昆山市房地產(chǎn)市場簡報

昆山市房地產(chǎn)市場簡報

此篇報告主要側(cè)重于解讀近幾年新政下昆山樓市的變化現(xiàn)象，以及對樓市宏觀數(shù)據(jù)做出理性分析，為貴司面對撲朔迷離的樓市能做出正確的判斷提供一定的參考依據(jù)。前言

近年來，昆山房價每年保持約20%的漲幅，自2004年下半年以來昆山房價漲幅卻開始逐漸減緩。相比上海樓市的瘋狂漲勢，昆山樓市的步伐邁得還算較為穩(wěn)健。通過此次調(diào)查，我們認(rèn)為，此輪宏觀調(diào)控對消費者造成的心理打擊非常大，市場呈現(xiàn)出非常濃厚的觀望情結(jié)，且還有繼續(xù)出臺相關(guān)措施的可能。房價下一步的走勢格外惹人注目，消費者與開發(fā)商的心理博弈還會持續(xù)相當(dāng)長一段時間。然而，房價從來不是完全由市場來自主決定的，房地產(chǎn)業(yè)向來是一個受政策影響極大的行業(yè)。如今政策調(diào)控與多空博弈下的樓市在悄悄變化，觀望還會持續(xù)多久？樓市何去何從、房價是漲是跌，縈繞在人們心頭，揮之不去。但可以肯定的是，以目前形勢房地產(chǎn)應(yīng)該在實現(xiàn)“軟著陸”后繼續(xù)穩(wěn)步發(fā)展。

第一部分政策

——昆山宏觀政策概述

一、2005年宏觀政策

2005年3月放貸利率調(diào)整，取消原先利率優(yōu)惠使房貸利率回歸原始位置通過利率杠桿，對投資及投機(jī)行為適當(dāng)控制；2005年4月15日

國土資源部下發(fā)《2005年全國土地利用計劃》，加大調(diào)控力度，保障穩(wěn)定房地產(chǎn)市場建設(shè)用地，提高居住用地的供應(yīng)比重，通過調(diào)整土地市場來抑制房價。2005年4月25日國務(wù)院副總理曾培炎提出運用信貸、稅收等經(jīng)濟(jì)杠桿，遏制投機(jī)性炒房，控制投資性購房，對普通住房給予政策優(yōu)惠，同時強(qiáng)調(diào)對平價房的支持。2005年4月30日七部委聯(lián)合發(fā)表聲明，提出強(qiáng)化規(guī)劃調(diào)控，改善住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)；加大土地供應(yīng)調(diào)控力度，嚴(yán)格土地管理；調(diào)整住房轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)營業(yè)稅政策，嚴(yán)格稅收征管；加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸管理，防范金融風(fēng)險；明確享受優(yōu)惠政策普通住房標(biāo)準(zhǔn)，合理引導(dǎo)住房建設(shè)與消費。2005年6月1日七部委《關(guān)于做好穩(wěn)定住房價格工作的意見》正式實施，對個人購買住房不足２年轉(zhuǎn)手交易的，銷售時按其取得的售房收入全額征收5%營業(yè)稅；個人購買普通住房超過２年（含２年）轉(zhuǎn)手交易的，銷售時免征營業(yè)稅；對個人購買非普通住房超過２年（含２年）轉(zhuǎn)手交易的，銷售時按其售房收入減去購買房屋的價款后的差額征收營業(yè)稅。二、宏觀政策的影響

從三次‘國八條’的出臺內(nèi)容來看，我們可以將新政的精神總結(jié)為：“旨在通過供應(yīng)和需求的雙向調(diào)節(jié)，遏制投機(jī)性炒房，控制投資性購房，鼓勵普通商品住房和經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)，保證住房價格平衡和市場的穩(wěn)定發(fā)展”……那么，房地產(chǎn)新政將會對昆山樓市造成什么樣的影響呢？

（一）、從宏觀經(jīng)濟(jì)面看，昆山樓市仍處于上升周期內(nèi)

就房地產(chǎn)自身而言，昆山樓市尚未構(gòu)成一個完整的自身周期；從經(jīng)濟(jì)學(xué)的角度分析，房地產(chǎn)周期是以宏觀經(jīng)濟(jì)周期為核心和依據(jù)，與GDP的周期有密切的關(guān)聯(lián)。再從中國的經(jīng)濟(jì)周期看，江、浙、滬的經(jīng)濟(jì)面和昆山自身的發(fā)展來看，本輪經(jīng)濟(jì)周期的調(diào)整點在2010年左右，昆山房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展不可能脫離于宏觀經(jīng)濟(jì)周期之外。房價仍將保持平衡上升的勢頭，當(dāng)然不排除期間小范圍小幅度的回落。房產(chǎn)新政的繼續(xù)出臺，短期內(nèi)可能引發(fā)市場的觀望氣氛，但不會從根本上改變這個上升周期。

（二）從供求關(guān)系和心理預(yù)期看，昆山樓市即將從賣方市場轉(zhuǎn)型為買方市場

據(jù)有關(guān)部門調(diào)查了解，在今年1-5月份昆山樓市的購房者中，上海人及“新昆山人”占購房比例高達(dá)70%。房產(chǎn)新政的出臺，無疑在購房者與開發(fā)商的較量中增添了砝碼，市場博弈的主動權(quán)正在慢慢轉(zhuǎn)向買方市場。（三）從需求層面看，由于受二次加息及其他房地產(chǎn)宏觀政策加強(qiáng)的信號影響，購房者的消費心理在悄然發(fā)生變化，本地消費者的購房計劃更趨謹(jǐn)慎，外地購房上升較快。

從需求層面上看，本地客戶的觀望心態(tài)日漸濃厚，原因除了新的政策不斷出臺對市場信心的影響外，對房價的承受力抗性加大以及經(jīng)過前幾年消化后本地人大多已經(jīng)購房也是重要原因。本地客戶現(xiàn)在對住宅的需求主要是改善性需求。但外地客戶對昆山的關(guān)注明顯加大，尤其是昆山房價的比較優(yōu)勢和昆山優(yōu)良的人居環(huán)境，吸引了越來越多的養(yǎng)老等第二居所的需求以及少許投資客戶。尤其是上海人在昆山購房有加快增長的趨勢。

三、政策分析

“就市論市”，我們認(rèn)為：“政策”的目的主要在于健全市場，擠壓房地產(chǎn)泡沫，因此，對于本身價格適中、結(jié)構(gòu)合理、供需兩旺的昆山市場反有促進(jìn)作用，主要表現(xiàn)在以下三個方面：由于昆山房地產(chǎn)市場的起步較晚，目前正處于“成型”階段，在一系列政策、措施的控制和監(jiān)督下，將會使得市場的各個環(huán)節(jié)都能健康有序的發(fā)展；“政策”對上海、杭州等周邊城市所產(chǎn)生的影響，能夠在一定適度上增加昆山市場的客源，增大買方市場，有利于促進(jìn)市場的進(jìn)一步發(fā)展；“政策”的影響，加強(qiáng)了城市之間的交流，包括從業(yè)人員、客戶之間的交流，能夠為昆山房地產(chǎn)市場帶來相對先進(jìn)的理念。四、小結(jié)

2005系列政策接連出臺，促使市場觀望氣氛較為濃厚未來政府還將會持續(xù)出臺相關(guān)政策來進(jìn)行規(guī)范市場市場各種物業(yè)漲跌互現(xiàn)。供應(yīng)量較大的中檔住宅有降價的可能性；經(jīng)濟(jì)適用房及市中心房源，可能在新政后出現(xiàn)一定的漲幅第二部分?jǐn)?shù)據(jù)

——昆山房產(chǎn)市場宏觀數(shù)據(jù)分析

本報告數(shù)據(jù)采集時間為2001—2004年年底，由于2001年以前昆山房地產(chǎn)基數(shù)較低，增幅不大，2005年的全年統(tǒng)計數(shù)據(jù)尚未完全出臺，因此，目前僅以2001—2004年作為樣本，進(jìn)行采樣分析。本報告的宏觀數(shù)據(jù)來源均為《2001—2004年昆山統(tǒng)計年鑒》，部分深化數(shù)據(jù)亦依據(jù)以上權(quán)威數(shù)據(jù)計算得出。

一、房地產(chǎn)同國民經(jīng)濟(jì)的協(xié)調(diào)關(guān)系

（一）房地產(chǎn)業(yè)GDP/GDP上述數(shù)據(jù)體現(xiàn)了房地產(chǎn)業(yè)同全社會的國民生產(chǎn)總值的比例關(guān)系，從而反映房地產(chǎn)業(yè)在產(chǎn)業(yè)方面對國民生產(chǎn)總值的貢獻(xiàn)度。從數(shù)據(jù)可以看出，2001-2004年間，房地產(chǎn)業(yè)占國民生產(chǎn)總值穩(wěn)步上升。年份2001200220032004房地產(chǎn)業(yè)GDP（億元）6.839.0913.232.7GDP（億元）230.8306.85403.49570比率2.95%2.96%3.27%5.73%年份2001200220032004房地產(chǎn)投資額（億元）7.2422.1928.0980.40GDP（億元）230.8306.85403.49570比率3.13%7.23%6.96%14.1%年份2001200220032004房地產(chǎn)投資增長（億元）0.5514.955.952.31GDP增加值307696.64167比率1.83%19.67%6.1%31%（二）房地產(chǎn)投資額/GDP上述數(shù)據(jù)從總量及增量兩個方面反映房地產(chǎn)投資在全社會資源中占的比例，可以看到總量方面2004年異常升溫，增量方面2002、2004年均有一次高值，似乎有隔年爆發(fā)的跡象。（三）開發(fā)商自有資金/房地產(chǎn)投資額

年份200120022003開發(fā)商自有資金（億元）2.26.0415.28房地產(chǎn)投資額（億元）7.2422.1928.09比率30.3%27.2%54.3%

下述數(shù)據(jù)試圖反映房地產(chǎn)資金結(jié)構(gòu)中貸款占社會資源的比例，目前房地產(chǎn)開發(fā)投資資金來源一般為自有資金、開發(fā)貸款、購房訂金及預(yù)付款，故開發(fā)商自有資金與房地產(chǎn)投資額的比率也可以顯示出其占用社會資源的狀況。從本組數(shù)據(jù)顯示，2003年開發(fā)商自有資金比率較高并有較大上升，與一般認(rèn)為開發(fā)商主要依靠貸款的認(rèn)識不符，這是由于昆山近年來土地價格上升較大，土地成本占開發(fā)資金比率上升，同時昆山開發(fā)企業(yè)中外地企業(yè)比重逐漸增大有關(guān)。（四）開發(fā)購置土地面積/GDP年份200120022003GDP（億元）230.8306.85403.49開發(fā)商購置土地面積（平方米）5103919859441537728比率22%32%38%以上四組數(shù)據(jù)，我們分別考察了昆山近年來房地產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)業(yè)產(chǎn)出，產(chǎn)業(yè)投入，產(chǎn)業(yè)占用社會資源，產(chǎn)業(yè)利用土地資源五個方面于國民經(jīng)濟(jì)的對比情況，通過分析和整理后，基本可以得到以下判斷：房地產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)出方面，連年增長且增長速度加大，對國民經(jīng)濟(jì)的貢獻(xiàn)度穩(wěn)步提升。昆山整體經(jīng)濟(jì)近五年保持了30%以上的增速，故兩者的關(guān)系處于合理范圍之內(nèi)，呈健康發(fā)展態(tài)勢。房地產(chǎn)業(yè)對國民經(jīng)濟(jì)的貢獻(xiàn)度應(yīng)仍有較大的提升空間。房地產(chǎn)業(yè)的投入方面，投資增長不穩(wěn)定，特別是2004年投資異常升溫，使其與國民經(jīng)濟(jì)的協(xié)調(diào)性比較差。實際上這種不穩(wěn)定性是直接由開發(fā)企業(yè)投入缺乏理性而導(dǎo)致的，這是對房地產(chǎn)業(yè)所不利的。隨著開發(fā)企業(yè)的不斷成熟，相信亦會得到改觀。房地產(chǎn)業(yè)的占用、利用土地資源方面，雖然絕對數(shù)據(jù)增加較大，但與國民經(jīng)的比例關(guān)系表明，兩者協(xié)調(diào)度較高，證明其增長是與整體經(jīng)濟(jì)的發(fā)展需要相適應(yīng)的，亦表明目前房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展比較健康。二、房地產(chǎn)同市場的協(xié)調(diào)關(guān)系

（一）商品房空置量/實際銷售面積

本組數(shù)據(jù)根據(jù)空置量與實際的銷售面積比較，反映出其與總體市場的比例是否協(xié)調(diào)。根據(jù)本組數(shù)據(jù)顯示，2001-2004年，銷售面積增長150%，而空置量下降10%。完全在合理的范圍。特別是2003年達(dá)極低點，從而致使市場上無房可買，2004年隨著銷售面積的下降出現(xiàn)反彈屬于正常的恢復(fù)。

年份2001200220032004商品房空置量（平方米）231617195612137012209135實際銷售面積（平方米）64796788245217324141524118比率35.7%22.1%7.9%13.7%（二）銷售面積/竣工面積

本組數(shù)據(jù)顯示商品房現(xiàn)房供應(yīng)與需求的關(guān)系,數(shù)據(jù)顯示2001－2004年竣工面積增300%,供需關(guān)系自2001年后進(jìn)入供大于需的格局，值得注意的是，2004年銷售面積出現(xiàn)4年來首次比上年下降，證明需求在目前的高基數(shù)上繼續(xù)保持增長遇到了一定的“瓶頸”。

年份2001200220032004銷售面積（平方米）64796788245217324141524118竣工面積（平方米）62607297316620462732445068比率103%90．6%84．6%62．3%（三）商品房空置量/2年商品房竣工量

本組數(shù)據(jù)反映了房地產(chǎn)產(chǎn)市場近期供應(yīng)與需求的協(xié)調(diào)關(guān)系，根據(jù)建設(shè)部曾經(jīng)制定的衡量商品房空置率的標(biāo)準(zhǔn)，空置率是當(dāng)年空置面積和前3年竣工面積之比，合理標(biāo)準(zhǔn)在5%—14%之間?？紤]到昆山目前一般沒有空置3年的商品房，本組數(shù)據(jù)采用兩年的商品房竣工量作為對比，即使如此空置率仍然處于極低，未來空置率有所提高應(yīng)屬合理。年份（年）2001200220032004商品房空置量（平方米）2316171956121370122091352年商品房竣工量（平方米）1242891159923830194394491341比率18．6%12.2%4.5%4．6%（四）住宅平均價格增長速度/城鎮(zhèn)居民可支配收入增長速度

本組數(shù)據(jù)反映了房地產(chǎn)市場與城鎮(zhèn)居民收入的協(xié)調(diào)關(guān)系，2001年——2004年，住宅平均價格正好翻一倍，絕對值較大。年增幅維持在20%左右，與全國平均增幅相近，相比較城鎮(zhèn)居民可支配收入增長速度雖略高，但從比值顯示反而下降。考慮到目前購房者大多為貸款購房，對其購房能力有不同程度的放大作用，目前兩者的關(guān)系比較協(xié)調(diào)。年份（年）200220032004住宅平均價格增長速度20．8%21．4%19．6%城鎮(zhèn)居民可支配收入增長速度13．4%17．1%15．2%比值1．551．251．29以上四組數(shù)據(jù)，我們分別考察了昆山2001年—2004年房地產(chǎn)業(yè)與當(dāng)年市場、現(xiàn)房市場、近期市場、城鎮(zhèn)居民收入的對比情況，通過分析和整理后，基本可以得到以下判斷：

2001年—2004年市場供需關(guān)系經(jīng)歷了由明顯的需大于供到供需趨于平衡的歷程，其中2003年供需落差最大，供需關(guān)系與價格走勢存在正相關(guān)關(guān)系，以此則不難理解昆山近幾年的價格猛漲的根本推動力是供需關(guān)系。由于房地產(chǎn)開發(fā)周期較長，導(dǎo)致其供應(yīng)的增長一般會滯后需求一至二年，2005年受需求增長帶動的供應(yīng)浪潮已完全釋放，如2005年的統(tǒng)計數(shù)據(jù)，仍能顯現(xiàn)供需平衡，那將對后市是個極大的鼓舞。目前城鎮(zhèn)居民收入與房價協(xié)調(diào)性較好，這收益于城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展帶動居民收入增長，以及購房貸款對居民支付能力的放大作用，這兩項要素的變動左右了目前居民的購房能力。三、房地產(chǎn)內(nèi)部結(jié)構(gòu)的協(xié)調(diào)關(guān)系

（一）住宅竣工面積/全部商品房竣工面積

本組指標(biāo)反映房地產(chǎn)中住宅與非住宅的比例是否合理，數(shù)據(jù)顯示，2001年—2004年，兩組數(shù)據(jù)基本保持同步發(fā)展，協(xié)調(diào)性較高，住宅比例也較合理。年份（年）2001200220032004住宅竣工面積（平方米）51313883103117434412099882全部商品房竣工面積（平方米）62607297316620462732445068比率81．9%85．4%85．2%85．9%（二）別墅、高檔公寓竣工面積/全部住宅竣工面積

本組數(shù)據(jù)試圖反映房地產(chǎn)市場中現(xiàn)存產(chǎn)品檔次的分布及其是否合理，數(shù)據(jù)顯示，2001年-2003年兩者同步發(fā)展較為協(xié)調(diào)，而2004年別墅、高檔公寓竣工面積突然降低，總占比例偏低，其中高檔公寓的竣工面積降低可以說是直接由于市區(qū)開發(fā)地塊稀缺所造成的。年份（年）2001200220032004別墅、高檔公寓竣工面積（平方米）37174100751285357103862全部住宅竣工面積（平方米）51313883103117434412099882比率7.24%12.1%16.4%4.95%（三）別墅、高檔公寓新開工面積/全部住宅新開工面積本組數(shù)據(jù)試圖反映房地產(chǎn)市場中近期產(chǎn)品檔次的分布及其是否合理，數(shù)據(jù)顯示，2001-2004年，雖然別墅、高檔公寓新開工面積新增19倍，但與全部住宅新開工面積仍保持大致同步發(fā)展，比例逐年提高但仍在合理區(qū)間。年份（年）2001200220032004別墅、高檔公寓新開工面積（平方米）38620156936379004635599全部住宅新開工面積（平方米）418843206314136791055587505比率9.22%7.6%10.3%11.3%通過對上述六組數(shù)據(jù)的分析整理，我們基本可以判斷：住宅與非住宅的比例相當(dāng)協(xié)調(diào)，產(chǎn)業(yè)內(nèi)部結(jié)構(gòu)保持同步發(fā)展。目前房地產(chǎn)市場中別墅、高檔公寓所占比例適當(dāng)，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)比較合理