房地產(chǎn)和房地產(chǎn)估價(jià)

會(huì)計(jì)學(xué)1房地產(chǎn)和房地產(chǎn)估價(jià)一、教學(xué)內(nèi)容：教學(xué)內(nèi)容由教材和專題講座兩部分組成教材選用：柴強(qiáng)《房地產(chǎn)估價(jià)》（第五版）首都經(jīng)濟(jì)貿(mào)易出版社2005年3月教材內(nèi)容（共八章）：6、比較法77、成本法58、收益法69、假設(shè)開發(fā)法1、房地產(chǎn)和房地產(chǎn)估價(jià)32、房地產(chǎn)價(jià)格43、影響房地產(chǎn)價(jià)格的主要因素14、房地產(chǎn)估價(jià)原則15、房地產(chǎn)估價(jià)作業(yè)程序1偏文科部分偏理部分(另總復(fù)習(xí)答疑2學(xué)時(shí)、期末考核2學(xué)時(shí)，共32學(xué)時(shí)專題講座（機(jī)動(dòng)）：之一：中國房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格考試介紹之二：現(xiàn)行商品房的價(jià)格構(gòu)成之三：房地產(chǎn)泡沫二、學(xué)習(xí)方法適當(dāng)?shù)木ν度牒蜁r(shí)間投入：1、注意聽課效率2、獨(dú)立完成課堂及課后作業(yè)三、學(xué)習(xí)目的

1、2個(gè)學(xué)分2、能根據(jù)不同估價(jià)對象的不同情況，應(yīng)用所學(xué)房地產(chǎn)估價(jià)的基本理論和基本方法，提出估價(jià)的技術(shù)路線和方法，并能選取適當(dāng)?shù)膮?shù)進(jìn)行初步價(jià)格測算3、要端正認(rèn)識(shí)：不經(jīng)過長時(shí)間積累，不可能達(dá)到專業(yè)水平四、課程考核平時(shí)成績50%+期末考核50%1、平時(shí)成績：平時(shí)出勤情況以及作業(yè)完成情況（以90分為基數(shù)，無故缺一次扣10分，低于6分不可參加期末考核）2、期末考核：筆試、開卷、獨(dú)立完成第一章：房地產(chǎn)和房地產(chǎn)估價(jià)第一節(jié)：房地產(chǎn)的概念第二節(jié)：房地產(chǎn)的特性（重點(diǎn)、9個(gè)）第三節(jié)：房地產(chǎn)的類型（重點(diǎn)）第四節(jié)：房地產(chǎn)的基本構(gòu)造第五節(jié)：房地產(chǎn)估價(jià)的概念1、房地產(chǎn)的定義2、房地產(chǎn)的重要性3、房地產(chǎn)的存在形態(tài)第一節(jié)：房地產(chǎn)的概念1、房地產(chǎn)的定義整體概念：

是指土地、建筑物及其它地上附著物，是實(shí)物、權(quán)益、區(qū)位的綜合體。土

地：

是指地球的陸地表面及其上下一定范圍內(nèi)的空間。從兩個(gè)方面理解：①空間概念②權(quán)利建

筑

物：

包括房屋和構(gòu)筑物兩大類。從四個(gè)方面理解①結(jié)構(gòu)②設(shè)備③裝修④產(chǎn)權(quán)其它地上定著物：不可分離或分離后不經(jīng)濟(jì)。包括管線、圍墻、假山、水池等房地產(chǎn)＝實(shí)物＋權(quán)益＋區(qū)位實(shí)

物：結(jié)構(gòu)、設(shè)備、裝修等權(quán)

益：所有權(quán)、使用權(quán)(獨(dú)有、共有、區(qū)分所有區(qū)

位：地段（直線距離、交通距離、交通時(shí)間2、房地產(chǎn)的重要性生活場所：生產(chǎn)要素：財(cái)富：3、房地產(chǎn)的存在形態(tài)房地合一（房地產(chǎn)）：土

地：建

筑

物：第二節(jié)：房地產(chǎn)的特性（9個(gè)）：1、不可移動(dòng)性2、唯一性（獨(dú)特性、異質(zhì)性、個(gè)別性）3、稀缺性4、用途多樣（工業(yè)、居住、辦公、商業(yè)）5、壽命長久各種結(jié)構(gòu)房屋的耐用年限一般為：鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)：非生產(chǎn)用房60年。磚混結(jié)構(gòu)：非生產(chǎn)用房50年。磚木結(jié)構(gòu)：非生產(chǎn)用房40年。土地的最高出讓年限為：(1)工業(yè)用地50年；(2)居住用地70年；(3)商業(yè)用地40年；(4)教科文衛(wèi)體50年6、相互影響（外部經(jīng)濟(jì)、外部不經(jīng)濟(jì)）7、易受限制8、價(jià)值量大9、保值增值第三節(jié)：房地產(chǎn)的類型：1、按用途分類2、按開發(fā)程度3、按收益4、按經(jīng)營5、按結(jié)構(gòu)6、按層數(shù)1、按用途分類工業(yè)

辦公

綜合按用途可分為：住宅

商業(yè)其中，住宅還可細(xì)分：按使用類型：單元式、別墅按設(shè)計(jì)結(jié)構(gòu)：普通單元式、躍層式、錯(cuò)層式、復(fù)式躍層房屋:是一套房屋占兩個(gè)樓層，有內(nèi)部樓梯聯(lián)系上下層。一般在首層安排起居、廚房、餐廳衛(wèi)生間；二層安排臥室、書房、衛(wèi)生間等。復(fù)式:

多指的是坡屋面頂層的擁有一個(gè)夾層的住宅。一般而言，只是多利用了坡屋頂?shù)囊徊糠挚臻g，樓上部分空間很小，難以和1樓相比。2、按開發(fā)程度生地：不具有城市基礎(chǔ)設(shè)施的土地，如荒地、農(nóng)地毛地：具有一定的城市基礎(chǔ)設(shè)施，但尚未完成拆遷補(bǔ)償安置的土地熟地：具有較完善的城市基礎(chǔ)設(shè)施且土地平整，能直接在其上進(jìn)行房屋建設(shè)的土地現(xiàn)房：在建工程：3、按收益收益性

非收益性4、按經(jīng)營出租

出售

自用5、按結(jié)構(gòu)鋼結(jié)構(gòu)

鋼混結(jié)構(gòu)磚混結(jié)構(gòu)磚木結(jié)構(gòu)簡易結(jié)構(gòu)6、按層數(shù)按層數(shù)可分為：低層、多層、小高層、高層

１－３層稱低層３－７層為多層、

８－１２層為小高層

１２層以上為高層總高度為１００米以上為超高層。第四節(jié)：房地產(chǎn)的基本構(gòu)造（共6個(gè)）：1、基礎(chǔ)2、墻體和柱3、樓板層和梁4、樓梯5、門窗6、屋頂?shù)谖骞?jié)：房地產(chǎn)估價(jià)的概念：房地產(chǎn)估價(jià)是指專業(yè)估價(jià)人員，根據(jù)估價(jià)目的，遵循估價(jià)原則，按照估價(jià)程序，選用適當(dāng)?shù)墓纼r(jià)方法，并在綜合分析房地產(chǎn)價(jià)格影響因素的基礎(chǔ)上，對房地產(chǎn)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的客觀合理價(jià)格或價(jià)值進(jìn)行測算和判定的活動(dòng)。專業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)人員：是指經(jīng)過房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格考試合格或者資格認(rèn)定、資格互認(rèn)，取得相應(yīng)執(zhí)業(yè)資格并注冊生效，從事房地產(chǎn)估價(jià)活動(dòng)的人員。房地產(chǎn)估價(jià)目的1、房地產(chǎn)交易、2、抵押3、保險(xiǎn)4、課稅5、拆遷6、司法仲裁7、企業(yè)改制8、政府管理估價(jià)原則：是指人們在房地產(chǎn)估價(jià)的反復(fù)實(shí)踐和理論探索中，在認(rèn)識(shí)房地產(chǎn)價(jià)格形成和運(yùn)動(dòng)客觀規(guī)律的基礎(chǔ)上，總結(jié)出的一些簡明扼要的進(jìn)行房地產(chǎn)估價(jià)所依據(jù)的法則或標(biāo)準(zhǔn)。估價(jià)程序：是指一個(gè)房地產(chǎn)估價(jià)項(xiàng)目運(yùn)作全過程中的各項(xiàng)具體工作，按照其相互聯(lián)系排列出的先后進(jìn)行次序。通俗一點(diǎn)講，就是圓滿地完成一個(gè)房地產(chǎn)估價(jià)項(xiàng)目，從頭到尾需要做哪些工作，應(yīng)當(dāng)先做什么、后做什么。估價(jià)方法：估價(jià)方法主要運(yùn)算思路市場法×成本法＋收益法÷假設(shè)開發(fā)法—影響因素：因素層次宏觀因素一般因素中觀因素區(qū)域因素微觀因素個(gè)別因素估價(jià)時(shí)點(diǎn)：是指評估價(jià)值所對應(yīng)的時(shí)間，即在該時(shí)間上估價(jià)對象才有該價(jià)值。由于同一宗房地產(chǎn)在不同的時(shí)間價(jià)值會(huì)有所不同，所以，估價(jià)通常是對估價(jià)對象在某個(gè)特定時(shí)間的價(jià)值作出估計(jì)。估價(jià)時(shí)點(diǎn)一般用公歷年、月、日表示。說明：1、房地產(chǎn)估價(jià)是科學(xué)與藝術(shù)的結(jié)合；2、房地產(chǎn)估價(jià)是把客觀存在的房地產(chǎn)價(jià)格揭示表達(dá)出來，而不是主觀定價(jià)；3、房地產(chǎn)估價(jià)是估價(jià)目的、估價(jià)對象和估價(jià)時(shí)點(diǎn)的三者統(tǒng)一。土

地：

是指地球的陸地表面及其上下一定范圍內(nèi)的空間。從兩個(gè)方面理解：①空間概念②權(quán)利建

筑

物：

包括房屋和構(gòu)筑物兩大類。從四個(gè)方面理解①結(jié)構(gòu)②設(shè)備③裝修④產(chǎn)權(quán)其它地上定著物：不可分離或分離后不經(jīng)濟(jì)。包括管線、圍墻、假山、水池等房地產(chǎn)＝實(shí)物＋權(quán)益＋區(qū)位實(shí)

物：結(jié)構(gòu)、設(shè)備、裝修等權(quán)

益：所有權(quán)、使用權(quán)(獨(dú)有、共有、區(qū)分所有區(qū)

位：地段（直線距離、交通距離、交通時(shí)間6、按層數(shù)按層數(shù)可分為：低層、多層、小高層、高層

１－３層稱低層３－７層為多層、