商圈評估作業(yè)

連鎖體系管理制度規(guī)章商圈評估作業(yè)總管理處編著上海樂客友聯(lián)童鞋零、前言在訂定開店方案的同時，必定有感于店面所在地點的重要性，在攸關整個店面的成敗中，占了五成左右的決定性力量。亦即樂客友聯(lián)機能鞋店所在地的營業(yè)范圍、營業(yè)型態(tài)、經營方針乃至于業(yè)績、與消費客層的年齡、職業(yè)、收入等等，都有著切的關系。經營一家成功的樂客友聯(lián)機能鞋店，其所需要的條件很多，不過，商圈好壞的影響力，可說獨占鰲頭，因地點的好壞直接影響樂客友聯(lián)機能鞋店營運的成功率幾達60%。因此如何選擇一個好的商圈，對樂客友聯(lián)機能鞋店日后的經營開展，有很大的影響。壹、開店評估作業(yè)在評估營業(yè)額的法那么中，大約可以歸納出三個方向，第一是從房地產的角度，第二是從營業(yè)面的觀點，第三是從面積產能的觀點。一、評估系統(tǒng)開店評估操作系統(tǒng)評估工程內容1.開發(fā)選點房屋中介、隨機取樣、租售報導。2.初步洽談房屋數(shù)據(jù)、業(yè)主數(shù)據(jù)、洽談記錄。3.不動產產權調查建號、門牌、樓層、面積、用途、目前店名、所有權人、地址、持分范圍、他項權利、使用分區(qū)、主要結構。4.建筑改進物所有權狀、建筑改進物登記簿、土地登記簿、建物測量成果圖(地政)、現(xiàn)況建筑圖面鳥瞰圖、透視圖、平面圖、立面圖、結構圖。評估工程內容5.第一商圈全景照片主要街廓、次要街廓、附屬建物。6.店面識別系統(tǒng)規(guī)畫名稱標志申請、色系考慮、促銷形象。7.初步評估與方案方針經營輪廓、投資組合、簡易規(guī)畫圖說。8.搜集統(tǒng)計資料各出版數(shù)據(jù)對該區(qū)域市場動態(tài)的報導，包括所在地的對外交通、人口數(shù)、零售業(yè)家數(shù)、住戶人口、銀行數(shù)、車輛數(shù)、主要商業(yè)行為、平均消費額、氣候、報紙發(fā)行量、電視及第四臺的收視率等等，其次為各協(xié)會及都市方案單位的統(tǒng)計數(shù)據(jù)9.商圈分析消費者輪廓、商圈范圍、活動型態(tài)、競爭同業(yè)。10.開發(fā)現(xiàn)場勘查記錄根本資料、商圈簡述、營運分析、營建規(guī)畫分析、游具規(guī)畫分析、粗略預算。法規(guī)檢討、招牌建議。11.損益平衡分析營業(yè)額、租金/售價、預付租金/資本化利息、年限、投資本錢、利率、租金高幅比例、開辦費用、雜支。12.整體企畫書商圈經營策略13.簽約前投資審核分析適合在此地開設新點與否。14.契約簽訂假設評估結果是正面的，且獲公司同意，那么進行不動產租賃契約、房屋租賃契約、專柜契約、專柜協(xié)議書、招牌使用契約等作業(yè)。二、評估方法1.開發(fā)分析(請參考附錄1、2)(一)本項分析取決于完備的市場調查與分析報告，先從中央、地方政府及主計機關等單位，取綜合性統(tǒng)計、人口與社會統(tǒng)計、金融物價統(tǒng)計、交通運輸統(tǒng)計、國民所得統(tǒng)計GDP及經濟環(huán)境預測等相關數(shù)據(jù)，觀察潛力區(qū)域內三至五年區(qū)域方案及動向，以商圈調查及消費者輪廓調查來分析預估新點的營業(yè)額。(二)除了以上所提到的部份外，最好能驅車以地毯式搜尋的方式，詳查進一步的小區(qū)數(shù)據(jù)，生活型態(tài)及競爭同業(yè)的情形。因為營業(yè)額的預估，將攸關店面座位、面積、產值的多寡，好的店面關發(fā)人員應將每次店面訪談的情形納入工作檔案中，記錄報告方式如下:1.標的物的地址及所屬行政區(qū)域。2.土地建物所有權人及其連絡方式。3.建物地號與各樓層面積。4.土地使用分區(qū)及建筑物用途。5.建筑物結構及承租店面之型式。6.押金、租金之概略記錄。7.大概之商圈分析圖及商圈內主要建物、競爭者位置。8.商圈現(xiàn)況及未來開展狀況概述。(三)投資方案概算:設投資的凈利率至少為十六%，而營業(yè)額的凈利率必須為五%的情形。投資方案概算范例:平均來說，為了確保投資回轉情形，在第一年度的回轉率應至少三次，也就是說第一年開業(yè)后營業(yè)額的三分之一是固定投資的界限。最低凈利額=固定投資額×16%=總營業(yè)額×5%，因此固定投資額=總營業(yè)額÷3.2例如:面積15坪的樂客友聯(lián)機能鞋店，第一年的預估營業(yè)額為54萬元:1.加盟權利金1.5萬元(請參考開店手冊)2.收銀設備1.5萬元3.首批進貨12萬元4.最低固定投資總額54萬/3.2=16.8萬5.裝潢費用16.8萬-15萬(1+2+3)=1.8萬6.平均每坪裝潢費用1.8萬/15坪=0.12萬(坪)(四)當然店面開發(fā)人員也應事先對既有之建物，拍攝其全景照片、主要街廓情形、次要街廓情形、商圈內主要之附屬建物等，假設能拍攝鳥瞰全景那么更佳，有助于分析的精確。(五)完整的開發(fā)作業(yè)，除了經由市場調查所得到的輔助數(shù)據(jù)外，店面開發(fā)人員最好能于主要投資路段，定期定點利用交叉方式，進行租賃架構之訪談，登錄每一季、半年或一年的演變情形，做為不動產控制合理租金的依據(jù)。而且原承租者租金年限的得知，亦有助于在到期前與屋主協(xié)商優(yōu)先承租的時機。(六)商圈逐年變，隨著消費者的需求與生活型態(tài)的改變，將呈現(xiàn)不同的價值，因此工程評估小組必須擁有最新的信息，無論是報紙、雜志、電視、書籍、學校論文等相關資料，都要不斷地涉獵，以增加對市場的敏感度，尤其是周遭大型建物商場的用途走向變化，都是在開發(fā)分析時不可遺漏的因素。2.營業(yè)分析因并無歷史資料可供依循，營業(yè)人員必須根據(jù)附近同業(yè)店面的營運狀況，分析其目前的營業(yè)額、營業(yè)時間、尖峰時段、座位數(shù)目、平均客單價、顧客交易次數(shù)、桌椅使用率、對本店的競爭影響比率、衡量當?shù)叵M水平及尖峰時的營業(yè)額等等，以得出本店營業(yè)面觀點的營業(yè)額預估。(二)在以營業(yè)額所做的損益平分析下，必須注意店內的費用產生工程:(1)固定本錢局部:管理人員薪資、差旅支出、勞務費用、公用事務費用、辦公用品費用、修繕保養(yǎng)費用、現(xiàn)金盈絀、雜項支出、預付租金、利息、律師會計師費用、稅捐、保險費、管理費。(2)變動本錢局部:進貨本錢、包裝本錢、工作人員薪資、勞保費、醫(yī)療費、市場廣宣費用、員工餐飲費用、制服費用、營運物料支出、加盟店的權利金。當然土地除了購置之外，租賃也是一種方式，每年租金約為地價的五%左右，各家作法不一，但都必須考慮承租年限的風險性。(3)計算損益平衡，必須計算固定本錢及變動本錢，變動本錢，先求出變動本錢占營業(yè)額凈收入的百分比，再以100%扣除變動本錢百分比，而得邊際利益百分比(或利量率)，最后以固定本錢除以邊際利益百分比，即得損益平衡點之營業(yè)額。換句話說，即得出業(yè)者在該店每年或每月須要達成多少營業(yè)額，才能到達損益衡。固定本錢固定本錢1-變動本錢率損益平衡點營業(yè)額=1-變動本錢率3.面積產能分析前述兩項的分析與預測，大局部皆以五年左右為一個輪回，來看樂客友聯(lián)機能鞋店經營的市場面，而本項的作法卻是完全以現(xiàn)況的硬件為背景來評估，就承租或承購的面積，按草案規(guī)劃的結果，經法規(guī)法令的檢討后，找出與前兩項之間的平衡點，按面積、進貨量、回轉等等，來反推所能支持的營業(yè)額之底線，再供前項作復算的參考。本項分析為綜合前兩項分析數(shù)字再詳細剖析，約略可包括以下各因素:1.前五至十年的營業(yè)額及年成長率。2.一年中旺季的最尖峰狀況，以每小時營業(yè)額表示之。3.預估第1項之損益表及利潤分析。4.按產品銷售百分比之銷售表計算產品需求量。5.平均客單價與交易次數(shù)的分析。6.店面之最短營業(yè)時間。7.顧客于店內的最長停留時間。8.商品平均周轉率。9.預估商品需求數(shù)。10.用品區(qū)、鞋區(qū)之面積分析。11.商品與陳列之面積分析。12.顧客單場、預購之百分比。12.顧客預購、加值之百分比。13.現(xiàn)況面積產能評估。14.營業(yè)額的二次回歸分析。15.房屋價值與租賃結構反推。當初在初步界定活動與游具兩區(qū)所占面積及產能后，硬件局部的本錢也可概略劃分如下之分類:1.工程放樣設計費用2.現(xiàn)場撤除費用3.室內外裝修費用4.內水管線接續(xù)費用5.水電空調工程費用6.結構測試補強費用7.招牌廣告牌工程費用8.游具工程費用9.營運設備費用10.桌椅費用11.原有設備勘用整修費用12.預備周轉金貳、樂客友聯(lián)機能鞋店商圈調查一、何謂商圈商圈，意指在座落的地點所能夠交易的范圍、規(guī)模。例如徒步區(qū)的店可能是方圓100公尺，鄉(xiāng)鎮(zhèn)地區(qū)那么可能是方圓1000公尺(購物不便、缺乏競爭因素)，視實際狀況而定。故商圈的選擇必須謹慎，且要調查清楚，方能開創(chuàng)自我的生存空間。一般而言，含蓋面越大，表示商圈越大，但實際上，在設店的周圍一定有競爭店，業(yè)績將會被瓜分，所以對商圈的評估，并非一成不變，事實上是充滿了變量，評估時必須面面俱到。二、商圈的重要性由于商圈的調查攸關店面開設后的成敗關鍵，其重要性不言可喻。而選擇商圈時所必須考慮的條件，大致上包括以下各項重點:1.對大地區(qū)未來開展性的預測及了解。2.綜合情報及數(shù)據(jù)制作的方法。3.考慮該地區(qū)的人口變量與所得變量。4.了解當?shù)仫L土民情及生活模式的契合性。5.對競爭同業(yè)實力的考慮。6.預估營業(yè)額與投資本錢的初步看法。以大臺北東區(qū)的頂好商圈為例，加上附近崇光、統(tǒng)領、明耀百貨帶來的大批人潮，使得這個原本即為住、商、休閑混合的區(qū)域，其房地更被哄抬得高不可攀。好的商圈，當然勢必得負擔較高的經營本錢，尤其在面臨交通建設施工階段的過渡時期，商圈的轉變不但事先必須加以密切注意，并且還得及早尋求因應對策。商圈的決定，關系著消費客層的范圍、輪廓、設店的大小、投資本錢的多寡、回收的效益及分店的數(shù)量等層面，而對后店面經營的型態(tài)、廣告的宣傳、因應顧客對策等等，也互為因果，這些都可說是連鎖定位上的重點。三、商圈的類型如以區(qū)域的大小加以分類，那么有以下幾種型態(tài):(一)鄰近中心區(qū)其商圈的設定大約在半徑200~500公尺左右，亦即俗稱的徒步商圈，此類型商圈分布在每個地區(qū)人口較密集的地方或商業(yè)集中地。(二)地區(qū)中心型其商圈的設定大約在半徑1公里左右，一般稱之為生活商圈，例如新店、淡水等地區(qū)。(三)大地區(qū)中心型此為地區(qū)中心更廣的商圈，例如三重、中永和等。(四)副都心型通常指公交車路線集結的地方，可以轉換車，而形成交通集會地，例如士林、公館。(五)都心型商圈可含蓋的范圍，可能是整個都市的四周，其交通流量或人潮流量的層面，可能來自四面八方，例如:以前的西門町及現(xiàn)在的東區(qū)等。四、商圈的特性商圈的特性假設依通常的習慣，常將立地環(huán)境分成以下幾種:(一)住宅區(qū)住宅區(qū)內的戶數(shù)根本上須達1000戶左右，如以1戶4人來計算，那么人數(shù)將高達4000人左右。(二)文教區(qū)文教區(qū)乃附近有大、中、小學等學校，其中以私立學校較為理想，因其大都比擬有錢，消費層次比擬高。當然，也不能無視補習班，如為補習班的集中區(qū)將更理想。(三)辦公區(qū)指辦公大樓林立的地區(qū)，一棟辦公大樓內的員工人數(shù)可能超過一、二千人。(四)商業(yè)區(qū)指商業(yè)行為集中的地方，由于過路客的增加，形成各商店聚集之處。(五)娛樂區(qū)指以休閑消費為主的商圈，通常玩樂之后，需要補充體力。由上述不難發(fā)現(xiàn)，住宅區(qū)的顧客群較為穩(wěn)定，而且一般性的消費、業(yè)績也較固定，如再加上交通主動線的配合，因為增加部份的外來客，將使該區(qū)的業(yè)績有上升的可能。因此都會機能的變化，加上顧客生活需求的變遷，造成立地環(huán)境區(qū)分的困難，也因此形成了復合式的立地環(huán)境。不過重要的是，如何在評估立地環(huán)境時，找到其商圈特性的優(yōu)先級，予以厘清，才能據(jù)以運籌帷幄經營戰(zhàn)略。五、商圈的評估因素商圈形成及消費水平所產生的影響因素，主要評估因素包括社會因素、經濟因素及行政因素等三項。一、社會因素(一)人口狀態(tài):這是社會因素里最重要一環(huán)，人口數(shù)量的增加或人口的集中區(qū)，均反響出此地需求量的擴大，進而構成該區(qū)域生活水平的提升。(二)家庭組成:由于中國人的家庭組織自過去農業(yè)時代的多子多孫型態(tài)，演變至現(xiàn)今的一家三口、四口的生育方案時代，有著莫大的轉變，考慮區(qū)域內家庭成員的多寡及平均狀況，有助了解家庭式行動的人數(shù)組合。(三)公共設施建設:新都市的形成、舊都市的更新、都市的重劃等等，均有賴公共設施的建設及景觀的改變，相對的也提高了物價的水平，交通的便利性也導致外來人口的流入。(四)社教福利:社會福利與教育水平，也會影響該地區(qū)居民社會文化的水平，因為學區(qū)不但影響消費的客層，也影響親子育樂的習慣及價格接受度。(五)房地產質量:由于居民水平的不同及上述四項因素的影響，都將反映在該區(qū)房地產的價格上。所以樂客友聯(lián)機能鞋店投資在房地產上的風險評估，及將來外觀的質感與室內的容量，都互為影響。二、經濟因素(一)收支及物價的波動:儲蓄及收支增長，表示區(qū)域內國民生產產值的增高，同時也象征著總支出的提升，樂客友聯(lián)機能鞋店在其收支分配中也相形增長，而物價波動也將導致生活費用的提高，消費行為因此而逐漸改變。(二)工資與就業(yè):工資與就業(yè)水平較高的地區(qū)，所得較高，娛樂行為也與中低收入區(qū)行為不同，因此可據(jù)以分析顧客的消費傾向。(三)租稅負擔:稅賦負擔的加重，一般來說，一般來說，會抑制產業(yè)的活動，導致商圈型態(tài)的轉化，投資風險遞增。(四)交通體系:交通體系對地區(qū)的開展及興衰影響甚巨，新交通建設的辟建，必然促進顧客的流動，商圈范圍的擴大，地區(qū)商業(yè)性行為機率增加，價格也受其影響而提升。三、行政因素(一)土地利用:基于國家法令規(guī)章對土地利用規(guī)劃管制，目前或未來所被指定的住宅區(qū)、商業(yè)區(qū)域或工業(yè)區(qū)，都將對商圈帶來全面性的影響，自然是相當重要的。(二)住宅政策:國家推動國民住宅的施行方案，雖然得以緩和土地與住宅供應的供需矛盾，但是也影響了該區(qū)生活與消費習慣。(三)公營單位:除了民間營業(yè)的公司行號外，對于即將進駐的公營機構如銀行、合作社、超市等等，將直接改變大家的消費者傾向。六、商圈調查資料的收集1.數(shù)據(jù)收集方法描述、搜集、分類、鎖定，是商圈調查的四大步驟，舉凡都市地圖、市區(qū)要覽、簡介、都市方案圖、區(qū)內人口數(shù)、區(qū)內人口數(shù)、產業(yè)別就業(yè)統(tǒng)計、租售行情、營業(yè)類別統(tǒng)計、土地公告現(xiàn)值、車輛通行量調查、市街地的外觀現(xiàn)況、各主要建筑物設施的容量、政府及民間的調報告等等，都是搜尋的重點。而資料的取得有以下三個方向:(一)市政單位:例如都市方案處、住宅都市開展局、縣市政府、行政院主計處、經濟部商業(yè)司、交通部運輸所、經建會、土地行政單位、圖書館等。(二)民間單位:工商協(xié)會、專業(yè)雜志、市調公司、學校團體、法人團體等。(三)直接取樣:分區(qū)拍照、定點詢問、競爭同業(yè)、店內參觀、天候時段記錄、報章近況報導等。2.常用之分析資料(一)與生活結構有關者1.人口結構-行政院內政部「全國人口，家庭數(shù)表」。2.家庭結構-衛(wèi)生署人口問題研究「將來人口、家庭的預測」。3.所得水平-國稅局「國民所得稅申報核對」、商額所得者名單」。4.消費水平-「家計調查年報」、「全國消費實態(tài)調查報告」。5.購置行動-各縣市工商團體的「購物調查」。(二)與都市結構有關者1.地勢-地圖、都市方案預定圖。2.交通-?？空狙芯?、鐵路、捷運、公交車、游覽車等路線圖。3.鬧區(qū)的位置及四周形態(tài)。4.各縣市企業(yè)商情統(tǒng)計。5.都市方案及再開發(fā)方案。(三)與樂客友聯(lián)機能鞋店有關的統(tǒng)計調查資料1.地區(qū)同業(yè)動向。2.工商業(yè)種、品名別消費動向，中華征信所之各種商情調查。3.工商業(yè)地區(qū)的競爭條件，自我統(tǒng)計調查。4.大型百貨、超市、飯店、休閑的動向。除此之外，尚有各種通盤性考慮的統(tǒng)計資料約三十多種，都不可或缺，以利選點的分析。3.適合開設樂客友聯(lián)機能鞋店之地點(一)獨立式:這在郊區(qū)及小城鎮(zhèn)最多，其特色為可放置較大型而醒目的招牌，且可設停車位和較具彈性的活動空間，但是必須具備獨立吸引客源的能力。(二)街道連棟式:此類樂客友聯(lián)機能鞋店大局部位于商業(yè)區(qū)的街道上，有可能承租或承購整棟樓房，或某一般性樓房的一、二樓層，也可以與其它相關行業(yè)共同承租店面分擔使用，其特色為缺乏停車空間且顧客多半以騎車及徒步方式光臨。(三)百貨公司:譬如較具規(guī)模的開放式購物中心，其缺點是無法設立明顯的獨立招牌，但可擁有較為固定的客源，例假日的人潮也較多，因此交易次數(shù)較高，營業(yè)額也會相對隨之提升，是以百貨公司為主的目的消費層為對象。(四)商店街:型態(tài)上可能會與許他種商店一起營業(yè)，如樂客友聯(lián)機能鞋店、精品店、服飾品……等，店與店之間以隔間墻加以分隔，公交車停靠較多，是上、下班及例假日人潮尖峰聚集的地點之一。(五)商業(yè)大樓:多半設立于其一樓的效勞業(yè)，以吸引大樓本身及過往行人為主，必須配合大樓外觀及管理委員會規(guī)定，來規(guī)劃店面，因屬商業(yè)行為區(qū)域，故店面寬度深度更為重要。(六)捷運站:臺灣在未來一、兩年內，將陸續(xù)開展出捷運系統(tǒng)及轉運站的新人潮聚集場所，人潮及商圈型態(tài)將隨之而改變，但由于站內面積狹小、地點取得不易，宜謹慎選項經營之，而捷運站旁的店面也將飽受高租金的本錢負擔。參、商圈調查與評估作業(yè)一、商圈范圍的設定在預估商圈所能帶來的利益，必須先行預估全部產品的可行性單價、平均交易額、交易次數(shù)，再算出店面的營業(yè)額，及在此設店所能獲取的利潤多寡。以下介紹商圈的設定方法:1.商圈大局部都因為交通或地形的影響而呈現(xiàn)變形蟲狀，顧客跨越其它的店面、鬧區(qū)、美食街，所以人口稀少的地方，就是商圈的界限。接著必須就競爭店附近、鬧區(qū)及美食街的消費者，進行當面的問卷調查，將顧客的來回路徑及位置，一一畫于地圖上。2.接著在地圖上以本店為中心，順序畫出半徑如五百公尺、一千公尺、五千公尺的圓圈，決定每一圓圈的人口數(shù)并計算平均每人的消費額，將畫得的地區(qū)，順序分為一、二、三級商圈，了解顧客主要來源的位置，作為積極推廣與促銷的重點。二、商圈的形狀商圈的形狀常因地理條件與交通條件等等因素而改變，現(xiàn)以附圖1來解說商圈的形狀:(A)的局部表示此商圈的消費者，可藉由許多不同種類的交通工具，例如轎車、公交車等到達店里;(B)的局部表示有特別的運輸工具可將顧客接來店里，因此呈現(xiàn)寬帶狀;(C)的局部表示有許多的競爭店毗鄰，呈現(xiàn)細長帶狀;(D)的部份很明顯地在商圈中具有河川、工廠及辦公室等障礙點;(E)的局部那么表示中途有鐵路岔道、橋梁等將商圈分隔開來。附圖1按變形蟲狀商圈的特征，是其范圍內住宅區(qū)自然形成的情形而言，假設是圓形開展的郊區(qū)那么無法變成此一類型。不管是什么型態(tài)的住宅區(qū)，都是依照交通條件與地域條件，去尋找較為有利的開發(fā)地點，所以只會形成不規(guī)那么的形狀，而絕對不可能變成規(guī)那么的圓形。三、實際調查報告可將其報告分類為:(請參考附表1:擇地分析調查表范例)1.與生活相關者:調查一九九四～二ΟΟΟ年間平均每戶家庭經常性收支及家庭結構、就業(yè)人口數(shù)等等，訂定執(zhí)行程序。2.與都市相關者:就地勢位置、交通、鬧區(qū)、商情、都市方案等各方面，進行調查。3.與販賣相關者:就地區(qū)販賣親子效勞動向、工商業(yè)種征信及大型商場動向，進行調查。負責找點評估，必須借重于優(yōu)秀的決策小組，從大范圍、法令、營運、建筑、設備、配送、人力等各專業(yè)人員的不同著眼點，來分析短、中、長期的市場潛力，這些評估的程序也有賴一套完整標準的建立不斷地修正，以符合事實與現(xiàn)況。而經驗必須靠周而復始的努力與累積方可得，所以在店鋪開發(fā)上，并無所謂的行家可言，因為市場的變化實在太大，而且是瞬息萬變，只有盡量以較為合理之數(shù)據(jù)化檢測，來取代個人英雄主義的論點，方能覓出較成功的店址。而一旦發(fā)現(xiàn)分析有誤，也應立即進行店面診斷，重新布設新店，或修正營運方針，才能化危機為轉機。附表1擇地分析調查表范例編號:店址:調查時間:＿＿＿＿＿＿商圈工程調查工程調查結果評分評價ABC第1商圈1人口數(shù)0.5公里4000人60●2人、車通行量1600～18000人。85●3環(huán)境/地段連結景美、木柵與臺北市區(qū)內的干道，捷運站旁。75●4附近人口情形人口奇少，但店面正增加中。80●5學校、辦公室分布學校5所、辦公室很少、醫(yī)院1所。75●6小計75●第2商圈7人口數(shù)1公里25000人(1+7=29000人)。74●8競爭狀況百勝客、西西里、美而美。80●9百貨公司、超市、零售店am-pm、7-Eleven。70●10主要道路、河川辛亥路、興隆路。86●11住家型態(tài)普通級家庭。81●12小計78●商圈工程調查工程調查結果評分評價ABC第3商圈13人口數(shù)5公里55000人(1+7+13=84000人)。86●14人口組合比例30～45歲之家庭，4～5人居多。80●15區(qū)域類別第3種住宅區(qū)、商業(yè)區(qū)。83●16小計83●17將來開展性近來因捷運之故，大幅增加店鋪，明年后遠景甚佳。82●18綜合評價80●(B上級)填表人:＿＿＿＿＿四、范例解說1.商圈內人口調查，這個由第一次至第三次，以區(qū)內別人口表為基準而算出，例如以本樂客友聯(lián)機能鞋店而言，第一次在一萬人以上，第二次在二萬人以上，第三次在五萬人以上的話，就是相當不錯的地點了。2.行人、通行車輛的調查，以本樂客友聯(lián)機能鞋店來說，通行車輛的多寡就比擬重要了。而本樂客友聯(lián)機能鞋店店前通行車輛，以一天(營業(yè)時間內)通過一萬輛為最低標準。3.除了到市政府及相關單位搜集數(shù)據(jù)外，也必須向市區(qū)內各階層人士打聽，該地段是否屬于人們容易聚集的地方，因為有些地方盡管有許多通行車輛，卻只有車潮而無人潮。4.詳細調查學校、工廠、高速公路、河川之有無，來客的道路被遮斷或必須作大迂繚繞行，始能到達的話，不算是好商圈。5.競爭同業(yè)調查，以住宅地圖為準，調查店址外圍，尤其是第一商圈內的樂客友聯(lián)機能鞋店內容，以不同的顏色來表示，記入其業(yè)種、業(yè)態(tài)的情形，來了解其競爭市場之導向。6.了解商圈內顧客的質，依該都市的人口統(tǒng)計表，調查人口構成比(年齡別、男女別等等)。假設青壯年人口(30~50歲)愈多愈好，另外，每一戶單位的人口比及產業(yè)別、就業(yè)者構成比率之調查也很重要。比起一級產業(yè)來說，二、三級產業(yè)方面的外食頻率將較高，所以依此構成比，營業(yè)額也將大大地被操控著。如此將商圈的質加以科學的量比，較能掌握方向，予以分析。最后，以凱迪斯或得分予計入，再修正設計為可以立即判斷的總表，就更臻完善了。五、設店地點交通條件的調查技巧1.交通接近條件調查以交通接近條件為主的調查方法，可以以下四項為重點:(一)與主要車站(兩條線以上的車站或接近未來復線化鐵路的車站)之間的距離是幾公尺?步行約幾分鐘?(二)與巴士總站之間的距離?(三)是否位于公車站牌附近的有利地點?(四)數(shù)個車站人潮涌出的口，人潮分散的比例為何?哪個方向流出的人最多?沿著人潮的流向是否有適當?shù)牡攸c?與十字路口是否接近?一般來說，雖然走到十字路口時，人們通行的速度會加快而無暇入門，但因為步行者經過的人多，所以也不是完全無利可圖。2.街道條件的調查其次以街道條件為主的調查方法，可以以下八項為重點:(一)有幾面正對大馬路?面對大馬路的門約有幾公尺?是哪一個方向面臨大馬路?店鋪用地面臨道路的方位越多，越是有利。此外，用地的外圍越長，或是有多條道路通過，顧客越容易看到，當然上門的機率也就相對的提高，外商品的搬運也比擬方便。除外，由于面臨道路的方向與商品的損傷(日曬)及采光有密切的關系，所以一般人都偏好東向、南向或東南向者;面對西方可能要考慮日照的問題;北面那么要注意采光問題。(二)店面的廣告牌是不是放在徒步顧客一眼就可以看到的地方?開車的顧客是否也能看到?(三)附近的停車場可否利用?停放收容力如何?(四)道路寬度是否寬到當顧客在一側行走時，同時可以看到兩側商店的情況?或是，道路的寬窄能讓在對街的行人，可毫無阻礙的穿越馬路進店參觀?但以汽車可通行的距離為考慮，最好以六到八公尺為標準。(五)行人道與車道的區(qū)別是否顧慮到行人的平安?交通阻塞時，是否會阻礙開車或徒步的顧客上門購物?街燈的位置是否適當?(六)面對道路的系統(tǒng)是否完備?東南西北各自的路道系統(tǒng)如果完善的話，不管顧客自哪個方向來店內都很方便，是最理想的位置。此外，為方便商品的搬運，應確定擁有貨車可通行的道路寬度。(七)道路鋪設狀況如何?是否有修補的必要?(八)根據(jù)都市方案，道路設置的預定地在哪里?是否因為新筑道路的工程，而對通行量或顧客來店的頻率有不良的影響?對于以上這些與交通條件有關的調查事項，當我們將這些因素加以仔細分析與評估之后，針對設店候選地點的決定，那么具有相當重要的價值。六、設店地吸引力條件的調查技巧1.人潮流向調查商店大多是依人潮流動的方向而設立的，因此，有關的調查事項應以以下七項為主。(一)候選地面對的道路，一天(平常的早上八點到晚上八點)約有多少行人經過?(二)這個數(shù)量與前次測定數(shù)量相比，有何變化?(指第二次以后)(三)人潮的行動速度是否適當?一分鐘約一百公尺的步行速度。(四)如果街道兩側的通行量有差異的話，面對店鋪的那一面是否比擬熱鬧?兩邊活絡狀況不一的原因何在?熱鬧有買氣的那一面是否能長期保持下去?(五)每一段時間顧客的流量，對你所從事的業(yè)種是否有利?一日通行量最高和最低的差距是大是小?(六)那一類型的人會通行此處?從性別、年齡、職業(yè)方面來看，與所從事業(yè)種的不同階層是否相符?(七)本地顧客與利用交通工具前來的顧客的比率為何?是否有增加的趨勢?對所從事的業(yè)種是否有利?2.競爭因素的參考接下來的兩項調查，是針對候選地和商店街或競爭對手店等關系而設計的。(一)候選地應位于商業(yè)地的何處?因為脫離商店街呈孤立狀態(tài)，對店鋪是非常不利的商店街的中心在何處?候選地離中心有多遠?通常來說，在一條商業(yè)街中，一定有核心的店鋪存在，那里是通行量最高的集中地點，因此離中心點愈接近，愈適合當成候選地。(二)同業(yè)之間的競爭情況如何?相同類型樂客友聯(lián)機能鞋店位于何處?與候選地之間的距離多遠?同業(yè)花最多力氣促銷的商品為何?其中最暢銷的商品是什么?該商品的質量與價格如何?是競爭關系強?還是共存關系強?判斷在競爭之哪一方比擬有利?有利的程度多少?都是我們要展開調查的重點。3.用地條件的調查另外以下三點為有關用地條件的調查事項:(一)由最初的方案來看，土地的面積是否夠寬?(二)是否受到建筑基準法的規(guī)制和都市方案的影響?應根據(jù)可建筑店鋪的最大長度、店面廣告牌對行人的吸引力程度等作一番檢討和規(guī)劃。(三)地勢、地質、地形的情況如何?地勢是否平坦?如果有傾斜情形，是往哪個方向傾斜?傾斜的程度如何?地基是否穩(wěn)固?土地的地形是否呈四角形?如果道路比用地高的話，顧客心理容易產生排斥入店的感覺;而如果地基較軟或土地呈不規(guī)那么形狀的話，可能要花費較多的建筑修整費用。七、候選地點通行量調查的重點(請參考附表2:通行量調查表)店鋪所在地的價值和往來行人通行的數(shù)量約成正比，而通行數(shù)量的成正比可說是經營盛衰的關鍵。1.總通行的調查通行量調查表可利用附表的調查表，并使用計數(shù)器作為輔助工具。實行時的考前須知歸納出以下幾項:(1)應在平常、星期六、星期日、天氣好和不好的日子重復的多做幾次。而且在開店之后也應每年定期的在同一地點做調查，并根據(jù)增減做一番比擬和檢討。(2)盡可能調查出一日的總通行量。原那么上，調查時間以早上十一點開始到晚上十點為止的十二個小時為主。(3)調查每一時段的總通行量。使用計數(shù)器到每一小時的數(shù)量記入在調查表內，每次計算前應將計數(shù)器歸零。(4)行人行經方向的調查。如果候選地和街道相接呈T字型的話，除左右兩方的流量以外，應加上彎曲的四面方向，總共六個方向每一面方向都應詳加調查。(5)除候選地點以外，和顧客流向有關的地點也應做一番調查。根據(jù)此調查可掌握行人在行經與候選地相接之道路時的行走路線。(6)有需要的話，也應調查機車和自用車的通行量。因為通行顧客不只光有步行的人，同時也包括騎機車和開自用車的顧客。由于一般樂客友聯(lián)機能鞋店的顧客大多為靠巴士、公交車或徒步前來購物，所以尚不需要作此調查。但是，如果是沒有步道區(qū)的商店街的話，還是應該作機車和自用車的通行量調查。(7)調查后的結果應按調查地點和流量方向配合每一段時間的通行量制作成圖表，并和其它商業(yè)地的通行量做一比擬和檢討。2.通行流量類型的調查依店鋪的吸引力或行人通行的目的不同，入店客比率(入店數(shù)量÷通行客數(shù)量×100%)可能會到達通行量的50%以上，但也有可能不到5%以上，但也有可能不到5%。以商業(yè)經營來說，大多希望以購物、飲食或娛樂為目的前來的顧客愈多愈好，因此，根據(jù)前面所作街上行人的調查資料，將通行者的目的分開后，便可掌握大概的比例，然后再靠觀察的方式來探討、確認。附表2:通行量調查表調查地點調查年月日星期天候＿＿＿流量方向調查員＿＿＿＿＿＿＿時間帶\人員男(人)女(人)合計(人)自行車機車汽車備注中午11-12時12-13時13-14時下午14-15時15-16時16-17時晚上17-18時18-19時19-20時20-21時21-22時合計3.找出行人類型的主體行人類型主要是學生?上班族?還是家庭主婦?當?shù)氐娜死媒煌üぞ咔皝淼念櫩?年齡層較低的行人占多少比例?(中學以下的行人，不太可能有較高的消費行為。一般而言，女性通行數(shù)量愈多，愈可能會賺錢。)諸如此類，都是我們在展開通行量調查必須注意的事項。八、地點分析法(請參考附表3:樂客友聯(lián)機能鞋店立地決定評估表)此個別分析的分級表，分析之后的結果可看作一個指標，在檢討過該用地活潑性后，以經營試算面來判斷是否值得開店。而運用這種分析方法，是透過簡易的方式，讓我們做為地點選定的參考依據(jù)。1.樂客友聯(lián)機能鞋店地點選定分析表此表概分成「居住者條件」、「交通條件」、「吸引條件」三大類。填表的方式是將選出的號碼(從凱迪斯DE中選一個，將它用○圈起來)和下方的數(shù)字用○圈起，再依照加權欄中的權數(shù)得出總分填入評點總分欄中最后再依三大類別將各小項的總分加總計入表格下端的「居住者條件」、「交通條件」、「吸引力條件」的格子中，再加總平均得出總平均評點。例:「居住者條件」中有三項，各別得分為4，2，1，那么乘上權數(shù)4，4，4之后分別為16，8，4，填入評點總分欄中，再加總6+8+4=28填入表格下端的「居住者條件」欄中，以此類推，可算「交通條件」、「吸引力條件」的總分，再將三項的分數(shù)加總平均即可得出結果。評點數(shù)的判斷方法，方式如下:超過48點……非常有希望48點(含)以下36點以上……還算是有希望36點(含)以下24點以上……勉強應算合格24點(含)以下……有重新考慮檢討的必要經過這種簡易的「地點分析」方式，那么能做為樂客友聯(lián)機能鞋店地點選擇的決策參考。附表3:樂客友聯(lián)機能鞋店地點選定評估表樂客友聯(lián)機能鞋店地點選定估工程積點評點ABCDE加權總分居住者條件1.設店地點為中心半徑500公尺的人口約有多少?A.一萬以上B.一萬～五千C.五千～三千D.三千～一千E.一千以下5432142.設店地點為中心半徑1公里的人口約有多少?A.一萬以上B.一萬～五千C.五千～三千D.三千～一千E一千以下5432143.設店地點為中心半徑5公里的人口約有多少?A.一萬以上B.一萬～五千C.五千～三千D.三千～一千E一千以上543214交通條件交通接近條件4.設店地點到主要車站徒步的時間需要多久?A.0分鐘B.五分以內C.七分以內D.十分以內E.十分以上5432115.設店地點到車站徒步的時間需要多久?A.0分鐘B.五分以內C.七分以內D.十分以內E.十分以上5432116.公車站牌停靠位置是否對本店有利?A.非常有利B.尚稱有利C.普通D.不太有利E.很不利5432117.步行者通行時，對于設店地點的視線是否有利?A.非常有利B.尚稱有利C.普通D.不太有利E.很不利543211街道條件8.設店地點與街道的接觸點(如三角窗、店面寬度)是否有利?A.非常有利B.尚稱有利C.普通D.不太有利E.很不利543211樂客友聯(lián)機能鞋店地點選定評估工程積點評點ABCDE加權總分交通條件街道條件9.店面招牌的設置，對步行者的能見視線如何?A.非常易見B.尚稱易見C.普通D.不太易見E.很不易見54321110.是否具有停車的有利條件?A.非常有利B.尚稱有利C.普通D.不太有利E.很不利54321111.在對街觀察的視野效果之廣度是否很有利?A.非常有利B.尚稱有利C.普通D.不太有利E.很不利54321112.車輛交通規(guī)定、人行道、路燈設施以及平安性是否良好?A.非常良好B.尚稱良好C.普通D.不太良好E.很不良好543211

交通條件街道條件13.設店地點的街道整備系統(tǒng)是否良好?A.非常良好B.尚稱良好C.普通D.不太良好E.很不良好54321114.店鋪的裝潢表現(xiàn)是否便于處理?A.非常良好B.尚稱良好C.普通D.不太良好E.很不良好54321115.對于道路方案，是否具有利的影響?A.非常有利B.尚稱有利C.普通D.不太有利E.很不利543211吸引力條件步行者條件16.前面道路通行量(早上十一時至晚上十時)約有多少?A.2萬以上～2萬C.8千～1.5萬D.5千～8千E.5千～3千54321117.通行量是否有增加的趨勢?A.大有增加B.尚有增加C.普通D.逐有減少E.大幅減少543211樂客友聯(lián)機能鞋店地點選定評估工程積點評點ABCDE加權總分

吸引力條件步行者條件18.有關人潮流動的速度是否很適當?A.非常適當B.尚稱適當C.普通D.不太適當E.很不適當54321119.通行量的方向，是否對本店有利?A.非常有利B.尚稱有利C.普通D.不太有利E.很不利54321120.時間帶別的通行量，是否適合本業(yè)種?A.非常適合B.尚稱適合C.普通D.不太適合E.很不適合54321121.主要的步行者在性別、年齡、職業(yè)別構成是否對本店有利?A.非常有利B.尚稱有利C.普通D.不太有利E.很不利54321122.地緣客是否比交通工具利用客來得有利?A.非常有利B.尚稱有利C.普通D.不太有利E.很不利543211商店接近條件地域條件23.設店地點的商業(yè)立地位置如何?A.在中心地B.接近中心地C.稍離中心地D.外緣區(qū)E.很孤立54321124.競爭店的情況是否對本店有利?A.非常有利B.尚稱有利C.普通D.不太有利E.很不利54321125.土地面積的廣度是否能滿足設店的要求?A.非常良好B.尚稱良好C.普通D.不太良好E.很不良好54321126.法令限制的動向是否有利?A.非常有利B.尚稱有利C.普通D.不太良好E.很不利54321127.地勢、地質、地形是否有利?A.非常有利B.尚稱有利C.普通D.不太有利E.很不利543211居住者條件交通條件吸引力條件平均評點地點分析評點(評價)48點以上……非常有望36點以上……還算有望24點以上……應算合格24點(含以下)……應加以檢討九、競爭店調查方法(請參考附表4:樂客友聯(lián)機能鞋店評估表)因為我們常用自己的標準、習慣等方面來衡量，而忽略了大多數(shù)其定位中的顧客接受的程度，所以覺得競爭者的樂客友聯(lián)機能鞋店很糟，其生意卻比自己的好，覺得自己的價格有競爭力，但卻輸給了競爭者。(一)單店的評估調查1.評估競爭者的第1個步驟，也是最重要的步驟，是先正確區(qū)分出競爭者來，大概可分為直接競爭者與間接競爭者。(1)直接競爭者也就是活動內容相似、風格相似、單價相似的同型樂客友聯(lián)機能鞋店，如湯姆龍、快樂樂園、阿拉丁樂客友聯(lián)機能鞋店等。(2)而間接競爭者表示系不同活動內容、不同型態(tài)或是價格差距甚大的親子休閑場所。所以先確定出你的直接和間接競爭者，就是最重要的。一般樂客友聯(lián)機能鞋店者甚少真正去衡量評估競爭者，其實這件事進行起來不難，只要詢問一下來你店里的客人，他們對你商圈中同行樂客友聯(lián)機能鞋店或活動場所的看法。但詢問時應有技巧，不要反而提醒了你的客人以后去光臨競爭店。最重要的是，可從來店客人中了解到他們之所以上門惠顧的原因，和你所設定的競爭店給予消費者的印象和優(yōu)缺點。2.可訪談從競爭店出來的消費者，訪談的內容至少應包括受訪者的根本數(shù)據(jù)、對競爭店活動提供的滿意度、對環(huán)境的滿意度、對效勞的滿意度、對價格的滿意度、對整個娛樂質量的滿意度及他們來這家店的主要原因。3.也應當最少花一周的時間，來觀察競爭店的顧客和分析其主要營業(yè)時段，甚至進一步能和競爭店里工作人員閑聊一下，可能收獲會更多，閑聊內容應環(huán)繞員工是否好請、營業(yè)情況、工資多寡、客人評語……。一般來說，在店里工作的員工，大多都會和客人閑聊，這會讓你有意想不到的收獲。4.可以從各幼教處打聽情報收集信息。5.多看多問，是調查競爭店的不二法那么。開口問最壞的答案是「不知道」，但不開口問也是「不知道」，所以何不開口問，這是獲得情報最直接且最有效的方式。6.評估競爭者時，很重要的是，實地去競爭者店中消費，不僅要以一個普通消費者的立場，更要以樂客友聯(lián)機能鞋店者的身份來評估。但對一個樂客友聯(lián)機能鞋店者來說，應該有比一般顧客更敏銳的感覺，并分別在生意好、生意清淡的時段都前去。7.向其它的競爭者探聽所鎖定競爭者，說不定會收獲更多。當然這時應扮演消費者的角色，而非同業(yè)的身份，如此一來，對各競爭者之間的缺點及要注意的地方，就都能了如指掌了。8.至于要了解一個樂客友聯(lián)機能鞋店的營業(yè)額，也并非難事，只需在一個禮拜中分幾個時段對該樂客友聯(lián)機能鞋店觀察一段時間，計算一下顧客人數(shù)，再乘以平均客單，就不難看出端倪，不過其中也要考慮季節(jié)、是否有促銷活動、是否為特殊例假日或附近是否正舉辦特殊的活動等。9.向競爭者已離職的員工求教，也是另一種管道，說不定可得到一些內部的營運數(shù)據(jù)，如直接本錢、間接本錢、可控制費用和不可控制費用，還有競爭店的優(yōu)缺點。當然向供貨商查詢也是方式之一，詢問出送貨的數(shù)量和次數(shù)，也會有所收獲。(二)連鎖店的評估調查(請參考附表5:連鎖樂客友聯(lián)機能鞋店比擬表)對于連鎖樂客友聯(lián)機能鞋店來說，也應對其作全面性或區(qū)域性的了解，首要之務是先要知道對方的開店數(shù)和確實地點。其實要得知這些數(shù)據(jù)并不困難，可以以消費者的身份直接打向對方詢問，有了地點數(shù)據(jù)以后，除了對自己目標商圈內的各店照前述方式作仔細評估外，對其余的各店址也應作一了解，然后再列表(參見附表5)，作整體評估，如此對自己所訂定的經營方針或訂定開店方案，將會大有幫助。附表4:樂客友聯(lián)機能鞋店評估表評估日期:時間:＿＿＿＿評估人:＿＿＿＿母嬰店/鞋店名稱:，地址評估工程評估內容店面型態(tài)□小型□中型□大型□連鎖型店址型態(tài)□一樓店面□樓上樓□地下室□多層樓至樓□獨棟□商業(yè)街□醫(yī)院□小區(qū)店□學校□其它店址外觀展示面:□差□可□佳;可見度:□差□可□佳店面特質分區(qū)經營:□有□無復合式經營:□有□無信用卡□有□無停車位:□有□無尖峰時間人流量:□高人，□低人□其它:。營業(yè)時間早上休息晚上評估工程評估內容

顧客區(qū)面積坪，公共座位區(qū)座位個價格，效勞人力，＿＿＿＿等候時間:等分鐘，結帳分鐘顧客統(tǒng)計:店時人，離開店時人顧客來店率:觀察次，效勞問候次預估營業(yè)額星期元，月元，年元預估客單價元，店已開設時間年，月可否其它業(yè)外營收□有□無商品種類□食品占比%□用品占比%□服裝品占比%□童車床占比%□玩具類占比%顧客評估產品定位競品(1～3)分陳列(1～3)分飽滿度(0～3)分活動特色創(chuàng)意(1～3)分實用(1～3)分價格(1～3)分門店品質品牌形象(0～3)分設施外觀(1～3)分活動(1～3)分評估工程評估內容

顧客評估效勞質量人員(1～3)分速度(1～3)分價格(1～3)分清潔(1～3)分氣氛裝潢(1～3)分現(xiàn)場感覺(1～3)分活動秀面(1～3)分其它感覺(1～3)分上述四項總分分總體感覺評估附表5:母嬰店/鞋店比擬表制表日期:連鎖母嬰店/鞋店名稱:制表人：〔店一〕〔店二〕〔店三〕1.店址:2.規(guī)模:坪坪坪3.型態(tài):□店面式□店面式□店面式□樓上式、地下室式□樓上式、地下室式□樓上式、地下室式□獨棟式□獨棟式□獨棟式□百貨公司內□百貨公司內□百貨公司內□其它□其它□其它4.裝潢:□標準□標準□標準□較好□較好□較好□較差□較差□較差5.開店日期:年月年月年月6.商圈型態(tài):□住宅□住宅□住它□辦公□辦公□辦公□購物□購物□購物□游樂□游樂□游樂□其它□其它□其它7.顧客型態(tài):8.單價:□高□高□高□低□低□低□相同□相同□相同9.年額業(yè)額:元元元10.營業(yè)額趨勢:□成長□成長□成長□穩(wěn)定□穩(wěn)定□穩(wěn)定□衰退□衰退□衰退肆、現(xiàn)有店面之租賃一、店面承租前應考前須知(請參考附錄3:租金計算范例)(一)押金的訂定方法，雖因屋主而有所不同，但是通常為每月租金的三倍，而租金大約為(地價+房價)×0.5%左右的行情。就屋主而言，房租是其投入資本回收的來源，因此大多數(shù)是以不動產的換算法來訂立租金。(二)租屋開樂客友聯(lián)機能鞋店，固然以能繼續(xù)營業(yè)為出發(fā)點，但也必須了解房租每年必有的漲幅，所訂定租金的同時，必須考慮每年營業(yè)額應有相對的成長。租金是從毛利額中取出支付的，所以還是要考慮其間的關系，通常毛利額的分配為:員工薪資占30%～35%，凈利額占15%～20%，開辦費占40%～45%。以凈利額為20%的情形來看，房租占營業(yè)額的10.5%～11.5%，較為合理。(三)對出租人方面來說，在合約中必須注意屋主共有幾人?持分情形如何?并議定各個收取租金的比例為多少?在房價高漲的區(qū)域，租金也相對高昂，因此何時為起租日?何時為可進駐日?何時可先行撤除舊裝潢設備?可否給予一些裝潢期，以降低租金壓力?……將非常重要。(四)詳細標準開店流程及各節(jié)點的方案，推算開店日、試算安裝日、設備進貨日、采購日、廣宣日、工期、規(guī)劃時間等等，才有方法預估準確起租日，也才能節(jié)省不必要的空屋留置費用，并防止因空屋所造成不良分子或工地意外狀況的發(fā)生。(五)假設在未來營業(yè)時，有可能因特殊狀況，而提早結束或暫停營業(yè)的話，也必須于合約中載明如義務歸還金等條款。由此可見不動產合約的重要性。(六)應注意是否為國宅;依政府之規(guī)定，國宅不得作為營利事業(yè)之用，因此，不得開設樂客友聯(lián)機能鞋店。(七)應注意是否為未征收之公共設施保存地;公共設施保存地，依法不得申請營利事業(yè)登記，無營利事業(yè)登記自然就不能申請營業(yè)用電，故因此項規(guī)定之限制，自不宜設立樂客友聯(lián)機能鞋店。此項數(shù)據(jù)可向地政事務所查詢。(八)應注意其是否即將被規(guī)劃為特定用途之地;假設將樂客友聯(lián)機能鞋店開設于即將被規(guī)劃為特定用途之地，因為這個地區(qū)即將被改建，故建筑物恐有被強制撤除之虞。此項數(shù)據(jù)可向地政事務所查詢。(九)應注意其是否即將為道路拓寬之地;假設將樂客友聯(lián)機能鞋店開設于此，因配合道路拓寬之工程，而撤除部份店面，造成店主之損失。此項資料可向市府建設局市政規(guī)劃中心查詢。(十)應注意出租人是否為二房東;依民法之規(guī)定承租人假設欲將房子轉租與他人，須經原出人之同意。故店面之出租人為二房東時，假設未得原出租人之同意，而擅將店面轉租與第二承租人(店主)時，第二承租人(店主)，恐怕不能受租賃契約的實質保障，而遭意外之損害。解決之道是應作好原出租人、二房東及店主之三方協(xié)調工作。(十一)應注意店面是否有合法的建筑使用證明，那么可能被當成違章建筑而撤除之，而使店主蒙受重大之損失。(十二)應注意所欲承租之店面是否有抵押權之設定;假設所承租之店面于租賃契約簽定前，出租人已將店面設定抵押權與他人，那么承租此店面店主將因出租人(房東)之債權人實行抵押權之結果(將店面拍賣)，而導致樂客友聯(lián)機能鞋店經營之中斷。預防此種情形發(fā)生的方法是承租人(店主)應于租店面之，前與出租人協(xié)商，前往地政事務所查看是否有抵押權之設定。二、簽約考前須知(請參考附錄4:樂客友聯(lián)機能鞋店既有建物租賃契約書)(一)須注意簽約之當事人是否具完全之行為能力;所謂完全之行為能力即年滿20歲，心、智正常，未受禁治產宣告者謂之。(二)須注意契約之明確性;假設契約內容訂定明確，那么較不易產生糾紛徒增因擾。(三)于契約書騎縫處，須蓋章。(四)簽訂契約最好到法院之公證處請求公證，才不易產生糾紛。附錄1:預測樂客友聯(lián)機能鞋店營業(yè)額的主要環(huán)節(jié)一、主要架構市場性評估市場性評估……營業(yè)額估(市場比擬法、地理信息分析)產能評估……營業(yè)額詳估(整店產能、面積需求、本錢需求)產能評估財務分析……可行性分析(損益平衡、重新投資、資產管理分析)財務分析二、細部架構1.合法性檢討涵蓋違建程序、變通方式及取照資格之風險評估2.地理信息分析知名度及接受度、消費者輪廓、人車動線與方便性、商圈潛力初估、價位影響層次。人口、戶數(shù)、收入及主要密集性人口產生區(qū)。面鄰路寬、捷運站、車站、停車性及人車流量分析。天然障礙點。商圈類型歸屬及使用分區(qū)。3.商圈范圍界定方格式密集人潮反推法、游覽模式分析下之一、二、三級設定范圍。4.市場比擬法招牌明顯度及建物被遮掩程度。進出口難易度(人為障礙及原建物硬件設施)。建物面寬、可用樓層數(shù)、面積大小及氣勢。顛離峰平均狀況。既有類似店、同業(yè)競爭店及鄰近店的互惠程度分析。5.平衡后營業(yè)額訂定預估五年以上的成長空間及回歸指數(shù)的可接受度。附錄2:樂客友聯(lián)機能鞋店投資評估分析范例一、預估第一年年營業(yè)額約為600，000，市調及原因:1.第二商圈人口數(shù)約為18，000人，行政區(qū)域人口數(shù)約為100，000人，本案址之第三商圍約為全區(qū)之1/2，故為50，000人。2.第一商圈內之總人口數(shù)約為5，000人，1800戶，白領階級約70%，藍領階級約30%。3.商圈內有3所學校，學生人數(shù)約為78，000人。1所醫(yī)院4.公車站牌在本案3分鐘內者有12線。5.第二商圈內有便利商店4家，生鮮超市2家，傳統(tǒng)市場1處。6.本行政區(qū)之家庭月收入達4，000元以上者占全區(qū)62%。7.第一商圈內之人口密度占全區(qū)之26%強。8.全市中與本案類似型態(tài)及大小之分店營業(yè)額分別為(A)800，000(B)420，000(C)350，0009.第三商圈內之同業(yè)競爭者有3家，其營業(yè)額初估為(A)360，000(B)480，000(C)270，00010.第三商圈內徒步可抵達一公有大停車場(120輛次)及2個鄰里公園，一所300間病房的大型醫(yī)院。二、租期9年，每年預估營業(yè)額之成長比率約為前一年之5%。三、月租金為4000元。四、自起租日起之預付而尚未開業(yè)之租金約為1，200元。五、9年攤提后之資本化利息約為200，000元。六、裝潢、水電空調等工程費用約為5，000，000元，折舊年限為9年。七、利率為10.5%。八、樂客友聯(lián)機能鞋店游具設備、桌椅、招牌等工程費用約為3，000，000元，折舊年限為3年。九、不可控制之費用如開業(yè)前員工薪資、廣告費、保險費等約為300，000元。十、開辦費用如代書、律師、請領證照費用約為300，000元。十一、年度通貨膨脹比率約為4%。十二、加盟權利金為5%。十三、租金調幅為第3年調5%，第6年調5%。(3年一調)十四、暫估控制后利潤約為5%，損益平衡營業(yè)額為36，883，000元。十五、每月本錢架構分析固定本錢為1，164，888元(37.9%)流動本錢為1，908，695元(62.1%)1.管理人員薪資:224.241(19.25%)2.差旅費:4，776(0.41%)3.公用事務費:119，750(10.28%)(水、電、瓦斯、)4.勞務費:30，171(2.59%)(垃圾、清潔、保全、消毒、綠化)5.修繕及保養(yǎng):20，851(1.79%)6.文具用品、影印、報表:2，796(0.24%)7.現(xiàn)金盈絀:1，747(0.15%)8.雜項支出:31，335(2.69%)(發(fā)票、郵資、運費、招募、教育、福利)9.押租金、利息及總公司:591，297(50.76%)薪資本錢10.律師、會計師費用:20，502(1.76%)11.產物保險:10，367(0.89%)12.5月份房屋稅、12月地價稅及相關證照費:932(0.08%)13.游具、招牌、桌椅等折舊攤提費用:38，791(3.33%)14.利息:2，912(0.25%)15.其它收支(大樓管理費、退休金等):38，092(3.27%)1.進貨本錢635，405(33.29%)2.包裝本錢74，248(3.89%)3.效勞人員薪資198，313(10.39%)4.勞保醫(yī)療費25，004(1.31%)5.員工樂客友聯(lián)機能鞋店及獎勵28，821(1.51%)6.市場廣宣95，434(5%)7.促銷及禮券費18，705(0.98%)8.制服5，344(0.28%)9.營業(yè)物料17，560(0.92%)(物料)零用金、廠商應付款)10.輔導費86，463(4.53%)11.管理階層紅利1，165(0.1%)固定本錢1固定本錢1，164，888(營業(yè)額)37.9%=3，073，583/月×12月=36，883，000元(損益平衡)37.9%營業(yè)毛利=100-食品本錢33.29%-包裝本錢3.89%=62.82%控制后利潤=營業(yè)毛利-總可控制本錢57.79%=5.03%為固定本錢中為固定本錢中2至8項之總和=37.40%流動本錢中3至9項總和=20.39%57.79%故38，000，000營業(yè)額之營業(yè)利潤為:38，000，000-36，883，000=1，117，000預估第5年時之營業(yè)額為46，189，238第9年之56，143，307，且店內之座位及游具產能均可承受之情形下，設定營業(yè)額為38，000，000。附錄3:租金計算范例投資總額(軟硬件費用)10，000，000加盟權利金+200，000實際投資額=10，200，00010年期，利率8%的貸款，每月應歸還的系數(shù)×0.00875每月應歸還之金額=89，250假定投資報酬率為30%×(1+0.3)每月根本租金=116，025以仟位整數(shù)而言≒116，0008%的貸款利率下，資金獲利維持30%，那么租金漲幅得以平衡÷0.08以仟位整數(shù)而言的每月根本營業(yè)額≒1，450，000全年營業(yè)額×12=17，400，000第一年的年營業(yè)目標應為18，000，000租金占投資的百分比為(116，025×12)÷10，200，000=13.65%(以上租金調幅假設為一定比例且仍能維持30%的獲利狀況)假設欲控制租金占投資總額的百分比于12%或以下，而投資及獲利30%仍不變的情形下:租金承當為10，200，000×12%÷12=102，000(降低)8%利率下的每月營業(yè)額為102，000÷8%=1，275，000全年營業(yè)額為1，457，143×12=15，300，000≒16，000，000(相對降低)附錄4:(樂客友聯(lián)機能鞋店)既有建物租賃契約書本租約年月日由(以下簡稱出租人)與(以下簡稱承租人)簽定，雙方協(xié)議遵守條款如后:一、租賃標的物:本約之租賃標的物為座落于市區(qū)段小段地號土地，本約簽定時，租賃土地上之建物建號為＿＿＿＿，其門牌號碼為號全部(其面積及范圍以附件圖面標示為準)。二、租賃期間:(一)自租賃標的物起租日(年月日)起至屆滿年之日(即年月日)止。(二)租賃期屆滿年后，承租人得隨時于個月前以書面通知出租人終止本約，出租人應無息返還承租人自遷出交屋之日起預付而未使用租賃標的物期間之租金與押租金，而承租人將以兩個月租金做為補償。(三)租賃有效期間內，出租人及承租人非依本約有關之規(guī)定或法律規(guī)定，不得終止本約。(四)本租賃標的物除因出租人收回自行使用外，承租人對本標的物有依約優(yōu)先續(xù)租之權利。但應于租賃期間屆滿一年以前，以書面通知出租人續(xù)租，但有關續(xù)租之租賃條件再由雙方議定之。三、押租金:(一)押租金為人民帀元整，由承租人于本約簽訂之同時給付出租人。(二)除本約另有規(guī)定外，押租金或第四條之預付而未使用租賃標的物期間之租金，應于本約屆滿、解除或終止時，由出租人無息返還承租人。四、租金:(一)自本租賃標的物點交日(年月日)至起租日(年月日)為承租人之免費裝修期，無需支付租金。每月租金為人民帀萬元整，于每月之租賃始日給付，但承租人應于每年起租日起七日內將當年度一年十二張期票交由出租人，每張期票之日期均以每日之日為兌現(xiàn)日。(二)租金以每年為壹期調整乙次，每次以前期根本租金為根底調整增加百分之為后期之租金。(三)出租人同意承租人依法令規(guī)定于應付租金中代為扣繳所得稅，并于次年二月底以前寄交出租人上一年度之扣繳憑單。五、租賃標的物之點交:(一)出租人應于年月日將租賃標的物騰空并點交予承租人占有使用，且應于年月日以前辦妥本約第七條第(五)款第2項有關涂銷抵押設定乙事。本項所指「騰空」系指完全除去他人占有并使承租人得以使用之狀態(tài)。(二)租賃標的物內如有固定裝潢、設施物或其它任何物品時，不管該物品為何人所有，承租人均有權任意處理之，出租人不得異議。如因而產生任何糾紛，概由出租人解決之。(三)如出租人未能依本約第(一)款所載之日期將本租賃標的物點交予承租人時，每遲延一天，出租人應按日給付人民帀元整予承租人作為違約金。但該違約金之金額最高不得超過人民帀＿＿＿＿＿萬元整。如出租人遲延逾九十天仍未點交租賃標的物予承租人者，承租人有權解除本約。六、租賃標的物之使用:(一)出租人確知租賃標的物系供承租人經營樂客友聯(lián)機能鞋店或其它承租人決定之合法用途之用。(二)租賃標的物如有任何物權負擔或債務糾紛致阻礙本租約之繼續(xù)者，出租人應對承租人負完全責任。(三)租賃標的物如有不符法令或不適合承租人之需要者，承租人得自費補正之，出租人無需負擔任何費用，但應予必要之配合與協(xié)助。(例如申請樂客友聯(lián)機能鞋店及電力所需之建物增(分)戶或建使用執(zhí)照補領、變更用途等事宜)。(四)承租人應以善良管理人之注意使用租賃標的物，除因天災、地變等不可抗力之情形外，因承租人之過失，致使租賃標的物毀損，應付損壞賠償職責。七、出租人茲承諾與擔保如下:(一)租賃標的物內、外工作物之設置:承租人為其使用之必要，有權于租賃標的物內、外設置承租人需要之設施與設備(如裝潢、排油煙管、機器、管線與設施)。如第三人有異議者，出租人應負責協(xié)調解決之。(二)承租人之招牌:承租人有權自行設計與裝置招牌于租賃標的物之外墻、空地上或其它適當位置(初步規(guī)劃之位置，如附圖)，出租人不得干預。但假設因承租人招牌而發(fā)生之任何事故或糾紛均與出租人無涉。(三)承租人之檢視:于租賃標的物點交承租人占有使用個月內，經承租人檢視租賃標的物，如有發(fā)現(xiàn)租賃標的物之面積、水、電、排水等管道線不符承租人所需，或因礙于法令之限制致承租人無法取得在租賃