廣州某景區(qū)物業(yè)管理服務(wù)投標(biāo)文件

廣州御景灣物業(yè)管理服務(wù)投標(biāo)書樓盤簡介珠江御景灣介紹珠江御景灣位于珠江南航道海心沙島畔，處于廣州城市新中軸線中心位置，南依1公里珠江江岸線，西北擁有“南肺”萬畝果林生態(tài)圈，東倚瀛洲生態(tài)公園和大學(xué)城。社區(qū)400米私家路接駁華南快速干線大學(xué)城出口，距地鐵三號線海心沙島出口約800米。隨著地鐵三號線和新光快速干線的開通，未來的交通將更具優(yōu)勢。珠江御景灣總體規(guī)劃源于世界規(guī)劃大師手筆，崇尚人與環(huán)境的和諧、自然合一，南依1公里的江岸線而建。以"水"為主題，匯融高貴意大利風(fēng)情與人文于一體，首創(chuàng)半圍合弧形組團(tuán)式布局，巧妙引入江景資源和保留生態(tài)環(huán)境資源。汲取意大利古典精髓，融合現(xiàn)代的流線設(shè)計(jì)，構(gòu)筑形成新古典主義建筑立面。營造出多層次、多樣化的生活、休憩、鄰里客廳等空間體系。

6000m2名流尊尚會(huì)所，20000m2意大利風(fēng)情商業(yè)街，室內(nèi)外恒溫泳池。意大利歐洲經(jīng)典風(fēng)情的主題園林，融合了亞熱帶園林的陽光風(fēng)情，同時(shí)吸納了威尼斯水城的自由浪漫、佛羅倫薩的文化藝術(shù)、拿波利燦爛陽光海岸、羅馬的古樸返真。在生態(tài)化方面以100%綠化的自然主義，使中心主題園林、組團(tuán)主題園林，全架空景觀園林、入戶空中花園、天臺花園形成多層次立體園林，全情演繹生態(tài)生活。一梯一戶、三梯兩戶，獨(dú)立私家電梯廳和業(yè)主智能識別系統(tǒng)，板式設(shè)計(jì)，100%南北對流，實(shí)用率極高，面積從130-330m2三房兩廳至五房兩廳戶型，270度環(huán)弧落地觀景玻璃窗，空中私家花園，觀光電梯，超寬樓距，還有空中私家泳池……北向萬畝果林，南望一線江景，充分引入江風(fēng)、陽光，盡顯豪宅的獨(dú)尊性及稀缺性。

珠江御景灣的第五代豪宅具有不可復(fù)制和替代的六大豪宅要素——致送函尊敬的珠光房地產(chǎn)公司領(lǐng)導(dǎo)：尊敬的各位評委：您們好！誠摯感謝您們，給予我們這樣一次能充分展示自身實(shí)力的機(jī)會(huì)。（略）恭請各位領(lǐng)導(dǎo)在百忙之中細(xì)閱。順頌祺祥！廣州珠光物業(yè)管理有限公司總經(jīng)理：二零XX年三月二十二日

目錄物業(yè)管理人-------------------------------------第006頁為何選擇珠光物業(yè)--------------------------第007頁珠光物業(yè)簡介--------------------------第007頁珠光物業(yè)業(yè)績--------------------------第007頁珠光物業(yè)文化--------------------------第008頁質(zhì)量方針---------------------------------------第008頁企業(yè)理念---------------------------------------第008頁服務(wù)理念---------------------------------------第008頁經(jīng)營理念---------------------------------------第008頁珠光物業(yè)優(yōu)勢--------------------------第009頁超前化的服務(wù)啟動(dòng)-------------------------------第009頁科學(xué)化的管理措施-------------------------------第009頁優(yōu)質(zhì)化的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)-------------------------------第010頁規(guī)范化的服務(wù)控制-------------------------------第010頁個(gè)性化的服務(wù)設(shè)計(jì)-------------------------------第011頁菜單式的服務(wù)項(xiàng)目-------------------------------第012頁人本化的服務(wù)理念-------------------------------第012頁高科技的管理手段-------------------------------第013頁合理化的成本控制-------------------------------第013頁專業(yè)化的服務(wù)人才-------------------------------第014頁珠光物業(yè)對未來的思考---------------------------第014頁管理人員---------------------------第016頁主要管理人員一覽表---------------------------第017頁人員簡介---------------------------第017頁管理方案及內(nèi)容--------------------------------第019頁管理方式---------------------------------------第020頁項(xiàng)目定位---------------------------------------第020頁管理定位---------------------------------------第020頁效益定位---------------------------------------第020頁服務(wù)定位---------------------------------------第020頁管理范圍---------------------------------------第021頁公共服務(wù)---------------------------------------第021頁特約服務(wù)/專項(xiàng)服務(wù)---------------------------------第022頁管理目標(biāo)---------------------------------------第022頁總體目標(biāo)------------------------第022頁物業(yè)管理承諾-------------------------------------第023頁分項(xiàng)目標(biāo)---------------------第025頁管理溝通--------------------------------第025頁管理培訓(xùn)--------------------------------第026頁管理制度--------------------------------第027頁公開性文件--------------------------------第027頁內(nèi)部管理制度--------------------------------第027頁質(zhì)量手冊及程序文件--------------------------------第027頁工作手冊--------------------------------第027頁質(zhì)量記錄--------------------------------第028頁質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)及管理特色（重點(diǎn)）----------------------第029頁管理特色------------------------------第030頁特色之一：安全管理------------------------------第030頁特色之二：便民服務(wù)用車策劃----------------------第035頁特色之三：創(chuàng)辦《御景灣生活》及“珠光生活會(huì)”策劃--第037頁特色之四：VI視覺形象識別系統(tǒng)-------------------第040頁特色之五：生活星級服務(wù)方式----------------------第042頁特色之六：社區(qū)文化策劃----------------------第043頁特色之七：金鑰匙服務(wù)------------------------第044頁管理重點(diǎn)------------------------------第044頁重點(diǎn)之一：工程管理-------------第044頁重點(diǎn)之二：環(huán)境的保護(hù)和建設(shè)--------------第046頁重點(diǎn)之三：公共服務(wù)和社區(qū)文化--------------第047頁重點(diǎn)之四：物業(yè)優(yōu)秀達(dá)標(biāo)和質(zhì)量認(rèn)證工作--------------第048頁重點(diǎn)之五：財(cái)務(wù)管理--------------第048頁質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)--------------第048頁標(biāo)準(zhǔn)之一：工程部----------------------------第048頁標(biāo)準(zhǔn)之二：保安部----------------------------第051頁標(biāo)準(zhǔn)之三：保潔部----------------------------第053頁標(biāo)準(zhǔn)之四：綠化部----------------------------第055頁標(biāo)準(zhǔn)之五：客戶服務(wù)部----------------------------第056頁管理架構(gòu)及人員定編說明--------------------------第059頁管理組織架構(gòu)--------------------------第060頁管理職能說明--------------------------第060頁公司總經(jīng)理情況簡介--------------------------第061頁管理部組織機(jī)構(gòu)及崗位設(shè)置--------------------------第061頁總務(wù)部-----------------------------------第061頁性質(zhì)與任務(wù)--------------------------------第061頁管理架構(gòu)--------------------------------第062頁人員配置--------------------------------第062頁客戶服務(wù)中心-----------------------------------第062頁性質(zhì)與任務(wù)--------------------------------第062頁管理架構(gòu)--------------------------------第062頁人員配置--------------------------------第062頁工程部-----------------------------------第062頁性質(zhì)與任務(wù)--------------------------------第063頁管理架構(gòu)--------------------------------第063頁人員配置--------------------------------第063頁工作程序--------------------------------第063頁保安部-----------------------------------第063頁性質(zhì)與任務(wù)--------------------------------第063頁管理架構(gòu)--------------------------------第063頁人員配置--------------------------------第064頁環(huán)境部-----------------------------------第065頁性質(zhì)與任務(wù)--------------------------------第065頁管理架構(gòu)--------------------------------第065頁人員配置--------------------------------第065頁物業(yè)管理費(fèi)用分析-------------------------------第067頁管理費(fèi)用分析-------------------------------第068頁經(jīng)濟(jì)來源---------------------------------------第068頁主要支出---------------------------------------第068頁如何盈利---------------------------------------第068頁維修基金---------------------------------------第069頁維修基金的收取----------------------------第069頁維修基金的使用與管理----------------------------第069頁物管效益預(yù)測-----------------------------第070頁物管經(jīng)營收入核算-----------------------------第070頁物管成本支出核算-----------------------------第073頁物業(yè)管理補(bǔ)貼-----------------------------第078頁開辦費(fèi)-----------------------------第078頁提請開發(fā)商解決事項(xiàng)-----------------------------第082頁客戶服務(wù)中心-----------------------------第082頁物業(yè)管理辦公用房-----------------------------第082頁門衛(wèi)室-----------------------------第084頁住宿、餐廳用房-----------------------------第084頁員工食堂-----------------------------第084頁附件一：服裝配置明細(xì)表----------------------------第085頁附件二：企業(yè)及個(gè)人證件復(fù)印件（附后）

第一章物業(yè)管理人

為何選擇珠光物業(yè)珠光物業(yè)核心管理者是伴隨著置信發(fā)展和超越過程逐步鍛煉、成長，并始終以對珠光感恩的心態(tài)和身為珠光人的自豪感和使命感來規(guī)范和努力工作，自始至終有著濃烈珠光情結(jié)的職業(yè)經(jīng)理人。珠光物業(yè)核心層是由一批深愛物業(yè)管理事業(yè)并在物業(yè)管理行業(yè)拼搏實(shí)踐5-10年，有專業(yè)深度積累、正值而立之年的職業(yè)經(jīng)理人共同組成的物業(yè)管理團(tuán)隊(duì)。他們包括：國外留學(xué)歸來的物管專家、國內(nèi)知名物業(yè)管理企業(yè)的資深人員和珠光物業(yè)的精英人才，他們一方面能在日常管理中帶給員工最直接的思想、經(jīng)驗(yàn)灌輸，另一方面能為接管物業(yè)提供獨(dú)到創(chuàng)意及全面建議。珠光物業(yè)在珠江御景灣規(guī)劃建設(shè)初期即先期介入，珠光集團(tuán)人愛崗敬業(yè)、締造完美的專業(yè)精神己逐步融入珠光集團(tuán)及其開發(fā)的“珠江御景灣”項(xiàng)目。珠光物業(yè)一年多的市場化、經(jīng)營型探索以及團(tuán)隊(duì)的整體磨練，己造就珠光集團(tuán)人樂觀、自信、團(tuán)結(jié)、務(wù)實(shí)、求真、高效、重管理善經(jīng)營的工作作風(fēng)。珠光物業(yè)在行業(yè)中己樹立的良好口碑與聲譽(yù)，能夠給所有的客戶帶來優(yōu)質(zhì)管理服務(wù)的信心保證，展現(xiàn)物業(yè)投資的價(jià)值和潛質(zhì)。珠光物業(yè)先進(jìn)的管理模式，最優(yōu)化和科學(xué)的管理方案，能有效的提高管理服務(wù)效率，降低管理成本，創(chuàng)造盈利的空間。成熟、專業(yè)的服務(wù)資歷和經(jīng)驗(yàn)，能在最短的時(shí)間內(nèi)，度身組建物業(yè)管理服務(wù)隊(duì)伍，并透過有系統(tǒng)的培訓(xùn)及標(biāo)準(zhǔn)化的規(guī)章流程，使管理服務(wù)有序開展。珠光物業(yè)簡介珠光物業(yè)管理有限公司是珠光集團(tuán)的下屬公司，于1998年成立，持有二級物業(yè)管理資質(zhì)，是廣州市物業(yè)協(xié)會(huì)理事單位，并通過英國BSI公司ISO9002：2000、ISO14001：2004質(zhì)量環(huán)境體系認(rèn)證。主要負(fù)責(zé)集團(tuán)各樓盤的物業(yè)管理、會(huì)所經(jīng)營、停車場管理等業(yè)務(wù)，公司以“安全為首、服務(wù)為本”，提倡“業(yè)主所需，服務(wù)跟隨”的服務(wù)理念。珠光物業(yè)業(yè)績每一個(gè)珠光人的從業(yè)足跡從省內(nèi)延展至全國，在北京、等經(jīng)濟(jì)、文化發(fā)達(dá)的中心城市都有客戶滿意的微笑。珠光物業(yè)文化質(zhì)量方針瞄準(zhǔn)國際先進(jìn)水平，不斷提高服務(wù)質(zhì)量；以嚴(yán)謹(jǐn)管理和優(yōu)質(zhì)服務(wù)，為客戶營造安全(Security)、優(yōu)美(Elegancy)、舒適(Comfort)、方便(Convenience)的社區(qū)環(huán)境。企業(yè)理念人才：物業(yè)管理隸屬服務(wù)業(yè)，服務(wù)業(yè)需要高級頭腦，人才就顯可貴。尊重人才，愛惜人才，提供發(fā)展空間是珠光物業(yè)對人才的使用原則。團(tuán)隊(duì)：團(tuán)即團(tuán)結(jié)，隊(duì)即多人的集合。團(tuán)隊(duì)就是靠一種信念凝集在一起的戰(zhàn)斗集體，具有團(tuán)隊(duì)精神才能打勝仗。珠光物業(yè)起步為團(tuán)隊(duì)，走向成功仍要靠團(tuán)隊(duì)精神。互動(dòng)：講求卓越溝通，我們與客戶需要卓越溝通，我們的團(tuán)隊(duì)內(nèi)部更需要卓越溝通，溝通產(chǎn)生共鳴，溝通產(chǎn)生原動(dòng)力。溝通也讓我們彼此更加坦誠。盡責(zé)：盡責(zé)是做人與做事之本，盡責(zé)也是自我價(jià)值實(shí)現(xiàn)的標(biāo)尺，有盡責(zé)之心可助事業(yè)騰飛，有盡責(zé)之心可獲得客戶與更多的回報(bào)。服務(wù)理念幫助客戶，就是幫助我們自己。客戶是我們生存和發(fā)展的基礎(chǔ)，是我們的衣食父母。公司全體員工應(yīng)以客戶為關(guān)注焦點(diǎn)，把客戶需求放在第一位。遵循“管理無盲點(diǎn)，服務(wù)無挑剔”的工作宗旨，倡導(dǎo)“敬業(yè)、樂業(yè)、創(chuàng)業(yè)”的工作精神，并將其充分體現(xiàn)在物業(yè)管理每一個(gè)崗位和每一項(xiàng)服務(wù)全過程中。我們希望通過樹立服務(wù)意識、端正服務(wù)態(tài)度、掌握服務(wù)技能、提高服務(wù)質(zhì)量、完善服務(wù)水準(zhǔn)和加強(qiáng)團(tuán)隊(duì)學(xué)習(xí)。以適應(yīng)市場變化，滿足并超越客戶不斷發(fā)展的要求和期望，使公司的物業(yè)管理服務(wù)處于領(lǐng)先的地位。經(jīng)營理念以質(zhì)量立足市場：質(zhì)量上做到規(guī)范化、標(biāo)準(zhǔn)化，以高標(biāo)準(zhǔn)質(zhì)量管理體系立足市場，并不斷突破與自我超越，使珠光集團(tuán)獲得市場的認(rèn)同。以品牌角逐市場：有優(yōu)良品牌的企業(yè)才有永恒生命力和吸納力。珠光集團(tuán)精神內(nèi)涵就是以品牌去占領(lǐng)、去獲得市場。這種精神內(nèi)涵實(shí)現(xiàn)是以規(guī)范管理創(chuàng)造品牌、實(shí)施創(chuàng)優(yōu)發(fā)展品牌，自我超越升華品牌、塑造精品演繹品牌。以信譽(yù)贏取市場：珠光集團(tuán)以“管就高標(biāo)準(zhǔn)，干就創(chuàng)一流”，樹立珠光物業(yè)良好市場口碑和“有諾必踐、一諾千金”的社會(huì)信譽(yù)。以實(shí)力拓展市場：珠光集團(tuán)對物業(yè)管理實(shí)行條塊結(jié)合、以條為主的專業(yè)化管理和內(nèi)外并舉、以績?yōu)橄鹊囊?guī)?；?、專業(yè)化經(jīng)營，通過組建、磨合、擴(kuò)充，形成獨(dú)樹一幟的人才優(yōu)勢、技術(shù)優(yōu)勢和產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢。珠光物業(yè)優(yōu)勢珠光集團(tuán)通過不斷摸索和求新求變，沿著努力創(chuàng)新的發(fā)展思路，正逐步在以下方面形成珠光物業(yè)所特有優(yōu)勢：超前化的服務(wù)啟動(dòng)珠光集團(tuán)始終不渝的把產(chǎn)業(yè)鏈條的上一個(gè)環(huán)節(jié)----珠光集團(tuán)，作為自己第一個(gè)也是最重要的服務(wù)對象，追求“為珠光集團(tuán)增色，讓珠江御景灣生輝”的服務(wù)效果。與珠光集團(tuán)赤誠相見、傾心相助。我們以往涉足管理的多個(gè)高檔樓盤和接觸過的眾多客戶，所掌握信息和積累經(jīng)驗(yàn)對珠光集團(tuán)大有裨益。前期服務(wù)主要是通過派專家組查閱圖紙、現(xiàn)場調(diào)查等形式，本著對珠光集團(tuán)負(fù)責(zé)、對業(yè)主負(fù)責(zé)、對日后物業(yè)管理負(fù)責(zé)的精神，從我們?nèi)粘？偨?jīng)出來的100多個(gè)關(guān)鍵點(diǎn)上，為樓盤的設(shè)計(jì)、開發(fā)和銷售提供有說服力的書面建議。這些建議有著我們的獨(dú)特視角：建筑設(shè)計(jì)方面：物業(yè)管理者的身份，使我們特別關(guān)注外墻、道路、管線、光照、隱蔽工程等容易被珠光集團(tuán)忽略的環(huán)節(jié)，我們完善設(shè)計(jì)建議可以保證項(xiàng)目的整體優(yōu)化，最大限度地降低日后物業(yè)管理運(yùn)行成本。設(shè)備配置方面：物業(yè)管理者的實(shí)踐，使我們詳知什么品牌、什么型號的設(shè)備具有最佳性能價(jià)格比，我們的設(shè)備配置建議可以實(shí)現(xiàn)先進(jìn)性與經(jīng)濟(jì)性的完美結(jié)合，有效的避免珠光集團(tuán)在設(shè)施設(shè)備上無謂投入。形象包裝方面：物業(yè)管理者的廣泛社會(huì)接觸，使我們清楚了解眾多珠光集團(tuán)不同的銷售策略和各類置業(yè)者動(dòng)態(tài)的消費(fèi)心理，我們的推廣建議能夠切中市場潮流和走勢，并和我們的品牌一起促進(jìn)和加速物業(yè)銷售?？茖W(xué)化的管理措施珠光集團(tuán)在管理方式上嚴(yán)格執(zhí)行建設(shè)部《全國城市物業(yè)管理住宅小區(qū)考評驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)》，建立業(yè)主（代表）大會(huì)和業(yè)主管理委員會(huì)。貫徹“依法管理，開發(fā)商和業(yè)主至上，服務(wù)第一”的宗旨，強(qiáng)調(diào)四個(gè)效益、四個(gè)結(jié)合的管理辦法（業(yè)主自治自律與專業(yè)化管理相結(jié)合、屬地管理與行業(yè)管理相結(jié)合、行政手段與競爭機(jī)制相結(jié)合、管理與服務(wù)相結(jié)合），做到取之于民、用之于民，略有結(jié)余。實(shí)行ISO9002：2000質(zhì)量管理體系和目標(biāo)管理，導(dǎo)入CI設(shè)計(jì)于物業(yè)管理之中，建立中央監(jiān)控調(diào)度輪值制度，各級管理部門均成立質(zhì)量管理達(dá)標(biāo)小組、信息反饋渠道等。優(yōu)質(zhì)化的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)珠光集團(tuán)倡導(dǎo)“敬業(yè)、樂業(yè)、創(chuàng)業(yè)”的精神，并且將其充分體現(xiàn)在各個(gè)崗位、各項(xiàng)作業(yè)具體實(shí)踐中。一般的服務(wù)產(chǎn)品由于缺乏科學(xué)量化而模棱兩可，難以客觀評價(jià)。我們通過化無形為有形，克服物管事務(wù)隨時(shí)出現(xiàn)、隨機(jī)進(jìn)行而容易帶來隨意性的問題。經(jīng)過實(shí)地抽樣、統(tǒng)計(jì)分析、反復(fù)測算，按照“明顯超過同行、全面高出國優(yōu)”的基本定位，系統(tǒng)制訂并頒布涵蓋物業(yè)管理全部事務(wù)的服務(wù)工作手冊，使提供給客戶的服務(wù)可知、可感、可辨、可驗(yàn)，做到寓竭誠服務(wù)于精細(xì)管理中，釀精彩生活于精心呵護(hù)間。這些服務(wù)工作手冊充分體現(xiàn)以下原則：效率原則：要求規(guī)定的事情必須在規(guī)定時(shí)間內(nèi)辦結(jié)，不能推托延誤，超過規(guī)定時(shí)間，辦得再好也要視為沒有辦好。如：接到報(bào)修后維修人員30分鐘到達(dá)現(xiàn)場，對一般故障60分鐘內(nèi)處理完畢。質(zhì)量原則：要求規(guī)定事情必須辦到規(guī)定程度，不能應(yīng)付湊合，沒有達(dá)到規(guī)定程度，即使流再多汗也算白流。如：白色紙巾擦試60厘米長度流程原則：要求規(guī)定事情必須按照規(guī)定程序辦理，追求全過程完美，讓服務(wù)對象無可挑剔。如：維修人員入戶維修要穿上鞋套→講明故障原因、維修方法和收費(fèi)并征得同意→在作業(yè)地面鋪上苫布→低噪無塵作業(yè)→清理現(xiàn)場→請主人驗(yàn)收、服務(wù)評價(jià)并簽字認(rèn)可→多途徑回訪。情感原則：要求規(guī)定事情必須辦出規(guī)定最佳效果，講究用出色服務(wù)和真誠微笑征服人心，給服務(wù)對象留下良好的印象。如：征求住戶滿意率達(dá)到95%以上。規(guī)范化的服務(wù)控制珠光物業(yè)堅(jiān)持“管則精品，干則一流”，通過有效控制切實(shí)保證管理服務(wù)按照既定程序和標(biāo)準(zhǔn)高質(zhì)量的持續(xù)、穩(wěn)定運(yùn)行。公司貫徹ISO9000國際質(zhì)量管理體系和ISO14001國際環(huán)境管理體系一絲不茍，實(shí)行逐日自行檢查、每周專業(yè)檢查、月度綜合檢評、不定期抽檢。其中重點(diǎn)抓住不定期抽檢這個(gè)關(guān)鍵環(huán)節(jié)，組建專門班子，采取日期不確定、事先不預(yù)告的方式，增加抽檢隨機(jī)性，并把量化檢查結(jié)果與每個(gè)崗位員工得失、升遷、去留緊密掛鉤，以促使各管理部門把日常管理服務(wù)工作做得更深入、更扎實(shí)。除此之外，我們還自覺接受來自三個(gè)方面的監(jiān)督，把他們的意見和建議作為推動(dòng)管理服務(wù)工作的動(dòng)力：客戶監(jiān)督：我們視客戶反映為檢驗(yàn)管理服務(wù)工作的第一信號，各管理部門每月設(shè)立一個(gè)設(shè)備區(qū)開放日，半年公布一次財(cái)務(wù)收支情況，每年進(jìn)行二次滿意度抽樣調(diào)查，形成小區(qū)建設(shè)管理上的互動(dòng)效應(yīng)。珠光集團(tuán)監(jiān)督：我們認(rèn)為負(fù)責(zé)任的開發(fā)商永遠(yuǎn)關(guān)注他的作品（正如女兒出嫁了終歸還是自己的女兒一樣），管理服務(wù)的運(yùn)作情況定期向珠光集團(tuán)通報(bào)，管理服務(wù)的變更提前征求珠光集團(tuán)意見，管理服務(wù)中出現(xiàn)的問題及時(shí)與珠光集團(tuán)溝通，聯(lián)手共創(chuàng)品牌。政府監(jiān)督：我們自覺接受政府部門指導(dǎo)監(jiān)督，邀請政府主管部門官員定期對公司管理服務(wù)工作進(jìn)行講評，聘請相關(guān)部門人員長期擔(dān)任公司業(yè)務(wù)指導(dǎo)，促使管理服務(wù)工作始終處于領(lǐng)先水平。個(gè)性化的服務(wù)設(shè)計(jì)珠光集團(tuán)融會(huì)國內(nèi)外、業(yè)內(nèi)外先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)，創(chuàng)造了所特有的物業(yè)管理模式。這個(gè)模式基本精神一成不變，但具體內(nèi)涵則在不斷豐富和發(fā)展。我們每承接一個(gè)新項(xiàng)目，都不是原有模式的簡單克隆、拷貝，而是再創(chuàng)新、再升華的過程。所有新項(xiàng)目入伙之前，我們都要集中各方面專家，在充分進(jìn)行市場調(diào)查基礎(chǔ)上，經(jīng)過擬訂、論證、審批、試行、完善五個(gè)環(huán)節(jié)，全面考慮4個(gè)方面16個(gè)要素，為其度身定做“時(shí)髦而且合體”的管理方案，使所有項(xiàng)目既保持珠光物業(yè)管理服務(wù)水準(zhǔn)，又獨(dú)具特色。這些要素是：地區(qū)要素：包括地方法規(guī)、經(jīng)濟(jì)、文化、習(xí)俗等?？紤]這些要素，主要是為了使我們的管理服務(wù)能夠?yàn)楫?dāng)?shù)氐纳鐣?huì)環(huán)境、市場環(huán)境所接納，即標(biāo)新立異，又落地生根。物業(yè)要素：包括物業(yè)位置、類型、布局、功能等?？紤]這些要素，主要是為使我們的管理服務(wù)能夠契合物業(yè)實(shí)際情況，充分發(fā)揮物業(yè)建筑設(shè)計(jì)功能。珠光要素：包括珠光集團(tuán)定位、取向、要約、預(yù)算等?？紤]這些要素，主要是為使我們的管理服務(wù)能夠更好配合珠光集團(tuán)發(fā)展戰(zhàn)略，有力地托舉珠光集團(tuán)房地產(chǎn)品牌。業(yè)戶要素：包括業(yè)主用戶層次、特點(diǎn)、素質(zhì)、需求等?？紤]這些要素，主要是為保證我們的管理服務(wù)能夠適應(yīng)業(yè)主用戶心理預(yù)期，并被他們接受和認(rèn)可。菜單式的服務(wù)項(xiàng)目珠光集團(tuán)悉心關(guān)注和呵護(hù)客戶的物質(zhì)和精神生活，鄭重向所有客戶承諾“真誠服務(wù)、客戶滿意”。我們在管理服務(wù)過程中，不斷調(diào)整、充實(shí)新的服務(wù)項(xiàng)目，全過程、全方位、全時(shí)空地滿足客戶發(fā)展變化著的、一切有支付能力的正當(dāng)需求，同時(shí)還隨著公司發(fā)展壯大，逐步增加公司有承受能力的無償服務(wù)。我們以業(yè)主為核心，實(shí)行“服務(wù)設(shè)計(jì)，菜單服務(wù)”，因而形成了“不是我有什么服務(wù)你就只能享受什么服務(wù)，而是你需要什么服務(wù)我就提供什么服務(wù)”這一珠光集團(tuán)管理特點(diǎn)。目前我們已陸續(xù)推出了3個(gè)類別100余個(gè)服務(wù)項(xiàng)目，讓業(yè)主進(jìn)行物業(yè)管理服務(wù)消費(fèi)時(shí)有更多選擇權(quán)和自主權(quán)。這3個(gè)類別服務(wù)是：常規(guī)服務(wù)：主要有所有客戶共同享有的維修、保安、清潔、綠化、消殺、車管等服務(wù)項(xiàng)目，它滿足客戶安居樂業(yè)的普遍需求，立足于構(gòu)筑一個(gè)安全、優(yōu)美、舒適、方便的社區(qū)環(huán)境。特約服務(wù)：主要有部分客戶有償享有的商務(wù)、信息、秘書、慶典、代理、家居等服務(wù)項(xiàng)目，它滿足成功人士提高生活素質(zhì)、提高工作效率的需求，立足于創(chuàng)造一種新現(xiàn)代的上流社會(huì)的生存方式。襄助服務(wù)：主要有特殊客戶無償享有的救助、捐助、義工、提醒、郵發(fā)等服務(wù)項(xiàng)目，它滿足那些有特殊困難和臨時(shí)困難的客戶需要，立足于弘揚(yáng)一種人們感到久違了的社會(huì)主義道德風(fēng)尚。人本化的服務(wù)理念珠光集團(tuán)向全體員工不斷灌注客戶是我們衣食父母的職業(yè)意識，以客戶滿意作為管理服務(wù)工作的出發(fā)點(diǎn)和歸宿點(diǎn)?！坝梦医哒\盡力、無微不至的服務(wù)，帶給您百分之百的喜悅”，成為公司全體員工共同追求。為此我們高薪聘用了一批曾經(jīng)長期在知名物管公司從事管理工作的資深專家，由點(diǎn)及面，對常規(guī)物業(yè)管理服務(wù)進(jìn)行整合。在這個(gè)基礎(chǔ)上，公司組織修訂2個(gè)層次40余萬字的質(zhì)量管理體系文件，從服務(wù)主旨、服務(wù)架構(gòu)、服務(wù)設(shè)施、服務(wù)手段、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、服務(wù)控制等全方面導(dǎo)入英式物管技術(shù)，融入英式物管元素，推出帶有時(shí)代特色的“友情式物管”版本，其中突出強(qiáng)調(diào)4個(gè)問題：全程營銷：所有崗位都把對每一位客戶每一次具體服務(wù)與公司生存發(fā)展、個(gè)人榮辱得失緊密聯(lián)系起來，明確100-1≤0，就是說即使是一次微小失誤，也很可能前功盡棄，必須爭取零缺陷、無微瑕服務(wù)。團(tuán)隊(duì)精神：所有員工都要有“我的珠光集團(tuán)、珠光集團(tuán)的我”的歸屬感、責(zé)任感和集體榮譽(yù)感，實(shí)行軸心負(fù)責(zé)制，強(qiáng)調(diào)1+1+1>3，即在任何情況下，都要自覺維護(hù)公司利益和形象，使整體效能大于元素效能之和。優(yōu)質(zhì)服務(wù)：所有工作都首先考慮最大限度方便客戶，設(shè)立客戶服務(wù)中心，通過聯(lián)合辦公簡化辦事手續(xù)，避免客戶東求西告。氛圍管理：所有場所都著眼釀造一種精神和行為都能夠得到升華的氛圍，如將“嚴(yán)禁……”之類的警示標(biāo)識更改為“足下留情、春色更濃”等溫馨提示，主要通過吸引、感化來實(shí)行管理有序。高科技的管理手段物業(yè)管理初期是屬于勞動(dòng)密集型產(chǎn)業(yè)，人員素質(zhì)要求相對較低，對于大量日常工作主要以“量”取勝。而珠光集團(tuán)時(shí)時(shí)把握時(shí)代脈搏，不斷發(fā)展現(xiàn)代企業(yè)機(jī)制，完善企業(yè)制度，逐步將企業(yè)向科技密集型轉(zhuǎn)化。遠(yuǎn)程網(wǎng)絡(luò)管理：眾所周知21世紀(jì)是信息化、網(wǎng)絡(luò)化的時(shí)代，而21世紀(jì)現(xiàn)代企業(yè)管理精髓在于效率，如何提高單位時(shí)間效率，并且高質(zhì)量完成工作，是珠光物業(yè)不斷追求目標(biāo)。珠光集團(tuán)緊跟時(shí)代步伐率先在同行業(yè)中采用電腦管理模式，將各個(gè)管理層通過網(wǎng)絡(luò)連接起來，實(shí)現(xiàn)資源共享，統(tǒng)一調(diào)配。統(tǒng)一軟件管理：基于長期高素質(zhì)物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)，珠光集團(tuán)業(yè)己投入使用物業(yè)管理軟件，使珠光物業(yè)管理更具有實(shí)際可操作性。先進(jìn)智能管理：智能化程度直接決定著樓盤素質(zhì)高低，目前在美國最大物管公司便有著很高智能化管理水平。珠光集團(tuán)根據(jù)現(xiàn)實(shí)需求和未來走勢，以及對智能化設(shè)備地了解，根據(jù)經(jīng)濟(jì)和實(shí)用原則來進(jìn)行智能化建設(shè)，保證技術(shù)根本先進(jìn)性，并大幅度降低成本。合理化的成本控制珠光集團(tuán)以一貫倡導(dǎo)“一張紙兩面用”勤儉辦公原則，珍惜和用好來自客戶的每一分錢，各個(gè)層次均實(shí)行質(zhì)量成本雙否決責(zé)任制，力求所費(fèi)必有所值。我們組織專門班子，測定出物業(yè)位置、設(shè)計(jì)功能、占地面積、設(shè)備狀況、使用年限、管理要求等各種因素在成本構(gòu)成中的權(quán)變系數(shù)，科學(xué)測算崗位定員編制、公用水電限額和維修材料用度。并以此為依據(jù)，采取“集中配送、貨比三家、供方采購”和修舊利廢、節(jié)獎(jiǎng)超罰等一系列具體措施，分項(xiàng)控制活動(dòng)和物化勞動(dòng)的消耗，保證業(yè)主、企業(yè)、社會(huì)全面受益。受益于業(yè)主：在同一收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)下，提供服務(wù)含量明顯高于其他物業(yè)公司，是客戶真正享受到了最佳質(zhì)量價(jià)格比的服務(wù)。創(chuàng)利于企業(yè)：在物業(yè)管理利潤空間微乎其微情況下，堅(jiān)持自我生存，自我積累，自我發(fā)展原則。不給業(yè)主增加經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)，在自主經(jīng)營基礎(chǔ)上實(shí)現(xiàn)企業(yè)良循發(fā)展。造福于社會(huì)：在企業(yè)不斷發(fā)展進(jìn)步同時(shí)，也為社會(huì)穩(wěn)定和國家建設(shè)做出積極貢獻(xiàn)。專業(yè)化的服務(wù)人才珠光集團(tuán)一直致力于改善員工隊(duì)伍有機(jī)構(gòu)成，把高檔次、高品位、高質(zhì)量服務(wù)建立在高素質(zhì)人才基礎(chǔ)之上。利用自身吸引力和凝聚力，廣泛匯聚各個(gè)門類人才。公司擁有計(jì)算機(jī)、自動(dòng)控制、機(jī)電設(shè)備、酒店管理、建筑、園林、環(huán)保、藝術(shù)等專業(yè)中高級技術(shù)人員20余名、管理人員16人，全部為本科以上文化程度；持證上崗率為100%，其中：持有全國物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)理資格證書3人、全國物業(yè)管理企業(yè)部門經(jīng)理資格證書6人、省級物業(yè)管理人員上崗證7人；持有國家認(rèn)證機(jī)構(gòu)頒發(fā)的ISO9000族質(zhì)量管理體系審核證書5人。所有員工全部進(jìn)行ISO族（ISO9002：2000質(zhì)量管理、ISO14000環(huán)境管理）體系培訓(xùn)。公司在人才使用上始終堅(jiān)持“您能翻多高跟斗，我就塔多大舞臺”的用人之道，從各個(gè)方面為各類專業(yè)人員施展才能創(chuàng)造條件，逐步形成具有珠光物業(yè)特色的物業(yè)管理優(yōu)勢。珠光物業(yè)對未來的思考珠光物業(yè)在物管企業(yè)內(nèi)率先與國際慣例接軌，正在逐步實(shí)行一體化管理與市場化服務(wù)相結(jié)合的運(yùn)作模式，即：物業(yè)管理部統(tǒng)籌全部管理服務(wù)工作，具體服務(wù)事項(xiàng)則分兩種情況：技術(shù)含量、商業(yè)含量、文化含量和藝術(shù)含量最高的部份，由珠光物業(yè)自己的專業(yè)公司和團(tuán)隊(duì)提供。簡單勞動(dòng)密集的部分，條件成熟的分包給社會(huì)上有相當(dāng)資質(zhì)的企業(yè)，條件尚未成熟的由管理部承擔(dān)。無論是自己的子公司還是社會(huì)的專業(yè)公司，均按照市場經(jīng)營方式進(jìn)行篩選，與管理部建立合同關(guān)系，按照珠光集團(tuán)的規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)提供專業(yè)服務(wù)。從而徹底革除管理部小而全的弊端，筒化內(nèi)部管理事務(wù)，使管理部能夠更加專心致志的組織、統(tǒng)籌、協(xié)調(diào)和督導(dǎo)各項(xiàng)服務(wù)工作的實(shí)施。相信普遍使用高素質(zhì)的專業(yè)服務(wù)隊(duì)伍，將使我們的管理服務(wù)水平產(chǎn)生新的飛躍，并且能夠與時(shí)代同步提升。同時(shí)，它還能有效解決內(nèi)部活力不足的問題，引入更加靈活的優(yōu)勝劣汰機(jī)制，使專業(yè)公司始終有“責(zé)任在身則如履薄冰，未達(dá)標(biāo)準(zhǔn)則寢食難安”的感覺。充分利用廣闊的市場資源，使經(jīng)過比價(jià)擇定的費(fèi)用支出大幅度降低，并且不再呈剛性，大大降低成本。目前，我們己經(jīng)成立或正在計(jì)劃成立的有職業(yè)培訓(xùn)學(xué)校、樓宇科技公司、珠光物業(yè)外墻清洗公司、珠光物業(yè)垃圾清運(yùn)公司（自建）、電梯工程公司（自建）、家政保潔中心、洗滌服務(wù)中心、房產(chǎn)評估、中介、交易中心（自建或聯(lián)營）、企業(yè)VI形象設(shè)計(jì)制作部、物業(yè)管理企劃部、裝飾工程部（自建或聯(lián)營）、珠光物業(yè)藝術(shù)團(tuán)（自建或聯(lián)營）、便民服務(wù)用車及汽車美容心等10余個(gè)專業(yè)公司和實(shí)體。

第二章管理人員

珠江御景灣主要管理人員一覽序號部門姓名崗位備注總務(wù)部經(jīng)理總務(wù)主管經(jīng)營主管客戶服務(wù)中心客戶服務(wù)主管房管員工程部總工程師工程主管保安部經(jīng)理助理保安主管保安隊(duì)長環(huán)境部經(jīng)理助理保潔主管綠化主管珠江御景灣管理部主要管理人員簡介經(jīng)理：經(jīng)理助理：經(jīng)理助理：總工程師：總務(wù)主管：經(jīng)營主管：客戶服務(wù)主管：房管員：工程主管：保安主管：保安隊(duì)長：保潔主管：綠化主管：保安員保安員照4：6的比例進(jìn)行準(zhǔn)備到崗，即40%前期介入保安隊(duì)員、60%在珠光培訓(xùn)學(xué)校結(jié)業(yè)的新聘保安人員?？紤]到珠江御景灣針對旅游休閑迎來送往敞開式商務(wù)管理和從便于形象禮儀展示和客戶溝通和協(xié)調(diào)的實(shí)際需求，我們在白天商務(wù)休閑期間，在大門出入口及人員密集區(qū)配置7名女性警衛(wèi)人員。所有保安人員都將按照以下要求進(jìn)行甄選：文化程度：高中；年齡：18至30歲之間；身體素質(zhì)：男性身高1.75米以上，女性身高1.65米以上，五官端正；業(yè)務(wù)素質(zhì)：隊(duì)列訓(xùn)練動(dòng)作規(guī)范，擒拿格斗基本功熟練，翻越障礙迅速。一個(gè)月內(nèi)熟悉管理區(qū)內(nèi)90%以上的業(yè)主、車輛及業(yè)主關(guān)系密切的人員。熟悉保安器械及設(shè)備的使用和日常維護(hù)。熟悉各類緊急情況的應(yīng)急處理措施。熟練使用規(guī)范的交通指揮手勢。培養(yǎng)冷靜、果斷和機(jī)敏的素質(zhì)。思想；紀(jì)律素質(zhì)：遵守國家法律、法規(guī)。明確崗位紀(jì)律和行為規(guī)范。明確違反國家法律法規(guī)和公司紀(jì)律的懲罰條例。明確獎(jiǎng)勵(lì)的條件；任職經(jīng)驗(yàn)：退伍軍人、保安學(xué)?；驈氖逻^保安工作的、身體健康、無犯罪史；語言能力：普通話標(biāo)準(zhǔn)。語言表達(dá)清楚，說話不結(jié)巴；健康狀況：良好，能符合本職

第三章管理方案及內(nèi)容

管理方式珠江御景灣是珠光集團(tuán)開發(fā)的一項(xiàng)經(jīng)典歷作，珠光物業(yè)準(zhǔn)備物業(yè)管理服務(wù)的優(yōu)秀旅游休閑住宅區(qū)，計(jì)劃在物業(yè)管理上實(shí)施全新的創(chuàng)意。在“珠江御景灣”物業(yè)管理追求“為您想得更多·讓您住得更好”之立意，堅(jiān)持以人為本，樹立“幫助客戶·就是幫助我們自己”的全員服務(wù)理念，強(qiáng)調(diào)居住生活環(huán)境與旅游休閑環(huán)境的和諧美，每一細(xì)節(jié)都能想客戶所想，隨客戶所愿。廣州市珠光房地產(chǎn)有限公司根據(jù)物業(yè)管理?xiàng)l例及其實(shí)施細(xì)則以及雙方議定事項(xiàng)，聘請廣州珠光物業(yè)管理有限公司作為“珠江御景灣”的物業(yè)管理商，全權(quán)負(fù)責(zé)“珠江御景灣”物業(yè)管理工作的具體實(shí)施運(yùn)作。珠光物業(yè)在合同期限內(nèi)對“珠江御景灣”制定年度管理目標(biāo)，在經(jīng)濟(jì)上實(shí)行獨(dú)立核算、自負(fù)盈虧，實(shí)現(xiàn)“珠江御景灣”社會(huì)效益、經(jīng)濟(jì)效益、環(huán)境效益和文化效益的同步發(fā)展。珠光物業(yè)在合同期限內(nèi)將“珠江御景灣”的物業(yè)管理服務(wù)工作列入內(nèi)部相應(yīng)策劃、考核、檢查、評比和持續(xù)改進(jìn)序列中，由珠光物業(yè)組建“珠江御景灣”物業(yè)管理部，委派管理部經(jīng)理，根據(jù)“珠江御景灣”具體情況，負(fù)責(zé)其竣工驗(yàn)收、入伙及其以后各階段物業(yè)管理工作，為“珠江御景灣”制訂全套管理方案、操作手冊、管理制度、質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)等，并促使其有效運(yùn)行，按照雙方約定的管理服務(wù)內(nèi)容為“珠江御景灣”提供全方位、全過程、專業(yè)化的管理服務(wù)工作。為保證管理標(biāo)準(zhǔn)實(shí)現(xiàn)及更有力的推行“置信生活星級服務(wù)方式”，珠光物業(yè)將以總部各專業(yè)部門和各分部管理隊(duì)伍技術(shù)支持，結(jié)合物業(yè)管理服務(wù)實(shí)際需要，組建物業(yè)管理專家團(tuán)，定期對現(xiàn)場進(jìn)行監(jiān)察、支援。并根據(jù)現(xiàn)場發(fā)現(xiàn)問題，及時(shí)、針對性的提出整改建議和糾正、預(yù)防措施。項(xiàng)目定位管理定位企業(yè)化、專業(yè)化、一體化管理服務(wù)原則充分利用和完善各種配套系統(tǒng)，配置精簡高效的管理人員，全面推行“置信生活星級服務(wù)方式”，將“珠江御景灣”塑造成為“健康、快樂、自然”的高檔住宅小區(qū)。效益定位社會(huì)效益、經(jīng)濟(jì)效益、環(huán)境效益、文化效益相互兼顧原則充分利用珠光物業(yè)專業(yè)化管理特長和成本控制管理經(jīng)驗(yàn)，通過有效控制管理成本，開展多渠道的有償服務(wù)，合理地開源節(jié)流。服務(wù)定位以人為本，服務(wù)第一原則“為您想得更多，讓您住得更好”是珠光物業(yè)不變的承諾，“為您營造安全、優(yōu)美、舒適、方便的社區(qū)環(huán)境”是珠光物業(yè)永恒的追求，為此，珠光物業(yè)將采取專業(yè)管理＋嚴(yán)格的品質(zhì)控制手段，確保服務(wù)質(zhì)量符合標(biāo)準(zhǔn)。管理范圍珠光物業(yè)提供管理服務(wù)的范圍包括常規(guī)性的公共服務(wù)、針對性的特約服務(wù)和委托性的專項(xiàng)服務(wù)，具體如下：公共服務(wù)房屋建筑共用部位維修、養(yǎng)護(hù)和管理。包括：住宅主體承重結(jié)構(gòu)部位（基礎(chǔ)、內(nèi)外承重墻、柱、梁、樓板、屋頂?shù)龋?、戶外墻面、門廳、樓梯間、走廊通道、設(shè)備機(jī)房等。房屋建筑共用設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)、管理和運(yùn)行服務(wù)。包括：共用的上下水管道、落水管、電線、供電線路、照明、煤氣管線、消防設(shè)施、安防設(shè)施、路燈、標(biāo)識標(biāo)牌、公益性文體設(shè)施等。物業(yè)規(guī)劃紅線內(nèi)的公用設(shè)施的維修、養(yǎng)護(hù)和管理。包括：道路、圍墻、室外上下水管道、化糞池、溝渠、池、井、綠化、室外泵房、自行車房（棚）、停車場（庫）等。物業(yè)規(guī)劃紅線內(nèi)的配套附屬服務(wù)設(shè)施的維修、養(yǎng)護(hù)和管理。專業(yè)裝修工程質(zhì)量監(jiān)理與裝修管理。公用綠地、花木、建筑小品等的園林式綠化養(yǎng)護(hù)與管理。公共環(huán)境的酒店式清潔服務(wù)。包括：公共場地、房屋建筑物共用部位垃圾的收集、清運(yùn)，定期消殺以及化糞池、溝渠的清掏等。交通、車輛、道路的有序行駛及停泊秩序與安全的專業(yè)管理。對住宅區(qū)實(shí)行封閉式管理，全天24小時(shí)倒班輪值，維護(hù)公共秩序和安全。配合和協(xié)助當(dāng)?shù)毓矙C(jī)關(guān)進(jìn)行安全監(jiān)控和巡視等保安工作（但不含人身、財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)和保管責(zé)任）。對物業(yè)內(nèi)消防管理。包括：火災(zāi)的預(yù)防及發(fā)生火災(zāi)時(shí)的救護(hù)與處理。負(fù)責(zé)向業(yè)主和租（用）戶收取物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)等政府規(guī)定的各項(xiàng)費(fèi)用，維護(hù)全體業(yè)主公共利益。特約服務(wù)\專項(xiàng)服務(wù)節(jié)日期間裝飾物業(yè)，包括燈光及其它飾物。結(jié)合地域特色和本物業(yè)的特點(diǎn)，組織開展豐富多彩的社區(qū)文化、娛樂活動(dòng)，以協(xié)調(diào)社區(qū)人際關(guān)系、溝通情愫。管理與物業(yè)相關(guān)的工程圖紙、住用戶檔案與竣工驗(yàn)收資料。接受業(yè)主和租（用）戶就房屋自用部位、自用設(shè)施及設(shè)備的專業(yè)維修、養(yǎng)護(hù)提出的委托并合理收費(fèi)。全方位居家服務(wù)。包括公共事業(yè)申辦（如水電氣、電話、有線電視）、代訂報(bào)刊雜志、收發(fā)郵件、家政服務(wù)、室內(nèi)維修服務(wù)、各類商務(wù)服務(wù)支持等。理禮并用、德法共行，對業(yè)主和租（用）戶違反業(yè)主公約及物業(yè)管理法規(guī)政策的行為進(jìn)行處理。管理目標(biāo)總體目標(biāo)在管理合同期限內(nèi)把“珠江御景灣”管理成為“文明、安全、優(yōu)美、舒適”的高品質(zhì)旅游住宅區(qū)。置信生活星級服務(wù)作為高品質(zhì)物業(yè)，不僅需要配備良好的硬件設(shè)施，還需要提供良好的優(yōu)質(zhì)服務(wù)。只有經(jīng)驗(yàn)豐富的物業(yè)管理公司和資深物業(yè)人員才能為所管理的項(xiàng)目精心考慮及設(shè)計(jì)一套完善的管理方案。珠光物業(yè)將根據(jù)“珠江御景灣”住戶的層次和需求，度身定制生活星級服務(wù)模式。為了能達(dá)到這一標(biāo)準(zhǔn)，珠光物業(yè)將利用多年積累的管理經(jīng)驗(yàn)和特有資源，制定各項(xiàng)規(guī)范的服務(wù)流程及準(zhǔn)則，并通過有系統(tǒng)、全方位、多層次的培訓(xùn)，加強(qiáng)員工對管理服務(wù)的認(rèn)識，改善禮貌及工作態(tài)度，達(dá)到真誠服務(wù)、客戶滿意的要求。優(yōu)秀物業(yè)稱號在珠光物業(yè)的努力下，以往管理的物業(yè)己先后有多個(gè)獲得國家、省、市頒予的物業(yè)管理優(yōu)秀（示范）榮譽(yù)稱號。同樣，我們有信心憑借豐富的實(shí)際經(jīng)驗(yàn)，委派專業(yè)資深人士，根據(jù)實(shí)際情況，提供專業(yè)管理服務(wù)，使“珠江御景灣”入伙后二年內(nèi)獲得廣州市及廣東省、全國物業(yè)管理優(yōu)秀小區(qū)稱號，提升珠光集團(tuán)和“珠江御景灣”的整體形象和品牌。國際品質(zhì)ISO珠光物業(yè)有著非常成功的ISO9002：2000質(zhì)量管理體系運(yùn)作經(jīng)驗(yàn)。我們將按照ISO9002：2000標(biāo)準(zhǔn)，在“珠江御景灣”建立、實(shí)施、檢驗(yàn)、考核、調(diào)整、完善ISO9002：2000的質(zhì)量管理體系，并通過ISO9002：2000質(zhì)量管理體系有效運(yùn)行，保證服務(wù)質(zhì)量，提升管理標(biāo)準(zhǔn)和物業(yè)價(jià)值。珠光物業(yè)有信心憑借豐富經(jīng)驗(yàn)，在“珠江御景灣”，使物業(yè)管理工作標(biāo)準(zhǔn)化、規(guī)范化、系統(tǒng)化。對珠光集團(tuán)做出的物業(yè)管理承諾：（見下頁）

承諾書尊敬的珠光房地產(chǎn)公司領(lǐng)導(dǎo)：為確保本公司物業(yè)管理體系及其所有工作和活動(dòng)符合國家相關(guān)法律法規(guī)的要求，優(yōu)質(zhì)、高效的完成貴公司委托的物業(yè)管理服務(wù)工作，與貴公司共同打造珠江御景灣高品質(zhì)樓盤，本人（珠光物業(yè)法定代表人兼總經(jīng)理）攜全體員工及職工向貴公司慎重承諾如下：保證貴公司各部門對本公司物業(yè)管理服務(wù)工作的較嚴(yán)重問題的有效投訴一年累計(jì)不超過三次。保證貴公司接到業(yè)主對本公司物業(yè)管理服務(wù)工作的較嚴(yán)重問題的有效投訴一年累計(jì)不超過三次。服務(wù)綜合滿意率達(dá)90%以上、零修急修及時(shí)率達(dá)98%以上、有效投訴處理100%、物業(yè)管理人員持證上崗率達(dá)80%以上。保證不出現(xiàn)媒體、政府機(jī)關(guān)及相關(guān)組織對本公司物業(yè)管理服務(wù)工作的批評及處罰。保證在年使珠江御景灣成為“全國城市物業(yè)管理優(yōu)秀住宅小區(qū)”。保證在交房入伙二年后，物業(yè)公司自負(fù)盈虧，不再需要珠光集團(tuán)補(bǔ)貼。特此承諾!廣州珠光物業(yè)管理有限公司總經(jīng)理：2008.3.223、分項(xiàng)目標(biāo)序號項(xiàng)目珠光集團(tuán)標(biāo)準(zhǔn)國優(yōu)標(biāo)準(zhǔn)房屋完好率98%98%房屋零修及時(shí)率100%98%住戶評議滿意率95%95%代收代繳率98%98%裝修施工協(xié)議簽訂率100%無裝修驗(yàn)收合格率90%無物管費(fèi)用收繳率90%無空房管理完好率95%無公共設(shè)施設(shè)備完好率95%無設(shè)備建檔率100%無運(yùn)行記錄完整率100%無維修合格率95%無管理人員持證上崗率100%無員工崗前培訓(xùn)率100%無特殊工種持證上崗率100%無保安員工在崗率100%無安全事故到場及時(shí)率100%無保潔合格率95%無綠化完好率98%無綠化養(yǎng)護(hù)率100%無投訴處理率100%無社區(qū)文化滿意率95%無管理溝通監(jiān)察珠光物業(yè)將非常重視總部監(jiān)察及支援工作，將委派工程、物業(yè)、人事、財(cái)務(wù)、營銷等各類有經(jīng)驗(yàn)的管理層人員組成專家團(tuán)，定期前往現(xiàn)場巡視、檢查、指導(dǎo)并參加管理例會(huì)，及時(shí)指出物業(yè)管理中的不足和缺陷，提出合理方案和改善意見，主要工作包括：定期物業(yè)管理例會(huì)定期工程、清潔、安保、綠化巡視檢查定期文化建設(shè)巡視指導(dǎo)定期ISO9002：2000內(nèi)部審核定期安全衛(wèi)生、紀(jì)律作風(fēng)、質(zhì)量品控審核定期財(cái)務(wù)預(yù)算審計(jì)定期優(yōu)秀物業(yè)標(biāo)準(zhǔn)自查定期工作進(jìn)度檢查定期工作業(yè)績考核定期專家團(tuán)團(tuán)長與珠光集團(tuán)會(huì)議匯報(bào)珠光物業(yè)將強(qiáng)調(diào)定期向珠光集團(tuán)匯報(bào)的重要性，每月我們向珠光集團(tuán)提供財(cái)務(wù)、日常運(yùn)作等報(bào)告。管理部經(jīng)理亦將在重要事項(xiàng)和突發(fā)事件上隨時(shí)向珠光集團(tuán)進(jìn)行匯報(bào)。溝通珠光物業(yè)建議除了內(nèi)部進(jìn)行物業(yè)管理工作例會(huì)外，亦需要與珠光集團(tuán)定期開會(huì)溝通工作進(jìn)度及改進(jìn)事項(xiàng)。管理培訓(xùn)在入場前，先行聘用基本管理員工，安排訓(xùn)練課程、以便于最短時(shí)間內(nèi)，參與制訂物業(yè)管理制度。安排短期入職培訓(xùn)課程，令員工能充分認(rèn)識本身應(yīng)負(fù)的責(zé)任及工作范圍，同時(shí)灌輸正確的物業(yè)管理概念及知識。培訓(xùn)課程包括但不限于以下內(nèi)容：社區(qū)情況、珠光集團(tuán)、珠光物業(yè)基本情況企業(yè)文化、主要領(lǐng)導(dǎo)、對員工的期望管理制度、職業(yè)道德及質(zhì)量意識GB/T19000-2000idtISO9000：2000基礎(chǔ)和術(shù)語GB/T19001-2000idtISO9002：2000質(zhì)量管理體系要求GB/T19004-2000idtISO9004：2000質(zhì)量管理體系業(yè)績改進(jìn)指南相關(guān)法律法規(guī)物業(yè)管理工作基本知識和物業(yè)理念各相關(guān)崗位應(yīng)知應(yīng)會(huì)技能培訓(xùn)禮儀禮貌及風(fēng)俗習(xí)慣培訓(xùn)必要的軍事培訓(xùn)在短期培訓(xùn)課程后，安排各級員工進(jìn)入實(shí)地工作，令物業(yè)管理工作能夠全面開展，為業(yè)主（住戶）及時(shí)提供高水準(zhǔn)服務(wù)。同時(shí)還亦可根據(jù)珠光集團(tuán)的需要，安排高級管理層人員赴香港、沿海及珠光物業(yè)在管項(xiàng)目參觀及考察同等類型的物業(yè)，接受吸納先進(jìn)的管理方式及理念。還將于入場后每6個(gè)月，安排重溫培訓(xùn)班，使員工服務(wù)素質(zhì)保持珠光物業(yè)規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)。以上培訓(xùn)工作，珠光集團(tuán)應(yīng)予以人力和財(cái)力等資源的全部投入，以確保物業(yè)從業(yè)人員良好素質(zhì)。管理制度在對“珠江御景灣”實(shí)施管理后，珠光物業(yè)將根據(jù)實(shí)際情況并按照置信生活星級生活服務(wù)模式和ISO9002：2000質(zhì)量管理體系標(biāo)準(zhǔn)，度身定制各項(xiàng)管理制度和建立相應(yīng)規(guī)章、文件，以便管理部能有序地對“珠江御景灣”進(jìn)行管理。訂立規(guī)章制度包括但不限于：公開性文件業(yè)主公約/業(yè)主委員會(huì)章程/客戶服務(wù)指南或住戶手冊/精神文明公約/住宅公共設(shè)施設(shè)備維修基金管理辦法/治安管理規(guī)定/車輛進(jìn)出停放管理規(guī)定/消防管理規(guī)定/環(huán)境衛(wèi)生管理規(guī)定/招牌廣告及公共場地、墻壁、屋面管理規(guī)定/營業(yè)場所管理規(guī)定/文娛場所管理規(guī)定/裝飾裝修管理規(guī)定等。內(nèi)部管理制度人事管理制度/福利管理制度/考勤管理制度/財(cái)務(wù)管理制度/預(yù)算管理制度/獎(jiǎng)懲管理制度/投訴管理制度/文件管理制度/員工基本規(guī)范/通訊設(shè)備管理制度/管理體系及重大事項(xiàng)決策管理制度/培訓(xùn)管理制度。質(zhì)量手冊及程序文件質(zhì)量手冊/文件控制程序文件/質(zhì)量記錄程序文件/管理評審程序文件/人力資源程序文件/合同評審程序文件/物業(yè)接管程序文件/服務(wù)設(shè)計(jì)開發(fā)程序文件/采購程序文件/入住管理程序文件/內(nèi)部審核程序文件/不合格程序文件/數(shù)據(jù)分析程序文件/糾正防措施程序文件等。工作手冊各級崗位職責(zé)工作手冊/社區(qū)文化工作手冊/公共場地工作手冊/營業(yè)文娛場所工作手冊/房屋整改工作手冊/空房管理工作手冊/住戶入住工作手冊/裝修管理工作手冊/投訴的接待和處理工作手冊/住戶意見的征求、評議以及服務(wù)的定期回訪工作手冊/住戶檔案管理工作手冊/便民服務(wù)實(shí)施工作手冊/費(fèi)用的統(tǒng)計(jì)、收取和追收欠款工作手冊/環(huán)衛(wèi)工作手冊/綠化工作手冊/報(bào)修工作手冊/供配電設(shè)施設(shè)備工作手冊/給排水設(shè)施設(shè)備工作手冊/電梯設(shè)施設(shè)備工作手冊/庫房工作手冊/突發(fā)事件或異常情況處理工作手冊/勤務(wù)工作手冊/安全工作手冊/門衛(wèi)工作手冊/巡邏工作手冊/ISO9002：2000認(rèn)證規(guī)劃/爭創(chuàng)物業(yè)優(yōu)秀規(guī)劃質(zhì)量記錄：因數(shù)量達(dá)幾百份，此處省略第四章質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)及管理特色（重點(diǎn)）

管理特色之一：安全管理保安管理珠江御景灣是一座集住宅、旅游休閑等大型綜合性高檔物業(yè)項(xiàng)目，即要針對旅游休閑迎來送往敞開式的商務(wù)管理，又要針對住宅小區(qū)私家重地封閉式的物業(yè)管理。結(jié)合“珠江御景灣”地處珠江南航道海心沙島畔的社會(huì)治安形勢，珠光物業(yè)決定把“珠江御景灣”的安全保衛(wèi)工作放在重要工作日程中，在“珠江御景灣”設(shè)立專職安全（治安、消防、交通）管理部門（保安部），在不斷強(qiáng)化內(nèi)部管理、樹立良好保衛(wèi)形象的同時(shí)，認(rèn)真履行安全防范工作。珠江御景灣安全綜合管理思路：內(nèi)緊外松、點(diǎn)面結(jié)合、保證重點(diǎn)；技防人防、聯(lián)防聯(lián)保、綜合治理。內(nèi)緊外松、點(diǎn)面結(jié)合、保證重點(diǎn)主要強(qiáng)調(diào)保安隊(duì)思想上高度重視，強(qiáng)化內(nèi)部管理，加強(qiáng)內(nèi)部全面建設(shè)，為業(yè)主（顧客）創(chuàng)造寬松和諧的環(huán)境。珠江御景灣保安工作分為門崗、巡邏、周界、監(jiān)控，通過人機(jī)結(jié)合，科學(xué)安排崗位，對全區(qū)域?qū)嵭?4小時(shí)監(jiān)控管理。針對重點(diǎn)部位進(jìn)行守護(hù)（如組團(tuán)區(qū)商鋪?zhàn)≌土髁看髮僦攸c(diǎn)守護(hù)范圍）重點(diǎn)時(shí)段（游人高峰時(shí)段）加強(qiáng)保安力量，24小時(shí)人、機(jī)監(jiān)控。技防人防、聯(lián)防聯(lián)保、綜合治理（1）技術(shù)防范方面24小時(shí)緊急求助指揮中心（古城110）我們在“珠江御景灣”中心位置（皇城三樓）內(nèi)應(yīng)用監(jiān)控、對講、通訊、廣播等高科技設(shè)備，設(shè)立“24小時(shí)緊急求助指揮中心（小區(qū)110）”。同時(shí)，在指揮中心設(shè)置了4名專職保衛(wèi)干事員，負(fù)責(zé)24小時(shí)管理、調(diào)度、指揮“珠江御景灣”轄區(qū)內(nèi)治安、消防、交通、突發(fā)事件等安保工作。我們在“珠江御景灣”內(nèi)設(shè)置24小時(shí)緊急求助值班電話：8xxxx110、8xxxx119、8xxxx999等。24小時(shí)自動(dòng)跟蹤監(jiān)控錄像我們在“珠江御景灣”公共部位、組團(tuán)、汽車停車場等處，引進(jìn)先進(jìn)的錄像和四分角控制器的監(jiān)控設(shè)備，實(shí)行24小時(shí)自動(dòng)跟蹤監(jiān)控錄像，遠(yuǎn)距離遙控監(jiān)視小區(qū)。（詳見下頁“保安監(jiān)控錄相攝像電眼平面分布圖”）住戶室內(nèi)三防我們在（業(yè)主）住戶室內(nèi)設(shè)置三防器材：防火、防盜、防煤氣泄漏。使私家安保工作得到有序保護(hù)。（2）人力防范方面值班總經(jīng)理工作制度由公司總經(jīng)理、副總經(jīng)理、各部門經(jīng)理、主管等管理人員全年365天，每天24小時(shí)輪流在“珠江御景灣”現(xiàn)場參加值班，負(fù)責(zé)“珠江御景灣”安全工作的指揮和檢查，處理各類突發(fā)事件。門崗及周界小分隊(duì)由保安人員和社區(qū)女性迎賓警衛(wèi)共同組成，負(fù)責(zé)在“珠江御景灣”各重點(diǎn)部位、大門出入口設(shè)置固定（或半游動(dòng)）崗位，白天重點(diǎn)承擔(dān)禮儀、迎賓、引導(dǎo)、可疑閑雜人員的清理以及加強(qiáng)重點(diǎn)部位的控制等工作。夜間則負(fù)責(zé)所管區(qū)域范圍內(nèi)的安全檢查和控制工作，對人員、車輛的證件進(jìn)行核實(shí)，嚴(yán)格把關(guān)。當(dāng)游客進(jìn)入“珠江御景灣”參觀、游玩、休閑等不會(huì)受到限制，而要到居住區(qū)域或非觀光區(qū)將會(huì)受到保安的詢問和適當(dāng)勸阻；同時(shí)居住區(qū)域和非觀光區(qū)域我們會(huì)用“私家住宅，非請勿入”和“非參觀區(qū)域，游人止步”的標(biāo)識來提示人們。居住組團(tuán)小分隊(duì)居住區(qū)域的安保將按照建筑架構(gòu)起的“珠江御景灣”居住體系劃分小區(qū)域的固定崗和巡邏崗相結(jié)合的方式，每一個(gè)組團(tuán)為一個(gè)責(zé)任區(qū)域，進(jìn)出口為半固定崗位，組團(tuán)內(nèi)有巡邏的安保人員24小時(shí)不間斷巡邏，這樣，我們將達(dá)到：一、把事后變?yōu)槭虑?，以“防、引、疏”為主（為避免打擾業(yè)主休息，安保人員不進(jìn)入四合院巡邏〖特殊情況除外，如：火災(zāi)、水淹等），力爭把治安、消防事故控制在萌芽狀態(tài)之中。二、居住區(qū)域內(nèi)一旦有突發(fā)事件，安保人員會(huì)在極短的時(shí)間內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場，對事件進(jìn)行控制和處理，又不會(huì)對其他的崗位造成缺人，顧此失彼的壓力。警通巡邏小分隊(duì)由保安人員和社區(qū)女性迎賓警衛(wèi)共同組成，主要負(fù)責(zé)在“珠江御景灣”外圍、周界、死角、道路、重點(diǎn)部位進(jìn)行游動(dòng)巡視檢查。使安保人員能對公區(qū)的治安秩序、交通秩序進(jìn)行全方位的控制，對違犯小區(qū)規(guī)定的人和事及時(shí)進(jìn)行處理，如：車輛亂停亂放、攀枝摘花（果）、私自下水等，杜絕惡性案件的發(fā)生；夜間配備警犬加強(qiáng)居住區(qū)域的巡邏；能為業(yè)主、來賓提供服務(wù)，讓來賓有賓至如歸的感覺，如：導(dǎo)向、提示、交通指揮等；防止意外事故的發(fā)生；因小區(qū)的面積大，綠化多，人造河也多的特點(diǎn)，只有巡邏的安保人員才能隨時(shí)注意到“小業(yè)主”和“小客人”的單獨(dú)活動(dòng)。由5組巡邏小分隊(duì)組成。具體如下：第1組巡邏小分隊(duì)：負(fù)責(zé)帶警犬（主要在夜間，分為兩組，每組2人2犬）在“珠江御景灣”周界內(nèi)外圍墻進(jìn)行不間斷巡邏，以保證圍墻一線不受外人入侵或翻越。第2組巡邏小分隊(duì)：（主要以徒步巡邏方式進(jìn)行）負(fù)責(zé)對“珠江御景灣”道路、死角、樓道、停車場、商業(yè)區(qū)、旅游區(qū)進(jìn)行往返檢查。第3組巡邏小分隊(duì)：（分為2組，主要采用自行車或低噪音摩托車巡邏）負(fù)責(zé)對“珠江御景灣”道路實(shí)行交通管制、使車輛有序停放。第4組巡邏小分隊(duì)：（分為2組，每組1人1車，使用電瓶觀光車）是交通疏導(dǎo)和客戶服務(wù)專用組，白天往返在小區(qū)主干道接送客戶和支援、傳遞相關(guān)信息和崗位，夜間并入第3組巡邏小分隊(duì)。第5組巡邏小分隊(duì)：是一組緊急增援，快速反應(yīng)的應(yīng)急小分隊(duì)。平時(shí)對“珠江御景灣”進(jìn)行亂線巡邏，無規(guī)律進(jìn)行巡視檢查和消防、突發(fā)事件演練，以保證對其它四組巡邏小分隊(duì)的彌補(bǔ)和補(bǔ)充。應(yīng)急力量在上述崗位基礎(chǔ)上，我們另外按照保安主力量的30%標(biāo)準(zhǔn)保持一定人員，24小時(shí)在“珠江御景灣”待命，作為應(yīng)急力量的基本保證，以保證在出現(xiàn)突發(fā)事件時(shí)有足夠的力量。（詳見下頁“保安崗位設(shè)置平面示意圖”）

（3）聯(lián)防聯(lián)保聯(lián)系派出所到設(shè)立警務(wù)工作站；聯(lián)合聯(lián)防巡邏隊(duì)維護(hù)好外圍周邊區(qū)域的協(xié)防。（4）綜合治理我們通過技術(shù)防范和人力防范相結(jié)合的雙重防范后，公司和部門還經(jīng)常組織“珠江御景灣”住戶、商家、辦事機(jī)構(gòu)和施工單位，進(jìn)行防范意識的學(xué)習(xí)和宣傳，讓大家提高自防自保、群防群治的綜合治理意識，了解和掌握一般治安事件的基本處理方法和發(fā)生火險(xiǎn)時(shí)的基本撲救方法，滅火器材的使用等安全防范措施，以進(jìn)一步完善“珠江御景灣”保衛(wèi)工作。通過以上人防、技防、綜合治理以及崗位點(diǎn)、線、面結(jié)合和經(jīng)過培訓(xùn)具備保安專業(yè)素質(zhì)，嚴(yán)格、細(xì)致、靈活的履行職責(zé)和勝任崗位的保安人員，能夠及時(shí)預(yù)防和快速反應(yīng)，對重點(diǎn)部位實(shí)施嚴(yán)密監(jiān)視（如門口、圍墻、道路、走道、入口、步梯、大廳、汽車車位等），以防患各類事故的發(fā)生。消防管理作為現(xiàn)化代物業(yè)，消防系統(tǒng)的可靠性至關(guān)重要，在物業(yè)規(guī)劃階段己經(jīng)就消防系統(tǒng)作出整體的設(shè)計(jì)，我公司將著重在系統(tǒng)驗(yàn)收、定期保養(yǎng)維護(hù)及測試、規(guī)章制度及緊急措施，作出適當(dāng)?shù)陌才?，例如：?yán)格驗(yàn)收系統(tǒng)對各項(xiàng)圖紙及使用操作說明作系統(tǒng)分析并妥善保存。做好各級員工的業(yè)務(wù)知識、防火知識培訓(xùn)，及業(yè)戶的宣傳教育工作。為各項(xiàng)系統(tǒng)的保養(yǎng)及測試制訂年度、季度及每月和每日的工作計(jì)劃，并嚴(yán)格監(jiān)管各級員工認(rèn)真執(zhí)行。制訂相應(yīng)各種情況下的緊急措施及工作手冊，在業(yè)戶手冊中作詳細(xì)說明，盡量減低意外造成的損失。制訂消防演習(xí)時(shí)間表及演習(xí)方案，并經(jīng)常性的組織演練。交通安全設(shè)施方案我們根據(jù)建筑風(fēng)格，實(shí)際地形并結(jié)合GB5768-1999《道路交通標(biāo)志和標(biāo)線》、GB13495-1992《消防安全標(biāo)志》、GB/T10001-2000標(biāo)志用公共信息圖形符，將作為一個(gè)風(fēng)景旅游區(qū)，名勝古城的角度來考慮標(biāo)志、標(biāo)線及相關(guān)設(shè)施的設(shè)置，地名標(biāo)志采用棕色底與古城建筑相匹配。交通標(biāo)線設(shè)置的道路均為雙向行駛，所有道路均設(shè)置雙向四道路面中心線（黃色虛線）；在路面必要位置設(shè)置導(dǎo)向箭頭表示車輛的行駛方向，導(dǎo)向箭頭為白色。主要設(shè)置在交叉路口、出口及彎道附近。在行人橫穿道路機(jī)率較高的地方設(shè)置人行橫道線（斑馬線）。減速路拱設(shè)置兩個(gè)出口處各設(shè)置2塊。凸面鏡共設(shè)置橡膠隔離柱設(shè)置在步行街入口處設(shè)置橡膠隔離柱公交車站臺設(shè)置建議共設(shè)6處公交車站，公交車從云區(qū)與川區(qū)之間出入口進(jìn)。交通標(biāo)志牌設(shè)置：禁鳴標(biāo)志1塊：入口處限速15公里標(biāo)志1指路牌2塊：入口步行街標(biāo)志2塊：左入口干道處1塊；右上方干道處1塊人行橫道標(biāo)志2塊：左干道人行橫道處警告標(biāo)志3塊：“T”字型路口綜合上述，設(shè)置公交車站右6個(gè)標(biāo)線施劃約500m2；導(dǎo)向箭頭60個(gè)；人行橫道線6處；減速路拱90米；凸面鏡4個(gè)；橡膠隔離柱8根；指路標(biāo)志10塊；人行橫道標(biāo)志12塊；步行街標(biāo)志2塊；警告標(biāo)志14塊；禁令標(biāo)志6塊；停車場標(biāo)志7塊；綠化標(biāo)語50（詳見下頁“道路交通規(guī)劃圖”）

管理特色之二：便民服務(wù)用車策劃目的和意義決“珠江御景灣”遠(yuǎn)離市區(qū)的交通劣勢，作為“珠江御景灣”社區(qū)服務(wù)完善配套、變劣勢為優(yōu)勢、增加買點(diǎn)，配合項(xiàng)目銷售。促進(jìn)以“珠江御景灣·”旅游地產(chǎn)為主導(dǎo)的觀光產(chǎn)業(yè)的開發(fā)，提升地產(chǎn)價(jià)值。作為服務(wù)、品牌提升的重要工具。可產(chǎn)生諸多效益：品牌效益、銷售效益、廣告效益、經(jīng)營效益、服務(wù)效益（服務(wù)業(yè)主、看房客戶、公司員工、公司內(nèi)統(tǒng)一的計(jì)劃性用車等）。車款和車型及數(shù)量服務(wù)是品質(zhì)的附加值，高品質(zhì)的服務(wù)、業(yè)主的滿意，才能保證尉信品牌得到有力的提升。因此，對于客戶用車服務(wù)需要有層次和區(qū)別，對大部分客戶用車服務(wù)需要絕對的保證，考慮到倆臺車如果有一輛需要維護(hù)或出現(xiàn)突發(fā)故障，勢必影響服務(wù)，造成客戶極大不滿。由此，建議選擇如下車輛：中巴車車名：、型號：、數(shù)量：2輛車名：、型號：待定、數(shù)量：1輛小型車：車名：電瓶觀光車、數(shù)量：4輛收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)中巴車：業(yè)主及公司員工上車3元（單邊）考慮采取業(yè)主、員工以月票形式進(jìn)行優(yōu)惠，具體價(jià)格待定。觀光旅游辦事人員按4元（單邊）收費(fèi)。電瓶觀光車：暫不收費(fèi)注：對所有收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)均可視具體情況協(xié)商決定。路線和站點(diǎn)中巴車路線和站點(diǎn)置信·住戶之家候車站逸都·情融苑候車站置信·麗都花園公園總站逸都·金沙園候車站文家精城廣場候車站置信·住戶之家候車站逸都·情融苑候車站置信·麗都花園公園總站逸都·金沙園候車站文家精城廣場候車站備注：后期站點(diǎn)設(shè)定可根據(jù)實(shí)際情況調(diào)整電瓶觀光車路線在“珠江御景灣·”范圍內(nèi)使用?，F(xiàn)階段發(fā)車時(shí)間、班次中巴車：基于“珠江御景灣”項(xiàng)目旅游居住地產(chǎn)定位，為切實(shí)服務(wù)業(yè)主和游客，“珠江御景灣”現(xiàn)階段的發(fā)車時(shí)間決定為：平時(shí)發(fā)車6：30，收車20：00，其中：6：30-9：00期間每半小時(shí)一班，9：00-20：00期間每小時(shí)一班周末、節(jié)假日發(fā)車6：30，收車22：00，其中：6：30-9：00期間每半小時(shí)一班，9：00-22：00期間每小時(shí)一班電瓶觀光車服務(wù)時(shí)間：8：00-22：00發(fā)車班次表：星期星期一星期二星期三星期四星期五6：30－7：00－7：30－8：00－8：30－9：0010：00－11：00－12：00－13：000－14：00－15：00－16：00—17：00－18：00－19：00－20：006：30－7：00－7：30－8：00－8：30－9：0010：00－11：00－12：00－13：000－14：00－15：00－16：00—17：00－18：00－19：00－20：00星期六星期日6：30－7：00－7：30－8：00－8：30－9：0010：00－11：00－12：00－13：000－14：00－15：00－16：00—17：00－18：00－19：00－20：00－21：00－22：006：30－7：00－7：30－8：00－8：30－9：0010：00－11：00－12：00－13：000－14：00－15：00－16：00—17：00－18：00－19：00－20：00—21：00－22：00珠江御景灣便民服務(wù)車隊(duì)人員機(jī)構(gòu)設(shè)制隊(duì)長：1名，負(fù)責(zé)車輛的管理、調(diào)度、維護(hù)、運(yùn)營公共關(guān)系協(xié)調(diào)、車隊(duì)人員管理以及機(jī)動(dòng)頂休。車隊(duì)中心調(diào)度兼票證辦理員：1名站點(diǎn)衛(wèi)生保潔員：1名中巴車司機(jī)：每車2名，共6名電瓶觀光車：由巡邏保安擔(dān)任一次性投入費(fèi)用單位：人民幣（萬元/月）序號項(xiàng)目計(jì)算公式合計(jì)車身裝飾費(fèi)1×3+0.5×24站點(diǎn)設(shè)置費(fèi)3×2+1.5×716.5合計(jì)20.5管理特色之三：創(chuàng)辦《御景灣生活》及“珠光集團(tuán)生活會(huì)”策劃《御景灣生活》及“珠光集團(tuán)生活會(huì)”創(chuàng)辦目的《御景灣生活》命名引于“”，它是為了展示宣傳“蓉城”的人居環(huán)境，人居文化，以為代表的居住特色！是根據(jù)珠光物業(yè)企業(yè)成才發(fā)展中最重要的“企業(yè)文化建設(shè)的需要”和目前基于“立足蓉城，發(fā)展周邊的”本土市場拓展戰(zhàn)略的需要而命名。及“珠光集團(tuán)生活會(huì)”是為了服務(wù)于珠光集團(tuán)的客戶：開發(fā)商和業(yè)主，它將延續(xù)發(fā)展的居住文化和提升房產(chǎn)的品牌！它將滿足業(yè)主對社區(qū)文化的需求；對生活信息的需求；對房產(chǎn)開發(fā)商和物業(yè)商勾通的需求！創(chuàng)辦《御景灣生活》及“珠光集團(tuán)生活會(huì)”是基于當(dāng)前珠光物業(yè)成長發(fā)展的企業(yè)建設(shè)及市場拓展戰(zhàn)略等多方面而策劃的，我們以《御景灣生活》雜志為載體，建立一個(gè)與珠光集團(tuán)各行各業(yè)的客戶：業(yè)主、房產(chǎn)開發(fā)商、裝飾裝修商、建材商、家政服務(wù)商等的信息互動(dòng)平臺：“珠光集團(tuán)生活會(huì)”?！爸楣饧瘓F(tuán)生活會(huì)”是源于“置信生活方式”的提升而來，它包含更廣闊的內(nèi)容，為業(yè)主提供更多的生活實(shí)實(shí)在在的必需的信息和更多的生活便利。“珠光集團(tuán)生活會(huì)”將是培養(yǎng)《御景灣生活》忠實(shí)讀者和忠實(shí)客戶群的平臺，“珠光集團(tuán)生活會(huì)”與《御景灣生活》互為一體的有機(jī)整體?！队盀成睢芳啊爸楣饧瘓F(tuán)生活會(huì)”將以“”項(xiàng)目為發(fā)展基礎(chǔ)?！队盀成睢芳啊爸楣饧瘓F(tuán)生活會(huì)”的功能企業(yè)文化建設(shè)功能為企業(yè)創(chuàng)造直接和間接利潤的功能為企業(yè)拓展市場的功能提升企業(yè)知名度的功能維護(hù)企業(yè)品牌的功能培養(yǎng)客戶忠誠度功能溝通業(yè)主、房產(chǎn)開發(fā)商、物業(yè)公司的功能為業(yè)主提供各類服務(wù)的功能《御景灣生活》及“珠光集團(tuán)生活會(huì)”的運(yùn)作模式《御景灣生活》運(yùn)作模式《御景灣生活》將以采取項(xiàng)目制自負(fù)盈虧的市場化運(yùn)作，不需要公司在資金方面進(jìn)行大的投入?！队盀成睢穼@珠光物業(yè)所服務(wù)的物業(yè)房產(chǎn)項(xiàng)目和業(yè)主生活息息相關(guān)的行業(yè)開展業(yè)務(wù)，主要以廣告費(fèi)收入維持《御景灣生活》的常規(guī)支出和贏利，達(dá)到以業(yè)養(yǎng)業(yè)的目的。運(yùn)作流程廣告費(fèi)收入廣告費(fèi)收入減 減印刷費(fèi)印刷費(fèi)設(shè)計(jì)費(fèi)發(fā)行費(fèi)稿費(fèi)支出支出＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝贏利贏利內(nèi)容設(shè)置房產(chǎn)欄目介紹開發(fā)公司的動(dòng)態(tài)、新樓盤、房地產(chǎn)新聞人物、新樓盤廣告社區(qū)服務(wù)欄目國內(nèi)外社區(qū)建設(shè)新聞、各房產(chǎn)項(xiàng)目的社區(qū)服務(wù)特色、物業(yè)管理宣傳、家政服務(wù)廣告裝修裝飾欄目裝修裝飾知識介紹、知名設(shè)計(jì)師介紹，裝修樣本房介紹、新裝修材料介紹廣告餐飲、娛樂欄目知名的餐飲、娛樂企業(yè)，廣告旅游欄目新旅游項(xiàng)目推薦醫(yī)療保健居家醫(yī)療保健常識。時(shí)尚購物精品服裝、時(shí)尚消費(fèi)文化教育家庭教育、社會(huì)文化大觀“珠光集團(tuán)生活會(huì)”的運(yùn)作模式“珠光集團(tuán)生活會(huì)”的組成“珠光集團(tuán)生活會(huì)”是以服務(wù)珠光集團(tuán)業(yè)主和珠光集團(tuán)客戶的會(huì)員機(jī)構(gòu)，由會(huì)員單位、會(huì)員兩大部分組成，其中會(huì)員單位分為：常務(wù)會(huì)員單位、理事會(huì)員單位、會(huì)員單位；會(huì)員分為：VIP會(huì)員和普通會(huì)員。常務(wù)會(huì)員單位珠光集團(tuán)及下屬的各實(shí)體；珠光物業(yè)服務(wù)的開發(fā)商和業(yè)主委員會(huì)及珠光集團(tuán)的子公司為當(dāng)然的常務(wù)會(huì)員單位。理事會(huì)員單位珠光物業(yè)服務(wù)的開發(fā)商的關(guān)系企業(yè)。會(huì)員單位常期能為業(yè)主提供各類優(yōu)惠服務(wù)的企業(yè)。VIP會(huì)員特別關(guān)心、關(guān)愛、支持珠光物業(yè)的各界社會(huì)人仕；珠光物業(yè)服務(wù)的開發(fā)商推薦的特別人仕，有一定社會(huì)知名度的政要、專家、學(xué)者，商業(yè)精英、社會(huì)名流。普通會(huì)員全體業(yè)主和大家庭的全體員工，珠光物業(yè)服務(wù)的物業(yè)項(xiàng)目的全體業(yè)主，及經(jīng)申請并由“珠光集團(tuán)生活會(huì)”同意的社會(huì)各界人士?！爸楣饧瘓F(tuán)生活會(huì)”為會(huì)員單位及會(huì)員提供的服務(wù)會(huì)員單位：“珠光集團(tuán)生活會(huì)”配合各會(huì)員單位開展各類相關(guān)的服務(wù)活動(dòng)會(huì)員：優(yōu)先參加“珠光集團(tuán)生活會(huì)”開展的各類活動(dòng)，享受“珠光集團(tuán)生活會(huì)”提供的各類消費(fèi)折扣優(yōu)惠。“珠光集團(tuán)生活會(huì)”經(jīng)費(fèi)來源及支出來源依托會(huì)員單位友情贊助費(fèi)用以會(huì)養(yǎng)會(huì)。支出主要支出是會(huì)務(wù)活動(dòng)費(fèi)和珠光集團(tuán)品牌維護(hù)費(fèi)用。《御景灣生活》發(fā)行范圍第一階段：在全域發(fā)行所有辦公區(qū)：物業(yè)管理公司所有售樓點(diǎn)：等所有小區(qū)：第二階段：高品質(zhì)住宅區(qū)。高檔商業(yè)寫字樓。知名的茶樓、酒店、賓館、餐飲、娛樂、中心。二級城市管理特色之四：VI視覺形象識別系統(tǒng)的導(dǎo)入“珠江御景灣”全體業(yè)主和物業(yè)公司擁用一個(gè)共同、統(tǒng)一、美好的品牌形象，配合珠光集團(tuán)設(shè)計(jì)的“珠江御景灣”VI視覺形象識別系統(tǒng)，使小區(qū)內(nèi)導(dǎo)向、環(huán)境和標(biāo)識系統(tǒng)形成一體化，為“珠江御景灣”塑造一流的住宅區(qū)優(yōu)美形象。其中包括：門衛(wèi)室：今日保安值班（插牌）/天氣預(yù)報(bào)（插牌）/本小區(qū)物業(yè)管理人：廣州珠光物業(yè)管理有限公司/行人請走安全通道標(biāo)牌/管理公司提示：進(jìn)入小區(qū)請主動(dòng)出示有效證件/緊急求助電話大門口：小區(qū)平面圖/限速行駛（15KM）/禁止鳴笛/小區(qū)告示欄/業(yè)主留言欄/業(yè)主意見（建議）箱圍墻外：本小區(qū)為私家住宅，周邊已安裝紅外線監(jiān)控系統(tǒng)，請勿翻越。在河道、水池周圍：水中有電，請勿戲水/請勿向水中扔雜物/水深xx米在易滑道路處（有磁磚的地方）：小心地滑在兒童游樂園：兒童游樂設(shè)施，僅限十三歲以下兒童玩耍/兒童玩耍，需成人監(jiān)護(hù)在名貴樹木掛設(shè)：介紹樹木情況的標(biāo)識牌在配電箱處設(shè)置：有電危險(xiǎn)在涼亭處設(shè)置：請勿刻劃/請勿躺臥在煤氣調(diào)壓站設(shè)置：小心煙火在環(huán)衛(wèi)現(xiàn)場設(shè)置：正在打掃，請稍候/正在清潔，請繞行在綠化帶設(shè)置：請勿亂扔果皮紙屑/愛護(hù)樹木，請勿掛衣物/愛護(hù)綠化，請勿跨越/青青綠草，請勿踐踏/春意在腳下，草地?zé)o踐踏/創(chuàng)溫馨環(huán)境，樹美好心靈/植物茂，家園美/美化家園，從我做起/足下留情，家園常春/生命常綠，需要用愛灌溉/樹環(huán)保意識，愛護(hù)小區(qū)環(huán)境/花木共賞，人人呵護(hù)/親情家園，送您一片清新/在小草的耳邊，領(lǐng)略一份平和的溫柔/生命常綠，需要用愛灌溉/心手相連，共建芙蓉家園/溫馨家園，情系你我/創(chuàng)溫馨環(huán)境，樹美好心靈/足下留情，家園常春/給予我一片情，還您一片綠/請勿將寵物帶入公共綠化帶/請勿將寵物帶進(jìn)會(huì)所/我奉獻(xiàn)給了您綠色的情懷，您能只用眼睛去欣賞嗎/清新潔靜的，須要您我呵護(hù)，更須要（它）的愛護(hù)/我的形象是您心靈的反映/您給我愛心，我給您溫馨/您的心靈，我的翠綠/尊重勞動(dòng)，保護(hù)環(huán)境，熱愛生命/珍惜草木，保護(hù)我們的生存空間消防用語：請愛護(hù)消防設(shè)施/嚴(yán)禁占用消防通道/消防通道，嚴(yán)禁停車/嚴(yán)禁煙火/禁止吸煙/消防用水，嚴(yán)禁他用/消防器材，嚴(yán)禁挪用/嚴(yán)禁使用瓶裝煤氣/噴淋接合器/消防栓接合器/溫馨家庭，只需熱情，不需火情設(shè)施設(shè)備的警告用語：機(jī)房重地，非請莫入/高壓危險(xiǎn)，請勿靠近/小心觸電/小心滑倒/高空作業(yè)，請您繞行/設(shè)備檢修，暫停使用/小心墜物/有人作業(yè)，嚴(yán)禁合閘車輛管理方面 ：專用車位標(biāo)識/收費(fèi)一覽表/請出示證件/注意安全，小心駕駛/小心車輛/禁止停車/禁止鳴笛/單行道/限速xx公里/限高xx米/停車場進(jìn)口/停車場出口/禁止駛?cè)?寧靜致遠(yuǎn)，一鳴驚人游泳池方面：售票處/小賣部/入場須知/男更衣室/女更衣室/男士請進(jìn)/女士請進(jìn)/體檢室/衛(wèi)生間/倉庫/衣物保管處/開放時(shí)間表/水深xx米/先淋浴后下池/小心滑倒/請您出示票證/請勿跳水、打鬧/深不可測，請勿冒險(xiǎn)注：以上所有公共信息圖形符號標(biāo)志標(biāo)牌均須符合下列標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)定：GB2894-1996安全標(biāo)示，GB13495-1992消防安全標(biāo)示，GB/T10001-2000標(biāo)志用公共信息圖形符號，下方均需冠注“珠光物業(yè)”。管理特色之五：生活星級服務(wù)方式現(xiàn)今業(yè)戶對物業(yè)管理服務(wù)的要求漸趨多元化，而置信生活星級服務(wù)方式更大受住戶歡迎。為住戶提供最時(shí)尚的生活方式，妥善處理各種繁瑣的日常家務(wù)，使住戶能節(jié)省更多寶貴時(shí)間，去享受閑逸的生活。同時(shí)亦可增加