某地產(chǎn)公司整體績效評估

北京萬通開展戰(zhàn)略工程

內(nèi)部評估報告目錄–整體績效評估 2.業(yè)務能力評估 3.組織能力評估 1.整體績效評估 4.財務能力評估 5.獲利模式評估2企業(yè)文化策略人力資源架構業(yè)務流程技術架構組織架構總體評估看來，萬通員工對公司的經(jīng)營策略和企業(yè)文化的認同度較高，但是對于企業(yè)的管理架構和執(zhí)行能力存在較大的意見-內(nèi)部技能評估-評分標準：完全不同意〔1〕、根本不同意〔2〕、沒有意見(3)、根本同意〔4〕、非常同意〔5〕1.整體績效評估3萬通員工對于企業(yè)文化、企業(yè)策略的認同程度比較高組織構架企業(yè)文化企業(yè)策略資料來源：綜合能力評估問卷統(tǒng)計分析評分標準：完全不同意〔1〕、根本不同意〔2〕、沒有意見(3)、根本同意〔4〕、非常同意〔5〕1.整體績效評估4萬通員工調(diào)查反映意見較多在于人力資源管理和企業(yè)業(yè)務管理流程方面業(yè)務管理流程人力資源管理企業(yè)策略企業(yè)文化技術構架資料來源：綜合能力評估問卷統(tǒng)計分析評分標準：完全不同意〔1〕、根本不同意〔2〕、沒有意見(3)、根本同意〔4〕、非常同意〔5〕1.整體績效評估5企業(yè)策略：萬通員工普遍認同企業(yè)在行業(yè)開展趨勢和經(jīng)營目標方面的把握，但是80％的人對于萬通的財務方案的有效性和明確性表示質(zhì)疑資料來源：綜合能力評估問卷統(tǒng)計分析評分標準：完全不同意〔1〕、根本不同意〔2〕、沒有意見(3)、根本同意〔4〕、非常同意〔5〕1.整體績效評估6業(yè)務流程：員工對于信息共享、沖突的解決和溝通意見較多資料來源：綜合能力評估問卷統(tǒng)計分析評分標準：完全不同意〔1〕、根本不同意〔2〕、沒有意見(3)、根本同意〔4〕、非常同意〔5〕1.整體績效評估7企業(yè)文化：萬通的員工對于萬通有明顯的自豪感和主人翁精神，但是認為企業(yè)在員工鼓勵、鼓勵人才多樣化開展和員工參與企業(yè)管理方面存在問題資料來源：綜合能力評估問卷統(tǒng)計分析評分標準：完全不同意〔1〕、根本不同意〔2〕、沒有意見(3)、根本同意〔4〕、非常同意〔5〕1.整體績效評估8組織構架技術與組織架構：萬通員工調(diào)查中有67％的員工不認同IT投資已經(jīng)足夠到達應有要求的說法IT技術構架資料來源：綜合能力評估問卷統(tǒng)計分析評分標準：完全不同意〔1〕、根本不同意〔2〕、沒有意見(3)、根本同意〔4〕、非常同意〔5〕1.整體績效評估9人力資源：員工問卷調(diào)查反映出萬通人力資源管理方面存在的問題比較集中資料來源：綜合能力評估問卷統(tǒng)計分析評分標準：完全不同意〔1〕、根本不同意〔2〕、沒有意見(3)、根本同意〔4〕、非常同意〔5〕1.整體績效評估10高層管理人員對于萬通的流程管理意見較大，中層干部更關注企業(yè)技術構架上的短板，一般業(yè)務人員對公司人力資源管理和流程管理意見較多資料來源：綜合能力評估問卷統(tǒng)計分析評分標準：完全不同意〔1〕、根本不同意〔2〕、沒有意見(3)、根本同意〔4〕、非常同意〔5〕1.整體績效評估11總部人員認為萬通在業(yè)務和管理流程控制上不夠順暢，工程人員那么認為在技術構架上缺乏充分的建設和支持。資料來源：綜合能力評估問卷統(tǒng)計分析評分標準：完全不同意〔1〕、根本不同意〔2〕、沒有意見(3)、根本同意〔4〕、非常同意〔5〕1.整體績效評估12在公司5年以上的老員工對于公司策略和企業(yè)文化的認同度比較高，但是在公司3年以上的員工普遍對于萬通的流程管理、技術構架、人力資源管理意見較大資料來源：綜合能力評估問卷統(tǒng)計分析評分標準：完全不同意〔1〕、根本不同意〔2〕、沒有意見(3)、根本同意〔4〕、非常同意〔5〕1.整體績效評估13目錄–業(yè)務能力評估 2.業(yè)務能力評估 3.組織能力評估 1.整體績效評估 4.財務能力評估 5.獲利模式評估14萬泉工程的業(yè)務價值鏈中，土地選擇、前期工程籌劃和營銷管理方面均表達了萬通的優(yōu)勢，但后期工程籌劃和效勞方面也顯示出了缺乏之處資料來源：瑞通管理分析存在的主要問題萬通成功之處-萬泉工程業(yè)務能力評估-中關村高科技園區(qū)綠化帶西三環(huán)四環(huán)之間，交通便利低密度多層帶電梯板樓市場先機新新家園CEO官邸廣告宣傳低開高走開發(fā)周期長后期無新意三期面臨周邊工程價格競爭投訴率高無客戶效勞專人招標采購高綠化率領先的設計思想一、二期局部投資人/工程經(jīng)理套現(xiàn)撤出服務銷售營銷項目管理項目策劃土地選購戰(zhàn)略與研發(fā)15新城工程在前期工程籌劃、管理方面同樣具有優(yōu)勢，但土地和銷售方面表現(xiàn)缺乏-新城工程業(yè)務能力評估-資料來源：瑞通管理分析存在的主要問題萬通成功之處CBD抗風險力強東三環(huán)沿線市場先機居住性概念與香港置地成功合作與國際先進中介效勞機構合作引入香港管理經(jīng)驗廣告宣傳合資概念土地持有期長財務費用高周邊工程競爭劇烈服務銷售營銷項目管理項目策劃土地選購戰(zhàn)略與研發(fā)16亞運工程的業(yè)務能力與前兩個主要工程的優(yōu)劣勢特點極其相同-亞運工程業(yè)務能力評估-存在的主要問題萬通成功之處亞運商圈奧運概念原生地獨特/稀缺性四五環(huán)之間，交通便利大綠地別墅/聯(lián)體別墅職責明確系統(tǒng)化強招標采購新新家園廣告宣傳土地本錢較高資料來源：瑞通管理分析服務銷售營銷項目管理項目策劃土地選購戰(zhàn)略與研發(fā)17龍山工程上籌劃和營銷具有優(yōu)勢，土地和工程管理存在缺乏-龍山工程業(yè)務能力評估-存在的主要問題萬通成功之處軌道交通土地評估值虛增土地持有期長，財務費用高周邊環(huán)境為工業(yè)區(qū)及鐵路遠離城區(qū)連排別墅第二居所小區(qū)/建筑單體設計及材料領先新新家園營銷創(chuàng)意-走遠一點彈性物業(yè)管理費準現(xiàn)房銷售經(jīng)驗缺乏與其他工程交流不夠資料來源：瑞通管理分析服務銷售營銷項目管理項目策劃土地選購戰(zhàn)略與研發(fā)18新概念住宅有別于其它傳統(tǒng)業(yè)務，整個價值鏈均具有新意，但諸多方面亦存在缺乏-新概念住宅業(yè)務能力評估-存在的主要問題萬通成功之處根據(jù)客戶的需求選擇強調(diào)個性化設計滿足客戶的特定需要預制集成小規(guī)模，多地域境外加工部件，國內(nèi)施工、安裝建立采購中心，與國外廠家密切聯(lián)系網(wǎng)上預選門市簽約網(wǎng)上修改、監(jiān)督工程進度根據(jù)樣品，個性化調(diào)整建立客戶網(wǎng)絡現(xiàn)有簽約客戶1家、意向6家在龍山建有15個樣品間擬建客戶聯(lián)絡網(wǎng)通過成立俱樂部建立客戶聯(lián)系擬進行客戶跟蹤效勞如向其他開發(fā)商購置土地價格會比較高其他開發(fā)商可否同意單建別墅尚有待實踐檢驗本錢高于傳統(tǒng)建筑模式建立俱樂部與房屋開發(fā)是不同的業(yè)務流程，應成立不同的機構分別進行操作管理木制結構比剛混結構價值到底是高還是低資料來源：瑞通管理分析服務銷售營銷項目管理項目策劃土地選購戰(zhàn)略與研發(fā)全新的商業(yè)模式顧客導向戰(zhàn)略實施的方案不完善19本部的業(yè)務能力只剩下土地選擇和工程前期籌劃，但土地購置能力上同樣缺乏-本部業(yè)務能力評估-存在的主要問題萬通成功之處除龍山外，現(xiàn)有工程處于市場熱點地區(qū)現(xiàn)有地塊各具成功特色龍山、新城國際土地持有時間較長所獲得的土地沒有價格優(yōu)勢設計理念比較超前工程品牌效應明顯資料來源：瑞通管理分析服務銷售營銷項目管理項目策劃土地選購戰(zhàn)略與研發(fā)思想領先，探索先進的經(jīng)營模式積極促進產(chǎn)業(yè)交流整體市場調(diào)研不連貫政策研究不充分企業(yè)形象宣傳的社會認同性較強20綜合各主要工程的業(yè)務能力可以得出，萬通的核心技能是工程籌劃和營銷管理，但弱項是工程管理、客戶效勞和土地購置-整體業(yè)務能力評估-存在的主要問題萬通成功之處準確把握地塊的價值能夠預期市場開展趨勢與其他開發(fā)商相比，萬通沒有獲取土地的優(yōu)勢土地置留時間較長成功樹立工程品牌注重工程市場研究工程籌劃能力教強設計思想比較超前工程間資源調(diào)配受合作方式影響不同工程的經(jīng)驗教訓沒有共享工程管理能力不均衡注重企業(yè)形象宣傳廣告宣傳效應明顯注重把握市場動態(tài)市場運作能力較強注重銷售手法客戶關系管理薄弱客戶價值研究缺乏資料來源：瑞通管理分析服務銷售營銷項目管理項目策劃土地選購戰(zhàn)略與研發(fā)在思想和實踐上積極探索新型商業(yè)模式積極促進產(chǎn)業(yè)交流新模式的實施能力有待檢驗對整體市場和政策研究不充分21北京CBD、亞運村和中關村構成房地產(chǎn)開發(fā)的三大熱點，其中亞運村為已持續(xù)多年的熱點，而CBD及中關村為新興熱點，競爭日益劇烈工程名稱 開發(fā)商建外SOHO 紅石實業(yè)現(xiàn)代城紅石實業(yè)新城·國際 萬通集團世貿(mào)國際 奧中基業(yè)國際花園 深圳金地財富中心 香江國際旺座天亞物業(yè)陽光100銀信光華宅.美詩住總〔中關村〕日壇.晶華大成…… …… CBD地區(qū)中關村地區(qū)工程名稱 開發(fā)商中海紫金苑中海中海雅園中海山水傾城住總〔中關村〕百環(huán)公寓 住總〔中關村〕新起點 三義錦繡大地 錦繡大地澗橋.泊屋館 新紀元光大花園光大美麗園東方浩鳴華清嘉園華潤置地…… …… 資料來源:搜房網(wǎng)22中關村作為高科技產(chǎn)業(yè)基地，受到開發(fā)商的追逐，區(qū)域房地產(chǎn)市場迅速升溫，成為與CBD東西照應、最有人氣的熱點地區(qū)。萬泉美麗園人濟山莊新起點華清嘉園嘉慧苑科技會展韋伯時代希格瑪世紀豪景光大花園澗橋·泊屋館中海紫金苑資料來源:搜房網(wǎng)，瑞通管理分析錦繡大地23中關村周邊地區(qū)現(xiàn)有高檔住宅工程的競爭在2001年最劇烈，對2002、2003年市場都將產(chǎn)生顯著影響此表中數(shù)據(jù)從北京現(xiàn)售的1000余個樓盤中選取，對97年前開盤的工程對97-2000年的市場競爭，及2002年后新開盤工程對未來的市場競爭的影響未考慮在內(nèi)假設工程開盤后在4年內(nèi)對市場競爭產(chǎn)生影響萬泉資料來源:搜房網(wǎng)、瑞通管理分析24在同一區(qū)域內(nèi)，交通、自然、人文、位置、市政配套、生活配套等相差不大的情況下，萬泉在建筑形式和密度上仍占有優(yōu)勢

中關村周邊地區(qū)高檔住宅工程平均容積率為1.3，綠化率為41%，多層、小高層約占總開發(fā)工程的1/3，適于居住，萬泉工程為多層、容積率1.3、綠化率45%，定位于高檔住宅中的高端。萬泉萬泉資料來源:搜房網(wǎng)、瑞通管理分析25萬泉在中關村周邊的高檔住宅中，戶均面積大，定位在周邊區(qū)域的高檔住宅中高端

在中關村周邊區(qū)域開發(fā)商傾向于三居，其次為二居和四居，一居、五居、和六居有少量供給，萬泉的主力戶型為三居、四居、六居，戶均面積大，定位在周邊區(qū)域的高檔住宅中高端。萬泉資料來源:搜房網(wǎng)、瑞通管理分析26北京向國際化城市邁進，而ＣＤＢ是北京與國際接軌的一個端口和標志，ＣＢＤ的建設引起世人的關注，房地產(chǎn)工程廣受置業(yè)者青睞新城國際第一商城旺座榮耀國際京達世貿(mào)陽光100現(xiàn)代城吉慶里資料來源:搜房網(wǎng)，瑞通管理分析27CBD區(qū)域現(xiàn)有高檔住宅工程的競爭在2001年最為劇烈，對2002、2003年市場都將產(chǎn)生顯著影響此表中數(shù)據(jù)從北京現(xiàn)售的1000余個樓盤中選取，對97年前開盤的工程對97-2000年的市場競爭，及2002年后新開盤工程對未來市場競爭的影響未考慮在內(nèi)假設工程開盤后在4年內(nèi)對市場競爭產(chǎn)生影響新城資料來源:搜房網(wǎng)、瑞通管理分析28在同一區(qū)域內(nèi)，交通、自然、人文、位置、市政配套、生活配套等相差不大的情況下，新城在建筑設計和密度上亦占有優(yōu)勢

CBD區(qū)域高檔公寓工程容積率較高，平均為4.8，高層建筑占總開發(fā)工程近90%，綠化率平均為36%，表達了商務中心區(qū)的公寓特色，新城國際工程設計上引入國際招標、新型的環(huán)行樓體設計，國際公寓局部容積率為3.6、綠化率為43%，領先于市場新城新城資料來源:搜房網(wǎng)、瑞通管理分析單位：個單位：個29在戶型設計上，新城國際滿足系列化需求，但不強調(diào)鬧市中的大面積設計，定位于市場廣泛認同的標準，具有其合理性在CBD區(qū)域開發(fā)商傾向于二居、三居戶型，四居和一居有一定供給，而五居只有一個工程，新城國際工程戶型有一居、二居、三居、四居，在戶型選擇上針對市場廣泛認同的標準

新城資料來源:搜房網(wǎng)、瑞通管理分析30目錄–組織能力評估 2.業(yè)務能力評估 3.組織能力評估 1.整體績效評估 4.財務能力評估 5.獲利模式評估31比較萬通組織結構開展特點，萬通目前正處于工程制分權管理階段，由單一工程轉向多工程分頭并進階段起步期增長期成熟期衰退期下一周期；再興初級組織，以個人能力為主導；組織以分散的職能有關權力分散，以事業(yè)部為主導整合資源，以矩陣為主導優(yōu)化組織結構，建立創(chuàng)新體制集團消除內(nèi)部危機集團領導集中權力、創(chuàng)造系統(tǒng)新秩序企業(yè)失去活力，需重組以創(chuàng)新市場與公司內(nèi)部發(fā)展的不同階段示意單一產(chǎn)品市場多元產(chǎn)品、市場國際化產(chǎn)品、市場-組織結構評估-創(chuàng)業(yè)初期的萬通目前的萬通，工程制分權管理未來的萬通？資料來源:瑞通管理分析3.組織能力評估32縱觀萬通目前組織機構，總部35人、工程73位派出人員，外加200人以上工程招聘及合作方人員，表現(xiàn)了萬通主要職能各工程獨立運作循環(huán)的特點-組織結構評估-開展大廈董事會財務總監(jiān)總經(jīng)理業(yè)務開展部工程預算部財務管理部業(yè)務系統(tǒng)支持系統(tǒng)主要子公司總經(jīng)理辦公室人事行政部法律部會計部廣場房地產(chǎn)世界房地產(chǎn)新世界商城鼎安物業(yè)龍山置業(yè)萬泉花園物業(yè)東潤科技開展京伯房地產(chǎn)新概念集成住宅萬置房地產(chǎn)8人1人4人5人7人3人7人8人1人2人11人30人13人59人13人49人16人20人29人2人13人22人主要工程73人，另有合作方和工程招聘人員224人資料來源:萬通3.組織能力評估33實質(zhì)上，各工程的獨立運作導致了機構重疊設置，信息和資源難以共享，不但明顯增加了人工本錢，而且大大提高了學習本錢，不利于人員管理和知識管理萬泉工程人員構成〔72人〕亞北工程人員構成〔62人〕萬置工程人員構成〔49人〕龍山工程人員構成〔41人〕資料來源:萬通(注：工程招聘的銷售人員包括局部銷售代理)3.組織能力評估34萬通經(jīng)過多年的實踐和調(diào)整，組織結構形式已經(jīng)從功能制轉為放權的工程制為主完全放權管理銷售市場客服預算財務CBD工程工程預算財務工程龍山工程萬泉工程預算財務工程銷售市場前期銷售市場前期其他其他其他總經(jīng)理預算財務亞北工程工程銷售市場前期其他資料來源：瑞通管理分析3.組織能力評估財務總經(jīng)理人力資源工程預算工程管理市場籌劃物資采購功能型集中管理每個功能要為所有工程提供效勞其他35盡管目前組織的轉變表達了靈活反響的優(yōu)點，但是同時增加了管理的本錢，資源分散功能制的特點優(yōu)點總部對于工程的監(jiān)控能力強便于統(tǒng)一調(diào)配公司的財務、人力、業(yè)務能力側重技巧的培養(yǎng)，便于形成公司的統(tǒng)一能力和資源共享缺點工程的權利和責任不夠明晰，責任難以落實決策執(zhí)行的層次多，效率較低工程管理的靈活性不高，市場反響慢工程自身能力弱

優(yōu)點工程管理的靈活性高，市場反響能力強決策執(zhí)行的層次少，效率高權責明晰，權利和責任直接落實到人缺點總部對于工程的監(jiān)控能力弱化工程能力分散，不利于形成公司的整體能力工程之間資源難于共享，經(jīng)驗和教訓共享缺乏工程制的特點資料來源：瑞通管理分析3.組織能力評估36績效管理結合企業(yè)文化是凝聚、吸引優(yōu)秀人才的最重要管理手段之一-典型績效管理-1.1企業(yè)戰(zhàn)略1.2年度業(yè)務方案3.1部門經(jīng)理績效考評結果反響3.2績效考評指標數(shù)據(jù)收集績效管理方案績效管理監(jiān)控績效管理評估鼓勵績效標準2.1年度考評方案2.2個人目標設定4.1個人績效指標與上司業(yè)績掛鉤4.2年度個人績效評估5.1獎金5.2員工工資調(diào)整5.3員工職業(yè)開展方案5.4培訓5.5持續(xù)開展方案資料來源：瑞通管理分析3.組織能力評估37-萬通績效管理體系現(xiàn)狀-資料來源：內(nèi)部訪談及瑞通管理分析1.1企業(yè)戰(zhàn)略1.2年度業(yè)務方案3.1部門經(jīng)理績效考評結果反響3.2績效考評指標數(shù)據(jù)收集績效管理方案績效管理監(jiān)控績效管理評估鼓勵績效標準2.1年度考評方案2.2個人目標設定4.1個人績效指標與上司業(yè)績掛鉤4.2年度個人績效評估5.1獎金5.2員工工資調(diào)整5.3員工職業(yè)開展方案5.4培訓5.5持續(xù)開展方案方案中正在做改善中在公司戰(zhàn)略沒有確立或者面臨重大調(diào)整的情況下單純追求績效管理的細節(jié)調(diào)整只能是本末倒置，缺乏根本的戰(zhàn)略支撐和指標設定依據(jù)，結果不會理想3.組織能力評估38目標評估目標評估目標評估客戶方面目標評估財務方面學習與成長內(nèi)部經(jīng)營過程“要實現(xiàn)設想，我們應向客戶展示什么？”“要實現(xiàn)設想，我們將如何保持創(chuàng)新、改變和提高的能力?”“要在財務方面取得成功，我們應向股東們展示什么？”“要股東和客戶滿意，哪些業(yè)務過程我們應有所長?”理想和戰(zhàn)略關鍵績效指標的設立對于績效管理的成敗至關重要。萬通現(xiàn)有的考核體系在指標設定方面存在明顯的缺乏-萬通考核指標存在的問題--典型關鍵績效指標體系-只考慮了財務指標缺乏對客戶、學習和成長等方面的考慮，對內(nèi)部經(jīng)營過程重視不夠財務指標是滯后指標，而其他指標是優(yōu)先指標對過程監(jiān)控不理想，使得考核體系不科學資料來源：內(nèi)部訪談及瑞通管理分析3.組織能力評估39萬通在人員招聘和人事政策上根本能夠獲得員工的認可。人力資源管理的執(zhí)行能力不是主要問題。員工調(diào)查說明萬通在挽留人才、晉升規(guī)劃和薪資回報以及知識管理方面存在較大的問題資料來源：綜合能力評估問卷統(tǒng)計分析評分標準：完全不同意〔1〕、根本不同意〔2〕、沒有意見(3)、根本同意〔4〕、非常同意〔5〕員工對于萬通在挽留人才、晉升規(guī)劃和薪資上的意見集中表達了企業(yè)的價值取向和員工利益之間存在矛盾。3.組織能力評估40萬通曾經(jīng)是業(yè)內(nèi)高收入企業(yè)，但是近三年工資水平根本沒有調(diào)整，目前僅處于行業(yè)中等水平3.組織能力評估萬通的技術人員：工齡長的薪資可以到達行業(yè)中、高等水平。萬通副總級：工資根本在行業(yè)中等水平。萬通工程經(jīng)理：對薪資反映的意見多。-北京2001年房地產(chǎn)行業(yè)薪資調(diào)查〔月薪、稅后〕-資料來源：萬通2001年度房地產(chǎn)行業(yè)薪資調(diào)查及瑞通管理分析單位：人民幣

元注：萬通目前大局部崗位的薪資處于行業(yè)中等水平。41人力資源管理在組織中的重要性和復雜性通常表達在四個不同的層面行政管理確保用人的合法性以及獲得合格人才的有效性戰(zhàn)略制定支持

人力資源能力作為策略決策的重要考量因素。組織變革推動整合人力資源能力以配合策略實施.員工支持提供員工與組織平衡協(xié)調(diào)開展的機制與架構人力資源管理的復雜性-人力資源管理職能-資料來源：瑞通管理分析3.組織能力評估42萬通目前人力資源管理現(xiàn)狀說明，人力資源在戰(zhàn)略制定和組織變革方面的缺乏參與，導致組織和戰(zhàn)略的脫節(jié)，有好的想法，但缺乏執(zhí)行能力確認人力資源需求吸引/選擇

配置/管理續(xù)留分離組織變革推動〔很少參與〕員工支持〔局部實現(xiàn)〕參與戰(zhàn)略討論在商業(yè)決策上給予人員需求的建議以執(zhí)行商業(yè)戰(zhàn)略的能力為標準選擇管理層持續(xù)的規(guī)劃戰(zhàn)略制定支持〔很少參與〕行政管理〔根本完善〕人力投資管理企業(yè)文化管理整合員工能力和組織目標人員補充戰(zhàn)略為潛在業(yè)務時機維持人員關系渠道確認組織的能力根據(jù)業(yè)務目標所需能力方案人員設置根據(jù)文化兼融性與能力選擇人員多樣化人員配置以獲得競爭性優(yōu)勢團隊建設培訓評估交叉培訓領導能力建設職業(yè)建議組織鼓勵團隊鼓勵獎勵系統(tǒng)工作設計新職介紹確認支持群體確認不同流程的功能交叉局部針對內(nèi)部能力的彈性工作設計管理員工多樣性確認有效招聘途徑開展招聘和選擇工作介紹情況績效反響技能評估業(yè)務培訓職業(yè)生涯申訴程序員工政策培訓彈性獎勵個人績效獎勵離職面談離職補償確認空缺職位監(jiān)控人員配置批準工作設計說明組織架構招聘程序求職者管理有效挑選流程最低資格替代程序確認潛在的外部資源合作者員工數(shù)據(jù)管理保密程序為管理者提供信息確保信息的連貫性員工管理溝通員工手冊改善紀律管理政策溝通和培訓確保合法性補償系統(tǒng)獎勵管理退休系統(tǒng)失業(yè)稅工作中止程序資料來源：內(nèi)部訪談及瑞通管理分析3.組織能力評估43一個成功的變革管理通常需要四個方面的成功要素支持領導支持遠景任務確立領導能力的群體發(fā)展機構變革/團隊發(fā)展實施工具工作流/程序設計工作/組織設計溝通方案培訓和整體實施支持員工參與創(chuàng)造參與的機會創(chuàng)造溝通機會，促動變革熱情業(yè)務模式開展工程管理程序管理變革準備評估變革方案影響評估成功步驟變革導向?qū)騾⑴c可行領導資料來源：瑞通管理分析3.組織能力評估44對萬通變革準備情況進行評估，盡管萬通的領導層和員工對變革有所準備，但是變革方案和輔助變革工具不具備的情況下，變革具有極大風險導向1.不同的變革方式在管理者的頭腦中整合。2.不同的變革方式在員工的頭腦中整合。3.管理優(yōu)先考慮資源的應用。4.變革的協(xié)作(左手要知道右手在干什么。)5.從整體上把握所有工程的本錢和收益。領導高級管理者:1.作為值得尊敬的行為典范。2.強烈地支持變革。3.經(jīng)理和主管有責任為成功的變革作出奉獻。4.對領導層的變革提供指導和建議。5.對于變革所作的有效溝通。(原因、好處、戰(zhàn)略).參與受到變革影響的人:1.以合理的方式參與變革過程。2.相信他們的意見和想法獲得關注和反響。3.理解變革的需求。4.相信變革對于企業(yè)有利。5.獲得有效的溝通(及時、相關、真實)?？尚?.重新設計流程，以去除不增值的活動。2.機構重組，以適應新的需求。3.確定新的組織所需要的能力。4.針對新的技能和行為需求所進行的培訓。5.設計適應新的組織需求的績效管理和薪籌體系。評估范圍:：1=強烈反對 2=不同意 3=中立 4=同意 5=非常同意TotalTotalTotalTotal1.2.

3.4.5.1.2.3.4.5.1.2.3.4.5.2.512.5111.6112111.21.2.3.4.5.2.543.5333.244223.53.1資料來源：瑞通管理分析3.組織能力評估45目錄–財務能力評估 2.業(yè)務能力評估 3.組織能力評估 1.整體績效評估 4.財務能力評估 5.獲利模式評估46萬泉工程的現(xiàn)金流分析說明，按照目前的業(yè)務預測萬泉具有良好的投資回報，內(nèi)部收益率〔年平均投資回報率〕預期可以到達35%，工程凈現(xiàn)值7500萬人民幣資料來源：萬通各工程公司和財務部數(shù)據(jù)提供，瑞通管理分析萬泉工程現(xiàn)金流與投資回報分析-內(nèi)部收益率〔IRR〕=35%凈現(xiàn)值〔NPV〕=7500萬人民幣〔息稅前數(shù)值，未計入所得稅和利息，但已考慮土地增值稅〕單位：萬元4.財務能力評估47因萬泉一期和二期均已成功售出，因此三期的降價風險和銷售延后風險對整體工程的影響不是非常嚴重，但凈現(xiàn)值的損失風險也會到達1000-2000萬人民幣萬泉工程敏感性分析-凈現(xiàn)值單位：萬元內(nèi)部收益率凈現(xiàn)值單位：萬元內(nèi)部收益率降價敏感性分析銷售滯后敏感性分析資料來源：萬通各工程公司和財務部數(shù)據(jù)提供，瑞通管理分析4.財務能力評估48亞運工程按預測也比較樂觀，年平均投資回報率可到達36%，工程凈現(xiàn)值8370萬人民幣資料來源：萬通各工程公司和財務部數(shù)據(jù)提供，瑞通管理分析亞運工程投資回報分析-〔內(nèi)部收益率IRR和凈現(xiàn)值NPV-息稅前〕內(nèi)部收益率〔IRR〕=36%凈現(xiàn)值〔NPV〕=8370萬人民幣〔息稅前數(shù)值，未計入所得稅和利息，但已考慮土地增值稅；以33.3%的股權計算〕單位：萬元4.財務能力評估49但是，亞運工程的降價和銷售滯后風險對投資回報的影響較大，15%的降價損失將到這一工程失去投資價值亞運工程敏感性分析-凈現(xiàn)值單位：萬元內(nèi)部收益率凈現(xiàn)值單位：萬元內(nèi)部收益率降價敏感性分析銷售滯后敏感性分析資料來源：萬通各工程公司和財務部數(shù)據(jù)提供，瑞通管理分析4.財務能力評估50新城國際工程周期較長，投資回報預期低于其他兩個工程，內(nèi)部收益率預期20%，凈現(xiàn)值1億400萬人民幣新城工程投資回報分析-〔內(nèi)部收益率IRR和凈現(xiàn)值NPV-息稅前〕資料來源：萬通各工程公司和財務部數(shù)據(jù)提供，瑞通管理分析內(nèi)部收益率〔IRR〕=20%凈現(xiàn)值〔NPV〕=1億400萬人民幣〔凈現(xiàn)值是工程開始年1994年的數(shù)值；此數(shù)據(jù)是息稅前數(shù)值，未計入所得稅和利息，但已考慮土地增值稅〕單位：萬元4.財務能力評估51新城國際工程對未來的現(xiàn)金收入預期依賴較大，降價風險和銷售滯后風險同樣存在新城工程敏感性分析-凈現(xiàn)值單位：萬元內(nèi)部收益率凈現(xiàn)值單位：萬元內(nèi)部收益率降價敏感性分析銷售滯后敏感性分析資料來源：萬通各工程公司和財務部數(shù)據(jù)提供，瑞通管理分析4.財務能力評估52整體來講，萬通在1994-2001年期間一直為現(xiàn)金流出期，2002年之后萬通將有大額現(xiàn)金回流。萬通同樣面臨現(xiàn)金充裕期的現(xiàn)金管理問題-萬通未來現(xiàn)金流動和資金需求分析-資料來源：萬通各工程公司和財務部數(shù)據(jù)提供，瑞通管理分析三個工程整體內(nèi)部收益率為23%；1994年凈現(xiàn)值是2億7600萬人民幣，假設以2000年的價值折算，為3億6800萬人民幣〔此數(shù)據(jù)是息稅前數(shù)值，未計入所得稅和利息，但有考慮土地增值稅〕單位：萬元4.財務能力評估53縱觀信息技術在企業(yè)中的各項應用，IT技術和信息系統(tǒng)將帶來眾多領域的增值時機顧客銷售商企業(yè)第一層供給商第X層供給商信息產(chǎn)品需求方供給方企業(yè)eProcurement〔電子采購〕供給鏈協(xié)作B2BExchange〔電子交易平臺〕ERP〔企業(yè)資源方案〕EnterprisePortal(企業(yè)門戶〕eDesign〔電子化設計〕CRM〔客戶關系管理〕eRetail〔網(wǎng)上分銷〕eService〔電子化售后效勞〕提高銷售降低本錢資料來源：瑞通管理分析-IT應用時機分析-4.財務能力評估54評估萬通的信息技術應用現(xiàn)狀，萬通有許多值得投資和完善的領域技術架構(TA)知識管理(KM)企業(yè)資源計劃(ERP)供應鏈管理/電子采購(SCM)/eP產(chǎn)品數(shù)據(jù)管理(PDM)決策支持(DS)企業(yè)網(wǎng)站(EnterprisePortal)客戶關系管理(CRM)資料來源：瑞通管理分析萬通已經(jīng)建成信息發(fā)布和信息交互為主的企業(yè)網(wǎng)站目前的技術架構主要支持辦公自動化為主的的內(nèi)部局域網(wǎng)萬通至今仍然沒有系統(tǒng)實施ERP管理軟件以及ERP根底之上的供給鏈管理、產(chǎn)品數(shù)據(jù)管理和客戶關系管理軟件，這將使萬通在未來的競爭中處于劣勢。盡管，目前萬通開始嘗試CRM管理軟件，但是如果沒有系統(tǒng)的規(guī)劃，單純實施了沒有ERP等相關財務、業(yè)務、預算、工程信息支持的CRM系統(tǒng)，效果很難到達預期設想盡管萬通目前的核心技能之一是需要大量數(shù)據(jù)資料和歷史經(jīng)驗支持的工程籌劃，但是目前萬通沒有系統(tǒng)的知識管理架構，也沒有知識管理軟件的支持-IT應用模型與萬通現(xiàn)狀分析-4.財務能力評估55目錄–獲利模式評估 2.業(yè)務能力評估 3.組織能力評估 1.整體績效評估 4.財務能力評估 5.獲利模式評估56總體來看，萬通的業(yè)務能力強在工程和產(chǎn)品經(jīng)營上，根本上沒有超出工程運作本身的技術研發(fā)，營銷管理和客戶效勞方面尚有待加強銷售工程開發(fā)研究效勞銷售營銷工程管理工程籌劃土地選購勾畫萬通公司能力的強弱，形成了橄欖型建好房只要能賣掉，即可獲得較為可觀的投資回報營銷管理和客戶效勞，還沒有成為市場競爭優(yōu)勢的重要來源強弱弱研發(fā)管理5.獲利模式評估資料來源：瑞通管理分析57北京房地產(chǎn)企業(yè)采用生產(chǎn)導向的經(jīng)營模式的首要原因是，長期以來市場一直處于一個不成熟的階段公有住房分配制度剛剛結束私有住房需求還沒有得到根本滿足社會需求結構正在轉型房地產(chǎn)企業(yè)根本沿用原有的經(jīng)營模式政府批地企業(yè)買地、蓋房銷售無論是社會還是消費者自身對北京房地產(chǎn)的置業(yè)屬性都有待再認識價值與價格的內(nèi)在聯(lián)系不動產(chǎn)的用途與社會屬性單位分房私家購房1998年2001年1995年單位分房結束開始反映私家購房情況1992年逐步放開北京建筑市場-生產(chǎn)導向模式與地產(chǎn)市場開展歷程-商品房的銷售情況與市場