房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)XXXX09第三章房地產(chǎn)市場

房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)房地產(chǎn)經(jīng)營管理專業(yè)適用重慶大學(xué)建設(shè)管理與房地產(chǎn)學(xué)院第三章房地產(chǎn)市場視頻：REICO2008年中國房地產(chǎn)市場報告（注意市場內(nèi)容）房地產(chǎn)市場與經(jīng)濟(jì)危機(jī)（2008年房地產(chǎn)引起）上海出臺14條措施促房地產(chǎn)市場健康發(fā)展（調(diào)控）第一節(jié)房地產(chǎn)市場的類別和特點1.1房地產(chǎn)市場的概念1.1.1市場買賣雙方進(jìn)行交易的專門場所（狹義）；買者和賣者相互作用并共同決定商品、勞務(wù)的價格和交易數(shù)量的機(jī)制（西方經(jīng)濟(jì)學(xué)觀點）；交易活動的總和（流通中發(fā)生的交換關(guān)系的總和）（廣義）。建設(shè)管理與房地產(chǎn)學(xué)院許遠(yuǎn)明cqxym@126.com1.1.2房地產(chǎn)市場的內(nèi)涵房地產(chǎn)市場，是指房地產(chǎn)商品交換的領(lǐng)域和場所。房地產(chǎn)市場是指房地產(chǎn)商品一切交換和流通關(guān)系的總和。既包括土地、房產(chǎn)及相關(guān)的勞務(wù)服務(wù)的交易行為，又包括土地所有權(quán)和使用權(quán)的有償轉(zhuǎn)讓、房地產(chǎn)買賣交易以及租賃、典當(dāng)、抵押等各類經(jīng)濟(jì)活動，房地產(chǎn)市場是所有這些交換和流通關(guān)系的綜合，體現(xiàn)了市場中的當(dāng)事人之間錯綜復(fù)雜的經(jīng)濟(jì)利益關(guān)系。建設(shè)管理與房地產(chǎn)學(xué)院許遠(yuǎn)明cqxym@126.com房地產(chǎn)市場是房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的載體（市場經(jīng)濟(jì)條件下）房地產(chǎn)業(yè)賴以生存和發(fā)展的基礎(chǔ)和必要前提房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)行不可缺少的外部環(huán)境完善社會主義市場經(jīng)濟(jì)體制，促進(jìn)社會經(jīng)濟(jì)健康發(fā)展的重要保證（基礎(chǔ)性、關(guān)聯(lián)性決定的，2008年次貸危機(jī)也是明證）房地產(chǎn)市場同生產(chǎn)資料市場、生活資料市場、金融市場、勞動力市場、技術(shù)市場和信息市場一樣，也是社會主義市場體系中一個不可缺少的重要組成部分。建設(shè)管理與房地產(chǎn)學(xué)院許遠(yuǎn)明cqxym@126.com1.2房地產(chǎn)市場的分類1.2.1按市場交易客體分土地市場、房產(chǎn)市場、金融市場、中介市場……1.2.2按交易物業(yè)類型住宅市場、商業(yè)物業(yè)市場、工業(yè)物業(yè)市場……1.2.3按市場運(yùn)行層次分一級市場、二級市場、三級市場建設(shè)管理與房地產(chǎn)學(xué)院許遠(yuǎn)明cqxym@126.com市場分級房地產(chǎn)市場土地出讓（一級市場）土地轉(zhuǎn)讓新建房屋轉(zhuǎn)讓（二級市場）舊房轉(zhuǎn)讓（三級市場）房屋市場（僅考察房屋）新建房屋轉(zhuǎn)讓（一級市場、初級市場）舊房轉(zhuǎn)讓（二級市場、次級市場、二手房市場）建設(shè)管理與房地產(chǎn)學(xué)院許遠(yuǎn)明cqxym@126.com1.2房地產(chǎn)市場的分類1.2.3按照交易對象和方式買賣市場租賃市場抵押市場（上述分類為城市房地產(chǎn)管理法對交易方式的分類）建設(shè)管理與房地產(chǎn)學(xué)院許遠(yuǎn)明cqxym@126.com1.3房地產(chǎn)交易市場的特點地區(qū)性市場：由房地產(chǎn)的不動產(chǎn)特性決定一級（土地出讓）市場的國家壟斷性壟斷競爭性：一級市場土地買主有限性；二級市場盡管主體較多，但存在信息不完全和交易對象的異質(zhì)性。建設(shè)管理與房地產(chǎn)學(xué)院許遠(yuǎn)明cqxym@126.com供給房地產(chǎn)供給的滯后性和風(fēng)險性：房地產(chǎn)商品價值大而且生產(chǎn)周期長。較長的生產(chǎn)周期決定了房地產(chǎn)供給的滯后性，這種滯后性又導(dǎo)致了房地產(chǎn)投資和供給的風(fēng)險性。用途確定性：從土地用途開始供給稀缺性：土地不可再生（只有一個地球）建設(shè)管理與房地產(chǎn)學(xué)院許遠(yuǎn)明cqxym@126.com房地產(chǎn)需求具有層次性：生產(chǎn)經(jīng)營及消費(fèi)存在不同的需求，同時具有投資性，從而具有投機(jī)性。價格決定的個別性、復(fù)雜性：土地價格不是簡單的勞動價格。金融高度參與：補(bǔ)充交易資金不足。建設(shè)管理與房地產(chǎn)學(xué)院許遠(yuǎn)明cqxym@126.com第二節(jié)房地產(chǎn)市場的運(yùn)行2.1房地產(chǎn)市場的參與者從房地產(chǎn)買賣關(guān)系中，政府（一級土地市場、作為土地所有者代表出現(xiàn)。而不是社會管理者、宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控者）、土地和房產(chǎn)開發(fā)商、各種企事業(yè)單位和個人。（房地產(chǎn)買賣方）建設(shè)管理與房地產(chǎn)學(xué)院許遠(yuǎn)明cqxym@126.com金融機(jī)構(gòu)、咨詢機(jī)構(gòu)、評估機(jī)構(gòu)、房地產(chǎn)交易所、律師事務(wù)所，設(shè)計者、建筑承包商、材料設(shè)備供應(yīng)商等。（他們可能成為買/賣方，也可能是房地產(chǎn)交易的第三方，還可能是房地產(chǎn)相關(guān)市場——廣義市場的買賣主體）建設(shè)管理與房地產(chǎn)學(xué)院許遠(yuǎn)明cqxym@126.com2.2房地產(chǎn)市場的需求2.2.1房地產(chǎn)需求含義（1）房地產(chǎn)需求概念從微觀經(jīng)濟(jì)的角度看，房地產(chǎn)需求是指房地產(chǎn)消費(fèi)者（包括生產(chǎn)經(jīng)營性消費(fèi)主體和個人消費(fèi)者），在特定的時期內(nèi)、一定的價格水平上，愿意購買而且能夠購買的房地產(chǎn)商品量。建設(shè)管理與房地產(chǎn)學(xué)院許遠(yuǎn)明cqxym@126.com這里所說的需求不同于通常意義的需要，而是指有支付能力的需求，即有效需求。從宏觀經(jīng)濟(jì)的角度看，房地產(chǎn)需求是指社會對房地產(chǎn)市場的總需求，而在某一時期內(nèi)全社會或某一地區(qū)內(nèi)房地產(chǎn)需求總量，包括實物總量和價值總量。建設(shè)管理與房地產(chǎn)學(xué)院許遠(yuǎn)明cqxym@126.com需求通常來源分析：城鎮(zhèn)化家庭結(jié)構(gòu)變化新增就業(yè)人口舊房改造更新……建設(shè)管理與房地產(chǎn)學(xué)院許遠(yuǎn)明cqxym@126.com（2）房地產(chǎn)需求的特點1）房地產(chǎn)需求的整體性。這是由地產(chǎn)和房產(chǎn)需求的不可分割性所決定的。房地產(chǎn)需求既包含了對房產(chǎn)的需求，也包含了對地產(chǎn)的需求，是對房地產(chǎn)統(tǒng)一體的需求。——由此引起對土地、對空間固定的需求。建設(shè)管理與房地產(chǎn)學(xué)院許遠(yuǎn)明cqxym@126.com2）房地產(chǎn)需求的區(qū)域性。主要表現(xiàn)在兩方面：一方面，一定地域或一個城市房地產(chǎn)市場需求絕大部分來自本地區(qū)或本區(qū)域內(nèi)的工商企業(yè)和居民的需求，即使外地居民或海外居民有購房需求也必須遷移到該地區(qū)才能形成實際需求。另一方面，在同一城市的不同地段房地產(chǎn)市場需求也可以有很大差異。建設(shè)管理與房地產(chǎn)學(xué)院許遠(yuǎn)明cqxym@126.com——企業(yè)在投資決策時，要認(rèn)真分析本區(qū)域的房地產(chǎn)市場需求，使供給與地區(qū)需求相適應(yīng)；同時，地區(qū)政府在處理供求關(guān)系時，必須根據(jù)地區(qū)市場需求，組織本區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)供給和需求的總量平衡。建設(shè)管理與房地產(chǎn)學(xué)院許遠(yuǎn)明cqxym@126.com3）房地產(chǎn)需求的層次性（主要是針對住宅房地產(chǎn)而言）第一層，是指住宅的功能性需求層次。（生存性需求、享受性需求和發(fā)展性需求）。第二層，是指住房消費(fèi)需求的結(jié)構(gòu)性層次。從檔次結(jié)構(gòu)看可以分為高檔住房、中檔住房和低檔住房；從價位結(jié)構(gòu)看可以分為高價位房、中價位住房和低價位住房等等。——住房消費(fèi)需求結(jié)構(gòu)的這種層次性，要求供給結(jié)構(gòu)與之相適應(yīng)，從而達(dá)到二者之間的結(jié)構(gòu)平衡。建設(shè)管理與房地產(chǎn)學(xué)院許遠(yuǎn)明cqxym@126.com“寧可無人居住,也不降房價”

“我沒有責(zé)任替窮人蓋房子，房地產(chǎn)開發(fā)商只替富人建房”

“買賣有理、炒房無罪，禁止炒房就是違憲”

－－著名房地產(chǎn)商任志強(qiáng)語錄。

建設(shè)管理與房地產(chǎn)學(xué)院許遠(yuǎn)明cqxym@126.com在“2005宏觀經(jīng)濟(jì)引導(dǎo)力”論壇上聲稱：“我是一個商人，我不應(yīng)該考慮窮人。如果考慮窮人，我作為一個企業(yè)的管理者就是錯誤的。因為投資者是讓我拿這個錢去賺錢，而不是去救濟(jì)窮人”。在“2005首屆中國地產(chǎn)品牌價值評估與品牌評選活動”論壇上，任志強(qiáng)再次語驚四座：“沒有巨大的利潤支持，無法建設(shè)品牌，因此房產(chǎn)品牌就應(yīng)該具有暴利?！苯ㄔO(shè)管理與房地產(chǎn)學(xué)院許遠(yuǎn)明cqxym@126.com（3）房地產(chǎn)需求的類型1）生產(chǎn)性需求。2）消費(fèi)性需求。（主要是住宅房地產(chǎn)需求）3）投資性需求。是指人們購置房地產(chǎn)不是為了直接生產(chǎn)和消費(fèi)，而是作為一種價值形式儲存，在合適的時候再出售或出租，以達(dá)到保值增值的目的。建設(shè)管理與房地產(chǎn)學(xué)院許遠(yuǎn)明cqxym@126.com房地產(chǎn)投資性需求可分為兩種：一種是長期性投資，購房后長期出租，等待房價上漲時再轉(zhuǎn)售；另一種是短期性投機(jī)炒作，在購買期房后炒高房價再在較短時間內(nèi)轉(zhuǎn)手出售獲利。建設(shè)管理與房地產(chǎn)學(xué)院許遠(yuǎn)明cqxym@126.com房地產(chǎn)投資性需求的作用有兩重性，一方面，它是市場經(jīng)濟(jì)的滑潤劑，有利于促進(jìn)房地產(chǎn)市場繁榮，特別是在供過于求的情勢下，投資性購房能夠擴(kuò)大需求，活躍市場。另一方面也應(yīng)看到：過度投機(jī)可能增加房地產(chǎn)市場需求的水分和泡沫，造成需求旺盛的假象，加劇供求失衡，甚至出現(xiàn)房價大起大落的禍患。特別是在房地產(chǎn)市場供不應(yīng)求的情勢下，短期投機(jī)性炒作人為抬高房價，不利于實現(xiàn)房價的基本穩(wěn)定。建設(shè)管理與房地產(chǎn)學(xué)院許遠(yuǎn)明cqxym@126.com國際上通行的適度的量化標(biāo)準(zhǔn)是，投資性購房量控制在房地產(chǎn)交易總量的20%以下；在保護(hù)其積極作用的同時，采取適當(dāng)?shù)恼叽胧＝ㄔO(shè)管理與房地產(chǎn)學(xué)院許遠(yuǎn)明cqxym@126.com關(guān)于個人住房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅政策的通知

財稅[2008]174號

自2009年1月1日至12月31日，個人將購買不足2年的非普通住房對外銷售的，全額征收營業(yè)稅；個人將購買超過2年（含2年）的非普通住房或者不足2年的普通住房對外銷售的，按照其銷售收入減去購買房屋的價款后的差額征收營業(yè)稅；個人將購買超過2年（含2年）的普通住房對外銷售的，免征營業(yè)稅。

建設(shè)管理與房地產(chǎn)學(xué)院許遠(yuǎn)明cqxym@126.com關(guān)于調(diào)整個人住房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅政策的通知

財稅〔2009〕157號自2010年1月1日起，個人將購買不足5年的非普通住房對外銷售的，全額征收營業(yè)稅；個人將購買超過5年（含5年）的非普通住房或者不足5年的普通住房對外銷售的，按照其銷售收入減去購買房屋的價款后的差額征收營業(yè)稅；個人將購買超過5年（含5年）的普通住房對外銷售的，免征營業(yè)稅。

建設(shè)管理與房地產(chǎn)學(xué)院許遠(yuǎn)明cqxym@126.com銀發(fā)〔2007〕359號：對購買首套自住房且套型建筑面積在90平方米以下的，貸款首付款比例(包括本外幣貸款，下同)不得低于20%；對購買首套自住房且套型建筑面積在90平方米以上的，貸款首付款比例不得低于30%；對已利用貸款購買住房、又申請購買第二套(含)以上住房的，貸款首付款比例不得低于40%，貸款利率不得低于中國人民銀行公布的同期同檔次基準(zhǔn)利率的1.1倍。建設(shè)管理與房地產(chǎn)學(xué)院許遠(yuǎn)明cqxym@126.com2.2.2房地產(chǎn)需求彈性（1）房地產(chǎn)需求的價格彈性房地產(chǎn)需求的價格彈性是指房地產(chǎn)商品的價格變化的比率所引起的房地產(chǎn)需求量變動的比率，它表示了房地產(chǎn)需求量變動對房地產(chǎn)價格變動的反應(yīng)程度。Ed=△Q/Q△P/P建設(shè)管理與房地產(chǎn)學(xué)院許遠(yuǎn)明cqxym@126.com從一般意義上講，當(dāng)房地產(chǎn)價格在一定幅度內(nèi)變動時，房地產(chǎn)需求缺乏價格彈性。這是因為對商品用房而言，由于區(qū)位條件至關(guān)重要，又難以替代，因此，在此時價格變動需求量的影響程度不大；對住房而言，由于是生活必需品，根據(jù)國外經(jīng)驗，當(dāng)住宅的售價相當(dāng)于住戶收入的3~6倍時，這時的需求缺乏價格彈性。建設(shè)管理與房地產(chǎn)學(xué)院許遠(yuǎn)明cqxym@126.com但當(dāng)房地產(chǎn)價格超過一定幅度而繼續(xù)上漲時，房地產(chǎn)需求的價格彈性較大。這是因為房地產(chǎn)是耐用品，并且具有一定的容納彈性，因此當(dāng)價格偏高時，消費(fèi)者會緊縮正常需求量，導(dǎo)致住房需求量減少。POQD1D2E缺乏彈性建設(shè)管理與房地產(chǎn)學(xué)院許遠(yuǎn)明cqxym@126.com（2）房地產(chǎn)需求的收入彈性房地產(chǎn)需求的收入彈性是指收入變動的比率所引起的房地產(chǎn)需求量變動的比率，它表示了房地產(chǎn)需求量變動對收入變動的反應(yīng)程度。EY=△Q/Q△Y/Y建設(shè)管理與房地產(chǎn)學(xué)院許遠(yuǎn)明cqxym@126.com從一般意義上講，房地產(chǎn)需求的收入彈性與一國或一個地區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平和國民收入水平有密切的聯(lián)系。這主要是由于不同的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平和階段，對居民的消費(fèi)結(jié)構(gòu)的變化有著不同的影響。在發(fā)達(dá)國家，人們認(rèn)為房地產(chǎn)需求是缺乏收入彈性的，即房地產(chǎn)需求變動對居民收入的變動是不敏感的。建設(shè)管理與房地產(chǎn)學(xué)院許遠(yuǎn)明cqxym@126.com從特殊意義上講，不同的房地產(chǎn)商品，其需求的收入彈性是不同的。例如，普通住宅面向廣大工薪階層，其需求的收入彈性較大；而高檔別墅、高檔商品住宅面向外商和高收入階層，其需求的收入彈性較小。建設(shè)管理與房地產(chǎn)學(xué)院許遠(yuǎn)明cqxym@126.com2.2.3房地產(chǎn)需求的影響因素國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平房地產(chǎn)需求水平與國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平成一種正相關(guān)關(guān)系。國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平對房地產(chǎn)需求的影響作用主要來自兩個方面：一是社會投資規(guī)模，房地產(chǎn)投資在固定資產(chǎn)投資中一向占有相當(dāng)?shù)谋壤?，投資規(guī)模擴(kuò)大了，生產(chǎn)經(jīng)營者勢必增大對廠房、營業(yè)房、辦公樓等的需求水平，進(jìn)而增加對土地這種生產(chǎn)要素投入的需求水平。二是國民收入水平，國民收入水平是制約個人可支配收入的主要變量，也是反映企業(yè)擴(kuò)大再生產(chǎn)能力的重要指標(biāo)，經(jīng)濟(jì)發(fā)展、國民收入提高將不斷提高對房地產(chǎn)的生產(chǎn)性需求和消費(fèi)性需求。建設(shè)管理與房地產(chǎn)學(xué)院許遠(yuǎn)明cqxym@126.com城市化水平城市化水平包括城市數(shù)量、規(guī)模的擴(kuò)大和城市人口的增長兩個相互聯(lián)系的方面，而每一個方面的發(fā)展對房地產(chǎn)的需求都會增加。房地產(chǎn)本身的價格在正常情況下，價格與需求量之間存在著反方向變動的關(guān)系，即在其他條件不變的情況下，房地產(chǎn)價格高，就會限制對房地產(chǎn)的需求，房地產(chǎn)價格低，就會增加對房地產(chǎn)的需求。消費(fèi)者收入水平和消費(fèi)結(jié)構(gòu)消費(fèi)者收入水平對房地產(chǎn)需求的影響分為直接影響和間接影響兩方面。直接影響主要表現(xiàn)為對住宅的需求，基本上呈正相關(guān)關(guān)系。間接影響主要表現(xiàn)為收入水平的提高會促進(jìn)生產(chǎn)的發(fā)展，進(jìn)而又?jǐn)U大對生產(chǎn)性房地產(chǎn)的需求。建設(shè)管理與房地產(chǎn)學(xué)院許遠(yuǎn)明cqxym@126.com國家有關(guān)經(jīng)濟(jì)政策國家的土地政策、貨幣政策和財稅政策等對房地產(chǎn)的生產(chǎn)性需求和消費(fèi)性需求，都會產(chǎn)生很大的影響。土地政策和財稅政策的調(diào)整，在相當(dāng)程度上能影響房地產(chǎn)的價格及其交易費(fèi)用，進(jìn)而影響房地產(chǎn)的需求。利率等貨幣政策一般被看作是最有力的經(jīng)濟(jì)杠桿。利率對房地產(chǎn)生產(chǎn)性需求和投機(jī)性需求的制約較大。利率對房地產(chǎn)消費(fèi)性需求的影響作用較弱。消費(fèi)者對未來的預(yù)期一般來說，對生產(chǎn)性需求，主要取決于對未來經(jīng)濟(jì)發(fā)展形勢的預(yù)測，如果其預(yù)測是樂觀的，對房地產(chǎn)生產(chǎn)性需求就會增長，反之則相反。對消費(fèi)性需求和投資性需求來說，主要取決于對價格變化的預(yù)期。建設(shè)管理與房地產(chǎn)學(xué)院許遠(yuǎn)明cqxym@126.com2.3房地產(chǎn)供給2.3.1含義從微觀經(jīng)濟(jì)角度來看，房地產(chǎn)供給是指生產(chǎn)者在某一特定時期內(nèi)，在每一價格水平上愿意而且能夠租售的房地產(chǎn)商品量。在生產(chǎn)者的供給中既包括了新生產(chǎn)的房地產(chǎn)商品（俗稱增量房），也包括過去生產(chǎn)的存貨（俗稱存量房）。（在房地產(chǎn)價格持續(xù)上升的情況下，囤地和捂盤情況可能發(fā)生）建設(shè)管理與房地產(chǎn)學(xué)院許遠(yuǎn)明cqxym@126.com建設(shè)管理與房地產(chǎn)學(xué)院許遠(yuǎn)明cqxym@126.com建設(shè)管理與房地產(chǎn)學(xué)院許遠(yuǎn)明cqxym@126.com關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場監(jiān)管完善商品住房預(yù)售制度有關(guān)問題的通知（建房[2010]53號）（一）加強(qiáng)商品住房預(yù)售行為監(jiān)管。未取得預(yù)售許可的商品住房項目，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得進(jìn)行預(yù)售，不得以認(rèn)購、預(yù)訂、排號、發(fā)放VIP卡等方式向買受人收取或變相收取定金、預(yù)定款等性質(zhì)的費(fèi)用，不得參加任何展銷活動。取得預(yù)售許可的商品住房項目，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要在10日內(nèi)一次性公開全部準(zhǔn)售房源及每套房屋價格，并嚴(yán)格按照申報價格，明碼標(biāo)價對外銷售。

建設(shè)管理與房地產(chǎn)學(xué)院許遠(yuǎn)明cqxym@126.com（七）嚴(yán)格商品住房預(yù)售許可管理。各地要結(jié)合當(dāng)?shù)貙嶋H，合理確定商品住房項目預(yù)售許可的最低規(guī)模和工程形象進(jìn)度要求，預(yù)售許可的最低規(guī)模不得小于棟，不得分層、分單元辦理預(yù)售許可。

建設(shè)管理與房地產(chǎn)學(xué)院許遠(yuǎn)明cqxym@126.com從宏觀經(jīng)濟(jì)角度來看，房地產(chǎn)供給是指房地產(chǎn)總供給，即在某一時期內(nèi)全社會或某一地區(qū)內(nèi)房地產(chǎn)供給的總量，包括實物總量和價值總量。建設(shè)管理與房地產(chǎn)學(xué)院許遠(yuǎn)明cqxym@126.com2.3.2房地產(chǎn)供給的特點（1）城市土地供應(yīng)的剛性和一級市場的壟斷性城市土地是指作為城市房地產(chǎn)基礎(chǔ)的土地，它的供給分自然供給和經(jīng)濟(jì)供給兩類，自然供給是指自然界提供的天然可利用的土地，它是有限的，因此是剛性的。經(jīng)濟(jì)供給是指在自然供給基礎(chǔ)上土地的開發(fā)利用和多種用途的互相轉(zhuǎn)換。土地的經(jīng)濟(jì)供給，由于受自然供給剛性的制約，其彈性也是不足的。因此，從總體上說，城市土地的供給是有限的、剛性的。建設(shè)管理與房地產(chǎn)學(xué)院許遠(yuǎn)明cqxym@126.com中國城市土地屬于國家所有，國家是城市土地所有權(quán)市場的惟一供給主體，因此城市土地一級市場是一種壟斷性市場。房地產(chǎn)供給的這一特點，決定了其受土地供應(yīng)量、供應(yīng)方式和供應(yīng)結(jié)構(gòu)的制約特別明顯。國家把住土地供應(yīng)的龍頭，便可以達(dá)到有效調(diào)節(jié)房地產(chǎn)供給總量和供給結(jié)構(gòu)的目的，因而土地供應(yīng)也就成為政府實施宏觀調(diào)控的重要手段。建設(shè)管理與房地產(chǎn)學(xué)院許遠(yuǎn)明cqxym@126.com（2）房地產(chǎn)供給的層次性房地產(chǎn)供給一般分為三個層次，現(xiàn)實供給層次、儲備供給層次和潛在供給層次，這三個供給層次是動態(tài)變化的。現(xiàn)實供給層次是指房地產(chǎn)產(chǎn)品已經(jīng)進(jìn)入流通領(lǐng)域，可以隨時出售和出租的房地產(chǎn)。通常也稱其為房地產(chǎn)上市量，其主要部分是現(xiàn)房，也包括已經(jīng)具備預(yù)售條件的期房。建設(shè)管理與房地產(chǎn)學(xué)院許遠(yuǎn)明cqxym@126.com儲備供給層次是指房地產(chǎn)生產(chǎn)者出于一定的考慮將一部分可以進(jìn)入市場的房地產(chǎn)商品暫時儲備起來不上市?？罩梅恐饕侵干a(chǎn)者想出售而一時出售不了的房地產(chǎn)商品。潛在供給層次是指已經(jīng)開工和正在建造，以及竣工但未交付使用等尚未上市的房地產(chǎn)產(chǎn)品，還包括一部分過去屬于非商品房地產(chǎn)，但在未來可能改變其屬性而進(jìn)入房地產(chǎn)市場的房地產(chǎn)產(chǎn)品。建設(shè)管理與房地產(chǎn)學(xué)院許遠(yuǎn)明cqxym@126.com（3）房地產(chǎn)供給的滯后性（4）房地產(chǎn)供給的時期性房地產(chǎn)供給的時期一般可分為特短期、短期和長期三種。其中：短期是指在此期間，土地等房地產(chǎn)生產(chǎn)的固定要素不變，但可變要素是可以變動的時期。因此所謂短期是可以對房地產(chǎn)供給產(chǎn)生較小幅度變化影響的一段時間。建設(shè)管理與房地產(chǎn)學(xué)院許遠(yuǎn)明cqxym@126.com2.3.3房地產(chǎn)市場的有效供給在微觀經(jīng)濟(jì)上，房地產(chǎn)市場的有效供給是指現(xiàn)實供給層次中符合消費(fèi)者需求的、正在或即將實現(xiàn)交換的那一部分房地產(chǎn)商品的供給量。因此，房地產(chǎn)的現(xiàn)實供給不等于有效供給，現(xiàn)實供給中有部分房地產(chǎn)或者因地段偏僻交通不便，或者因房型落后，或者因售價太高，而難以實現(xiàn)銷售，就不成其為有效供給。建設(shè)管理與房地產(chǎn)學(xué)院許遠(yuǎn)明cqxym@126.com在宏觀經(jīng)濟(jì)上，房地產(chǎn)市場的有效供給是指房地產(chǎn)商品的總供給與總需求達(dá)到均衡時的總供給。因此，有效供給就是適應(yīng)需求的供給，它不僅要求供給總量的有效，而且要求供給結(jié)構(gòu)的有效。建設(shè)管理與房地產(chǎn)學(xué)院許遠(yuǎn)明cqxym@126.com2.4房地產(chǎn)供給的影響因素和彈性2.4.1影響房地產(chǎn)供給的因素房地產(chǎn)本身價格土地價格和供應(yīng)量稅收政策：稅收作為成本，影響供給決策，同時作為宏觀調(diào)控的手段之一。金融政策：貨幣供應(yīng)量和利率。建設(shè)管理與房地產(chǎn)學(xué)院許遠(yuǎn)明cqxym@126.com建筑材料供應(yīng)能力和建筑能力：建筑材料供應(yīng)能力是制約房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模和水平的物質(zhì)基礎(chǔ)房地產(chǎn)開發(fā)商對未來的預(yù)期：這種預(yù)期包括對國家經(jīng)濟(jì)發(fā)展形勢、通貨膨脹率的預(yù)期，對房地產(chǎn)價格、房地產(chǎn)需求的預(yù)期，對國家房地產(chǎn)稅收政策、產(chǎn)業(yè)政策的預(yù)期等。由于房地產(chǎn)生產(chǎn)周期長，對未來的預(yù)期就顯得十分必要。建設(shè)管理與房地產(chǎn)學(xué)院許遠(yuǎn)明cqxym@126.com2.4.2房地產(chǎn)供求彈性房地產(chǎn)供給短期、長期彈性有不同的特征原理：短期內(nèi)由于土地的有限性和生產(chǎn)的周期性決定無彈性，長期由于生產(chǎn)（開發(fā)建設(shè)）的形成和（其他用途）土地轉(zhuǎn)換而具有彈性。建設(shè)管理與房地產(chǎn)學(xué)院許遠(yuǎn)明cqxym@126.com特短期短期長期PQ建設(shè)管理與房地產(chǎn)學(xué)院許遠(yuǎn)明cqxym@126.com數(shù)量價格SD2D1短期曲線P2P1數(shù)量價格S1D2D1長期曲線：到一定程度以后，土地不能在增加，但房產(chǎn)通過改造可以適當(dāng)增加P2P1S2S3土地房產(chǎn)建設(shè)管理與房地產(chǎn)學(xué)院許遠(yuǎn)明cqxym@126.com2.5房地產(chǎn)供求均衡2.5.1房地產(chǎn)需求的類型生產(chǎn)性需求消費(fèi)性需求投資性需求2.5.2房地產(chǎn)供給的層次現(xiàn)實供給層次儲備供給層次潛在供給層次建設(shè)管理與房地產(chǎn)學(xué)院許遠(yuǎn)明cqxym@126.com2.5.3培育房地產(chǎn)市場有效需求主要途徑深化住房制度改革，引導(dǎo)消費(fèi)者“愿意”購買商品住房，使?jié)撛诘男枨筠D(zhuǎn)變?yōu)橛行枨蟀l(fā)展經(jīng)濟(jì)，增加收入，提高消費(fèi)者“能夠”購買商品住房的支付能力理順流通環(huán)節(jié)，完善中介銷售服務(wù)，為消費(fèi)者提供便捷周到的服務(wù)規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序，降低成本，調(diào)整供給結(jié)構(gòu)，使之與消費(fèi)需求結(jié)構(gòu)相適應(yīng)，增強(qiáng)購房的承受能力完善和發(fā)展房地產(chǎn)金融市場，擴(kuò)大住房消費(fèi)信貸，支持居民買房重視房地產(chǎn)市場總供給和總需求動態(tài)平衡，促進(jìn)有效需求的形成建設(shè)管理與房地產(chǎn)學(xué)院許遠(yuǎn)明cqxym@126.com2.5.4增加房地產(chǎn)市場有效供給的主要途徑在房地產(chǎn)供給的實物形態(tài)上，努力提高供給結(jié)構(gòu)與需求結(jié)構(gòu)的吻合程度在房地產(chǎn)的價值形態(tài)上，努力提高供給價格與支付能力的吻合程度在房地產(chǎn)供給的時期性上，努力體現(xiàn)一定超前性在房地產(chǎn)供給總量上，努力提高總供給與總需求的吻合程度建設(shè)管理與房地產(chǎn)學(xué)院許遠(yuǎn)明cqxym@126.com2.5.5房地產(chǎn)供求均衡的涵義（1）房地產(chǎn)市場供求均衡，即供給與需求的均衡態(tài)，是指房地產(chǎn)商品的供給價格與需求價格相一致，而且供給數(shù)量與需求數(shù)量相一致時的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行狀態(tài)。（2）房地產(chǎn)市場供求均衡的現(xiàn)實意義房地產(chǎn)供給和需求均衡態(tài)的實質(zhì)就是房地產(chǎn)商品的實現(xiàn)問題。因此，房地產(chǎn)市場的供求均衡，是房地產(chǎn)市場運(yùn)行的最基本問題，也是房地產(chǎn)市場運(yùn)行所追求的重要目標(biāo)。建設(shè)管理與房地產(chǎn)學(xué)院許遠(yuǎn)明cqxym@126.com2.5.6房地產(chǎn)市場供求的非均衡所謂房地產(chǎn)市場供求的非均衡態(tài)，即供給與需求的失衡狀態(tài)，是指房地產(chǎn)商品的供給價格與需求價格、供給數(shù)量與需求數(shù)量之間，或者有一對不一致，或者兩者都不一致的經(jīng)濟(jì)運(yùn)行狀態(tài)。它表現(xiàn)為三種狀態(tài)1、總量性供不應(yīng)求狀態(tài)這種狀態(tài)是指房地產(chǎn)市場中商品房供給總量小于需求總量的一種房地產(chǎn)供求格局，通常把這種處于總量性供不應(yīng)求狀態(tài)的房地產(chǎn)市場稱為賣方市場建設(shè)管理與房地產(chǎn)學(xué)院許遠(yuǎn)明cqxym@126.com2、總量性供過于求狀態(tài)這種狀態(tài)通常出現(xiàn)在市場經(jīng)濟(jì)體制下，微觀經(jīng)濟(jì)層次盲目擴(kuò)大投資，宏觀經(jīng)濟(jì)層次缺乏有力調(diào)節(jié)的時期和地區(qū)3、結(jié)構(gòu)性供求失衡的狀態(tài)結(jié)構(gòu)性供求失衡有供給結(jié)構(gòu)失衡和需求結(jié)構(gòu)失衡兩種情況，而主要是商品房供給結(jié)構(gòu)與需求結(jié)構(gòu)變化趨勢不相適應(yīng)建設(shè)管理與房地產(chǎn)學(xué)院許遠(yuǎn)明cqxym@126.com2.5.7房地產(chǎn)市場供求均衡條件及其實現(xiàn)1、深化住房制度改革，積極推進(jìn)住房分配貨幣工資化2、完善房地產(chǎn)市場體系，為溝通供求創(chuàng)造良好的市場條件3、著重研究和培育商品房的有效需求，注重供給與需求的總量均衡4、以需定產(chǎn)，以需促供，注重供給與需求的結(jié)構(gòu)協(xié)調(diào)建設(shè)管理與房地產(chǎn)學(xué)院許遠(yuǎn)明cqxym@126.com2.6房地產(chǎn)市場體系2.6.1房地產(chǎn)市場體系的內(nèi)涵房地產(chǎn)市場體系的簡要定義，是指多種房地產(chǎn)市場互相聯(lián)系，互相制約所形成的市場集合體和系統(tǒng)。房地產(chǎn)市場體系是多種房地產(chǎn)市場的集合而形成的有機(jī)統(tǒng)一體房地產(chǎn)市場體系是多種房地產(chǎn)市場之間密切聯(lián)系的市場關(guān)系房地產(chǎn)市場體系是一系列房地產(chǎn)市場構(gòu)成的系統(tǒng)結(jié)構(gòu)建設(shè)管理與房地產(chǎn)學(xué)院許遠(yuǎn)明cqxym@126.com2.6.2土地市場土地市場又稱為地產(chǎn)市場，是土地這種特殊商品的交易領(lǐng)域及其在流通過程中發(fā)生的經(jīng)濟(jì)關(guān)系的總和。土地市場流通的土地，主要是城市土地。建筑地塊，一般是脫胎于土地的自然狀態(tài)，經(jīng)過人類開發(fā)、加工、改造，凝結(jié)了人類的勞動，因而是由土地物質(zhì)和土地資本結(jié)合在一起的土地商品。土地市場的內(nèi)涵包括兩個方面：（1）集體土地所有權(quán)和使用權(quán)的轉(zhuǎn)移（2）國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移土地征收和征用建設(shè)管理與房地產(chǎn)學(xué)院許遠(yuǎn)明cqxym@126.com土地市場的作用(1)有利于制止非法地產(chǎn)交易和進(jìn)行公開、有序、合法的地產(chǎn)交易(2)有利于提高土地使用效率(3)有利于房地產(chǎn)業(yè)的持續(xù)發(fā)展(4)有利于對房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的宏觀調(diào)控建設(shè)管理與房地產(chǎn)學(xué)院許遠(yuǎn)明cqxym@126.com2.6.3房產(chǎn)市場房產(chǎn)市場的涵義房產(chǎn)市場是以房產(chǎn)作為交易對象的流通市場，也是房屋商品交換關(guān)系的總和。房產(chǎn)市場流通的房產(chǎn)，是有一定的房屋所有權(quán)和使用權(quán)的房屋財產(chǎn)。狹義的房產(chǎn)，是指已經(jīng)脫離了房屋生產(chǎn)過程的屬于地上物業(yè)的房屋財產(chǎn)；廣義的房產(chǎn)，是指房屋建筑物與宅基地作為一個統(tǒng)一體而構(gòu)成的財產(chǎn)，亦包含相應(yīng)的土地使用權(quán)在內(nèi)。建設(shè)管理與房地產(chǎn)學(xué)院許遠(yuǎn)明cqxym@126.com房產(chǎn)市場的細(xì)分從交易對象區(qū)分，房產(chǎn)市場可劃分為住宅市場與非住宅市場根據(jù)住宅的檔次，可細(xì)分為豪華型、舒適型、經(jīng)濟(jì)實用型和保障型非住宅用房市場進(jìn)而可細(xì)分為辦公、商用、廠房、倉庫等建設(shè)管理與房地產(chǎn)學(xué)院許遠(yuǎn)明cqxym@126.com房產(chǎn)市場的作用房產(chǎn)市場是房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)行社會再生產(chǎn)的基本條件，并可帶動建筑業(yè)、建材工業(yè)等諸多產(chǎn)業(yè)發(fā)展房產(chǎn)市場通過市場機(jī)制，及時實現(xiàn)房產(chǎn)的價值和使用價值，可提高房地產(chǎn)業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益，促進(jìn)房產(chǎn)資源的有效配置和房產(chǎn)建設(shè)資金的良性循環(huán)房產(chǎn)市場能引導(dǎo)居民消費(fèi)結(jié)構(gòu)合理化，有利于改善居住條件，提高居民的居住水平建設(shè)管理與房地產(chǎn)學(xué)院許遠(yuǎn)明cqxym@126.com2.6.4房地產(chǎn)中介服務(wù)市場房地產(chǎn)中介服務(wù)市場的涵義房地產(chǎn)中介服務(wù)市場是服務(wù)于房地產(chǎn)交易和經(jīng)濟(jì)活動的場所，是這種服務(wù)商品在交易中發(fā)生的一切經(jīng)濟(jì)關(guān)系的總和。房地產(chǎn)中介服務(wù)市場主要包括房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)、房地產(chǎn)估價和房地產(chǎn)信息咨詢?nèi)蟛糠謴氖路康禺a(chǎn)中介服務(wù)的機(jī)構(gòu)，包括房地產(chǎn)咨詢機(jī)構(gòu)、顧問公司、房地產(chǎn)代理策劃或營銷公司、房地產(chǎn)中介或置換公司、房地產(chǎn)估價所和房地產(chǎn)交易中心或交易所等建設(shè)管理與房地產(chǎn)學(xué)院許遠(yuǎn)明cqxym@126.com房地產(chǎn)中介服務(wù)市場的作用房地產(chǎn)中介服務(wù)市場對于加快房地產(chǎn)商品的交易，理順流通環(huán)節(jié)，拓展房地產(chǎn)市場，有著其他市場不可替代的作用發(fā)達(dá)的中介服務(wù)是房地產(chǎn)市場成熟的重要標(biāo)志建設(shè)管理與房地產(chǎn)學(xué)院許遠(yuǎn)明cqxym@126.com房地產(chǎn)中介服務(wù)市場的培育（1）大力發(fā)展中介機(jī)構(gòu)，構(gòu)建大型房地產(chǎn)中介企業(yè)（2）規(guī)范管理，提高中介機(jī)構(gòu)服務(wù)質(zhì)量（3）加強(qiáng)人才培訓(xùn)，不斷提高從業(yè)人員的專業(yè)素質(zhì)、敬業(yè)精神和行業(yè)的整體實力及形象（4）加強(qiáng)現(xiàn)代化建設(shè)，提高經(jīng)營管理水平。特別是要建立和完善房地產(chǎn)信息網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)，進(jìn)一步發(fā)展網(wǎng)上交易、電子商務(wù)建設(shè)管理與房地產(chǎn)學(xué)院許遠(yuǎn)明cqxym@126.com2.6.5房地產(chǎn)金融市場房地產(chǎn)金融市場是指與房地產(chǎn)開發(fā)、生產(chǎn)、流通、消費(fèi)相聯(lián)系的資金融通活動的領(lǐng)域和場所，是房地產(chǎn)業(yè)與金融業(yè)互相融合和滲透的產(chǎn)物房地產(chǎn)金融市場的具體業(yè)務(wù)包括：房地產(chǎn)生產(chǎn)性開發(fā)貸款證券（股票、債券）融資房地產(chǎn)信托住房消費(fèi)信貸即購房抵押貸款住房公積金房地產(chǎn)保險建設(shè)管理與房地產(chǎn)學(xué)院許遠(yuǎn)明cqxym@126.com房地產(chǎn)金融市場的作用房地產(chǎn)金融市場對于支持房地產(chǎn)開發(fā)特別是住宅建設(shè)，提高購房能力，擴(kuò)大住宅消費(fèi)，改善居住條件發(fā)揮著十分重要的作用房地產(chǎn)金融市場也是國家實施宏觀調(diào)控的重要手段建設(shè)管理與房地產(chǎn)學(xué)院許遠(yuǎn)明cqxym@126.com2.6.6物業(yè)管理市場物業(yè)管理市場的涵義物業(yè)管理市場是物業(yè)管理企業(yè)為物業(yè)業(yè)主或使用人所提供的商品性勞務(wù)活動的市場，本質(zhì)上是一種服務(wù)性市場。物業(yè)管理市場有兩個主體，其供給主體是各類物業(yè)管理企業(yè)和專業(yè)服務(wù)企業(yè)；需求主體是業(yè)主或非業(yè)主使用人物業(yè)管理市場的特點（1）服務(wù)性（2）契約性（3）雙向選擇性（4）職能的雙重性建設(shè)管理與房地產(chǎn)學(xué)院許遠(yuǎn)明cqxym@126.com物業(yè)管理市場的發(fā)展趨勢一是物業(yè)管理企業(yè)化二是物業(yè)管理專業(yè)化三是物業(yè)管理社會化四是物業(yè)管理市場化五是物業(yè)管理智能化建設(shè)管理與房地產(chǎn)學(xué)院許遠(yuǎn)明cqxym@126.com2.6.7房地產(chǎn)市場的功能1、傳遞信息的功能2、優(yōu)化房地產(chǎn)資源配置，提高經(jīng)營效益的功能3、促進(jìn)勞動生產(chǎn)率提高的功能4、調(diào)節(jié)和再分配國民收入的功能5、理順流通環(huán)節(jié)的功能6、促進(jìn)住房消費(fèi)和優(yōu)化消費(fèi)結(jié)構(gòu)的功能建設(shè)管理與房地產(chǎn)學(xué)院許遠(yuǎn)明cqxym@126.com2.6.8房地產(chǎn)市場運(yùn)行機(jī)制房地產(chǎn)市場運(yùn)行機(jī)制的內(nèi)涵房地產(chǎn)市場是房地產(chǎn)交易關(guān)系的總和。要使房地產(chǎn)交易關(guān)系得以形成，必須具備下列三個要素：一是房地產(chǎn)交易主體，包括供給主體（賣方）和需求主體（買方）。供給主體即從事房地產(chǎn)交易的賣方當(dāng)事人，包括國有土地使用權(quán)的法人代表，房地產(chǎn)開發(fā)商、建筑商、中介商，以及與房地