物業(yè)管理答業(yè)主問

物業(yè)管理答客問匯總1.編制目的:

作為物業(yè)公司員工和管理人員的必備培訓(xùn)資料,統(tǒng)一答復(fù)業(yè)主提出的問題,防止引起不必要的誤會和糾紛。本“業(yè)主問答〞為參考性綱要，更多的是各工作人員在現(xiàn)場的應(yīng)變能力故要求各工作人員加強(qiáng)對相關(guān)業(yè)務(wù)知識的學(xué)習(xí)掌握。2.答客問提綱：

一、物業(yè)收費類二、物業(yè)效勞類三、工程類四、秩序維護(hù)類五、針對特殊條款的問題解答六、入伙類3.物業(yè)收費類：●為什么要收取裝修管理效勞費？收取裝修公司在裝修期間的裝修管理效勞費是根據(jù)中華人民共和國建設(shè)部110號令?室內(nèi)裝飾裝修管理規(guī)定?和成都市物價局、成都市房產(chǎn)管理局關(guān)于貫徹實施?四川省物業(yè)效勞收費管理細(xì)那么?意見的通知?規(guī)定：按照房屋建筑面積和裝修工期向裝修施工方收取管理效勞費用。4.●以什么面積收取我的物業(yè)管理費？答：房產(chǎn)證未辦理以前,以商品房買賣合同上的銷售面積為準(zhǔn)；房產(chǎn)證辦理以后，以實測后的建筑面積收取物業(yè)管理費。5.

業(yè)主有權(quán)審查物業(yè)管理企業(yè)的收支嗎？

答：沒有。只有業(yè)主委員會可以請有關(guān)審計部門進(jìn)行審計。因為一般的業(yè)主不具備專業(yè)的財務(wù)知識，即使是專業(yè)財務(wù)人員也無法以個人身份提供具有合法效力的審計證明。如果每個業(yè)主都可以濫用自己的查賬權(quán)，這樣只能嚴(yán)重干擾管理公司的正常運(yùn)作。6.辦理裝修管理效勞費是多少錢？包含什么效勞？為什么要收取？答：裝修管理效勞費每戶0.03元/建筑平米/天。由業(yè)主在辦理裝修手續(xù)時一次性支付，裝修管理費中包含審圖效勞、施工現(xiàn)場平安與工程檢查、消防檢查等效勞、電梯保護(hù)套板、重要通道的石材保護(hù)、墻面保護(hù)、公共區(qū)域保潔等效勞。這些工作是正常的物業(yè)管理效勞以外的增加量，這些開支未在物業(yè)管理費中包含，所以費用要單獨收取。7.裝修需交哪些費用？答：①裝修管理效勞費每戶0.03元/建筑平米/天;②裝修垃圾清運(yùn)費：每戶2元/建筑平米/天〔非拆改〕；③裝修許可證工本費50元/張;④出入證工本費：10元/個。8.●有的業(yè)主不交物業(yè)管理費，這對我有影響嗎？答：有影響。因為物業(yè)效勞的實施是需要業(yè)戶交納的物業(yè)管理費來支持，如果有業(yè)戶不交管理費，勢必會給物業(yè)公司的管理運(yùn)營經(jīng)費造成影響，也將影響了已交費業(yè)戶的利益，當(dāng)然也影響了您的利益。9.●會所設(shè)施的收費標(biāo)準(zhǔn)答：會所收費業(yè)主價由物業(yè)公司根據(jù)經(jīng)營情況制定適宜價格后再公布。10.●業(yè)主辦理了入伙手續(xù)但沒有入駐，也要繳納物業(yè)管理費？答：是的，要繳納物業(yè)管理費。因為在法律意義上來講，該單元的所有權(quán)已經(jīng)由開發(fā)商移交到了單個的業(yè)主手中，物業(yè)管理公司已經(jīng)為該單元提供了公共性的物業(yè)管理效勞〔比方設(shè)施設(shè)備的養(yǎng)護(hù)、清潔綠化等效勞〕，所以，您是要交物業(yè)管理費的。11.●物業(yè)管理費是怎樣計算出來的，測算標(biāo)準(zhǔn)是什么？答：是依據(jù)國家?前期物業(yè)效勞合同?、當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)物業(yè)管理效勞收費方法所約定之物業(yè)管理效勞內(nèi)容和效勞質(zhì)量要求而定出管理費收費標(biāo)準(zhǔn)，其測算標(biāo)準(zhǔn)除依據(jù)以上內(nèi)容，亦參考當(dāng)?shù)匚飪r水平及物業(yè)管理費收費水平，并根據(jù)與樓盤檔次相匹配之效勞需求和效勞深度而作出測算并經(jīng)過政府部門最終批核確定。12.

業(yè)主家被盜,物業(yè)公司是否一定要賠償？答：?物業(yè)管理條例?第47條物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)協(xié)助做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的平安防范工作。秩序維護(hù)效勞內(nèi)容不包含對業(yè)戶室內(nèi)財產(chǎn)的平安保衛(wèi)工作。物業(yè)公司收取的保安費僅用于維持園區(qū)公共秩序和日常巡視，并非是對園區(qū)內(nèi)特定的人、財、物予以管理。只要保安效勞到達(dá)規(guī)定的要求，物業(yè)公司就沒有法律責(zé)任。13.●我不付裝修垃圾清運(yùn)費，由裝修公司清走可以嗎？答：可以，但業(yè)主需要簽署承諾書及交納保證金，裝修完工后無違規(guī)如在公共區(qū)域堆放垃圾、搬運(yùn)過程無撒漏等情況那么予以退還。14.二、物業(yè)效勞類：●物業(yè)客戶效勞部是干什么的？答：負(fù)責(zé)入伙、裝修手續(xù)的辦理，受理業(yè)戶的投訴和報修、進(jìn)行客戶走訪和意見調(diào)查，業(yè)戶特約性效勞的接待和受理，接待業(yè)戶及其訪客咨詢、協(xié)助收取物業(yè)管理相關(guān)費用，并組織社區(qū)文化活動的開展等。15.

單獨買下的空中花園是否需要統(tǒng)一規(guī)劃？如果是，業(yè)主有權(quán)拒絕物業(yè)公司的規(guī)定嗎？

為了保證物業(yè)的整體外觀和檔次，由物業(yè)管理單位統(tǒng)一出方案，統(tǒng)一顏色布局處理。16.因工程質(zhì)量遺留問題，業(yè)主是否可以拒交管理費？答：不可以，開發(fā)遺留問題是業(yè)主和建設(shè)單位之間的問題，而物業(yè)管理費用是業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)之間的法律問題，二者不能混淆，業(yè)主拒絕交納物業(yè)效勞費用是違反物業(yè)效勞合同的行為，要承擔(dān)違約責(zé)任。對于開發(fā)遺留問題，業(yè)主應(yīng)當(dāng)與建設(shè)單位或通過物業(yè)公司代為協(xié)商處理。17.假設(shè)是房屋出租，物業(yè)管理費是由誰來繳納？答：出租房屋時，物業(yè)效勞費用的交費義務(wù)為業(yè)主，如果業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)效勞費用，從其約定，業(yè)主負(fù)連帶交納責(zé)任。18.房屋有問題找哪個部門？答：可以找物業(yè)效勞中心，由物業(yè)效勞中心受理后根據(jù)?房屋質(zhì)量保證書?的約定代為開發(fā)商履行有關(guān)房屋保修義務(wù)。19.

我入駐時應(yīng)該簽訂什么協(xié)議或文件？答：入駐時您應(yīng)簽訂?前期物業(yè)效勞協(xié)議?、?臨時管理規(guī)約?、?業(yè)戶裝修指南?、等資料。20.辦理裝修管理效勞費是多少錢？包含什么效勞？為什么要收??？答：裝修管理效勞費每戶0.03元/建筑平米/天。由業(yè)主在辦理裝修手續(xù)時一次性支付，裝修管理費中包含審圖效勞、施工現(xiàn)場平安與工程檢查、消防檢查等效勞、電梯保護(hù)套板、重要通道的石材保護(hù)、墻面保護(hù)、公共區(qū)域保潔等效勞。這些工作是正常的物業(yè)管理效勞以外的增加量，這些開支未在物業(yè)管理費中包含，所以費用要單獨收取。21.業(yè)主辦理了入伙手續(xù)但沒有入駐，也要繳納物業(yè)管理費？

答：是的，要繳納物業(yè)管理費。因為在法律意義上來講，該單元的所有權(quán)已經(jīng)由開發(fā)商移交到了單個的業(yè)主手中，物業(yè)管理公司已經(jīng)為該單元提供了公共性的物業(yè)管理效勞〔比方設(shè)施設(shè)備的養(yǎng)護(hù)、清潔綠化等效勞〕，所以，您是要交物業(yè)管理費的。22.園區(qū)內(nèi)的水景、園林維護(hù)如何進(jìn)行？其保養(yǎng)運(yùn)行是否額外收費？答：水景園林將由外包的專業(yè)公司進(jìn)行維護(hù)與保養(yǎng)。能夠保證如噴泉之類的配套正常運(yùn)行，運(yùn)行時間由管理處具體擬定。其保養(yǎng)運(yùn)行不額外收費，包含在物業(yè)管理費中。如遇大修那么需動用維修資金。23.業(yè)主家被盜,物業(yè)公司是否一定要賠償？答：?物業(yè)管理條例?第47條物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)協(xié)助做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的平安防范工作。保安效勞內(nèi)容不包含對業(yè)戶室內(nèi)財產(chǎn)的平安保衛(wèi)工作。物業(yè)公司收取的保安費僅用于維持園區(qū)公共秩序和日常巡視，并非是對園區(qū)內(nèi)特定的人、財、物予以管理。只要保安效勞到達(dá)規(guī)定的要求，物業(yè)公司就沒有法律責(zé)任24.物業(yè)公司是否提供周到的家政效勞？答：物業(yè)管理公司會因應(yīng)業(yè)主之需求，適時提供類似家政效勞等多種有償效勞。25.物業(yè)管理公司所提供的效勞配套有哪些？使用流程是怎樣的？？答：物業(yè)管理公司除提供?前期物業(yè)效勞協(xié)議?所規(guī)定之物業(yè)管理效勞外，亦會因應(yīng)客戶之需求，適時提供其他便利業(yè)戶之有償效勞，屆時請留意管理處公告之有關(guān)效勞內(nèi)容及效勞收費標(biāo)準(zhǔn)信息。26.物業(yè)管理工作時間？不分節(jié)假日每天24小時均有專人值班和接聽，隨時提供效勞。客服：27.我們?nèi)绾瓮对V？怎樣報修？答：您如果要投訴個別管理、效勞人員時，請記錄其姓名、證件編號，可以直接到物業(yè)客服中心投訴，也可用、書信函件或EMAIL、FAX的形式進(jìn)行投訴。我們將進(jìn)行調(diào)查、核實并及時向閣下反響處理意見。物業(yè)管理公司收到您的報修后，維修人員在三十分鐘內(nèi)趕到維修現(xiàn)場。業(yè)主室內(nèi)維修只按零部件本錢價格收取適當(dāng)費用，維修之前，請您在維修工作單中維修報價一欄中簽字確認(rèn)，維修結(jié)束后，請在維修工作單上簽署維修意見。倘假設(shè)業(yè)戶對維修效勞結(jié)果存有異議或意見，請在維修工作單上予以說明或向物業(yè)客服部進(jìn)行投訴。28.交房后裝修公司進(jìn)場需要辦理什么手續(xù)？答：裝修施工單位需要提供公司營業(yè)執(zhí)照、資質(zhì)證、設(shè)計圖紙，裝修方案，原始建筑平面圖、裝修效果圖等。29.物業(yè)工程部的工作是什么？答：物業(yè)工程部的工作是對園區(qū)的公共區(qū)域進(jìn)行小修；公共設(shè)施設(shè)備運(yùn)行、維護(hù)、保養(yǎng)，保證園區(qū)水電氣的正常供給；制訂中修、大修方案；并向業(yè)主提供室內(nèi)有償維修效勞。在二次裝修期間進(jìn)行裝修管理效勞，平時工程的維修報修工作等。30.

房屋發(fā)現(xiàn)裂縫、漏水等問題是否保修？保修期限是多久？答：根據(jù)?建設(shè)工程質(zhì)量管理方法?等相關(guān)規(guī)定，房屋主體和相關(guān)部位及配套設(shè)施都有保修，只是保修的期限不同，具體見交房時開發(fā)商提供的?住宅質(zhì)量保證書?。31.

裝修時，業(yè)主能否擅自更改房屋結(jié)構(gòu)？答：根據(jù)?住宅室內(nèi)裝飾裝修管理方法?相關(guān)規(guī)定，嚴(yán)禁擅自更改房屋結(jié)構(gòu)。為了整個園區(qū)的外觀形象和城市管理的需要，物管有權(quán)對外觀局部進(jìn)行統(tǒng)一規(guī)劃。32.陽臺、窗戶是否可以安裝防盜網(wǎng)？答：不可以。根據(jù)國家2002年實行的?住宅室內(nèi)裝飾裝修管理方法?第二章第六條第二款之相關(guān)規(guī)定，改變園區(qū)外立面之裝修行為須經(jīng)過城市規(guī)劃行政主管部門批準(zhǔn)，因此，陽臺、窗戶等安裝防盜網(wǎng)需要經(jīng)過城市規(guī)劃行政主管部門批準(zhǔn)，另外，私家花園、露臺搭建玻璃篷、花架改變園區(qū)原有設(shè)計規(guī)劃，因此，也需要經(jīng)過審批。為保障業(yè)戶家居平安，園區(qū)公共區(qū)域會配備智能化平安防范系統(tǒng)及有保安人員提供二十四園區(qū)值班及定時定點巡邏，業(yè)戶亦可考慮選裝防盜系統(tǒng)加強(qiáng)防盜功能。33.園區(qū)有何措施保護(hù)業(yè)戶平安？答：首先，在硬件方面設(shè)立防范措施，包括圍墻設(shè)紅外線防越系統(tǒng)，園區(qū)大門安裝門禁系統(tǒng)，樓層門安裝門禁及對講系統(tǒng)；園區(qū)主出入口通道、停車場、室外局部區(qū)域等均安裝閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)連接物業(yè)監(jiān)控中心，地下車庫安裝停車場職能管理系統(tǒng)。其次，在非技術(shù)防范層面，設(shè)專職保安人員24小時值班、巡邏，在重點部位重點監(jiān)控；物業(yè)公司會有完善的應(yīng)急措施，并有針對性地采取平安防范措施，人防、技術(shù)防范有效結(jié)合。34.安保系統(tǒng)對講系統(tǒng)

可視監(jiān)控系統(tǒng)

報警系統(tǒng)

巡更系統(tǒng)

35.交房時業(yè)主需要帶的證件以及費用？證件：居民身份證、戶口本、如是委托他人需要委托書、照片，及交費發(fā)票。費用：預(yù)交一年物業(yè)管理效勞費、有線、網(wǎng)絡(luò)、燃?xì)獾鹊某跹b或開通費等。具體情況會在開發(fā)商寄出的?交房通知書?里詳細(xì)說明。證件：居民身份證、戶口本、如是委托他人需要委托書、照片，及交費發(fā)票。費用：預(yù)交一年物業(yè)管理效勞費、有線、網(wǎng)絡(luò)、燃?xì)獾鹊某跹b或開通費等。具體情況會在開發(fā)商寄出的?交房通知書?里詳細(xì)說明。證件：居民身份證、戶口本、如是委托他人需要委托書、照片，及交費發(fā)票。費用：預(yù)交一年物業(yè)管理效勞費、有線、網(wǎng)絡(luò)、燃?xì)獾鹊某跹b或開通費等。具體情況會在開發(fā)商寄出的?交房通知書?里詳細(xì)說明。費用：預(yù)交一年物業(yè)管理效勞費、有線、網(wǎng)絡(luò)、燃?xì)獾鹊某跹b或開通費等。具體情況會在開發(fā)商寄出的?交房通知書?里詳細(xì)說明。36.整改問題何時可以完成？答：“為最快完成整改，我們專人跟進(jìn)整改問題，最遲在第二天上午把問題交到施工單位，施工單位根據(jù)交房先后順序進(jìn)行整改。但集中入伙期內(nèi)可能會在同一時間聚集較多問題，所以整改需要一定的時間，我們將一個星期內(nèi)答復(fù)。〞37.業(yè)主資料如何管理,是否會泄露?答：“物業(yè)公司已制定嚴(yán)格的制度和工作紀(jì)律，業(yè)主資料由專人保管，如查明是物管人員泄露業(yè)主資料，將進(jìn)行處分甚至予以辭退。〞38.業(yè)主委員會的職責(zé)1、召集業(yè)主大會會議，報告物業(yè)管理的實施情況；2、代表業(yè)主與業(yè)主大會選聘的物業(yè)效勞企業(yè)簽訂物業(yè)效勞合同；3、及時了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)效勞企業(yè)履行物業(yè)效勞合同4、監(jiān)督管理規(guī)約的實施；39.提出申請發(fā)出成立籌備組的通知確定籌備組成員籌備組成員名單公示第一次籌備組會議籌備組的工作業(yè)主委員會候選人報名及征求?管理規(guī)約〔草案〕?修改意見。驗核委員候選人的業(yè)主身份業(yè)主大會的召開確定業(yè)主委員會委員確定?業(yè)主大會議事規(guī)那么??管理規(guī)約?等表決是否通過公示選舉和表決結(jié)果召開首次業(yè)主委員會會議業(yè)主委員會備案刻制印章業(yè)主委員會成立通告成立業(yè)主大會及選舉業(yè)主委員會的程序？40.案例分析41.案例一1.張先生提問：鄰居裝修損壞我新家可否拒交物管費？答復(fù)：只能協(xié)商解決不能拒繳物管費鄰居業(yè)主裝修導(dǎo)致自己的新家受損的索賠與繳納物業(yè)管理費之間，是兩個獨立的法律關(guān)系，所以應(yīng)該