2009年中國房地產(chǎn)市場分析

2009年中國房地產(chǎn)市場分析

住房市場開始活躍2009年國內(nèi)房地產(chǎn)市場非常奇怪。1-3月，全國房地產(chǎn)市場開始恢復(fù)，房地產(chǎn)銷售業(yè)務(wù)開始增加。在當(dāng)時(shí)的市場,基本上是以消費(fèi)者為主導(dǎo),住房的銷售與價(jià)格都出現(xiàn)了平穩(wěn)的增長。但是,隨著房地產(chǎn)市場復(fù)蘇,從4月份開始房地產(chǎn)市場開始出現(xiàn)量價(jià)齊漲的態(tài)勢,而且這種態(tài)勢愈演愈烈。先是從北京、上海、深圳、廣州等一線城市,然后逐漸蔓延到二三線城市,在這些城市,這種住房銷售價(jià)升量增的局面一直持續(xù)到9月份。進(jìn)入10月份,國內(nèi)房地產(chǎn)市場又出現(xiàn)所謂的“價(jià)滯量跌”的態(tài)勢。也就是說,2009年上半年房地產(chǎn)市場突然爆發(fā)出少有繁榮,但到進(jìn)入9-10月份之后,這種繁榮突然又停止了。從這兩個(gè)月情況來看,一方面各地的房價(jià)節(jié)節(jié)攀升,讓越來越多的住房消費(fèi)者遠(yuǎn)離這個(gè)市場;另一方面,住房的銷售在早幾個(gè)月連創(chuàng)新高之后,突然間又快速下降。一方面房地產(chǎn)的廣告在各種媒體上鋪天蓋地,房地產(chǎn)的各種交易會接二連三;另一方面房地產(chǎn)開發(fā)商卻說房子已經(jīng)賣完了,他們沒有房可賣。一方面房地產(chǎn)開發(fā)商大力叫喊房地產(chǎn)市場的“金九銀十”,另一方面?zhèn)鱽淼男畔t2009年9月銷售下降,房地產(chǎn)的“金九”沒有出現(xiàn),“銀十”在前半個(gè)月慘然落幕。一方面土地高價(jià)拍賣,隨之相應(yīng)的地方房價(jià)快速飆升;另一方面全國2009年度購置土地面積1-10月份同比下降18%等等。中國房地產(chǎn)市場這一系列的怪異現(xiàn)象,很難用傳統(tǒng)的理論來解釋了。特別是到了2009年11月及12月上旬,由于市場流傳說住房優(yōu)惠政策將在年底終止,不少一線城市的二手房交易又開始出現(xiàn)火爆的場面。銷售暴增,甚至于出現(xiàn)一套房幾十人來搶購的場面。有人說這是房地產(chǎn)優(yōu)惠政策將改變的預(yù)期,有人說這是房地產(chǎn)“剛性需求”爆發(fā),但是無論什么理由,購買住房就如購買白菜這樣隨意的從眾現(xiàn)象,不僅說明當(dāng)前房地產(chǎn)市場十分特別,也說明當(dāng)前國內(nèi)房地產(chǎn)將面臨著巨大的調(diào)整。特別是隨著政府部門發(fā)出要遏制房地產(chǎn)泡沫及高房價(jià)時(shí),就更是山雨欲來風(fēng)滿樓了?，F(xiàn)在房地產(chǎn)市場關(guān)注的問題是,2009年國內(nèi)的房地產(chǎn)市場為什么會出現(xiàn)這樣突然的繁榮?這種繁榮能夠持續(xù)嗎?如果不能夠持續(xù),2010年國內(nèi)房地產(chǎn)市場將會如何發(fā)展?特別是隨著政府部門發(fā)出遏制高房價(jià)的信號,2010年的房地產(chǎn)政策會出現(xiàn)什么樣的調(diào)整?這種調(diào)整對國內(nèi)房地產(chǎn)市場會產(chǎn)生什么樣的影響?下面筆者將對2009年房地產(chǎn)市場爆發(fā)態(tài)勢作一點(diǎn)分析,分析其繁榮的原因以及這種繁榮的可持續(xù)性,并從中來判斷2010年國內(nèi)房地產(chǎn)政策變化及房地產(chǎn)市場發(fā)展之大勢。房地產(chǎn)開發(fā)投資增長緩慢,住房銷售金額占比2010年2.我們先來看一組數(shù)據(jù),從國家統(tǒng)計(jì)局2009年12月公布的數(shù)據(jù)來看,1-11月全國房價(jià)無論是同比還是環(huán)比都在上漲,而且環(huán)比上漲趨勢從年初開始就沒有改變過。但是,由于中國房價(jià)統(tǒng)計(jì)指標(biāo)體系的不科學(xué)性,實(shí)際上這些統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)沒有從根本上反映國內(nèi)絕大多數(shù)城市房價(jià)到底上漲了多少,其上漲的幅度如何。因?yàn)?009年1-11月份,普通商品房的價(jià)格在上漲,但上漲幅度不是很大。如果按照這種上漲趨勢同比不超過5%,環(huán)比上漲不到過1%。這樣房地產(chǎn)市場價(jià)格上漲幅度怎么也看不出問題。但是,實(shí)際的情況是,住宅的價(jià)格的上漲很大,11月份同比上漲5.7%,環(huán)比10月份上漲1.2%,而且這只是全國的平均數(shù)字。如果以單個(gè)城市的情況來看,其漲幅度是驚人的。比如11月份廣州、深圳、金華、銀川、?？诘瘸鞘凶≌瑑r(jià)格分別上漲為14.7%、12.6%、11.8%、10.4%、9.6%。也就是說,在國家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)后面,許多城市的房價(jià)上漲遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于全國平均數(shù)。我們再來看房地產(chǎn)開發(fā)投資增長。2009年1-10月份已經(jīng)完成28439億元,增長達(dá)18.9%,比年初整整增長了18個(gè)百分點(diǎn)。也就是說,2009年以來房地產(chǎn)開發(fā)投資增長每個(gè)月環(huán)比增長2%以上,而且中國住房銷售是采取預(yù)售的方式,2009年上半年房地產(chǎn)開發(fā)增長比較慢就在于2008年銷售下降。如果以2009年住房銷售增長80%以上的水平來推測,在未來的一二年中,這種增長態(tài)勢不僅不會改變,而且會出現(xiàn)快速增長的態(tài)勢。從房地產(chǎn)資金使用的情況來看,最為特別的表現(xiàn)為以下幾個(gè)方面:2009年1-10月,房地產(chǎn)開發(fā)資金來源于國內(nèi)銀行貸款9119億元,同比增長53.0%,與2008年同期多增加了47.0個(gè)百分點(diǎn);個(gè)人住房按揭貸款6162億元,同比增長119.7%,比2008年同期多增加142.0個(gè)百分占。2009年1-10月份進(jìn)入房地產(chǎn)的資金達(dá)到44033億元,同比增長43.4%,比2008年同期多增加了37個(gè)百分點(diǎn)。但絕大多數(shù)資金來自銀行,比如銀行貸款達(dá)9119億元、預(yù)售款及其他為20218億元。僅此兩方面資金占進(jìn)入房地產(chǎn)的資金67%,特別是住房按揭貸款快速增長早就超過了2007年水平。當(dāng)大量的銀行信貸進(jìn)入房地產(chǎn)市場時(shí),不僅可能在短期內(nèi)把房價(jià)推高,制造房地產(chǎn)市場泡沫,而且也正在積累國內(nèi)商業(yè)銀行的潛在風(fēng)險(xiǎn)。從住房的銷售情況來看,2009年1-10月份住房銷售面積66368萬平方米,同比增長了48.4%,比2008年同期多增加了64.9個(gè)百分點(diǎn),而住宅的銷售面積增長更快,為60974萬平方米,增幅達(dá)到50.1%;一般商品住房銷售金額31529億元,同比增長了79.2%;住宅銷售金額為27766億元,同比增長了84.3%,比2008年同期多增加了102.5個(gè)百分點(diǎn);期房銷售金額24332億元,同比增長了79.8%,比2008年同期多增加了97.1個(gè)百分點(diǎn)。無論是住房銷售面積還是住房銷售金額遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過2007年的水平(這兩組數(shù)據(jù)2007年1-10月分別為44723平方米和17590億元,分別超過了49%和79%)。而且從這些數(shù)字來看,住房銷售價(jià)格的增長快于住房銷售面積的增長,由此可見國內(nèi)房價(jià)上漲幅度比統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)所顯示的要大。住房銷售達(dá)到前所未有的繁榮,但其繁榮主要是住宅市場,住宅市場的繁榮又是建立在住房預(yù)售的基礎(chǔ)上,其所占住宅銷售的比重為90%以上。這也意味著,由于住房預(yù)售制,住房開發(fā)投資將滯后一個(gè)周期,未來國內(nèi)住房開發(fā)投資會有一個(gè)較長的增長時(shí)期。房地產(chǎn)市場開始復(fù)蘇從上述的數(shù)據(jù)來看,2009年國內(nèi)房地產(chǎn)市場火爆早就超過了2007年房地產(chǎn)泡沫吹得巨大的時(shí)期。正因?yàn)?007年的房地產(chǎn)市場有泡沫,才會有政府出臺房地產(chǎn)政策進(jìn)行調(diào)整,有2007—2008年國內(nèi)房地產(chǎn)市場全面調(diào)整。但是,沒有想到的是,在全球經(jīng)濟(jì)一片衰退中,在中國經(jīng)濟(jì)的財(cái)政政策及貨幣政策的全面刺激中,在全世界的房地產(chǎn)市場價(jià)格都在下跌時(shí),中國的房地產(chǎn)市場不僅沒有擠出泡沫,反之突然間價(jià)格飚升,出現(xiàn)了前所未有的繁榮。而且隨著國內(nèi)房地產(chǎn)市場的繁榮,房價(jià)上漲,住房銷售開始放緩。但房地產(chǎn)市場的價(jià)升量跌并沒有改變國內(nèi)房地產(chǎn)市場價(jià)格上漲的勢頭,反之,有些城市這種上漲勢頭更為強(qiáng)勁。當(dāng)然,從上面的幾組數(shù)據(jù)中,也不難理解這種房地產(chǎn)繁榮的原因所在?？梢哉f,2009年房地產(chǎn)市場在1-3月份時(shí),國內(nèi)房地產(chǎn)市場開始復(fù)蘇,但是真的沒有想到,國內(nèi)房地產(chǎn)市場在2009年4-7月份出現(xiàn)那種前所未有的繁榮。不過,這種繁榮是建立在銀行信貸超快速擴(kuò)張的基礎(chǔ)上的。也就是說,這次房地產(chǎn)市場突然繁榮的原因在于:一是由于2009年住房銷售快速增長主要是銀行信貸推動的結(jié)果,無論是住房開發(fā)的銀行貸款,還是個(gè)人按揭貸款的增長都達(dá)到歷史最高水平。二是由于大量的銀行信貸資金涌入,不少居民開始利用銀行的金融杠桿炒作房地產(chǎn),從而使得以消費(fèi)為主導(dǎo)的房地產(chǎn)市場在2009年4月之后開始轉(zhuǎn)變?yōu)橐酝顿Y為主導(dǎo)的市場。而這種市場的轉(zhuǎn)變,必然會在短期內(nèi)把房價(jià)步步推高。當(dāng)房價(jià)推高之后,它們完全有能力利用銀行的信貸資金把房價(jià)維持在高位而不急于出售,這就是住房銷售為什么能夠在短期內(nèi)突然繁榮又在短期內(nèi)突然銷售下降的原因所在。三是國內(nèi)銀行的信貸為什么會這樣涌入房地產(chǎn)市場,關(guān)鍵的問題就在于商業(yè)銀行用非理性激勵(lì)突破第二套住房信貸政策規(guī)定,讓很多投資者便利地獲得銀行的資金進(jìn)入房地產(chǎn)市場。據(jù)筆者調(diào)查,隨著2009年國內(nèi)貨幣政策調(diào)整,各家商業(yè)銀行為了爭取更高的市場份額,采取了過于寬松的信貸激勵(lì)政策,從而使得各家商業(yè)銀行紛紛放松住房按揭貸款標(biāo)準(zhǔn)與限制,讓大量住房投資者利用商業(yè)銀行的資金涌入房地產(chǎn)市場。但是,實(shí)際上這些按揭貸款有許多都是違規(guī)發(fā)放的,當(dāng)房價(jià)上漲時(shí),這些貸款存在的風(fēng)險(xiǎn)不高,如果房價(jià)下跌,銀行所面對的風(fēng)險(xiǎn)都會顯露出現(xiàn)。四是2009年以來,國內(nèi)股市快速好轉(zhuǎn),在2009年7月份國內(nèi)股市指數(shù)上漲近一倍,而一些小盤股及題材股價(jià)格更是上漲好幾倍。當(dāng)國內(nèi)股市形勢一片大好時(shí),肯定會有不少投資者把股市的資金轉(zhuǎn)向樓市,把樓市賺的錢轉(zhuǎn)身股市。如果循環(huán),股市與樓市的價(jià)格輪番上漲。但是,股市與樓市有一個(gè)很大區(qū)別,因?yàn)楣墒械耐顿Y多是用自己的資金,而進(jìn)入樓市可以利用銀行的高杠桿。當(dāng)房地產(chǎn)市場完全是一個(gè)投資的市場,同時(shí)又能夠從銀行便利獲得資金以及有過高的杠桿率時(shí),房地產(chǎn)市場的價(jià)格豈能不炒高?房地產(chǎn)高價(jià)的繁榮豈能不出現(xiàn)?而且以上的分析還沒有考慮價(jià)格因素在內(nèi),如果考慮物價(jià)因素的變化,房地產(chǎn)繁榮的程度比我們看到的還要高。因?yàn)?008年同比幾個(gè)月CPI達(dá)到6%以上的水平,而且2009年這幾月CPI則是負(fù)增長。如果把價(jià)格因素考慮進(jìn)去,2009年的住房銷售價(jià)格增長將比公布的數(shù)據(jù)還要高。201房地產(chǎn)泡沫受到限制面對這種局面,2010年國內(nèi)房地產(chǎn)市場走勢取決于以下幾個(gè)因素。一是盡管中央經(jīng)濟(jì)工作會議認(rèn)為要保證適度寬松貨幣政策的連續(xù)性,但2009年上半年是“極度寬松”而不是適度寬松。這種“極度寬松”是非常時(shí)期的應(yīng)急政策,是不可持續(xù)的。從2009年7月份開始,央行就開始對上半年“過度寬松”的貨幣政策進(jìn)行微調(diào),下半年信貸增長開始放緩。如果2010年信貸政策回歸理性,那么讓大量的信貸資金進(jìn)入房地產(chǎn)市場是不可能的。在這種情況下,進(jìn)入住房市場的投資者或可能不會冒然進(jìn)入,或是會把手中的住房以較高的價(jià)格賣出。2010年的信貸政策變化將成為國內(nèi)房地產(chǎn)走勢的關(guān)鍵。二是2010年9月底個(gè)人住房按揭貸款余額達(dá)到4.35萬億元。2009年1-9月份個(gè)人消費(fèi)性貸款達(dá)到新增1.2萬億,遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了2007年的水平。這是決定房地產(chǎn)市場繁榮及泡沫的最為核心的因素。那么,2009年個(gè)人按揭貸款為什么會增長這樣快?最為根本的原因是國內(nèi)商業(yè)銀行對信貸員的過度激勵(lì),從而使得各商業(yè)銀行都突破現(xiàn)有第二套住房政策的規(guī)定,違規(guī)發(fā)放個(gè)人住房按揭貸款,從而使得房地產(chǎn)的炒作又烽煙四起。針對這種情況,2009年6月18日央行與銀監(jiān)會下發(fā)了加強(qiáng)對住房信貸管理的59號文件。該通知不僅細(xì)化了以往的131號文件的精神,而且也制定了對商業(yè)銀行的違規(guī)者嚴(yán)厲處罰的規(guī)定。如果該文件能夠落實(shí),2010年個(gè)人信貸增長會受到嚴(yán)格的限制,再加上2010年各商業(yè)銀行沒有那樣大的信貸擴(kuò)張的沖動,估計(jì)個(gè)人住房按揭貸款會有一定程度的收緊。只要個(gè)人住房按揭貸款收緊,住房的投資者不僅會逐漸退出市場而且也無法讓新的投資者進(jìn)入市場。如果住房的投資者逐漸地退出市場,那樣想通過銀行信貸杠桿短期內(nèi)再來推高房價(jià)并非易事。不過,對此政策能否真正落實(shí)還得觀望,中央已經(jīng)意識房地產(chǎn)炒作的嚴(yán)重性,也表示要遏制房地產(chǎn)泡沫,但其態(tài)度仍然不太明確,擔(dān)心對住房消費(fèi)的沖擊與影響。三是不僅美國金融危機(jī)還在持續(xù),而且迪拜危機(jī)又爆發(fā)。這些都是房地產(chǎn)泡沫破滅導(dǎo)致的結(jié)果。因此,盡管中國政府官員有GDP增長的短期偏好,但是他們也是不愿意讓房地產(chǎn)泡沫炒到天上去然后破滅打擊實(shí)體經(jīng)濟(jì)的。因此,最近溫家寶總理明確地表示遏制國內(nèi)房地產(chǎn)炒作與泡沫,不希望看到高房價(jià)。同時(shí),2009年上半年房地產(chǎn)市場的房價(jià)快速飆升,不少城市的房地產(chǎn)泡沫吹大是政府“托市”的結(jié)果。政府有能力吹大房地產(chǎn)泡沫,同樣政府也有能力把過高的房價(jià)進(jìn)行調(diào)整,否則房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)問題就容易轉(zhuǎn)化為政治問題及社會問題。因此,在這樣的一個(gè)前提下,政府希望再把房地產(chǎn)泡沫吹大的機(jī)率不大(比如終止住房營業(yè)稅的優(yōu)惠等),房地產(chǎn)開發(fā)商想借此來再推房價(jià)也是不容易的,但是相應(yīng)的政策如何出臺及執(zhí)行還有待觀察。四是美國金融危機(jī)后,全球經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)全面的衰退,各個(gè)國家的房價(jià)都處于下降的通道,特別是美國,其房價(jià)上漲近10年也只有一倍多點(diǎn),但是這次房價(jià)調(diào)整已經(jīng)達(dá)到30%以上,而且這種調(diào)整還在進(jìn)行。但是在中國,當(dāng)全國經(jīng)濟(jì)全面向下調(diào)整時(shí),國內(nèi)房價(jià)則出現(xiàn)暴漲,不少城市暴漲到歷史最高的水平。這種與經(jīng)濟(jì)常識、生活常識嚴(yán)重背離的事情盡管會一時(shí)興風(fēng)作浪,但終究會回歸常識。如果一個(gè)政府不能夠真正看清這一點(diǎn),看到房價(jià)短期快速飆升的本質(zhì),那么其問題的嚴(yán)重性可能比房價(jià)快速飆升還要大。當(dāng)前學(xué)界對此反思很多,有些政府官員也在反思,但絕大多數(shù)地方政府仍然把房地產(chǎn)的發(fā)展作為其地經(jīng)濟(jì)增長之動力,作為GDP增長的動力。五是在上述的情況下,隨著先是住房消費(fèi)者擠出市場,再是住房投資者不愿或不敢進(jìn)入市場,而房地產(chǎn)開發(fā)商早就賺得盤滿盆滿而不愿意調(diào)整價(jià)格,只要政府的政策不改變或改變幅度很小,房地產(chǎn)市場未來幾個(gè)月將出