物業(yè)企業(yè)應(yīng)收賬款管理存在的問(wèn)題與對(duì)策研究

物業(yè)企業(yè)應(yīng)收賬款管理存在的問(wèn)題與對(duì)策研究摘要：近年來(lái)，隨著房地產(chǎn)業(yè)的飛速發(fā)展，人們對(duì)居住環(huán)境的要求在不斷提高，物業(yè)企業(yè)作為與人們居住生活息息相關(guān)的企業(yè)，競(jìng)爭(zhēng)也在不斷加大。為了增強(qiáng)競(jìng)爭(zhēng)力，物業(yè)企業(yè)應(yīng)加強(qiáng)內(nèi)部管理，做到向管理要效益，而應(yīng)收賬款作為物業(yè)企業(yè)內(nèi)部管理的重要內(nèi)容，現(xiàn)階段仍存在一些問(wèn)題，往往給物業(yè)企業(yè)正常運(yùn)轉(zhuǎn)造成風(fēng)險(xiǎn)。鑒于此，本文以Y物業(yè)企業(yè)為例，通過(guò)對(duì)企業(yè)應(yīng)收賬款管理現(xiàn)狀和存在的問(wèn)題進(jìn)行分析，并提出相應(yīng)的解決對(duì)策，旨在為物業(yè)企業(yè)強(qiáng)化應(yīng)收賬款管理提供建議，讓企業(yè)更加健康發(fā)展。關(guān)鍵詞：物業(yè)企業(yè)；應(yīng)收賬款；問(wèn)題；對(duì)策引言現(xiàn)在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈，很多企業(yè)為了占據(jù)市場(chǎng)份額，都采取賒銷方式。因此，企業(yè)需要追蹤客戶以后期間的賒銷款項(xiàng)，同時(shí)衡量客戶無(wú)法按時(shí)付款，即出現(xiàn)壞賬的風(fēng)險(xiǎn)。但是目前，物業(yè)企業(yè)應(yīng)收賬款的管理還存在信用系統(tǒng)不完善、領(lǐng)導(dǎo)層不重視等問(wèn)題，造成債務(wù)糾紛，增加企業(yè)催收成本和管理成本，而物業(yè)企業(yè)抵抗財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)能力較低，可能給企業(yè)帶來(lái)致命打擊。因此，結(jié)合物業(yè)企業(yè)實(shí)際，加強(qiáng)對(duì)應(yīng)收賬款管理相關(guān)問(wèn)題進(jìn)行研究并提出解決對(duì)策，對(duì)物業(yè)企業(yè)健康發(fā)展至關(guān)重要。1物業(yè)企業(yè)加強(qiáng)應(yīng)收賬款管理的重要性物業(yè)企業(yè)作為微利企業(yè)，應(yīng)收賬款的管理對(duì)企業(yè)的生存與發(fā)展尤為重要。應(yīng)收賬款占用企業(yè)的資金，導(dǎo)致企業(yè)資金周轉(zhuǎn)變慢，而且沒(méi)有為企業(yè)的發(fā)展做出貢獻(xiàn)；應(yīng)收賬款如果形成壞賬，會(huì)影響企業(yè)的經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)，導(dǎo)致企業(yè)蒙受損失；應(yīng)收賬款的形成說(shuō)明銷售的成立，表明企業(yè)要按時(shí)繳納各種流轉(zhuǎn)稅，這又會(huì)造成企業(yè)的現(xiàn)金流出，給企業(yè)經(jīng)營(yíng)帶來(lái)壓力。因此，物業(yè)企業(yè)應(yīng)收賬款管理的意義重大。首先，加強(qiáng)應(yīng)收賬款管理有助于降低企業(yè)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，應(yīng)收賬款是企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)的產(chǎn)物，該項(xiàng)資產(chǎn)被客戶經(jīng)營(yíng)占用，只有變?yōu)楝F(xiàn)金流入企業(yè)后，才能參與到企業(yè)的再生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)過(guò)程，為企業(yè)創(chuàng)造新的收益。其次，加強(qiáng)應(yīng)收賬款管理有助于緩解資金壓力，企業(yè)的經(jīng)營(yíng)目標(biāo)不僅是通過(guò)銷售實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)，還包括通過(guò)回收貨款實(shí)現(xiàn)真正的投資回報(bào)，回收貨款才是企業(yè)實(shí)際經(jīng)營(yíng)目標(biāo)的最終保障。再次，加強(qiáng)應(yīng)收賬款管理有助于提高企業(yè)內(nèi)部管理水平，根據(jù)應(yīng)收賬款管理制度，加強(qiáng)部門(mén)間的聯(lián)系配合，提高對(duì)于客戶信用水平的評(píng)估質(zhì)量，從而提高內(nèi)部管理水平，加快企業(yè)的資金循環(huán)，提高資金利用效率，實(shí)現(xiàn)企業(yè)效益目標(biāo)。2Y物業(yè)企業(yè)應(yīng)收賬款管理的現(xiàn)狀和存在的問(wèn)題Y物業(yè)公司是G市在2017年出資成立的小型國(guó)有企業(yè)，旨在為企事業(yè)單位提供物業(yè)服務(wù)，經(jīng)過(guò)幾年發(fā)展，現(xiàn)已自主承接各類住宅類物業(yè)服務(wù)，相對(duì)于企事業(yè)單位物業(yè)服務(wù)而言，住宅類物業(yè)的應(yīng)收賬款數(shù)額更大，收款難度更高，而Y物業(yè)一般承接的都是老舊小區(qū)的物業(yè)服務(wù)，應(yīng)收賬款的變現(xiàn)能力更差，總體看，Y物業(yè)公司應(yīng)收賬款管理主要存在以下幾方面問(wèn)題：2.1企業(yè)沒(méi)有建立完善的信用評(píng)價(jià)系統(tǒng)隨著經(jīng)濟(jì)飛速發(fā)展，企業(yè)信用管理越來(lái)越重要，但是目前，我國(guó)企業(yè)信用體系建設(shè)落后，沒(méi)有能夠幫助企業(yè)及時(shí)了解客戶的經(jīng)營(yíng)狀況的信用管理平臺(tái)，難以根據(jù)客戶狀況及時(shí)調(diào)整信用額度，無(wú)法幫助領(lǐng)導(dǎo)作出正確決策。Y物業(yè)公司成立初期都是承接企事業(yè)單位物業(yè)服務(wù)，這些單位都是政府成立或國(guó)家機(jī)關(guān)，不存在信用方面的風(fēng)險(xiǎn)，因此Y物業(yè)沒(méi)有養(yǎng)成核查每個(gè)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)狀況、資金情況、企業(yè)管理能力以及企業(yè)管理者的道德信用等方面信息的習(xí)慣。經(jīng)過(guò)幾年的發(fā)展，Y物業(yè)開(kāi)始自主承接物業(yè)服務(wù)，依舊按照之前的固有思維，憑借外界的影響判斷這些企業(yè)的信用，但是有些企業(yè)簽訂合同時(shí)仍在正常營(yíng)業(yè)，合作一段時(shí)間后才發(fā)現(xiàn)企業(yè)資不抵債，瀕臨倒閉，應(yīng)收賬款也變成壞賬無(wú)法收回，造成公司經(jīng)營(yíng)損失。2.2企業(yè)不重視應(yīng)收賬款管理隨著我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的日益成熟，企業(yè)面臨著激烈的競(jìng)爭(zhēng)，要想在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中占據(jù)一席之地，企業(yè)必須加大銷售，賒銷是企業(yè)采取擴(kuò)大銷售的方法之一，但是目前企業(yè)管理者一般只注重銷售的完成，應(yīng)收賬款的管理是財(cái)務(wù)部門(mén)的事情，而且只要貨款能夠到賬就可以，貨幣的時(shí)間價(jià)值并不在他們的考慮范圍之內(nèi)，而財(cái)務(wù)部門(mén)對(duì)銷售并不了解，造成部門(mén)間相互推諉扯皮，導(dǎo)致企業(yè)從上到下都不重視應(yīng)收賬款的管理。Y物業(yè)公司由于成立時(shí)間較短，而且承接的大部分是企事業(yè)單位的物業(yè)服務(wù)，很少出現(xiàn)資金回籠問(wèn)題，應(yīng)收賬款只是財(cái)務(wù)部門(mén)賬套里的一個(gè)數(shù)字，管理層并不是很重視應(yīng)收賬款的管理。但是近幾年由于內(nèi)外部經(jīng)濟(jì)環(huán)境影響，企事業(yè)單位資金緊張，Y物業(yè)的應(yīng)收賬款回收速度降低。而且近幾年Y物業(yè)自主承接的住宅類物業(yè)服務(wù)增加，應(yīng)收賬款回收難度加大，造成應(yīng)收賬款數(shù)額變大，資金回籠變慢，周轉(zhuǎn)率下降。2.3企業(yè)催收制度不完善企業(yè)因?yàn)橘d銷形成應(yīng)收賬款，而應(yīng)收賬款賬期的長(zhǎng)短也會(huì)影響企業(yè)的持續(xù)發(fā)展。應(yīng)收賬款在資產(chǎn)負(fù)債表列示為流動(dòng)資產(chǎn)，一般應(yīng)在一年以內(nèi)變現(xiàn)，但是現(xiàn)在企業(yè)內(nèi)的應(yīng)收賬款賬期有一年的、兩年的、甚至有三年及以上的，這些賬期超過(guò)一年的應(yīng)收賬款變現(xiàn)能力遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于賬期一年的，因此企業(yè)應(yīng)在一年內(nèi)盡快催收應(yīng)收賬款。而現(xiàn)實(shí)中，企業(yè)對(duì)應(yīng)收賬款金額及賬期最了解的是財(cái)務(wù)部門(mén)，財(cái)務(wù)部門(mén)通知業(yè)務(wù)部門(mén)哪些貨款即將到期，需要聯(lián)系對(duì)方企業(yè)，催收手段也僅限于電話、微信、QQ等通訊工具，催收方式單一，如果沒(méi)有催收成功，而企業(yè)又需要資金周轉(zhuǎn)，就只能向銀行借款，借款需要定期支付利息，這又加大了企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。Y物業(yè)公司應(yīng)收賬款到期前一個(gè)月由財(cái)務(wù)部門(mén)通知業(yè)務(wù)部門(mén)，業(yè)務(wù)部門(mén)聯(lián)系對(duì)方企業(yè)，對(duì)方企業(yè)核對(duì)信息后給與回復(fù)，回復(fù)的內(nèi)容基本是準(zhǔn)時(shí)付款，但是到期能夠準(zhǔn)時(shí)付款的企業(yè)少之又少，而Y物業(yè)公司也只能繼續(xù)與對(duì)方企業(yè)聯(lián)系，了解客戶沒(méi)有準(zhǔn)時(shí)付款的原因，對(duì)方企業(yè)也只是給出一些口頭保證，這樣應(yīng)收賬款被一再拖欠，造成企業(yè)資金緊張。2.4企業(yè)缺少有效的賬款回收激勵(lì)機(jī)制企業(yè)應(yīng)收賬款難以按時(shí)收回時(shí)，企業(yè)可以制定有效的激勵(lì)制度，促進(jìn)應(yīng)收賬款的回收。但是現(xiàn)在企業(yè)很少有制定應(yīng)收賬款激勵(lì)制度，企業(yè)管理層認(rèn)為應(yīng)收賬款是自己的權(quán)益，對(duì)方企業(yè)應(yīng)按時(shí)按量的支付賬款，但現(xiàn)實(shí)中對(duì)方企業(yè)也有應(yīng)收賬款，資金短缺就不能支付到期貨款，這樣形成惡性循環(huán)，增加企業(yè)催款難度，也增加了企業(yè)資金周轉(zhuǎn)難度。Y物業(yè)公司2020年自主承接的Z小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)，在收取2020年物業(yè)費(fèi)用時(shí)曾采取激勵(lì)方法，先繳納的業(yè)主可以領(lǐng)取一些生活用品，后繳納的業(yè)主與拖欠物業(yè)費(fèi)的業(yè)主則不能享受該福利，在2020年時(shí)起到一定激勵(lì)效果，但到了2021年收取物業(yè)費(fèi)時(shí)，Y物業(yè)仍沿用上年激勵(lì)方法，激勵(lì)效果明顯下降，而Y物業(yè)并沒(méi)有采取及時(shí)更新措施，導(dǎo)致2021年大量應(yīng)收賬款被拖延。2.5企業(yè)管理人員缺乏法律意識(shí)企業(yè)出現(xiàn)應(yīng)收賬款壞賬時(shí)，企業(yè)管理人員一般都不愿意進(jìn)行訴訟，因?yàn)樗麄冋J(rèn)為訴訟程序費(fèi)時(shí)費(fèi)力費(fèi)錢，到最后還不一定能追回壞賬，而且企業(yè)進(jìn)行訴訟，影響企業(yè)形象，管理人員覺(jué)得得不償失，因此他們寧愿承受壞賬風(fēng)險(xiǎn)，也不愿意進(jìn)行法律訴訟，維護(hù)自己的合法權(quán)益。Y物業(yè)2021年承接了X小區(qū)物業(yè)管理業(yè)務(wù)，X小區(qū)是由國(guó)際知名品牌房地產(chǎn)公司承建，但是由于房子質(zhì)量問(wèn)題、設(shè)備維修問(wèn)題、環(huán)境綠化等問(wèn)題，小區(qū)很多業(yè)主都拒絕繳納物業(yè)費(fèi)，企業(yè)法律顧問(wèn)建議Y物業(yè)管理層進(jìn)行訴訟，但是管理人員認(rèn)為起訴這些業(yè)主耗費(fèi)精力，追回的應(yīng)收賬款還沒(méi)有訴訟費(fèi)多，寧愿壞賬也不愿提起訴訟。3完善物業(yè)企業(yè)應(yīng)收賬款管理的對(duì)策建議3.1建立完善的信用評(píng)價(jià)系統(tǒng)企業(yè)在選擇合作方之前應(yīng)該對(duì)該企業(yè)進(jìn)行全面了解以及評(píng)估，可以為所有合作企業(yè)建立一個(gè)信用庫(kù)，包括這些企業(yè)的運(yùn)營(yíng)狀況、發(fā)展前景、管理人員誠(chéng)信度等等，信用等級(jí)較高的企業(yè)可以采取較寬松的賒銷政策，而信用等級(jí)較差的企業(yè)則不應(yīng)該賒銷，甚至可以要求信用差的企業(yè)繳納一部分預(yù)收賬款或者拒絕合作，以保證企業(yè)的正常運(yùn)營(yíng)。Y物業(yè)公司2021年開(kāi)始建立合作企業(yè)信用庫(kù)，在簽訂合同之前，業(yè)務(wù)部門(mén)會(huì)通過(guò)各種渠道了解合作方的信息，對(duì)各合作方做出信用等級(jí)劃分，信用等級(jí)高的可以獲得優(yōu)先合作的權(quán)利，賒銷政策也相對(duì)寬松，應(yīng)收賬款是在服務(wù)發(fā)生后六個(gè)月內(nèi)回款，信用等級(jí)一般的客戶則只能在服務(wù)發(fā)生后的三個(gè)月內(nèi)回款，信用等級(jí)較差的客戶拒絕合作，如果有特殊情況必須要與信用等級(jí)較差的客戶合作，一般需對(duì)方付30%-50%的預(yù)付賬款，以減少企業(yè)的信用風(fēng)險(xiǎn)。所有的客戶信用等級(jí)每年重新評(píng)定，Y物業(yè)公司也鼓勵(lì)信用等級(jí)一般和較差的客戶按時(shí)支付貨款，來(lái)年信用等級(jí)可以上升，可以獲得較為寬松的賒銷政策。3.2加強(qiáng)企業(yè)對(duì)應(yīng)收賬款管理的重視程度應(yīng)收賬款關(guān)系著企業(yè)的資金安全，資金是企業(yè)運(yùn)轉(zhuǎn)的命脈，因此企業(yè)應(yīng)加強(qiáng)對(duì)應(yīng)收賬款的重視。財(cái)務(wù)部門(mén)可以按月或按季度制作應(yīng)收賬款的報(bào)表提供給領(lǐng)導(dǎo)層和業(yè)務(wù)部門(mén)，讓業(yè)務(wù)部門(mén)不能只重視銷售而忽略應(yīng)收賬款的催收，讓領(lǐng)導(dǎo)層知道每筆應(yīng)收賬款的賬期以及每筆應(yīng)收賬款形成的原因。管理層應(yīng)定期召開(kāi)應(yīng)收賬款專題會(huì)議，各部門(mén)對(duì)應(yīng)收賬款的回籠情況作出總結(jié)，并分析一些陳賬形成的原因，需吸取的教訓(xùn)等等，進(jìn)一步完善應(yīng)收賬款管理制度。Y物業(yè)公司財(cái)務(wù)部門(mén)每月會(huì)提供報(bào)表給管理層，包括應(yīng)收賬款明細(xì)表，報(bào)表中列明每筆應(yīng)收賬款發(fā)生的時(shí)間、金額、到期時(shí)間，超過(guò)收款期限的應(yīng)收賬款備注了拖欠原因。在每月公司的例會(huì)上，管理層會(huì)匯報(bào)當(dāng)月應(yīng)收賬款回籠情況，以及對(duì)超出收款期限的應(yīng)收賬款的處理辦法，這樣讓每個(gè)部門(mén)都重視應(yīng)收賬款管理，促進(jìn)了應(yīng)收賬款資金的快速回籠。3.3建立完善的催收制度首先企業(yè)選擇合適的催收方法，可以加快應(yīng)收賬款的回收，也可以適當(dāng)緩解雙方企業(yè)的關(guān)系。企業(yè)可以通過(guò)電話、微信、QQ等與對(duì)方聯(lián)系，也可以上門(mén)服務(wù)，發(fā)送書(shū)面催繳通知，寄律師函等方法催收貨款。企業(yè)在簽訂銷售合同時(shí)可以注明拖欠貨款的滯納金、違約金等，約束對(duì)方企業(yè)盡快支付貨款。其次企業(yè)要明確業(yè)務(wù)部門(mén)和財(cái)務(wù)部門(mén)職責(zé)分工，業(yè)務(wù)部門(mén)并不是只完成銷售任務(wù)就可以，應(yīng)收賬款的催收任務(wù)也是業(yè)務(wù)部門(mén)的一項(xiàng)重要任務(wù)，業(yè)務(wù)部門(mén)不能推卸責(zé)任給財(cái)務(wù)部門(mén)，財(cái)務(wù)部門(mén)可以協(xié)助業(yè)務(wù)部門(mén)分析應(yīng)收賬款賬期、欠款原因。2022年Y物業(yè)公司每月定期與客戶核對(duì)應(yīng)收賬款的余額以及到期時(shí)間，然后形成報(bào)表提供給業(yè)務(wù)部門(mén)，業(yè)務(wù)部門(mén)負(fù)責(zé)與客戶聯(lián)系，如果到期沒(méi)有收到貨款，業(yè)務(wù)部門(mén)將采取上門(mén)了解情況，與客戶商談等措施，如果仍沒(méi)效果，而客戶也沒(méi)有正當(dāng)理由拒付貨款，那業(yè)務(wù)部門(mén)就可以咨詢企業(yè)的法律顧問(wèn)，采取寄送律師函等措施維護(hù)企業(yè)合法權(quán)益，保證應(yīng)收賬款順利回籠。3.4制定靈活有效地應(yīng)收賬款回收方案根據(jù)應(yīng)收賬款數(shù)額大小，拖欠時(shí)間長(zhǎng)短等特點(diǎn)，企業(yè)可以將應(yīng)收賬款分類，建立不同的激勵(lì)制度。對(duì)于數(shù)額大的應(yīng)收賬款，一個(gè)月內(nèi)付清欠款可以享受1%的現(xiàn)金折扣，二十天內(nèi)付清可享受2%的現(xiàn)金折扣，十天內(nèi)付清可享受3%的現(xiàn)金折扣，鼓勵(lì)對(duì)方企業(yè)盡快付清欠款。數(shù)額小的應(yīng)收賬款催收則可以與業(yè)務(wù)部門(mén)業(yè)績(jī)掛鉤，如果在賬期內(nèi)催收成功，則給予一定獎(jiǎng)勵(lì)，沒(méi)有催收成功，則給予一定懲罰，這樣既調(diào)動(dòng)了人員積極性，也促進(jìn)了應(yīng)收賬款的快速回籠。為了盡快回籠資金，保持企業(yè)正常運(yùn)轉(zhuǎn)，Y物業(yè)公司2022年對(duì)部分大額欠款企業(yè)采用給予現(xiàn)金折扣的應(yīng)收賬款收賬策略，雖然Y物業(yè)公司損失了一部分應(yīng)收賬款，但是確保了大量應(yīng)收賬款的快速回籠，加快了資金周轉(zhuǎn)率。對(duì)于住宅類物業(yè)費(fèi)的催收，Y物業(yè)把小區(qū)劃分為幾大塊，每一塊設(shè)置一名管家，業(yè)主有什么問(wèn)題可以直接與管家聯(lián)系，盡快解決問(wèn)題，避免業(yè)主與物業(yè)之間矛盾升級(jí)。節(jié)假日Y物業(yè)會(huì)在小區(qū)廣場(chǎng)舉辦一些茶話會(huì)，播放一些露天電影，以拉近業(yè)主與物業(yè)之間的關(guān)系，為應(yīng)收賬款的管理打下良好的基礎(chǔ)。3.5提高管理人員的能力素質(zhì)與法律意識(shí)企業(yè)管理人員的能力與素質(zhì)直接影響企業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理，對(duì)企業(yè)應(yīng)收賬款的管理也至關(guān)重要。企業(yè)可以定期或不定期的舉辦相關(guān)的培訓(xùn)，要求企業(yè)管理人員參加，增強(qiáng)管理人員對(duì)應(yīng)收賬款的了解與認(rèn)知，學(xué)習(xí)簡(jiǎn)單的法律知識(shí)，知道在什么情況下可以用法律武器來(lái)維護(hù)企業(yè)的合法權(quán)益，也可以報(bào)名參加外部的相關(guān)講座，學(xué)習(xí)別人對(duì)應(yīng)收賬款的理解與建議，結(jié)合企業(yè)實(shí)際情況更好的管理應(yīng)收賬款。除了加強(qiáng)企業(yè)內(nèi)部管理人員的素質(zhì)能力培養(yǎng)，企業(yè)也可以從外部引進(jìn)應(yīng)收賬款管理的高端人才，來(lái)幫助企業(yè)建設(shè)完善的應(yīng)收賬款管理制度。Y物業(yè)公司2022年開(kāi)始組織全體管理人員不定期參加財(cái)務(wù)知識(shí)培訓(xùn)以及法律知識(shí)培訓(xùn)，管理人員必須要掌握一定的財(cái)務(wù)知識(shí)和法律知識(shí)，知道應(yīng)收賬款的來(lái)龍去脈，知道可以通過(guò)法律手段來(lái)維護(hù)企業(yè)利益。Y物業(yè)公司在收取X小區(qū)2021年物業(yè)費(fèi)時(shí)，仍有惡意拖欠者，Y物業(yè)通過(guò)各種渠道溝通無(wú)法解決拖欠事宜，最終向惡意拖欠物業(yè)費(fèi)業(yè)主寄送律師函，準(zhǔn)備用法律手段來(lái)維護(hù)企業(yè)正當(dāng)利益。4結(jié)語(yǔ)綜上所述，應(yīng)收賬