物業(yè)安全案例分析

案例分析平安管理篇高樓墜窗事件

某日中午，天氣突變，風力增強。某廣場E樓17層三塊窗玻璃被大風吹落，其中一塊連同鋁合金框架一起墜落，玻璃碎片砸在兩輛停在路邊的小轎車上。一輛尼桑車的前擋風玻璃左上角放射型裂縫，一輛奧迪車的擋風玻璃裂縫15厘米，車頂、發(fā)動機蓋油漆都不同程度損壞。幸運的是此次玻璃窗墜落未造成人員傷害，不然的話后果不堪設想。

被砸壞的汽車均有保險，因此協(xié)商賠償?shù)膯栴}比較容易解決。物業(yè)公司賠償了兩輛車的修車補貼總計人民幣2000元。點評

因天氣等自然災害所引發(fā)的相關事件，不僅僅是現(xiàn)場采取緊急應變措施，更重要的是加強日常工作中對設施的平安完好程度的巡查。及時排除墜物的隱患。

同時，墜窗事件可以看出該房屋建造時的不合理性，國家有明確規(guī)定高層樓宇不能安裝平開窗，建議開發(fā)商在規(guī)劃設計階段時協(xié)助把好設計關，防止設計的缺陷給后續(xù)的物業(yè)管理帶來困難。

對于這類公共責任問題，另一方法是可通過購置保險的方式來躲避風險穩(wěn)擒偷車賊〔一〕６月２７日正值炎炎夏季，已經(jīng)半夜１１點鐘了，白日的喧鬧還沒有徹底的平息。管理處三班班長與另一平安員在北門外維持停車秩序時，發(fā)現(xiàn)兩名衣著不整的小青年共乘一臺自行車進入園區(qū)。這立即引起了班長的警覺，通過對講機通知各崗人員密切注意本崗情況，一旦發(fā)現(xiàn)有兩名小青年騎兩臺自行車的情況，務必攔截盤問。所有在崗人員已進入待命狀態(tài)，布下了一張無形的網(wǎng)。穩(wěn)擒偷車賊〔二〕大約半個小時后，果然發(fā)現(xiàn)兩名小青年分騎兩臺自行車向北門駛來。北門平安人員攔截住二人，立即通知了班長。三班班長帶其他班員趕到后對兩名青年進行了認真的盤問，幾番舌戰(zhàn)后，二人成認了偷竊自行車的行為。點評

平安管理員的職業(yè)敏感度較高，平安防范意識及責任心較強。遇情況冷靜分析，判斷準確，并合理布置，表達出在平安管理上有較好的專業(yè)水平。發(fā)揚團隊精神，協(xié)同作戰(zhàn)，較好的處理了這起事件。2003年8月25日凌晨零時許，正在值班的福田區(qū)水圍村停車場管理員張某他看見美籍華人愛倫喝得醉醺醺的，正趁著酒意在撥弄停車場的消防栓。張某立即上前制止，但愛倫不但不服從管理，態(tài)度還很惡劣。兩人吵了幾句后，愛倫竟動起手來，不停地推打張某。在勸阻無效的情況下，張某只得用對講機呼叫其他同事前來幫助。張某的同事聞訊前來勸阻愛倫，依然不見效，愛倫還變本加厲地掐住張某的脖子，把張某往圍墻的方向推。張某被迫還擊，揮手向愛倫的左眼打管理員防衛(wèi)過當坐牢年半

了一拳，不料竟將愛倫的眼鏡片打破，愛倫頓時血流滿面。經(jīng)法醫(yī)鑒定，鏡片將愛倫的眼睛嚴重刺傷，已構成7級傷殘。同年9月9日，張某被警方刑事拘留。隨后，檢察機關以成心傷害罪對張某提起公訴?！就徑裹c】履職時遭毆還擊是否屬正當防衛(wèi)？不久，福田區(qū)法院先后兩次對這起特殊的成心傷害案進行了審理。張某的行為是否屬于正當防衛(wèi)，成為此案定案的關鍵，也成為法庭辯論的焦點。分析:檢察機關認為，張某成心傷害他人身體，導致他人重傷，其行為已構成成心傷害。按照?刑法?規(guī)定，成心傷害他人身體致人重傷的，判處3年以上10年以下有期徒刑。這意味著，張某這一拳將至少給他帶來3年的牢獄之災。另一方面，張某及其律師均辯稱：此案的起因是愛倫醉酒后成心損害公共設施并大聲叫喊，張某是履行職務上前制止，而愛倫不服并對他進行不法侵害，張某雖然一忍再忍，但在被愛倫掐住脖子往墻角里推這種無路可退的情況下，才進行還擊，順手打了對方一拳。是對方先追打他的。因此，張某的行為是正當防衛(wèi)，不應承擔刑事責任。從?刑法?第20條的規(guī)定可以看出，正當防衛(wèi)必須具備四個條件：一，必須是針對不法侵害行為；二，必須是針對正在進行的不法侵害行為；三，必須是針對實施不法侵害行為的人；四，防衛(wèi)不能超過必要的限度。顯然，張某之所以被法院認定防衛(wèi)過當，就是因為其行為不符合這第四個要件：必要的限度。法律是無情的。張某防衛(wèi)過當，將對方打成重傷，就必須為自己“過當〞的行為付出代價。然而，張某本想履行職責，結果卻為自己招來牢獄之災，這樣的演變結果確實有些出人意料。如果當時有人能及時將兩人勸開，如果張某在出手時不是正好打在對方的眼睛上，事情完全可以演變成另外一個樣子。最重要的是，如果張某在最初上前勸阻時，就能夠盡量防止發(fā)生肢體沖突，他也就根本不需要“正當防衛(wèi)〞了。在明知對方醉酒的情況下，張某應當考慮到勸阻的方法不當就有可能導致沖突的產(chǎn)生，而這沖突究竟會有多大，那么是他無法把握的。遺憾的是他并沒有考慮到這一點，最終令自己嘗了苦果?？梢哉f，張某為自己魯莽的行為付出了代價，他的教訓告訴人們：任何時候，防止沖突才最重要，因為，事前防范總比事后補救要穩(wěn)妥得多。裝修現(xiàn)場事故〔一〕2004年4月18日凌晨，平安員象往常一樣對小區(qū)進行巡視，當巡邏至冠云苑時，發(fā)現(xiàn)49號301室窗內有火光，巡視平安員一邊向出事地點奔去，一邊用對講機向區(qū)中心報告。

聞迅后當值主辦及增援的平安員提著滅火器立即趕到現(xiàn)場，301室已濃煙滾滾。此時室內的裝修民工亂成一團，正毫無目的地揮打衣服，試圖滅火。地上被打翻的蠟水及裝修材料正熊熊燃燒，旁邊還有一只液化氣罐，液化氣罐一旦爆炸，后果那么不堪設想。裝修現(xiàn)場事故〔二〕當值主辦立即命令先將液化氣罐搬離現(xiàn)場，同時疏導室內裝修人員撤離，自己那么和其他平安員抱起滅火器，頂著火焰和濃煙向燃燒點靠近，輪番噴射，火終于被撲滅了。事后查明起火原因是該室裝修人員用液化氣罐燒烤蠟水，導致蠟水溫度過高，引起火災。點評

雖然平安員發(fā)現(xiàn)火情能夠迅速反響、及時組織滅火，但卻忘了向119報警。如果火勢開展兇猛，單靠小區(qū)平安力量控制不了，再想起報119，那將延誤救火，后果不堪設想。管理處應吸取教訓，完善突發(fā)事件處置方法的培訓，提高平安員的突發(fā)事件處理能力。嚴格規(guī)定現(xiàn)場必須配備滅火器，禁止違章動火作業(yè)、存放液化氣罐等現(xiàn)象，管理處在辦理裝修手續(xù)時就應對裝修現(xiàn)場的消防平安做出明確規(guī)定。無知車主堵塞路口事件〔一〕某日下午18：00分一外來車輛車主到小區(qū)居住的姐姐家做客，倒車時不慎撞到高干路燈〔燈桿松動、駕駛員不知情〕，當時有業(yè)主在大約50米遠處看見撞到撞到路燈的車輛顏色及車牌號碼，并告訴當值平安管理人員，19：20分該車離開車輛出入口時，平安員告訴駕駛員撞壞路燈，需要賠償￥50元方能離開，車主感到意外，拒不成認撞壞路燈一事，平安員將事情向當值班長、主辦和指揮中心匯報，告知駕駛員不賠償決不放行，車主將車輛停放在出入口后離開。無知車主堵塞路口事件〔二〕

分析：平安員不應在1小時以后才找車主，應當及時核對；根據(jù)目擊證人提供的線索，及時尋找肇事車輛，并請目擊證人證實；尋找業(yè)主曲線溝通，尋求業(yè)主的支持；聯(lián)系交通主管部門處理，防止車輛停放在出入口，造成不良影響；搶救違規(guī)泳客〔一〕2003年7月12日下午，75歲高齡的業(yè)主陳先生和42歲的兒子來游泳，在醫(yī)生給其辦理好體檢證后，他們來到淺水區(qū)游玩。救生員小范發(fā)現(xiàn)他們正在做潛水練習，當即果斷制止。而后他們向中水區(qū)游去，小范隨即通知中水區(qū)救生員多加注意。隨后父子兩個分開，陳先生單獨向深水區(qū)游去，中水區(qū)救生員隨即通知深水區(qū)救生員加強注意。搶救違規(guī)泳客〔二〕突然陳先生兩手高舉過頭，沉入水中，此時救生員一聲哨響，跳入水中游了過去，將陳先生救至岸邊，與泳池醫(yī)生一起急救。這時陳先生的兒子也趕了過來說其父有心臟病史，醫(yī)生及時送來保心丸和水，讓陳先生服下后在醫(yī)務室休息、觀察。陳先生離開時，他和兒子非常感謝救生員和醫(yī)務人員。兩天后，陳先生又寫來感謝信，并建議老年業(yè)主，不管往日水性如何，都應引以為戒，以防不測。點評

救生員發(fā)現(xiàn)問題和隱患及時跟蹤，相互配合，施救及時，表達了預防為主，防救結合的工作方法。

物業(yè)公司應在泳池現(xiàn)場設置相應的平安提示性標識，并在辦理游泳卡時說明各類不適宜于游泳的情況，加強對業(yè)主的各類平安防范知識的宣傳。防止由于宣傳、溝通不到位而承擔相關責任。同時物業(yè)公司也應考慮通過購置保險的方式來躲避和轉移風險。擅自更改房屋結構〔一〕李女士在某工業(yè)區(qū)蓮竹花園小區(qū)購得房屋一套，該房屋位于樓房的一層，2001年2月6日，李女士為做生意方便，未向物業(yè)管理單位報批，擅自將該房屋朝南陽臺的局部南墻撤除，安裝了鋁合金門，作為物業(yè)管理方的蓮竹物業(yè)管理公司在勸說無效的情況下，向法院起訴要求李女士恢復被拆陽臺的原狀，并負擔本案的訴訟費用。

原告觀點：

物業(yè)管理公司認為李女士拆陽臺行為破壞了樓房的整體結構，影響了房屋的平安與美觀，侵犯了小區(qū)內其它業(yè)主的權益，理應予以糾正。

被告辯詞：

被告李女士認為其對該房屋享有合法產(chǎn)權，擁有房地產(chǎn)權利證書，改變的是自家的房屋結構屬正當行為，別人無權干預。擅自更改房屋結構〔二〕法院判決：

此案經(jīng)過法院調查，發(fā)現(xiàn)原告方反映的情況屬實，法院審理后認為，李女士的房屋雖屬單位分房，享有房屋合法產(chǎn)權，但其為了自己做生意方便擅自將該房屋南陽臺南墻局部撤除的行為，破壞了樓房的整體結構，影響了整棟樓房的平安，違反了政府有關裝修管理規(guī)定，屬不恰當行為，判令李女士自行撤除的自家樓房南陽臺南墻局部恢復原狀，并承擔本案的全部訴訟費用。業(yè)主表揚領導批評

某日，住在深圳物業(yè)某小區(qū)三摟的一位老阿姨，早上出門時不慎將房門鑰匙反鎖在家里，等到這位老阿姨從商場買了一大堆的東西回來，一摸口袋：沒有鑰匙。而中午家里還有客人來。老太太急得滿頭大汗。正巧，摟下有一位平安員走過，老太太馬上叫住這位平安員，請他幫助能將房門翻開。該平安員一聽，二話不說，從一摟迅速爬到二摟陽臺，又從二摟爬進三摟陽臺，然后進到這位老阿姨家里，把房門翻開。

事后，老人非常感謝，專門打到管理處，對該名平安員大加贊揚。但管理處卻對這位員工進行了批評。點評同一個人所做的同一件事，卻產(chǎn)生了兩種截然不同的反響，這是為什么？

在此，我們不妨對平安員的行為進行一下剖析。在該案例中，平安員的效勞意識強，效勞熱情周到，這一點無疑是值得表揚和提倡的，但其翻越陽臺為業(yè)主開門的行為卻應受到批評。因為該行為存在著諸多潛在的風險：1、該老人是不是該房號的業(yè)主；2、在沒有征得同意的情況下，擅自翻越一摟、二摟業(yè)主的陽臺，可能會導致這兩戶投訴；3、在爬摟中，可能發(fā)生意外；4、平安員爬樓的行為可能會讓業(yè)主缺乏平安感,帶來負面影響。

管理費交納案例〔一〕深圳一知名的服裝公司在怡海廣場買有20套住宅，辦理了入伙手續(xù)，但一直沒有入住。他們按照規(guī)定交納了10個月的管理費后，就開始以種種借口進行拖欠。

在這家公司欠費之后，恰海管理處屢次送單催交、催交、上門催交，均被其以辦事人員不在無法核查、財務人員不在無人辦理、總經(jīng)理不在無權審批等理由搪塞過去，15個月累計欠交管理費52583余元。管理費交納案例〔二〕為了繞開中間環(huán)節(jié)，直接與對方的決策人對話，以加速問題的解決，同時加大追繳力度，為今后有可能發(fā)生的經(jīng)濟法律糾紛保存與己有利的證明，管理處想出了一個新的方法：給該公司的總經(jīng)理發(fā)〔有道是閻王好見、小鬼難纏，要想解決問題，最好還是繞過中間環(huán)節(jié)，直接去找有權力解決問題的人〕，在文件上列出對方的欠費情況，講清欠費對管理運作已經(jīng)造成的不良影響，重申法規(guī)規(guī)定的欠費處分方法，敦請迅速結清所欠的全部費用，并且建議其將空置的房屋委托管理處代為出租，同時說明這樣做既可減輕對方的管理費開支又可給對方增加一筆收入〔設身處地為債務人著想的建議，或許可以抵消至少可以沖淡債務人被人追債所引起的不快〕。管理費交納案例〔三〕發(fā)過去以后，仍舊杏無音訊。管理處就接二連三地發(fā)，而且措辭愈加嚴肅。直至發(fā)到第5次，有理有據(jù)的說明、合情合理的要求、互惠互利的建議和不厭其煩的工作，終于使該公司為之所動，補交了全部欠費。點評追繳拖欠的管理費，一是要早動手，發(fā)生欠費就緊追不舍，否那么越積越多，“久病難醫(yī)〞；二是要多渠道，充分運用法規(guī)賦予我們的各種手段，不能見硬就回，久拖不決。這既是維護我們物業(yè)公司的利益，也是維護廣闊業(yè)主的利益。

車輛管理案例〔一〕李杜生將摩托車停放于居住的海淀區(qū)芙蓉里小區(qū)6、7號樓間的空地處。次日早8時許，朋友告訴李杜生他的摩托車被盜，案發(fā)地西側小區(qū)外墻的鐵柵欄被人破壞。于是李杜生在2004年1月29日晚7時50分到海淀派出所報案。

李杜生認為是因為物業(yè)小區(qū)管理中有過失，所以才使自己的摩托車喪失，于是一紙訴狀將億方物業(yè)管理分公司推上了海淀法院的被告席。車輛管理案例〔二〕業(yè)主：物業(yè)應賠車款

法庭之上李杜生訴稱，1998年8月3日，我購置二輪摩托車一輛。但在2000年1月28日停放在小區(qū)內喪失，我向北京市公安局海淀分局海淀派出所報案，該案至今未果。億方物業(yè)管理分公司未能盡到治安管理職責，小區(qū)外墻的護欄沒有起到防護作用，致使我的摩托車被盜。故起訴要求億方物業(yè)管理分公司賠償摩托車購車款、車輛購置附加費、公路養(yǎng)路費、車船使用稅、車輛牌照費、保險費共計人民幣4667元。車輛管理案例〔三〕物業(yè)：治安費只管維持秩序

億方物業(yè)管理分公司那么辯稱，認為李杜生居住在海淀區(qū)芙蓉里小區(qū)內，我公司負責該小區(qū)的物業(yè)管理。我公司每月收取住戶治安費人民幣3元，用于維持小區(qū)內治安秩序。但是由于李杜生未將摩托車