深圳萬象城主力店及商戶品牌結(jié)構(gòu)

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二、主力店鋪

1嘉禾（深圳）影城

2Ole′Supermarket

3冰紛萬象滑冰場（自營）

4Delicity(美樂匯)

5王子國宴飯店

6運(yùn)動100

7順電

主力店鋪生活本色，NOVO，ESRRIT，SalonESPRIT，InBase，I.T，AZONA，SPRINGFIELD，MissSixly，MNG

三、男裝

杰尼亞,AlfredDanhill,PalZileri,Joan＆DaridRAsTo,NOVO,DanielHechter,KENZOHUGOBOSS,VALENINO,KALTENDIN(卡爾丹頓)I.T,ToninoLamborghini,LEO,Uffizi,馬克華菲諾蒂卡,Odbo,AZONA,SPRINGFIELD

四、女裝

33個品牌AnneKieinNewYork,Giada,ATMA,NOVO,MissSity,SammyZQ:Iq,KENZO,ESCADA,Escadasport,HUGOBOSS,馬絲菲爾,菲妮迪Jorya,Jesive,Itdt,Antinori,IT,菲杰（FAGE）,Moiselle,珂羅蒂雅（CORDIER）,MinimumReflex(美尼蒙)，Biba,MNG,BalenoAttitude(水虹)，F(xiàn)INCO,LaPargay,T+T,VeroModa,ONLY,OZOC,AZONA,Ochirly(歐時力)。

五、休閑服/運(yùn)動用品NOVO,MissSixty,ESPRIT,CalvinKleinJeans，I.T,MNG,e-base,Nautica諾蒂卡,CHEVIGNON,Jack＆Jones,OZOC,AZONA,SPRINGFIELD,Sport100(運(yùn)動100),InBase,MoutainHardwear,Victorinox,Premus,

六、鞋/包/飾物Mickey，MCChoice，Swarovski，NOVOSoleAlliance，ARTINI，NineWest，ALEXANDREDEPARIS（亞列山大飾品），Lesaunda，QueenXiXiKathy＆Bertie，MILLIE′SDISSONA，SKAP，Cne，Karina(凱琳娜飾品)，ALEXANDREDEPARIS(亞歷山大飾品)，Porkchop＆Friends(豬扒家族)，Victorinox，Jeep

七、鐘表/珠寶/眼鏡Optical(茂昌眼鏡)，EEGO（珠寶），潤金店情飾專家，Draw-lightingJewelry(兆亮珠寶)翠石間，Anubis(阿努比斯)，JADEARTSwarovski，NOVO，鐘表/珠寶/眼鏡，LindbergHARMONY(亨吉利世界名表中心)，ARTINI，Queenxixi，Kathy＆Bertie，

八、童裝/玩具11NICE，Annil(安奈爾)，KingKOW，CHICKEEDUCKCummystar，YOYOBOBO，Mini，Bettyboop，小豐龍，GrencoPorkchop＆Friends

九、洋酒/食品天福茗茶，BreadTalk(面包新語)，東方紅，CRCare(華潤堂)，Ole′Sspermarket，位元堂，康維他，寶明堂（滋補(bǔ)品），寶明堂（茶葉）），KeeWahBakery，Porkchop＆Friends（豬扒家族），Victorinox，PrimusJeep，Disney，bodum

十、禮品天福茗茶，CRCare(華潤堂)，PAC（博恩凱音），Rose(玫瑰人生)Comvita，寶明堂，寶明堂茶葉，LIULIGONGFANG（琉璃工房）JADEART，Swarovski，Davinci，ARTINI，玉美人，Kath&Bertie

十一、個人護(hù)理9Mannings(萬寧)，CHARMBEAUTY（采美化妝品中心）妍麗化妝品中心，VOVO，MarieFranceBodyline（瑪花專業(yè)纖體中心），PERFECTBEAUTY（完美專業(yè)纖體中心）SalonESPRIT，F(xiàn)lairSalon&Coffee（非非想時尚發(fā)藝，咖啡）OSIM（傲勝）

十二、家居生活/影音PAC（博恩凱音像），LiULiGONGFANG（琉璃工房），Darinci，生活本色，Jeep，列奇，古來今家具，Disney（巧巧店），Toolbar（南北東西），Bodum，怡豐，Simmons，OKAI(高楷屋)

十三、美食廣場

1Licity美樂匯

十四、銀行/服務(wù)/展示中心

1KONICAMINOLTA（柯尼卡美能達(dá)）

2深圳仁孚奔馳汽車

3深圳商業(yè)銀行，DBSBank（星展銀行）

十五、中西美食

22家PizzaHut（必勝客），TACOBELL（塔可鐘）面點(diǎn)王，BreadTalk（面包新語），KFC（肯得基），味千拉面KeeWahBakery（奇華餅屋），星巴克咖啡留園，CafeˊOliveto，NOVO，HaagenDazs(哈根達(dá)斯)CHEEMOI，仙蹤林，TheSpaghettiHouse(意粉屋)L16，WATAMI(和民居食屋)，西湖春天，PRINCERESTAURANT元綠廻轉(zhuǎn)壽司，Delicity美樂匯，TaiManGuanThaiCuisne(泰滿冠泰國菜館)關(guān)于商圈的評判分析要點(diǎn)商圈（tradearea）概念

商圈一般指吸引消費(fèi)者的有效空間范圍；而對于商業(yè)地產(chǎn)則是指一個商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目所提供的商業(yè)、貿(mào)易或者商鋪、貿(mào)易服務(wù)的范圍。也可以說成是一個商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的消費(fèi)者所來自的區(qū)域。

商圈的劃分：

任何一個商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目都有其商圈范圍，不同類型的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，其商圈范圍截然不同。理想的商圈是規(guī)則的同心圓，但是實(shí)際上它是由不同規(guī)則的圖形組合的，與行政區(qū)劃沒有關(guān)系。通常，商圈可分為三個層次：核心商圈（主要商圈）、次級商圈（次要商圈）、邊際商圈（邊緣商圈）。有的市場調(diào)查機(jī)構(gòu)也將再細(xì)分為：第一商圈、第二商圈、第三商圈、第四商圈。

次級商圈邊際商圈某商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目

注：核心商圈（primarytradingarea）約占50%——70%的人流量

次級商圈（secondarytradingarea）約占15%——20%的人流量

邊際商圈(fringetradingarea)約占10%左右的人流量

不同商圈內(nèi)的人口數(shù)量：

一、核心商圈

1、步行20分鐘能夠到達(dá)項(xiàng)目所在地的人口數(shù)乘以步行者占總?cè)丝诘谋嚷?/p>

2、騎自行車20分鐘能夠到達(dá)項(xiàng)目所在地的人口數(shù)量乘以騎自行車的人口占總?cè)丝诘谋嚷?/p>

3、步行10分鐘能夠到達(dá)可以直通項(xiàng)目所在地的公共汽車站的人口數(shù)量乘以乘坐公共汽車的人口占總?cè)丝诘谋嚷?/p>

4、乘坐小汽車20分鐘能夠到達(dá)項(xiàng)目所在地的人口乘以乘坐小汽車的人口占總?cè)丝诘谋嚷?/p>

二、次級商圈

1、步行20—30分鐘能夠到達(dá)項(xiàng)目所在地的人口數(shù)乘以步行者占總?cè)丝诘谋嚷?/p>

2、騎自行車20—30分鐘能夠到達(dá)項(xiàng)目所在地的人口數(shù)量乘以騎自行車的人口占總?cè)丝诘谋嚷?/p>

3、步行10分鐘能夠到達(dá)只要換乘一次車可以直通項(xiàng)目所在地的公共汽車站的人口數(shù)量乘以乘坐公共汽車的人口占總?cè)丝诘谋嚷?/p>

4、乘坐小汽車20—40分鐘能夠到達(dá)項(xiàng)目所在地的人口乘以乘坐小汽車的人口占總?cè)丝诘谋嚷?/p>

三、邊際商圈

1、步行20—30分鐘能夠到達(dá)項(xiàng)目所在地的人口數(shù)乘以步行者占總?cè)丝诘谋嚷?/p>

2、步行10分鐘能夠到達(dá)只要換乘兩次車可以直通項(xiàng)目所在地的公共汽車站的人口數(shù)量乘以乘坐公共汽車的人口占總?cè)丝诘谋嚷?/p>

3、乘坐小汽車40—60分鐘能夠到達(dá)項(xiàng)目所在地的人口乘以乘坐小汽車的人口占總?cè)丝诘谋嚷?/p>

商圈調(diào)查的目的：

調(diào)查商圈可了解預(yù)設(shè)商店?duì)I業(yè)范圍內(nèi)的地理區(qū)域，以協(xié)助適當(dāng)項(xiàng)目地點(diǎn)的選擇，商圈調(diào)查的目的包括：

（1）了解地區(qū)居民的人口特征、社會經(jīng)濟(jì)變相及生活形態(tài)等；

（2）確定產(chǎn)品組合及促銷地點(diǎn)；

（3）分析商圈是否重疊

（4）計(jì)算在某一地理區(qū)域內(nèi)應(yīng)開幾家店；

（5）找出商圈內(nèi)的障礙：

A、道路設(shè)施不便

B、人口擁擠

C、人口過度擁塞

（6）法規(guī)方面考慮租稅、執(zhí)照、營運(yùn)、最低工資及都市區(qū)域劃分情況

（7）其他因素：了解一地區(qū)內(nèi)同性質(zhì)的競爭家數(shù)（競爭是否激烈）、將來的變動趨勢、供應(yīng)商位置、運(yùn)輸是否方便（交通狀況）、可否利用物流中心一次性補(bǔ)齊所需物品，及停車場是否寬廣等。

商圈調(diào)查重點(diǎn)與調(diào)查方法

商圈范圍劃分確定：

如有以下各種情況限制，因而為其商圈之范圍劃分點(diǎn)：

（1）商圈范圍：

A、集中型商圈：

核心商圈半徑在2000米以內(nèi)，次級商圈半徑在2000米—5000米之間，邊際商圈在5000米以外；

B、分散型商圈：

核心商圈半徑在500米以內(nèi)，次級商圈半徑在500米—1000米之間，邊際商圈在1000米以外；

（2）馬路之分界、凡超過40米寬之道路市線道以上或中間有欄桿、安全島阻隔、主要干道

（3）鐵路、平交道之阻隔，使人們交通受阻而劃分兩個不同商圈

（4）高架橋、地下道阻隔，使人潮流動不易而劃分成不同的商圈

（5）安全島之阻隔，使人潮流動不易而劃分成不同的商圈

（6）大水溝之阻隔，使人潮流動不易而劃分成不同的商圈

（7）單行道之阻隔，人潮流動不而易劃分成不同的商圈

（8）人潮走向

由于人潮走向之購物習(xí)慣與人潮流動之方向，使該區(qū)域形成一獨(dú)立商圈。

商圈界定之方法：

一、同心圓法：

一個開發(fā)項(xiàng)目（商場）的服務(wù)范圍可以用同心圓表示，可以先按照不同半徑畫出若干個同心圓，然后計(jì)算不同圈層內(nèi)的人口、消費(fèi)變化率，如果變化很小就可以確定：

1、用人口密度變化確定：

如果人口規(guī)模M1、M2……半徑R1、R2……不同圓之間變化率：

P1=(M2/Л.R2.R2-M1/Л.R1.R1)/(M1/Л.R1.R1)

P

R2R3R4R5R(半徑)

2、用不同同心圓間商品消費(fèi)量變化確定服務(wù)區(qū)范圍：

商品消費(fèi)C（C2-C1）/C1（C3-C2）/C2

二、行車時間法：

消費(fèi)（購物）習(xí)慣：

駕車5——10分鐘去目的地購物

影響因素：1、受障礙物影響較大

2、行車速度

3、不同地區(qū)的購物習(xí)慣、如偏好行車

（5——10分鐘10——15分鐘15——20分鐘）

三、路線調(diào)查法：

根據(jù)開發(fā)地周圍的街道，沿著不同的街道進(jìn)行調(diào)查，收集人口、商業(yè)、消費(fèi)者的信息，根據(jù)以上資料進(jìn)行確定。

市場分析調(diào)查的內(nèi)容：

市場服務(wù)區(qū)

內(nèi)容1公里2公里3公里4公里

人口規(guī)模人人人人

居民戶數(shù)戶戶戶戶

平均家庭收入元元元元

人均收入元元元元

商品購買力

四、用COMPASS法則來確定：

商業(yè)地產(chǎn)的價(jià)值有賴于它可以產(chǎn)生的效益。潛在的收益必然也受到顧客對該產(chǎn)業(yè)的易接近性的影響。盡管有很多因素對兩個地理位置的易接近性有影響，但以下的公式假定，易接近性只由兩個地理位置的直線距離與彼此受到吸引的傾向而定。

如兩個商業(yè)場所a和b（例如零售商場，購物中心，小城鎮(zhèn)等）。哪一些位置是一位顧客會受到兩個場所同等吸引力的可能位置？從狹義上講，這一問題由雷利的吸引力定律可以回答，該定律可以確定a和b之間的直線上顧客可能受到同等吸引力的一個點(diǎn)。從廣義上講，這個問題由下面的第二公式給予了回答，該公式劃定的是一個圓。位于這個圓內(nèi)的顧客具有受圓內(nèi)購物場所（姑且稱之為b）吸引的傾向，位置在圓外的顧客則有受場所a吸引的傾向。

公式：

da=d/(1+(q)a……有效交易距離——雷利定律

交易中心=d/(1-q)……

有效半徑=d.(q)a/(1-q)……

交易中心和有效半徑就可以確定有效的貿(mào)易圈（商圈）