開發(fā)商如何在前期就開始控制成本

開發(fā)商如何在前期就開始控制成本？在各階段設(shè)計和單項設(shè)計中，都應(yīng)持續(xù)地開展方案優(yōu)化工作，比較不同設(shè)計方案的所帶來品質(zhì)、效果、成本、效益等方面的差異。在方案、施工圖設(shè)計階段，成本部門提前介入進行成本優(yōu)化，對降低項目造價起到事半功倍的效果。以下30個成本優(yōu)化點，供參考。No.1規(guī)劃指標1、提高可售率：在可銷售面積一定前提下，盡量減少配套面積（如會所、學校等），每提高1%可售率，可降低造價20-40元/m2銷面，效果立竿見影；2、合理確定贈送面積比例：通過“偷”容積率（等同于“偷”地價）對產(chǎn)品附加一定比例的贈送面積使客戶從中受惠，但贈送面積部分增加的建安成本應(yīng)從售價上反饋回來，即售價能不能同比回收或超比例回收，建議與營銷、設(shè)計分析討論；3、減少架空層面積：架空層可以增加透視、透風，給地面活動人群增加舒適度，政府也鼓勵如架空層達一定高度不計容積率，但架空層建安成本一般達2000元/m2，又不能銷售，建議盡可能減少架空層面積；4、合理控制地下停車位和地面停車位的比例：一個地下停車位建安成本約10~12萬元（2500元/m2×40~50m2），一個地面停車位建安成本不到1萬元（250元/m2×20~25m2），建議結(jié)合產(chǎn)品品質(zhì)和滿足規(guī)劃要求停車位數(shù)量前提下，盡量減少地下停車位增加地面停車；5、優(yōu)化層高：滿足產(chǎn)品定位、營銷需要前提下，確定合理層高，可同時控制造價和提高節(jié)能效果（如夏天減少空調(diào)運行費用）；No.2基礎(chǔ)設(shè)施6、管網(wǎng)布置優(yōu)化：特別是中大型項目，優(yōu)化室外給排水管網(wǎng)走向、化糞池位置（宜處單體重心位置）減少給排水管長度可以減少一定造價；7、供配電房位置優(yōu)化：合理確定供配電房所在小區(qū)內(nèi)位置以縮短高壓進線電纜、低壓電纜（配電房至各棟單體）的長度；8、水泵房位置優(yōu)化：水泵房所處位置對給水管總長度有一定影響，應(yīng)加以優(yōu)化；9、小區(qū)道路優(yōu)化：從道路面層材料（石材、瀝青混凝土、混凝土）、結(jié)構(gòu)層和面層厚度（是人行、還是上小型車輛、還是要考慮消防車輛）、路牙材質(zhì)（石材、混凝土）等方面優(yōu)化；10、停車場：從面層材料（石材、混凝土、建菱磚、混凝土植草磚、塑料植草磚）、結(jié)構(gòu)層和面層厚度（是否上大型車輛）、路牙材質(zhì)（石材、混凝土）等方面優(yōu)化；No.3環(huán)境11、硬質(zhì)地面面層材料優(yōu)化：面層材料在硬質(zhì)地面造價中超過一半比例，在方案階段景觀設(shè)計還沒有開始，但面層材料是景觀設(shè)計階段優(yōu)化的重點，如材料檔次是否與產(chǎn)品匹配、厚度是否與荷載匹配；12、綠化的優(yōu)化：地被、灌木、喬木造價依次提高，所以三種植物應(yīng)搭配有度、疏密有間；喬木貴賤差別很大，甚至上百倍，建議避免使用動輒上萬元喬木；選用植物應(yīng)與本地氣候、土壤相適應(yīng)，否則死亡率高則造價高、后期養(yǎng)護費用也高；No.4公建配套14、減少地下室埋深：除滿足人防要求外盡量將全地下室改為半地下室，可以減少土石方、基坑支護、地下室外墻結(jié)構(gòu)、外墻防水、通風等大量造價；15、優(yōu)化地下室停車位劃線：認真排版地下室停車位，可以提高一定的使用率，多出的幾個停車位，無論從營銷角度還是建安角度，都是一筆不小的數(shù)；停車位的排放還跟柱網(wǎng)有關(guān)，高層建筑8.4m柱距（中-中）剛好可以排3部車，這是個結(jié)構(gòu)上經(jīng)濟、停車排放上也經(jīng)濟的柱距；怪異的柱網(wǎng)會大大降低停車位使用效率；No.5單體16、選擇方正柱網(wǎng)：方正柱網(wǎng)可以提高地下室停車位利用率，也避免可能因此產(chǎn)生轉(zhuǎn)換層；17、鋼筋級別、種類優(yōu)化：如樓板使用冷軋帶肋鋼筋代替熱軋圓盤條，由于成品強度比原材料增加30%，并且冷軋后線材伸長了近20%，可節(jié)省鋼材約20%左右；18、減少、避免轉(zhuǎn)換層：轉(zhuǎn)換層的鋼筋含量、混凝土含量、模板含量分別是標準層6-8倍、2-3倍、2-3倍，所以在轉(zhuǎn)換層增加投入和使用轉(zhuǎn)換層后帶來的銷售效益之間應(yīng)加以經(jīng)濟性比較；19、減少、避免外立面二層皮：外立面（石材、面磚、涂料）完成面基礎(chǔ)上再外掛鋁穿孔板、鋁格柵等裝飾構(gòu)件以取得外立面效果，但第二層皮每平方米造價不菲（300-500元/m2），所以應(yīng)加以優(yōu)化使用；20、降低開窗率：外立面門窗單價（400-600元/m2）比墻體單價（約200元/m2，包括墻體、抹灰、防水、外墻磚）高，每降低0.01開窗率約降低造價3元/m2建面；21、優(yōu)化砌體材料：在滿足節(jié)能計算、當?shù)貕w革新、外墻防水等要求前提下，可優(yōu)先考慮價格合理的墻體材料，其價格從低到高順序如下：粘土紅磚-燒結(jié)粉煤灰磚-蒸壓灰砂磚-混凝土爐渣實心磚-粘土空心磚-泡沫混凝土砌塊-陶粒磚-膨脹珍珠巖砌塊-蒸壓加氣混凝土砌塊；22、優(yōu)化節(jié)能門窗與普通門窗比例：節(jié)能門窗與普通門窗價差約100-200元/m2，建議通過節(jié)能計算，只在有節(jié)能（如西面夕曬）、降噪（臨馬路）需要的立面和層數(shù)使用節(jié)能門窗（中空LOW-E或中空或LOW-E），其他部位用普通門窗即可；23、外墻材料優(yōu)化：外墻材料檔次、不同材料搭配應(yīng)與產(chǎn)品定位、售價匹配，避免昂貴材料的堆砌?？捎猛苛系牟挥猛鈮Υu、可用外墻磚不用石材、石材可濕貼的不用干掛；如空調(diào)架內(nèi)（空調(diào)百葉遮擋）的擱板建議使用外墻涂料，不用外墻磚；24、減少外立面線條、小構(gòu)件等：外立面線條、小構(gòu)件之類零星工程，施工單價偏高，盡量予以簡化；25、降低外立面面積系數(shù)：外立面面積取決于外立面周長，盡量減少通過挖采光井方法來采光通風，一個采光井外墻往往長達十多米，對高達一百米的高層，增加一個采光井即增加一千多平方米的外墻及幾十根連系梁，建議通過優(yōu)化戶型減少采光井；26、保溫層優(yōu)化：保溫部位有外墻（分內(nèi)保溫和外保溫）和屋面，常用保溫材料的保溫效果及價格從高到低順序：聚氨酯-擠塑板-聚苯板。在節(jié)能計算滿足要求前提下，盡量不采用外墻保溫（對外墻磚的施工及質(zhì)量也有一定影響）；27、優(yōu)化防水方案：在方案階段，一般沒有防水具體做法，但在施工圖階段要與防水專業(yè)公司進行二次設(shè)計和優(yōu)化，如：衛(wèi)生墻面防水只做到1.8m，無需到吊頂?shù)?；廚房地面是否需要做防水等；地下室外、內(nèi)防水哪種做法效果更優(yōu)、造價更低等；No.6

施工工藝、措施28、選用經(jīng)濟樁型：預(yù)應(yīng)力管樁比沖（鉆）孔灌注樁等其他樁型便宜；地質(zhì)較軟項目，能用錘擊地區(qū)盡量不用靜壓，以減少防陷機措施費；滿足結(jié)構(gòu)安全前提，能用單樁承臺盡量不用兩樁、三樁承臺；在持力層深度一定即樁長一定的條件下，換算不同直徑管樁比較其經(jīng)濟性；29、邊坡支護：盡量減少鋼筋混凝土擋土墻及預(yù)應(yīng)力錨鎖數(shù)量，有條件項目綜合考慮挖填