農(nóng)產(chǎn)品物流園高質(zhì)量發(fā)展調(diào)研報(bào)告

—第一章現(xiàn)場(chǎng)調(diào)研情況調(diào)研要直撲基層、直下一線、直插核心。在2023年4月下旬至6月上旬，我本人及物流集團(tuán)規(guī)劃投資部、產(chǎn)投公司、物資物流等相關(guān)人員組成的調(diào)研組，赴畢節(jié)、上海、云南河口和廣東等多個(gè)調(diào)研一線現(xiàn)場(chǎng)實(shí)地了解實(shí)情，通過(guò)走訪、座談、請(qǐng)教、談心、實(shí)地踏勘等綜合方式，聽(tīng)取商戶(hù)、職工、合作伙伴、地方政府等的意見(jiàn)建議和訴求，收集和掌握一手信息。1.1對(duì)XXX園區(qū)的調(diào)研情況5月22日上午，調(diào)研組與XXX公司及擬參與快遞物流項(xiàng)目建設(shè)的合作方（4家民營(yíng)企業(yè)聯(lián)合體，涉及快遞、電商、倉(cāng)儲(chǔ)、供應(yīng)鏈等業(yè)態(tài)）進(jìn)行了深入的交流，詳細(xì)了解XXX公司構(gòu)想中的快遞倉(cāng)儲(chǔ)物流分揀分撥中心項(xiàng)目（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“快遞物流中心”或“項(xiàng)目”）初步規(guī)劃方案、建設(shè)規(guī)模、合作方式、運(yùn)營(yíng)模式、協(xié)議條款等內(nèi)容，并對(duì)擬建快遞物流中心選址地塊進(jìn)行了實(shí)地踏勘。隨后，調(diào)研組與XXX園區(qū)商戶(hù)（7戶(hù)，涉及糧油、副食品、調(diào)味品、干貨、土特產(chǎn)、酒水飲料和水果等商品批發(fā)業(yè)態(tài)）開(kāi)展了拜訪和座談，詳細(xì)了解商戶(hù)經(jīng)營(yíng)狀況，聽(tīng)取商戶(hù)意見(jiàn)建議，并對(duì)園區(qū)經(jīng)營(yíng)狀況進(jìn)行實(shí)地走訪和了解。下午，調(diào)研組與XXX公司職工代表、中層及以上干部就園區(qū)整體規(guī)劃、投資建設(shè)、經(jīng)營(yíng)狀況、服務(wù)意識(shí)、風(fēng)險(xiǎn)防控、員工訴求及對(duì)物流集團(tuán)的意見(jiàn)建議等進(jìn)行了座談交流，聽(tīng)取大家對(duì)XXX公司高質(zhì)量發(fā)展提出的意見(jiàn)建議。1.2對(duì)其他相關(guān)地點(diǎn)的調(diào)研情況4月27日，我?guī)ьI(lǐng)調(diào)研組赴物資物流牛郎關(guān)園區(qū)調(diào)研，了解智慧物流應(yīng)用場(chǎng)景的建設(shè)情況，探討XXX園區(qū)能否在牛郎關(guān)園區(qū)建設(shè)冷鏈基地及牛郎關(guān)園區(qū)如何與XXX園區(qū)在物流網(wǎng)絡(luò)上能否實(shí)現(xiàn)聯(lián)動(dòng)。5月5日和18日，我?guī)ьI(lǐng)調(diào)研組赴畢節(jié)東站，考察其運(yùn)營(yíng)與建設(shè)情況，溝通糧食等大宗物資業(yè)務(wù)在畢節(jié)東站的吞吐情況，探討XXX園區(qū)能否以畢節(jié)東站作為黔西地區(qū)公鐵冷鏈多式聯(lián)運(yùn)的節(jié)點(diǎn)。5月10日，我?guī)ьI(lǐng)調(diào)研組赴上?？疾熨F薈館的選址情況，并研究貴薈館（上海館）在助力黔貨出山、帶動(dòng)XXX園區(qū)農(nóng)副產(chǎn)品進(jìn)入上海及長(zhǎng)三角市場(chǎng)如何發(fā)揮作用等。6月4日，我?guī)ьI(lǐng)調(diào)研組赴云南河口考察進(jìn)口熱帶水果的市場(chǎng)情況，并探討XXX公司在河口地區(qū)為商戶(hù)集中采購(gòu)熱帶水果和海鮮及在河口地區(qū)布局綜合性商貿(mào)物流基地的可行性，力爭(zhēng)與XXX園區(qū)形成聯(lián)動(dòng)互補(bǔ)。6月20日，我?guī)ьI(lǐng)調(diào)研組對(duì)廣東東莞、惠州和廣州南沙等地進(jìn)行了調(diào)研考察，并參觀了廣東江楠農(nóng)產(chǎn)品商貿(mào)物流園，落實(shí)“粵黔橋頭堡”戰(zhàn)略布局，探討在廣東地區(qū)農(nóng)產(chǎn)品商貿(mào)物流中心選址及外貿(mào)前置倉(cāng)設(shè)置的可行性。第二章調(diào)研發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題與收獲調(diào)研就是要堅(jiān)持問(wèn)題導(dǎo)向，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題和直面問(wèn)題。在發(fā)現(xiàn)問(wèn)題的過(guò)程中，充分借鑒和吸收“浦江經(jīng)驗(yàn)”和“千萬(wàn)工程”等經(jīng)典案例好的經(jīng)驗(yàn)和做法，活學(xué)活用習(xí)近平新時(shí)代中國(guó)特色社會(huì)主義思想。通過(guò)一系列調(diào)研，調(diào)研組確實(shí)發(fā)現(xiàn)了XXX公司和XXX園區(qū)亟待解決的、影響高質(zhì)量發(fā)展的問(wèn)題；同時(shí)，在與商戶(hù)、合作伙伴、XXX公司基層員工等人民群眾深入的溝通、座談過(guò)程中調(diào)研組也有了不少的收獲和啟示。2.1發(fā)現(xiàn)的主要問(wèn)題根據(jù)實(shí)地調(diào)研情況，調(diào)研組梳理和歸納出XXX園區(qū)需要盡快解決的主要問(wèn)題如下：一是整體功能和業(yè)態(tài)布局還不夠清晰完整。目前，園區(qū)仍是傳統(tǒng)的農(nóng)批市場(chǎng)，商貿(mào)物流園中的商貿(mào)和物流等功能都沒(méi)有完全體現(xiàn)出來(lái)。二是XXX園區(qū)業(yè)態(tài)單一，盈利能力不強(qiáng)。目前，園區(qū)收入來(lái)源基本都是租金和進(jìn)場(chǎng)費(fèi)。但商戶(hù)對(duì)分揀、配送和干線運(yùn)輸均有較大的需求，園區(qū)沒(méi)有為商戶(hù)提供統(tǒng)倉(cāng)共配、裝卸分揀、運(yùn)輸配送等配套服務(wù)，因此客戶(hù)的物流成本較高，客戶(hù)滿(mǎn)意度不高，也造成了園區(qū)的效能沒(méi)有完全發(fā)揮出來(lái)，盈利能力沒(méi)有很好地釋放。三是商戶(hù)對(duì)不同檔次常溫庫(kù)的需求量大且迫切，但未得到滿(mǎn)足。目前，XXX園區(qū)只有簡(jiǎn)易常溫庫(kù)，且一直處于緊缺狀態(tài)，根本無(wú)法滿(mǎn)足商戶(hù)現(xiàn)有需求，導(dǎo)致部分商戶(hù)將商鋪?zhàn)鳛榕R時(shí)倉(cāng)庫(kù)，倉(cāng)儲(chǔ)成本增加的同時(shí)，也影響了商戶(hù)經(jīng)營(yíng)規(guī)模的擴(kuò)大，影響了商戶(hù)的滿(mǎn)意度。四是園區(qū)管理的深度和精細(xì)度不夠，運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)的整體執(zhí)行力和服務(wù)質(zhì)量還需進(jìn)一步提高。比如園區(qū)堵車(chē)問(wèn)題、客戶(hù)對(duì)高、中、低端各層次商鋪的需求不能得到有效滿(mǎn)足，客戶(hù)的其他訴求不能及時(shí)回應(yīng)等問(wèn)題。2.2調(diào)研的收獲2.2.1人民群眾提供了有質(zhì)量的建議通過(guò)這次調(diào)研，調(diào)研組也聽(tīng)到了產(chǎn)投公司、XXX公司的職工群眾及園區(qū)商戶(hù)的多條建議，歸納總結(jié)如下：一是商戶(hù)有較大數(shù)量的集中采購(gòu)需求，希望能夠集中商戶(hù)的采購(gòu)需求，由產(chǎn)投公司或是XXX公司向產(chǎn)地進(jìn)行集中采購(gòu)，降低商戶(hù)采購(gòu)成本，從而更好的留住商戶(hù)。在這個(gè)過(guò)程中，集中采購(gòu)可能不盈利或微利，但是運(yùn)輸配送服務(wù)會(huì)帶來(lái)一定的利潤(rùn)。二是鑒于XXX公司現(xiàn)狀、未來(lái)規(guī)劃建設(shè)與招商的需要及XXX公司資金短缺的現(xiàn)狀，物流集團(tuán)要對(duì)園區(qū)規(guī)劃和可行性論證給予指導(dǎo)幫扶，并在政策上和資金上適當(dāng)給予支持，對(duì)園區(qū)“招大商”提供幫助。三是鑒于園區(qū)建設(shè)屬于重資產(chǎn)投資，新項(xiàng)目、新業(yè)態(tài)需要一個(gè)培育過(guò)程，短期內(nèi)項(xiàng)目的投入和產(chǎn)出之間可能不太匹配，因此建議物流集團(tuán)考核上對(duì)這種情況有所考慮。四是考慮到商貿(mào)物流園區(qū)項(xiàng)目屬于充分競(jìng)爭(zhēng)領(lǐng)域，目前XXX公司的薪酬和激勵(lì)機(jī)制對(duì)有能力、有資源、有豐富市場(chǎng)運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)的人才沒(méi)有吸引力，對(duì)園區(qū)的招商產(chǎn)生了比較大的影響。建議考慮以XXX公司為試點(diǎn)，允許XXX公司在薪酬和激勵(lì)機(jī)制上進(jìn)行探索，以吸引優(yōu)秀人才進(jìn)入XXX公司，爭(zhēng)取將現(xiàn)有的部分管理人員變成“招商業(yè)務(wù)員”。五是XXX園區(qū)“十四五”的一個(gè)重要目標(biāo)是建設(shè)成為貴州省的一級(jí)批發(fā)市場(chǎng)，但是從收入和交易流量上看，短期內(nèi)遠(yuǎn)遠(yuǎn)達(dá)不到一級(jí)批發(fā)市場(chǎng)的要求（年交易量不少于100萬(wàn)噸、年交易額不少于80億元），分析現(xiàn)有業(yè)態(tài)很難在短期內(nèi)顯著提升收入水平，因此需要引入農(nóng)產(chǎn)品（蔬菜、水果、肉類(lèi)和生鮮）、快消品（飲料、醬酒、預(yù)包裝食品、奶制品）等商貿(mào)物流業(yè)態(tài)，擴(kuò)大業(yè)務(wù)規(guī)模體量。六是做好XXX園區(qū)這種大項(xiàng)目，需要多方、多層次形成合力，需物流集團(tuán)、產(chǎn)投公司和XXX公司三個(gè)層面的協(xié)同，集中系統(tǒng)內(nèi)外部需求和資源，共同投資建設(shè)運(yùn)營(yíng)，打造成為貴州東部地區(qū)商貿(mào)物流園區(qū)的標(biāo)桿。2.2.2調(diào)研獲得的有益啟示通過(guò)這次調(diào)研，調(diào)研組也得到了不少有益的啟發(fā)，歸納總結(jié)如下：一是貴州東部地區(qū)的快遞行業(yè)規(guī)模年均增速在15%以上，而凱里屬于貴州東部地區(qū)的核心位置，交通便利、區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯，適合建設(shè)快遞行業(yè)的分揀分撥中心，可輻射到貴州東部大部分地區(qū)。目前，快遞公司的快件都是要先到龍里進(jìn)行分揀分撥，再運(yùn)到凱里的一些快遞點(diǎn)進(jìn)行投遞，相應(yīng)的運(yùn)距往返至少平均增加了300公里/車(chē)，相應(yīng)增加了裝卸費(fèi)用。若能在凱里地區(qū)設(shè)立快遞分撥分揀中心，往返物流時(shí)效平均可以節(jié)省6小時(shí)/車(chē)，并能節(jié)省1200元/車(chē)的運(yùn)費(fèi)。目前凱里最適合設(shè)立快遞分撥中心的位置就在XXX園區(qū)及周邊，因此XXX園區(qū)引入快遞業(yè)態(tài)將有很大的發(fā)展前景。二是擬引入的快遞業(yè)態(tài)將會(huì)帶來(lái)大量的集中住宿需求，這為下一步規(guī)劃建設(shè)快捷酒店或是住宿設(shè)施也提供了一定的參考；同時(shí)園區(qū)現(xiàn)有商戶(hù)和擬入園商戶(hù)都存在較大的倉(cāng)儲(chǔ)需求，迫切希望建設(shè)常溫庫(kù)，這也為下一步園區(qū)投資建設(shè)相應(yīng)的倉(cāng)儲(chǔ)中心項(xiàng)目提供了決策依據(jù)。三是XXX園區(qū)現(xiàn)有商戶(hù)對(duì)農(nóng)副產(chǎn)品采購(gòu)量較大，特別是熱帶水果和海產(chǎn)品的采購(gòu)渠道鏈條長(zhǎng)、環(huán)節(jié)多，造成了采購(gòu)成本居高不下。若能集中商戶(hù)的采購(gòu)需求，開(kāi)展集中采購(gòu)和運(yùn)輸配送服務(wù)，就可為產(chǎn)投公司在云南河口地區(qū)投資布局熱帶農(nóng)副產(chǎn)品商貿(mào)物流基地提供了相應(yīng)的決策依據(jù)及相關(guān)業(yè)務(wù)支撐。四是XXX公司潛在合作伙伴，通過(guò)為社區(qū)便利店提供集采統(tǒng)配業(yè)務(wù)并引入彩票、電信增值服務(wù)等為商家賦能的方式整合遵義等地區(qū)銷(xiāo)售終端的模式，為產(chǎn)投公司及物流集團(tuán)農(nóng)業(yè)板塊子公司在迅速整合銷(xiāo)售終端、形成B2C業(yè)態(tài)格局方面提供了相應(yīng)的參考。第三章問(wèn)題原因剖析及合作模式風(fēng)險(xiǎn)分析調(diào)研告一段落之后，調(diào)研組堅(jiān)持系統(tǒng)觀念，從部分和整體、當(dāng)前和長(zhǎng)遠(yuǎn)、微觀和宏觀、主要矛盾和次要矛盾等方面進(jìn)行把握，對(duì)XXX園區(qū)產(chǎn)生的問(wèn)題及XXX公司擬與民營(yíng)方進(jìn)行合作的模式等進(jìn)行了深入的分析，按照唯物辯證關(guān)系，透過(guò)現(xiàn)象看本質(zhì)，從主、客觀上查找產(chǎn)生問(wèn)題的真正原因。3.1調(diào)研組對(duì)問(wèn)題原因的剖析3.1.1主觀原因一是調(diào)研與交流深度不夠，沒(méi)能很好的借鑒先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)。XXX公司與東部發(fā)達(dá)地區(qū)的優(yōu)秀大型農(nóng)副產(chǎn)品商貿(mào)物流園的交流聯(lián)系不多，沒(méi)有很好的掌握和借鑒東部同行的先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)和模式。由于XXX公司僅提供物業(yè)的簡(jiǎn)單出租，平時(shí)與園區(qū)商戶(hù)的交流深度不夠，導(dǎo)致對(duì)客戶(hù)的需求回應(yīng)不及時(shí)。此外，XXX公司與地方政府及相關(guān)部門(mén)的溝通交流不夠，沒(méi)能很好的掌握政策動(dòng)態(tài)，也沒(méi)有獲得地方政府有力的支持。二是XXX公司的整體能力不足，尚未形成園區(qū)多業(yè)態(tài)綜合運(yùn)營(yíng)能力，管理團(tuán)隊(duì)缺乏對(duì)市場(chǎng)的前瞻性思考及敏銳的反應(yīng)和準(zhǔn)確的判斷能力，更是缺乏懂市場(chǎng)、會(huì)管理、能夠很好駕馭公司的帶頭人，運(yùn)營(yíng)管理團(tuán)隊(duì)沒(méi)能很好地形成合力。3.1.2客觀原因一是貸款負(fù)擔(dān)沉重，缺乏融資能力。XXX公司銀行貸款規(guī)模較大，融資成本較高，導(dǎo)致每年的利息費(fèi)用約為4000萬(wàn)元，整體負(fù)擔(dān)沉重，也影響了進(jìn)一步融資，從而造成公司缺乏建設(shè)資金。二是管理機(jī)制相對(duì)傳統(tǒng)。XXX公司從事的農(nóng)副產(chǎn)品批發(fā)市場(chǎng)業(yè)務(wù)處于充分競(jìng)爭(zhēng)領(lǐng)域，需要對(duì)市場(chǎng)變化快速反應(yīng)、對(duì)客戶(hù)訴求快速響應(yīng)，但由于XXX公司在管理上仍是較為傳統(tǒng)的國(guó)有企業(yè)管理模式，普遍對(duì)“想干事、能干事和干成事”職工的激勵(lì)不夠，沒(méi)能很好的建立起對(duì)職工的市場(chǎng)化管理機(jī)制，員工普遍缺乏干事創(chuàng)業(yè)的積極性。三是民營(yíng)股東與產(chǎn)投公司的發(fā)展思路不一致。產(chǎn)投公司是通過(guò)增資的方式控股XXX公司，進(jìn)而控制XXX園區(qū)。據(jù)了解，民營(yíng)股東更希望通過(guò)商業(yè)開(kāi)發(fā)后出售物業(yè)快速套現(xiàn)。但產(chǎn)投公司認(rèn)為XXX園區(qū)的區(qū)位交通優(yōu)勢(shì)明顯，資源較為稀缺，擬對(duì)部分優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)進(jìn)行長(zhǎng)期持有經(jīng)營(yíng)。兩家股東在發(fā)展理念上的不一致造成XXX公司發(fā)展思路不夠清晰，發(fā)展路徑搖擺不定，最終反映出來(lái)的就是對(duì)市場(chǎng)和客戶(hù)的反應(yīng)不及時(shí)，整體規(guī)劃一直未能完全確定。3.2快遞物流中心投資建設(shè)合作模式風(fēng)險(xiǎn)分析XXX公司提出，為解決XXX公司資金短缺和負(fù)債壓力較大的問(wèn)題，擬與民營(yíng)企業(yè)貴州城際達(dá)物流有限公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“城際達(dá)物流”）合作，對(duì)該項(xiàng)目擬采用“投資+建設(shè)+運(yùn)營(yíng)+移交”模式引入民營(yíng)資本投資建設(shè)。建設(shè)完成后，項(xiàng)目的產(chǎn)權(quán)證辦在XXX公司名下。XXX公司根據(jù)項(xiàng)目的建設(shè)投資以及每年的園區(qū)的租金（該項(xiàng)目建設(shè)總投資/每年應(yīng)付資金），計(jì)算出給予城際達(dá)物流若干年的經(jīng)營(yíng)權(quán)，到期后XXX公司收回經(jīng)營(yíng)權(quán)。之后若干年內(nèi)，城際達(dá)物流在同等條件下，有優(yōu)先租賃經(jīng)營(yíng)的權(quán)利。通過(guò)這種方式，XXX公司在不投入建設(shè)資金的情況下，完成項(xiàng)目建設(shè)。調(diào)研組經(jīng)深入分析研究，認(rèn)為此種模式風(fēng)險(xiǎn)較大，主要是給予如下原因：一是XXX公司尚未分析論證在XXX園區(qū)建設(shè)快遞物流中心的可行性，對(duì)民營(yíng)方的投資和運(yùn)營(yíng)能力還需進(jìn)一步考察和了解。二是XXX公司在投資前如何掌控規(guī)劃設(shè)計(jì)方案，在建設(shè)過(guò)程中對(duì)建設(shè)質(zhì)量和投資的合理性如何監(jiān)控，一旦出現(xiàn)較為嚴(yán)重的投資超預(yù)算如何處理。三是要充分考慮帶資建設(shè)是否會(huì)因中途民營(yíng)方資金鏈斷裂造成工程爛尾。若出現(xiàn)爛尾等極端情況，民營(yíng)方如何退出，XXX公司如何接盤(pán)。四是因民營(yíng)方帶資建設(shè)，項(xiàng)目建設(shè)施工前是否要組織招投標(biāo)，若對(duì)方已內(nèi)定施工方如何處理（一般情況下，此種模式下民營(yíng)方必會(huì)內(nèi)定施工方，從而達(dá)到利益最大化的目的）。五是對(duì)經(jīng)營(yíng)期滿(mǎn)民營(yíng)方退出機(jī)制的考慮不夠深入，若到期后民營(yíng)方不愿退出，XXX公司如何應(yīng)對(duì)。六是擬定的合作方案過(guò)于簡(jiǎn)單，合作協(xié)議內(nèi)容及條款細(xì)化不夠，產(chǎn)生糾紛的解決機(jī)制沒(méi)有落實(shí)透徹，需要進(jìn)一步細(xì)化合作的操作細(xì)節(jié)，并應(yīng)由專(zhuān)業(yè)的法務(wù)人員和律師對(duì)合作模式的法律風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行論證分析。此外，因本人來(lái)自于中國(guó)物流集團(tuán)有限公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“中國(guó)物流”），個(gè)人認(rèn)為其對(duì)工程建設(shè)上的一些做法值得借鑒。中國(guó)物流堅(jiān)決禁止采用以讓渡經(jīng)營(yíng)權(quán)換取帶資建設(shè)的模式建設(shè)固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目。主要原因，一是整體上中國(guó)物流建設(shè)資金相對(duì)比較充裕，要求在投資項(xiàng)目上必須掌握主動(dòng)權(quán)，不需要采用這種模式，更不能受制于人；二是中國(guó)物流擁有項(xiàng)目建設(shè)管理的團(tuán)隊(duì)和人才，必須嚴(yán)格控制項(xiàng)目總投資額、投資成本和工程建設(shè)質(zhì)量；三是中國(guó)物流通過(guò)自己投資建設(shè)和管理項(xiàng)目，可有效控制工期，能使項(xiàng)目按期驗(yàn)收和投入運(yùn)營(yíng)，及時(shí)投轉(zhuǎn)固，從而依法合規(guī)經(jīng)營(yíng)，避免后續(xù)糾紛扯皮的發(fā)生?；谏鲜龇治?，調(diào)研組認(rèn)為，XXX公司對(duì)擬采取的“投資+建設(shè)+運(yùn)營(yíng)+移交”模式研究不夠深入、透徹，沒(méi)有很好地考慮與民營(yíng)企業(yè)合作的特殊風(fēng)險(xiǎn)，因此不建議采用此種合作模式，以免后續(xù)產(chǎn)生糾紛。第四章快速破解XXX園區(qū)發(fā)展難題的方案經(jīng)認(rèn)真分析研究，調(diào)研組認(rèn)為XXX園區(qū)商貿(mào)+物流的整體定位已經(jīng)完全明確，因此應(yīng)當(dāng)且必須具備快遞、倉(cāng)儲(chǔ)、運(yùn)輸配送等物流功能，否則與整個(gè)園區(qū)的定位不符，也不能滿(mǎn)足商戶(hù)現(xiàn)有迫切的需求。從目前情況看，XXX園區(qū)的整體規(guī)劃應(yīng)盡快完善和確定；同時(shí)，投資建設(shè)快遞物流中心是快速解決XXX園區(qū)現(xiàn)有難題、消除商戶(hù)“痛點(diǎn)”的一個(gè)抓手和切入點(diǎn)，應(yīng)優(yōu)先考慮。據(jù)此，調(diào)研組提出了解決XXX園區(qū)問(wèn)題的方案。4.1指導(dǎo)思想以習(xí)近平新時(shí)代中國(guó)特色社會(huì)主義思想為指導(dǎo)，堅(jiān)持黨的領(lǐng)導(dǎo)、以人民為中心、全面深化改革、人與自然和諧共生的原則，一切從實(shí)際出發(fā)，堅(jiān)持實(shí)事求是，以求真務(wù)實(shí)的作風(fēng)，在發(fā)展中保障和改善黔東南地區(qū)乃至貴州的民生，把握新發(fā)展階段的特點(diǎn)與規(guī)律，貫徹創(chuàng)新、協(xié)調(diào)、綠色、開(kāi)放、共享的新發(fā)展理念，圍繞貴州省“四新”主攻“四化”主戰(zhàn)略，在立足黔東南市場(chǎng)的基礎(chǔ)上，逐步實(shí)現(xiàn)園區(qū)與周邊省份的聯(lián)動(dòng)，擴(kuò)大XXX園區(qū)的行業(yè)影響力與帶動(dòng)力，助力國(guó)家加快構(gòu)建以國(guó)內(nèi)大循環(huán)為主體、國(guó)內(nèi)國(guó)際雙循環(huán)相互促進(jìn)新發(fā)展格局的形成，實(shí)現(xiàn)XXX園區(qū)高質(zhì)量發(fā)展。4.2破解難題的整體思路基于前面的原因分析，綜合人民群眾提出的意見(jiàn)建議，并經(jīng)與產(chǎn)投公司和XXX公司的領(lǐng)導(dǎo)班子溝通交流，調(diào)研組初步形成了解決XXX園區(qū)主要問(wèn)題的思路：一是進(jìn)一步與民營(yíng)股東進(jìn)行溝通，爭(zhēng)取雙方對(duì)XXX園區(qū)未來(lái)的發(fā)展思路上基本達(dá)成一致，明確XXX園區(qū)的發(fā)展路徑。二是深入調(diào)研凱里、黔東南和周邊省份市場(chǎng)與行業(yè)情況，摸清需求與發(fā)展趨勢(shì)的同時(shí)，借鑒東部發(fā)達(dá)地區(qū)比較先進(jìn)的大型農(nóng)副產(chǎn)品商貿(mào)物流園的發(fā)展路徑及業(yè)態(tài)功能布局模式。結(jié)合凱里地區(qū)特點(diǎn)和XXX園區(qū)本身實(shí)際情況，物流集團(tuán)指導(dǎo)XXX公司盡快完善和確定XXX園區(qū)的整體規(guī)劃，明確業(yè)態(tài)布局和功能劃分，并根據(jù)客戶(hù)與市場(chǎng)需求排出優(yōu)先發(fā)展次序，成熟一個(gè)發(fā)展一個(gè)，有計(jì)劃、有步驟的對(duì)園區(qū)進(jìn)行開(kāi)發(fā)建設(shè)。三是盡快完成快遞物流中心的可行性分析，重點(diǎn)圍繞建設(shè)規(guī)模、投資總額、資金來(lái)源、引入商家與業(yè)態(tài)、功能劃分、合作模式、效益測(cè)算和風(fēng)險(xiǎn)防控等幾方面進(jìn)行論證，形成項(xiàng)目的可行性研究報(bào)告，盡快履行決策程序，推動(dòng)項(xiàng)目落地建設(shè)，從而解決園區(qū)現(xiàn)有商戶(hù)倉(cāng)儲(chǔ)和運(yùn)輸配送方面的痛點(diǎn)，盤(pán)活閑置資產(chǎn)，豐富園區(qū)業(yè)態(tài)，增加運(yùn)營(yíng)收益。4.3盡快完善XXX園區(qū)整體規(guī)劃鑒于XXX園區(qū)整體功能和業(yè)態(tài)布局還不夠清晰完善、現(xiàn)有功能尚不能很好滿(mǎn)足客戶(hù)需求的現(xiàn)狀，產(chǎn)投公司和XXX公司在加大對(duì)園區(qū)內(nèi)現(xiàn)有客戶(hù)、擬入駐客戶(hù)的走訪溝通力度，盡量深入了解客戶(hù)的需求并鎖定合作意向的同時(shí)，還需加強(qiáng)對(duì)凱里、黔東南、黔東及粵港澳大灣區(qū)、廣西與湖南部分區(qū)域市場(chǎng)及地方政府政策的調(diào)研，摸清市場(chǎng)需求與政策情況。在此基礎(chǔ)上，加強(qiáng)對(duì)商貿(mào)物流園區(qū)的運(yùn)營(yíng)規(guī)律和擬引入業(yè)態(tài)的研究，集中精力謀劃XXX園區(qū)的整體業(yè)態(tài)布局與功能規(guī)劃，形成園區(qū)的整體發(fā)展思路和規(guī)劃，清晰業(yè)態(tài)和功能的分類(lèi)及對(duì)園區(qū)的作用，明確哪些是園區(qū)的現(xiàn)金牛、可支撐園區(qū)生存的業(yè)務(wù)；哪些是迫切需要引入、能快速滿(mǎn)足客戶(hù)需求的業(yè)務(wù)；哪些是容易培育、能快速形成規(guī)模的業(yè)務(wù)；哪些是商貿(mào)物流園區(qū)未來(lái)的發(fā)展方向、能使園區(qū)持續(xù)保持競(jìng)爭(zhēng)力的業(yè)務(wù)。之后，合理排出優(yōu)先發(fā)展布局的順序，有計(jì)劃、有步驟地對(duì)XXX園區(qū)進(jìn)行開(kāi)發(fā)建設(shè)。整體規(guī)劃必須要立足XXX園區(qū)農(nóng)副產(chǎn)品商貿(mào)物流園的定位，體現(xiàn)出商貿(mào)和物流的特點(diǎn)，必要時(shí)可借助“外腦”的幫助。XXX園區(qū)除具備展示交易的基本功能外，建議按照如下順序，盡快增加和完善電商快遞、常溫倉(cāng)儲(chǔ)裝卸、集采共配、專(zhuān)線運(yùn)輸（整車(chē)+零擔(dān)）、簡(jiǎn)單加工、預(yù)制菜加工、餐飲住宿和汽車(chē)修理與車(chē)后服務(wù)等功能。在進(jìn)行整體規(guī)劃的過(guò)程中，一定要注意滿(mǎn)足當(dāng)前客戶(hù)需求與相對(duì)前瞻性之間的平衡，求真務(wù)實(shí)，量力而行。既不能太局限于眼前，也不能過(guò)于超前。下一步物流集團(tuán)將加大對(duì)XXX園區(qū)整體布局規(guī)劃的指導(dǎo)和幫助力度，以推動(dòng)該項(xiàng)工作的盡快落地完成。4.4建設(shè)快遞物流中心補(bǔ)齊園區(qū)物流功能短板4.4.1建設(shè)快遞物流中心具有極大的必要性調(diào)研組認(rèn)為，XXX公司投資建設(shè)快遞物流中心對(duì)XXX園區(qū)意義重大，具體如下：一是建設(shè)快遞物流中心可助力XXX園區(qū)建設(shè)成為省一級(jí)農(nóng)批市場(chǎng)。XXX園區(qū)若想建設(shè)成為貴州省東部地區(qū)一級(jí)農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場(chǎng)，必須滿(mǎn)足年交易量不少于100萬(wàn)噸、年交易額不少于80億元的要求。若要快速達(dá)到上述門(mén)檻要求，XXX園區(qū)就必須建設(shè)成為集交易、倉(cāng)儲(chǔ)、加工、電商、常溫與冷鏈運(yùn)輸配送等功能一體化的現(xiàn)代大型商貿(mào)物流園區(qū)，推動(dòng)園區(qū)交易量和交易額的快速提升。目前，XXX園區(qū)明顯在倉(cāng)儲(chǔ)配套、快遞分揀、運(yùn)輸配送方面存在很大短板，導(dǎo)致入園商戶(hù)倉(cāng)儲(chǔ)和運(yùn)輸配送需求得不到滿(mǎn)足，商家遠(yuǎn)離物流、電商遠(yuǎn)離快遞的矛盾突出，商貿(mào)物流效率較低，使得年交易量和交易額增長(zhǎng)緩慢，極大的阻礙了園區(qū)發(fā)展，也難以使園區(qū)形成貴州東部地區(qū)農(nóng)副產(chǎn)品及電商快遞物流的綜合樞紐。二是項(xiàng)目的實(shí)施，將有利于彌補(bǔ)園區(qū)常溫倉(cāng)儲(chǔ)、快遞物流、同城配送等功能的缺失，解決客戶(hù)急需解決的痛點(diǎn)和難點(diǎn)。項(xiàng)目建成后，XXX園區(qū)將初步具備物流園區(qū)的功能，助力降低園區(qū)商戶(hù)及黔東、黔東南地區(qū)的快遞物流與運(yùn)輸配送成本，經(jīng)濟(jì)和社會(huì)效益顯著。此舉一可推動(dòng)更多的農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)商戶(hù)和電商公司入駐園區(qū)，帶動(dòng)和活躍園區(qū)商貿(mào)交易活動(dòng)，助力打造省一級(jí)農(nóng)批市場(chǎng)；二可借助物流園的設(shè)施和資源，開(kāi)展常溫與冷鏈快遞、同城配送及其他相關(guān)服務(wù)，完善園區(qū)功能，提高XXX園區(qū)在黔東地區(qū)的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。三是西部農(nóng)投集團(tuán)、黔東南州水投集團(tuán)也在凱里東部區(qū)域規(guī)劃建設(shè)物流園，黔東南州工投已在凱里開(kāi)發(fā)區(qū)高速南站附近投建了一個(gè)智慧電商物流園，加之開(kāi)發(fā)區(qū)高鐵南站附近還有一個(gè)物流園，內(nèi)卷競(jìng)爭(zhēng)的形勢(shì)越來(lái)越明顯。一旦凱里地區(qū)現(xiàn)有的大型快遞企業(yè)被其它園區(qū)拉走，勢(shì)必會(huì)對(duì)XXX園區(qū)現(xiàn)有商戶(hù)的穩(wěn)定及園區(qū)招商構(gòu)成極大的威脅，存在進(jìn)一步分散和稀釋現(xiàn)有商戶(hù)和潛在商戶(hù)資源的風(fēng)險(xiǎn)。四是引進(jìn)快遞物流企業(yè)入駐后，每天上百萬(wàn)件快遞包裹及近千名快遞投遞人員進(jìn)出園區(qū)，能顯著拉動(dòng)園區(qū)人氣并可帶動(dòng)相關(guān)的汽修、餐飲、服務(wù)行業(yè)進(jìn)駐園區(qū)及向園區(qū)周邊聚集，既可豐富園區(qū)服務(wù)功能，又有利于后續(xù)推動(dòng)園區(qū)商業(yè)開(kāi)發(fā)及土地和樓盤(pán)升值。五是可以提高XXX園區(qū)的運(yùn)輸時(shí)效，降低運(yùn)輸成本和風(fēng)險(xiǎn)，提升運(yùn)輸效率和安全性。XXX公司可以利用園區(qū)的地理位置優(yōu)勢(shì)，連接多個(gè)通道，開(kāi)展相關(guān)的專(zhuān)線運(yùn)輸業(yè)務(wù)（零擔(dān)+整車(chē)），實(shí)現(xiàn)農(nóng)副產(chǎn)品的快捷長(zhǎng)途運(yùn)輸，并可利用XXX公司的智能化管理系統(tǒng)，實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品的實(shí)時(shí)追蹤和監(jiān)控，保證產(chǎn)品的質(zhì)量和安全?；谏鲜龇治?，為完善XXX園區(qū)倉(cāng)儲(chǔ)物流功能，滿(mǎn)足現(xiàn)有商戶(hù)的倉(cāng)儲(chǔ)和運(yùn)輸配送的迫切需求，促進(jìn)凱里市快遞物流業(yè)的發(fā)展，提高快遞物流服務(wù)水平和效率，降低黔東南州物流成本，助推“黔貨出山”更為便利，建設(shè)XXX園區(qū)的快遞物流中心勢(shì)在必行。4.4.2建設(shè)快遞物流中心具有較強(qiáng)的可行性4.4.2.1XXX園區(qū)區(qū)位交通符合快遞物流業(yè)務(wù)要求凱里市位于貴州省東部，是黔東南州州府所在地。G60滬昆高速公路、余安高速公路、G76廈蓉高速公路、國(guó)道320線、國(guó)道321線、滬昆高鐵、貴廣高鐵穿境而過(guò)，是華東、華中、華北大部、華南進(jìn)入貴州的必經(jīng)之地，也是黔東南州的政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心。凱里作為貴州東部的交通樞紐，是商務(wù)部確定的貴州東部物流節(jié)點(diǎn)城市，是立足黔東南州連接黔南州（都勻地區(qū)）和銅仁地區(qū)最便捷的區(qū)域中心城市，也是都（勻）凱（里）物流商圈的核心城市。凱里市作為貴州東部物流節(jié)點(diǎn)城市，既可以輻射本地區(qū)，還能輻射黔東33個(gè)市縣（包括黔東南州凱里市、臺(tái)江、麻江、雷山、丹寨、劍河、三穗、天柱、錦屏、黎平、從江、榕江、黃平、施秉、鎮(zhèn)遠(yuǎn)、岑鞏；黔南州都勻市、福泉、獨(dú)山、荔波、三都、平塘；銅仁市碧江區(qū)、石阡、江口、玉屏、松桃、萬(wàn)山、印江、思南、德江、沿河及遵義市余慶縣）。在XXX園區(qū)建設(shè)快遞物流中心項(xiàng)目更是符合《貴州省“十三五”商貿(mào)物流發(fā)展規(guī)劃（2016—2020年）》中“都凱物流商貿(mào)圈”政策的要求。XXX園區(qū)位于凱里市東部三棵樹(shù)地區(qū)，距離凱里市核心城區(qū)約5公里。園區(qū)緊鄰凱里城市主干道西湖路，距離滬昆高速出入口約2公里、滬瑞線約3公里、凱里繞城高速約6公里、凱里站約7公里，距離凱里南站約17公里。整體看區(qū)位交通極為便利，特別適合開(kāi)展快遞物流業(yè)態(tài)。銀田園區(qū)銀田園區(qū)圖：XXX園區(qū)區(qū)位交通情況4.4.2.2黔東地區(qū)快遞物流市場(chǎng)需求旺盛且潛力大隨著電子商務(wù)的發(fā)展，快遞業(yè)務(wù)量持續(xù)增長(zhǎng)，對(duì)快遞物流設(shè)施和服務(wù)的需求也日益增加。目前，各家品牌快遞企業(yè)（中通、申通、圓通、韻達(dá)、天天、順豐、極兔、郵政等）在貴州的快遞運(yùn)轉(zhuǎn)中心主要集中在貴陽(yáng)的龍里。從華東、華南、華中、華北地區(qū)發(fā)往貴州東部縣市的快遞和貴州發(fā)住上述地區(qū)的快遞，每天都要路過(guò)凱里再到龍里中轉(zhuǎn)中心分撥后再運(yùn)回凱里（貴州東部縣市發(fā)往全國(guó)的快遞，也要經(jīng)歷這樣一段多余無(wú)效的運(yùn)輸路程，其最終就是增大了運(yùn)輸成本、耗費(fèi)了時(shí)間）。若將黔東地區(qū)的快遞物流中心從龍里地區(qū)轉(zhuǎn)移到凱里地區(qū)，僅以中通快遞2022年在黔東地區(qū)33個(gè)市縣快遞轉(zhuǎn)運(yùn)業(yè)務(wù)量計(jì)算，每天合計(jì)節(jié)省運(yùn)輸里程超過(guò)1.5萬(wàn)公里，全年可直接節(jié)省運(yùn)輸成本（按9.6米貨車(chē)，每公里4元成本計(jì)算）近1400萬(wàn)元。而黔東南地區(qū)的快遞行業(yè)正以15%-20%高速增長(zhǎng)，預(yù)計(jì)未來(lái)節(jié)省的費(fèi)用還將繼續(xù)增加，將大幅降低黔東33個(gè)縣市的二級(jí)中轉(zhuǎn)費(fèi)，從而顯著降低物流成本。結(jié)合凱里的區(qū)位和目前快遞物流的干線運(yùn)輸路線，若快遞物流中心設(shè)在凱里XXX園區(qū)，經(jīng)測(cè)算黔東33個(gè)市縣的快遞派件時(shí)間將比原來(lái)減少3-8個(gè)小時(shí)不等，轉(zhuǎn)運(yùn)效率可大幅提升，具體情況如下表所示。表1：黔東33個(gè)縣市分別在凱里與龍里中轉(zhuǎn)效率與效益對(duì)比序號(hào)城市與龍里中心距離與本項(xiàng)目距離節(jié)省(Km)每天運(yùn)輸頻次每天往返節(jié)省(Km)每天可節(jié)省費(fèi)用(4元Km)單次節(jié)省運(yùn)輸時(shí)效(小時(shí))全年節(jié)?。ㄈf(wàn)元）1凱里市15591466175270083255.792都勻市1175067640232161117.383銅仁市388225163697839123142.794臺(tái)江2025314925961192343.515麻江11234782312624122.786雷山2004715326121224344.687劍河2206815226081216344.388三穗26312114225681136341.469天柱33619414225681136341.4610錦屏38022415626241248345.5511黎平39527711824729442.534.4612丹寨140568423366721.524.5313榕江203135682272544119.8614從江266198682272544119.8615黃平1875313425361072339.1316施秉22086134253610722.539.1317鎮(zhèn)遠(yuǎn)260128132252810562.538.5418岑鞏269136133253210642.538.8419福泉91652621042080.57.5920荔波250110140256011202.540.8821三都14273692276552120.1522平塘161110512204408114.8923獨(dú)山14292502200400114.6024石阡2281507823126241.522.7825江口2982207823126241.522.7826玉屏282150132252810562.538.5427松桃3892851042416832230.3728萬(wàn)山337205132252810562.538.5429印江3122347823126241.522.7830思南2822057723086161.522.4831德江2902553521402800.510.2232沿河3583203821523040.511.1033余慶177928523406801.524.82合計(jì)805246603392781519638264641396.64根據(jù)貴州中通快遞2022年5.5億件貨量來(lái)估算，2023年其在貴州東部33個(gè)市縣運(yùn)輸配送的快件在2億件以上，日均處理55萬(wàn)件以上。按照目前中通快遞在黔東地區(qū)行業(yè)占比23.4%來(lái)估算，在XXX園區(qū)建設(shè)快遞物流中心，并成為貴州東部快遞物流中轉(zhuǎn)中心后，XXX園區(qū)日均處理快件需達(dá)到235萬(wàn)件（各品牌快遞總和），年處理達(dá)到8.5億件，才能滿(mǎn)足客戶(hù)現(xiàn)有的快遞分揀、分撥需求。此外，XXX園區(qū)所在凱里地區(qū)擁有較為完善的農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈和市場(chǎng)體系，已形成了以凱里市為中心，輻射周邊縣市區(qū)的區(qū)域性農(nóng)產(chǎn)品交易網(wǎng)絡(luò)。凱里地區(qū)每年產(chǎn)銷(xiāo)各類(lèi)農(nóng)產(chǎn)品約1000萬(wàn)噸左右，其中約70%需要通過(guò)物流園進(jìn)行集散和轉(zhuǎn)運(yùn)。隨著凱里地區(qū)經(jīng)濟(jì)社會(huì)的快速發(fā)展和人民生活水平的不斷提高，對(duì)優(yōu)質(zhì)、高效、便捷、安全的農(nóng)產(chǎn)品物流服務(wù)的需求日益增加。尤其是近年來(lái)，在電商平臺(tái)和新零售模式的帶動(dòng)下，凱里地區(qū)對(duì)快遞和配送服務(wù)的需求呈現(xiàn)出大幅增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。但目前凱里地區(qū)的快遞設(shè)施和服務(wù)水平還不能滿(mǎn)足市場(chǎng)需求，存在較大的發(fā)展空間和潛力。若能較好的提升快遞效率，也能反過(guò)來(lái)進(jìn)一步促進(jìn)黔東地區(qū)電商產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。XXX園區(qū)建設(shè)快遞物流中心是以建設(shè)凱里地區(qū)快遞分揀分撥中心為最基本要求，將凱里市的中通、韻達(dá)、圓通、極兔、申通、郵政、順豐等快遞品牌集中進(jìn)入園區(qū)進(jìn)行分揀分撥和運(yùn)輸配送等業(yè)務(wù)操作。根據(jù)快遞行業(yè)發(fā)展的特點(diǎn)，中遠(yuǎn)期項(xiàng)目逐步形成貴州東部“凱都銅”區(qū)域的快遞分揀分撥中轉(zhuǎn)中心，貴州東部33個(gè)縣市區(qū)的快遞不再經(jīng)由龍里中轉(zhuǎn)。物流成本的降低、時(shí)效的提高，將會(huì)使客戶(hù)體驗(yàn)感大大增強(qiáng)，也將有效提升黔東地區(qū)乃至貴州省的產(chǎn)業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力。4.4.2.3XXX園區(qū)具備項(xiàng)目建設(shè)用地及快遞合作方目前，XXX園區(qū)一期已取得570畝商業(yè)用地，主要開(kāi)發(fā)建設(shè)的是農(nóng)副產(chǎn)品交易區(qū)，相應(yīng)的倉(cāng)儲(chǔ)及快遞物流配套設(shè)施的建設(shè)沒(méi)有跟上。為此，XXX公司擬引入城際達(dá)物流，在園區(qū)規(guī)劃的一期用地約76畝（XXX公司已合法摘牌取得）上合作建設(shè)4萬(wàn)平方米快遞倉(cāng)儲(chǔ)及物流配套設(shè)施。城際達(dá)物流是凱里本土一家具有相當(dāng)實(shí)力的物流企業(yè)，位于凱里市新生路華億商貿(mào)城內(nèi)，主要經(jīng)營(yíng)凱里區(qū)域“中通快遞”和“韻達(dá)快遞”兩個(gè)國(guó)內(nèi)主流快遞物流品牌的業(yè)務(wù)（黔東南地區(qū)的總代理），占據(jù)凱里快遞物流市場(chǎng)份額的50%左右，自身對(duì)倉(cāng)儲(chǔ)及物流場(chǎng)地的需求量很大?？爝f物流中心項(xiàng)目用地是在XXX園區(qū)規(guī)劃的一期用地內(nèi)，且長(zhǎng)期處于閑置狀態(tài)。XXX公司投資建設(shè)快遞物流中心可以盤(pán)活現(xiàn)有部分閑置土地資源，快速產(chǎn)生相應(yīng)的運(yùn)營(yíng)收益。4.4.3快遞物流中心選址與初步規(guī)劃及定位4.4.3.1項(xiàng)目選址與初步規(guī)劃快遞物流中心初步選址在XXX園區(qū)一期規(guī)劃用地內(nèi)（已掛牌取得所有權(quán)），初步規(guī)劃占地面積76畝，新建標(biāo)準(zhǔn)廠房（庫(kù)房）約4萬(wàn)㎡（含高臺(tái)庫(kù)及平庫(kù)）。其中，電商快遞物流分揀中心初步規(guī)劃建筑面積2萬(wàn)㎡，將引入凱里市中通、韻達(dá)、圓通、申通、極兔、順豐、京東等快遞企業(yè)入駐，集中開(kāi)展分揀、分撥、配送等業(yè)務(wù)；其余主要是由常溫倉(cāng)庫(kù)、分揀包裝車(chē)間、管理用房等功能用房，建筑面積合計(jì)約2萬(wàn)㎡。4.4.3.2項(xiàng)目功能定位項(xiàng)目的定位是建設(shè)一座集快遞倉(cāng)儲(chǔ)、分揀、干線運(yùn)輸、專(zhuān)線運(yùn)輸、同城配送、信息管理服務(wù)等功能于一體的現(xiàn)代化快遞倉(cāng)儲(chǔ)物流中心，提供優(yōu)質(zhì)、高效、便捷、安全的快遞物流服務(wù)和統(tǒng)倉(cāng)共配服務(wù)，滿(mǎn)足XXX園區(qū)、凱里市及周邊地區(qū)的快遞和配送需求。項(xiàng)目是XXX園區(qū)完善倉(cāng)儲(chǔ)、運(yùn)輸配送、電商、快遞等功能的一個(gè)重要措施。項(xiàng)目建成后將更好的服務(wù)好園區(qū)的電商企業(yè)、實(shí)體商家，提高快遞與運(yùn)輸配送時(shí)效，降低物流成本，帶動(dòng)就業(yè)創(chuàng)業(yè)，促進(jìn)本地社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展。4.4.4調(diào)研組對(duì)項(xiàng)目投資額的估算4.4.4.1按項(xiàng)目占地76畝估算依據(jù)XXX公司提供的擬建快遞物流中心的相關(guān)數(shù)據(jù)，調(diào)研組按項(xiàng)目占地76畝對(duì)項(xiàng)目投資額進(jìn)行了估算，并按建設(shè)工期一年，建安投資80%為銀行貸款（年利率4.5%），土地購(gòu)置成本按原始購(gòu)置成本已攤銷(xiāo)8年計(jì)，經(jīng)估算項(xiàng)目總投資6328萬(wàn)元，其中工程費(fèi)4195萬(wàn)元、設(shè)備購(gòu)置及安裝費(fèi)740萬(wàn)元、土地成本1216萬(wàn)元、貸款利息177萬(wàn)元，具體情況詳見(jiàn)下表。表2：按照76畝測(cè)算XXX快遞物流中心投資估算序號(hào)工程或費(fèi)用估算金額（萬(wàn)元）技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)名稱(chēng)工程費(fèi)設(shè)備購(gòu)置及安裝費(fèi)合計(jì)單位數(shù)量單價(jià)（元）一工程費(fèi)用41957404935——————1場(chǎng)坪工程2305——2305——————1.1場(chǎng)地平整土石方2275——2275m3650000351.2防護(hù)排水工程30——30項(xiàng)13000002建筑工程1600——1600——————2.1鋼結(jié)構(gòu)標(biāo)準(zhǔn)廠房1600——1600㎡400004003室內(nèi)配套工程——740740——————3.1消防系統(tǒng)——100100㎡40000253.2電氣系統(tǒng)——8080㎡40000203.3污水系統(tǒng)——4040㎡40000103.4室內(nèi)給排水系統(tǒng)——4040㎡40000103.5通風(fēng)工程——8080㎡40000203.6配套設(shè)備——400400㎡400001004室外配套工程290——290——————4.1消防工程50——50㎡10000504.2給水工程25——25㎡10000254.3排水工程20——20㎡10000204.4雨水管網(wǎng)20——20㎡10000204.5污水管網(wǎng)20——20㎡10000204.6綠化工程60——60㎡10000604.7道路及場(chǎng)地硬化45——45㎡45001004.8室外配電系統(tǒng)50——50項(xiàng)1500000二土地成本————1216畝7620三財(cái)務(wù)費(fèi)用————177——————四投資合計(jì)————6328——————4.4.4.2按項(xiàng)目占地50畝估算根據(jù)調(diào)研組現(xiàn)場(chǎng)踏勘情況，項(xiàng)目地塊有40畝較為平坦，36畝地為緩坡山體，山體為砂山上覆植被較穩(wěn)定，可局部開(kāi)挖，采用漿砌片石護(hù)坡方式確保山體穩(wěn)定，因此調(diào)研組不建議對(duì)整個(gè)山體進(jìn)行開(kāi)挖移除。通過(guò)局部場(chǎng)坪，可得有效使用面積50畝，能大幅減少項(xiàng)目投資。不過(guò)，此種建設(shè)模式會(huì)減少約1.4萬(wàn)㎡廠房（庫(kù)房）面積。優(yōu)化調(diào)整后，按50畝園區(qū)計(jì)算總投資為2884萬(wàn)元，其中工程費(fèi)1531萬(wàn)元、設(shè)備購(gòu)置及安裝費(fèi)481萬(wàn)元、土地成本800萬(wàn)元、銀行貸款利息72萬(wàn)元，合計(jì)比占地76畝的情況下節(jié)省建設(shè)成本3444萬(wàn)元，具體情況詳見(jiàn)下表。表3：按照50目測(cè)算XXX快遞物流中心投資估算序號(hào)工程或費(fèi)用名稱(chēng)估算金額（萬(wàn)元）技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)工程費(fèi)設(shè)備購(gòu)置及安裝費(fèi)合計(jì)單位數(shù)量單價(jià)（元）一工程費(fèi)—————1場(chǎng)坪工程310——310——————1.1場(chǎng)地平整土石方210——210m360000351.2防護(hù)排水工程100——100項(xiàng)110000002建筑工程1040——1040——————2.1鋼結(jié)構(gòu)標(biāo)準(zhǔn)廠房1040——1040㎡260004003室內(nèi)配套工程——481481——————3.1消防系統(tǒng)——6565㎡26000253.2電氣系統(tǒng)——5252㎡26000203.3污水系統(tǒng)——2626㎡26000103.4室內(nèi)給排水系統(tǒng)——2626㎡26000103.5通風(fēng)工程——5252㎡26000203.6配套設(shè)備——260260㎡260001004室外配套工程181——181——————4.1消防工程30——30㎡6000504.2給水工程15——15㎡6000254.3排水工程12——12㎡6000204.4雨水管網(wǎng)12——12㎡6000204.5污水管網(wǎng)12——12㎡6000204.6綠化工程30——30㎡30001004.7道路及場(chǎng)地硬化20——20㎡20001004.8室外配電系統(tǒng)5050項(xiàng)1500000二土地成本————800畝5020三財(cái)務(wù)費(fèi)用————72——————四投資合計(jì)————2884——————4.4.5調(diào)研組對(duì)項(xiàng)目收益的初步估算簡(jiǎn)化運(yùn)營(yíng)模式的情況下，項(xiàng)目建成后主要收入來(lái)源為庫(kù)房（廠房）租賃收入，還可收取物業(yè)管理費(fèi)用；水費(fèi)和電費(fèi)等由租賃方自行繳納。實(shí)際上，除庫(kù)房（廠房）租賃收入外，還將促進(jìn)園區(qū)其他業(yè)態(tài)的發(fā)展，帶來(lái)諸如大、小貨車(chē)停車(chē)費(fèi)等其他額外收入?？紤]到XXX公司的實(shí)際經(jīng)營(yíng)能力和狀況，穩(wěn)妥起見(jiàn)這里忽略物業(yè)管理、停車(chē)費(fèi)和其他增值服務(wù)收入，僅計(jì)算庫(kù)房（廠房）出租收入。項(xiàng)目除折舊（建筑物按照20年計(jì)提、設(shè)備設(shè)施按照10年計(jì)提）、土地?cái)備N(xiāo)（按照土地剩余年份計(jì)提）和財(cái)務(wù)費(fèi)用及管理費(fèi)外，其他成本費(fèi)用較少，忽略不計(jì)。4.4.5.1按76畝占地規(guī)模估算項(xiàng)目按76畝建設(shè)，估算總投資6373萬(wàn)元，按前三年出租率70%、80%、90%，之后的每年出租率100%計(jì)算，前四年廠房（庫(kù)房）出租價(jià)格按第1年15元/月?㎡、第2年16元/月?㎡、第3年17元/月?㎡、第4年18元/月?㎡，以后每年出租價(jià)格遞增2%（略低于CPI增速），將庫(kù)房（廠房）租賃給快遞物流公司。項(xiàng)目年?duì)I業(yè)收入和營(yíng)業(yè)利潤(rùn)情況如下表所示。此種建設(shè)規(guī)模下，預(yù)計(jì)快遞物流中心項(xiàng)目的投資回收期為11.6年左右。表4：快遞物流中心年收益估算(76畝)序號(hào)科目第1年第2年第3年第4年第5年第6年第7年一租賃收入（萬(wàn)元）504.00614.40734.40864.00881.28898.91916.881出租面積(?㎡)40000400004000040000400040000400002出租率（%）0.700.800.901.001.001.001.003單價(jià)(元/月?㎡)15.0016.0017.0018.0018.3618.7319.10二增值稅（萬(wàn)元）30.2436.8644.0651.8452.8853.9355.01三折舊（萬(wàn)元）269.00269.00269.00269.00269.00269.00269.00四攤銷(xiāo)（萬(wàn)元）38.0038.0038.0038.0038.0038.0038.00五財(cái)務(wù)費(fèi)用（萬(wàn)元）177.00177.00177.00177.00177.00177.00177.00六管理費(fèi)用（萬(wàn)元）10.0811.5212.4412.9612.9612.9612.96七營(yíng)業(yè)利潤(rùn)（萬(wàn)元）-20.3282.02193.90315.20331.44348.01364.914.4.5.2按50畝占地規(guī)模估算項(xiàng)目按50畝建設(shè)，預(yù)計(jì)總投資2884萬(wàn)元，按前三年出租率70%、80%、90%，之后的每年出租率100%計(jì)算，前四年庫(kù)房（廠房）出租價(jià)格按第1年15元/月?㎡、第2年16元/月?㎡、第3年17元/月?㎡、第4年18元/月?㎡，以后每年出租價(jià)格遞增2%（略低于CPI增速），將庫(kù)房（廠房）租賃給快遞物流公司。項(xiàng)目年?duì)I業(yè)收入和營(yíng)業(yè)利潤(rùn)情況如下表所示。此種建設(shè)規(guī)模下，預(yù)計(jì)快遞物流中心項(xiàng)目的投資回收期為8.4年左右。對(duì)比兩種方案，顯然快遞物流中心項(xiàng)目按照50畝的占地規(guī)模進(jìn)行建設(shè)，相應(yīng)的投資更少、投資風(fēng)險(xiǎn)更低，能夠更快的收回投資。表5：快遞物流中心年收益估算(50畝)序號(hào)科目第1年第2年第3年第4年第5年第6年第7年一租賃收入（萬(wàn)元）327.60399.36477.36561.60572.83584.29595.971出租面積(㎡)260002600026000260002600026000260002出租率（%）0.700.800.901.001.001.001.003單價(jià)(元/月?㎡)15.0016.0017.0018.0018.3618.7319.10二增值稅（萬(wàn)元）19.6623.9628.6433.7034.3735.0635.76三折舊（萬(wàn)元）118.00118.00118.00118.00118.00118.00118.00四攤銷(xiāo)（萬(wàn)元）25.0025.0025.0025.0025.0025.0025.00五財(cái)務(wù)費(fèi)用（萬(wàn)元）72.0072.0072.0072.0072.0072.0072.00六管理費(fèi)用（萬(wàn)元）6.557.498.098.428.428.428.42七營(yíng)業(yè)利潤(rùn)（萬(wàn)元）86.39152.91225.63304.48315.04325.81336.804.4.6調(diào)研組對(duì)推動(dòng)快遞物流中心建設(shè)的建議4.4.6.1盡快完成正式的可行性論證，履行決策程序通過(guò)這次調(diào)研發(fā)現(xiàn)，黔東南地區(qū)快遞業(yè)務(wù)發(fā)展迅速，而凱里XXX園區(qū)又特別適合引入快遞物流業(yè)態(tài)。建議產(chǎn)投公司和XXX公司搶抓機(jī)遇，加大對(duì)快遞物流業(yè)態(tài)的研究力度，抓緊與意向合作快遞物流公司和專(zhuān)線運(yùn)輸企業(yè)等進(jìn)行深入溝通，盡快鎖定合作意向和業(yè)務(wù)需求。同時(shí)，在對(duì)快遞、倉(cāng)儲(chǔ)需求和相關(guān)路線等調(diào)研的基礎(chǔ)上，盡快完成可行性論證工作，報(bào)物流集團(tuán)審議審批。4.4.6.2XXX公司應(yīng)自己主導(dǎo)投資建設(shè)該項(xiàng)目考慮到XXX公司與民營(yíng)企業(yè)以讓對(duì)經(jīng)營(yíng)權(quán)換取帶資建設(shè)運(yùn)營(yíng)的合作模式的風(fēng)險(xiǎn)較大，建議產(chǎn)投公司和XXX公司盡量不要采用此種模式引入民營(yíng)快遞和專(zhuān)線公司。盡量規(guī)避投資建設(shè)過(guò)程中民營(yíng)方資金量斷裂、合作到期后民營(yíng)方不歸還經(jīng)營(yíng)權(quán)及后續(xù)產(chǎn)生相關(guān)糾紛等的風(fēng)險(xiǎn)?；谇懊鎸?duì)項(xiàng)目的分析，快遞物流中心項(xiàng)目若占地50目，可建設(shè)約2.6萬(wàn)㎡的庫(kù)房（廠房），其中1.6萬(wàn)㎡可作為快遞分揀車(chē)間使用，約1萬(wàn)㎡可作為常溫倉(cāng)庫(kù)使用，現(xiàn)階段基本可以滿(mǎn)足客戶(hù)的需求。此種情況下，該項(xiàng)目投資額不大，在產(chǎn)投公司的幫扶下，XXX公司有能力自行投資建設(shè)，并能保證對(duì)項(xiàng)目的主導(dǎo)權(quán)。在建設(shè)過(guò)程中，建議XXX公司不要大面積開(kāi)挖山體，只對(duì)局部進(jìn)行開(kāi)挖，將原來(lái)規(guī)劃的76畝調(diào)整為50畝。既保證了園區(qū)有電商快遞倉(cāng)儲(chǔ)業(yè)態(tài)，又不至于過(guò)量建設(shè)造成資產(chǎn)閑置。未來(lái)，隨著快遞倉(cāng)儲(chǔ)業(yè)務(wù)量的增長(zhǎng)，XXX公司可在平衡投資及收益后適時(shí)適當(dāng)擴(kuò)大建設(shè)規(guī)模?；谇笆龇治龉浪?，若快遞物流中心按占地50畝的規(guī)模進(jìn)行建設(shè)，其總投資額不會(huì)超過(guò)3000萬(wàn)元，要比76畝的建設(shè)方案節(jié)省建設(shè)成本約3444萬(wàn)元，而相應(yīng)的營(yíng)業(yè)利潤(rùn)并未顯著低于76畝的建設(shè)方案。顯然按照50畝的占地規(guī)模進(jìn)行投資建設(shè)，相應(yīng)的投資更少、投資風(fēng)險(xiǎn)更低，能夠更快的收回投資。若XXX公司和產(chǎn)投公司資金緊張的情況下，也更符合現(xiàn)實(shí)要求。4.4.6.3可采用“定金+定制”的模式引入民營(yíng)合作方若XXX公司對(duì)快遞物流中心自己投資建設(shè)，調(diào)研組建議XXX公司可在與多個(gè)民營(yíng)合作方深入溝通協(xié)商的基礎(chǔ)上，讓幾個(gè)民營(yíng)企業(yè)繳納相適應(yīng)數(shù)額的定金，采用定制化的方式為民營(yíng)合作方建設(shè)廠房、庫(kù)房和相關(guān)物流設(shè)施。待項(xiàng)目建成民營(yíng)方入駐后，前期繳納的定金相應(yīng)的可轉(zhuǎn)化為租金。在規(guī)劃計(jì)階段和建設(shè)過(guò)程中，幾個(gè)民營(yíng)合作方可提出相關(guān)的建議意見(jiàn)，從而滿(mǎn)足各方的需求，也規(guī)避了項(xiàng)目建設(shè)及建成后可能存在的一系列風(fēng)險(xiǎn)。因此，XXX公司要盡快與幾個(gè)民營(yíng)企業(yè)商談租賃事宜，簽訂租賃協(xié)議，明確約定個(gè)性化定制的相關(guān)細(xì)節(jié)和定金數(shù)量，確定庫(kù)房（廠房）和管理用房等建筑物的有關(guān)參數(shù)，確保雙方實(shí)現(xiàn)共羸，并防止后續(xù)扯皮。第五章調(diào)研組的其他建議意見(jiàn)通過(guò)前期一系列的調(diào)研活動(dòng)，圍繞迫切需要盡快解決的主要問(wèn)題，結(jié)合職工與客戶(hù)等人民群眾的建議，調(diào)研組認(rèn)為，除前述XXX園區(qū)完善整體規(guī)劃和投資建設(shè)快遞物流中心的等“硬”的方案外，XXX公司的干部職工應(yīng)在及時(shí)填充知識(shí)空白、補(bǔ)齊素質(zhì)短板、提升能力弱項(xiàng)的同時(shí)，還應(yīng)堅(jiān)持以人民為中心，堅(jiān)持守正創(chuàng)新，采取相關(guān)“軟”的措施，盡快提升XXX園區(qū)的運(yùn)營(yíng)管理水平，并通過(guò)機(jī)制優(yōu)化調(diào)整，充分調(diào)動(dòng)員工積極性，以達(dá)到提升園區(qū)商戶(hù)滿(mǎn)意度的目的。5.1XXX園區(qū)應(yīng)盡快實(shí)質(zhì)性提升經(jīng)營(yíng)管理水平基于前面的分析和梳理，調(diào)研組建議XXX公司應(yīng)當(dāng)盡快在以下幾個(gè)方面采取精細(xì)化管理措施，必要時(shí)甚至可以調(diào)整XXX公司的經(jīng)營(yíng)班子，已達(dá)到盡快提升園區(qū)管理水平的最終目的。一是XXX公司要針對(duì)園區(qū)倉(cāng)儲(chǔ)能力不足的短板，認(rèn)真對(duì)干倉(cāng)、冷庫(kù)等進(jìn)行綜合分析，在建設(shè)快遞物流中心的過(guò)程中，要考慮客戶(hù)對(duì)常溫倉(cāng)庫(kù)的需求，在倉(cāng)庫(kù)的設(shè)計(jì)及定位上做好研究規(guī)劃，要充分保障商戶(hù)的各種倉(cāng)儲(chǔ)需求。在依法合規(guī)的前提下，可在倉(cāng)儲(chǔ)服務(wù)上適當(dāng)有一定的靈活性，滿(mǎn)足商戶(hù)個(gè)性化的需求。二是全力做好物業(yè)服務(wù)工作，要對(duì)園區(qū)內(nèi)部道路盡快進(jìn)行優(yōu)化，打通堵點(diǎn)，盡快解決園區(qū)內(nèi)高峰時(shí)段嚴(yán)重堵車(chē)的問(wèn)題，盡早協(xié)調(diào)解決商戶(hù)提出的市場(chǎng)管理服務(wù)方面的相關(guān)問(wèn)題，提升客戶(hù)滿(mǎn)意度，留住現(xiàn)有客戶(hù)，鞏固基本盤(pán)，吸引新客戶(hù)；同時(shí)要抓緊開(kāi)展客戶(hù)調(diào)查，放發(fā)客戶(hù)調(diào)查表，詳細(xì)了解客戶(hù)對(duì)商鋪、倉(cāng)庫(kù)的需求，之后有針對(duì)性的提出解決措施。三是產(chǎn)投公司應(yīng)盡快協(xié)調(diào)內(nèi)外部貿(mào)易主體和團(tuán)隊(duì)資源，適時(shí)集中園區(qū)商戶(hù)的采購(gòu)需求，由產(chǎn)投公司或是合作伙伴牽頭向產(chǎn)地進(jìn)行相關(guān)商品的集中采購(gòu)，降低商戶(hù)采購(gòu)成本，從而更好的留住商戶(hù)，并通過(guò)采購(gòu)差價(jià)或是運(yùn)輸配送獲得相應(yīng)的利潤(rùn)。初期，鑒于經(jīng)驗(yàn)和采購(gòu)貨源的不足，可考慮從單一簡(jiǎn)單易出售的品種入手，必要時(shí)可考慮與有豐富采購(gòu)經(jīng)驗(yàn)和貨源的企業(yè)合作，最大程度上降低業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。四是鑒于XXX園區(qū)項(xiàng)目二期土地指標(biāo)不夠且土地價(jià)格將會(huì)上漲的問(wèn)題，建議產(chǎn)投公司和XXX公司要抓緊與凱里地方政府溝通，盡快明確土地指標(biāo)、土地價(jià)格和土地類(lèi)別（倉(cāng)儲(chǔ)物流用地），適時(shí)簽訂補(bǔ)充協(xié)議，鎖住二期土地。同時(shí)，XXX公司要建立健全物流園投資及經(jīng)營(yíng)管理制度體系，規(guī)范管理，加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)防控，確保項(xiàng)目合法合規(guī)建設(shè)和經(jīng)營(yíng)。五是XXX公司在提升自身園區(qū)運(yùn)營(yíng)管理的基礎(chǔ)上，要加強(qiáng)與省內(nèi)其他地區(qū)和臨近省份相關(guān)地區(qū)的聯(lián)系，通過(guò)管理輸出的方式，運(yùn)