商圈評估作業(yè)

連鎖體系管理制度規(guī)章商圈評估作業(yè)總管理處編著上海樂客友聯(lián)童鞋零、前言在訂定開店方案的同時(shí)，必定有感于店面所在地點(diǎn)的重要性，在攸關(guān)整個(gè)店面的成敗中，占了五成左右的決定性力量。亦即樂客友聯(lián)機(jī)能鞋店所在地的營業(yè)范圍、營業(yè)型態(tài)、經(jīng)營方針乃至于業(yè)績、與消費(fèi)客層的年齡、職業(yè)、收入等等，都有著切的關(guān)系。經(jīng)營一家成功的樂客友聯(lián)機(jī)能鞋店，其所需要的條件很多，不過，商圈好壞的影響力，可說獨(dú)占鰲頭，因地點(diǎn)的好壞直接影響樂客友聯(lián)機(jī)能鞋店?duì)I運(yùn)的成功率幾達(dá)60%。因此如何選擇一個(gè)好的商圈，對樂客友聯(lián)機(jī)能鞋店日后的經(jīng)營開展，有很大的影響。壹、開店評估作業(yè)在評估營業(yè)額的法那么中，大約可以歸納出三個(gè)方向，第一是從房地產(chǎn)的角度，第二是從營業(yè)面的觀點(diǎn)，第三是從面積產(chǎn)能的觀點(diǎn)。一、評估系統(tǒng)開店評估操作系統(tǒng)評估工程內(nèi)容1.開發(fā)選點(diǎn)房屋中介、隨機(jī)取樣、租售報(bào)導(dǎo)。2.初步洽談房屋數(shù)據(jù)、業(yè)主數(shù)據(jù)、洽談?dòng)涗洝?.不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)調(diào)查建號、門牌、樓層、面積、用途、目前店名、所有權(quán)人、地址、持分范圍、他項(xiàng)權(quán)利、使用分區(qū)、主要結(jié)構(gòu)。4.建筑改進(jìn)物所有權(quán)狀、建筑改進(jìn)物登記簿、土地登記簿、建物測量成果圖(地政)、現(xiàn)況建筑圖面鳥瞰圖、透視圖、平面圖、立面圖、結(jié)構(gòu)圖。評估工程內(nèi)容5.第一商圈全景照片主要街廓、次要街廓、附屬建物。6.店面識別系統(tǒng)規(guī)畫名稱標(biāo)志申請、色系考慮、促銷形象。7.初步評估與方案方針經(jīng)營輪廓、投資組合、簡易規(guī)畫圖說。8.搜集統(tǒng)計(jì)資料各出版數(shù)據(jù)對該區(qū)域市場動(dòng)態(tài)的報(bào)導(dǎo)，包括所在地的對外交通、人口數(shù)、零售業(yè)家數(shù)、住戶人口、銀行數(shù)、車輛數(shù)、主要商業(yè)行為、平均消費(fèi)額、氣候、報(bào)紙發(fā)行量、電視及第四臺的收視率等等，其次為各協(xié)會及都市方案單位的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)9.商圈分析消費(fèi)者輪廓、商圈范圍、活動(dòng)型態(tài)、競爭同業(yè)。10.開發(fā)現(xiàn)場勘查記錄根本資料、商圈簡述、營運(yùn)分析、營建規(guī)畫分析、游具規(guī)畫分析、粗略預(yù)算。法規(guī)檢討、招牌建議。11.損益平衡分析營業(yè)額、租金/售價(jià)、預(yù)付租金/資本化利息、年限、投資本錢、利率、租金高幅比例、開辦費(fèi)用、雜支。12.整體企畫書商圈經(jīng)營策略13.簽約前投資審核分析適合在此地開設(shè)新點(diǎn)與否。14.契約簽訂假設(shè)評估結(jié)果是正面的，且獲公司同意，那么進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)租賃契約、房屋租賃契約、專柜契約、專柜協(xié)議書、招牌使用契約等作業(yè)。二、評估方法1.開發(fā)分析(請參考附錄1、2)(一)本項(xiàng)分析取決于完備的市場調(diào)查與分析報(bào)告，先從中央、地方政府及主計(jì)機(jī)關(guān)等單位，取綜合性統(tǒng)計(jì)、人口與社會統(tǒng)計(jì)、金融物價(jià)統(tǒng)計(jì)、交通運(yùn)輸統(tǒng)計(jì)、國民所得統(tǒng)計(jì)GDP及經(jīng)濟(jì)環(huán)境預(yù)測等相關(guān)數(shù)據(jù)，觀察潛力區(qū)域內(nèi)三至五年區(qū)域方案及動(dòng)向，以商圈調(diào)查及消費(fèi)者輪廓調(diào)查來分析預(yù)估新點(diǎn)的營業(yè)額。(二)除了以上所提到的部份外，最好能驅(qū)車以地毯式搜尋的方式，詳查進(jìn)一步的小區(qū)數(shù)據(jù)，生活型態(tài)及競爭同業(yè)的情形。因?yàn)闋I業(yè)額的預(yù)估，將攸關(guān)店面座位、面積、產(chǎn)值的多寡，好的店面關(guān)發(fā)人員應(yīng)將每次店面訪談的情形納入工作檔案中，記錄報(bào)告方式如下:1.標(biāo)的物的地址及所屬行政區(qū)域。2.土地建物所有權(quán)人及其連絡(luò)方式。3.建物地號與各樓層面積。4.土地使用分區(qū)及建筑物用途。5.建筑物結(jié)構(gòu)及承租店面之型式。6.押金、租金之概略記錄。7.大概之商圈分析圖及商圈內(nèi)主要建物、競爭者位置。8.商圈現(xiàn)況及未來開展?fàn)顩r概述。(三)投資方案概算:設(shè)投資的凈利率至少為十六%，而營業(yè)額的凈利率必須為五%的情形。投資方案概算范例:平均來說，為了確保投資回轉(zhuǎn)情形，在第一年度的回轉(zhuǎn)率應(yīng)至少三次，也就是說第一年開業(yè)后營業(yè)額的三分之一是固定投資的界限。最低凈利額=固定投資額×16%=總營業(yè)額×5%，因此固定投資額=總營業(yè)額÷3.2例如:面積15坪的樂客友聯(lián)機(jī)能鞋店，第一年的預(yù)估營業(yè)額為54萬元:1.加盟權(quán)利金1.5萬元(請參考開店手冊)2.收銀設(shè)備1.5萬元3.首批進(jìn)貨12萬元4.最低固定投資總額54萬/3.2=16.8萬5.裝潢費(fèi)用16.8萬-15萬(1+2+3)=1.8萬6.平均每坪裝潢費(fèi)用1.8萬/15坪=0.12萬(坪)(四)當(dāng)然店面開發(fā)人員也應(yīng)事先對既有之建物，拍攝其全景照片、主要街廓情形、次要街廓情形、商圈內(nèi)主要之附屬建物等，假設(shè)能拍攝鳥瞰全景那么更佳，有助于分析的精確。(五)完整的開發(fā)作業(yè)，除了經(jīng)由市場調(diào)查所得到的輔助數(shù)據(jù)外，店面開發(fā)人員最好能于主要投資路段，定期定點(diǎn)利用交叉方式，進(jìn)行租賃架構(gòu)之訪談，登錄每一季、半年或一年的演變情形，做為不動(dòng)產(chǎn)控制合理租金的依據(jù)。而且原承租者租金年限的得知，亦有助于在到期前與屋主協(xié)商優(yōu)先承租的時(shí)機(jī)。(六)商圈逐年變，隨著消費(fèi)者的需求與生活型態(tài)的改變，將呈現(xiàn)不同的價(jià)值，因此工程評估小組必須擁有最新的信息，無論是報(bào)紙、雜志、電視、書籍、學(xué)校論文等相關(guān)資料，都要不斷地涉獵，以增加對市場的敏感度，尤其是周遭大型建物商場的用途走向變化，都是在開發(fā)分析時(shí)不可遺漏的因素。2.營業(yè)分析因并無歷史資料可供依循，營業(yè)人員必須根據(jù)附近同業(yè)店面的營運(yùn)狀況，分析其目前的營業(yè)額、營業(yè)時(shí)間、尖峰時(shí)段、座位數(shù)目、平均客單價(jià)、顧客交易次數(shù)、桌椅使用率、對本店的競爭影響比率、衡量當(dāng)?shù)叵M(fèi)水平及尖峰時(shí)的營業(yè)額等等，以得出本店?duì)I業(yè)面觀點(diǎn)的營業(yè)額預(yù)估。(二)在以營業(yè)額所做的損益平分析下，必須注意店內(nèi)的費(fèi)用產(chǎn)生工程:(1)固定本錢局部:管理人員薪資、差旅支出、勞務(wù)費(fèi)用、公用事務(wù)費(fèi)用、辦公用品費(fèi)用、修繕保養(yǎng)費(fèi)用、現(xiàn)金盈絀、雜項(xiàng)支出、預(yù)付租金、利息、律師會計(jì)師費(fèi)用、稅捐、保險(xiǎn)費(fèi)、管理費(fèi)。(2)變動(dòng)本錢局部:進(jìn)貨本錢、包裝本錢、工作人員薪資、勞保費(fèi)、醫(yī)療費(fèi)、市場廣宣費(fèi)用、員工餐飲費(fèi)用、制服費(fèi)用、營運(yùn)物料支出、加盟店的權(quán)利金。當(dāng)然土地除了購置之外，租賃也是一種方式，每年租金約為地價(jià)的五%左右，各家作法不一，但都必須考慮承租年限的風(fēng)險(xiǎn)性。(3)計(jì)算損益平衡，必須計(jì)算固定本錢及變動(dòng)本錢，變動(dòng)本錢，先求出變動(dòng)本錢占營業(yè)額凈收入的百分比，再以100%扣除變動(dòng)本錢百分比，而得邊際利益百分比(或利量率)，最后以固定本錢除以邊際利益百分比，即得損益平衡點(diǎn)之營業(yè)額。換句話說，即得出業(yè)者在該店每年或每月須要達(dá)成多少營業(yè)額，才能到達(dá)損益衡。固定本錢固定本錢1-變動(dòng)本錢率損益平衡點(diǎn)營業(yè)額=1-變動(dòng)本錢率3.面積產(chǎn)能分析前述兩項(xiàng)的分析與預(yù)測，大局部皆以五年左右為一個(gè)輪回，來看樂客友聯(lián)機(jī)能鞋店經(jīng)營的市場面，而本項(xiàng)的作法卻是完全以現(xiàn)況的硬件為背景來評估，就承租或承購的面積，按草案規(guī)劃的結(jié)果，經(jīng)法規(guī)法令的檢討后，找出與前兩項(xiàng)之間的平衡點(diǎn)，按面積、進(jìn)貨量、回轉(zhuǎn)等等，來反推所能支持的營業(yè)額之底線，再供前項(xiàng)作復(fù)算的參考。本項(xiàng)分析為綜合前兩項(xiàng)分析數(shù)字再詳細(xì)剖析，約略可包括以下各因素:1.前五至十年的營業(yè)額及年成長率。2.一年中旺季的最尖峰狀況，以每小時(shí)營業(yè)額表示之。3.預(yù)估第1項(xiàng)之損益表及利潤分析。4.按產(chǎn)品銷售百分比之銷售表計(jì)算產(chǎn)品需求量。5.平均客單價(jià)與交易次數(shù)的分析。6.店面之最短營業(yè)時(shí)間。7.顧客于店內(nèi)的最長停留時(shí)間。8.商品平均周轉(zhuǎn)率。9.預(yù)估商品需求數(shù)。10.用品區(qū)、鞋區(qū)之面積分析。11.商品與陳列之面積分析。12.顧客單場、預(yù)購之百分比。12.顧客預(yù)購、加值之百分比。13.現(xiàn)況面積產(chǎn)能評估。14.營業(yè)額的二次回歸分析。15.房屋價(jià)值與租賃結(jié)構(gòu)反推。當(dāng)初在初步界定活動(dòng)與游具兩區(qū)所占面積及產(chǎn)能后，硬件局部的本錢也可概略劃分如下之分類:1.工程放樣設(shè)計(jì)費(fèi)用2.現(xiàn)場撤除費(fèi)用3.室內(nèi)外裝修費(fèi)用4.內(nèi)水管線接續(xù)費(fèi)用5.水電空調(diào)工程費(fèi)用6.結(jié)構(gòu)測試補(bǔ)強(qiáng)費(fèi)用7.招牌廣告牌工程費(fèi)用8.游具工程費(fèi)用9.營運(yùn)設(shè)備費(fèi)用10.桌椅費(fèi)用11.原有設(shè)備勘用整修費(fèi)用12.預(yù)備周轉(zhuǎn)金貳、樂客友聯(lián)機(jī)能鞋店商圈調(diào)查一、何謂商圈商圈，意指在座落的地點(diǎn)所能夠交易的范圍、規(guī)模。例如徒步區(qū)的店可能是方圓100公尺，鄉(xiāng)鎮(zhèn)地區(qū)那么可能是方圓1000公尺(購物不便、缺乏競爭因素)，視實(shí)際狀況而定。故商圈的選擇必須謹(jǐn)慎，且要調(diào)查清楚，方能開創(chuàng)自我的生存空間。一般而言，含蓋面越大，表示商圈越大，但實(shí)際上，在設(shè)店的周圍一定有競爭店，業(yè)績將會被瓜分，所以對商圈的評估，并非一成不變，事實(shí)上是充滿了變量，評估時(shí)必須面面俱到。二、商圈的重要性由于商圈的調(diào)查攸關(guān)店面開設(shè)后的成敗關(guān)鍵，其重要性不言可喻。而選擇商圈時(shí)所必須考慮的條件，大致上包括以下各項(xiàng)重點(diǎn):1.對大地區(qū)未來開展性的預(yù)測及了解。2.綜合情報(bào)及數(shù)據(jù)制作的方法。3.考慮該地區(qū)的人口變量與所得變量。4.了解當(dāng)?shù)仫L(fēng)土民情及生活模式的契合性。5.對競爭同業(yè)實(shí)力的考慮。6.預(yù)估營業(yè)額與投資本錢的初步看法。以大臺北東區(qū)的頂好商圈為例，加上附近崇光、統(tǒng)領(lǐng)、明耀百貨帶來的大批人潮，使得這個(gè)原本即為住、商、休閑混合的區(qū)域，其房地更被哄抬得高不可攀。好的商圈，當(dāng)然勢必得負(fù)擔(dān)較高的經(jīng)營本錢，尤其在面臨交通建設(shè)施工階段的過渡時(shí)期，商圈的轉(zhuǎn)變不但事先必須加以密切注意，并且還得及早尋求因應(yīng)對策。商圈的決定，關(guān)系著消費(fèi)客層的范圍、輪廓、設(shè)店的大小、投資本錢的多寡、回收的效益及分店的數(shù)量等層面，而對后店面經(jīng)營的型態(tài)、廣告的宣傳、因應(yīng)顧客對策等等，也互為因果，這些都可說是連鎖定位上的重點(diǎn)。三、商圈的類型如以區(qū)域的大小加以分類，那么有以下幾種型態(tài):(一)鄰近中心區(qū)其商圈的設(shè)定大約在半徑200~500公尺左右，亦即俗稱的徒步商圈，此類型商圈分布在每個(gè)地區(qū)人口較密集的地方或商業(yè)集中地。(二)地區(qū)中心型其商圈的設(shè)定大約在半徑1公里左右，一般稱之為生活商圈，例如新店、淡水等地區(qū)。(三)大地區(qū)中心型此為地區(qū)中心更廣的商圈，例如三重、中永和等。(四)副都心型通常指公交車路線集結(jié)的地方，可以轉(zhuǎn)換車，而形成交通集會地，例如士林、公館。(五)都心型商圈可含蓋的范圍，可能是整個(gè)都市的四周，其交通流量或人潮流量的層面，可能來自四面八方，例如:以前的西門町及現(xiàn)在的東區(qū)等。四、商圈的特性商圈的特性假設(shè)依通常的習(xí)慣，常將立地環(huán)境分成以下幾種:(一)住宅區(qū)住宅區(qū)內(nèi)的戶數(shù)根本上須達(dá)1000戶左右，如以1戶4人來計(jì)算，那么人數(shù)將高達(dá)4000人左右。(二)文教區(qū)文教區(qū)乃附近有大、中、小學(xué)等學(xué)校，其中以私立學(xué)校較為理想，因其大都比擬有錢，消費(fèi)層次比擬高。當(dāng)然，也不能無視補(bǔ)習(xí)班，如為補(bǔ)習(xí)班的集中區(qū)將更理想。(三)辦公區(qū)指辦公大樓林立的地區(qū)，一棟辦公大樓內(nèi)的員工人數(shù)可能超過一、二千人。(四)商業(yè)區(qū)指商業(yè)行為集中的地方，由于過路客的增加，形成各商店聚集之處。(五)娛樂區(qū)指以休閑消費(fèi)為主的商圈，通常玩樂之后，需要補(bǔ)充體力。由上述不難發(fā)現(xiàn)，住宅區(qū)的顧客群較為穩(wěn)定，而且一般性的消費(fèi)、業(yè)績也較固定，如再加上交通主動(dòng)線的配合，因?yàn)樵黾硬糠莸耐鈦砜?，將使該區(qū)的業(yè)績有上升的可能。因此都會機(jī)能的變化，加上顧客生活需求的變遷，造成立地環(huán)境區(qū)分的困難，也因此形成了復(fù)合式的立地環(huán)境。不過重要的是，如何在評估立地環(huán)境時(shí)，找到其商圈特性的優(yōu)先級，予以厘清，才能據(jù)以運(yùn)籌帷幄經(jīng)營戰(zhàn)略。五、商圈的評估因素商圈形成及消費(fèi)水平所產(chǎn)生的影響因素，主要評估因素包括社會因素、經(jīng)濟(jì)因素及行政因素等三項(xiàng)。一、社會因素(一)人口狀態(tài):這是社會因素里最重要一環(huán)，人口數(shù)量的增加或人口的集中區(qū)，均反響出此地需求量的擴(kuò)大，進(jìn)而構(gòu)成該區(qū)域生活水平的提升。(二)家庭組成:由于中國人的家庭組織自過去農(nóng)業(yè)時(shí)代的多子多孫型態(tài)，演變至現(xiàn)今的一家三口、四口的生育方案時(shí)代，有著莫大的轉(zhuǎn)變，考慮區(qū)域內(nèi)家庭成員的多寡及平均狀況，有助了解家庭式行動(dòng)的人數(shù)組合。(三)公共設(shè)施建設(shè):新都市的形成、舊都市的更新、都市的重劃等等，均有賴公共設(shè)施的建設(shè)及景觀的改變，相對的也提高了物價(jià)的水平，交通的便利性也導(dǎo)致外來人口的流入。(四)社教福利:社會福利與教育水平，也會影響該地區(qū)居民社會文化的水平，因?yàn)閷W(xué)區(qū)不但影響消費(fèi)的客層，也影響親子育樂的習(xí)慣及價(jià)格接受度。(五)房地產(chǎn)質(zhì)量:由于居民水平的不同及上述四項(xiàng)因素的影響，都將反映在該區(qū)房地產(chǎn)的價(jià)格上。所以樂客友聯(lián)機(jī)能鞋店投資在房地產(chǎn)上的風(fēng)險(xiǎn)評估，及將來外觀的質(zhì)感與室內(nèi)的容量，都互為影響。二、經(jīng)濟(jì)因素(一)收支及物價(jià)的波動(dòng):儲蓄及收支增長，表示區(qū)域內(nèi)國民生產(chǎn)產(chǎn)值的增高，同時(shí)也象征著總支出的提升，樂客友聯(lián)機(jī)能鞋店在其收支分配中也相形增長，而物價(jià)波動(dòng)也將導(dǎo)致生活費(fèi)用的提高，消費(fèi)行為因此而逐漸改變。(二)工資與就業(yè):工資與就業(yè)水平較高的地區(qū)，所得較高，娛樂行為也與中低收入?yún)^(qū)行為不同，因此可據(jù)以分析顧客的消費(fèi)傾向。(三)租稅負(fù)擔(dān):稅賦負(fù)擔(dān)的加重，一般來說，一般來說，會抑制產(chǎn)業(yè)的活動(dòng)，導(dǎo)致商圈型態(tài)的轉(zhuǎn)化，投資風(fēng)險(xiǎn)遞增。(四)交通體系:交通體系對地區(qū)的開展及興衰影響甚巨，新交通建設(shè)的辟建，必然促進(jìn)顧客的流動(dòng)，商圈范圍的擴(kuò)大，地區(qū)商業(yè)性行為機(jī)率增加，價(jià)格也受其影響而提升。三、行政因素(一)土地利用:基于國家法令規(guī)章對土地利用規(guī)劃管制，目前或未來所被指定的住宅區(qū)、商業(yè)區(qū)域或工業(yè)區(qū)，都將對商圈帶來全面性的影響，自然是相當(dāng)重要的。(二)住宅政策:國家推動(dòng)國民住宅的施行方案，雖然得以緩和土地與住宅供應(yīng)的供需矛盾，但是也影響了該區(qū)生活與消費(fèi)習(xí)慣。(三)公營單位:除了民間營業(yè)的公司行號外，對于即將進(jìn)駐的公營機(jī)構(gòu)如銀行、合作社、超市等等，將直接改變大家的消費(fèi)者傾向。六、商圈調(diào)查資料的收集1.數(shù)據(jù)收集方法描述、搜集、分類、鎖定，是商圈調(diào)查的四大步驟，舉凡都市地圖、市區(qū)要覽、簡介、都市方案圖、區(qū)內(nèi)人口數(shù)、區(qū)內(nèi)人口數(shù)、產(chǎn)業(yè)別就業(yè)統(tǒng)計(jì)、租售行情、營業(yè)類別統(tǒng)計(jì)、土地公告現(xiàn)值、車輛通行量調(diào)查、市街地的外觀現(xiàn)況、各主要建筑物設(shè)施的容量、政府及民間的調(diào)報(bào)告等等，都是搜尋的重點(diǎn)。而資料的取得有以下三個(gè)方向:(一)市政單位:例如都市方案處、住宅都市開展局、縣市政府、行政院主計(jì)處、經(jīng)濟(jì)部商業(yè)司、交通部運(yùn)輸所、經(jīng)建會、土地行政單位、圖書館等。(二)民間單位:工商協(xié)會、專業(yè)雜志、市調(diào)公司、學(xué)校團(tuán)體、法人團(tuán)體等。(三)直接取樣:分區(qū)拍照、定點(diǎn)詢問、競爭同業(yè)、店內(nèi)參觀、天候時(shí)段記錄、報(bào)章近況報(bào)導(dǎo)等。2.常用之分析資料(一)與生活結(jié)構(gòu)有關(guān)者1.人口結(jié)構(gòu)-行政院內(nèi)政部「全國人口，家庭數(shù)表」。2.家庭結(jié)構(gòu)-衛(wèi)生署人口問題研究「將來人口、家庭的預(yù)測」。3.所得水平-國稅局「國民所得稅申報(bào)核對」、商額所得者名單」。4.消費(fèi)水平-「家計(jì)調(diào)查年報(bào)」、「全國消費(fèi)實(shí)態(tài)調(diào)查報(bào)告」。5.購置行動(dòng)-各縣市工商團(tuán)體的「購物調(diào)查」。(二)與都市結(jié)構(gòu)有關(guān)者1.地勢-地圖、都市方案預(yù)定圖。2.交通-停靠站研究、鐵路、捷運(yùn)、公交車、游覽車等路線圖。3.鬧區(qū)的位置及四周形態(tài)。4.各縣市企業(yè)商情統(tǒng)計(jì)。5.都市方案及再開發(fā)方案。(三)與樂客友聯(lián)機(jī)能鞋店有關(guān)的統(tǒng)計(jì)調(diào)查資料1.地區(qū)同業(yè)動(dòng)向。2.工商業(yè)種、品名別消費(fèi)動(dòng)向，中華征信所之各種商情調(diào)查。3.工商業(yè)地區(qū)的競爭條件，自我統(tǒng)計(jì)調(diào)查。4.大型百貨、超市、飯店、休閑的動(dòng)向。除此之外，尚有各種通盤性考慮的統(tǒng)計(jì)資料約三十多種，都不可或缺，以利選點(diǎn)的分析。3.適合開設(shè)樂客友聯(lián)機(jī)能鞋店之地點(diǎn)(一)獨(dú)立式:這在郊區(qū)及小城鎮(zhèn)最多，其特色為可放置較大型而醒目的招牌，且可設(shè)停車位和較具彈性的活動(dòng)空間，但是必須具備獨(dú)立吸引客源的能力。(二)街道連棟式:此類樂客友聯(lián)機(jī)能鞋店大局部位于商業(yè)區(qū)的街道上，有可能承租或承購整棟樓房，或某一般性樓房的一、二樓層，也可以與其它相關(guān)行業(yè)共同承租店面分擔(dān)使用，其特色為缺乏停車空間且顧客多半以騎車及徒步方式光臨。(三)百貨公司:譬如較具規(guī)模的開放式購物中心，其缺點(diǎn)是無法設(shè)立明顯的獨(dú)立招牌，但可擁有較為固定的客源，例假日的人潮也較多，因此交易次數(shù)較高，營業(yè)額也會相對隨之提升，是以百貨公司為主的目的消費(fèi)層為對象。(四)商店街:型態(tài)上可能會與許他種商店一起營業(yè)，如樂客友聯(lián)機(jī)能鞋店、精品店、服飾品……等，店與店之間以隔間墻加以分隔，公交車?？枯^多，是上、下班及例假日人潮尖峰聚集的地點(diǎn)之一。(五)商業(yè)大樓:多半設(shè)立于其一樓的效勞業(yè)，以吸引大樓本身及過往行人為主，必須配合大樓外觀及管理委員會規(guī)定，來規(guī)劃店面，因?qū)偕虡I(yè)行為區(qū)域，故店面寬度深度更為重要。(六)捷運(yùn)站:臺灣在未來一、兩年內(nèi)，將陸續(xù)開展出捷運(yùn)系統(tǒng)及轉(zhuǎn)運(yùn)站的新人潮聚集場所，人潮及商圈型態(tài)將隨之而改變，但由于站內(nèi)面積狹小、地點(diǎn)取得不易，宜謹(jǐn)慎選項(xiàng)經(jīng)營之，而捷運(yùn)站旁的店面也將飽受高租金的本錢負(fù)擔(dān)。參、商圈調(diào)查與評估作業(yè)一、商圈范圍的設(shè)定在預(yù)估商圈所能帶來的利益，必須先行預(yù)估全部產(chǎn)品的可行性單價(jià)、平均交易額、交易次數(shù)，再算出店面的營業(yè)額，及在此設(shè)店所能獲取的利潤多寡。以下介紹商圈的設(shè)定方法:1.商圈大局部都因?yàn)榻煌ɑ虻匦蔚挠绊懚尸F(xiàn)變形蟲狀，顧客跨越其它的店面、鬧區(qū)、美食街，所以人口稀少的地方，就是商圈的界限。接著必須就競爭店附近、鬧區(qū)及美食街的消費(fèi)者，進(jìn)行當(dāng)面的問卷調(diào)查，將顧客的來回路徑及位置，一一畫于地圖上。2.接著在地圖上以本店為中心，順序畫出半徑如五百公尺、一千公尺、五千公尺的圓圈，決定每一圓圈的人口數(shù)并計(jì)算平均每人的消費(fèi)額，將畫得的地區(qū)，順序分為一、二、三級商圈，了解顧客主要來源的位置，作為積極推廣與促銷的重點(diǎn)。二、商圈的形狀商圈的形狀常因地理?xiàng)l件與交通條件等等因素而改變，現(xiàn)以附圖1來解說商圈的形狀:(A)的局部表示此商圈的消費(fèi)者，可藉由許多不同種類的交通工具，例如轎車、公交車等到達(dá)店里;(B)的局部表示有特別的運(yùn)輸工具可將顧客接來店里，因此呈現(xiàn)寬帶狀;(C)的局部表示有許多的競爭店毗鄰，呈現(xiàn)細(xì)長帶狀;(D)的部份很明顯地在商圈中具有河川、工廠及辦公室等障礙點(diǎn);(E)的局部那么表示中途有鐵路岔道、橋梁等將商圈分隔開來。附圖1按變形蟲狀商圈的特征，是其范圍內(nèi)住宅區(qū)自然形成的情形而言，假設(shè)是圓形開展的郊區(qū)那么無法變成此一類型。不管是什么型態(tài)的住宅區(qū)，都是依照交通條件與地域條件，去尋找較為有利的開發(fā)地點(diǎn)，所以只會形成不規(guī)那么的形狀，而絕對不可能變成規(guī)那么的圓形。三、實(shí)際調(diào)查報(bào)告可將其報(bào)告分類為:(請參考附表1:擇地分析調(diào)查表范例)1.與生活相關(guān)者:調(diào)查一九九四～二ΟΟΟ年間平均每戶家庭經(jīng)常性收支及家庭結(jié)構(gòu)、就業(yè)人口數(shù)等等，訂定執(zhí)行程序。2.與都市相關(guān)者:就地勢位置、交通、鬧區(qū)、商情、都市方案等各方面，進(jìn)行調(diào)查。3.與販賣相關(guān)者:就地區(qū)販賣親子效勞動(dòng)向、工商業(yè)種征信及大型商場動(dòng)向，進(jìn)行調(diào)查。負(fù)責(zé)找點(diǎn)評估，必須借重于優(yōu)秀的決策小組，從大范圍、法令、營運(yùn)、建筑、設(shè)備、配送、人力等各專業(yè)人員的不同著眼點(diǎn)，來分析短、中、長期的市場潛力，這些評估的程序也有賴一套完整標(biāo)準(zhǔn)的建立不斷地修正，以符合事實(shí)與現(xiàn)況。而經(jīng)驗(yàn)必須靠周而復(fù)始的努力與累積方可得，所以在店鋪開發(fā)上，并無所謂的行家可言，因?yàn)槭袌龅淖兓瘜?shí)在太大，而且是瞬息萬變，只有盡量以較為合理之?dāng)?shù)據(jù)化檢測，來取代個(gè)人英雄主義的論點(diǎn)，方能覓出較成功的店址。而一旦發(fā)現(xiàn)分析有誤，也應(yīng)立即進(jìn)行店面診斷，重新布設(shè)新店，或修正營運(yùn)方針，才能化危機(jī)為轉(zhuǎn)機(jī)。附表1擇地分析調(diào)查表范例編號:店址:調(diào)查時(shí)間:＿＿＿＿＿＿商圈工程調(diào)查工程調(diào)查結(jié)果評分評價(jià)ABC第1商圈1人口數(shù)0.5公里4000人60●2人、車通行量1600～18000人。85●3環(huán)境/地段連結(jié)景美、木柵與臺北市區(qū)內(nèi)的干道，捷運(yùn)站旁。75●4附近人口情形人口奇少，但店面正增加中。80●5學(xué)校、辦公室分布學(xué)校5所、辦公室很少、醫(yī)院1所。75●6小計(jì)75●第2商圈7人口數(shù)1公里25000人(1+7=29000人)。74●8競爭狀況百勝客、西西里、美而美。80●9百貨公司、超市、零售店am-pm、7-Eleven。70●10主要道路、河川辛亥路、興隆路。86●11住家型態(tài)普通級家庭。81●12小計(jì)78●商圈工程調(diào)查工程調(diào)查結(jié)果評分評價(jià)ABC第3商圈13人口數(shù)5公里55000人(1+7+13=84000人)。86●14人口組合比例30～45歲之家庭，4～5人居多。80●15區(qū)域類別第3種住宅區(qū)、商業(yè)區(qū)。83●16小計(jì)83●17將來開展性近來因捷運(yùn)之故，大幅增加店鋪，明年后遠(yuǎn)景甚佳。82●18綜合評價(jià)80●(B上級)填表人:＿＿＿＿＿四、范例解說1.商圈內(nèi)人口調(diào)查，這個(gè)由第一次至第三次，以區(qū)內(nèi)別人口表為基準(zhǔn)而算出，例如以本樂客友聯(lián)機(jī)能鞋店而言，第一次在一萬人以上，第二次在二萬人以上，第三次在五萬人以上的話，就是相當(dāng)不錯(cuò)的地點(diǎn)了。2.行人、通行車輛的調(diào)查，以本樂客友聯(lián)機(jī)能鞋店來說，通行車輛的多寡就比擬重要了。而本樂客友聯(lián)機(jī)能鞋店店前通行車輛，以一天(營業(yè)時(shí)間內(nèi))通過一萬輛為最低標(biāo)準(zhǔn)。3.除了到市政府及相關(guān)單位搜集數(shù)據(jù)外，也必須向市區(qū)內(nèi)各階層人士打聽，該地段是否屬于人們?nèi)菀拙奂牡胤?，因?yàn)橛行┑胤奖M管有許多通行車輛，卻只有車潮而無人潮。4.詳細(xì)調(diào)查學(xué)校、工廠、高速公路、河川之有無，來客的道路被遮斷或必須作大迂繚繞行，始能到達(dá)的話，不算是好商圈。5.競爭同業(yè)調(diào)查，以住宅地圖為準(zhǔn)，調(diào)查店址外圍，尤其是第一商圈內(nèi)的樂客友聯(lián)機(jī)能鞋店內(nèi)容，以不同的顏色來表示，記入其業(yè)種、業(yè)態(tài)的情形，來了解其競爭市場之導(dǎo)向。6.了解商圈內(nèi)顧客的質(zhì)，依該都市的人口統(tǒng)計(jì)表，調(diào)查人口構(gòu)成比(年齡別、男女別等等)。假設(shè)青壯年人口(30~50歲)愈多愈好，另外，每一戶單位的人口比及產(chǎn)業(yè)別、就業(yè)者構(gòu)成比率之調(diào)查也很重要。比起一級產(chǎn)業(yè)來說，二、三級產(chǎn)業(yè)方面的外食頻率將較高，所以依此構(gòu)成比，營業(yè)額也將大大地被操控著。如此將商圈的質(zhì)加以科學(xué)的量比，較能掌握方向，予以分析。最后，以凱迪斯或得分予計(jì)入，再修正設(shè)計(jì)為可以立即判斷的總表，就更臻完善了。五、設(shè)店地點(diǎn)交通條件的調(diào)查技巧1.交通接近條件調(diào)查以交通接近條件為主的調(diào)查方法，可以以下四項(xiàng)為重點(diǎn):(一)與主要車站(兩條線以上的車站或接近未來復(fù)線化鐵路的車站)之間的距離是幾公尺?步行約幾分鐘?(二)與巴士總站之間的距離?(三)是否位于公車站牌附近的有利地點(diǎn)?(四)數(shù)個(gè)車站人潮涌出的口，人潮分散的比例為何?哪個(gè)方向流出的人最多?沿著人潮的流向是否有適當(dāng)?shù)牡攸c(diǎn)?與十字路口是否接近?一般來說，雖然走到十字路口時(shí)，人們通行的速度會加快而無暇入門，但因?yàn)椴叫姓呓?jīng)過的人多，所以也不是完全無利可圖。2.街道條件的調(diào)查其次以街道條件為主的調(diào)查方法，可以以下八項(xiàng)為重點(diǎn):(一)有幾面正對大馬路?面對大馬路的門約有幾公尺?是哪一個(gè)方向面臨大馬路?店鋪用地面臨道路的方位越多，越是有利。此外，用地的外圍越長，或是有多條道路通過，顧客越容易看到，當(dāng)然上門的機(jī)率也就相對的提高，外商品的搬運(yùn)也比擬方便。除外，由于面臨道路的方向與商品的損傷(日曬)及采光有密切的關(guān)系，所以一般人都偏好東向、南向或東南向者;面對西方可能要考慮日照的問題;北面那么要注意采光問題。(二)店面的廣告牌是不是放在徒步顧客一眼就可以看到的地方?開車的顧客是否也能看到?(三)附近的停車場可否利用?停放收容力如何?(四)道路寬度是否寬到當(dāng)顧客在一側(cè)行走時(shí)，同時(shí)可以看到兩側(cè)商店的情況?或是，道路的寬窄能讓在對街的行人，可毫無阻礙的穿越馬路進(jìn)店參觀?但以汽車可通行的距離為考慮，最好以六到八公尺為標(biāo)準(zhǔn)。(五)行人道與車道的區(qū)別是否顧慮到行人的平安?交通阻塞時(shí)，是否會阻礙開車或徒步的顧客上門購物?街燈的位置是否適當(dāng)?(六)面對道路的系統(tǒng)是否完備?東南西北各自的路道系統(tǒng)如果完善的話，不管顧客自哪個(gè)方向來店內(nèi)都很方便，是最理想的位置。此外，為方便商品的搬運(yùn)，應(yīng)確定擁有貨車可通行的道路寬度。(七)道路鋪設(shè)狀況如何?是否有修補(bǔ)的必要?(八)根據(jù)都市方案，道路設(shè)置的預(yù)定地在哪里?是否因?yàn)樾轮缆返墓こ?，而對通行量或顧客來店的頻率有不良的影響?對于以上這些與交通條件有關(guān)的調(diào)查事項(xiàng)，當(dāng)我們將這些因素加以仔細(xì)分析與評估之后，針對設(shè)店候選地點(diǎn)的決定，那么具有相當(dāng)重要的價(jià)值。六、設(shè)店地吸引力條件的調(diào)查技巧1.人潮流向調(diào)查商店大多是依人潮流動(dòng)的方向而設(shè)立的，因此，有關(guān)的調(diào)查事項(xiàng)應(yīng)以以下七項(xiàng)為主。(一)候選地面對的道路，一天(平常的早上八點(diǎn)到晚上八點(diǎn))約有多少行人經(jīng)過?(二)這個(gè)數(shù)量與前次測定數(shù)量相比，有何變化?(指第二次以后)(三)人潮的行動(dòng)速度是否適當(dāng)?一分鐘約一百公尺的步行速度。(四)如果街道兩側(cè)的通行量有差異的話，面對店鋪的那一面是否比擬熱鬧?兩邊活絡(luò)狀況不一的原因何在?熱鬧有買氣的那一面是否能長期保持下去?(五)每一段時(shí)間顧客的流量，對你所從事的業(yè)種是否有利?一日通行量最高和最低的差距是大是小?(六)那一類型的人會通行此處?從性別、年齡、職業(yè)方面來看，與所從事業(yè)種的不同階層是否相符?(七)本地顧客與利用交通工具前來的顧客的比率為何?是否有增加的趨勢?對所從事的業(yè)種是否有利?2.競爭因素的參考接下來的兩項(xiàng)調(diào)查，是針對候選地和商店街或競爭對手店等關(guān)系而設(shè)計(jì)的。(一)候選地應(yīng)位于商業(yè)地的何處?因?yàn)槊撾x商店街呈孤立狀態(tài)，對店鋪是非常不利的商店街的中心在何處?候選地離中心有多遠(yuǎn)?通常來說，在一條商業(yè)街中，一定有核心的店鋪存在，那里是通行量最高的集中地點(diǎn)，因此離中心點(diǎn)愈接近，愈適合當(dāng)成候選地。(二)同業(yè)之間的競爭情況如何?相同類型樂客友聯(lián)機(jī)能鞋店位于何處?與候選地之間的距離多遠(yuǎn)?同業(yè)花最多力氣促銷的商品為何?其中最暢銷的商品是什么?該商品的質(zhì)量與價(jià)格如何?是競爭關(guān)系強(qiáng)?還是共存關(guān)系強(qiáng)?判斷在競爭之哪一方比擬有利?有利的程度多少?都是我們要展開調(diào)查的重點(diǎn)。3.用地條件的調(diào)查另外以下三點(diǎn)為有關(guān)用地條件的調(diào)查事項(xiàng):(一)由最初的方案來看，土地的面積是否夠?qū)?(二)是否受到建筑基準(zhǔn)法的規(guī)制和都市方案的影響?應(yīng)根據(jù)可建筑店鋪的最大長度、店面廣告牌對行人的吸引力程度等作一番檢討和規(guī)劃。(三)地勢、地質(zhì)、地形的情況如何?地勢是否平坦?如果有傾斜情形，是往哪個(gè)方向傾斜?傾斜的程度如何?地基是否穩(wěn)固?土地的地形是否呈四角形?如果道路比用地高的話，顧客心理容易產(chǎn)生排斥入店的感覺;而如果地基較軟或土地呈不規(guī)那么形狀的話，可能要花費(fèi)較多的建筑修整費(fèi)用。七、候選地點(diǎn)通行量調(diào)查的重點(diǎn)(請參考附表2:通行量調(diào)查表)店鋪所在地的價(jià)值和往來行人通行的數(shù)量約成正比，而通行數(shù)量的成正比可說是經(jīng)營盛衰的關(guān)鍵。1.總通行的調(diào)查通行量調(diào)查表可利用附表的調(diào)查表，并使用計(jì)數(shù)器作為輔助工具。實(shí)行時(shí)的考前須知?dú)w納出以下幾項(xiàng):(1)應(yīng)在平常、星期六、星期日、天氣好和不好的日子重復(fù)的多做幾次。而且在開店之后也應(yīng)每年定期的在同一地點(diǎn)做調(diào)查，并根據(jù)增減做一番比擬和檢討。(2)盡可能調(diào)查出一日的總通行量。原那么上，調(diào)查時(shí)間以早上十一點(diǎn)開始到晚上十點(diǎn)為止的十二個(gè)小時(shí)為主。(3)調(diào)查每一時(shí)段的總通行量。使用計(jì)數(shù)器到每一小時(shí)的數(shù)量記入在調(diào)查表內(nèi)，每次計(jì)算前應(yīng)將計(jì)數(shù)器歸零。(4)行人行經(jīng)方向的調(diào)查。如果候選地和街道相接呈T字型的話，除左右兩方的流量以外，應(yīng)加上彎曲的四面方向，總共六個(gè)方向每一面方向都應(yīng)詳加調(diào)查。(5)除候選地點(diǎn)以外，和顧客流向有關(guān)的地點(diǎn)也應(yīng)做一番調(diào)查。根據(jù)此調(diào)查可掌握行人在行經(jīng)與候選地相接之道路時(shí)的行走路線。(6)有需要的話，也應(yīng)調(diào)查機(jī)車和自用車的通行量。因?yàn)橥ㄐ蓄櫩筒恢还庥胁叫械娜?，同時(shí)也包括騎機(jī)車和開自用車的顧客。由于一般樂客友聯(lián)機(jī)能鞋店的顧客大多為靠巴士、公交車或徒步前來購物，所以尚不需要作此調(diào)查。但是，如果是沒有步道區(qū)的商店街的話，還是應(yīng)該作機(jī)車和自用車的通行量調(diào)查。(7)調(diào)查后的結(jié)果應(yīng)按調(diào)查地點(diǎn)和流量方向配合每一段時(shí)間的通行量制作成圖表，并和其它商業(yè)地的通行量做一比擬和檢討。2.通行流量類型的調(diào)查依店鋪的吸引力或行人通行的目的不同，入店客比率(入店數(shù)量÷通行客數(shù)量×100%)可能會到達(dá)通行量的50%以上，但也有可能不到5%以上，但也有可能不到5%。以商業(yè)經(jīng)營來說，大多希望以購物、飲食或娛樂為目的前來的顧客愈多愈好，因此，根據(jù)前面所作街上行人的調(diào)查資料，將通行者的目的分開后，便可掌握大概的比例，然后再靠觀察的方式來探討、確認(rèn)。附表2:通行量調(diào)查表調(diào)查地點(diǎn)調(diào)查年月日星期天候＿＿＿流量方向調(diào)查員＿＿＿＿＿＿＿時(shí)間帶\人員男(人)女(人)合計(jì)(人)自行車機(jī)車汽車備注中午11-12時(shí)12-13時(shí)13-14時(shí)下午14-15時(shí)15-16時(shí)16-17時(shí)晚上17-18時(shí)18-19時(shí)19-20時(shí)20-21時(shí)21-22時(shí)合計(jì)3.找出行人類型的主體行人類型主要是學(xué)生?上班族?還是家庭主婦?當(dāng)?shù)氐娜死媒煌üぞ咔皝淼念櫩?年齡層較低的行人占多少比例?(中學(xué)以下的行人，不太可能有較高的消費(fèi)行為。一般而言，女性通行數(shù)量愈多，愈可能會賺錢。)諸如此類，都是我們在展開通行量調(diào)查必須注意的事項(xiàng)。八、地點(diǎn)分析法(請參考附表3:樂客友聯(lián)機(jī)能鞋店立地決定評估表)此個(gè)別分析的分級表，分析之后的結(jié)果可看作一個(gè)指標(biāo)，在檢討過該用地活潑性后，以經(jīng)營試算面來判斷是否值得開店。而運(yùn)用這種分析方法，是透過簡易的方式，讓我們做為地點(diǎn)選定的參考依據(jù)。1.樂客友聯(lián)機(jī)能鞋店地點(diǎn)選定分析表此表概分成「居住者條件」、「交通條件」、「吸引條件」三大類。填表的方式是將選出的號碼(從凱迪斯DE中選一個(gè)，將它用○圈起來)和下方的數(shù)字用○圈起，再依照加權(quán)欄中的權(quán)數(shù)得出總分填入評點(diǎn)總分欄中最后再依三大類別將各小項(xiàng)的總分加總計(jì)入表格下端的「居住者條件」、「交通條件」、「吸引力條件」的格子中，再加總平均得出總平均評點(diǎn)。例:「居住者條件」中有三項(xiàng)，各別得分為4，2，1，那么乘上權(quán)數(shù)4，4，4之后分別為16，8，4，填入評點(diǎn)總分欄中，再加總6+8+4=28填入表格下端的「居住者條件」欄中，以此類推，可算「交通條件」、「吸引力條件」的總分，再將三項(xiàng)的分?jǐn)?shù)加總平均即可得出結(jié)果。評點(diǎn)數(shù)的判斷方法，方式如下:超過48點(diǎn)……非常有希望48點(diǎn)(含)以下36點(diǎn)以上……還算是有希望36點(diǎn)(含)以下24點(diǎn)以上……勉強(qiáng)應(yīng)算合格24點(diǎn)(含)以下……有重新考慮檢討的必要經(jīng)過這種簡易的「地點(diǎn)分析」方式，那么能做為樂客友聯(lián)機(jī)能鞋店地點(diǎn)選擇的決策參考。附表3:樂客友聯(lián)機(jī)能鞋店地點(diǎn)選定評估表樂客友聯(lián)機(jī)能鞋店地點(diǎn)選定估工程積點(diǎn)評點(diǎn)ABCDE加權(quán)總分居住者條件1.設(shè)店地點(diǎn)為中心半徑500公尺的人口約有多少?A.一萬以上B.一萬～五千C.五千～三千D.三千～一千E.一千以下5432142.設(shè)店地點(diǎn)為中心半徑1公里的人口約有多少?A.一萬以上B.一萬～五千C.五千～三千D.三千～一千E一千以下5432143.設(shè)店地點(diǎn)為中心半徑5公里的人口約有多少?A.一萬以上B.一萬～五千C.五千～三千D.三千～一千E一千以上543214交通條件交通接近條件4.設(shè)店地點(diǎn)到主要車站徒步的時(shí)間需要多久?A.0分鐘B.五分以內(nèi)C.七分以內(nèi)D.十分以內(nèi)E.十分以上5432115.設(shè)店地點(diǎn)到車站徒步的時(shí)間需要多久?A.0分鐘B.五分以內(nèi)C.七分以內(nèi)D.十分以內(nèi)E.十分以上5432116.公車站牌?？课恢檬欠駥Ρ镜暧欣?A.非常有利B.尚稱有利C.普通D.不太有利E.很不利5432117.步行者通行時(shí)，對于設(shè)店地點(diǎn)的視線是否有利?A.非常有利B.尚稱有利C.普通D.不太有利E.很不利543211街道條件8.設(shè)店地點(diǎn)與街道的接觸點(diǎn)(如三角窗、店面寬度)是否有利?A.非常有利B.尚稱有利C.普通D.不太有利E.很不利543211樂客友聯(lián)機(jī)能鞋店地點(diǎn)選定評估工程積點(diǎn)評點(diǎn)ABCDE加權(quán)總分交通條件街道條件9.店面招牌的設(shè)置，對步行者的能見視線如何?A.非常易見B.尚稱易見C.普通D.不太易見E.很不易見54321110.是否具有停車的有利條件?A.非常有利B.尚稱有利C.普通D.不太有利E.很不利54321111.在對街觀察的視野效果之廣度是否很有利?A.非常有利B.尚稱有利C.普通D.不太有利E.很不利54321112.車輛交通規(guī)定、人行道、路燈設(shè)施以及平安性是否良好?A.非常良好B.尚稱良好C.普通D.不太良好E.很不良好543211

交通條件街道條件13.設(shè)店地點(diǎn)的街道整備系統(tǒng)是否良好?A.非常良好B.尚稱良好C.普通D.不太良好E.很不良好54321114.店鋪的裝潢表現(xiàn)是否便于處理?A.非常良好B.尚稱良好C.普通D.不太良好E.很不良好54321115.對于道路方案，是否具有利的影響?A.非常有利B.尚稱有利C.普通D.不太有利E.很不利543211吸引力條件步行者條件16.前面道路通行量(早上十一時(shí)至晚上十時(shí))約有多少?A.2萬以上～2萬C.8千～1.5萬D.5千～8千E.5千～3千54321117.通行量是否有增加的趨勢?A.大有增加B.尚有增加C.普通D.逐有減少E.大幅減少543211樂客友聯(lián)機(jī)能鞋店地點(diǎn)選定評估工程積點(diǎn)評點(diǎn)ABCDE加權(quán)總分

吸引力條件步行者條件18.有關(guān)人潮流動(dòng)的速度是否很適當(dāng)?A.非常適當(dāng)B.尚稱適當(dāng)C.普通D.不太適當(dāng)E.很不適當(dāng)54321119.通行量的方向，是否對本店有利?A.非常有利B.尚稱有利C.普通D.不太有利E.很不利54321120.時(shí)間帶別的通行量，是否適合本業(yè)種?A.非常適合B.尚稱適合C.普通D.不太適合E.很不適合54321121.主要的步行者在性別、年齡、職業(yè)別構(gòu)成是否對本店有利?A.非常有利B.尚稱有利C.普通D.不太有利E.很不利54321122.地緣客是否比交通工具利用客來得有利?A.非常有利B.尚稱有利C.普通D.不太有利E.很不利543211商店接近條件地域條件23.設(shè)店地點(diǎn)的商業(yè)立地位置如何?A.在中心地B.接近中心地C.稍離中心地D.外緣區(qū)E.很孤立54321124.競爭店的情況是否對本店有利?A.非常有利B.尚稱有利C.普通D.不太有利E.很不利54321125.土地面積的廣度是否能滿足設(shè)店的要求?A.非常良好B.尚稱良好C.普通D.不太良好E.很不良好54321126.法令限制的動(dòng)向是否有利?A.非常有利B.尚稱有利C.普通D.不太良好E.很不利54321127.地勢、地質(zhì)、地形是否有利?A.非常有利B.尚稱有利C.普通D.不太有利E.很不利543211居住者條件交通條件吸引力條件平均評點(diǎn)地點(diǎn)分析評點(diǎn)(評價(jià))48點(diǎn)以上……非常有望36點(diǎn)以上……還算有望24點(diǎn)以上……應(yīng)算合格24點(diǎn)(含以下)……應(yīng)加以檢討九、競爭店調(diào)查方法(請參考附表4:樂客友聯(lián)機(jī)能鞋店評估表)因?yàn)槲覀兂Ｓ米约旱臉?biāo)準(zhǔn)、習(xí)慣等方面來衡量，而忽略了大多數(shù)其定位中的顧客接受的程度，所以覺得競爭者的樂客友聯(lián)機(jī)能鞋店很糟，其生意卻比自己的好，覺得自己的價(jià)格有競爭力，但卻輸給了競爭者。(一)單店的評估調(diào)查1.評估競爭者的第1個(gè)步驟，也是最重要的步驟，是先正確區(qū)分出競爭者來，大概可分為直接競爭者與間接競爭者。(1)直接競爭者也就是活動(dòng)內(nèi)容相似、風(fēng)格相似、單價(jià)相似的同型樂客友聯(lián)機(jī)能鞋店，如湯姆龍、快樂樂園、阿拉丁樂客友聯(lián)機(jī)能鞋店等。(2)而間接競爭者表示系不同活動(dòng)內(nèi)容、不同型態(tài)或是價(jià)格差距甚大的親子休閑場所。所以先確定出你的直接和間接競爭者，就是最重要的。一般樂客友聯(lián)機(jī)能鞋店者甚少真正去衡量評估競爭者，其實(shí)這件事進(jìn)行起來不難，只要詢問一下來你店里的客人，他們對你商圈中同行樂客友聯(lián)機(jī)能鞋店或活動(dòng)場所的看法。但詢問時(shí)應(yīng)有技巧，不要反而提醒了你的客人以后去光臨競爭店。最重要的是，可從來店客人中了解到他們之所以上門惠顧的原因，和你所設(shè)定的競爭店給予消費(fèi)者的印象和優(yōu)缺點(diǎn)。2.可訪談從競爭店出來的消費(fèi)者，訪談的內(nèi)容至少應(yīng)包括受訪者的根本數(shù)據(jù)、對競爭店活動(dòng)提供的滿意度、對環(huán)境的滿意度、對效勞的滿意度、對價(jià)格的滿意度、對整個(gè)娛樂質(zhì)量的滿意度及他們來這家店的主要原因。3.也應(yīng)當(dāng)最少花一周的時(shí)間，來觀察競爭店的顧客和分析其主要營業(yè)時(shí)段，甚至進(jìn)一步能和競爭店里工作人員閑聊一下，可能收獲會更多，閑聊內(nèi)容應(yīng)環(huán)繞員工是否好請、營業(yè)情況、工資多寡、客人評語……。一般來說，在店里工作的員工，大多都會和客人閑聊，這會讓你有意想不到的收獲。4.可以從各幼教處打聽情報(bào)收集信息。5.多看多問，是調(diào)查競爭店的不二法那么。開口問最壞的答案是「不知道」，但不開口問也是「不知道」，所以何不開口問，這是獲得情報(bào)最直接且最有效的方式。6.評估競爭者時(shí)，很重要的是，實(shí)地去競爭者店中消費(fèi)，不僅要以一個(gè)普通消費(fèi)者的立場，更要以樂客友聯(lián)機(jī)能鞋店者的身份來評估。但對一個(gè)樂客友聯(lián)機(jī)能鞋店者來說，應(yīng)該有比一般顧客更敏銳的感覺，并分別在生意好、生意清淡的時(shí)段都前去。7.向其它的競爭者探聽所鎖定競爭者，說不定會收獲更多。當(dāng)然這時(shí)應(yīng)扮演消費(fèi)者的角色，而非同業(yè)的身份，如此一來，對各競爭者之間的缺點(diǎn)及要注意的地方，就都能了如指掌了。8.至于要了解一個(gè)樂客友聯(lián)機(jī)能鞋店的營業(yè)額，也并非難事，只需在一個(gè)禮拜中分幾個(gè)時(shí)段對該樂客友聯(lián)機(jī)能鞋店觀察一段時(shí)間，計(jì)算一下顧客人數(shù)，再乘以平均客單，就不難看出端倪，不過其中也要考慮季節(jié)、是否有促銷活動(dòng)、是否為特殊例假日或附近是否正舉辦特殊的活動(dòng)等。9.向競爭者已離職的員工求教，也是另一種管道，說不定可得到一些內(nèi)部的營運(yùn)數(shù)據(jù)，如直接本錢、間接本錢、可控制費(fèi)用和不可控制費(fèi)用，還有競爭店的優(yōu)缺點(diǎn)。當(dāng)然向供貨商查詢也是方式之一，詢問出送貨的數(shù)量和次數(shù)，也會有所收獲。(二)連鎖店的評估調(diào)查(請參考附表5:連鎖樂客友聯(lián)機(jī)能鞋店比擬表)對于連鎖樂客友聯(lián)機(jī)能鞋店來說，也應(yīng)對其作全面性或區(qū)域性的了解，首要之務(wù)是先要知道對方的開店數(shù)和確實(shí)地點(diǎn)。其實(shí)要得知這些數(shù)據(jù)并不困難，可以以消費(fèi)者的身份直接打向?qū)Ψ皆儐?，有了地點(diǎn)數(shù)據(jù)以后，除了對自己目標(biāo)商圈內(nèi)的各店照前述方式作仔細(xì)評估外，對其余的各店址也應(yīng)作一了解，然后再列表(參見附表5)，作整體評估，如此對自己所訂定的經(jīng)營方針或訂定開店方案，將會大有幫助。附表4:樂客友聯(lián)機(jī)能鞋店評估表評估日期:時(shí)間:＿＿＿＿評估人:＿＿＿＿母嬰店/鞋店名稱:，地址評估工程評估內(nèi)容店面型態(tài)□小型□中型□大型□連鎖型店址型態(tài)□一樓店面□樓上樓□地下室□多層樓至樓□獨(dú)棟□商業(yè)街□醫(yī)院□小區(qū)店□學(xué)?！跗渌曛吠庥^展示面:□差□可□佳;可見度:□差□可□佳店面特質(zhì)分區(qū)經(jīng)營:□有□無復(fù)合式經(jīng)營:□有□無信用卡□有□無停車位:□有□無尖峰時(shí)間人流量:□高人，□低人□其它:。營業(yè)時(shí)間早上休息晚上評估工程評估內(nèi)容

顧客區(qū)面積坪，公共座位區(qū)座位個(gè)價(jià)格，效勞人力，＿＿＿＿等候時(shí)間:等分鐘，結(jié)帳分鐘顧客統(tǒng)計(jì):店時(shí)人，離開店時(shí)人顧客來店率:觀察次，效勞問候次預(yù)估營業(yè)額星期元，月元，年元預(yù)估客單價(jià)元，店已開設(shè)時(shí)間年，月可否其它業(yè)外營收□有□無商品種類□食品占比%□用品占比%□服裝品占比%□童車床占比%□玩具類占比%顧客評估產(chǎn)品定位競品(1～3)分陳列(1～3)分飽滿度(0～3)分活動(dòng)特色創(chuàng)意(1～3)分實(shí)用(1～3)分價(jià)格(1～3)分門店品質(zhì)品牌形象(0～3)分設(shè)施外觀(1～3)分活動(dòng)(1～3)分評估工程評估內(nèi)容

顧客評估效勞質(zhì)量人員(1～3)分速度(1～3)分價(jià)格(1～3)分清潔(1～3)分氣氛裝潢(1～3)分現(xiàn)場感覺(1～3)分活動(dòng)秀面(1～3)分其它感覺(1～3)分上述四項(xiàng)總分分總體感覺評估附表5:母嬰店/鞋店比擬表制表日期:連鎖母嬰店/鞋店名稱:制表人：〔店一〕〔店二〕〔店三〕1.店址:2.規(guī)模:坪坪坪3.型態(tài):□店面式□店面式□店面式□樓上式、地下室式□樓上式、地下室式□樓上式、地下室式□獨(dú)棟式□獨(dú)棟式□獨(dú)棟式□百貨公司內(nèi)□百貨公司內(nèi)□百貨公司內(nèi)□其它□其它□其它4.裝潢:□標(biāo)準(zhǔn)□標(biāo)準(zhǔn)□標(biāo)準(zhǔn)□較好□較好□較好□較差□較差□較差5.開店日期:年月年月年月6.商圈型態(tài):□住宅□住宅□住它□辦公□辦公□辦公□購物□購物□購物□游樂□游樂□游樂□其它□其它□其它7.顧客型態(tài):8.單價(jià):□高□高□高□低□低□低□相同□相同□相同9.年額業(yè)額:元元元10.營業(yè)額趨勢:□成長□成長□成長□穩(wěn)定□穩(wěn)定□穩(wěn)定□衰退□衰退□衰退肆、現(xiàn)有店面之租賃一、店面承租前應(yīng)考前須知(請參考附錄3:租金計(jì)算范例)(一)押金的訂定方法，雖因屋主而有所不同，但是通常為每月租金的三倍，而租金大約為(地價(jià)+房價(jià))×0.5%左右的行情。就屋主而言，房租是其投入資本回收的來源，因此大多數(shù)是以不動(dòng)產(chǎn)的換算法來訂立租金。(二)租屋開樂客友聯(lián)機(jī)能鞋店，固然以能繼續(xù)營業(yè)為出發(fā)點(diǎn)，但也必須了解房租每年必有的漲幅，所訂定租金的同時(shí)，必須考慮每年?duì)I業(yè)額應(yīng)有相對的成長。租金是從毛利額中取出支付的，所以還是要考慮其間的關(guān)系，通常毛利額的分配為:員工薪資占30%～35%，凈利額占15%～20%，開辦費(fèi)占40%～45%。以凈利額為20%的情形來看，房租占營業(yè)額的10.5%～11.5%，較為合理。(三)對出租人方面來說，在合約中必須注意屋主共有幾人?持分情形如何?并議定各個(gè)收取租金的比例為多少?在房價(jià)高漲的區(qū)域，租金也相對高昂，因此何時(shí)為起租日?何時(shí)為可進(jìn)駐日?何時(shí)可先行撤除舊裝潢設(shè)備?可否給予一些裝潢期，以降低租金壓力?……將非常重要。(四)詳細(xì)標(biāo)準(zhǔn)開店流程及各節(jié)點(diǎn)的方案，推算開店日、試算安裝日、設(shè)備進(jìn)貨日、采購日、廣宣日、工期、規(guī)劃時(shí)間等等，才有方法預(yù)估準(zhǔn)確起租日，也才能節(jié)省不必要的空屋留置費(fèi)用，并防止因空屋所造成不良分子或工地意外狀況的發(fā)生。(五)假設(shè)在未來營業(yè)時(shí)，有可能因特殊狀況，而提早結(jié)束或暫停營業(yè)的話，也必須于合約中載明如義務(wù)歸還金等條款。由此可見不動(dòng)產(chǎn)合約的重要性。(六)應(yīng)注意是否為國宅;依政府之規(guī)定，國宅不得作為營利事業(yè)之用，因此，不得開設(shè)樂客友聯(lián)機(jī)能鞋店。(七)應(yīng)注意是否為未征收之公共設(shè)施保存地;公共設(shè)施保存地，依法不得申請營利事業(yè)登記，無營利事業(yè)登記自然就不能申請營業(yè)用電，故因此項(xiàng)規(guī)定之限制，自不宜設(shè)立樂客友聯(lián)機(jī)能鞋店。此項(xiàng)數(shù)據(jù)可向地政事務(wù)所查詢。(八)應(yīng)注意其是否即將被規(guī)劃為特定用途之地;假設(shè)將樂客友聯(lián)機(jī)能鞋店開設(shè)于即將被規(guī)劃為特定用途之地，因?yàn)檫@個(gè)地區(qū)即將被改建，故建筑物恐有被強(qiáng)制撤除之虞。此項(xiàng)數(shù)據(jù)可向地政事務(wù)所查詢。(九)應(yīng)注意其是否即將為道路拓寬之地;假設(shè)將樂客友聯(lián)機(jī)能鞋店開設(shè)于此，因配合道路拓寬之工程，而撤除部份店面，造成店主之損失。此項(xiàng)資料可向市府建設(shè)局市政規(guī)劃中心查詢。(十)應(yīng)注意出租人是否為二房東;依民法之規(guī)定承租人假設(shè)欲將房子轉(zhuǎn)租與他人，須經(jīng)原出人之同意。故店面之出租人為二房東時(shí)，假設(shè)未得原出租人之同意，而擅將店面轉(zhuǎn)租與第二承租人(店主)時(shí)，第二承租人(店主)，恐怕不能受租賃契約的實(shí)質(zhì)保障，而遭意外之損害。解決之道是應(yīng)作好原出租人、二房東及店主之三方協(xié)調(diào)工作。(十一)應(yīng)注意店面是否有合法的建筑使用證明，那么可能被當(dāng)成違章建筑而撤除之，而使店主蒙受重大之損失。(十二)應(yīng)注意所欲承租之店面是否有抵押權(quán)之設(shè)定;假設(shè)所承租之店面于租賃契約簽定前，出租人已將店面設(shè)定抵押權(quán)與他人，那么承租此店面店主將因出租人(房東)之債權(quán)人實(shí)行抵押權(quán)之結(jié)果(將店面拍賣)，而導(dǎo)致樂客友聯(lián)機(jī)能鞋店經(jīng)營之中斷。預(yù)防此種情形發(fā)生的方法是承租人(店主)應(yīng)于租店面之，前與出租人協(xié)商，前往地政事務(wù)所查看是否有抵押權(quán)之設(shè)定。二、簽約考前須知(請參考附錄4:樂客友聯(lián)機(jī)能鞋店既有建物租賃契約書)(一)須注意簽約之當(dāng)事人是否具完全之行為能力;所謂完全之行為能力即年滿20歲，心、智正常，未受禁治產(chǎn)宣告者謂之。(二)須注意契約之明確性;假設(shè)契約內(nèi)容訂定明確，那么較不易產(chǎn)生糾紛徒增因擾。(三)于契約書騎縫處，須蓋章。(四)簽訂契約最好到法院之公證處請求公證，才不易產(chǎn)生糾紛。附錄1:預(yù)測樂客友聯(lián)機(jī)能鞋店?duì)I業(yè)額的主要環(huán)節(jié)一、主要架構(gòu)市場性評估市場性評估……營業(yè)額估(市場比擬法、地理信息分析)產(chǎn)能評估……營業(yè)額詳估(整店產(chǎn)能、面積需求、本錢需求)產(chǎn)能評估財(cái)務(wù)分析……可行性分析(損益平衡、重新投資、資產(chǎn)管理分析)財(cái)務(wù)分析二、細(xì)部架構(gòu)1.合法性檢討涵蓋違建程序、變通方式及取照資格之風(fēng)險(xiǎn)評估2.地理信息分析知名度及接受度、消費(fèi)者輪廓、人車動(dòng)線與方便性、商圈潛力初估、價(jià)位影響層次。人口、戶數(shù)、收入及主要密集性人口產(chǎn)生區(qū)。面鄰路寬、捷運(yùn)站、車站、停車性及人車流量分析。天然障礙點(diǎn)。商圈類型歸屬及使用分區(qū)。3.商圈范圍界定方格式密集人潮反推法、游覽模式分析下之一、二、三級設(shè)定范圍。4.市場比擬法招牌明顯度及建物被遮掩程度。進(jìn)出口難易度(人為障礙及原建物硬件設(shè)施)。建物面寬、可用樓層數(shù)、面積大小及氣勢。顛離峰平均狀況。既有類似店、同業(yè)競爭店及鄰近店的互惠程度分析。5.平衡后營業(yè)額訂定預(yù)估五年以上的成長空間及回歸指數(shù)的可接受度。附錄2:樂客友聯(lián)機(jī)能鞋店投資評估分析范例一、預(yù)估第一年年?duì)I業(yè)額約為600，000，市調(diào)及原因:1.第二商圈人口數(shù)約為18，000人，行政區(qū)域人口數(shù)約為100，000人，本案址之第三商圍約為全區(qū)之1/2，故為50，000人。2.第一商圈內(nèi)之總?cè)丝跀?shù)約為5，000人，1800戶，白領(lǐng)階級約70%，藍(lán)領(lǐng)階級約30%。3.商圈內(nèi)有3所學(xué)校，學(xué)生人數(shù)約為78，000人。1所醫(yī)院4.公車站牌在本案3分鐘內(nèi)者有12線。5.第二商圈內(nèi)有便利商店4家，生鮮超市2家，傳統(tǒng)市場1處。6.本行政區(qū)之家庭月收入達(dá)4，000元以上者占全區(qū)62%。7.第一商圈內(nèi)之人口密度占全區(qū)之26%強(qiáng)。8.全市中與本案類似型態(tài)及大小之分店?duì)I業(yè)額分別為(A)800，000(B)420，000(C)350，0009.第三商圈內(nèi)之同業(yè)競爭者有3家，其營業(yè)額初估為(A)360，000(B)480，000(C)270，00010.第三商圈內(nèi)徒步可抵達(dá)一公有大停車場(120輛次)及2個(gè)鄰里公園，一所300間病房的大型醫(yī)院。二、租期9年，每年預(yù)估營業(yè)額之成長比率約為前一年之5%。三、月租金為4000元。四、自起租日起之預(yù)付而尚未開業(yè)之租金約為1，200元。五、9年攤提后之資本化利息約為200，000元。六、裝潢、水電空調(diào)等工程費(fèi)用約為5，000，000元，折舊年限為9年。七、利率為10.5%。八、樂客友聯(lián)機(jī)能鞋店游具設(shè)備、桌椅、招牌等工程費(fèi)用約為3，000，000元，折舊年限為3年。九、不可控制之費(fèi)用如開業(yè)前員工薪資、廣告費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)等約為300，000元。十、開辦費(fèi)用如代書、律師、請領(lǐng)證照費(fèi)用約為300，000元。十一、年度通貨膨脹比率約為4%。十二、加盟權(quán)利金為5%。十三、租金調(diào)幅為第3年調(diào)5%，第6年調(diào)5%。(3年一調(diào))十四、暫估控制后利潤約為5%，損益平衡營業(yè)額為36，883，000元。十五、每月本錢架構(gòu)分析固定本錢為1，164，888元(37.9%)流動(dòng)本錢為1，908，695元(62.1%)1.管理人員薪資:224.241(19.25%)2.差旅費(fèi):4，776(0.41%)3.公用事務(wù)費(fèi):119，750(10.28%)(水、電、瓦斯、)4.勞務(wù)費(fèi):30，171(2.59%)(垃圾、清潔、保全、消毒、綠化)5.修繕及保養(yǎng):20，851(1.79%)6.文具用品、影印、報(bào)表:2，796(0.24%)7.現(xiàn)金盈絀:1，747(0.15%)8.雜項(xiàng)支出:31，335(2.69%)(發(fā)票、郵資、運(yùn)費(fèi)、招募、教育、福利)9.押租金、利息及總公司:591，297(50.76%)薪資本錢10.律師、會計(jì)師費(fèi)用:20，502(1.76%)11.產(chǎn)物保險(xiǎn):10，367(0.89%)12.5月份房屋稅、12月地價(jià)稅及相關(guān)證照費(fèi):932(0.08%)13.游具、招牌、桌椅等折舊攤提費(fèi)用:38，791(3.33%)14.利息:2，912(0.25%)15.其它收支(大樓管理費(fèi)、退休金等):38，092(3.27%)1.進(jìn)貨本錢635，405(33.29%)2.包裝本錢74，248(3.89%)3.效勞人員薪資198，313(10.39%)4.勞保醫(yī)療費(fèi)25，004(1.31%)5.員工樂客友聯(lián)機(jī)能鞋店及獎(jiǎng)勵(lì)28，821(1.51%)6.市場廣宣95，434(5%)7.促銷及禮券費(fèi)18，705(0.98%)8.制服5，344(0.28%)9.營業(yè)物料17，560(0.92%)(物料)零用金、廠商應(yīng)付款)10.輔導(dǎo)費(fèi)86，463(4.53%)11.管理階層紅利1，165(0.1%)固定本錢1固定本錢1，164，888(營業(yè)額)37.9%=3，073，583/月×12月=36，883，000元(損益平衡)37.9%營業(yè)毛利=100-食品本錢33.29%-包裝本錢3.89%=62.82%控制后利潤=營業(yè)毛利-總可控制本錢57.79%=5.03%為固定本錢中為固定本錢中2至8項(xiàng)之總和=37.40%流動(dòng)本錢中3至9項(xiàng)總和=20.39%57.79%故38，000，000營業(yè)額之營業(yè)利潤為:38，000，000-36，883，000=1，117，000預(yù)估第5年時(shí)之營業(yè)額為46，189，238第9年之56，143，307，且店內(nèi)之座位及游具產(chǎn)能均可承受之情形下，設(shè)定營業(yè)額為38，000，000。附錄3:租金計(jì)算范例投資總額(軟硬件費(fèi)用)10，000，000加盟權(quán)利金+200，000實(shí)際投資額=10，200，00010年期，利率8%的貸款，每月應(yīng)歸還的系數(shù)×0.00875每月應(yīng)歸還之金額=89，250假定投資報(bào)酬率為30%×(1+0.3)每月根本租金=116，025以仟位整數(shù)而言≒116，0008%的貸款利率下，資金獲利維持30%，那么租金漲幅得以平衡÷0.08以仟位整數(shù)而言的每月根本營業(yè)額≒1，450，000全年?duì)I業(yè)額×12=17，400，000第一年的年?duì)I業(yè)目標(biāo)應(yīng)為18，000，000租金占投資的百分比為(116，025×12)÷10，200，000=13.65%(以上租金調(diào)幅假設(shè)為一定比例且仍能維持30%的獲利狀況)假設(shè)欲控制租金占投資總額的百分比于12%或以下，而投資及獲利30%仍不變的情形下:租金承當(dāng)為10，200，000×12%÷12=102，000(降低)8%利率下的每月營業(yè)額為102，000÷8%=1，275，000全年?duì)I業(yè)額為1，457，143×12=15，300，000≒16，000，000(相對降低)附錄4:(樂客友聯(lián)機(jī)能鞋店)既有建物租賃契約書本租約年月日由(以下簡稱出租人)與(以下簡稱承租人)簽定，雙方協(xié)議遵守條款如后:一、租賃標(biāo)的物:本約之租賃標(biāo)的物為座落于市區(qū)段小段地號土地，本約簽定時(shí)，租賃土地上之建物建號為＿＿＿＿，其門牌號碼為號全部(其面積及范圍以附件圖面標(biāo)示為準(zhǔn))。二、租賃期間:(一)自租賃標(biāo)的物起租日(年月日)起至屆滿年之日(即年月日)止。(二)租賃期屆滿年后，承租人得隨時(shí)于個(gè)月前以書面通知出租人終止本約，出租人應(yīng)無息返還承租人自遷出交屋之日起預(yù)付而未使用租賃標(biāo)的物期間之租金與押租金，而承租人將以兩個(gè)月租金做為補(bǔ)償。(三)租賃有效期間內(nèi)，出租人及承租人非依本約有關(guān)之規(guī)定或法律規(guī)定，不得終止本約。(四)本租賃標(biāo)的物除因出租人收回自行使用外，承租人對本標(biāo)的物有依約優(yōu)先續(xù)租之權(quán)利。但應(yīng)于租賃期間屆滿一年以前，以書面通知出租人續(xù)租，但有關(guān)續(xù)租之租賃條件再由雙方議定之。三、押租金:(一)押租金為人民帀元整，由承租人于本約簽訂之同時(shí)給付出租人。(二)除本約另有規(guī)定外，押租金或第四條之預(yù)付而未使用租賃標(biāo)的物期間之租金，應(yīng)于本約屆滿、解除或終止時(shí)，由出租人無息返還承租人。四、租金:(一)自本租賃標(biāo)的物點(diǎn)交日(年月日)至起租日(年月日)為承租人之免費(fèi)裝修期，無需支付租金。每月租金為人民帀萬元整，于每月之租賃始日給付，但承租人應(yīng)于每年起租日起七日內(nèi)將當(dāng)年度一年十二張期票交由出租人，每張期票之日期均以每日之日為兌現(xiàn)日。(二)租金以每年為壹期調(diào)整乙次，每次以前期根本租金為根底調(diào)整增加百分之為后期之租金。(三)出租人同意承租人依法令規(guī)定于應(yīng)付租金中代為扣繳所得稅，并于次年二月底以前寄交出租人上一年度之扣繳憑單。五、租賃標(biāo)的物之點(diǎn)交:(一)出租人應(yīng)于年月日將租賃標(biāo)的物騰空并點(diǎn)交予承租人占有使用，且應(yīng)于年月日以前辦妥本約第七條第(五)款第2項(xiàng)有關(guān)涂銷抵押設(shè)定乙事。本項(xiàng)所指「騰空」系指完全除去他人占有并使承租人得以使用之狀態(tài)。(二)租賃標(biāo)的物內(nèi)如有固定裝潢、設(shè)施物或其它任何物品時(shí)，不管該物品為何人所有，承租人均有權(quán)任意處理之，出租人不得異議。如因而產(chǎn)生任何糾紛，概由出租人解決之。(三)如出租人未能依本約第(一)款所載之日期將本租賃標(biāo)的物點(diǎn)交予承租人時(shí)，每遲延一天，出租人應(yīng)按日給付人民帀元整予承租人作為違約金。但該違約金之金額最高不得超過人民帀＿＿＿＿＿萬元整。如出租人遲延逾九十天仍未點(diǎn)交租賃標(biāo)的物予承租人者，承租人有權(quán)解除本約。六、租賃標(biāo)的物之使用:(一)出租人確知租賃標(biāo)的物系供承租人經(jīng)營樂客友聯(lián)機(jī)能鞋店或其它承租人決定之合法用途之用。(二)租賃標(biāo)的物如有任何物權(quán)負(fù)擔(dān)或債務(wù)糾紛致阻礙本租約之繼續(xù)者，出租人應(yīng)對承租人負(fù)完全責(zé)任。(三)租賃標(biāo)的物如有不符法令或不適合承租人之需要者，承租人得自費(fèi)補(bǔ)正之，出租人無需負(fù)擔(dān)任何費(fèi)用，但應(yīng)予必要之配合與協(xié)助。(例如申請樂客友聯(lián)機(jī)能鞋店及電力所需之建物增(分)戶或建使用執(zhí)照補(bǔ)領(lǐng)、變更用途等事宜)。(四)承租人應(yīng)以善良管理人之注意使用租賃標(biāo)的物，除因天災(zāi)、地變等不可抗力之情形外，因承租人之過失，致使租賃標(biāo)的物毀損，應(yīng)付損壞賠償職責(zé)。七、出租人茲承諾與擔(dān)保如下:(一)租賃標(biāo)的物內(nèi)、外工作物之設(shè)置:承租人為其使用之必要，有權(quán)于租賃標(biāo)的物內(nèi)、外設(shè)置承租人需要之設(shè)施與設(shè)備(如裝潢、排油煙管、機(jī)器、管線與設(shè)施)。如第三人有異議者，出租人應(yīng)負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)解決之。(二)承租人之招牌:承租人有權(quán)自行設(shè)計(jì)與裝置招牌于租賃標(biāo)的物之外墻、空地上或其它適當(dāng)位置(初步規(guī)劃之位置，如附圖)，出租人不得干預(yù)。但假設(shè)因承租人招牌而發(fā)生之任何事故或糾紛均與出租人無涉。(三)承租人之檢視:于租賃標(biāo)的物點(diǎn)交承租人占有使用個(gè)月內(nèi)，經(jīng)承租人檢視租賃標(biāo)的物，如有發(fā)現(xiàn)租賃標(biāo)的物之面積、水、電、排水等管道線不符承租人所需，或因礙于法令之限制致承租人無法取得在租賃