地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃案經(jīng)典案例P154

讓城東重新想象花木城13畝地營(yíng)銷(xiāo)策略提案媽媽說(shuō)：人生象一盒巧克力，你永遠(yuǎn)不知道下一塊是什么味道。對(duì)于未來(lái)，工程本身到底會(huì)成為什么樣子？什么才是營(yíng)銷(xiāo)所依賴的根底。讓我們慢慢來(lái)解開(kāi)這個(gè)密碼。PART01工程分析產(chǎn)品統(tǒng)計(jì)產(chǎn)品種類層數(shù)戶型單層面積總建筑面積公寓4—19層38—43㎡1241.55㎡19864.820—29層38—43㎡1239.69㎡12396.9主體商業(yè)1—5層/約1773.329226.71裙樓商業(yè)1—3層約43㎡1417.224251.66本體分析一般性公寓產(chǎn)品并無(wú)特色新區(qū)商業(yè)，單層體量不大，無(wú)法承載大型主力店商業(yè)市場(chǎng)距離本案鑫泰五金建材大市場(chǎng)約2000米安徽鑫泰鋼鐵物流園約3000米六安市產(chǎn)業(yè)承接集中區(qū)約1300米六安新六福華泰4S店約1200米寶駿汽車(chē)

0米杭淠灣社區(qū)農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)約800米項(xiàng)目距離本案幸福莊園（農(nóng)莊）

100米硤石新村（示范新村）約300米三元山莊（樓盤(pán)）約1200米杭淠灣（生態(tài)園）約2000米交通實(shí)業(yè)大廈約1100米典型性郊區(qū)、工業(yè)區(qū)環(huán)境分析——市場(chǎng)相關(guān)配套距離本案六安市拘留所約150米六安供電公司約1800米六安龍興職業(yè)培訓(xùn)學(xué)校約1700米科達(dá)職業(yè)中專學(xué)校約1900米六安智恒中學(xué)約2500米杭淠灣幼兒園約800米六安市強(qiáng)制隔離戒毒所約500米六安市看守所約500米六安監(jiān)獄約500米金安開(kāi)發(fā)區(qū)管委會(huì)約300米六安市廣播電視網(wǎng)絡(luò)傳輸中心東城分中心約1200米加油站1500米之內(nèi)有3處無(wú)明顯適應(yīng)人居的環(huán)境配套環(huán)境分析——配套距離本案1公里范圍內(nèi)企業(yè)（約36家）企業(yè)名稱六安凱達(dá)信息紙制品有限公司六安金港房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司三好鋼木辦公家具安徽立康殺蟲(chóng)劑制品有限公司安徽億家益貿(mào)易有限公司明青門(mén)窗青松無(wú)紡布六安嘉禾汽車(chē)工貿(mào)有限公司安徽浩錦工程材料有限公司六安市城東木業(yè)有限公司金兄弟糧油六安創(chuàng)元鋼結(jié)構(gòu)六安市種子公司六安市名暖制衣有限公司六安中發(fā)機(jī)械制造有限公司蘭巧制衣博羽羽絨制衣廠安徽金通集團(tuán)安徽佳寶服飾有限公司力克機(jī)械公司安徽皖西輕紡商貿(mào)城投資管理有限公司安徽廣通生物科技友邦牌業(yè)裝飾工程公司安徽安聯(lián)汽車(chē)銷(xiāo)售服務(wù)有限公司安徽天成建設(shè)公司盛林汽車(chē)裝備技術(shù)公司六安宇翔機(jī)械制造有限公司六安寶利德威瑪重型機(jī)械制造公司六安市超強(qiáng)建材有限公司六安市得利新型建材有限公司六安西菱塑膠安徽皖通管業(yè)制造有限公司艾帝瑞斯家具六安宏鼎機(jī)械有限公司鑫卉香料環(huán)境分析——廠區(qū)本案1—2公里范圍內(nèi)企業(yè)（約46家）企業(yè)名稱長(zhǎng)江緊固件公司神虹電氣華宏印花六安市立華電工公司華夏汽配常綠聚氨酯恒源塑業(yè)七星醫(yī)藥長(zhǎng)安鑄造俊通機(jī)械電子制造公司長(zhǎng)江精工鋼構(gòu)冀東華夏汽貿(mào)永成電子機(jī)床技術(shù)公司永悅車(chē)業(yè)汽車(chē)數(shù)控機(jī)床錫南建材廠恒久夾芯板柔風(fēng)紙制品六貴堂工貿(mào)永強(qiáng)新型建材蘇州奧捷新型建材強(qiáng)弩建設(shè)遠(yuǎn)鑫新型建材六安亞昌精五金有限公司安徽美露達(dá)新型建材有限公司碎寶路機(jī)械大軍皮革制品安徽星瑞齒輪傳動(dòng)有限公司華晨機(jī)械盛林汽車(chē)裝配鑫達(dá)利工貿(mào)東方機(jī)械新科機(jī)電安徽豪瑞德機(jī)械有限公司天銀鋼球永恒印花安徽樂(lè)天化工科技有限公司

晟青工藝品精城制冷六安迪邦建材有限公司金安區(qū)工業(yè)園秀苑針織有限公司高速地產(chǎn)集團(tuán)六安有限公司龍盛汽配正翰高分子材料化工公司雙雄門(mén)業(yè)環(huán)境分析——廠區(qū)金安開(kāi)發(fā)區(qū)廠區(qū)概況金安開(kāi)發(fā)區(qū)廠區(qū)數(shù)量100家以上投資商以浙江、福建的外地投資商為主員工數(shù)量小廠100—200人大廠1000人左右員工租房需求員工主要為當(dāng)?shù)厍嗄耆耍m然廠區(qū)提供宿舍但普遍愿意就近租房工業(yè)廠區(qū)能夠?yàn)楸景柑峁┫鄳?yīng)的客群：1、廠區(qū)領(lǐng)導(dǎo)2、廠區(qū)職工環(huán)境分析——廠區(qū)1、金太陽(yáng)國(guó)際汽車(chē)城項(xiàng)目名稱金太陽(yáng)國(guó)際汽車(chē)城開(kāi)發(fā)商六安金太陽(yáng)置業(yè)有限公司代理商安徽省汽車(chē)用品行業(yè)商會(huì)項(xiàng)目位置經(jīng)開(kāi)區(qū)經(jīng)三路以東、312國(guó)道以南體量建筑面積11.63萬(wàn)㎡（一期）項(xiàng)目規(guī)劃主要包括汽車(chē)會(huì)展中心、汽車(chē)修配市場(chǎng)、汽車(chē)用品市場(chǎng)、汽車(chē)4S店、2S店、汽車(chē)總部基地、汽車(chē)商務(wù)辦公、綜合服務(wù)等以汽車(chē)產(chǎn)業(yè)為主線的一系列業(yè)態(tài)產(chǎn)品。經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)主要經(jīng)營(yíng)汽車(chē)整車(chē)銷(xiāo)售、汽車(chē)用品、汽車(chē)配件和賓館、酒店、銀行、超市等綜合配套設(shè)施物業(yè)類型A2#、C3#、A9#、A1#、A6#、C2#、C1#、A11#、A5#、A8#為2層，B1#、B2#、A10#、A7#、A3#、B3#為三層，F(xiàn)1#為5層，F(xiàn)3#商務(wù)公寓樓為9層。產(chǎn)品商鋪，主力戶型170-200多㎡動(dòng)態(tài)2012年3月份開(kāi)盤(pán)，目前在售商鋪面積為130㎡、155㎡均價(jià)在6000元/㎡。170-200多㎡，均價(jià)7000元/㎡。一次性付款94折，按揭付款96折。環(huán)境分析——商業(yè)1、金太陽(yáng)國(guó)際汽車(chē)城環(huán)境分析——商業(yè)2、億豐建材市場(chǎng)項(xiàng)目名稱億豐建材市場(chǎng)開(kāi)發(fā)商金三角集團(tuán)代理商無(wú)項(xiàng)目位置經(jīng)開(kāi)區(qū)312國(guó)道與皖西大道交匯處體量建筑面積18萬(wàn)㎡經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)建材市場(chǎng)產(chǎn)品商鋪動(dòng)態(tài)銷(xiāo)售結(jié)束環(huán)境分析——商業(yè)3、六安國(guó)際汽車(chē)城項(xiàng)目名稱六安國(guó)際汽車(chē)城開(kāi)發(fā)商金三角集團(tuán)代理商廈門(mén)辰冠項(xiàng)目位置312國(guó)道與皖西大道交匯口體量建筑面積11萬(wàn)㎡經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)汽車(chē)汽配市場(chǎng)，摩托車(chē)摩配市場(chǎng)，農(nóng)業(yè)裝備、工程機(jī)械、五金機(jī)電綜合市場(chǎng)和配套服務(wù)功能區(qū)產(chǎn)品商鋪動(dòng)態(tài)銷(xiāo)售結(jié)束環(huán)境分析——商業(yè)4、居安之家六安店項(xiàng)目名稱居安之家六安店開(kāi)發(fā)商安徽金三角投資集團(tuán)代理商無(wú)項(xiàng)目位置六安市皖西東路188號(hào)億豐裝飾建材市場(chǎng)體量建筑面積7萬(wàn)㎡經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)1層：瓷磚、潔具；2層：軟體床、軟體沙發(fā)；3層：歐式家具、紅木；4層：櫥柜、廚衛(wèi)電器；B1層：地板、壁紙、窗簾物業(yè)類型建筑主體結(jié)構(gòu)部分共5層產(chǎn)品商鋪，主力戶型10—20㎡動(dòng)態(tài)在售3、4、5層10-20㎡商鋪。均價(jià)5000元/㎡環(huán)境分析——商業(yè)5、金領(lǐng)歡樂(lè)世界項(xiàng)目名稱金領(lǐng)歡樂(lè)世界開(kāi)發(fā)商六安金領(lǐng)文化科技有限公司代理商合肥易城地產(chǎn)項(xiàng)目位置六安經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)皋城東路與經(jīng)二路交叉口體量占地面積803畝，年游客接待量300萬(wàn)人次以上發(fā)展模式“現(xiàn)代高科技旅游產(chǎn)品+地域民族文化產(chǎn)品”為核心競(jìng)爭(zhēng)力的文化產(chǎn)業(yè)發(fā)展模式。經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)大型旅游高科技文化主題樂(lè)園產(chǎn)品商鋪動(dòng)態(tài)50—120㎡獨(dú)立商鋪，認(rèn)籌環(huán)境分析——商業(yè)項(xiàng)目2公里范圍內(nèi)環(huán)境分類數(shù)量備注廠區(qū)88家以上粗略統(tǒng)計(jì)政府單位8個(gè)以上以管制機(jī)構(gòu)為主學(xué)校約4所其中，職業(yè)學(xué)校2所加油站3處2公里之內(nèi)商業(yè)市場(chǎng)約6個(gè)建材、鋼鐵物流、汽車(chē)4S店、農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)項(xiàng)目約4個(gè)農(nóng)莊為主酒店1家“會(huì)賓樓”位于皖西大道與鳳凰路交匯處，檔次不高，生意火爆。寫(xiě)字樓1座粗略統(tǒng)計(jì)中大型超市2家粗略統(tǒng)計(jì)環(huán)境分析——總結(jié)商業(yè)市場(chǎng)評(píng)價(jià)：周?chē)约揖?，建材，汽配等專業(yè)市場(chǎng)為主；商業(yè)體量龐大，無(wú)明顯適宜居住，生活，商務(wù)等商業(yè)類配套，這將也是本案商業(yè)的空白點(diǎn)；同時(shí)大量的專業(yè)市場(chǎng)將為本案提供穩(wěn)定的客源。優(yōu)勢(shì)（S）Strengths:1、地段：處于六安與合肥互通的咽喉地帶；2、交通：十字路口，交通便利，緊靠213國(guó)道（皖西大道）與縣道（先生店路）；3、車(chē)流：國(guó)道、省道匯集，車(chē)流量大；4、1500以內(nèi)有3處加油站，以及寶駿汽車(chē)4S店相鄰，都有利于車(chē)流匯集；5、地塊形狀較規(guī)則，臨街寬度大，商業(yè)利用價(jià)值高。機(jī)會(huì)（O）Opportunities1、開(kāi)發(fā)區(qū)廠區(qū)100家以上，人口數(shù)量大；2、片區(qū)內(nèi)酒店生意非?；鸨?，但數(shù)量鳳毛麟角；3、片區(qū)內(nèi)寫(xiě)字樓業(yè)態(tài)稀少，商業(yè)市場(chǎng)業(yè)態(tài)以重工業(yè)為主，高端休閑業(yè)態(tài)基本屬于開(kāi)發(fā)空白；4、區(qū)域內(nèi)農(nóng)莊項(xiàng)目，有利于吸引人流；5、周邊開(kāi)發(fā)樓盤(pán)項(xiàng)目少；6、后期花木城若成功運(yùn)營(yíng)，將會(huì)帶來(lái)大量車(chē)流人流；7、項(xiàng)目體量小，有利于打造精品，且開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)低。弱勢(shì)（W）Weaknesses1、項(xiàng)目周邊多為村鎮(zhèn)，整體環(huán)境差；2、區(qū)域內(nèi)各類生活配套十分欠缺；3、目前，項(xiàng)目周邊人流量稀少；4、體量小，建筑、產(chǎn)品戶型等方面已經(jīng)確定，一定層面上使得發(fā)揮空間受限。威脅（T）Threats1、區(qū)域內(nèi)商品房銷(xiāo)售客戶分流大；2、項(xiàng)目商業(yè)業(yè)態(tài)定位及生存受到極大挑戰(zhàn)；SWOT分析PART02核心問(wèn)題界定

兩大核心問(wèn)題1、投資平安性如何保障？2、利潤(rùn)結(jié)構(gòu)及贏利能力如何優(yōu)化？1、投資平安性如何保障？由于地段的特殊性，1.3萬(wàn)商業(yè)面積必須考慮持有經(jīng)營(yíng)為主?？射N(xiāo)面積均為公寓3.2萬(wàn)平米，六安城區(qū)公寓去化都比較慢，新區(qū)公寓銷(xiāo)售更是難上加難。2、利潤(rùn)結(jié)構(gòu)及贏利能力如何優(yōu)化？從綜地現(xiàn)狀和整個(gè)商圈的生態(tài)結(jié)構(gòu)及未來(lái)的開(kāi)展?jié)摿?lái)看，本案商業(yè)物業(yè)定位將是本案的推廣核心，它的定位與推廣是否成功，將是整體物業(yè)推廣是否成功的關(guān)鍵所在。在進(jìn)行工程整體開(kāi)展戰(zhàn)略建議時(shí)，除了對(duì)六安各個(gè)物業(yè)市場(chǎng)的考慮和評(píng)估之外，對(duì)其它諸如地理位置、區(qū)域內(nèi)人口結(jié)構(gòu)變化、區(qū)域的文化歷史背景；各物業(yè)之間的協(xié)同性、兼容性以及抗性；周邊區(qū)域規(guī)劃對(duì)本工程的影響，停車(chē)位的提供。此外，我司也參考其它城市的相關(guān)案例加以比較。PART03破局解決之道明確適合的三大定位方向：一、純商業(yè)型生活配套住區(qū)，如：配套商業(yè)+公寓等。二、純商務(wù)型社區(qū)，如：寫(xiě)字樓+配套商業(yè)等。三、商業(yè)+商務(wù)型配套區(qū)，如：由專業(yè)市場(chǎng)以及廠區(qū)客群支撐整個(gè)工程的商務(wù)型商業(yè)，構(gòu)筑成一個(gè)高端商務(wù)交流平臺(tái)。方案定位一商住行政公寓+派生商業(yè)+停車(chē)系統(tǒng)定位依據(jù)（1）本案產(chǎn)品屬于行政公寓。（2）周?chē)鷽](méi)有配套生活的商業(yè)（3）周?chē)写罅啃枰M(fèi)的人群招商可行性服務(wù)于公寓和服務(wù)于廠區(qū)的生活配套賣(mài)場(chǎng)等，單層面積1000多平米只能滿足小型超市需求經(jīng)濟(jì)效益影響和周?chē)鷮I(yè)市場(chǎng)不產(chǎn)生客群沖突屬于補(bǔ)缺型，能為新區(qū)增加生活便利推薦指數(shù)方案定位二寫(xiě)字樓+派生商業(yè)+停車(chē)系統(tǒng)定位依據(jù)（1）產(chǎn)品有寫(xiě)字樓的前身招商可行性經(jīng)濟(jì)效益影響推薦指數(shù)方案定位三高端商務(wù)交流基地+商住行政公寓+派生商業(yè)+停車(chē)系統(tǒng)定位依據(jù)（1）與100多家廠區(qū)建立資源共享平臺(tái)，形成高端商務(wù)人士客群社交生態(tài)鏈。（2）會(huì)所式經(jīng)營(yíng)理念（3）高端會(huì)所，休閑娛樂(lè)為功能核心，引進(jìn)高端的吃，喝、玩、樂(lè)等休閑娛樂(lè)項(xiàng)目，打造六安市唯一高端商務(wù)社交平臺(tái)。招商可行性已經(jīng)進(jìn)行相關(guān)聯(lián)絡(luò)洽談，具備可行性。經(jīng)濟(jì)效益影響對(duì)公寓產(chǎn)生極大的附加值效應(yīng)，有效提高相關(guān)行政公寓、派生商業(yè)的銷(xiāo)售及經(jīng)營(yíng)效益推薦指數(shù)PART04定位定位確認(rèn)六安首席高端商務(wù)住區(qū)高端休閑娛樂(lè)商業(yè)+BOSS行宮+酒店式行政公寓高層公寓4-19層/酒店式公寓高層公寓20-29層/BOSS行宮裙樓商鋪/精品商城物業(yè)產(chǎn)品劃分主體商鋪/休閑娛樂(lè)商業(yè)生活中心一、區(qū)域內(nèi)企業(yè)主/企業(yè)高管/企業(yè)職工/政府官員本案為他們提供高端的社交生活場(chǎng)所二、外地企業(yè)主在六安無(wú)適合的居住辦公場(chǎng)所者/屢次置業(yè)、對(duì)生活品質(zhì)有更苛刻要求的人群本案為他們提供期待已久的平臺(tái)〔會(huì)所〕三、所有六安以及六安外的跟風(fēng)客群本工程目標(biāo)客群主體分為如下三類——客戶鎖定工程為圓心，經(jīng)開(kāi)區(qū)為發(fā)散軸心的廠區(qū)及企業(yè)客群客戶來(lái)源詳述金安開(kāi)發(fā)區(qū)廠區(qū)概況金安開(kāi)發(fā)區(qū)廠區(qū)數(shù)量100家以上投資商以浙江、福建的外地投資商為主員工數(shù)量小廠100—200人

大廠1000人左右員工租房需求員工主要為當(dāng)?shù)厍嗄耆?，雖然廠區(qū)提供宿舍但普遍愿意就近租房世紀(jì)華聯(lián)超市1.8公里花木城項(xiàng)目419米監(jiān)獄480米會(huì)賓樓酒店1.3公里加油站686米汽車(chē)銷(xiāo)售4S店180米企業(yè)廠區(qū)企業(yè)廠區(qū)企業(yè)廠區(qū)企業(yè)廠區(qū)三十鋪鎮(zhèn)2.5公里本案二八定律：世界上20%的客戶掌握了80%的財(cái)富以下為這20%的客戶的生活狀態(tài)縮影喜歡刷卡消費(fèi)的高

消費(fèi)生活、娛樂(lè)、休閑、旅游……高檔場(chǎng)所是經(jīng)常出入的家里吃飯不太多的對(duì)于好吃的館子是了如指掌的機(jī)場(chǎng)一年是要去幾次的像麗江這種地方很多是去過(guò)的還有方案準(zhǔn)備西藏這種地方的香港泰國(guó)根本是去過(guò)的歐洲旅游是常常方案或?qū)嵺`的假設(shè)買(mǎi)車(chē)是奔馳、寶馬，甚至賓利，而不是隨隨便便的馬3、凱越高

等級(jí)言論、思想、職位、審美……職位根本是高層及以上的這樣的東西應(yīng)該經(jīng)常都看的思想觀點(diǎn)不陳舊的，但絕對(duì)不是怪異的英語(yǔ)是多少會(huì)說(shuō)一點(diǎn)點(diǎn)的使用的物件是簡(jiǎn)約的，不是繁復(fù)的高

品位簡(jiǎn)約、審美、取向、愛(ài)好……日常中的色彩是高級(jí)灰的，不要五彩繽紛的有時(shí)候是和圈里的朋友一起吼吼的這些都是自己主張的，時(shí)代效仿的，超越個(gè)性的不然，生活是沒(méi)態(tài)度的！有態(tài)度的生活，才是豐富的他們是社會(huì)金字塔的中上層！這是屬于本案的！客群特色他們屬于城市三高人群：高消費(fèi)；高等級(jí)；高品位他們是非常自我的：非此即彼的；非誠(chéng)勿擾的這一切就是我們所能賦予的都是很有態(tài)度的人有態(tài)度的城市三高人群是客群的肖像“〞我們要找的這些城市中堅(jiān)不差錢(qián)，差的是，有沒(méi)有他們想要的生活態(tài)度！案名呼之欲出璽邦璽：專指帝王的印，是尊貴和地位的表達(dá)。意通決策之,音通喜字邦：“在邦域之中，皆封字也。〞這是一個(gè)階層(圈層)的界定這是客群的描述和定義，表達(dá)了尊貴和君臨天下的氣勢(shì)更是這一階層的生活態(tài)度表達(dá)發(fā)音朗朗上口，耐人尋味。利于傳播案名注解：主推案名：Xibang副推案名金雅圖君領(lǐng)國(guó)際悅圖行業(yè)態(tài)勢(shì)產(chǎn)品特質(zhì)消費(fèi)意愿1234核心價(jià)值市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)需要的差異化突破——尋求精神向上的、舍我其誰(shuí)的情緒住品外立面美觀、配套稀缺、交通便利、酒店效勞的……酒店式公寓的珍稀產(chǎn)品打造六安首座以生活態(tài)度為標(biāo)準(zhǔn)的商務(wù)型住區(qū)。來(lái)滿足客戶對(duì)于精神與物質(zhì)高度結(jié)合的消費(fèi)需求。迎合準(zhǔn)客戶的消費(fèi)習(xí)慣、為他們打造一個(gè)自我而品味的生活品質(zhì)需求。工程核心價(jià)值開(kāi)掘和重塑工程精神的關(guān)聯(lián)性和利益性素描懂得生活，鑒賞性情與高端－—對(duì)自我的追求沉著工作，體會(huì)選擇與控制－—對(duì)自主的追求善于消費(fèi)，品位新鮮與享受－—對(duì)人生的追求信心十足，同步超前與承擔(dān)－—對(duì)未來(lái)的追求真追求，有態(tài)度，會(huì)生活當(dāng)我住在而不是...那我會(huì)...因?yàn)?..其他公寓時(shí)候感覺(jué)選擇的，是一種自我的生活感受和全新的生活態(tài)度有自主的、沉著的、便利的交通和氣氛；有生活品位的產(chǎn)品與效勞，讓我感覺(jué)到生活的品質(zhì)與自我的價(jià)值。享受物質(zhì)的同時(shí)，滿足精神追求的歸屬感。璽邦璽邦

非態(tài)度，不生活沒(méi)有追求、沒(méi)有主見(jiàn)，沒(méi)有態(tài)度的生活，就干脆不要這種生活！主推廣語(yǔ)：非態(tài)度，不生活整體定位：滿足客戶對(duì)于精神與物質(zhì)高度結(jié)合的生活態(tài)度的商務(wù)住區(qū)推廣定位：真追求，有態(tài)度，會(huì)生活工程定位盈利模式：裙樓物業(yè)——租約式，龍頭帶動(dòng)。

主樓商鋪——租售并舉，以租帶售。階段目的：前期5年左右——激活13畝自身物業(yè)，促進(jìn)公寓產(chǎn)品去化。

中后期——過(guò)度為花木城窗口配套營(yíng)銷(xiāo)方向：高調(diào)路線，經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)廠區(qū)及全六安企業(yè)高層以上領(lǐng)導(dǎo)為

核心打擊目標(biāo)，激發(fā)市場(chǎng)普通客戶羊群效應(yīng)。本案商業(yè)物業(yè)公寓物業(yè)BOSS行宮酒店式服務(wù)公寓Parking(安弗客汽車(chē)美容系統(tǒng)）商務(wù)咖啡館娛樂(lè)設(shè)施：ktv等休閑設(shè)施：洗浴、桑拿、會(huì)所等養(yǎng)生設(shè)施：健身康體中心等會(huì)議廳2F1F3F4F5F4-19F20-29F產(chǎn)品分布與業(yè)態(tài)定位六安首席高端商務(wù)住區(qū)功能配置方案：BOSS行宮(商務(wù)生活功能，具備酒店式效勞)Parking(停車(chē)及安弗客汽車(chē)美容系統(tǒng)〕Convention〔會(huì)議廳〕Apartment〔酒店式效勞公寓〕Restauruent(特色餐廳〕(養(yǎng)生設(shè)施：ktv、洗浴會(huì)所、商務(wù)咖啡館、健身康體中心、棋牌室)便利店、郵局、航空訂票、金融效勞(其它)NO.2效勞中心NO.3附屬配套NO.1生活中心例：獨(dú)立商業(yè)1F——安弗客汽車(chē)美容系統(tǒng)酒店式效勞公寓NO.1生活中心BOSS行宮會(huì)議廳NO.2效勞中心洗浴會(huì)所康體中心商務(wù)咖啡廳KTV酒店效勞特色餐廳NO.3附屬配套航空訂票金融服務(wù)郵局服務(wù)干洗店P(guān)ART05產(chǎn)品優(yōu)化創(chuàng)新價(jià)值/高靈活性/高舒適度/高平安性產(chǎn)品定位原那么在科學(xué)控制總價(jià)的前提下，提升空間價(jià)值，而不僅僅簡(jiǎn)單地通過(guò)填充裝修檔次、新技術(shù)應(yīng)用等現(xiàn)有模式打造產(chǎn)品價(jià)值2003年誕生至今技術(shù)1.0時(shí)代2007年誕生至今2021年誕生技術(shù)2.0時(shí)代技術(shù)3.0時(shí)代2001年誕生2003年誕生至今房地產(chǎn)酒店式公寓產(chǎn)品“技術(shù)3.0時(shí)代〞已經(jīng)來(lái)臨,只有更加創(chuàng)新實(shí)用的產(chǎn)品方能贏得更大的市場(chǎng),我們將為本案帶來(lái)什么?工程產(chǎn)品定位建議——相關(guān)行業(yè)產(chǎn)品升級(jí)借鑒我們需要一個(gè)夠眩、夠創(chuàng)新、夠?qū)嵱玫漠a(chǎn)品?。?！第一空間：流動(dòng)的空間，開(kāi)敞的空間，可隨意組合的空間第二空間：視線的空間，思緒的空間，心靈的空間第三空間：智慧的空間，信息的空間，速度的空間產(chǎn)品力關(guān)鍵詞創(chuàng)新空間實(shí)用精裝——居住空間概念營(yíng)造——工程產(chǎn)品定位建議——產(chǎn)品力提升建議工程產(chǎn)品定位建議——產(chǎn)品力提升建議產(chǎn)品概念意向圖示意本工程為公建化建筑,標(biāo)準(zhǔn)單層層高在3.5M的,以預(yù)留相關(guān)設(shè)備所需要的層高要求直接作為Boss行宮產(chǎn)品力提升1：創(chuàng)新復(fù)式戶型導(dǎo)入戶型特點(diǎn)：BOSS行宮不是簡(jiǎn)單的模式復(fù)制，更具情趣的復(fù)式創(chuàng)新設(shè)計(jì)，三重空間概念有效提升產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)力工程產(chǎn)品定位建議——產(chǎn)品力提升建議產(chǎn)品力提升1：創(chuàng)新復(fù)式戶型導(dǎo)入工程產(chǎn)品定位建議——產(chǎn)品力提升建議產(chǎn)品力提升1：創(chuàng)新復(fù)式戶型導(dǎo)入工程產(chǎn)品定位建議——產(chǎn)品力提升建議

最具利用價(jià)值五種節(jié)能環(huán)保技術(shù)恒溫恒濕置換新風(fēng)外墻地源熱泵外窗工程產(chǎn)品定位建議——新技術(shù)運(yùn)用成本上升60-100元/㎡外墻系統(tǒng)工程產(chǎn)品定位建議——新技術(shù)運(yùn)用成本上升30-50元/㎡工程產(chǎn)品定位建議——新技術(shù)運(yùn)用置換新風(fēng)系統(tǒng)成本上升30-50元/㎡工程產(chǎn)品定位建議——新技術(shù)運(yùn)用輻射制冷采暖系統(tǒng)是一種全新的空氣調(diào)節(jié)方式，它在提供舒適安逸的室內(nèi)熱濕環(huán)境及低噪音聲環(huán)境的同時(shí)也具有較好的節(jié)能效果。其主要特點(diǎn)如下：室內(nèi)無(wú)吹冷風(fēng)感，主要通過(guò)輻射換熱這一舒適感最高的方式換熱系統(tǒng)運(yùn)行節(jié)能無(wú)凝水潮濕局部，消除了霉菌問(wèn)題。室內(nèi)無(wú)任何運(yùn)轉(zhuǎn)設(shè)備，不產(chǎn)生噪音。室內(nèi)無(wú)任何空調(diào)設(shè)備，美觀且節(jié)省空間。輻射冷暖系統(tǒng)成本上升200-250元/㎡工程產(chǎn)品定位建議——新技術(shù)運(yùn)用地源熱泵系統(tǒng)成本上升200-250元/㎡工程產(chǎn)品定位建議——新技術(shù)運(yùn)用同層排水——又稱之為墻排水，與傳統(tǒng)的地排水不同，同層排水的管道布置方式，讓排水支管不穿越樓板，在同樓層內(nèi)連接到排水立管進(jìn)行排放；清潔衛(wèi)生，便于修理和清掃；消除噪音；衛(wèi)生間用水設(shè)備提高靈活性；平安高效；節(jié)省空間；不影響下層用戶空間；同層排水系統(tǒng)可結(jié)合管道隔音降噪技術(shù)，采用靜音排水管材、管件提高設(shè)備隔音降噪效果。馬桶污水在同層向后排入隱蔽在墻體里的立管中，立管中雙路排水，防止樓間噪音、無(wú)漏水、無(wú)串味摒棄傳統(tǒng)的水封彎頭，不占用地下空間；工程產(chǎn)品定位建議——新技術(shù)運(yùn)用引入了用推拉活動(dòng)隔墻靈活分隔的手法，這樣就使得辦公室與其他功能空間形成可分可合的關(guān)系，當(dāng)你需要安靜或有客來(lái)訪時(shí)，你可能封閉辦公空間，不去干擾家人生活；而當(dāng)你閑暇之余，也可以用隔墻隔墻使辦公空間與居室融為一體。建筑結(jié)構(gòu)輕質(zhì)隔墻取代傳統(tǒng)厚磚墻，室內(nèi)墻體將突破傳統(tǒng)的48、24、20的尺寸概念工程產(chǎn)品定位建議——新技術(shù)運(yùn)用戶內(nèi)精裝修標(biāo)準(zhǔn)：900元/m2工程產(chǎn)品定位建議——房型精裝修以一個(gè)工程囊括全球的精彩：北歐、東南亞、東亞、北美……工程產(chǎn)品定位建議——房型精裝修示意東京印象工程產(chǎn)品定位建議——房型精裝修示意曼谷印象工程產(chǎn)品定位建議——房型精裝修示意夏威夷印象工程產(chǎn)品定位建議——房型精裝修示意北歐印象<公共局部裝修標(biāo)準(zhǔn)>地面:高檔天然石材地面墻面:鋼板墻面天花:設(shè)吊頂燈具大堂門(mén):感應(yīng)門(mén)<配套設(shè)施>消防系統(tǒng):設(shè)有消防系統(tǒng),自動(dòng)噴淋系統(tǒng)等供電系統(tǒng):市政雙回路供電,戶內(nèi)設(shè)隔離開(kāi)關(guān)箱空調(diào)采暖系統(tǒng):水管道式分戶空調(diào)綜合布線系統(tǒng):超五類線纜入戶電視系統(tǒng):有線電視線纜入戶安防系統(tǒng):主要出入口等都有保安攝象機(jī)電梯系統(tǒng):高速電梯<公共洗手間裝修標(biāo)準(zhǔn)>地面:高檔墻磚墻面:高檔防滑地磚天花:設(shè)吊頂燈具潔具:高檔潔具工程產(chǎn)品定位建議——公共局部精裝修周界防范報(bào)警系統(tǒng)：提供平安居住環(huán)境，防止非法入侵所設(shè)置周界報(bào)警裝置。當(dāng)有人非法進(jìn)入平安防范區(qū)域時(shí)，系統(tǒng)管理中心或保安部門(mén)終端會(huì)得到報(bào)警信號(hào),同時(shí)聯(lián)動(dòng)閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)，將該報(bào)警區(qū)域攝像機(jī)的圖像，送至監(jiān)控室主監(jiān)視器的電視屏幕上，同時(shí)記錄在案。閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)：閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)可以通過(guò)遙控?cái)z像機(jī)及其輔助設(shè)備直接觀看被監(jiān)現(xiàn)場(chǎng)的一切情況。同時(shí)還可以與防盜報(bào)警、巡更、停車(chē)場(chǎng)等其它安保自動(dòng)化系統(tǒng)聯(lián)動(dòng)運(yùn)行。在布防期間有門(mén)磁、移動(dòng)探測(cè)器等探測(cè)器觸發(fā)時(shí)，系統(tǒng)自動(dòng)將對(duì)應(yīng)圖像信號(hào)切換并顯示到監(jiān)視器。樓宇可視對(duì)講系統(tǒng)：可視對(duì)講系統(tǒng)提供訪客與住戶間雙向可視通話，到達(dá)圖像語(yǔ)音雙重識(shí)別從而增加平安單元門(mén)門(mén)禁系統(tǒng)：在內(nèi)樓棟出入口處設(shè)置門(mén)禁，配備電子門(mén)鎖，只有持相對(duì)應(yīng)的授權(quán)密碼的人才能進(jìn)入。車(chē)輛出入口管理系統(tǒng)：停車(chē)場(chǎng)自動(dòng)化管理，由出入口管理站，中央收費(fèi)處，中央處理系統(tǒng)，圖象處理系統(tǒng)、出入對(duì)講系統(tǒng)組成。LED公告顯示系統(tǒng)：采用LED彩色顯示屏，及時(shí)為各位業(yè)主提供天氣情況、小區(qū)通知、各類生活咨詢等。網(wǎng)絡(luò)社區(qū)系統(tǒng)：通過(guò)WEB2.0技術(shù),構(gòu)建虛擬空間的網(wǎng)絡(luò)社區(qū)系統(tǒng),更科技的表達(dá)SNS帶來(lái)的網(wǎng)絡(luò)化真實(shí)體驗(yàn)。智能化設(shè)施建議——工程產(chǎn)品定位建議——社區(qū)配套建議選擇知名品牌物業(yè)管理公司物業(yè)因?yàn)榈轿坏男诠芾砗陀行У木S護(hù)而會(huì)穩(wěn)獲升值，會(huì)在相當(dāng)長(zhǎng)的一段時(shí)間內(nèi)不被市場(chǎng)淘汰，選擇品牌物業(yè)尤為重要。知名的物業(yè)管理公司專業(yè)經(jīng)驗(yàn)豐富，其品牌知名度還可以增加物業(yè)附加值。物業(yè)效勞工程建議1、免費(fèi)效勞工程24小時(shí)公共社區(qū)平安管理公共區(qū)域清潔管理、公共綠化管理公共區(qū)域蟲(chóng)害控制管理二次裝修管理電梯日常運(yùn)行與保養(yǎng)365天日間日常報(bào)修受理效勞365天夜間緊急事件受理效勞提供裝修、家具、布藝等入住生活咨詢提供醫(yī)療、購(gòu)物、汽車(chē)租賃、家政等生活咨詢代繳公用事業(yè)費(fèi)、代理網(wǎng)絡(luò)效勞代理寄信與包裹領(lǐng)取及送信與包裹上門(mén)效勞代叫出租車(chē)、代訂飛機(jī)票、代訂國(guó)內(nèi)外報(bào)刊雜志2、有償效勞工程每周定時(shí)室內(nèi)保潔專業(yè)衣物洗滌效勞清洗地毯、窗簾、沙發(fā)以及家具保養(yǎng)等送餐效勞室內(nèi)專業(yè)除蟲(chóng)效勞 提供寵物辦證及管理效勞提供現(xiàn)場(chǎng)裝修監(jiān)理效勞新入戶前的水、電、煤、有線電視、、ADSL等申請(qǐng)產(chǎn)權(quán)證的辦理受理房屋租賃委托提供房屋租賃管理效勞其它住戶委托事宜物業(yè)管理與效勞建議——工程產(chǎn)品定位建議——社區(qū)配套建議建筑立面優(yōu)化PART06營(yíng)銷(xiāo)思路看看他們?cè)趺凑f(shuō)？六安〔局部〕同類小戶型列表樓盤(pán)名稱銀石公寓天盈廣場(chǎng)區(qū)位、地段磨子潭路88號(hào)解放南路與佛子嶺路交匯處距離本案約12公里約11公里產(chǎn)品公寓公寓戶型40—50㎡52—72㎡價(jià)格3700元/㎡預(yù)計(jì)4800元/㎡裝修標(biāo)準(zhǔn)精裝毛坯核心賣(mài)點(diǎn)地段地段動(dòng)態(tài)2011年8月推出130套，目前基本銷(xiāo)售完畢?，F(xiàn)在售60—70㎡毛坯房，均價(jià)3700元/㎡內(nèi)部認(rèn)籌，預(yù)計(jì)2013年4、5月開(kāi)盤(pán)推廣語(yǔ)主城核心·現(xiàn)房·精裝美寓SOHOME(如此家)城市主場(chǎng)，絕對(duì)中心我閃先！城市快閃族小世界也有大夢(mèng)想精裝潢全現(xiàn)房秒速入住一不小心賺了個(gè)貴重資產(chǎn)10年天盈·實(shí)力拒獻(xiàn)品質(zhì)，源于生活城南蛻變，成熟生活新腹地產(chǎn)品化、同質(zhì)化是目前市場(chǎng)工程的共同特點(diǎn)！如果我們單純象別的所有的小戶型公寓一樣，提供精裝、酒店服務(wù)、SOHO、風(fēng)格等功能，那它也只是常規(guī)公寓之一。這些都是建筑“自我為標(biāo)榜”，強(qiáng)加在的“客群”身上的，但是，如果能找到我們自己的“精神”，讓自己成為一個(gè)平臺(tái)，建立聯(lián)系具備關(guān)聯(lián)性訴求和利益性訴求，那它會(huì)成為與常規(guī)公寓相抗衡的另一個(gè)！相對(duì)常規(guī)公寓產(chǎn)品，本案不僅是價(jià)值上的多元，還應(yīng)有精神上的高度滿足。這就是屬于本案的獨(dú)特魅力。整體營(yíng)銷(xiāo)推廣策略圍繞工程的核心主題精神內(nèi)容——態(tài)度，輔以真追求，有態(tài)度，會(huì)生活的利益性和關(guān)聯(lián)性描述的平臺(tái)將工程各種“態(tài)度〞的表征物以體驗(yàn)的方式與這個(gè)平臺(tái)相連，使受眾清晰了解璽邦是一個(gè)有“態(tài)度〞的商務(wù)型住區(qū)！核心營(yíng)銷(xiāo)手段：態(tài)度生活體驗(yàn)〔每項(xiàng)體驗(yàn)均有與以往不同的出眾方式內(nèi)容！〕第一：我的態(tài)度社區(qū)-網(wǎng)絡(luò)體驗(yàn)——消費(fèi)前置方案〔工程生活官網(wǎng)體驗(yàn)〕第二：我的態(tài)度互動(dòng)-活動(dòng)體驗(yàn)——“璽邦態(tài)度指南〞系列活動(dòng)第三：我的態(tài)度視界-視覺(jué)體驗(yàn)——關(guān)于“態(tài)度〞的視覺(jué)系統(tǒng)第四：我的態(tài)度感受-情景體驗(yàn)——“璽邦〞全新震撼售樓處〔五味俱全〕為提前綁定消費(fèi)者，帶來(lái)人氣，形成新聞點(diǎn)，增強(qiáng)社會(huì)影響力，而進(jìn)行的包括網(wǎng)站建立與維護(hù)、網(wǎng)絡(luò)廣告、電子商務(wù)、活動(dòng)等內(nèi)容的整合型網(wǎng)絡(luò)推廣。網(wǎng)絡(luò)體驗(yàn)消費(fèi)前置方案示意圖目的及意義：1、更全面、有針對(duì)性的宣傳璽邦2、在正式開(kāi)盤(pán)之前，召集消費(fèi)者，聚集人氣，促進(jìn)銷(xiāo)售3、推動(dòng)銷(xiāo)售4、新聞性強(qiáng)，便于炒作，渠道廣泛，引起社會(huì)關(guān)注5、廣泛進(jìn)行跨行業(yè)合作，更具社會(huì)影響力內(nèi)容設(shè)想1、申請(qǐng)域名；2、敲定網(wǎng)絡(luò)合作公司，建立網(wǎng)站3、對(duì)“網(wǎng)上璽邦〞進(jìn)行炒作。包括合作簽字儀式、活動(dòng)發(fā)布會(huì)、論壇、及工程動(dòng)態(tài)信息更新及其他鏈接網(wǎng)站上的宣傳等；4、網(wǎng)上招商，獲取電子商務(wù)管家和消費(fèi)者5、制定相關(guān)的優(yōu)惠政策，發(fā)送璽邦資料信息注：本內(nèi)容只是初步的設(shè)想，有待與專業(yè)的網(wǎng)絡(luò)運(yùn)營(yíng)公司進(jìn)行商討合作！含義：為突出璽邦的“態(tài)度〞特性，而做的一系列與態(tài)度相關(guān)的活動(dòng)。旨在將璽邦打造成六安的“態(tài)度〞策源地，將“非態(tài)度，不生活〞的生活理念深深烙印到受眾心目當(dāng)中?；顒?dòng)體驗(yàn)璽邦態(tài)度指南目的及意義：1、表達(dá)璽邦的主題核心內(nèi)容及調(diào)性2、增強(qiáng)受眾投資信心〔凡與“三高〞相連的產(chǎn)業(yè)與璽邦達(dá)成的合作簽約活動(dòng)〕3、本身具備極強(qiáng)的參與性與可觀性，引發(fā)更大關(guān)注4、符合經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)的市場(chǎng)需求內(nèi)容設(shè)想活動(dòng)1、沙畫(huà)表演秀、青花瓷器等藝術(shù)品品鑒會(huì)活動(dòng)2、音樂(lè)節(jié)，紅酒品鑒Party活動(dòng)3、自我風(fēng)采秀出來(lái)，璽邦代言人選舉活動(dòng)4、拉斯維加斯迷情之旅〔博彩活動(dòng)〕及戰(zhàn)略合作簽約儀式等等視覺(jué)體驗(yàn)璽邦態(tài)度之窗指示系統(tǒng)邀請(qǐng)函名片提示牌禮品道旗戶外廣告含義：全新震撼售樓處。概念化、情緒化的售樓處點(diǎn)燃全城印象情景體驗(yàn)璽邦淠河之窗通感營(yíng)銷(xiāo)：將感覺(jué)、視覺(jué)、聽(tīng)覺(jué)、嗅覺(jué)、味覺(jué)一網(wǎng)打盡為了展現(xiàn)工程各項(xiàng)優(yōu)勢(shì)，給客戶留下良好的第一印象，我們對(duì)售樓部、廣場(chǎng)提出綜合建議，期望營(yíng)造出別出心裁的“通感營(yíng)銷(xiāo)〞的氣氛。

感覺(jué)營(yíng)銷(xiāo)：通過(guò)售樓部建筑與廣場(chǎng)的融合，制造“大氣、簡(jiǎn)約〞的第一品質(zhì)感覺(jué)，讓人進(jìn)入售樓區(qū)域的第一瞬間就能感受到；視覺(jué)營(yíng)銷(xiāo)：在空間感覺(jué)營(yíng)造方面里外結(jié)合現(xiàn)代元素，既強(qiáng)調(diào)室內(nèi)空間布局的合理規(guī)劃，又強(qiáng)化藝術(shù)、文化氣氛的表現(xiàn)，更通過(guò)玻璃幕墻，增強(qiáng)視野穿透性，讓建筑與景觀近相照應(yīng)；聽(tīng)覺(jué)營(yíng)銷(xiāo)：通過(guò)室內(nèi)外小型水景的設(shè)置，搭配室內(nèi)清雅、舒緩的背景音樂(lè)，讓客戶在一種心曠神怡的享受中聆聽(tīng)銷(xiāo)講，感受工程品質(zhì)；嗅覺(jué)營(yíng)銷(xiāo)：通過(guò)室內(nèi)外的花香營(yíng)造獨(dú)特的自然情調(diào)；味覺(jué)營(yíng)銷(xiāo)：精心準(zhǔn)備的飲品帶來(lái)全方位的效勞體驗(yàn)；售樓部建議那么，這些“態(tài)度〞的體驗(yàn)，為我們帶來(lái)的全新體驗(yàn)元素如何科學(xué)的編植在我們的營(yíng)銷(xiāo)推廣中？推廣策略1保持與花木城工程的關(guān)聯(lián)性，為后期花木城工程推廣做撬點(diǎn)，2對(duì)應(yīng)各階段品牌形象、銷(xiāo)售等目的，根據(jù)產(chǎn)品、客群、市場(chǎng)、競(jìng)品等的不同，制定精準(zhǔn)的推售策略、公關(guān)策略、媒體通路策略和廣告訴求等3事前調(diào)研研究，事后及時(shí)總結(jié)調(diào)整，為下一步營(yíng)銷(xiāo)工作開(kāi)展夯實(shí)根底4費(fèi)用：推廣費(fèi)用控制在總銷(xiāo)售額1.5%左右；其中，前半年約60%——70%推廣總原那么策略一：|媒體整合|media|傳統(tǒng)推廣模式不乏于廣告滿天飛，市場(chǎng)跟風(fēng)，報(bào)紙、戶外、電視等等。。。推廣是否到位，關(guān)鍵不在于量的多少，兵不在多，而在于精各類房地產(chǎn)工程廣告布滿大街小巷本案客戶具有其獨(dú)特性，因此所選擇的推廣通路也將從客群為出發(fā)點(diǎn)，真正做到精準(zhǔn)化推廣，那如果選擇媒體組合？一切從他們的生活態(tài)度開(kāi)始······客群生活態(tài)度縮影。。。網(wǎng)絡(luò)戶外路牌報(bào)紙電視電臺(tái)DM時(shí)效長(zhǎng)、費(fèi)用低信息單一、時(shí)效長(zhǎng)信息較單一、時(shí)效長(zhǎng)、視覺(jué)沖擊力強(qiáng)、影響大信息豐富、沖擊力強(qiáng)、時(shí)效短、費(fèi)用高、重復(fù)閱讀費(fèi)用高、時(shí)效短受眾小、信息弱直接、便捷、但易造成負(fù)面影響根據(jù)客群特征、區(qū)域環(huán)境特征及本錢(qián)因素，建議工程的傳播通路：圍墻、戶外〔路牌、道旗等〕短信、雜志、電臺(tái)、樓書(shū)、DM為主報(bào)紙、電視、網(wǎng)絡(luò)等為輔活動(dòng)靈活運(yùn)用活動(dòng)影響力大、時(shí)效快，信息量小,針對(duì)性強(qiáng)本案的營(yíng)銷(xiāo)推廣主要通路組合第三階段〔認(rèn)籌期〕目標(biāo)：確立市場(chǎng)地位第二階段〔預(yù)熱蓄水〕目標(biāo)：市場(chǎng)預(yù)熱第四階段〔開(kāi)盤(pán)強(qiáng)銷(xiāo)期〕目標(biāo)：強(qiáng)銷(xiāo)攻勢(shì)第五階段〔持續(xù)推廣〕目標(biāo)：生活展示第一階段〔形象導(dǎo)入〕目標(biāo)：工程告知圍墻65%20%5%戶外20%20%15%10%20%道旗20%20%5%25%紙媒10%20%25%5%電臺(tái)10%15%25%15%短信5%10%20%20%網(wǎng)絡(luò)5%5%5%5%5%電視5%活動(dòng)5%5%10%5%10%DM結(jié)合樓書(shū)，貫穿始終其他5%5%電視廣告短信出街廣告內(nèi)容更換DM單頁(yè)企業(yè)巡展11月——12月

13年1月

13年2月

13年3月——4月13年5月持銷(xiāo)期第一階段第二階段第三階段第四階段第五階段圍擋廣告施工現(xiàn)場(chǎng)包裝電臺(tái)網(wǎng)站廣告戶外廣告展示紙媒樓頂巨幔工程網(wǎng)站建立道旗周邊企業(yè)拜訪、洽談DM單頁(yè)企業(yè)巡展短信重塑像營(yíng)銷(xiāo)策略落地強(qiáng)勢(shì)宣傳現(xiàn)場(chǎng)體驗(yàn)計(jì)劃先聲奪人“璽邦”戰(zhàn)船啟航針對(duì)性造勢(shì)放餌釣魚(yú)萬(wàn)箭齊發(fā)水到渠成售樓處開(kāi)放產(chǎn)品推介會(huì)聚客活動(dòng)認(rèn)籌活動(dòng)投資理財(cái)論壇招商簽約儀式樣板房開(kāi)放開(kāi)盤(pán)活動(dòng)拉菲等名酒品鑒會(huì)網(wǎng)站廣告、施工現(xiàn)場(chǎng)包裝展示時(shí)間節(jié)點(diǎn)推廣方式階段策略工作配合營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)媒體宣傳節(jié)點(diǎn)鋪排出街廣告根據(jù)營(yíng)銷(xiāo)節(jié)點(diǎn)進(jìn)行及時(shí)更換DM單頁(yè)、企業(yè)巡展不間斷…………第六階段差異化宣傳順勢(shì)而為戶外廣告DM廣告、派單短信電臺(tái)電視報(bào)廣售樓部裝修方案確定一期營(yíng)銷(xiāo)執(zhí)行案確定銷(xiāo)售團(tuán)隊(duì)組建培訓(xùn)、上崗物料、DM單頁(yè)、樓書(shū)、戶型單頁(yè)等確定認(rèn)籌方案確定活動(dòng)方案確定樣板間裝修方案確定開(kāi)盤(pán)方案確定價(jià)格、優(yōu)惠措施確定下階段營(yíng)銷(xiāo)執(zhí)行報(bào)告確定開(kāi)盤(pán)期總結(jié)報(bào)告銷(xiāo)售策略和推廣方案優(yōu)化促銷(xiāo)活動(dòng)確定團(tuán)購(gòu)方案確定根據(jù)具體營(yíng)銷(xiāo)節(jié)點(diǎn)制定營(yíng)銷(xiāo)動(dòng)作，并及時(shí)調(diào)整和優(yōu)化工程形象代言人選舉博彩聚會(huì)藝術(shù)品品鑒會(huì)策略二：|推廣活動(dòng)|activity|銷(xiāo)售中心開(kāi)放儀式活動(dòng)時(shí)間：2021年2月活動(dòng)地點(diǎn)：現(xiàn)場(chǎng)銷(xiāo)售中心邀約對(duì)象：政府政要、主管部門(mén)領(lǐng)導(dǎo)、合作單位、客戶活動(dòng)目的：提升知曉度和形象，啟動(dòng)客戶積累蓄水期推廣第一階段璽邦代言人選舉認(rèn)購(gòu)期推廣第二階段工程產(chǎn)品新聞發(fā)布會(huì)活動(dòng)時(shí)間：2021年3月邀約對(duì)象：政府政要、主管部門(mén)領(lǐng)導(dǎo)、合作單位、前期老客戶及新客戶活動(dòng)目的：發(fā)布工程與產(chǎn)品信息及公開(kāi)認(rèn)籌信息，提升認(rèn)可度和形象招商簽約儀式投資理財(cái)論壇樣板房開(kāi)放開(kāi)盤(pán)強(qiáng)銷(xiāo)期第三階段首批開(kāi)盤(pán)盛典2021年5月拉菲等名酒品鑒會(huì)持續(xù)銷(xiāo)售期第四階段擴(kuò)大工程影響，老客戶維護(hù)、新客戶積累。藝術(shù)品品鑒會(huì)博彩聚會(huì)其他策略：與汽車(chē)美容中心合作，贈(zèng)與客戶汽車(chē)保養(yǎng)卡，卡面推廣本案信息產(chǎn)品體驗(yàn)式營(yíng)銷(xiāo)，老客戶可轉(zhuǎn)贈(zèng)朋友免費(fèi)限期酒店式公寓入住貴賓卡。間接老帶新的方式，擴(kuò)大圈層影響力購(gòu)房贈(zèng)送本工程的休閑娛樂(lè)場(chǎng)所VIP卡，亦可擴(kuò)大圈層影響力飛機(jī)票、報(bào)紙雜志、加油站、干洗店、4S店、電影院等各種涉及本案目標(biāo)客戶生活方式的商家進(jìn)行共贏合作。等等。。。。。。銷(xiāo)售策略直接銷(xiāo)售包租銷(xiāo)售帶租約銷(xiāo)售適用商業(yè)商鋪價(jià)值比較高的商業(yè)產(chǎn)品，直接銷(xiāo)售抗性不大商鋪本身價(jià)值較弱，需要很高的回報(bào)率來(lái)帶動(dòng)銷(xiāo)售的產(chǎn)品業(yè)態(tài)定位清晰，考慮長(zhǎng)久經(jīng)營(yíng)與穩(wěn)定收入平衡的沿街店鋪、高挑空商鋪集中型商場(chǎng)的內(nèi)鋪主題性商業(yè)街，專業(yè)市場(chǎng)適用公寓城市市中心公寓酒店式公寓（酒店管理的高端公寓類）產(chǎn)權(quán)式酒店類地段高端管理服務(wù)齊全沒(méi)有獨(dú)立產(chǎn)權(quán)優(yōu)劣銷(xiāo)售方式簡(jiǎn)單，僅僅開(kāi)發(fā)商對(duì)購(gòu)房者產(chǎn)生關(guān)系，不用第三方經(jīng)營(yíng)管理介入。但如果物業(yè)的價(jià)值不高采取這種方式“干賣(mài)”的模式容易造成銷(xiāo)售困境。面價(jià)上的高回報(bào)對(duì)于購(gòu)房者會(huì)產(chǎn)生較大的吸引。但為了保持每年的回報(bào)，需第三方經(jīng)營(yíng)公司介入管理?？鄢磕甑幕貓?bào)，開(kāi)發(fā)商的實(shí)際收益并不高，且在承諾的投資回報(bào)周期內(nèi)，不能抽身而退。帶租約銷(xiāo)售模式?jīng)]有返租模式的回報(bào)率來(lái)得高。但固定時(shí)間的租約決定了投資回報(bào)的安全穩(wěn)定。開(kāi)發(fā)商只需在項(xiàng)目開(kāi)始的階段達(dá)成租賃與銷(xiāo)售就可撤出購(gòu)房者與租賃方的關(guān)系中。銷(xiāo)售模式建議現(xiàn)有的銷(xiāo)售模式本案銷(xiāo)售策略直接銷(xiāo)售包租銷(xiāo)售+商業(yè)裙樓物業(yè)招商開(kāi)業(yè)主樓商鋪開(kāi)盤(pán)公寓BOSS行宮開(kāi)盤(pán)酒店式公寓開(kāi)盤(pán)招酒店管理公司做好保障人員正式上崗持續(xù)的概念炒作與蓄客售樓部開(kāi)放13年2月3月5月9月10月說(shuō)明：具體執(zhí)行節(jié)點(diǎn)，須根據(jù)市場(chǎng)、工程、營(yíng)銷(xiāo)等情況而靈活應(yīng)變推盤(pán)節(jié)點(diǎn)產(chǎn)品約套面積認(rèn)籌開(kāi)盤(pán)持銷(xiāo)BOSS行宮30012396.950%60%70%75%80%85%定向客戶150套180套210套225套240套250套255套260套送X天酒店住宿3030151510552月7日過(guò)年，至5月開(kāi)盤(pán)本案有效客拓時(shí)間約82天?？刂迫セ?，做其它產(chǎn)品杠桿計(jì)劃平均8組/天，82天656組，4:1可達(dá)50%約150套。酒店式服務(wù)公寓48519864.8蓄客開(kāi)盤(pán)持銷(xiāo)低首付+回購(gòu)計(jì)劃55%69%77%83%區(qū)域定向+市場(chǎng)散客130套165套185套200套6月開(kāi)始至開(kāi)盤(pán)日，合計(jì)約107天。35套20套15套計(jì)劃平均12組/天，107天1284組，10:1可達(dá)55%約130套。視認(rèn)籌情況可考慮首批推一半的量，計(jì)240套，饑餓營(yíng)銷(xiāo)同時(shí)利于后續(xù)提價(jià)首批240套去化達(dá)到80%后加推余量3-4月5月6月7月8月9月10月11月12月主樓商鋪994251.66啟動(dòng)招商趁熱打鐵，公寓銷(xiāo)售刺激商鋪去化開(kāi)盤(pán)持銷(xiāo)30%40%50%包租銷(xiāo)售，統(tǒng)一招商30套40套50套10102021年銷(xiāo)售方案1、利用BOSS行宮奠定工程基調(diào)，高調(diào)宣傳，突破工程市場(chǎng)印象價(jià)值。2、控制工程風(fēng)險(xiǎn)，保證工程銷(xiāo)售進(jìn)度：“高調(diào)入市，高舉高打，高開(kāi)平走，〞3、本工程公寓為小面積戶型，考慮購(gòu)置人群的特殊性建議以精裝修面世。價(jià)格策略六