上海住宅市場(chǎng)及 長(zhǎng)風(fēng)板塊分析

日期地點(diǎn)，微軟雅黑16號(hào)上海商品住宅市場(chǎng)及長(zhǎng)風(fēng)板塊分析宏觀政策背景2013年2月20日，國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議出臺(tái)五項(xiàng)政府調(diào)控措施；3月1日，國(guó)務(wù)院辦公廳正式發(fā)文出臺(tái)國(guó)五條細(xì)則，標(biāo)志著政府調(diào)控實(shí)質(zhì)性升級(jí)；隨后地方政府出臺(tái)各地細(xì)則，基本未超出國(guó)五條范圍。“國(guó)五條”新政：完善穩(wěn)定房?jī)r(jià)工作責(zé)任制關(guān)鍵詞：限價(jià)；考核問(wèn)責(zé)；堅(jiān)決抑制投機(jī)投資性購(gòu)房關(guān)鍵詞：信貸縮緊；20%個(gè)稅；增加普通商品住房及用地供應(yīng)關(guān)鍵詞：增加供應(yīng)；加快保障性安居工程規(guī)劃建設(shè)關(guān)鍵詞：保障房；加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)管關(guān)鍵詞：個(gè)人住房信息系統(tǒng)建設(shè)。對(duì)成交量影響：短期內(nèi)，一方面，在新政落地之前，二手房需求會(huì)在新政落地之前呈現(xiàn)出恐慌性的火爆；另一方面，在新政落地之后二手房的需求會(huì)被擠壓到一手房市場(chǎng)，剛需市場(chǎng)短期交易量會(huì)大幅上升；對(duì)價(jià)格影響：短期內(nèi)由于一手房市場(chǎng)會(huì)承受大量來(lái)自二手房的剛性需求，剛需項(xiàng)目會(huì)在短期急速升溫，均價(jià)將會(huì)回落。在地方細(xì)則落地之后，均價(jià)將會(huì)逐漸恢復(fù)穩(wěn)定；對(duì)成交結(jié)構(gòu)的影響：由于新政中限購(gòu)加強(qiáng)，信貸收緊，對(duì)于高端項(xiàng)目的去化將形成嚴(yán)重阻礙，在短期內(nèi)將會(huì)有大量剛需項(xiàng)目的推案。而對(duì)于存量中的高檔產(chǎn)品，開(kāi)發(fā)商可能會(huì)面臨在高端市場(chǎng)中被迫參與價(jià)格戰(zhàn)的情況。市場(chǎng)影響積極溫和廣州細(xì)則出臺(tái)廣州細(xì)則偏向溫和，細(xì)則內(nèi)容與國(guó)五條范圍一致，其中并未提及新增限購(gòu)城市，20%的個(gè)稅的表述弱化，按照國(guó)五條標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。3月25日積極嚴(yán)格北京、上海、重慶細(xì)則出臺(tái)北京上海重慶細(xì)則較為嚴(yán)格。首先是限購(gòu)力度加強(qiáng)，增加限購(gòu)的范圍；其次，嚴(yán)格執(zhí)行20%的個(gè)稅；而二套房貸將作為儲(chǔ)備政策視市場(chǎng)情況決定執(zhí)行。3月30日消極寬松合肥、大連、廈門(mén)等19城市細(xì)則陸續(xù)出臺(tái)“房?jī)r(jià)增幅不超過(guò)當(dāng)?shù)鼐用窨芍涫杖氲脑龇背蔀橹鹘?，多地只在?xì)則中確定調(diào)控目標(biāo)，整體國(guó)五條落地執(zhí)行力度較弱。3月31日后1至4月上海商品住宅市場(chǎng)走勢(shì)4月上海受?chē)?guó)五條細(xì)則逐漸失效的影響，商品住宅均價(jià)有所回升；在三月份的恐慌性購(gòu)房的瘋狂之后，市場(chǎng)回歸理性，成交面積環(huán)比下降40.55%，但較之去年同月則環(huán)比上漲48.15%，環(huán)比的下滑只是相對(duì)于3月瘋狂的假象，4月商品住宅市場(chǎng)依舊火熱。2012年第四季度隨著十八大的召開(kāi)，市場(chǎng)持續(xù)升溫，2013年1月份跟隨2012年的趨勢(shì)，價(jià)格持續(xù)上漲，成交均價(jià)環(huán)比上漲3.88%；一月份為房地產(chǎn)市場(chǎng)傳統(tǒng)淡季，供應(yīng)面積較低，環(huán)比下降67%，成交面積更隨市場(chǎng)小幅下降，環(huán)比下降14%。2月為市場(chǎng)淡季，新推案數(shù)量大大降低，供應(yīng)面積環(huán)比下降32.46%，成交面積環(huán)比下降46.51%，成交均價(jià)持續(xù)走高。2月20日，國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議確定“國(guó)五條”，堅(jiān)持調(diào)控政策不動(dòng)搖、力度不放松。新政預(yù)計(jì)將在接下來(lái)的月份中起到調(diào)控作用。持續(xù)升溫調(diào)控警告3月，房地產(chǎn)陷入“國(guó)五條”后的末班車(chē)瘋狂，供應(yīng)成交面積相比上個(gè)月有及大幅度增長(zhǎng)。一方面國(guó)五條20%個(gè)稅導(dǎo)致大量二手房需求轉(zhuǎn)向新房，整體市場(chǎng)中剛需項(xiàng)目成交面積大幅上升；另一方面，開(kāi)發(fā)商為了規(guī)避新政落地造成的風(fēng)險(xiǎn)，大幅增加推案數(shù)量。淡季不淡4月，供應(yīng)成交面積大幅下滑，一方面體現(xiàn)了3月市場(chǎng)過(guò)度亢奮之后的理性回歸；另一方面，3月30日上海市人民政府辦公廳發(fā)布上海國(guó)五條細(xì)則，市場(chǎng)回落也體現(xiàn)出買(mǎi)賣(mài)雙方對(duì)于整體市場(chǎng)的迷茫，也表明買(mǎi)賣(mài)雙方對(duì)于市場(chǎng)保持觀望態(tài)度。理性回歸4月上海商品住宅供求區(qū)域分析4月上海商品住宅供應(yīng)相對(duì)集中在外郊環(huán)剛需項(xiàng)目較多的區(qū)域，而新推案較多的區(qū)域普遍成交情況較好，高供應(yīng)對(duì)于成交有一定拉動(dòng)。排名項(xiàng)目名稱(chēng)推案量區(qū)域開(kāi)盤(pán)情況1新城碧翠44,902浦東老盤(pán)2日月光伯爵天地40,869嘉定老盤(pán)3海灣國(guó)際名苑39,558奉賢老盤(pán)4盛世豪園36,844楊浦老盤(pán)5明天華城35,534南匯老盤(pán)6眾旺苑34,625奉賢老盤(pán)7譽(yù)品谷水灣豪庭34,449松江新盤(pán)8中金海棠灣31,907南匯新盤(pán)9農(nóng)房萬(wàn)盛金邸31,897金山老盤(pán)10金沙雅苑31,880普陀老盤(pán)4月上海商品住宅供應(yīng)量前十4月的商品住宅供應(yīng)主要集中在松江、嘉定、浦東、奉賢等郊環(huán)外區(qū)域，供應(yīng)較多的區(qū)相對(duì)成交較多，而在傳統(tǒng)剛性需求量大的嘉定、青浦和寶山，出現(xiàn)了供不應(yīng)求的情況。從4月供應(yīng)量前十的項(xiàng)目來(lái)看，只有兩個(gè)項(xiàng)目是4月新開(kāi)盤(pán)，大部分供應(yīng)是由老盤(pán)新推案構(gòu)成。部分項(xiàng)目，例如新城碧翠、日月光伯爵天地，推案量較大，占據(jù)區(qū)域供給較大部分，直接拉動(dòng)區(qū)域整體供給。而在所有的10個(gè)新開(kāi)盤(pán)項(xiàng)目中，9個(gè)位于郊環(huán)外。其中，嘉定區(qū)作為傳統(tǒng)的剛需項(xiàng)目集中區(qū)域，4個(gè)新開(kāi)盤(pán)項(xiàng)目體現(xiàn)了嘉定區(qū)在剛需市場(chǎng)上的火熱程度。4月上海商品住宅成交結(jié)構(gòu)分析4月上海商品房成交以單價(jià)20000以內(nèi)，總價(jià)400萬(wàn)以下的二房、三房為主，4月商品住宅市場(chǎng)成交以剛性需求為絕對(duì)主導(dǎo)。排名項(xiàng)目名稱(chēng)成交面積區(qū)域板塊成交均價(jià)主力戶型開(kāi)盤(pán)時(shí)間1日月光伯爵天地23639嘉定嘉定新城板塊15525三房2013-4-132御沁園20993南匯周康板塊19620三房2013-3-93萬(wàn)科金色領(lǐng)域19131嘉定嘉定新城板塊16401二房、三房2012-12-314瑞虹新城18414虹口四川北路板塊49712三房、四房2013-1-195嘉寶夢(mèng)之灣15471嘉定嘉定新城板塊14447二房、三房2013-3-316譽(yù)品谷水灣豪庭15103松江松江新城板塊17081二房、三房2013-4-207保利御樽苑14668浦東曹路板塊22537三房2012-6-138嘉怡水岸14083閔行江川紫竹板塊17657二房2012-7-79農(nóng)房萬(wàn)盛金邸12625金山金山新城板塊10886二房2012-12-2610中海紫御豪庭11990普陀長(zhǎng)風(fēng)板塊44430四房2012-5-274月上海商品住宅成交面積前十從4月上海商品住宅成交面積前十的項(xiàng)目來(lái)看，有7個(gè)項(xiàng)目成交均價(jià)在兩萬(wàn)以內(nèi)，有九個(gè)項(xiàng)目的主力戶型為二房或三房。總體來(lái)看，4月商品住宅市場(chǎng)成交以剛性需求為絕對(duì)主導(dǎo)。長(zhǎng)風(fēng)板塊所在區(qū)位長(zhǎng)風(fēng)板塊位于普陀區(qū)最南面，內(nèi)環(huán)中環(huán)之間，作為大虹橋內(nèi)最靠近市中心的板塊，具備成為高端商務(wù)區(qū)的潛質(zhì)。陸家嘴商務(wù)區(qū)南京路商圈中山公園商圈徐家匯商圈古北國(guó)際社區(qū)真如城市副中心

長(zhǎng)風(fēng)板塊中環(huán)外環(huán)內(nèi)環(huán)桃浦板塊萬(wàn)里板塊真如板塊長(zhǎng)征板塊曹楊板塊宜川板塊武寧板塊長(zhǎng)壽板塊3.5km3.5km5.7km2.2km5.4km10.3km區(qū)位特征：長(zhǎng)風(fēng)板塊位于上海中環(huán)西側(cè)，及屬于大虹橋經(jīng)濟(jì)體，同時(shí)處于市中心區(qū)域內(nèi)，區(qū)域規(guī)劃優(yōu)勢(shì)強(qiáng)；作為普陀區(qū)中最南面的板塊，長(zhǎng)風(fēng)板塊最靠近市中心，在區(qū)域內(nèi)相對(duì)其他板塊具有更大的優(yōu)勢(shì)；板塊距離上海各大區(qū)域中心距離較近，到各個(gè)區(qū)域中心都有軌道交通連接；市中心最后一塊整體規(guī)劃的商務(wù)辦公區(qū)域，未來(lái)最有可能成為堪與虹橋開(kāi)發(fā)區(qū)相提并論的中央商務(wù)區(qū)；長(zhǎng)風(fēng)生態(tài)商務(wù)區(qū)是全市首批重點(diǎn)推進(jìn)的九大現(xiàn)代服務(wù)業(yè)集聚區(qū)之一，區(qū)域總開(kāi)發(fā)量預(yù)計(jì)將達(dá)到290余萬(wàn)平方米，其中辦公樓商業(yè)娛樂(lè)設(shè)施約為200萬(wàn)平方米，酒店式公寓、高尚住宅約為70萬(wàn)平方米；總體來(lái)說(shuō)，長(zhǎng)風(fēng)當(dāng)前的發(fā)展處在一個(gè)臨界點(diǎn)，過(guò)了臨界點(diǎn)，將會(huì)迎來(lái)爆發(fā)式的發(fā)展。中環(huán)路內(nèi)環(huán)路長(zhǎng)風(fēng)板塊2號(hào)線13號(hào)線號(hào)線(規(guī)劃中)15號(hào)線3、4長(zhǎng)風(fēng)板塊交通概況長(zhǎng)風(fēng)板塊周邊擁有“兩環(huán)、五線、八站”的交通優(yōu)勢(shì)，毗鄰虹橋交通樞紐，軌道交通2、3、4、13號(hào)線以及規(guī)劃中的15號(hào)線聯(lián)通上海各區(qū)域，擁有立體式交通網(wǎng)絡(luò)，可達(dá)性極強(qiáng)。交通特點(diǎn)：位處中、內(nèi)環(huán)之間，以軌道交通為主主要交通類(lèi)型：軌交：2號(hào)線：南臨軌道交通2號(hào)線，從板塊內(nèi)到虹橋樞紐與浦東國(guó)際機(jī)場(chǎng)便捷，2號(hào)線直達(dá)市中心；3、4號(hào)線：東臨軌道交通3、4號(hào)線，南北方向連通上海主要區(qū)域；13、15號(hào)線：規(guī)劃中的13、15號(hào)線增強(qiáng)了板塊到寶山、閔行、青浦、浦東的可達(dá)性，其中13號(hào)線金沙江路以西至金運(yùn)路已經(jīng)建成。高架路及主干道：中心環(huán)線方面，板塊東西面連接內(nèi)環(huán)中環(huán)，南面距離延安路高架3公里，到達(dá)市中心各個(gè)區(qū)域十分便捷；其他交通連接：板塊南面共有古北路橋、真北路橋、瀘定路橋、中江路橋，四座橋打通原本被蘇州河分割的區(qū)域，使得從板塊內(nèi)能直接通往南面天山商圈，中山公園商圈和古北國(guó)際社區(qū)。虹橋樞紐浦東國(guó)際機(jī)場(chǎng)上?；疖?chē)站上海南站直線距離7.8公里40公里6.8公里8.6公里金沙江路蘇州河真北路金沙江路北新涇威寧路婁山關(guān)路中山公園長(zhǎng)風(fēng)公園大渡河路長(zhǎng)風(fēng)板塊與上海交通樞紐距離長(zhǎng)風(fēng)板塊功能分區(qū)長(zhǎng)風(fēng)板塊規(guī)劃以蘇州河為邊界，整體規(guī)劃，以長(zhǎng)風(fēng)公園與蘇州河包圍的區(qū)域?yàn)檫吔?，?guī)劃現(xiàn)代商務(wù)服務(wù)區(qū)，內(nèi)部建造高檔酒店、住宅，打造中環(huán)內(nèi)的高檔生態(tài)商務(wù)住宅區(qū)?，F(xiàn)代服務(wù)區(qū)：現(xiàn)代服務(wù)區(qū)的范圍東起長(zhǎng)風(fēng)公園，南臨蘇州河，北靠云嶺東路。西至真北路中環(huán)線。區(qū)域沿河岸線長(zhǎng)約2.7公里。規(guī)劃建設(shè)中高檔商務(wù)辦公群，包含辦公樓、商業(yè)、娛樂(lè)、高星級(jí)酒店等多種業(yè)態(tài)，并利用環(huán)境資源，建設(shè)成獨(dú)特的生態(tài)商務(wù)中心，屆時(shí)將會(huì)成為中國(guó)國(guó)內(nèi)外知名企業(yè)的總部、分公司所在地。高尚住宅區(qū)：高尚住宅區(qū)東起大渡河路，南臨云嶺東路，北靠金沙江路，西至蘇州河，區(qū)域位于板塊北側(cè)邊界金沙江路附近。住宅區(qū)交通便利，緊靠板塊主干道金沙江路；環(huán)境優(yōu)美，西側(cè)靠河。目前在售項(xiàng)目包括中海紫御豪庭與雅戈?duì)栭L(zhǎng)風(fēng)8號(hào)，均價(jià)在45000以上，區(qū)域內(nèi)項(xiàng)目定位較高。蘇州河與長(zhǎng)風(fēng)公園綠化區(qū)：長(zhǎng)風(fēng)生態(tài)商務(wù)區(qū)新建公共綠地700多畝，沿蘇州河2.7公里黃金水岸規(guī)劃建設(shè)80至130米寬的綠色長(zhǎng)廊,木瀆港西側(cè)北至同普路全部為大型公共綠地，云嶺路北側(cè)是一條長(zhǎng)2公里、寬50米的綠帶。新建公共綠地、開(kāi)發(fā)地塊配建綠地和原有綠地合計(jì)達(dá)2000多畝，為上海中心城區(qū)所罕見(jiàn)。長(zhǎng)風(fēng)公園銀鋤湖將與蘇州河水連通。教育配套區(qū)：長(zhǎng)風(fēng)板塊的教育資源是板塊最大的亮點(diǎn)之一，板塊東面的名校華東師范大學(xué)是新中國(guó)創(chuàng)辦的第一所師范大學(xué)，是教育部直屬、教育部與上海市共建的綜合性全國(guó)重點(diǎn)大學(xué)。而在中部24.4萬(wàn)平方米的教衛(wèi)園區(qū)內(nèi)，規(guī)劃有中小學(xué)、幼兒園、醫(yī)院、體育館及社區(qū)服務(wù)中心等各種公建配套設(shè)施。商業(yè)布局項(xiàng)目名稱(chēng)物業(yè)類(lèi)型總建面積產(chǎn)品特點(diǎn)開(kāi)發(fā)特色1蘇寧天御國(guó)際廣場(chǎng)城市綜合體246920㎡獨(dú)棟企業(yè)公館、5A甲級(jí)辦公、萬(wàn)怡酒店、標(biāo)準(zhǔn)商務(wù)辦公唯一蘇州河、木瀆港雙河環(huán)繞的商務(wù)項(xiàng)目2贏華國(guó)際廣場(chǎng)乙級(jí)寫(xiě)字樓21000㎡4900到11000m2獨(dú)棟辦公，900-3600m2大平層總部，下沉式廣場(chǎng)和三維立體商業(yè)配套，集辦公、商務(wù)、休閑于一體的國(guó)際化前沿總部辦公集群3國(guó)盛中心SOHO城市綜合體80000㎡大型購(gòu)物中心、四棟甲級(jí)辦公樓、兩棟SOHO、一座五星級(jí)國(guó)豐酒店和一座國(guó)豐公寓式酒店商務(wù)區(qū)的核心地段，緊鄰長(zhǎng)風(fēng)公園4旭輝世紀(jì)商務(wù)廣場(chǎng)甲級(jí)寫(xiě)字樓114453㎡挑高5.25米的LOFT型辦公-5近鐵城市廣場(chǎng)購(gòu)物中心89485㎡地上+地下兩層地鐵商業(yè)中心地鐵上蓋物業(yè)，日本先進(jìn)的地下空間設(shè)計(jì)理念，打造陽(yáng)光地鐵車(chē)站，打造“線上網(wǎng)店與線下實(shí)體店”合二為一的體驗(yàn)式消費(fèi)商城6長(zhǎng)風(fēng)景畔廣場(chǎng)購(gòu)物中心126000㎡總商鋪超過(guò)150個(gè)長(zhǎng)風(fēng)版塊內(nèi)的首個(gè)大型商業(yè)7匯銀金融商務(wù)中心社區(qū)配套1901㎡5棟甲級(jí)寫(xiě)字樓、3棟酒店式公寓、3個(gè)游艇碼頭，近百個(gè)游艇泊位整個(gè)長(zhǎng)風(fēng)生態(tài)商務(wù)區(qū)中唯一采用經(jīng)典ARTDECO風(fēng)格的寫(xiě)字樓項(xiàng)目8上?？鐕?guó)采購(gòu)中心城市綜合體95911㎡貝殼形狀大型綜合體，集會(huì)務(wù)、展覽、辦公、商務(wù)于一體普陀區(qū)乃至上海西部的會(huì)務(wù)展示商務(wù)中心9新發(fā)展亞太萬(wàn)豪酒店酒店-500間豪華客房，2500平會(huì)議面積，無(wú)柱型宴會(huì)廳國(guó)際頂尖酒店管理集團(tuán)—萬(wàn)豪集團(tuán)管理12345678910板塊內(nèi)商業(yè)處于快速成長(zhǎng)期，大部分商業(yè)運(yùn)營(yíng)時(shí)間短，并未形成版塊內(nèi)規(guī)模效應(yīng)，以寫(xiě)字樓與城市綜合體為主，未來(lái)商業(yè)發(fā)展?jié)摿^大。長(zhǎng)風(fēng)板塊成交供應(yīng)分析板塊內(nèi)住宅處于新興階段，目前只有兩個(gè)在售項(xiàng)目，整體競(jìng)爭(zhēng)格局較弱。版塊內(nèi)均價(jià)在4萬(wàn)以上，從2012年5月到2013年4月呈持續(xù)上漲趨勢(shì)，板塊前景較好。供求關(guān)系：長(zhǎng)風(fēng)板塊整體來(lái)看處于供大于求的情況，但在每次新推案之后的一個(gè)月之內(nèi)基本上都能達(dá)到50%的去化率，板塊內(nèi)住宅銷(xiāo)售情況較好；價(jià)格走勢(shì)：從價(jià)格上來(lái)看，版塊內(nèi)成交均價(jià)維持在4萬(wàn)左右，而價(jià)格呈現(xiàn)持續(xù)上漲趨勢(shì)。而在國(guó)五條之后均價(jià)不降反升，另一方面也說(shuō)明長(zhǎng)風(fēng)板塊內(nèi)住宅定價(jià)可能低于真實(shí)價(jià)格；供應(yīng)結(jié)構(gòu)：從供應(yīng)結(jié)構(gòu)上來(lái)看，板塊內(nèi)供應(yīng)以200平以上的舒適性產(chǎn)品為主，其中中海紫御豪庭戶型偏大，雅戈?duì)栭L(zhǎng)風(fēng)8號(hào)主打小面積戶型。中海紫御豪庭開(kāi)盤(pán)中