房地產(chǎn)投資分析案例

房地產(chǎn)投資分析案例主要內(nèi)容1.房地產(chǎn)置業(yè)投資經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)和分析方法；2.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)和分析方法。學(xué)習(xí)目標(biāo)1.理解經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)的優(yōu)劣；2.掌握房地產(chǎn)投資財(cái)務(wù)分析的方法。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的財(cái)務(wù)分析

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)及其計(jì)算方法；案例。

一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的投資額、本錢(qián)和收益的構(gòu)成1.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資與本錢(qián)的構(gòu)成經(jīng)營(yíng)方式投資成本開(kāi)發(fā)銷售型開(kāi)發(fā)建設(shè)過(guò)程中的資金投入開(kāi)發(fā)建設(shè)過(guò)程中的成本支出開(kāi)發(fā)出租型開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中的資金投入含開(kāi)發(fā)建設(shè)成本和出租成本開(kāi)發(fā)自營(yíng)型開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中的資金投入含開(kāi)發(fā)建設(shè)成本和經(jīng)營(yíng)成本房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目總投資土地費(fèi)用前期工程費(fèi)用基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)用建筑安裝工程費(fèi)用公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)用開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用開(kāi)發(fā)費(fèi)用開(kāi)發(fā)期稅費(fèi)其他費(fèi)用不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)用等開(kāi)發(fā)建設(shè)投資經(jīng)營(yíng)資金固定資產(chǎn)及其他資產(chǎn)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)成本2.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資收益的構(gòu)成自營(yíng)收入＝營(yíng)業(yè)額－營(yíng)業(yè)本錢(qián)－自營(yíng)中的商業(yè)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)回報(bào)租售收入〔經(jīng)營(yíng)收入〕＝銷售收入＋出租收入＋自營(yíng)收入其中，銷售收入＝銷售房屋面積×房屋銷售單價(jià)〔含土地、商品房和配套設(shè)施〕出租收入＝出租房屋建筑面積×房屋租金單價(jià)〔含土地和商品房〕兩個(gè)關(guān)鍵因素：有效經(jīng)營(yíng)面積和價(jià)格的制定。開(kāi)發(fā)出售型：銷售凈收入＝銷售收入－工程總開(kāi)發(fā)本錢(qián)－租售稅金開(kāi)發(fā)出租型：出租凈收入＝出租收入－運(yùn)營(yíng)本錢(qián)－經(jīng)營(yíng)稅金－工程總開(kāi)發(fā)本錢(qián)開(kāi)發(fā)自營(yíng)型：經(jīng)營(yíng)凈收入＝商業(yè)經(jīng)營(yíng)收入－商業(yè)經(jīng)營(yíng)本錢(qián)和利潤(rùn)－工程總開(kāi)發(fā)本錢(qián)提示：總開(kāi)發(fā)價(jià)值＝工程總銷售收入－銷售稅費(fèi)；銷售凈收入＝總開(kāi)發(fā)價(jià)值－工程總開(kāi)發(fā)本錢(qián)。3.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資中的稅金〔1〕經(jīng)營(yíng)稅金：兩稅一附加包括：營(yíng)業(yè)稅〔5％〕、城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加〔營(yíng)業(yè)稅的10％〕?！?〕企業(yè)所得稅：33％〔5〕土地增值稅針對(duì)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓中發(fā)生的土地增值所征收的一種稅?！?〕印花稅和交易效勞費(fèi)〔3〕城鎮(zhèn)土地使用稅：占用國(guó)有土地而交納的一種稅房產(chǎn)稅：擁有房地產(chǎn)而交納的一種財(cái)產(chǎn)稅土地增值稅的計(jì)算四級(jí)超額累進(jìn)稅率A.增值額未超過(guò)扣除工程金額50%的局部，稅率為30%。B.增值額超過(guò)扣除工程金額50%、未超過(guò)扣除工程金額100%的局部，稅率為40%。C.增值額超過(guò)扣除工程金額100%、未超過(guò)扣除工程金額200%的局部，稅率為50%。D.增值額超過(guò)扣除工程金額200%的局部，稅率為60%。扣除工程A.取得土地使用權(quán)所支付的金額；B.開(kāi)發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施〔以下簡(jiǎn)稱房增開(kāi)發(fā)〕的本錢(qián)；C.開(kāi)發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的費(fèi)用；D.舊房及建筑物的評(píng)估價(jià)格。評(píng)估價(jià)格須經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)確認(rèn)。E.與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金〔營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、印花稅、教育費(fèi)附加〕F.對(duì)從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的納稅人可按本條A、B項(xiàng)規(guī)定計(jì)算的金額之和，加計(jì)２０％的扣除。速算法A.增值額未超過(guò)扣除工程金額５０％的，土地增值稅稅額＝增值額×３０％B.增值額超過(guò)扣除工程金額５０％，未超過(guò)１００％的，土地增值稅稅額＝增值額×４０％－扣除工程金額×５％C.增值額超過(guò)扣除工程金額１００％，未超過(guò)２００％的土地增值稅稅額＝增值額×５０％－扣除工程金額×１５％D.增值額超過(guò)扣除工程金額２００％的，土地增值稅稅額＝增值額×６０％－扣除工程金額×35％公式中的５％，１５％，３５％為速算扣除系數(shù)?！纠磕硢挝怀鍪鄯康禺a(chǎn)收入為300萬(wàn)元，扣除工程金額為150萬(wàn)元，試求應(yīng)繳納的土地增值稅額。〔4〕應(yīng)納稅額＝150×50%×30%＋〔150－150×50%〕×40%＝52.5萬(wàn)元【解】〔1〕土地增值額＝300－150＝150萬(wàn)元〔2〕增值額與扣除工程之比為：150萬(wàn)元/150萬(wàn)元=100%〔3〕稅率分別為30%和40%應(yīng)納土地增值稅＝150×40%－150×5%＝52.5萬(wàn)元速算法：提示：從2006年1月1日起，建筑面積超過(guò)140平米的商品房，按照0.5％的預(yù)征率征收。二、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)體系經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)盈利能力指標(biāo)清償能力指標(biāo)資金平衡能力借款歸還期利息備付率資產(chǎn)負(fù)債率速動(dòng)比率本錢(qián)利潤(rùn)率投資利潤(rùn)率靜態(tài)投資回收期動(dòng)態(tài)投資回收期凈現(xiàn)值〔FNPV〕內(nèi)部收益率〔FIRR〕資本金利潤(rùn)率償債備付率經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)的計(jì)算本錢(qián)利潤(rùn)率＝開(kāi)發(fā)利潤(rùn)÷總開(kāi)發(fā)本錢(qián)＝〔工程總開(kāi)發(fā)價(jià)值－總開(kāi)發(fā)本錢(qián)〕/總開(kāi)發(fā)本錢(qián)土地費(fèi)用前期工程費(fèi)用根底設(shè)施建設(shè)費(fèi)用建筑安裝工程費(fèi)用公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)用開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用開(kāi)發(fā)費(fèi)用開(kāi)發(fā)期稅費(fèi)其他費(fèi)用不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)用等提示：開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)期的稅前利潤(rùn)率。投資利潤(rùn)率＝正常年份的年利潤(rùn)總額或年平均利潤(rùn)總額÷工程總投資FNPV工程按照行業(yè)的基準(zhǔn)收益率〔最低要求收益率〕或設(shè)定的目標(biāo)收益率ic，將工程計(jì)算期內(nèi)各年的凈現(xiàn)金流折算到開(kāi)發(fā)活動(dòng)起始點(diǎn)的現(xiàn)值之和。①FNPV大于或等于0，說(shuō)明獲利能力到達(dá)或超過(guò)基準(zhǔn)〔目標(biāo)〕收益率的要求，該方案可以接受。②貼現(xiàn)率獲取的困難。③絕對(duì)指標(biāo)，沒(méi)有反映出單位回報(bào)。FIRR與i的反向關(guān)系FNPViFNPV2工程的現(xiàn)金流出和流入量，設(shè)定計(jì)算期〔壽命期〕、i1或i2，那么FNPV＝？〔練習(xí)教材例如〕FNPV1i2i1FIRRFIRR工程在整個(gè)計(jì)算期內(nèi)，各年凈現(xiàn)金流量累計(jì)等于零時(shí)的折現(xiàn)率。FIRR的試算內(nèi)插法示意圖NPViNPV2NPV1i2i1FIRRFIRR－i1i2－i1NPV1練習(xí)：見(jiàn)教材FIRR的特點(diǎn)①說(shuō)明項(xiàng)目所能支付的最高貸款利率。②無(wú)需設(shè)定貼現(xiàn)率。可以獨(dú)立評(píng)判方案優(yōu)劣。③對(duì)非常規(guī)項(xiàng)目（現(xiàn)金流正負(fù)號(hào)）的多解問(wèn)題。①動(dòng)態(tài)投資回收期等于或大于基準(zhǔn)回收期，那么方案可以接受。②對(duì)貼現(xiàn)率的依賴。③強(qiáng)調(diào)回收資本的速度，無(wú)視了投入資本的盈利能力、回收后的盈利情況。④適用于開(kāi)發(fā)出租或自營(yíng)型投資的評(píng)價(jià)。Pb＝〔累計(jì)凈現(xiàn)金流現(xiàn)值開(kāi)始出現(xiàn)正值的期數(shù)－1〕＋〔上期累計(jì)凈現(xiàn)金流現(xiàn)值的絕對(duì)值÷當(dāng)期凈現(xiàn)金流現(xiàn)值〕動(dòng)態(tài)投資回收期：投資起始點(diǎn)至累計(jì)凈現(xiàn)值等于或大于零時(shí)的年份。練習(xí)：見(jiàn)教材利息備付率＝償還期內(nèi)各年用于支付利息的稅息前利潤(rùn)÷當(dāng)期應(yīng)付利息費(fèi)用對(duì)于房地產(chǎn)項(xiàng)目而言，該指標(biāo)應(yīng)大于2，否則保障程度不足。償債備付率

＝償還期內(nèi)各年用于還本付息的資金÷與當(dāng)期應(yīng)還本付息金額

對(duì)于房地產(chǎn)項(xiàng)目而言，該指標(biāo)應(yīng)大于1.2，否則需要通過(guò)短期借款來(lái)償還到期債務(wù)。三、計(jì)算期和貼現(xiàn)率的選取從購(gòu)買(mǎi)土地使用權(quán)開(kāi)始到項(xiàng)目竣工驗(yàn)收的時(shí)間周期開(kāi)發(fā)出售模式的計(jì)算期＝開(kāi)發(fā)期＋銷售期從正式銷售（含預(yù)售）開(kāi)始到銷售完畢的時(shí)間周期準(zhǔn)備期+建造期

從購(gòu)買(mǎi)土地使用權(quán)開(kāi)始到項(xiàng)目竣工驗(yàn)收的時(shí)間周期開(kāi)發(fā)出租或自營(yíng)模式的計(jì)算期＝開(kāi)發(fā)期＋經(jīng)營(yíng)期預(yù)計(jì)出租或自營(yíng)的時(shí)間周期，比較土地使用權(quán)剩余年限和建筑物經(jīng)濟(jì)使用壽命中的較短者準(zhǔn)備期+建造期

為精度計(jì)，取10~20年貼現(xiàn)率的選取方法折現(xiàn)率＝無(wú)風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率＋投資風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償＋管理負(fù)擔(dān)補(bǔ)償＋缺乏流動(dòng)性補(bǔ)償－投資帶來(lái)的優(yōu)惠（融資便利和避稅等）方法一：累加法提示：運(yùn)用資本資產(chǎn)定價(jià)模型方法確定風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬

假設(shè)投資市場(chǎng)平均收益率為20%，國(guó)家債券的收益率為10%，房地產(chǎn)投資相對(duì)于整個(gè)投資市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)相關(guān)系數(shù)為0.4，則R=10%+0.4*（20%-10%）=14%。利用與擬投資工程具有類似收益特征的可比事例房地產(chǎn)價(jià)格、凈收益等資料，選用相應(yīng)的報(bào)酬資本化公式，反求出報(bào)酬率的方法。方法二：市場(chǎng)提取法提示：仍應(yīng)著眼于投資者對(duì)該類房地產(chǎn)的預(yù)期或期望報(bào)酬率。A.調(diào)查、搜集估價(jià)對(duì)象所在地區(qū)各類投資的收益率和風(fēng)險(xiǎn)程度資料。方法三：投資報(bào)酬率排序插入法

B.將資料進(jìn)行整理：排序、制成圖表。四、計(jì)算例如例1：開(kāi)發(fā)出售型；例2：開(kāi)發(fā)出租型。【例1】某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商以5000萬(wàn)元的價(jià)格購(gòu)得一總面積為4000平米的土地50年的使用權(quán)，相關(guān)信息如下：建筑容積率為5.5，建筑覆蓋率為60%；樓高14層：1至4層建筑面積相等，5至14層為塔樓〔均為標(biāo)準(zhǔn)層〕；建造本錢(qián)為3500元/平米，專業(yè)人員〔建筑師、結(jié)構(gòu)／造價(jià)／機(jī)電／監(jiān)理工程師等〕費(fèi)用為建造本錢(qián)預(yù)算的8%，行政性收費(fèi)等其他費(fèi)用為460萬(wàn)元，管理費(fèi)為土地本錢(qián)、建造本錢(qián)、專業(yè)人員費(fèi)用和其他費(fèi)用之和的3.5%，市場(chǎng)推廣費(fèi)、銷售代理費(fèi)和銷售稅費(fèi)分別為銷售收入的0.5%、3.0%和6.5%，預(yù)計(jì)建成后售價(jià)為12000元/平米。工程開(kāi)發(fā)周期為3年，建設(shè)期為2年，地價(jià)于開(kāi)始一次性投入，建造本錢(qián)、專業(yè)人員費(fèi)用、其他費(fèi)用和管理費(fèi)在建設(shè)期內(nèi)均勻投入；年貸款利率為12%，按季度計(jì)息，融資費(fèi)用為貸款利息的10%。問(wèn)：工程總建筑面積、標(biāo)準(zhǔn)層每層建筑面積和開(kāi)發(fā)商可獲得的本錢(qián)利潤(rùn)率是多少？評(píng)價(jià)方法一：靜態(tài)盈利能力指標(biāo)的計(jì)算1.工程總開(kāi)發(fā)價(jià)值〔1〕工程建筑面積：4000×5.5＝22000〔平米〕〔2〕標(biāo)準(zhǔn)層每層建筑面積：〔22000－4000×60％×4〕/10＝1240〔平米〕〔3〕工程總銷售收入：22000×12000＝26400〔萬(wàn)元〕〔4〕銷售稅費(fèi)：26400×6.5％＝1716〔萬(wàn)元〕〔5〕工程總開(kāi)發(fā)價(jià)值：26400－1716＝24684〔萬(wàn)元〕2.工程總開(kāi)發(fā)本錢(qián)〔1〕土地本錢(qián)：5000萬(wàn)元〔2〕建造本錢(qián)：3500×22000＝7700〔萬(wàn)元〕〔3〕專業(yè)人員費(fèi)用：7700×8％＝616〔萬(wàn)元〕〔4〕其他費(fèi)用：460萬(wàn)元〔5〕管理費(fèi)：〔5000＋7700＋616＋460〕×3.5％＝482.16〔萬(wàn)元〕〔6〕財(cái)務(wù)費(fèi)用：3619.86萬(wàn)元土地費(fèi)用利息＝5000×［〔1＋12％/4〕3×4－1］＝2128.80〔萬(wàn)元〕建造/專業(yè)人員/其他/管理等費(fèi)用利息＝〔7700＋616＋460＋482.16〕×［〔1＋12％/4〕2/2×4－1］＝1161.98〔萬(wàn)元〕融資費(fèi)用＝〔2128.80＋1161.98〕×10％＝329.08〔萬(wàn)元〕〔7〕市場(chǎng)推廣及銷售代理費(fèi)：26400×〔0.5％＋3.5％〕＝924〔萬(wàn)元〕〔8〕工程總開(kāi)發(fā)本錢(qián)＝5000＋7700＋616＋460＋482.16＋3619.86＋924＝18802.02〔萬(wàn)元〕3.開(kāi)發(fā)商利潤(rùn)：24684－18802.02＝5881.98〔萬(wàn)元〕4.本錢(qián)利潤(rùn)率：5881.98÷18802.02×100％＝31.28％提示：〔1〕開(kāi)發(fā)出售中包括有預(yù)售的情況，時(shí)間較短，一般不考慮時(shí)間因素。但評(píng)價(jià)比較粗略?！?〕本錢(qián)支出和經(jīng)營(yíng)收入的時(shí)間分布沒(méi)有彈性，計(jì)算過(guò)程主要依靠“最好的估計(jì)〞這種單一的情況，沒(méi)有表達(dá)其中隱含的不確定性因素。評(píng)價(jià)方法二：現(xiàn)金流法假定土地本錢(qián)和建造本錢(qián)支出時(shí)間如下表所示；同時(shí)，專業(yè)人員費(fèi)用與建造本錢(qián)同期發(fā)生，其他費(fèi)用在2004年和2006年末季發(fā)生，管理費(fèi)均勻發(fā)生，融資費(fèi)用發(fā)生在2004年和2005年首季，銷售費(fèi)用從2004年第三季度開(kāi)始發(fā)生。2004年2005年2006年總計(jì)1季度2季度3季度4季度1季度2季度3季度4季度1季度2季度3季度4季度土地成本50％16%16%18%100%建造成本5%8%12%15%15%18%15%12%100%【解】用現(xiàn)金流法進(jìn)行工程評(píng)估的過(guò)程如下表所示〔單位：萬(wàn)元〕2004年2005年2006年總計(jì)1季度2季度3季度4季度1季度2季度3季度4季度1季度2季度3季度4季度土地成本25008008009005000建造成本38561692411551155138611559247700專業(yè)費(fèi)用30.849.373.992.492.4110.992.473.9616其他費(fèi)用100360460管理費(fèi)40.240.240.240.240.240.240.240.240.240.240.240.2482.2利息76.2103.7132.0167.2185.9212.6250.1296.3343.8400.2450.8506.33125.1融資費(fèi)用120.2192.3312.5銷售費(fèi)用10202060809090120204230924開(kāi)發(fā)成本總計(jì)2736.6943.9982.21227.4854.2978.11368.21673.91721.42057.31942.42134.218619.8〔1〕總開(kāi)發(fā)本錢(qián)：18619.8萬(wàn)元；〔2〕工程總銷售收入：26400萬(wàn)元；〔3〕銷售稅費(fèi)：1716萬(wàn)元；〔4〕總開(kāi)發(fā)價(jià)值：246842萬(wàn)元；〔5〕開(kāi)發(fā)商利潤(rùn)：24684－18619.8＝6064.2萬(wàn)元；〔6〕開(kāi)發(fā)商本錢(qián)利潤(rùn)率：6064.2÷18619.8×100％＝32.57％提示：現(xiàn)金流法使得資金流出和流入的時(shí)間分布與開(kāi)發(fā)建設(shè)過(guò)程中實(shí)際發(fā)生的租售收入和開(kāi)發(fā)費(fèi)用更加接近，結(jié)果相對(duì)精確。從上表的計(jì)算中，可以得到如下結(jié)論：工程造價(jià)累計(jì)曲線建設(shè)期20％40％60％80％100％累計(jì)成本投入20％40％60％80％100％提示：〔1〕在建設(shè)期中點(diǎn)，建設(shè)費(fèi)用僅投入40％；〔2〕工程初期，建設(shè)本錢(qián)增長(zhǎng)緩慢，合同工期的60％時(shí)增長(zhǎng)到達(dá)峰值。小結(jié)：現(xiàn)金流量評(píng)估法適用的開(kāi)發(fā)工程1.居住小區(qū)綜合開(kāi)發(fā)項(xiàng)目。這類項(xiàng)目一般滾動(dòng)開(kāi)發(fā)，銷售與動(dòng)工交替進(jìn)行，現(xiàn)金流收支情況相當(dāng)復(fù)雜，必須按照實(shí)際數(shù)量和發(fā)生的時(shí)間予以考慮，不需要再進(jìn)行任何的假設(shè)。2.商業(yè)區(qū)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目。目前，這類項(xiàng)目規(guī)模大、形式多樣、功能復(fù)雜、開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)，也需要分階段開(kāi)發(fā)，現(xiàn)金流收支情況也很復(fù)雜。3.工業(yè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目。尤其是開(kāi)發(fā)區(qū)工業(yè)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)，出租與施工交替進(jìn)行，租售混合進(jìn)行，現(xiàn)金流收支數(shù)量和時(shí)間差異較大，需要進(jìn)行詳細(xì)評(píng)估。4.其他開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，如新區(qū)開(kāi)發(fā)和舊城改造項(xiàng)目。提示：現(xiàn)金流評(píng)估法對(duì)數(shù)量精度的依賴性較高，即現(xiàn)金流發(fā)生的數(shù)量和時(shí)間不能肯定時(shí)，就需要做某種假定，使得評(píng)估結(jié)果的準(zhǔn)確性降低。【練習(xí)】某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在一個(gè)中等城市以425萬(wàn)元的價(jià)格購(gòu)得一寫(xiě)字樓用地50年的使用權(quán)。該地塊允許建筑面積為4500平米，有效面積系數(shù)為0.85。開(kāi)發(fā)商通過(guò)市場(chǎng)研究，了解到當(dāng)?shù)卦摰貐^(qū)中檔寫(xiě)字樓的年租金收入為450元/平米，銀行同意提供的貸款利率為15％的根底利率上浮2個(gè)百分點(diǎn)，按季度計(jì)息，融資費(fèi)用為貸款利息的10％。開(kāi)發(fā)商的造價(jià)工程師估算的中檔寫(xiě)字樓的建造本錢(qián)為1000元/平米，專業(yè)人員費(fèi)用為建造本錢(qián)的12.5％，行政性收費(fèi)等其他費(fèi)用為60萬(wàn)元，管理費(fèi)為土地本錢(qián)、建造本錢(qián)、專業(yè)人員費(fèi)用和其他費(fèi)用之和的3.0％，市場(chǎng)推廣及出租代理費(fèi)為年租金收入的20％，當(dāng)前房地產(chǎn)的長(zhǎng)期投資收益率為9.5%。工程開(kāi)發(fā)周期為18個(gè)月，建設(shè)期為12個(gè)月。試對(duì)該工程進(jìn)行初步評(píng)估。評(píng)價(jià)方法：靜態(tài)盈利能力指標(biāo)的計(jì)算【解】1.工程總開(kāi)發(fā)價(jià)值〔1〕可出租建筑面積：4500×0.85＝3825平米；〔2〕每年凈租金收入：3825×450＝172.125萬(wàn)；〔3〕總開(kāi)發(fā)價(jià)值：172.125×〔P/A，9.5％，48.5〕＝1789.63萬(wàn)。2.工程總開(kāi)發(fā)本錢(qián)〔1〕土地本錢(qián)：425萬(wàn)元〔2〕建造本錢(qián)：4500×1000＝450〔萬(wàn)元〕〔3〕專業(yè)人員費(fèi)用：450×12.5％＝56.25〔萬(wàn)元〕〔4〕行政性如電貼、用電權(quán)等其他費(fèi)用：60萬(wàn)〔5〕管理費(fèi)：〔425＋450＋56.25＋60〕×3.0％＝29.74〔萬(wàn)元〕〔6〕財(cái)務(wù)費(fèi)用：189.53萬(wàn)元土地費(fèi)用利息＝425×［〔1＋17％/4〕1.5×4－1］＝120.56〔萬(wàn)元〕建造/專業(yè)人員/其他/管理等費(fèi)用利息＝〔450＋56.25＋60＋29.74〕×［〔1＋17％/4〕0.5×4－1］＝51.74〔萬(wàn)元〕融資費(fèi)用＝〔120.56＋51.74〕×10％＝17.23〔萬(wàn)元〕〔7〕市場(chǎng)推廣及出租代理費(fèi)：172.125×20％＝34.43〔萬(wàn)元〕〔8〕工程總開(kāi)發(fā)本錢(qián)＝425＋450＋56.25＋60＋29.74＋189.53＋34.43＝1241.35〔萬(wàn)元〕3.開(kāi)發(fā)商利潤(rùn)：1789.63－1241.35＝548.28〔萬(wàn)元〕4.本錢(qián)利潤(rùn)率：548.28÷1241.35×100％＝44.17％提示：開(kāi)發(fā)出租型投資是一種長(zhǎng)期投資，計(jì)算總價(jià)值和總本錢(qián)就需要考慮經(jīng)營(yíng)時(shí)限因素，且在此種情況下計(jì)算本錢(qián)利潤(rùn)率的意義不大，通常需要計(jì)算動(dòng)態(tài)盈利能力指標(biāo)。房地產(chǎn)置業(yè)投資的財(cái)務(wù)分析

房地產(chǎn)置業(yè)投資經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)及其計(jì)算方法；案例。

一、房地產(chǎn)置業(yè)投資的投資額、本錢(qián)和收益的構(gòu)成1.房地產(chǎn)置業(yè)投資與本錢(qián)的構(gòu)成2.房地產(chǎn)置業(yè)投資收益的構(gòu)成稅收的減少租金或經(jīng)營(yíng)收入物業(yè)增值權(quán)益〔股權(quán)〕增加經(jīng)營(yíng)方式投資成本出租型購(gòu)買(mǎi)房地產(chǎn)時(shí)的資金投入含購(gòu)買(mǎi)成本和出租成本經(jīng)營(yíng)型購(gòu)買(mǎi)房地產(chǎn)時(shí)的資金投入含購(gòu)買(mǎi)成本和經(jīng)營(yíng)成本二、房地產(chǎn)置業(yè)投資經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)體系經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)盈利能力指標(biāo)清償能力指標(biāo)資金平衡能力借款歸還期償債備付率資產(chǎn)負(fù)債率流動(dòng)比率速動(dòng)比率投資報(bào)酬率現(xiàn)金報(bào)酬率靜態(tài)投資回收期動(dòng)態(tài)投資回收期凈現(xiàn)值內(nèi)部收益率經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)的計(jì)算（稅后現(xiàn)金流＋權(quán)益增加）投資報(bào)酬率＝每年所獲得的凈收益÷投資者初始投入的權(quán)益資本不考慮增值時(shí)考慮增值時(shí)(稅后現(xiàn)金流＋權(quán)益增加＋物業(yè)增值)現(xiàn)金報(bào)酬率＝每年所獲得的現(xiàn)金報(bào)酬÷投資者初始投入的權(quán)益資本（凈經(jīng)營(yíng)收入－還本付息額）稅前稅后（凈經(jīng)營(yíng)收入－還本付息額－所得稅）三、計(jì)算期和貼現(xiàn)率的選取開(kāi)業(yè)準(zhǔn)備活動(dòng)所占用的時(shí)間計(jì)算期＝經(jīng)營(yíng)準(zhǔn)備期＋經(jīng)營(yíng)期從獲取物業(yè)所有權(quán)或使用權(quán)開(kāi)始到出租經(jīng)營(yíng)或自營(yíng)活動(dòng)正式開(kāi)始截止貼現(xiàn)率的選取方法參見(jiàn)前面的說(shuō)明。四、計(jì)算例如定性例如；計(jì)算例如?！纠?】某年輕人為照顧父母，于2004年在北京宣武區(qū)白紙坊西街恬心家園二期購(gòu)置了一套小戶型約60平米。該年輕人考慮的因素有：一是地段好，離父母近；二是旁邊有一小公園，步行可至陶然亭；三是房屋格局好，中間無(wú)隔斷，通透。年輕人頭天看房就交了定金，第二天簽了購(gòu)房合同：挑朝向時(shí)加了1萬(wàn)元，挑樓層時(shí)又加1萬(wàn)元，總價(jià)48萬(wàn)元。在父母的幫助下，一次性付清了房款。到了交房日期時(shí)，開(kāi)發(fā)商通知，因?yàn)檠b修，必須推遲交房。第二個(gè)月，年輕人再去看房，看到的景象是：地板翹了，原因是地下管道裂了。又是一個(gè)月沒(méi)有消息，就上該小區(qū)網(wǎng)站，看看其他業(yè)主的反響，結(jié)果讓他心驚：一期的業(yè)主有很多抱怨，如沒(méi)有拿到房產(chǎn)證，電路、水路壞了。怎么辦？年輕人與父母一合計(jì)，決定退房，就委托北京漢卓律師事務(wù)所，宣武法院于2005年3月31日判決北京天工房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司退還全部房款，并支付14406元違約金以及已交付的印花稅240元。結(jié)果是判決沒(méi)有得到執(zhí)行，相反：開(kāi)發(fā)商已經(jīng)在進(jìn)行三期的開(kāi)發(fā)，原來(lái)的房屋也已經(jīng)出售給其他人，該家庭的錢(qián)仍沒(méi)有到手。年輕人于2005年5月申請(qǐng)強(qiáng)制執(zhí)行，開(kāi)發(fā)商請(qǐng)求和解，約定于當(dāng)年12月20日之前還清所有款項(xiàng)。但至當(dāng)年9月份僅獲得自己墊付的案件受理費(fèi)9933元。提示：〔1〕購(gòu)房中存在問(wèn)題，如沖動(dòng)型購(gòu)房，沒(méi)有廣泛地調(diào)查產(chǎn)品及其生產(chǎn)者?！?〕注意我國(guó)目前房產(chǎn)消費(fèi)環(huán)境?！纠?】1997年，中國(guó)石化集團(tuán)武漢石化廠為解決職工住房問(wèn)題，向開(kāi)發(fā)商定向開(kāi)發(fā)徐東石化小區(qū)，然后在廠內(nèi)根據(jù)資歷等級(jí)，排定選房次序和2～3萬(wàn)元不等的優(yōu)惠，按時(shí)價(jià)1200元?平米出售給職工。其中，10號(hào)樓房間稍大、結(jié)構(gòu)稍好而成為爭(zhēng)搶的樓盤(pán)。但從發(fā)現(xiàn)房屋傾斜到最后勝訴官司，圍繞10號(hào)樓的糾紛不斷。1.發(fā)現(xiàn)問(wèn)題在建設(shè)的過(guò)程中，已選擇10號(hào)樓的職工發(fā)現(xiàn)樓房明顯傾斜，單位房管科和工程處的答復(fù)是：沒(méi)有超過(guò)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)。于是，一些分?jǐn)?shù)靠后的職工由于局部退房而住進(jìn)了10號(hào)樓。2.竣工驗(yàn)收1999年4月，整個(gè)小區(qū)交付使用時(shí)，開(kāi)發(fā)商、承建商、石化廠和質(zhì)監(jiān)單位聯(lián)合出具?單位工程竣工驗(yàn)收證明書(shū)?，總體意見(jiàn)是10號(hào)樓合格，但需要繼續(xù)加強(qiáng)沉降觀測(cè)。3.石化廠與開(kāi)發(fā)商的官司開(kāi)發(fā)商以未按合同支付進(jìn)度款為由，將石化廠告上法院；石化廠被迫于2001年4月分九次付清全部進(jìn)度款，但就300萬(wàn)元的利息和供電增容款等沒(méi)有達(dá)成一致。開(kāi)發(fā)商請(qǐng)求法院判石化廠支付利息等費(fèi)用561萬(wàn)元；石化廠提出反訴，認(rèn)為10號(hào)樓在交付使用時(shí)明顯傾斜，且經(jīng)半年觀測(cè)，外墻體和地基發(fā)生的傾斜率已超過(guò)國(guó)家規(guī)定的允許范圍。2001年11月30日，市中級(jí)法院和冶金部武漢勘察研究院建筑工程司法技術(shù)鑒定中心檢測(cè)，認(rèn)為“10號(hào)樓存在傾斜；綜合評(píng)定其傾斜變形值超出?建筑地基根底設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)?〔GBJ7—89〕第5、2、4條規(guī)定要求…10號(hào)樓雖存在傾斜，但未到達(dá)危房標(biāo)準(zhǔn)…應(yīng)對(duì)房屋傾斜作相應(yīng)處理〞。石化廠由此提出退房，并要求開(kāi)發(fā)商為住戶提供質(zhì)量合格、等值的商品房，但被法院駁回。4.業(yè)主與開(kāi)發(fā)商的訴訟10號(hào)樓業(yè)主將開(kāi)發(fā)商訴至法院，提出雙倍返還購(gòu)房款并賠償裝修損失等請(qǐng)求。受理的武昌區(qū)楊園法庭遂作了第二次鑒定，內(nèi)容是“10號(hào)樓由于傾斜超出標(biāo)準(zhǔn)要求，需要進(jìn)行糾偏處理…〞，法庭認(rèn)為司法鑒定結(jié)論未稱“確屬不合格〞，房屋質(zhì)量導(dǎo)致的傾斜、裂痕、漏水等，未嚴(yán)重影響正常居住使用。因此，法庭判決，按照購(gòu)房款的3％計(jì)，每戶獲得約4000元的賠償，駁回其他訴訟請(qǐng)求。5.開(kāi)發(fā)商的上訴和居民的反上訴開(kāi)發(fā)商不服，提出上訴，并對(duì)房屋進(jìn)行糾偏。在房屋四周開(kāi)挖期間，居民發(fā)現(xiàn)該樓根底建筑局部與原設(shè)計(jì)圖紙不符，存在隱患，就向中院提供相關(guān)影像證據(jù)，中院由此裁定，撤銷楊園法庭判決，發(fā)回武昌區(qū)法院重審。6.武昌區(qū)法院的判決居民提出房屋地基的證據(jù)，要求退房，并按同地段、同類型房屋價(jià)值進(jìn)行退賠、賠償。省建筑工程質(zhì)量監(jiān)督檢驗(yàn)測(cè)試中心接受居民委托，擬對(duì)10號(hào)樓根底承臺(tái)框架質(zhì)量、房屋現(xiàn)有傾斜度及受損情況進(jìn)行鑒定，但開(kāi)發(fā)商未提交房屋設(shè)計(jì)圖紙、根底設(shè)計(jì)圖紙，鑒定未做出，法院遂于2005年底作出判決，參照所在地磚混結(jié)構(gòu)二手房市價(jià)，按2900元?平米計(jì)，結(jié)合樓層差價(jià)，要求開(kāi)發(fā)商一次性分別賠付10號(hào)樓26戶居民的退房款和損失賠償30萬(wàn)元，住戶退出居住房屋。

7.結(jié)果2006年9月，市中院終審，維持一審判決。由此，10號(hào)樓業(yè)主借款近18萬(wàn)、為期4年的維權(quán)之路告一段落，獲得了近800萬(wàn)元的賠償，可惜同地段、同類型房屋價(jià)值已經(jīng)又上漲了一大截！提示：從房產(chǎn)消費(fèi)環(huán)境到房地產(chǎn)訴訟環(huán)境，無(wú)不令人心酸。[資料]用毛竹替代鋼筋蓋樓房杭州市余杭區(qū)人和家園的業(yè)主發(fā)現(xiàn)了一件荒唐事：墻體過(guò)梁的鋼筋原來(lái)是兩片毛竹。這個(gè)消息很快傳遍了整個(gè)小區(qū)，業(yè)主在深表震驚之余，紛紛對(duì)自己正在裝修的房屋進(jìn)行仔細(xì)檢查，結(jié)果令人震驚。12幢2單元802室的業(yè)主敲開(kāi)衛(wèi)生間和廚房的地板后發(fā)現(xiàn)，原本用水泥砂漿填平的地板下全是建筑垃圾，而水泥地面用手就可以摳開(kāi)。陸續(xù)地，其他業(yè)主也發(fā)現(xiàn)了類似的問(wèn)題。更為奇怪的是，杭州市余杭區(qū)建筑工程質(zhì)量監(jiān)督站表示，該小區(qū)房屋已通過(guò)綜合驗(yàn)收，五個(gè)鮮紅印章蓋在了驗(yàn)收結(jié)論為“合格〞、“完整〞、“符合要求〞的欄目里。最令人奇怪的是，該質(zhì)監(jiān)站的處理意見(jiàn)是：要求人和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司對(duì)10幢1單元1401室住戶的衛(wèi)生間過(guò)梁中使用毛竹片替代鋼筋進(jìn)行整改?！纠?】宋女士1999年大學(xué)畢業(yè)后，進(jìn)入蘇州一家大型臺(tái)資IT企業(yè)做公關(guān)和市場(chǎng)，稅后工資3000元月，每月租房支出700～800元/平米。購(gòu)房經(jīng)歷：第一套房：鑒于租房不如購(gòu)房，2000年首付2萬(wàn)元，住進(jìn)了一套84平米的房屋，每月供款1400元。第二套房：2003年，在與先生登記結(jié)婚時(shí)，因?yàn)椴牧衔磶R，只得到處閑逛，在路上看見(jiàn)一樓盤(pán)廣告，經(jīng)過(guò)5分鐘的協(xié)商，兩人決定購(gòu)房，并支付了定金。第三套房：同年，宋女士在成都出差，坐出租車在府南河上繞了一圈，就購(gòu)置了房屋。2003年宋女士跳槽去北京、2004年又去上海開(kāi)展，上海房?jī)r(jià)正在一路飆升。夫婦倆變賣(mài)了蘇州的第一套房屋，在上海莘莊地鐵站附近購(gòu)置了第四套房子：兩室一廳、70多平米，均價(jià)9500多元/平米。夫婦倆向來(lái)是一身名牌，2003年9月起刷卡消費(fèi)。2003～2004年間，房租加上兩個(gè)人的收入，每月還貸8000多元，生活開(kāi)始變得緊張。突然在2003年底，公公被發(fā)現(xiàn)身患癌癥并于不久后離世，此事前后花費(fèi)了20多萬(wàn)元，其中夫婦倆花了近8萬(wàn)元。倆人的生活開(kāi)始變得狼狽：早點(diǎn)兩三元、午飯10元、晚上20元，上下班坐地鐵，周末就休息。整個(gè)一個(gè)房奴！提示：購(gòu)房決策輕率，生活支出無(wú)方案，理財(cái)?shù)湍?，家庭?cái)產(chǎn)結(jié)構(gòu)單一?！纠?】為了改善住房條件，武漢市45歲的黃女士和丈夫于2001年初在后湖竹葉苑小區(qū)購(gòu)置了120平米的新房，三室兩廳，于2002年春節(jié)入住；可只住了一個(gè)月，一家三口便在漢口車站街租房，一住5年。為什么呢？房屋本身沒(méi)有大的問(wèn)題。主要目的是為了孩子上學(xué)、兩口子上班方便。黃及其丈夫在香港路上班，孩子于2002年在三陽(yáng)路中學(xué)上初中。當(dāng)時(shí)進(jìn)出后湖的公交車只有621路，從竹葉苑至東西湖，兩邊都不搭邊。開(kāi)始以為過(guò)一段時(shí)間，該區(qū)段的交通會(huì)有所改善，誰(shuí)知5年過(guò)去，仍舊沒(méi)有變化。結(jié)果是，120平米的新房，只能看，不能??！據(jù)知，位于漢口東北部的后湖地區(qū)，已建成十幾個(gè)新建小區(qū)，容納10萬(wàn)居民，目前僅有兩路公交開(kāi)進(jìn)這些小區(qū)。居民普遍反映上下班、購(gòu)物、孩子上學(xué)均不方便。提示：對(duì)房屋價(jià)值理解不夠，購(gòu)房目標(biāo)不清。開(kāi)發(fā)商的社會(huì)責(zé)任感和地方政府的為民意識(shí)淡薄?！纠?】某投資者花費(fèi)30萬(wàn)元購(gòu)置了一套120平米住宅，一次性付款，預(yù)計(jì)3年后可以40萬(wàn)元的價(jià)格出售〔假定空置，不考慮租金收益及物業(yè)管理費(fèi)支出〕。其他資料如下：售房時(shí)的交易手續(xù)費(fèi)為售價(jià)的1.5%，營(yíng)業(yè)稅為售價(jià)的5%，城市建設(shè)維護(hù)稅為營(yíng)業(yè)稅的1%，印花稅為售價(jià)的0.5%，契稅為售價(jià)的1.5%。城市土地使用稅每年每平米0.5元。評(píng)估、交易、登記等費(fèi)用約2000元，所得稅稅率為20%。試分析此項(xiàng)投資？【解】1.購(gòu)置價(jià)格：30萬(wàn)元；2.手續(xù)費(fèi)：40萬(wàn)×1.5%=6000元4500×0.85＝3825平米；3.有關(guān)稅費(fèi)：〔1〕營(yíng)業(yè)稅＝40萬(wàn)×5%=2萬(wàn)；〔2〕城市維護(hù)建設(shè)稅＝2萬(wàn)×1%＝200元；〔3〕印花稅＝40萬(wàn)×0.5%＝200元；〔4〕契稅＝40萬(wàn)×1.5%＝6000元；〔5〕土地使用稅＝0.5×120×3=1800元；〔6〕評(píng)估、交易、登記費(fèi)=2000元。4.稅前利潤(rùn)：63800元；5.所得稅＝〔售價(jià)-購(gòu)置價(jià)-利息-經(jīng)營(yíng)費(fèi)用-直接稅費(fèi)〕×20%＝12760元；6.稅后利潤(rùn)=63800-12760=51040元。提示1.計(jì)算出的回報(bào)率可以與銀行存款利率相比較，同時(shí)注意工具的風(fēng)險(xiǎn)。2.注意實(shí)例中涉及的交易費(fèi)用?！?〕營(yíng)業(yè)稅及其附加〔城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加、堤防工程修建維護(hù)管理費(fèi)、平抑副食品價(jià)格基金、教育開(kāi)展費(fèi)〕計(jì)5.8％?！?〕契稅?！?〕房地產(chǎn)交易土地收益金：按照不同土地等級(jí)收取；〔4〕二手房交易所得稅：出售房產(chǎn)收入扣除房產(chǎn)原值和有關(guān)稅費(fèi)后得到凈收入，按20%的稅率計(jì)。此項(xiàng)稅于1994年制定，但長(zhǎng)期未予征收。〔5〕交易手續(xù)費(fèi)：武漢市按照建筑面積為基數(shù)征收，如新建商品住房為3元/平米，二手房為5元/平米。〔6〕產(chǎn)權(quán)登記費(fèi)：武漢市按照每套征收，如80元。3.注意交易費(fèi)用的承擔(dān)人?！纠?】某家庭4口人，包括1老人。存款12萬(wàn)元，家庭月收入6000元，日常開(kāi)銷3000元，無(wú)其他負(fù)債?，F(xiàn)有幾種價(jià)格、戶型、面積的住房供選擇：戶型二室二廳三室二廳三室二廳四室二廳面積平米80100120140價(jià)格元/平米3500350030003000標(biāo)準(zhǔn)成品房成品房毛坯房毛坯房其他條件如下：〔1〕抵押貸款方式：首付3成，貸款7成15年，每萬(wàn)元月還款額為83.09元；首付2成，貸款8成20年，每萬(wàn)元月還款額為66.22元?！?〕預(yù)計(jì)辦理購(gòu)房各類手續(xù)費(fèi)和稅費(fèi)共計(jì)1萬(wàn)元?！?〕室內(nèi)裝修每平米約500元，家居裝飾每平米約200元。試給出置業(yè)建議?！窘狻恳云渲兄槔?，說(shuō)明其過(guò)程：1.購(gòu)置價(jià)格：3500元/平米×100平米＝35萬(wàn)元；2.首付：35萬(wàn)×20%＝7萬(wàn)元；3.抵押貸款總額：35萬(wàn)－7萬(wàn)＝28萬(wàn)；4.每月還本付息額：28×66.22＝1854.16元，本息總額：1854.16×20×12＝444998元；5.家居裝飾：200×100＝2萬(wàn)元；6.各種手續(xù)費(fèi)、稅費(fèi)：1萬(wàn)元。提示〔1〕該家庭支付首付、有關(guān)手續(xù)費(fèi)、水費(fèi)、家居裝飾費(fèi)，共計(jì)10萬(wàn)元，余2萬(wàn)作為家庭備用金。每月還款1854元，再扣除3000元的日常開(kāi)銷，余1000元，根本可行?！?〕注意購(gòu)房中資金的準(zhǔn)備和分配以及持有本錢(qián)?！纠?】某小型寫(xiě)字樓的購(gòu)置價(jià)格為50萬(wàn)元，其中投資者的權(quán)益資金為20萬(wàn)元，另外30萬(wàn)元為年利率7.5％、期限30年、按年等額還款的抵押貸款。建筑物的價(jià)值為40萬(wàn)元，按照有關(guān)規(guī)定，可以在25年內(nèi)直線折舊。預(yù)計(jì)該寫(xiě)字樓的年毛租金收入為10萬(wàn)元，空置和收租損失為毛租金收入的10％，包括房產(chǎn)稅、保險(xiǎn)費(fèi)、維修費(fèi)、管理費(fèi)、設(shè)備使用費(fèi)和大修基金在內(nèi)的年運(yùn)營(yíng)費(fèi)用為毛租金收入的30％。寫(xiě)字樓的年增值率為2％。試計(jì)算該寫(xiě)字樓投資工程的投資回報(bào)率?！窘狻俊?〕年毛租金收入：10萬(wàn)；〔2〕空置和收租損失：1萬(wàn)；〔3〕年運(yùn)營(yíng)費(fèi)用：3萬(wàn)；〔4〕凈經(jīng)營(yíng)收入：10－1－3＝6萬(wàn)；〔5〕年還本付息：30×7.5％/〔1－〔1＋7.5％〕-30〕＝2.54萬(wàn)；〔6〕凈現(xiàn)金流：3.46萬(wàn)；〔7〕現(xiàn)金回報(bào)率：3.456/20＝17.3％；〔8〕還本收益：2.54－30×7.5％＝0.29萬(wàn)；〔9〕扣除折舊前的應(yīng)稅收入：3.46＋0.29＝3.75萬(wàn)；〔10〕折舊：40/25＝1.6萬(wàn)；〔11〕應(yīng)稅收入：3.75－1.6＝2.15萬(wàn)；〔12〕所得稅〔33％〕：2.15×33％＝0.7095萬(wàn)；〔13〕稅后凈現(xiàn)金流：3.46－0.7095＝2.7505萬(wàn)；〔14〕稅后現(xiàn)金回報(bào)率：2.7505/20＝13.8％；〔15〕投資者權(quán)益增加值：還本收益＝0.29萬(wàn)；〔16〕投資回報(bào)率：〔2.7505＋0.29〕/20＝15.2％；〔17〕寫(xiě)字樓市場(chǎng)價(jià)值增值額：50×2％＝1萬(wàn)；〔18〕考慮增值后的投資回報(bào)率：〔2.7505＋0.29＋1〕/20＝20.2％；〔19〕償債備付率〔DCR〕：〔凈經(jīng)營(yíng)收入〕6/2.54＝2.36。序號(hào)項(xiàng)目數(shù)額備注1年毛租金收入1000002空置和收租損失（10％）100003年運(yùn)營(yíng)費(fèi)用（30％）300004凈經(jīng)營(yíng)收入600005年還本付息254006凈現(xiàn)金流346007現(xiàn)金回報(bào)率17.3％34600÷2000008還本收益290025400－300000×7.5％9扣除折舊前的應(yīng)稅收入3750034600＋290010折舊1600011應(yīng)稅收入2150037500－1600012所得稅（33％）709521500×33％13稅后凈現(xiàn)金流2750534600－709514稅后現(xiàn)金回報(bào)率13.8％27505÷20000015投資者權(quán)益增加值290016投資回報(bào)率15.2％30405÷20000017物業(yè)市場(chǎng)價(jià)值增值100002％×50000018考慮增值的投資回報(bào)率20.2％40405÷20000019償債備付率（DCR）2.3660000÷25400【例6】某投資者以1萬(wàn)元/平米的價(jià)格購(gòu)置了一棟建筑面積為27000平米的寫(xiě)字樓用于出租經(jīng)營(yíng)。在購(gòu)置的過(guò)程中，投資者支付了相當(dāng)于購(gòu)置價(jià)格4%的契稅、0.5%的手續(xù)費(fèi)、0.5%的律師費(fèi)用和0.3%的其他費(fèi)用。其中，相當(dāng)于樓價(jià)30%的購(gòu)置投資和各種稅費(fèi)均由投資者的資本金支付，相當(dāng)于樓價(jià)70%的投資來(lái)自期限為15年、固定利率7.5%、按年等額還款的商業(yè)抵押貸款。假定在出租經(jīng)營(yíng)期內(nèi)，月租金水平始終保持160元/平米，前三年的出租率分別為65%、75%、85%，從第四年開(kāi)始出租率到達(dá)95%且此水平一直維持下去。運(yùn)營(yíng)本錢(qián)為毛租金收入的28%。如果購(gòu)置投資發(fā)生在第1年年初，每年的凈經(jīng)營(yíng)收入和抵押貸款還本付息支出均發(fā)生在年末，整個(gè)出租經(jīng)營(yíng)期為48年，投資者全投資和資本金的目標(biāo)收益率分別為10%和14%。試計(jì)算該投資工程全部投資和資本金的財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值和財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率，并判斷其可行性?！窘狻俊?〕樓宇購(gòu)置總價(jià)：27000×10000＝27000萬(wàn)元〔2〕購(gòu)置中的稅費(fèi)：27000×〔4％＋0.5％＋0.5％＋0.3％〕＝1431萬(wàn)元〔3〕投入的資本金：27000×30％＋1431萬(wàn)＝9531萬(wàn)元〔4〕抵押貸款金額：27000×70％＝18900萬(wàn)元〔5〕抵押貸款年還本付息額A＝P×i/[1－(1+i)-n]＝18900×7.5％/[1－〔1＋7.5％〕－15]＝2141.13萬(wàn)元〔6〕現(xiàn)金流量表年份01234～1516～48可出租面積（m2）2700027000270002700027000出租率65％75％85％95％95％月租金收入（元/m2）160160160160160年毛租金收入（萬(wàn)元，以下同）3369.63888.04406.44924.84924.8年運(yùn)營(yíng)成本943.51088.61233.81378.91378.9年凈經(jīng)營(yíng)收入2426.12799.43172.63545.93545.9全部投資－28431.0資本金投入－9531.0還本付息額－2141.1－2141.1－2141.1－2141.1全部投資凈現(xiàn)金流－28431.02426.12799.43172.63545.93545.9資本金凈現(xiàn)金流－9531.0285.0658.21031.51404.73545.9還本收益723.6777.9836.2723.6×（1＋7.5％）t-10.0〔7〕全部投資財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率和財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值因?yàn)閕c＝10％，那么有FNPV＝－28431.0＋2426.1÷〔1＋10％〕＋2799.4÷〔1＋10％〕2＋{3172.6＋3545.9/10%×[1－1/〔1＋10％〕48－3]}÷〔1＋10％〕3＝4747.1萬(wàn)元求FIRR＝11.66％〔8〕資本金財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率和財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值因?yàn)閕c＝14％，那么有FNPV＝－9531.0＋285.0/〔1＋14％〕＋658.2/〔1＋14％〕2＋{1031.5＋1404.7/14%×[1－1/〔1＋14％〕15－3]}÷〔1＋14％〕3＋3545.9/14%×[1－1/〔1＋14％〕48－15]÷〔1＋14％〕15＝789.8萬(wàn)元求FIRR＝14.78％提示：上述資本金財(cái)務(wù)指標(biāo)的計(jì)算，尚未考慮非現(xiàn)金回報(bào)，即還本付息中的還本所帶來(lái)的收益，僅表達(dá)了現(xiàn)金回報(bào)而非全部回報(bào)。如果考慮還本收益，那么FNPV＝7307.7萬(wàn)，F(xiàn)IRR＝21.94％。【例7】某公司購(gòu)置了一棟寫(xiě)字樓用于出租經(jīng)營(yíng)，該工程所需的投資和經(jīng)營(yíng)期間的年凈收入情況如下表所示〔單位：人民幣萬(wàn)元〕。如果當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)上寫(xiě)字樓物業(yè)的投資收益率為18％