農(nóng)產(chǎn)品的商品化程度。截至2014年12月底,縣實(shí)現(xiàn)土地流轉(zhuǎn)40.5萬畝,同比增長31.7%。(三)促進(jìn)了土地確權(quán),帶動農(nóng)民就業(yè)?!?/p>

試點(diǎn)工作的開展一方面規(guī)范了農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)手續(xù),建立了備案登記機(jī)制,有利于下一步全面開展農(nóng)村土地確權(quán)工作;另一方面吸引了信貸資金促進(jìn)農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化經(jīng)營,吸收農(nóng)村剩余勞動力就近就業(yè),增加工資性收入。五、存在的主要問題(一)土地承包經(jīng)營權(quán)確權(quán)工作進(jìn)展緩慢·

2013年中央1號文件提出“要在五年之內(nèi)完成土地確權(quán)工作”,2014年中央1號文件首次提出農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)抵質(zhì)押貸款,可見土地確權(quán)是關(guān)鍵前提。但目前我市土地確權(quán)制約因素多,導(dǎo)致農(nóng)村土地確權(quán)辦證工作進(jìn)展緩慢,影響土地承包經(jīng)營權(quán)抵押貸款工作進(jìn)程。(二)缺乏農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)專業(yè)評估機(jī)構(gòu)·

目前尚無專業(yè)的土地承包經(jīng)營權(quán)價(jià)值評估機(jī)構(gòu)和評估人員,沒有相對獨(dú)立的評估價(jià)值作參照,土地經(jīng)營權(quán)價(jià)值評估主觀判斷成份較大,評估價(jià)值往往低于土地經(jīng)營權(quán)實(shí)際價(jià)值。銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)難以準(zhǔn)確認(rèn)定土地承包經(jīng)營權(quán)的實(shí)際價(jià)值,發(fā)放貸款的額度較低。(三)風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償基金難以到位·

《縣人民政府關(guān)于印發(fā)縣農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)抵押貸款試點(diǎn)管理暫行辦法的通知》(長政[2014]28號)于2014年5月29日正式實(shí)施,該縣已發(fā)放了第一筆農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)抵押貸款,但《辦法》第二十二條規(guī)定的風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償基金尚未到位。(四)土地經(jīng)營權(quán)作為抵押品處置難度較大農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)變現(xiàn)力差,較大程度上制約了金融機(jī)構(gòu)開展農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)抵押貸款的積極性。由于目前農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)市場發(fā)育緩慢,缺少權(quán)威的流轉(zhuǎn)中介,土地經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)主要采取自行協(xié)商的方式,流轉(zhuǎn)信息不暢。一旦經(jīng)營戶出現(xiàn)貸款違約,銀行難以處置抵押的土地經(jīng)營權(quán),土地經(jīng)營權(quán)難以變現(xiàn)。六、政策建議(一)成立專業(yè)的農(nóng)村土地價(jià)值評估機(jī)構(gòu)·

制定《農(nóng)村土地經(jīng)營權(quán)價(jià)值評估管理辦法》,引入中介機(jī)構(gòu)對農(nóng)村土地經(jīng)營權(quán)抵押價(jià)值進(jìn)行評估,合理確定農(nóng)村土地價(jià)值。政府應(yīng)組建獨(dú)立的土地流轉(zhuǎn)評估中心,自主經(jīng)營,自負(fù)盈虧,培養(yǎng)專業(yè)資質(zhì)評估人員,規(guī)范土地承包經(jīng)營權(quán)價(jià)值的評估,為銀行業(yè)機(jī)構(gòu)開展農(nóng)村土地承包權(quán)抵押貸款創(chuàng)造有利條件。(二)加快推進(jìn)農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)市場建設(shè)一是建立土地流轉(zhuǎn)服務(wù)機(jī)構(gòu)及土地經(jīng)營權(quán)爭議仲裁機(jī)制,為農(nóng)村土地經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)提供服務(wù),維護(hù)土地所有者、承包者和經(jīng)營者三方的合法權(quán)益等。二是成立公益性的農(nóng)村土地收儲中心。進(jìn)城落戶農(nóng)民一家一戶地有償退出“三權(quán)”不便操作,那么可以由土地收儲中心統(tǒng)一收購,收購后進(jìn)行整理,再出租給農(nóng)業(yè)的規(guī)模經(jīng)營者。三是成立農(nóng)村綜合產(chǎn)權(quán)交易中心,辦理農(nóng)村承包土地經(jīng)營權(quán)登記、抵押等。(三)構(gòu)建信用風(fēng)險(xiǎn)分散機(jī)制一是加快農(nóng)業(yè)政策性保險(xiǎn)、農(nóng)業(yè)重大災(zāi)害風(fēng)險(xiǎn)基金的建設(shè)步伐,為農(nóng)業(yè)產(chǎn)前、產(chǎn)中、產(chǎn)后提供全程保險(xiǎn)。二是探索建立財(cái)政出資的土地承包經(jīng)營權(quán)抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償基金,降低金融機(jī)構(gòu)貸款風(fēng)險(xiǎn)。三是政府成立專業(yè)的涉農(nóng)擔(dān)保公司為新型農(nóng)業(yè)經(jīng)營主體

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