瀘州房地產(chǎn)市場概況

醉美瀘州瀘州市房地產(chǎn)市場概況（2013.08）目錄一、城市簡介二、城市規(guī)劃三、房地產(chǎn)概況城市簡介城市區(qū)位瀘州市位于四川省東南部川渝黔滇結(jié)合部，距省會成都市267公里，距離重慶市約132公里、距離自貢市約82公里、距離宜賓市約78公里。其東鄰重慶市、貴州省，南界貴州省、云南省，西連宜賓市、自貢市，北接內(nèi)江市。距成都267公里距重慶132公里城市簡介瀘州成都重慶昆明貴陽四川南門戶，四省樞紐四川省南向綜合交通樞紐、是川、滇、黔、渝四?。ㄊ校┙Y(jié)合部的經(jīng)濟樞紐.水陸空立體交通區(qū)位優(yōu)勢，成為長江“黃金水道”和西南出海南通道上的璀璨亮點，是國家交通部確定的二級樞紐站和長江主樞紐港城市。瀘州藍田機場為四川第三大航空港，可起降波音737型客機；瀘州港是交通部確定的四川唯一的全國28個內(nèi)河主要港口和國家二類水運口岸，是四川第一大港口和集裝箱碼頭；城市區(qū)位城市簡介城市概況

瀘州市轄“三區(qū)四縣”(江陽區(qū)、龍馬潭區(qū)、

納溪區(qū)、瀘縣、合江縣、敘永縣、

古藺縣）其中中心城區(qū)為江陽區(qū)、龍馬潭區(qū)。全市面積為

12242.9

9平方公里，2012年全市戶籍人口為504.38萬人，2012年主城區(qū)人口約92萬。城市職能市域政治、經(jīng)濟、文化中心；川南地區(qū)及川、滇、黔、渝毗鄰地區(qū)交通樞紐及商貿(mào)中心；四川省及西南地區(qū)對外物資交流的重要口岸；四川及西南地區(qū)化學工業(yè)和機械工業(yè)基地；四川及西南地區(qū)食品工業(yè)基地之一；四川省能源工業(yè)基地之一；川南城鎮(zhèn)群中心城市之一；川南文化旅游和生態(tài)旅游的重要節(jié)點；全國著名的“酒城”；全國內(nèi)河主要港口城市。城市簡介支柱產(chǎn)業(yè)

瀘州是一個以釀酒、化工、機械為龍頭，輕重工業(yè)并舉的綜合性工業(yè)城市

發(fā)達的釀酒工業(yè)：

“瀘州老窖”、“古藺郎酒”舉世聞名,是中國唯一擁有兩個國家名酒的地區(qū)

機械工業(yè)：瀘州是全國九大工程機械生產(chǎn)基地之一，是全國大中型全液壓汽車起重機、挖掘機制造中心。長江工程機械集團屬全國最大的工程機械集團之一

化學工業(yè)：瀘州最大的最有前景的支柱產(chǎn)業(yè)，尤以天然氣化工聞名遐邇。瀘天化集團公司是目前中國最大的尿素生產(chǎn)廠和油脂化工基地，是中國500家大型企業(yè)和500家經(jīng)濟效益最佳工業(yè)企業(yè)之一城市簡介交通狀況鐵路運輸“三縱”是指：?。úS（桶）鐵路，內(nèi)江至瀘州城際鐵路，樂（山）自（貢）瀘（州）鐵路“四橫”是指：瀘州港進港鐵路專用線，敘永至古藺大村鐵路，渝昆鐵路，古藺至遵義鐵路

公路運輸國道321（成都-廣州）瀘州段，省道207（瀘州-自貢界），省道307（川渝界-瀘縣-瀘州-宜賓界），省道308（川黔界-合江-納溪-宜賓界），省道309（川黔界-古藺-敘永-宜賓界）G76廈蓉高速瀘州段（內(nèi)江界-瀘州-敘永-川黔界，境內(nèi)全線已建成），G93成渝環(huán)線高速瀘州段（川渝界-合江-瀘州-宜賓界，宜賓界-納溪段已建成），S4成自瀘赤高速公路瀘州段（自貢界-瀘州-合江-川黔界，在建），敘永古藺高速公路（在建）城市簡介中心城區(qū)商圈城市發(fā)展迅速，消費潛力巨大，商業(yè)發(fā)展存在盲區(qū)

目前瀘州商圈主要集中于江陽區(qū)與龍馬潭區(qū)東部，而龍馬潭區(qū)西部、華陽鄉(xiāng)、城北片區(qū)未形成集中式商圈，對于擁有百萬人口的瀘州而言，未來商業(yè)消費潛力存在巨大上升空間。白塔商圈回龍灣商圈大山坪商圈新的城市發(fā)展與已有的城市積淀，讓商業(yè)發(fā)展空間巨大。西南商貿(mào)城商圈工程機械及4S集群商圈城市簡介宏觀經(jīng)濟及居民生活水平指標數(shù)據(jù)來源：瀘州市各年統(tǒng)計公報（注：人均GDP按常住人口計算）近年來，瀘州整體經(jīng)濟處于平穩(wěn)態(tài)勢，未來發(fā)展方向利好指標2007年2008年2009年2010年2011年2012年GDP總量（億元）403.8508.4587.6714.8900.91030.5增長率（%）15.31515.216.515.914.39人均GDP（元/年·常住人口）94721183113591169451948720486.7增長率（%）14.514.114.924.7155.13戶籍人口（萬人）489.1493.38497.15504.38--

城鄉(xiāng)居民儲蓄存款余額（億元）289367.32433.43517.19-758.1社會消費品零售總額（億元）148.3180.09213.56259.82306382.1人均可支配收入（元/人）101671206513550155051775020746城市簡介瀘州GDP與人均GDP瀘州市GDP變化及年增幅曲線圖瀘州市人均GDP變化及年增幅曲線圖

從地區(qū)生產(chǎn)總值的統(tǒng)計指標來看，2011年瀘州市經(jīng)濟出現(xiàn)增長速度放緩的情況，但總體依然保持快速增長的態(tài)勢。城市簡介四川主要城市GDP對比

對比2012年四川主要城市生產(chǎn)總值數(shù)據(jù)，瀘州處于四川中等水平，但相比川南地區(qū)內(nèi)江、自貢等城市，瀘州依舊處于優(yōu)勢地位；瀘州人均GDP處于較低水平的原因，主要是受人口數(shù)量影響導致。城市簡介小結(jié)

位于四川南部核心區(qū)位的瀘州，憑借便利的航空、鐵路、水運交通使其成為“四省交通樞紐”及“川南門戶”，而釀酒、工業(yè)等支柱產(chǎn)業(yè)，則支撐著瀘州持續(xù)發(fā)展；可以判定瀘州整體經(jīng)濟已處于川南領(lǐng)先水平！目錄一、城市簡介二、城市規(guī)劃三、房地產(chǎn)概況城市規(guī)劃城市總體規(guī)劃

城市空間發(fā)展在現(xiàn)有基礎(chǔ)上重點東拓南聯(lián)、擁江發(fā)展，并整合城南與納溪發(fā)展聯(lián)系，城北與空港的發(fā)展聯(lián)系，形成東、北、南三條走廊，同時優(yōu)化提升中心地區(qū)。目前城市發(fā)展的重點區(qū)域是城北板塊和城西板塊；規(guī)劃期內(nèi)將重點發(fā)展橋南片區(qū)及沙茜片區(qū)。城北片區(qū)沙茜片區(qū)城西片區(qū)橋南片區(qū)城市規(guī)劃城市空間戰(zhàn)略結(jié)構(gòu)規(guī)劃城市空間功能結(jié)構(gòu)可概括為“一核兩副、八大功能組團”。一核：由中心半島、城北、茜草組成全市商業(yè)、綜合服務及文化會展復合中心。兩副：南部副中心、北部副中心八大組團：（1）城北功能組團：以教育科研、文化體育、商務辦公、商貿(mào)服務及生活居住為主的功能組團。（2）高壩功能組團：以區(qū)域物流中心和臨港產(chǎn)業(yè)為主的功能組團。（3）沙茜功能組團（沙茜片區(qū)）：以文化會展、休閑旅游、生活居住為主的功能組團。（4）城南功能組團：以都市工業(yè)、產(chǎn)業(yè)服務中心和生活居住為主的功能組團。（5）中心半島功能組團(城西板塊)：以行政商務辦公、休閑娛樂和生活居住為主的綜合功能組團。（6）安富功能組團：以能源化工循環(huán)產(chǎn)業(yè)、倉儲物流和生活居住為主的綜合功能組團。（7）泰安-黃艤功能組團：以機械、酒業(yè)產(chǎn)業(yè)和商貿(mào)物流為主的功能組團（8）安寧-石洞功能組團：以經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)、臨空產(chǎn)業(yè)、新興戰(zhàn)略產(chǎn)業(yè)及商貿(mào)物流為主的能能組團。城市規(guī)劃城市產(chǎn)業(yè)規(guī)劃瀘州城市空間戰(zhàn)略結(jié)構(gòu)為“1個中心主城區(qū)+3個戰(zhàn)略新城”，引領(lǐng)瀘州城市空間形成中、東、北、南四大片區(qū)。1、中部“中心城”片區(qū)：以中心半島為主體，主要以市級公共服務和居住為主。2、東部“臨港產(chǎn)業(yè)城”片區(qū)：主要依托龍溪口泰安港口資源做大做強，而發(fā)展長江兩岸的地區(qū)。主要打造港、產(chǎn)、城聯(lián)動發(fā)展的臨港產(chǎn)業(yè)新城和區(qū)域性物流中心。3、北部“高新戰(zhàn)略產(chǎn)業(yè)城”片區(qū)：包括安寧、石洞和城北，主要以臨空、高新、科教、戰(zhàn)略產(chǎn)業(yè)和商貿(mào)物流為主。4、南部“循環(huán)經(jīng)濟示范城”片區(qū)：包括納溪和城南，主要以都市工業(yè)、產(chǎn)業(yè)服務中心和煤氣化工綜合利用，發(fā)展循環(huán)經(jīng)濟及倉儲物流為主。城市規(guī)劃中心城區(qū)交通規(guī)劃為配合城市一個中心主城區(qū)和三個產(chǎn)業(yè)新城的空間布局，形成了“環(huán)形放射”道路交通主骨架規(guī)劃：內(nèi)環(huán)：生活性環(huán)線，主要解決組團間通勤交通。外環(huán)：結(jié)合成自瀘赤高速城區(qū)段改造為東部產(chǎn)業(yè)大道，建設(shè)城市交通外環(huán)線，主要解決各產(chǎn)業(yè)區(qū)和貨運港口站場的貨運交通。射線：1.蜀瀘大道聯(lián)系城北、中心半島至城南高速出入口的南北干道；2.機場快速至小市、中心半島舊城；3.茜草、沙灣的干道；4.龍馬大道向西至城西高速出入口、向北至石洞、機場；5.聯(lián)系城西、中心半島、茜草、高壩的東西干道；6.藍安路向東至沙灣、泰安、黃艤；多條干道聯(lián)接中心主城區(qū)和各大片區(qū)組團；各片區(qū)組團之間形成多個內(nèi)部環(huán)形交通系統(tǒng)。城市規(guī)劃市域主要發(fā)展目標

2012年，瀘州市域地區(qū)生產(chǎn)總值平均增長速度10%，達到421億元，人均地區(qū)生產(chǎn)總值達到10000元（實際居住人口口徑），三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整為18：45：37；

2020年，瀘州市地區(qū)生產(chǎn)總值平均增長速度9%，達到1000億元，人均地區(qū)生產(chǎn)總值達到23000元（實際居住人口口徑），三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整為10：50：40。

市區(qū)主要發(fā)展目標

2012年，瀘州市區(qū)地區(qū)生產(chǎn)總值平均增長速度12%，達到247億元，人均地區(qū)生產(chǎn)總值達到18000元，三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整為7：50：43，城鎮(zhèn)化水平達到56%；

2020年，瀘州市區(qū)地區(qū)生產(chǎn)總值平均增長速度10%，達到641億元，人均地區(qū)生產(chǎn)總值達到43700元，三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整為3：48：49，城市化水平達到64%。瀘州市城市發(fā)展目標城市發(fā)展目標導向是傾向于發(fā)展現(xiàn)代服務業(yè)。城市規(guī)劃1．“區(qū)域協(xié)調(diào)”戰(zhàn)略東引西聯(lián)，構(gòu)筑川江城市連綿帶。以長江為紐帶，積極吸引重慶輻射向西延伸的同時加強與宜賓的優(yōu)勢互補，利用中間區(qū)位推進沿江橫向聯(lián)系。南北輻射，打造川南門戶，推進腹地擴張。發(fā)揮邊際區(qū)位優(yōu)勢，形成區(qū)域性服務中心。2．“工業(yè)立市”戰(zhàn)略大力推進工業(yè)化進程，以“西部化工城”建設(shè)為龍頭，強化優(yōu)化化工、機械、白酒等傳統(tǒng)主導產(chǎn)業(yè)。立足本地資源特色，積極培育“新興特色產(chǎn)業(yè)”。將民營經(jīng)濟發(fā)展作為經(jīng)濟戰(zhàn)略的重要前提，促進民營中小企業(yè)的網(wǎng)絡化、集群化發(fā)展。3．“交通先行”戰(zhàn)略全力打破交通資源的相對稀缺對瀘州經(jīng)濟發(fā)展造成的“木桶效應”，降低瀘州區(qū)域經(jīng)濟的運行成本和中間消耗，提高發(fā)展效率和整體效益，促進區(qū)域經(jīng)濟的均衡協(xié)調(diào)發(fā)展。4．“門戶經(jīng)濟”戰(zhàn)略立足瀘州沿江沿界的“邊際門戶”區(qū)位優(yōu)勢，，發(fā)揮作為四川省域門戶城市的開放作用，面向國際國內(nèi)雙向開放，提高瀘州經(jīng)濟的開放程度。5．“循環(huán)經(jīng)濟”戰(zhàn)略作為長江上游重要的生態(tài)屏障區(qū)域和西部重要的化工、機械、能源等重化工業(yè)基地之一，發(fā)展循環(huán)經(jīng)濟是瀘州協(xié)調(diào)兩個發(fā)展定位，甚至將其合而為一的必然選擇。瀘州市城市規(guī)劃發(fā)展戰(zhàn)略目錄一、城市簡介二、城市規(guī)劃三、房地產(chǎn)概況房地產(chǎn)概況指標200720082009201020112012房地產(chǎn)開發(fā)投資額（億元）23.939.1542.1954.5268.771.65商品房銷售面積(萬㎡)

161.21

183.94

286.63

344.26

302.10

306.3商品房存量(萬㎡)

57.570.5159.6168.83545.3商品住宅施工面積（萬㎡）360.8542.64

566.52742.4767774.64商品住宅竣工面積（萬㎡）‐185.27

167.3226.31‐289.1商品住宅銷售面積（萬㎡）137.87

162.83257.9312.84261.56136.37商品住宅銷售額（億元）21.82

29.9652.6985.9278.45108.2商品住宅施工面積/商品住宅銷售面積2.62

3.33

2.20

2.37

2.93

5.60注：數(shù)據(jù)來源于瀘州市統(tǒng)計公報、瀘州市房地產(chǎn)監(jiān)理所交易所、瀘州市國土資源局。瀘州市商品房供銷情況房地產(chǎn)概況指標20082009201020112012商品房批準預售面積（萬㎡）166.48

146.66

212.94

280.91

183.57商品住宅批準預售面積（萬㎡）149.24

130.44

194.95

209.31

133.51商品房預售面積（萬㎡）89.29

190.56

195.56

191.99

201.59商品住宅預售面積（萬㎡）85.66

173.15

182.46

170.67

153.6商品房銷售均價（元/㎡）2312

2433

2945

3815

4680商品住宅銷售均價（元/㎡）2292

2439

2902

3649

3817注：1.數(shù)據(jù)來源于瀘州市統(tǒng)計公報、瀘州市房地產(chǎn)監(jiān)理所交易所、瀘州市國土資源局。2.預售面積即為當年的成交總面積瀘州市商品房預售情況房地產(chǎn)概況瀘州市房地產(chǎn)開發(fā)投資額從近六年數(shù)據(jù)分析數(shù)據(jù)來看，自2008年至今瀘州市房地產(chǎn)業(yè)的重要性逐年在減弱，特別是11年房地產(chǎn)投資占比降至歷史最低點的4%。這主要有兩方面的原因：1.政府加大了基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的投入及重點工業(yè)項目的開工建設(shè)；2.2011年是最嚴厲的房地產(chǎn)調(diào)控年，房地產(chǎn)投資的增幅未有大的提高，此后呈下降趨勢。房地產(chǎn)概況瀘州市商品房銷存比分析

從銷售面積可以看出，自10年后瀘州房地產(chǎn)銷售面積呈現(xiàn)下降趨勢，但市場消化進度良好，未出現(xiàn)較大波動；而存量房方面，隨時間推移正逐步消化。房地產(chǎn)概況瀘州市商品住宅銷售面積與銷售額

瀘州商品房住宅銷售面積自10年后連續(xù)2年下降，另一方面整體銷售額呈上升趨勢，可以判定瀘州商品房供應在當?shù)厥袌鲂枨笾饾u飽和的情況下，各開發(fā)商開始走向做產(chǎn)品、做價格的市場格局。房地產(chǎn)概況瀘州市商品住宅銷售均價變化

從瀘州商品房住宅銷售均價走勢來看，瀘州房地產(chǎn)市場在09年整體回暖的情況下，于2011年打破3500元/㎡水平，并在2012年上升至3817元/㎡，縱觀整體四川省二級城市整體銷售價格水平，瀘州屬于中等水平。房地產(chǎn)概況瀘州市商品預售證統(tǒng)計情況

分析瀘州預售情況可得知，09年瀘州商品房預售面積增長113.4%，出現(xiàn)市場井噴現(xiàn)象，后續(xù)一直保持穩(wěn)定放量；而商業(yè)預售面積占比呈逐年上升趨勢，表明近幾年瀘州商業(yè)地產(chǎn)市場關(guān)注度不斷加強。房地產(chǎn)概況瀘州市土地成交價格情況年份成交宗數(shù)面積（畝）成交價格（萬元/畝）200512324.64最高價89萬元∕畝，最低價35萬元∕畝，平均價49萬元∕畝2006351910最高價143萬元∕畝，最低價33萬元∕畝，平均價62萬元∕畝200721774.1最高價164萬元∕畝，最低價28萬元∕畝，平均價104萬元∕畝2008-1171.18平均成交價格為55.19萬元/畝2009141034.38平均成交價格為114.15萬元/畝201011892.06最高價235萬元∕畝，最低價42萬元∕畝，平均價146萬元∕畝20115495.38最高價240萬元∕畝，最低價154萬元∕畝，平