廣州房地產(chǎn)市場研究

廣州房地產(chǎn)市場研究宏觀政策發(fā)展商動(dòng)態(tài)客戶特征1廣州房地產(chǎn)市場研究宏觀政策22007年國家宏觀調(diào)控的思路和重點(diǎn)加大住房供應(yīng)力度努力調(diào)控住房需求著力解決低收入家庭住房問題繼續(xù)規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序2007年中央宏調(diào)的核心思想改善住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)、抑制房價(jià)快速增長！重點(diǎn)3采用雙軌體系，重點(diǎn)完善住房保障體系全面保障兩類家庭，部分解決中等收入群體，中高收入家庭市場自由調(diào)節(jié)2007年廣州宏觀調(diào)控的思路和重點(diǎn)4打擊囤地和圈地，開發(fā)商資金鏈?zhǔn)艿街卮罂简?yàn)新政出臺(tái)之前，開發(fā)商都是分期付款，分期取得土地權(quán)證，新政出臺(tái)后開發(fā)商無法再用很少的資金進(jìn)行項(xiàng)目滾動(dòng)開發(fā)，對(duì)開發(fā)商現(xiàn)金流有很大的影響。發(fā)展商多個(gè)項(xiàng)目同時(shí)開工，面對(duì)緊縮的房貸政策，資金鏈嚴(yán)重吃緊，再加上清算土地增值稅，面臨巨大的資金回籠壓力。國家宏觀政策解讀5存款準(zhǔn)備金：07年10次上調(diào)存款準(zhǔn)備金，目前執(zhí)行14.5％的標(biāo)準(zhǔn)，創(chuàng)近年歷史新高。房地產(chǎn)開發(fā)資金收緊，購房成本上升國家宏觀政策解讀加息：07年央行先后6次上調(diào)人民幣貸款基準(zhǔn)利率至目前的7.47％。今年以來10次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率6.00%7.00%8.00%9.00%10.00%11.00%12.00%13.00%14.00%15.00%2007-1-152007-2-152007-3-152007-4-152007-5-152007-6-152007-7-152007-8-152007-9-152007-10-152007-11-15年內(nèi)5次加息利率的變動(dòng)0123456782006-8-192006-9-192006-10-192006-11-192006-12-192007-1-192007-2-192007-3-192007-4-192007-5-192007-6-192007-7-192007-8-19一年期存款利率變動(dòng)一年期貸款利率6《關(guān)于加強(qiáng)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通知》銀發(fā)〔2007〕359號(hào)（2007-9-27）《關(guān)于加強(qiáng)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的補(bǔ)充通知》銀發(fā)〔2007〕452號(hào)（2007-12-5）申請(qǐng)購買第二套(含）以上住房的，貸款首付款比例不得低于40％，貸款利率不得低于基準(zhǔn)利率的1.1倍以借款人家庭為單位認(rèn)定房貸次數(shù)已經(jīng)還清貸款的仍視作第二套已利用過公積金貸款購房的家庭，再次向商業(yè)銀行申請(qǐng)住房貸款時(shí)，也要按照補(bǔ)充通知的規(guī)定來執(zhí)行對(duì)于已利用銀行貸款購買首套自住房的家庭，如其人均住房面積低于當(dāng)?shù)仄骄剑俅蜗蛏虡I(yè)銀行申請(qǐng)住房貸款的，可比照首套自住房貸款政策執(zhí)行

通過上表分析，按15000元/M2購買130M2商品房，新政實(shí)施后：首付款要多付20萬，按貸款期10年計(jì)算，月供款多付1030出元，利息多付7萬元。國家宏觀政策解讀購房門檻提高調(diào)控預(yù)期增強(qiáng)投資需求被擠壓換房需求受抑制首付——增加利息——增加7廣州宏觀政策解讀廣州2007年目標(biāo)：通過保障性用房、租金核減、人頭補(bǔ)貼，年內(nèi)解決5643戶雙特困戶住房問題；廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房、雙限房，今年供應(yīng)200-250萬建筑面積滿足8.46萬戶中低收入家庭住房需求。保障性住房體系形成對(duì)穩(wěn)定房價(jià)起到了積極作用8廣州宏觀政策解讀限價(jià)房的推出與精心布局對(duì)穩(wěn)定房價(jià)起了積極作用9政府繼續(xù)加大閑置用地處置力度，盤活存量土地，緩解供求矛盾07年廣州市政府根據(jù)“穗七條”要求，進(jìn)一步加大閑置土地收回力度，盤活再利用存量土地，增大老城區(qū)住宅用地供應(yīng)量。根據(jù)廣州市國土房管局2007年9月公布的調(diào)查數(shù)據(jù)，從1992年以來已依法收回閑置商住土地10.46平方公里。2007年11月6日，廣州市再次收回74宗共99.6萬平方米閑置土地，是廣州近年最大規(guī)模的一次收地。目前正在處置的用地面積9.06平方公里的281宗涉嫌閑置土地將于今、明兩年完成處置。2007年樓市回顧廣州宏觀政策解讀10廣州房地產(chǎn)市場研究發(fā)展商動(dòng)態(tài)11排名企業(yè)名稱土地儲(chǔ)備（萬㎡）公司總部股票代碼1碧桂園5400廣東順德2007.HK2富力地產(chǎn)3110廣東廣州2777.HK3新世界2400香港6006284雅居樂2250廣東中山3383.HK5世茂房地產(chǎn)2063上海0813.HK6萬科2050廣東深圳0000027中海發(fā)展1800廣東深圳6000268綠城1535浙江杭州3900.HK9合生創(chuàng)展1480香港0754.HK10瑞安房地產(chǎn)1400上海2720.HK開發(fā)商全國土地儲(chǔ)備排名全國上市房企“土地儲(chǔ)備”排名前十名全國土地儲(chǔ)備前十名中有5個(gè)總部在廣東12開發(fā)商07年廣州土地儲(chǔ)備排名2007年廣州土地儲(chǔ)備前三甲依次為：保利、富力、雅居樂排名發(fā)展商總建面萬㎡總金額(億元)區(qū)域1保利83.2556.63白云區(qū)/番禺區(qū)2富力82.5649.22花都區(qū)/海珠區(qū)3雅居樂77.8723.42番禺區(qū)/花都區(qū)4廣東中萊70.7944.75蘿崗區(qū)5時(shí)代47.437.6南沙區(qū)6萬科45.3022.24蘿崗區(qū)/番禺區(qū)/海珠區(qū)7廣東龍光28.43.92蘿崗區(qū)8合生26.649.97番禺區(qū)9深圳市鴻榮源26.4721.00白云區(qū)10金地24.415.9番禺區(qū)11粵海17.868.00越秀區(qū)12奧園17.204.64番禺區(qū)13開發(fā)商廣州土地儲(chǔ)備情況2007年樓市回顧142007年開發(fā)商上市及融資情況2007年，碧桂園集團(tuán)、元邦地產(chǎn)、合景泰富、遠(yuǎn)洋地產(chǎn)、奧園集團(tuán)、SOHO中國、華遠(yuǎn)地產(chǎn)紛紛在國內(nèi)、香港、境外上市；萬科地產(chǎn)、世茂房地產(chǎn)、綠城（中國）、金地集團(tuán)及保利地產(chǎn)等紛紛通過增發(fā)融資，在資本市場上獲取巨額資金。發(fā)展商上市時(shí)間上市地點(diǎn)碧桂園集團(tuán)2007年4月香港聯(lián)交所上市廣宇集團(tuán)2007年4月深交所元邦地產(chǎn)2007年5月新加坡證券交易所上市榮盛地產(chǎn)2007年6月上交所合景泰富2007年7月香港聯(lián)交所上市遠(yuǎn)洋地產(chǎn)2007年9月香港聯(lián)交所上市奧園集團(tuán)2007年10月香港聯(lián)交所上市SOHO中國2007年10月香港聯(lián)交所上市合肥城建2007年10月深交所華遠(yuǎn)地產(chǎn)2007年10月上交所（借殼SST幸福）2007年中國部分上市地產(chǎn)集團(tuán)一覽公司名稱近期股票增發(fā)額近期申請(qǐng)發(fā)債數(shù)額萬科地產(chǎn)定向增發(fā)3.1億股59億元金地集團(tuán)定向增發(fā)3.6億股12億元保利地產(chǎn)定向增發(fā)1.26億股43億元中糧地產(chǎn)定向增發(fā)2.85億股12億元碧桂園集團(tuán)——預(yù)計(jì)最高可達(dá)117億元北辰實(shí)業(yè)定向增發(fā)1.5億股17億元2007年中國上市集團(tuán)融資一覽152008年廣東準(zhǔn)備上市房地產(chǎn)企業(yè)2008年大批粵系房企輪侯香港上市包括：方圓地產(chǎn)、龍光地產(chǎn)、恒大地產(chǎn)、時(shí)代地產(chǎn)、珠江地產(chǎn)、珠光集團(tuán)、昌盛集團(tuán)、光大地產(chǎn)、宏宇集團(tuán)、鵬潤地產(chǎn)等更多房地產(chǎn)企業(yè)計(jì)劃2008年上市。在中國貨幣政策從緊的大背景下，上市融資已成為房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)現(xiàn)長遠(yuǎn)發(fā)展戰(zhàn)略的關(guān)鍵一步162008年開發(fā)商——重資本，更重客戶需求在房地產(chǎn)市場大環(huán)境發(fā)生根本性改變，即國家不斷打壓房地產(chǎn)市場、銀行銀根不斷緊縮、消費(fèi)者觀望態(tài)度不斷加重的過程中，發(fā)展商必須重視資本，但更要關(guān)注客戶需求。II17廣州房地產(chǎn)市場研究客戶特征18年齡特征：以35-40歲為主廣州市場主流潛在客戶年齡集中在30-45歲之間，其中35-40歲所占比例最大。廣州主流置業(yè)者客戶年齡區(qū)間圖0%3%18%23%25%17%9%3%1%1%1%0%3%21%23%23%16%6%5%1%0%1%0%1%15%27%30%15%7%3%1%0%1%0%0%14%24%35%18%6%2%1%0%0%0%10%20%30%40%15~2020~2525~3030~3535~4040~4545~5050~5555~6060~6565以上05年下半年06年下半年07年上半年07年7-11月19家庭特征：以三口之家“兩夫婦+子女”為主“單身貴族”、“二人世界”、“三口之家”依然是市場上的主流置業(yè)者，其中，三口之家（即“兩夫婦+1子女”）最為突出，07年下半年占到48%。廣州主流置業(yè)者家庭居住組合圖0%21%28%39%5%6%2%17%30%35%9%7%1%20%22%43%8%6%0%19%20%48%6%7%0%10%20%30%40%50%60%其他單身兩夫婦兩夫婦+1子女兩夫婦+父母三代同堂05年下半年06年下半年07年上半年07年7-11月20戶型特征：以3房為主，但1房、4房比例迅速上升三房仍然是主流置業(yè)者主要產(chǎn)品需求，置業(yè)者對(duì)一房及四房的比例分別上升10％、9％，對(duì)兩房的比例輕微下降6％。廣州主流置業(yè)者需求戶型結(jié)構(gòu)圖1%12%60%19%7%1%1%21%54%19%5%1%3%25%56%13%2%0%13%19%43%22%3%1%0%10%20%30%40%50%60%70%1房2房3房4房5房6房05年下半年06年下半年07年上半年07年7-11月21面積特征：以150M2以下為主，150-250M2產(chǎn)品需求迅速增加2007年下半年150M2以下產(chǎn)品需求比例為70%，但150-250M2產(chǎn)品需求迅速增加，達(dá)到26%。廣州主流置業(yè)者購買物業(yè)建筑面積（單位：㎡）0%16%50%17%10%4%4%0%29%47%14%6%1%2%2%36%50%11%2%0%0%10%32%28%16%10%1%3%0%10%20%30%40%50%60%0~5050~100100~150150~200200~250250~300300以上05年下半年06年下半年07年上半年07年7-11月22價(jià)格特征：承受能力持續(xù)提升主流置業(yè)者的價(jià)格承受力集中在10000-14000元/M2，高達(dá)54%的比例；總價(jià)心理承受力集中于200萬以下產(chǎn)品。廣州主流置業(yè)者接受購房價(jià)格圖能接受購房的價(jià)格是多少？（單價(jià)：元/㎡）0%32%38%30%0%0%0%0%1%13%36%33%11%2%0%4%0%8%43%26%16%4%1%2%0%1%10%13%34%20%8%14%0%10%20%30%40%50%2000~40004000~60006000~80008000~1000010000~1200012000~1400014000~1600016000以上05年下半年06年下半年07年上半年07年7-11月廣州主流置業(yè)者接受購房價(jià)格圖能接受購房的價(jià)格是多少？（總價(jià)：萬元/套）11%48%22%13%4%2%1%0%13%47%26%7%4%1%1%1%23%49%16%7%2%1%0%0%25%