論蘇州房地產(chǎn)的未來前景和發(fā)展趨勢

蘇州房地產(chǎn)發(fā)展分析姓名：陳發(fā)娟學(xué)號：1601013102專業(yè)：連鎖經(jīng)營管理指導(dǎo)老師：周云霞

自從2008年全球經(jīng)濟(jì)危機(jī)以后，由于世界各國的金融市場都并不景氣這就使得大量的限制資金缺乏投資渠道，股票市場的不規(guī)范以及商業(yè)銀行的利率持續(xù)下降使資金被迫進(jìn)入到房地產(chǎn)市場，這也促進(jìn)了房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展。由于中國人對于住房的硬性需求使得房地產(chǎn)投資迅速發(fā)展，大有一發(fā)而不可控制的態(tài)勢。一度使得整個市場上的買方力量甚至強(qiáng)于賣方力量，使得整個市場更加繁榮。但是由于房產(chǎn)價格一直上升已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出正常居民能夠承受的范圍內(nèi)，使得政府不得不對其進(jìn)行調(diào)控。自2015年開始政府不斷的通過限購令等政策對房屋價格進(jìn)行管制，這種行為雖然在一定程度上穩(wěn)住了房地產(chǎn)的價格，但是另一方面，大量的房地產(chǎn)企業(yè)都因?yàn)橘Y金的回籠速度變慢而受到影響，甚至部分中小房地產(chǎn)企業(yè)都因?yàn)檎叩淖儎訉?dǎo)致購買欲望下降最終的結(jié)果就是這些企業(yè)的房產(chǎn)大量滯銷，他們的貸款也無法及時償還，最終的結(jié)果就是這些房地產(chǎn)企業(yè)遭受到了滅頂之災(zāi)路黎黎，吳芳.路黎黎，吳芳.蘇州房地產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)效應(yīng)研究[J].現(xiàn)代商貿(mào)工業(yè)，2018，39（01）：9-10.一、蘇州房地產(chǎn)現(xiàn)狀分析（一）蘇州市房地產(chǎn)價格現(xiàn)狀蘇州市的房價過高是基于經(jīng)濟(jì)發(fā)展和資本炒作等多種因素共同導(dǎo)致的，房地產(chǎn)市場一度成為蘇州市的最為廣泛的投資手段，這種模式使得蘇州市的房地產(chǎn)市場逐漸畸形。這種房價增速過快一方面讓居民難以承受高價的房價，但是又基于龐大的購買需求不得不購買，造成了居民生活水平的巨大壓力，雖然按揭貸款模式解決了部分問題，但是也使得購買矛盾凸顯出來郝登攀.郝登攀.蘇州市房地產(chǎn)泡沫實(shí)證分析[J].合作經(jīng)濟(jì)與科技，2017（24）：46-47（二）蘇州房地產(chǎn)發(fā)展的困境蘇州市房地產(chǎn)行業(yè)的價格泡沫化是指房價與實(shí)際的房屋價格出現(xiàn)巨大的偏差，房地產(chǎn)價格由于資本外力的運(yùn)作導(dǎo)致房地產(chǎn)價格被外界操作，最終導(dǎo)致了房地產(chǎn)偏離了市場的價格，最終使得整個房地產(chǎn)價格出現(xiàn)了泡沫。日本20世紀(jì)80年代的房地產(chǎn)泡沫的破裂就導(dǎo)致了日本經(jīng)濟(jì)的衰退，由此我們可以看到房地產(chǎn)行業(yè)的價格泡沫化的巨大危害。因此如何將房地產(chǎn)行業(yè)的泡沫去除就關(guān)系到我國的整體政治經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定。居民收入和房價之間的關(guān)系是一個非常重要的問題，顯然三口之家一個90米的住房就需要很多年才能還清，顯然這種收入和房價之間巨大差距必然就造成了人民生活質(zhì)量的下降，以及社會整體的焦慮不安。這種收入與房價的差距導(dǎo)致了社會的不穩(wěn)定因素增加，也使得整個國家的經(jīng)濟(jì)發(fā)展面臨巨大的危機(jī)。二、蘇州房地產(chǎn)價格的影響因素分析（一）經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展，城市化水平高從當(dāng)前蘇州市的實(shí)際發(fā)展來看發(fā)展速度還是比較快的，蘇州市生產(chǎn)總值年均增長百分之七左右，總量突破五千五百億元，固定資產(chǎn)投資年均增長百分之十六，社會消費(fèi)品零售總額年均增長百分之十一。從這些數(shù)據(jù)上我們能夠較為清楚的看到當(dāng)前蘇州市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度比較快，城市化水平相對較高。（二）GDP的影響目前蘇州市的GDP增幅為百分之七左右，這說明蘇州市的GDP增速相對較穩(wěn)。這基本上是基于我國的發(fā)展以及相關(guān)政策的幫助下才得以提升的。但是我們也應(yīng)該考慮到這種GDP總很大一部分力量是來自于房地產(chǎn)市場的買賣增值的。。蘇州市房地產(chǎn)價格上之間GDP增長有著正相關(guān)關(guān)系，那么我們可以初步判斷只要蘇州市的GDP不斷的增長就必然會導(dǎo)致房地產(chǎn)價格的不斷上升。我們應(yīng)該考慮到蘇州市的人均GDP的增速并不高，甚至無法抵充房地產(chǎn)價格的增加幅度，因此如果的蘇州市的房地產(chǎn)價格得不到有效的控制，那么就可能會導(dǎo)致雖然GDP不斷增加，最終的結(jié)果就是人民貨幣的購買力會大幅度下降葉曉陶，周云，田鵬許葉曉陶，周云，田鵬許.房地產(chǎn)投資與城市經(jīng)濟(jì)增長的相關(guān)性實(shí)證研究——基于長三角主要城市的面板數(shù)據(jù)分析[J].建筑經(jīng)濟(jì)，2017，38（12）：70-73.（三）政策因素的影響從房地產(chǎn)發(fā)展的情況來看，由于限購令的出現(xiàn),房產(chǎn)稅的提高以及諸多手段的出現(xiàn)導(dǎo)致了房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展已經(jīng)趨于正常化，大量的資本已經(jīng)開始從房地產(chǎn)行業(yè)抽離選擇新的行業(yè)，大量的熱錢的流失使得房地產(chǎn)市場降溫，但這種降溫是相對理性的。因此我們可以預(yù)見未來蘇州市的房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展必然會在有限的市場需求下競爭的更加激烈。2016年，最新的房地產(chǎn)管理?xiàng)l例出臺，導(dǎo)致各個地區(qū)的房價都開始變動，未來中國的房價必然要發(fā)生大的變動，那么在這樣的背景下加強(qiáng)對于房地產(chǎn)企業(yè)的風(fēng)險管理就顯得尤為重要。（四）地價過高因素的影響土地成本是房地產(chǎn)企業(yè)最為常見的成本之一，由于房地產(chǎn)企業(yè)需要有土地來進(jìn)行建設(shè)，這就造成了在獲得土地的過程中必須要從他人的手中購置土地，這種購置的花費(fèi)就是土地成本。土地成本是非常大的一筆支出。當(dāng)前蘇州市的土地由于市場的需求過大導(dǎo)致了整個價格非常高并不適合市場的發(fā)展。（五）開發(fā)成本及房地產(chǎn)開發(fā)商對未來的預(yù)期的影響房地產(chǎn)企業(yè)的建設(shè)過程中諸如房屋建筑材料的選取，綠化的設(shè)計(jì)以及落實(shí)，園林的設(shè)計(jì)、水電的網(wǎng)絡(luò)等等都是成為影響房地產(chǎn)的建筑成本的重要指標(biāo)，我們應(yīng)該清楚的認(rèn)識到當(dāng)前建筑企業(yè)的材料選擇不同其成本差別會非常大，一些房地產(chǎn)企業(yè)選擇用環(huán)保材料就會增加自己的成本，但會增加自己的口碑以及賣點(diǎn)。而一些小房地產(chǎn)公司則盡可能的將建筑材料的成本，從而讓自己在價格上更有優(yōu)勢楊康，陳靜靜，張點(diǎn)點(diǎn)，孫晨圓，高雅露，秦希逸楊康，陳靜靜，張點(diǎn)點(diǎn)，孫晨圓，高雅露，秦希逸.居民對蘇州市房價上漲的認(rèn)知及態(tài)度研究[J].價值工程，2017，36（21）：16-18.往往更加注重工期而非注重質(zhì)量，注重整體的美觀性而非細(xì)節(jié)的把握。注重表面的美觀性而沒有注重到一些基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)?，F(xiàn)在很多小區(qū)實(shí)際的結(jié)果并不理想，和整個小區(qū)的設(shè)計(jì)甚至可以說是相去甚遠(yuǎn)。這種差別不僅僅使得購房人的利益受到影響，而且也嚴(yán)重的影響了房地產(chǎn)企業(yè)的的建筑成本。三、蘇州房地產(chǎn)發(fā)展的建議（一）優(yōu)化地區(qū)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，大力發(fā)展多元經(jīng)濟(jì)制造業(yè)是我國的發(fā)展的基礎(chǔ)。因此我國想要更好的發(fā)展就必須要保證我國的制造業(yè)能夠得到發(fā)展，這就要求我國提升制造業(yè)的相關(guān)實(shí)力。當(dāng)前蘇州市的制造業(yè)發(fā)展并不景氣，投資也非常少，只有讓蘇州市的制造業(yè)的投資潛力得到提升才能更好的促進(jìn)蘇州市的制造業(yè)的發(fā)展。從而讓房地產(chǎn)行業(yè)的大量熱錢能夠轉(zhuǎn)投向其他行業(yè)，逐漸讓蘇州市的房地產(chǎn)行業(yè)降溫。因此房地產(chǎn)市場的價格的控制也需要讓其他行業(yè)的投資價值得到提升。想要控制房地產(chǎn)價格就必須要同多方面的方式。通過控制相關(guān)地產(chǎn)公司拿地，限制各種資本的濫用，對房地產(chǎn)公司實(shí)行審核，逐漸淘汰一批房地產(chǎn)公司，讓蘇州市的房地產(chǎn)業(yè)逐漸呈現(xiàn)出優(yōu)質(zhì)，專業(yè)的發(fā)展態(tài)勢。通過提升門檻能夠讓房地產(chǎn)市場逐漸重歸市場化，資本無法進(jìn)入自然會降低房地產(chǎn)市場的熱度，從而讓蘇州市的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)逐漸降低到其在國民經(jīng)濟(jì)中的比例讓蘇州市的房地產(chǎn)市場更好的發(fā)展田建華，周云，張浩祺.田建華，周云，張浩祺.房地產(chǎn)市場有效供給與城市化水平的相關(guān)性分析——以蘇州市為例[J].價值工程，2016，35（26）：20-24.（二）完善收入分配制度，穩(wěn)定地區(qū)物價水平宏觀經(jīng)濟(jì)指標(biāo)在計(jì)算的時候必須清楚的考慮到房地產(chǎn)的影響，因此政府在制定相關(guān)政策如稅費(fèi)政策時就必須要多元化考慮，充分認(rèn)識到房地產(chǎn)市場對于整個宏觀經(jīng)濟(jì)的重要性，在出臺貨幣政策、利率政策時要切實(shí)考慮到房地產(chǎn)價格這一變量，從而保證整個經(jīng)濟(jì)能夠穩(wěn)定發(fā)展。要完善收入分配制度，一旦房價銳減蘇州市的經(jīng)濟(jì)必然會硬著陸，因此必須協(xié)調(diào)相關(guān)政策保證整個經(jīng)濟(jì)能夠在穩(wěn)定的狀態(tài)下逐漸發(fā)展。蘇州市的房地產(chǎn)需求非常大，抑制房價必然收效甚微，這時的房價是市場經(jīng)濟(jì)的結(jié)果，但是政府也應(yīng)適當(dāng)干預(yù)防止房價漲幅過快，讓這些地區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展能夠在一種可控的范圍內(nèi)小幅度上漲，最好是能夠穩(wěn)定在一定水平線上，這樣就能讓蘇州市的經(jīng)濟(jì)逐漸擺脫這種市場的壓力。（三）完善金融相關(guān)政策，健全銀行信貸機(jī)制我們已經(jīng)說過，房地產(chǎn)企業(yè)想要更好的發(fā)展就必須拓展融資渠道，通過多種方式進(jìn)行融資才能讓整個房地產(chǎn)的資本得到快速的補(bǔ)充。首先，蘇州市房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該建立內(nèi)部融資渠道。房地產(chǎn)企業(yè)之所以發(fā)展的如此迅速其重要原因就是蘇州市對于住處的看重這種思想是所有中國人共同的，房地產(chǎn)企業(yè)的員工也不例外，因此抓住這種心理就可以達(dá)到內(nèi)部融資的目的。其次，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該通過金融工具進(jìn)行融資。我們可以通過眾籌的模式來進(jìn)行融資。通過小資金的融通緩解房地產(chǎn)企業(yè)日常經(jīng)營過程中對于資金的需求，同時通過利用金融工具環(huán)節(jié)整體的資金壓力，同時還能夠宣傳企業(yè)的目的周云霞.周云霞.房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司的發(fā)展及建議探究——以蘇州“我愛我家”為例[J].中國市場，2016（34）：180-181.最后，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該多使用營銷策略進(jìn)行融資，我們發(fā)現(xiàn)大部分的融資渠道都無法直接拿出房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展所需求的資金。因此房地產(chǎn)企業(yè)就應(yīng)該多渠道進(jìn)行融資，將各種融資方式都合理使用。四、蘇州房地產(chǎn)的發(fā)展預(yù)測未來蘇州房地產(chǎn)市場的價格會保持穩(wěn)定，現(xiàn)在供需基本維持在一個穩(wěn)定的水平，之前被大量炒高房價的地區(qū)，價格會慢慢下降，整體上來說，在蘇州市政府的有力調(diào)控下，蘇州的房地產(chǎn)市場未來將呈現(xiàn)穩(wěn)步發(fā)展的態(tài)勢。結(jié)束語本文對蘇州市的房地產(chǎn)市場的發(fā)展情況進(jìn)行了分析，為了保證整個分析更加符合實(shí)際情況本文的分析從各個角度進(jìn)行了分析，通過分析闡述了當(dāng)前蘇州市房價存在的問題，然后針對問題提出了解決的方案，在方案之中有很多意見都是基于部分產(chǎn)業(yè)，以及部分企業(yè)的具體模式提出的意見，希望這些意見能夠讓蘇州市的房地產(chǎn)市場更好的發(fā)展。

致謝本論文是在周云霞老師的諄諄教誨和指導(dǎo)下完成的，論文從選題、構(gòu)思到定稿無不滲透著導(dǎo)師的心血和汗水；教授淵博的知識和嚴(yán)謹(jǐn)?shù)膶W(xué)風(fēng)使我受益終身，在此表示深深的敬意和感謝。我還要感謝含辛茹苦、任勞任怨、望子成龍、不圖回報的父母的養(yǎng)育之恩，他們給予我的愛和支持讓我順利地完成了自己的學(xué)業(yè)。最后，因本人水平有限，在文中難免有不足之處，懇請各位老師批評指正。

參考文獻(xiàn)[1]路黎黎，吳芳.蘇州房地產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)效應(yīng)研究[J].現(xiàn)代商貿(mào)工業(yè)，2018，39（01）：9-10.[2]郝登攀.蘇州市房地產(chǎn)泡沫實(shí)證分析[J].合作經(jīng)濟(jì)與科技，2017（24）：46-47.[3]葉曉陶，周云，田鵬許.房地產(chǎn)投資與城市經(jīng)濟(jì)增長的相關(guān)性實(shí)證研究——基于長三角主要城市的面板數(shù)據(jù)分析[J].建筑經(jīng)