房地產(chǎn)營銷策劃 - 青島火車北站地下商業(yè)業(yè)態(tài)及功能分析

青島火車北站地下商業(yè)業(yè)態(tài)及功能分析深圳新摩爾商業(yè)管理有限公司

2011年10月12日呈報(bào)青島市規(guī)劃局部委托單位：青島海創(chuàng)投資公司微信掃碼

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學(xué)習(xí)工作無憂微信掃碼或添加客服微信（微信號：Teamkon4）免費(fèi)報(bào)告等你領(lǐng)。（添加好友請備注：姓名+單位+業(yè)務(wù)領(lǐng)域）行業(yè)與管理資源微信群業(yè)務(wù)合作聯(lián)系微信：Teamkon摘要隨著青島城市不斷的升級，高速鐵路、地鐵的快速發(fā)展，火車站、地鐵站帶來的大量的人流，無疑給地下商業(yè)帶來無限商機(jī)。針對青島火車北站地下商業(yè)價(jià)值最大化的提升，新摩爾公司結(jié)合青島北站的實(shí)際情況從目前青島地下商業(yè)現(xiàn)有市場狀況、業(yè)態(tài)體量的大小與規(guī)劃、運(yùn)營管理、投入產(chǎn)出比等角度進(jìn)行分析。從相關(guān)的一些地下商業(yè)成功的案例中分析出值得借鑒的經(jīng)驗(yàn)，從而規(guī)避本項(xiàng)目的實(shí)際操作風(fēng)險(xiǎn)。（報(bào)告中所示圖以甲方報(bào)的初步設(shè)計(jì)為主）青島火車北站位于李滄的區(qū)位優(yōu)勢明顯，便于輻射周邊，具有發(fā)展批發(fā)商業(yè)的潛力。北站配備長途汽車站和地鐵適合高附加值數(shù)碼產(chǎn)品批發(fā)。大連火車站地下商業(yè)面積超過10萬平方米，因此，青島火車北站10萬平方米以內(nèi)批發(fā)商業(yè)，少量零售都是合理的。加入“知識星球行業(yè)與管理資源”，免費(fèi)下載報(bào)告合集免費(fèi)下載專業(yè)行業(yè)研究報(bào)告、著名咨詢公司管理方案，企業(yè)運(yùn)營制度、科技方案與大咖報(bào)告等。每月同步更新2000+份最新行業(yè)資源；涵蓋科技、金融、教育、互聯(lián)網(wǎng)、房地產(chǎn)、生物制藥、醫(yī)療健康等行研報(bào)告、科技動態(tài)、管理方案；微信掃碼二維碼，免費(fèi)報(bào)告輕松領(lǐng)微信掃碼加入“知識星球行業(yè)與管理資源”，獲取更多行業(yè)報(bào)告、管理文案、大師筆記加入微信群，每日獲取免費(fèi)3+份報(bào)告，掃一掃二維碼，添加客服微信（微信號：Teamkon2）添加好友請備注：姓名+單位+業(yè)務(wù)領(lǐng)域群主將邀請您進(jìn)專業(yè)行業(yè)報(bào)告資源群報(bào)告整理于網(wǎng)絡(luò)，只用于分享，如有侵權(quán)，請聯(lián)系我們一.地下商業(yè)調(diào)研分析一．青島現(xiàn)有地下商業(yè)狀況的調(diào)研分析：

1、龍山地下商城：基本概況：青島市人防地下商業(yè)街位于青島火車站附近,是青島市人防平戰(zhàn)結(jié)合的“窗口”，是全國開發(fā)使用最早、聞名國內(nèi)外的大型綜合型人防平戰(zhàn)結(jié)合項(xiàng)目。2)經(jīng)營種類：人防地下商業(yè)街是以服飾商場為主體，經(jīng)營店鋪400余戶，主要經(jīng)營服裝、鞋帽、皮革制品、工藝制品、小商品、小飾品、文化藝術(shù)品、家具等12大類2000多種商品。

3)商業(yè)特色：龍山人防地下商業(yè)街已躋身于島城現(xiàn)代化商城之林，初步實(shí)現(xiàn)了創(chuàng)建“品牌”市場的經(jīng)營理念，引領(lǐng)島城服飾時(shí)尚潮流,并被青島市市政府命名為為青島市首批商業(yè)專業(yè)特色街---龍山地下服飾街。

4)地下商業(yè)盈利點(diǎn)：①商鋪的租金收入；②經(jīng)營權(quán)轉(zhuǎn)讓的收入；③廣告的收入，廣告的收入反映在所有的墻面的廣告；④物業(yè)管理的收入和經(jīng)營管理服務(wù)費(fèi)收入。

2、太古時(shí)尚街區(qū)：1）基本概況：太古百貨地下商業(yè)街，位于香港中路核心商圈佳世客步行街北段，總建筑面積3萬多平方米，以歐式休閑商業(yè)為主題，以一站式休閑購物為主體，是集時(shí)尚百貨、美食廣場、休閑娛樂、購物、停車于一體的大型商業(yè)購物街區(qū)。2）主要業(yè)態(tài)：

服裝類：品牌服裝、休閑裝、運(yùn)動品牌、牛仔系列、外貿(mào)服裝、品牌折扣店、少女裝、童裝、嬰幼兒用品、內(nèi)衣化妝品、美容用品、護(hù)膚、彩妝鞋類：男女皮鞋、休閑鞋、運(yùn)動鞋、童鞋、布拖鞋珠寶類：珠寶、飾品、手表、鐘表服務(wù)類：銀行、電信、美容美發(fā)、美甲、眼鏡、圖書音像、洗衣店、修鞋、修表；餐飲類：中西式快餐、特色小吃、主題餐廳、咖啡廳、面包坊、冰激凌甜點(diǎn)屋娛樂類：兒童娛樂、手工坊、健身器材、文體用品、電玩雜項(xiàng)類：鮮花、茶葉、工藝品、旅游紀(jì)念品、保健品、海產(chǎn)品、家居飾品、兒童玩具。

3）運(yùn)營模式：自持美食廣場等50%物業(yè)共贏未來；統(tǒng)一業(yè)態(tài)規(guī)劃；統(tǒng)一招商定位；統(tǒng)一營銷推廣；統(tǒng)一經(jīng)營管理。

4）主要目標(biāo)客戶群：目標(biāo)消費(fèi)群定位于18~35歲的女性；香港中路區(qū)域購買力的核心——上班族。

3、地景大道地下街區(qū)

1）基本概況：地景大道位于即墨路、德平路、遼寧路，總長1700米，建筑面積4萬平方米，以追求創(chuàng)新、引領(lǐng)時(shí)尚為理念，集旅游、購物、休閑、娛樂、科技等為一體，將為廣大市民和游客提供一處地景旅游的觀光地、地景商業(yè)的消費(fèi)地、地景文化的體驗(yàn)地、地景時(shí)尚的展示地和地景休閑的集聚地。

2）主要業(yè)態(tài)：精品百貨區(qū)、休閑飲品區(qū)、美食餐飲區(qū)、旅游產(chǎn)品區(qū)、電玩游藝區(qū)、4D體驗(yàn)區(qū)、戶外立體電影等功能區(qū)域。經(jīng)營范圍涵蓋餐飲、服裝、珠寶、箱包、工藝品、旅游商品、兒童娛樂、4D體驗(yàn)等多種業(yè)態(tài)。

3）運(yùn)營模式：

開發(fā)企業(yè)自持50%以上物業(yè)，保留物業(yè)進(jìn)行特色項(xiàng)目經(jīng)營，與商鋪互動。高返2年16%投資收益（第1年7%，第2年9%）。地景大道商鋪面積自10多平起，經(jīng)營空間可自由組合，總價(jià)最低僅10多萬元。其中一期全長約1000米，總建筑面積約4萬平，自即墨路小商品批發(fā)市場至遼寧路中新商廈，含地下雙層“地景長廊”與“地景廣場”商業(yè)區(qū)。站前地下商業(yè)規(guī)劃與布局研究1、相關(guān)火車站的地下商業(yè)的研究大連火車站地下商業(yè)：

大連勝利廣場位于大連火車站南側(cè),所在地區(qū)是大連商業(yè)中心,高層建筑較多,建筑密度較大,交通比較擁擠。原來并無廣場,在開發(fā)后形成一個(gè)廣場,面積2.7萬平方米,廣場下興建了目前全國最大的地下綜合體,有商業(yè)餐飲娛樂停車等多種功能,建筑面積12萬平方米,地面上還有2座各1萬平方米的塔樓。頂部的下沉廣場除了作為主要出入口以外,同時(shí)作為露天表演舞臺,吸引許多大連市民前來休閑購物。大連勝利廣場目前共有近2000多名業(yè)戶在現(xiàn)場經(jīng)營，國際性連鎖店+本土化知名績優(yōu)連鎖店+上千家專門店及個(gè)體精品店，合理的業(yè)態(tài)定位奠定了購物中心經(jīng)營成功的基礎(chǔ)，目前廣場年出租率近100%，年出租租金收入近億元，業(yè)戶年?duì)I業(yè)額合計(jì)超RMB20億元。大連勝利廣場物業(yè)價(jià)值由最初的RMB14億元，攀升至45億元，翻了近3番。站前地下商業(yè)規(guī)劃與布局研究站前地下商業(yè)規(guī)劃與布局研究上?；疖嚹险镜叵律虡I(yè)：基本概況：商業(yè)面積：6萬㎡商業(yè)業(yè)態(tài)：南商場——是擁有大容量的城內(nèi)休閑運(yùn)動品牌折扣旗艦店。北商場——經(jīng)營品牌少淑女服飾，個(gè)性設(shè)計(jì)師品牌服飾。布局特點(diǎn)：南商場——以品牌折扣為主。北商場——以高檔品牌和餐飲為主。運(yùn)營模式：品牌輸出的管理模式，項(xiàng)目開始啟動時(shí)，到引入百利時(shí)尚中心入駐南北廣場，培育期接近2年的時(shí)間投資運(yùn)營：上海銀泰百貨公司站前地下商業(yè)規(guī)劃與布局研究上海火車南站地下商業(yè)：主要的業(yè)態(tài)組合：百利時(shí)尚中心：北商場：有Ochirly、ONLY、VeroModa、Esprit、Nuqueen、jojo、ete、IorLLnt’L、繡莊等潮流大牌。還招募了棒·約翰、星巴克、KFC、麥當(dāng)勞、味千拉面、ColdStone等各類主題特色餐飲、西式快餐、中式簡餐、咖啡館、茶餐廳及休閑小吃廣場入駐。南商場：一個(gè)大容量的城內(nèi)休閑運(yùn)動品牌折扣旗艦店，吸引Nike、adidas、NewBalance、Puma、K-swiss、Mizuno、Columbia、TheNorthFace、TonyWear等品牌入駐，售價(jià)全年低至一折。其中NIKE、Adidas、三葉草等都在南商場中開出其在上海面積最大或折扣最高的品牌店。站前地下商業(yè)規(guī)劃與布局研究

通過下沉廣場突出地下空間的可達(dá)性,可以借鑒國外著名的下沉廣場設(shè)計(jì),也可以借鑒具有民族文化特色的下沉空間處理手法。普通的下沉方式給顧客視覺感覺不一定好,采用退臺式的下沉模式,視覺感受最佳。法國的leshalles地下綜合體位于巴黎的心臟部位，西南側(cè)有羅浮宮，東南方的城島上有巴黎圣母院，南臨賽納河，沿河有一條城市干道，是一個(gè)歷史文化古跡集中的地區(qū)。

法國軌道交通地下商業(yè)案例-列阿萊地下商業(yè)綜合體：法國巴黎中心區(qū)——列?阿萊地區(qū)(LesHalles)在保持了歷史傳統(tǒng)的同時(shí)，利用地下空間的開發(fā)，成功擴(kuò)大了中心區(qū)的容量，實(shí)現(xiàn)了現(xiàn)代化改造。該地區(qū)新規(guī)劃方案的特點(diǎn)是實(shí)行立體化再開發(fā)，把地面上單一的的貿(mào)易中心改造成多功能的公共活動廣場，在強(qiáng)調(diào)保留傳統(tǒng)建筑藝術(shù)特色的同時(shí)，開辟一個(gè)以綠地為主的步行廣場，為城市中心區(qū)增添一處宜人的開敞空間。同時(shí)，把交通、商業(yè)、文娛、體育等多種功能都安排在廣場的地下空間中，形成一個(gè)大型的地下城市綜合體。站前地下商業(yè)規(guī)劃與布局研究在廣場周圍，新建一些住宅、旅館、商店和一個(gè)會堂，建筑面積共8.5萬平方米。在廣場西側(cè)設(shè)一個(gè)面積約3000平方米、深13.5米的下沉式廣場，周圍環(huán)繞著玻璃走廊，把商場部分的地下空間與地面空間溝通起來，減輕地下空間的封閉感。列.阿萊地下綜合體共計(jì)4層，有4萬平方米的地下商業(yè)和2萬平方米的地下步行道，并且設(shè)有3700個(gè)停車位等各種設(shè)施。站前地下商業(yè)規(guī)劃與布局研究火車站地下商業(yè)運(yùn)營管理策略：地下商業(yè)在招商時(shí)，通常采用議標(biāo)等方式引入有較高商譽(yù)、實(shí)力較強(qiáng)的連鎖經(jīng)營企業(yè)，招商范圍一般不考慮僅在地下經(jīng)營的商家。這樣可以使乘客可以獲得優(yōu)質(zhì)的延伸服務(wù)，同時(shí)便于火車站商鋪管理，降低租賃經(jīng)營的風(fēng)險(xiǎn)使地下商業(yè)管理公司的收益得到保障，而連鎖企業(yè)出于提高企業(yè)形象、增進(jìn)消費(fèi)者接觸頻率、強(qiáng)化品牌效應(yīng)考慮，即使短期虧損也會踴躍要求進(jìn)駐。火車站或地鐵公司在對地下商業(yè)物業(yè)的經(jīng)營模式，通常是區(qū)分不同情況來決定，站內(nèi)零星網(wǎng)點(diǎn)通常由自己進(jìn)行招商和經(jīng)營，較大的站內(nèi)商場一般也由自己經(jīng)營，但也有少量引入投資商進(jìn)行經(jīng)營的，而地下商城或商業(yè)街基本上都是引入投資商整體包租的。在對地下商業(yè)物業(yè)出租的營銷策略上，主要是通過提高火車站商業(yè)物業(yè)的檔次，改善地下環(huán)境條件和管理服務(wù)，構(gòu)筑火車站“大品牌”，對打算進(jìn)駐火車站商業(yè)的商家形成品牌驅(qū)動力，另一方面，通過招商引進(jìn)有豐富經(jīng)驗(yàn)的經(jīng)營公司、有實(shí)力的連鎖企業(yè)，發(fā)揮他們的帶動作用，“以商引商”，吸引眾多商家進(jìn)駐火車站。二、項(xiàng)目功能分析地下商業(yè)建筑面積（火車站西側(cè)）2萬㎡1層2萬㎡旅游商品含山東特產(chǎn)批發(fā)市場原地下體育運(yùn)動中心1．8615萬㎡2層3．7230萬㎡皮革文具箱包批發(fā)市場（倉庫５０００㎡）鞋業(yè)市場1.5萬㎡快餐3000㎡左右長途汽車站地下空間時(shí)裝市場地下部分1萬平方米地下商業(yè)建筑面積（火車站東側(cè)）4．8000萬㎡1層4．8000萬㎡火車站船頭地下空間2.5萬㎡數(shù)碼產(chǎn)品市場配備快餐KFC，永和大王等火車站最近主通道地下空間1.1萬㎡流行少男少女時(shí)裝和音像市場與咖啡廳，健康休閑中心地鐵接近2000㎡站前地下商業(yè)規(guī)劃與布局研究本項(xiàng)目地下商業(yè)街區(qū)的業(yè)態(tài)和體量：地下商業(yè)物業(yè)與業(yè)態(tài)規(guī)劃表地下（火車站東側(cè)）分為三個(gè)地塊：1、公交車站地下商業(yè)建筑3.7萬㎡。2、東廣場地下1.1萬㎡（含地鐵站點(diǎn)）和2.5萬㎡商場，中間配備通道。本項(xiàng)目地下商業(yè)的規(guī)劃與設(shè)計(jì)：

1、地下空間的整體布局：青島北站交通商務(wù)區(qū)地下空間建筑我們可以劃分為兩類，第一類需要海創(chuàng)公司投資和建設(shè)的部分，第二類是需要出讓土地后，由開發(fā)商建設(shè)的項(xiàng)目。借鑒加拿大蒙特利爾和廣州珠江新城CBD的經(jīng)驗(yàn)，建議今后地下空間統(tǒng)一標(biāo)高為5米，同時(shí)留好不同地塊之間的通道，形成互聯(lián)互通的大格局，高效率利用好地下空間。我們新摩爾公司根據(jù)實(shí)際經(jīng)驗(yàn),結(jié)合青島李滄區(qū)的商業(yè)實(shí)踐,制作了商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃圖,其中相應(yīng)業(yè)態(tài)布局如下圖所示,具體的通道寬度為：1、綠軸和長途汽車站間的通道寬度是7.1米2.綠軸中央兩側(cè)通道寬度是15米，綠軸和公交汽車站的通道寬度是6.5米,建議加寬到8米以上。站前地下商業(yè)與布局研究

餐飲商業(yè)臨街面位置地下空間面積圖

位置色塊面積業(yè)態(tài)火車站西側(cè)5940平方米旅游特色產(chǎn)品區(qū)火車站西側(cè)1990平方米餐飲、休閑區(qū)火車站東側(cè)主要通道兩側(cè)4960平方米手機(jī)通訊、零售、餐飲區(qū)長途汽車站地下空間10000平方米服裝批發(fā)市場（結(jié)合地上）火車站與長途站的通道3296平方米特色商品、便利店設(shè)備房旁邊5812平方米出差、旅游消費(fèi)產(chǎn)品區(qū)原體育中心2425平方米餐飲、娛樂區(qū)原體育中心1293平方米健康、休閑區(qū)船頭部位地下4815平方米數(shù)碼產(chǎn)品展示區(qū)船頭與安順路間地下部分6542平方米圖書、音像、數(shù)碼市場船頭與公交站間地下部分23000平方米皮鞋、皮革、皮具專業(yè)產(chǎn)品市場

建議下沉廣場部分東側(cè)專門留出各４米以上的商業(yè)臨街面，供知名餐飲企業(yè)進(jìn)駐。參考圖示如下深圳華潤萬象城下沉廣場的商業(yè)臨街面

地下空間業(yè)態(tài)分布圖-第一方案地下商業(yè)規(guī)劃第二方案

①、服裝市場和皮鞋皮具等市場要求層高在5米，株距在8.4米左右，滿足批發(fā)和兼營零售的商業(yè)環(huán)境要求。長途汽車站－１層地下空間１萬平方米和地面建筑以及c21-A1地塊地面建筑作為服飾批發(fā)市場物業(yè)定位。②、數(shù)碼產(chǎn)品市場的地上建筑，建議作為透明的導(dǎo)示物，項(xiàng)目的藝術(shù)性和實(shí)際引導(dǎo)功能結(jié)合，同時(shí)也是重要的人流出入口。③、出租車站點(diǎn)位置不僅影響地下商業(yè)價(jià)值，而且本身選址進(jìn)出也不方便，建議將出租車向南側(cè)移動，調(diào)整到公交車站地下位置。4、如上圖所示：餐飲區(qū)域被廚房設(shè)備擋住，沒有好的臨街點(diǎn)，建議如圖所示在餐飲區(qū)兩側(cè)各留出4米寬，為這一區(qū)域創(chuàng)造出最大的商業(yè)價(jià)值。地下商業(yè)部分的建議

站前地下商業(yè)規(guī)劃與布局研究①、服裝市場和皮鞋皮具等市場要求層高在5米，株距在8.4米左右，滿足批發(fā)和兼營零售的商業(yè)環(huán)境要求。長途汽車站－１層地下空間１萬平方米和地面建筑以及c21-A1地塊地面建筑作為服飾批發(fā)市場物業(yè)定位。②、數(shù)碼產(chǎn)品市場的地上建筑，建議作為透明的導(dǎo)示物，項(xiàng)目的藝術(shù)性和實(shí)際引導(dǎo)功能結(jié)合，同時(shí)也是重要的人流出入口。③、出租車站點(diǎn)位置不僅影響地下商業(yè)價(jià)值，而且本身選址進(jìn)出也不方便，建議將出租車向南側(cè)移動，調(diào)整到公交車站地下位置。本項(xiàng)目地下商業(yè)的規(guī)劃與設(shè)計(jì)：站前地下商業(yè)規(guī)劃與布局研究關(guān)于船頭透明建筑的比例研究：根據(jù)商業(yè)經(jīng)營的需要一般３０米直徑的中庭就可以滿足不同商鋪之間的可見性問題，如果直接達(dá)到４０－４５米，可以通過在３０米直徑外設(shè)置商鋪的方式，從視覺上縮小空間距離，達(dá)到商鋪經(jīng)營內(nèi)容可見性強(qiáng)的目標(biāo)，例如，３０米直徑周邊設(shè)置最新的數(shù)碼產(chǎn)品體驗(yàn)店鋪。透明建筑圓圈面積1100平方米，船頭形狀建筑面積包含中庭，－3層4600平方米，-2層4600,-1層3350平方米，１層3550,總計(jì)建筑面積10600平方米，去掉中庭面積為7300平方米。保留的依據(jù):改善地下空間環(huán)境,增加商業(yè)的可見性,高度可以降低。站前地下商業(yè)規(guī)劃與布局研究關(guān)于船頭透明建筑的比例研究：方案1：能夠較大實(shí)現(xiàn)地下空間商業(yè)價(jià)值，其中快餐面積2000平方米，其余作為零售面積，因此，作為優(yōu)先選擇方案１并繼續(xù)按照給定的數(shù)據(jù)深化。站前地下商業(yè)規(guī)劃與布局研究關(guān)于青島火車北站地下空間和地上購物中心卸貨區(qū)的規(guī)劃汽車站的人流要求能夠方便進(jìn)入市場的主要入口。服裝市場和皮具市場都需要考慮卸貨區(qū)，一般面積為300平方米左右，卸貨平臺高度為1.3米,卸貨區(qū)域，詳細(xì)要求如下：能夠停泊一輛40英尺貨柜車的封閉式卸貨平臺，按乙方提供的設(shè)備要求預(yù)留平衡器的機(jī)坑及埋件。設(shè)保溫提升門。卸貨平臺高1.3m。同時(shí)停泊五輛普通卡車的卸貨平臺，卸貨平臺外邊陽角處預(yù)埋通長的防撞角鋼及橡膠防撞墊。卸貨平臺高度為1.0m。甲方設(shè)置不大于10%坡度的混凝土坡道連接乙方普通卡車的卸貨平臺至室外地坪，寬2m。坡道臨空側(cè)加1.0m高的防護(hù)欄桿。

如圖所示黑色塊為卸貨區(qū)1、火車站西側(cè)區(qū)域：面積200平方米4、船頭部分區(qū)域：面積1230平方米3、主要通道北側(cè)區(qū)域：面積80平方米2、主要通道南側(cè)區(qū)域：面積370平方米地下停車場面積主要通道南側(cè)：8470平方米主要通道北側(cè)：11630平方米可擁有停車位：20100平方米/35平=574個(gè)其他地塊面積情況綠地、景觀區(qū)域面積：1676平方米表演舞臺區(qū)域面積：1710平方米站前地下商業(yè)規(guī)劃與布局研究為保證結(jié)構(gòu)安全，40英尺貨柜車卸貨口必須設(shè)置構(gòu)造柱，且在卸貨車輛停靠區(qū)域需考慮防撞措施(如防撞柱、防撞欄桿等)。該區(qū)域照度應(yīng)達(dá)到40Lux。普通卡車的卸貨平臺進(jìn)深為5.5m，平臺外門上方設(shè)雨蓬，雨蓬不高于3m且出挑平臺外不小于2m。北方地區(qū)卸貨平臺為封閉式，設(shè)雙道保溫提升門。卸貨平臺的保溫提升門應(yīng)同時(shí)設(shè)置手動和電動開關(guān)并滿足經(jīng)常開啟和關(guān)閉的要求。所有開關(guān)應(yīng)設(shè)置帶鎖的不銹鋼開關(guān)盒。不銹鋼開關(guān)盒安裝在商場的內(nèi)側(cè)。卸貨平臺外及平臺上按乙方要求的位置設(shè)置排水溝。40英尺貨柜車卸貨平臺外門上方設(shè)1.0m深的鋼筋混凝土雨篷。卸貨外圍須采取隔音措施并滿足環(huán)保要求。站前地下商業(yè)規(guī)劃與布局研究二期地下商業(yè)規(guī)劃，以上地塊以A6和Ａ9為例，今后需要出讓，建議層高在５米，柱距在8.4米左右。Ａ7地塊未來建議層高同上，柱距在11米左右，能夠滿足大賣場的要求，卸貨平臺需要達(dá)到400平方米，高度1.2米左右。大賣場建筑凈高：所有管線標(biāo)高應(yīng)盡量抬高，并對包括乙方管線在內(nèi)的各專業(yè)管線進(jìn)行有效綜合布置，保證商場內(nèi)無吊頂區(qū)域燈具底標(biāo)高不低于3.7m，所有管線(含支架、風(fēng)口)的底標(biāo)高不應(yīng)低于4.0m。乙方商場無吊頂區(qū)域采用日光燈帶(乙方完成)，風(fēng)口須避讓燈帶。為突出綠色中軸的商業(yè)價(jià)值，提高通透性，建議層高為5米，柱距11米左右。二期地下商業(yè)規(guī)劃站前地下商業(yè)規(guī)劃與布局研究關(guān)于下沉廣場和采光點(diǎn)的建議：

建議本項(xiàng)目在C21-Ａ6地塊的南側(cè)中央位置，設(shè)置下沉廣場，面積建議在1500平方米左右，可升降表演舞臺在200平方米左右，需要較強(qiáng)大的排水系統(tǒng)設(shè)計(jì)。建議在綠化帶空間設(shè)置８個(gè)以上的通道和通風(fēng)以及陽光照射口，其中餐飲部分需要通風(fēng)采光點(diǎn)，讓地下空間能夠開敞和通透，提高地下空間的舒適感。三、項(xiàng)目定位分析

三.經(jīng)價(jià)值分析1、市場定位火車北站現(xiàn)代商業(yè)區(qū)的地下商業(yè)部分是為滿足高鐵旅客各種需求的中高端消費(fèi)區(qū)

2、功能定位全面滿足高鐵旅客的各種需求滿足時(shí)尚精品購物、休閑、餐飲的需求3、形象定位特色地下商業(yè)街時(shí)尚新生活的領(lǐng)導(dǎo)者中高端階層的消費(fèi)區(qū)4、經(jīng)營特色定位情景感強(qiáng)體驗(yàn)感高品質(zhì)感強(qiáng)包容度高可選擇范圍廣5、業(yè)態(tài)定位以精品購物和休閑為主集合各式的餐飲為一體6、業(yè)態(tài)分布餐飲——占28%，包括：大型品牌餐飲店、中型餐飲店、普通餐飲店、特色小吃店、茶餐廳、西餐廳、雜食店。購物——占40%，包括：數(shù)碼產(chǎn)品、精品女裝/男裝、男/女內(nèi)衣、服飾（皮帶、領(lǐng)帶、錢包）、鞋子、箱包、電子數(shù)碼、童裝及玩具反斗城、運(yùn)動專賣、飾品、化妝品。休閑——占25%，包括：茶室、咖啡廳、酒吧、美容、美發(fā)、美甲、網(wǎng)吧、電玩。其他——占5%，包括：藥店、攝影店（沖印店）、音響制品店、眼鏡店、辦公用品店、通信器材。商業(yè)服務(wù)——占2%。如：銀行、電信等。四、項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析地下商業(yè)建筑面積（火車站西側(cè)）20．000㎡1層原體育活動中心空間18．615㎡１層地下商業(yè)建筑面積（火車站東側(cè)）48．000㎡1層?xùn)|側(cè)地下商業(yè)69.400㎡1,2層停車2.4萬㎡地鐵設(shè)備房和出租車站等2萬㎡左右合計(jì)156000㎡站前地下商業(yè)規(guī)劃與布局研究本項(xiàng)目地下商業(yè)的財(cái)務(wù)分析：1、地下商業(yè)面積規(guī)劃：站前地下商業(yè)規(guī)劃與布局研究2、產(chǎn)出分析：火車站前長途汽車站點(diǎn)１萬平方米地下商業(yè)定價(jià)為3.5萬元/平方米商業(yè)物業(yè)用途為時(shí)裝批發(fā)市場，預(yù)計(jì)未來銷售價(jià)格為3.5億元。火車站前公交汽車站地下商業(yè)定價(jià)為2.5萬元/平方米,商業(yè)物業(yè)用途為小商品批發(fā)市場韓國時(shí)裝城地下商業(yè)未來售價(jià)為３萬元/平方米，今后和地面統(tǒng)一出讓給開發(fā)商。ＩＴ數(shù)碼地下商業(yè)空間因?yàn)槌鲎廛囌揪窒?，動線較窄，售價(jià)為2.4萬元/平方米盈虧平衡，今后計(jì)算時(shí)候我們按照均價(jià)３萬平方米出售。本項(xiàng)目地下商業(yè)的財(cái)務(wù)分析：站前地下商業(yè)規(guī)劃與布局研究本項(xiàng)目地下商業(yè)的財(cái)務(wù)分析：項(xiàng)目1.9平方公里區(qū)域地下商業(yè)項(xiàng)目投入和產(chǎn)出估算：地下商業(yè)街區(qū)項(xiàng)目投入預(yù)計(jì)項(xiàng)目面積(萬㎡)和單價(jià)金額（億元/人民幣）備注地下商業(yè)空間（可售）11.1×5000元/㎡5.55地下空間總面積為15.6萬平米，其中可售商業(yè)面積為11.1萬平米，其余為停車2.4萬、設(shè)備房等公共配套。地下空間面積造價(jià)按6000元/m2地下商業(yè)空間（不可售）4.5×３000元/㎡1.35合計(jì)7.9億元項(xiàng)目面積(萬平方米)金額（億元/人民幣）備注地下商業(yè)空間（可售）11.122.2地下空間總面積為15萬平米，其中可售商業(yè)面積為10萬平米，其余為停車、設(shè)備房等公共配套地下商業(yè)售價(jià)按2萬元/m2,局部售價(jià)可能達(dá)到3萬元地下商業(yè)空間（不可售）4.5合計(jì)22.2億元站前地下商業(yè)規(guī)劃與布局研究地下商業(yè)項(xiàng)目投入和產(chǎn)出估算： 銷售預(yù)測：單價(jià)３萬元/㎡的依據(jù)，現(xiàn)有中心商圈和第二商圈的商鋪均價(jià)已經(jīng)達(dá)到平均3.5萬/㎡,我們的地下商業(yè)空間擁有三條地鐵和長途汽車站點(diǎn)和火車北站，按照保守銷售物業(yè)價(jià)格計(jì)算。地下商