地產(chǎn)設(shè)計(jì)師教程

地產(chǎn)設(shè)計(jì)師教程別人的樓盤角色的困惑甲方還是乙方像甲方，又干很多乙方的事比其他甲方都辛苦，比多數(shù)乙方不輕松天天就像上戰(zhàn)場(chǎng)，焦慮、苦惱、著急、發(fā)怒，跟設(shè)計(jì)師的性格沖突很大別人的樓盤角色的困惑時(shí)間、效果和成本的平衡一邊強(qiáng)調(diào)效果，一邊在趕時(shí)間，一邊要優(yōu)化多快好省的要求各種領(lǐng)導(dǎo)的意見不一致能完成就不錯(cuò)了，好不容易做完了，結(jié)果還挨批里外不是人，領(lǐng)導(dǎo)、同事、合作方和家屬都不高興什么時(shí)候是個(gè)頭，怎樣才能成長別人的樓盤角色的定義——地產(chǎn)建筑師在產(chǎn)品策劃過程發(fā)現(xiàn)和創(chuàng)造產(chǎn)品價(jià)值，在設(shè)計(jì)中符合公司經(jīng)營目標(biāo)和政府基本要求，表達(dá)產(chǎn)品價(jià)值的實(shí)現(xiàn)方式，指導(dǎo)項(xiàng)目設(shè)計(jì)及銷售。乙方的水平發(fā)揮，完全取決于甲方的水平。

——引自西方名言別人的樓盤萬科設(shè)計(jì)師的要求把產(chǎn)品做好，做到位。不做二傳手，要有獨(dú)立思考。不做甩手掌柜，要對(duì)事情負(fù)責(zé)。結(jié)果導(dǎo)向。注重溝通和協(xié)調(diào)，注意方式和效果。好學(xué)，學(xué)習(xí)是一種生活方式別人的樓盤同行的——北京龍湖滟瀾山項(xiàng)目位置：北京順義，五環(huán)與六環(huán)間占地：16萬建面：10.8萬容積率：0.67物業(yè)類型：獨(dú)棟、聯(lián)排別墅樓盤風(fēng)格：

項(xiàng)目以地中海別墅風(fēng)格，含括托斯卡納式、西班牙式、意大利式銷售情況：

2008.04開售，3期、430戶售罄，二手房?jī)r(jià)格36000元/㎡平面圖區(qū)位圖“原生態(tài)”園林“房子好像長在樹林里一樣”別人的樓盤同行的——北京龍湖滟瀾山樓盤會(huì)所西班牙風(fēng)格別墅意大利風(fēng)格別墅園林景觀別人的樓盤同行的——上海金地藝境項(xiàng)目位置：上海寶山，真陳路占地：9.1萬

建面：18.2萬容積率：2物業(yè)類型：多層洋房、SOHO、商業(yè)樓盤風(fēng)格：誕生于19世紀(jì)50年代美國的褐石建筑風(fēng)格銷售情況：

2011.07.10開售，首推90—160㎡花園洋房，均價(jià)22000元/㎡平面圖區(qū)位圖褐石建筑風(fēng)格

8種主題樣板房設(shè)計(jì)效果圖別人的樓盤同行的——上海金地藝境售樓區(qū)組團(tuán)褐石建筑風(fēng)格步行街入口廣場(chǎng)底商建筑景觀水景別人的樓盤同行的——上海金地藝境A1戶型圖面積160㎡A3戶型圖面積128㎡A2戶型圖面積162㎡別人的樓盤同行的——上海金地藝境A4戶型圖面積95㎡A5戶型圖面積97㎡建筑與景觀細(xì)節(jié)別人的樓盤兄弟的標(biāo)桿——重慶萬科悅府項(xiàng)目位置：重慶北部新區(qū)，金開大道占地：13.8萬建面：37.7萬容積率：2.73物業(yè)類型：別墅、高層、商業(yè)樓盤風(fēng)格：建筑：賴特草原風(fēng)格

景觀：卡羅.約翰遜景觀設(shè)計(jì)特色銷售情況：

2010.11開售，三次推盤別墅均售罄，均價(jià)26000元/㎡平面圖營趣造勢(shì)府睿天成“高密度；高容積率；

高品質(zhì)；高溢價(jià)”整合資源精雕細(xì)琢區(qū)位圖效果圖別人的樓盤兄弟的標(biāo)桿——重慶萬科悅府平面圖效果圖建筑風(fēng)格立面細(xì)節(jié)中心景觀庭院景觀別人的樓盤自己的遺憾整體效果欠佳植物凋零細(xì)節(jié)不足謀思想重視同心協(xié)力方式創(chuàng)新設(shè)計(jì)方案謀后而定，行且堅(jiān)毅思想重視示范區(qū)品質(zhì)≈項(xiàng)目產(chǎn)品品質(zhì)示范區(qū)效果＝大家的成果做好了，所有人都成功，做砸了，所有人都蒙羞。謀謀后而定，行且堅(jiān)毅同心協(xié)力項(xiàng)目部更到位：工作面移交、進(jìn)度和施工質(zhì)量提高項(xiàng)目部人員的參與度成本部更順暢：合理的景觀成本成本優(yōu)化工作在方案階段介入采購部更靈活：運(yùn)用靈活采購方式充分利用戰(zhàn)略資源營銷部更主動(dòng)：示范區(qū)主題及要求費(fèi)用與品質(zhì)的平衡謀謀后而定，行且堅(jiān)毅方式創(chuàng)新

采購形式創(chuàng)新：建立苗圃，發(fā)掘苗圃資源到原產(chǎn)地購買石材等原料組織措施完善：工程部配備景觀工程師景觀監(jiān)理設(shè)計(jì)模式的探索建立WORKSHOP工作模式模數(shù)化的設(shè)計(jì)駐場(chǎng)設(shè)計(jì)師，全過程節(jié)點(diǎn)優(yōu)化謀行施工管理注重細(xì)節(jié)重視植栽軟裝控制加強(qiáng)驗(yàn)收謀后而定，行且堅(jiān)毅施工管理

行謀后而定，行且堅(jiān)毅施工圖設(shè)計(jì)階段的標(biāo)準(zhǔn)動(dòng)作：1、管線綜合圖向景觀設(shè)計(jì)單位提資管線走向應(yīng)避讓景觀構(gòu)筑物基礎(chǔ)；禁止井位跨越硬質(zhì)鋪地邊緣；盡量減少井位位于硬質(zhì)鋪地范圍內(nèi)的幾率；景觀用水電接入點(diǎn)的規(guī)劃與定位。2、確認(rèn)景觀設(shè)計(jì)范圍，避免景觀與單體之間產(chǎn)生設(shè)計(jì)空白點(diǎn)建筑周邊與景觀交界處的散水或明溝的設(shè)計(jì)；單元入口等建筑與景觀交界處的“灰空間”的設(shè)計(jì)；地下車庫入口廊架、立面、地面裝飾的設(shè)計(jì)；景觀設(shè)計(jì)效果與建筑、裝修效果相互統(tǒng)一、呼應(yīng)。施工管理

行行謀后而定，行且堅(jiān)毅施工單位招標(biāo)階段的標(biāo)準(zhǔn)動(dòng)作：1、明確品質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)明確項(xiàng)目景觀品質(zhì)標(biāo)桿明確材料標(biāo)準(zhǔn)明確重要的施工工藝要求(例如:石材干掛的工藝要求,防治主要施工缺陷的工藝要求（沉降、返堿、開裂等）)2、明確工期要求合理的工期是實(shí)現(xiàn)高品質(zhì)的客觀保證施工周期的壓縮必須依靠施工單位加大投入來進(jìn)行彌補(bǔ)，因而，在招標(biāo)階段必須向參與投標(biāo)的單位明確工期要求，以使其在投標(biāo)中充分考慮管理人員配備、勞動(dòng)力組織、材料供貨安排等諸方面因素。3、明確施工范圍與管理責(zé)任施工范圍：本著誰有資源優(yōu)勢(shì)誰承擔(dān)施工的原則，例如鋼結(jié)構(gòu)、泳池結(jié)構(gòu)、門衛(wèi)間等往往由總包或?qū)I(yè)單位承擔(dān)施工；施工責(zé)任：景觀施工單位為“景觀總包”,對(duì)各分包單位必須承擔(dān)管理和配合的責(zé)任。施工管理

謀后而定，行且堅(jiān)毅大面積施工前的標(biāo)準(zhǔn)動(dòng)作：1、督促施工單位按要求完成施工組織設(shè)計(jì)的編制計(jì)劃：必須分區(qū)編制施工進(jìn)度計(jì)劃、材料與勞動(dòng)力進(jìn)場(chǎng)計(jì)劃；工序：分別明確正常情況下與穿插施工情況下的工序安排；通道：不同施工階段材料運(yùn)輸通道的籌劃；重點(diǎn)施工工藝(比如:特殊鋪裝形式,常見缺陷)。2、組織施工圖審核與交底，做好設(shè)計(jì)與施工間的無縫銜接鋪裝形式的檢討；材料種類、規(guī)格與加工工藝的檢討；節(jié)點(diǎn)做法的檢討(比如:立面材料是干掛還是濕貼？側(cè)石交接處密縫還是留縫？留縫寬度？拼縫形式？)；結(jié)構(gòu)形式的檢討。3、組織材料封樣需封樣的材料:石材、木制品、隱蔽工程中的材料材料封樣結(jié)果需要設(shè)計(jì)、工程、監(jiān)理、施工單位、供貨單位等多方確認(rèn)，并作為材料進(jìn)場(chǎng)驗(yàn)收與工序驗(yàn)收的依據(jù)。4、組織圖紙深化硬質(zhì)景觀圖紙深化主要是指鋪裝排版圖的深化。堅(jiān)持做研究樣板；施工管理

行謀后而定，行且堅(jiān)毅施工過程的標(biāo)準(zhǔn)動(dòng)作：1、樣板引路，景觀工法1：1試樣對(duì)于不同鋪貼、交接口復(fù)雜處理，一定要堅(jiān)持樣板引路工作同一檢驗(yàn)批的工程內(nèi)容、但由不同施工班組施工的，應(yīng)分別制作工序樣板；2、合理設(shè)置施工停歇驗(yàn)收點(diǎn)施工停歇驗(yàn)收的重點(diǎn)檢驗(yàn)內(nèi)容為：由于材料加工原因，可能無法制作研究樣板的工程內(nèi)容，例如廊架、景墻、坐墻、木平臺(tái)等工程對(duì)較小的施工部位。3、嚴(yán)把材料進(jìn)場(chǎng)驗(yàn)收關(guān)，不合格堅(jiān)決拉回去4、異型加工材料編號(hào)到場(chǎng)、試鋪合格后方可實(shí)鋪5、落實(shí)成品保護(hù)措施成品保護(hù)原則：誰施工、誰保護(hù)，隨施工、隨保護(hù)，保護(hù)必須維護(hù)。施工管理

行謀后而定，行且堅(jiān)毅關(guān)注細(xì)節(jié)石材：1、石材切割：禁工人隨意切割根據(jù)深化的排版圖，在工廠集中加工；現(xiàn)場(chǎng)設(shè)置集中加工廠，應(yīng)用紅外線切割機(jī)或水刀切割；2、石材色澤色澤必須均勻統(tǒng)一的花崗巖品種：中國黑、金沙黑、泰白青、新疆紅等；色澤控制在細(xì)微色差的花崗巖品種：中國紅、紫紅麻、黃金麻、芝麻灰等。色澤控制在合理色差范圍內(nèi)的花崗巖品種：黃銹石、福建青、森林綠等。3、石材尺寸花崗巖板材規(guī)格一般情況下：寬度≤600mm，長度1800m；人行道鋪貼花崗巖厚度為20mm或30mm即可；車行道鋪貼花崗巖，其厚度須40mm以上，井蓋厚度以80mm為宜；臺(tái)階鋪貼花崗巖厚度應(yīng)≥30mm。4、石材拼縫規(guī)則直板、弧形、亂型密縫：密縫寬度應(yīng)≤1.5mm，且縫寬一直、接縫順直；規(guī)則直板、弧形、亂型留縫：縫寬以5mm～8mm為宜，且縫寬一直、接縫順直。謀后而定，行且堅(jiān)毅人行園路邊溝與草坪間PVC分隔條的施工工藝6.完成面效果5.細(xì)石混凝土加固澆筑3.進(jìn)行園路收邊波打線鋪裝1.園路基礎(chǔ)澆筑后，進(jìn)行明溝開挖和墊層2.進(jìn)行明溝側(cè)壁砌筑4.模板固定（用PVC管替代木模板）關(guān)注細(xì)節(jié)謀后而定，行且堅(jiān)毅重視植栽加強(qiáng)苗木選購管理：嚴(yán)格按照設(shè)計(jì)效果要求采購、選定苗木加強(qiáng)苗木的過程（起苗、運(yùn)輸）管理注重苗木種植與維護(hù)：提升苗木種植技術(shù),保證苗木的種植效果指導(dǎo)、加強(qiáng)物業(yè)的苗木管養(yǎng)水平行謀后而定，行且堅(jiān)毅軟裝控制

軟裝單位選擇：發(fā)揮老單位作用，但不用廢繼續(xù)拓展新單位，并嘗試新的組合方式；注重新單位磨合，盡快達(dá)到標(biāo)準(zhǔn)；軟裝控制：參考優(yōu)秀軟裝風(fēng)格，嚴(yán)控成品效果；嘗試創(chuàng)意板間與精裝修板間分開設(shè)計(jì)；明確具體擺放飾品的清單；行謀后而定，行且堅(jiān)毅加強(qiáng)驗(yàn)收

示范區(qū)小組自驗(yàn)收：示范區(qū)副組長在開放前10天組織驗(yàn)收，示范區(qū)組長在開放前7天組織驗(yàn)收，預(yù)留7天整改期；總經(jīng)理驗(yàn)收：總經(jīng)理在開放前1天驗(yàn)收；行展望與突