三四線城市社區(qū)商鋪銷售方案

2021.3[泛華盛世·國際社區(qū)]商業(yè)銷售推廣方案目錄content123

招商策略市場概況

銷售方式第一節(jié)：市場概況目錄

商業(yè)定位市場概況寧都市場概況1.縣城商業(yè)區(qū)域概況2.市場調(diào)研3.調(diào)研小結(jié)1.縣城商業(yè)區(qū)域概況縣城成熟商業(yè)圈5.

2.市場調(diào)研項目龍溪灣·壹號北大星城香江國際龍都華庭東方麗都華隆首府泛華盛世總推間數(shù)1579910610515625131已售間數(shù)557270105012面積范圍（㎡）24.67-240.9543-72020.67-375.3732-47560~10057-10127~500層高（m)4-64-55-65-65-65-63-5.6開間（m)3-13.63.8-4.84-16.44-154-104-123.3-11.1進深（m)4.6-248-125-336-228-166-165-18目前銷售均價(元/㎡）3100020000300004980-378009000-1980015888-1900013000優(yōu)惠方式不打折協(xié)商折扣表單價減2000（只剩一套，二樓未開）未推售表價92折未推售9折銷售率3.18%57.57%25.47%0%67.31%0%9.16%業(yè)態(tài)及周邊租金計劃綜合體/70元/㎡.月未交房/30元/㎡.月計劃綜合體/60元/㎡.月未交房/50元/㎡.月社區(qū)商業(yè)/45元/㎡.月未交房/35元/㎡.月社區(qū)服務(wù)/35元/㎡.月6.3.調(diào)研小結(jié)商業(yè)形式：以傳統(tǒng)的街道商業(yè)分布為主，商業(yè)呈現(xiàn)松散型點狀、線狀商業(yè)布局，多為滿足生活所需配套，高端休閑娛樂業(yè)態(tài)尚未出現(xiàn)，對周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)的吸附能力較差，目前龍溪灣、香江國際的規(guī)劃是打造大型商業(yè)綜合體；店鋪面積：店鋪面積集中在30-100㎡不等，層高主要為4.5米，進深約為10米左右商鋪售價：寧都目前在售商業(yè)售價在6900-31000之間不等租金情況：傳統(tǒng)的商業(yè)街道租金較高，如中山路、解放路;在售的商業(yè)工程依地段不同，租金水平在30-80元/㎡/月；而本工程周邊目前商業(yè)氣氛薄弱，租金水平在20-50元/㎡/月。7.3.調(diào)研小結(jié)小結(jié)：綜上所述，在可預(yù)測的情況下，各盤收益情況的差異在于其周邊商業(yè)開展程度、自身價格；商業(yè)開展程度越高、自身價格越低，其收益率那么越高，回本時間也越短，投資風(fēng)險更小。但投資大那么回報大，價格較貴的商鋪雖然回本時間長，但其短期內(nèi)創(chuàng)造的收益卻很大；價格較低的商鋪那么回本時間較短，純收益期較長；各有各的優(yōu)勢，這兩類商鋪的消費者群體心理各不相同，一類追求高回報，一類追求穩(wěn)中求賺。而本工程適合第二類消費者，前期投資不要太大，回本快，風(fēng)險小。本工程的劣勢在于地理位置的不利和周邊商業(yè)的薄弱；然而工程的商業(yè)氣氛并不一定由其地理位置、目前的周邊商業(yè)開展情況而決定，在前期招商順利、商業(yè)氣氛形成較快的情況下，商鋪收益率將大大提高，故工程的招商和商業(yè)氣氛的培養(yǎng)才是促進本工程商鋪銷售的重點。8.第二節(jié)：招商策略目錄招商建議及業(yè)態(tài)建議租金收益預(yù)測招商推廣業(yè)態(tài)分區(qū)原那么重點突出以“東江風(fēng)情街〞為主題的規(guī)模與形象；沿河街鋪以“高端門店區(qū)〞作為重要的形象展示面，從而能有效提高商業(yè)的整體檔次。內(nèi)街那么以“普通門店區(qū)〞進行集中布局，相互照應(yīng)，從而能有效吸引人流在內(nèi)街集中消費。餐飲區(qū)那么利用位置較差的區(qū)域進行布置，既能與主題商業(yè)街進行功能分區(qū)，亦能提高商鋪租金價值。

商業(yè)定位—分地段定位商業(yè)業(yè)態(tài)社區(qū)效勞休閑中心，立足工程自身，輻射周邊。社區(qū)內(nèi)外型商業(yè)，根本生活配套類，效勞學(xué)校、社區(qū)商業(yè)。11.效勞、休閑、風(fēng)格東·江·風(fēng)·情·街寧都的自然、生活的風(fēng)格、東江的風(fēng)情、美食的味道、風(fēng)景的流連……有品位的道路、有美食的街道……12.

營銷策略—招商、銷售同步招商先行，銷售跟進對噴泉廣場旁22#-A09號大面積商鋪進行招商，引進大型主力店，如特色餐飲、健身房、洗浴中心等，因其門店裝修都比較豪華，且無具體品牌性可比，可制造商業(yè)氣氛，提升檔次，另一方面可以保障購置客戶投資利益，增強購置信心。。依據(jù)對本工程的市場定位與分析，建議先對大面積的22#-A09招商，引進大型主力店，如餐飲、健身房、洗浴中心等，制造商業(yè)氣氛，第一年給商戶免租，自第二年起開始根據(jù)周邊水平及自身開展情況收租；因商戶初期投入本錢較大，建議先由開發(fā)商與其簽5年租賃期，待該商鋪賣出去時需將開發(fā)商改為鋪主，同時為保證商戶利益，開發(fā)商還需與鋪主簽訂協(xié)議，保障商戶在5年租賃合同期內(nèi)可正常經(jīng)營。招商建議招商業(yè)態(tài)建議足浴城電器廣場電玩城家具廣場健身中心瑜伽室小商品批發(fā)主力店\品牌商家的拓展與招商先推24#大面積商鋪招商重點推進8~12棟商鋪招商1、業(yè)態(tài)分區(qū)認定2、整合推廣與現(xiàn)場包裝正式招商之前正式招商全部清貨趁熱打鐵招商思路示意圖持續(xù)招商第二節(jié)：招商策略目錄招商建議及業(yè)態(tài)建議租金收益預(yù)測招商推廣招商推廣策略現(xiàn)場招商在售樓處設(shè)立現(xiàn)場招商咨詢處，利用售樓處、戶外、媒體、招商海報等，充分展示商鋪環(huán)境等。設(shè)計招商海報設(shè)計制作內(nèi)容詳實的招商海報，說透生意時機及生意本錢，作為工程的宣傳資料。探尋各渠道商戶資源，進行品牌商戶洽談及資料派發(fā)在招商前期階段采取定人定點的方式，拜訪品牌商家，派發(fā)宣傳資料，進行定向招商。媒體推廣及廣告招商在招商階段，在媒體上發(fā)布招商信息，同時通過新聞推廣方式，進行一定的媒體炒作，以吸引更多的商家關(guān)注。招商推廣策略派單

給各類的目標客戶送去招商海報，既可以摸清商戶想法，又可以和客戶建立良好的關(guān)系。條幅

樓體布置招商信息條幅，每有一個品牌商家入駐就增加一塊條幅?，F(xiàn)場包裝樓體包裝工程樓體或樓頂布置形象噴繪、條幅及廣告牌，突出商鋪形象及招商信息；戶外廣告牌縣城高炮、鄉(xiāng)鎮(zhèn)各廣告牌、墻體廣告、工程處樓體廣告全部更新成商鋪銷售廣告；

廣告推廣—推廣策略社區(qū)內(nèi)外成長型商業(yè)集社區(qū)效勞、精品購物、休閑娛樂為一體的一站式商業(yè)街區(qū)東江風(fēng)情商業(yè)街整體方向推廣重心

推廣包裝—推廣要點炒作區(qū)域，建立商業(yè)價值根底；新老城區(qū)交匯地段、區(qū)域開展價格；交通便利、高端居住區(qū)密集、未來高端居住人口龐大；純街鋪=投資平安+收益穩(wěn)定；“3年包租、每年返7%，一次性返回〞的銷售模式。作為一種隱蔽的公開讓利方式，值得高調(diào)傳播；打造文化特色街區(qū)，創(chuàng)造目的性消費，創(chuàng)造特殊商業(yè)價值，推動兩層的商業(yè)銷售。從推廣兩個層面，重點指向文化特色街區(qū)的概念炒作、價值傳播，以特色吸引眼球、以特色聚焦目的性消費客群、以特色創(chuàng)造商業(yè)價值。塑造共性價值

建立個性與特色價值

推廣包裝—推廣節(jié)奏3月4月154月3月15沿河大面積商鋪12#A058~12#、……銷售推廣5月住宅銷售持續(xù)，以商業(yè)推廣刺激市場，帶動住宅銷售商業(yè)形象全部亮相〔戶外、道旗〕招商部成立，并進行相關(guān)前期工作。社區(qū)配套型商業(yè)未來高端居住區(qū)消費潛力招商確定后，帶動沿河商鋪銷售打造風(fēng)情商業(yè)業(yè)態(tài)2月現(xiàn)場包裝、氣氛制作完畢區(qū)域未來與高端居住區(qū)可見價值宣傳，打造文化特色街區(qū)傳播3月下旬開始，老業(yè)主逐一回訪商業(yè)區(qū)、商業(yè)街推介4月下旬，重點社區(qū)定點訪問，成熟社區(qū)等招商3月啟動招商主力店合作洽談對主力商家進行細那么談判，招商進入確定階段沿河商鋪4月中，主力店簽訂意向書

推廣包裝—推廣主題線上推廣主題買鋪，用閑錢賺大錢東江風(fēng)情商業(yè)街返租3年，輕松做房東城北崛起，搶占先機東江風(fēng)情商業(yè)街返租3年，輕松做房東第二節(jié)：招商策略目錄招商建議及業(yè)態(tài)建議租金收益預(yù)測招商推廣昌廈公路租金：約20~40元/月㎡工程周邊租金調(diào)查翠微東路：租金:約40-50元/月㎡工程周邊的臨街商鋪租金水平在30～40元/M2/月；總體呈越靠近寧河大橋，租金越高的分布趨勢；3.各盤租金收益比照預(yù)測以各盤位置較好的100㎡店鋪比照：項目龍溪灣·壹號北大星城香江國際龍都華庭東方麗都華隆首府泛華盛世面積（㎡）100100100100100100100目前銷售均價(元/㎡）31000180003000025000180001800015000業(yè)態(tài)及周邊租金計劃綜合體/80元/㎡.月未交房/40元/㎡.月計劃綜合體/60元/㎡.月未交房/70元/㎡.月社區(qū)商業(yè)/40元/㎡.月未交房/45元/㎡.月社區(qū)服務(wù)/40元/㎡.月店鋪總價（萬）310180300250180180150年租金96000480007200084000480005400048000年租占比3.04%2.67%2.40%3.36%2.67%3.00%3.20%各盤收益比照情況：龍都華庭>泛華盛世>龍溪灣>華隆首府>東方麗都=北大星城>香江國際28.依據(jù)上述對工程周邊的商業(yè)工程租金價風(fēng)格查，加以本工程準確的市場定位與分析，預(yù)計本工程的評估租金均價幅度如下：項目名稱昌廈公路翠微東路租金水平20～4040～50預(yù)測租金沿河：一層均價40元/㎡·月，不帶贈送空間的35元/㎡·月，內(nèi)街：25元/㎡·月單位：元/㎡·月本工程商鋪租金預(yù)測商鋪租金定價建議沿河商鋪一層40元/平/月，不帶贈送空間的35元/平/月內(nèi)街租金25元/平/月租金收益預(yù)測房號面積(平方米)租金均價(元/平方米)月租金（元）年租金（元）24-A051082527003240022-A09500251250015000012-A05984039204704012-A08744029603552011-A077840312037440說明：1、以上租金水平為第一年目標期望值，以開展商須后期投入整體包裝、整合推廣為前提。2、由于其他商鋪面積都較小〔約30-108平方米〕，我們預(yù)計每間商鋪月租金約1200元-4000元，結(jié)合本區(qū)域?qū)嶋H情況以此為首年租金商家易于承受。第三節(jié)：商業(yè)銷售方式目錄

包租銷售返租銷售

總結(jié)建議

帶租約銷售向買主承諾返租3年形式銷售，每年以總價的7%返租，3年共返租21%，開發(fā)商與客戶各承擔(dān)一半，即21%*0.5，該局部返租折算到售價內(nèi)抵扣房款，故房價在保證固定實收價的前提下需按比例上調(diào)；返租期內(nèi)假設(shè)發(fā)生租賃，那么租金歸鋪主所有。針對自營戶那么打較低折扣銷售。以22-A09、11-A07為例：1、返租式銷售房號面積假定原始單價假定總價加上返租后單價加價后總價22-A0950012000600000013408670400011-A0778140001092000156431220154銷售時與客戶簽訂3年包租協(xié)議，開發(fā)商承諾3年期內(nèi)假設(shè)沒有經(jīng)營戶租賃，那么補償未租出去當年的租金，按當年周邊租金水平補償，故房價在保證固定實收價的前提下需按比例上調(diào)；協(xié)議期過后開發(fā)商不再承擔(dān)補償。以22-A09、11-A07為例：〔按租金預(yù)測估算，那么年租金分別為總價的2.5%、3.4%〕2、包租式銷售房號面積假定原始單價假定總價最多補償3年所需單價加價后總價22-A0950012000600000012973648650011-A0778140001092000155911216098所有商鋪先招商，招商到位后再銷售；招商第一年免租，第二年開始收租。在開發(fā)商與經(jīng)營戶簽約的租賃期限內(nèi)如有客戶購置該商鋪，那么開發(fā)商還需與鋪主簽訂協(xié)議保障經(jīng)營戶的利益，在租賃合同期內(nèi)保證經(jīng)營戶的正常經(jīng)營。3、帶租約銷售

各銷售形式總結(jié)建議返租式包租式帶租約式優(yōu)點一次性返租3年，開發(fā)商與鋪主各承擔(dān)返租的一半，客戶看到了眼前實在的優(yōu)惠與保障，增強了投資的信心；操作簡便包租3年，3年哪一年沒有經(jīng)營戶租賃就按周邊標準現(xiàn)金補償該年的租金，優(yōu)惠更真實，給客戶定心丸，給開發(fā)商更多的現(xiàn)金流商業(yè)氛圍形成后再銷售，消除了客戶的擔(dān)憂，同時提高了銷售價格，業(yè)態(tài)分區(qū)容易掌控缺點將返租一次性抵扣到房款里，難免使客戶產(chǎn)生羊毛出在羊身上的感覺；開發(fā)商的利潤被壓縮到最低成交