建設(shè)工程優(yōu)先受償權(quán)的性質(zhì)及與商品房請求權(quán)的關(guān)系

建設(shè)工程優(yōu)先受償權(quán)的性質(zhì)及與商品房請求權(quán)的關(guān)系

中國現(xiàn)行民法典賦予承包商優(yōu)先權(quán)，并優(yōu)先考慮承租人在建設(shè)項(xiàng)目中的優(yōu)先權(quán)。這一規(guī)定對有效解決發(fā)包人爭議的拖延方案和實(shí)現(xiàn)合同權(quán)利非常重要。一、從合同法的總體法角度結(jié)構(gòu)解釋,我國法律并無法定抵押權(quán)我國現(xiàn)行合同法第286條規(guī)定:“發(fā)包人未按照約定支付價(jià)款的,承包人可以催告發(fā)包人在合理期限內(nèi)支付價(jià)款。發(fā)包人逾期不支付的,除按照建設(shè)工程的性質(zhì)不宜折價(jià)、拍賣的以外,承包人可以與發(fā)包人協(xié)議將該工程折價(jià),也可以申請人民法院將該工程依法拍賣。建設(shè)工程的價(jià)款可從工程折價(jià)或者拍賣的價(jià)款中優(yōu)先受償”。理論上,對建設(shè)工程優(yōu)先受償權(quán)的法律性質(zhì)有不同認(rèn)識(shí)。一種觀點(diǎn)認(rèn)為,建設(shè)工程優(yōu)先受償權(quán)的法律性質(zhì)是留置權(quán);另一種觀點(diǎn)認(rèn)為,建設(shè)工程優(yōu)先受償權(quán)的法律性質(zhì)是不動(dòng)產(chǎn)優(yōu)先權(quán)或者承包人優(yōu)先權(quán);還有一種觀點(diǎn)認(rèn)為,建設(shè)工程優(yōu)先受償權(quán)的法律性質(zhì)是法定抵押權(quán)。認(rèn)真考察建設(shè)工程優(yōu)先受償權(quán)的法律特征,將建設(shè)工程優(yōu)先受償權(quán)的法律性質(zhì)理解為法定抵押權(quán)是正確的。首先,從合同法起草過程看,合同法第286條,從設(shè)計(jì)、起草、討論、修改、審議直至正式通過,始終是指法定抵押權(quán)。其次,建設(shè)工程優(yōu)先受償權(quán)符合抵押權(quán)的主要特征。不轉(zhuǎn)移占有是抵押權(quán)與質(zhì)押權(quán)、留置權(quán)等其它擔(dān)保物權(quán)的重要區(qū)別。就質(zhì)押權(quán)、留置權(quán)而言,權(quán)利人一旦喪失對標(biāo)的物的占有,其所享有的擔(dān)保物權(quán)也隨之消滅,而抵押權(quán)的成立與存續(xù)則不以轉(zhuǎn)移標(biāo)的物的占有為必要。在建設(shè)工程實(shí)務(wù)中,通常是發(fā)包人和承包人均派代表對建設(shè)工地共同進(jìn)行管理,承包人并未對建設(shè)工程實(shí)施單獨(dú)占有或者控制,而且,建設(shè)工程竣工驗(yàn)收交付發(fā)包人后,承包人的優(yōu)先受償權(quán)也并不因此消滅。而且,留置權(quán)的成立一般以債權(quán)已屆清償期,且未獲清償為條件,而抵押權(quán)則無此限制。因此,建設(shè)工程優(yōu)先受償權(quán)作為一種擔(dān)保物權(quán)完全在諸多方面均符合抵押權(quán)的根本特征。第三,將建設(shè)工程優(yōu)先受償權(quán)定位為法定抵押權(quán)符合世界各國立法趨勢。法定抵押權(quán)制度產(chǎn)生于法國民法典,以后為其他大陸法系國家繼承和發(fā)展,英美法系沒有法定抵押權(quán)制度,但它有類似于法定抵押權(quán)的留置權(quán)制度。德國民法典第648條規(guī)定,建設(shè)工程或建筑工程一部分的承攬人,就其由契約產(chǎn)生的債權(quán),對定作人的建筑用地得請求讓與保全抵押權(quán)。如工作尚未完成,承攬人得為了與給付的勞務(wù)相符的一部分報(bào)酬和在報(bào)酬中未計(jì)算在內(nèi)的墊款,請求讓與保全抵押權(quán)。瑞士民法第837條規(guī)定,對職工或承攬人就土地上建筑或其他工程提供材料及勞務(wù)所生之債權(quán),得就該土地設(shè)定法定抵押權(quán)。日本民法沒有對法定抵押權(quán)作專門規(guī)定,但它有類似法定抵押權(quán)的先取特權(quán)規(guī)定。日本民法典337-339條規(guī)定,不動(dòng)產(chǎn)工事的先取特權(quán),因于工事開始前登記其費(fèi)用預(yù)算額,而保存其效力,并可先于抵押權(quán)而行使。但是,工事費(fèi)用超過預(yù)算額時(shí),先取特權(quán)不就其超過而存在。我國臺(tái)灣地區(qū)民法有承攬人法定抵押權(quán)的規(guī)定。臺(tái)灣地區(qū)民法第513條規(guī)定,承攬之工作物為建筑物或其他土地上之工作物或?yàn)榇说裙ぷ魑镏卮笮蘅樥?承攬人就承攬關(guān)系所生之債權(quán),對于其工作所附之定作人之不動(dòng)產(chǎn)有抵押權(quán)。可見,從世界各國(地區(qū))的立法例看,均認(rèn)可承攬人可在其營造或添附的建筑物上享有法定抵押權(quán)。二、新建項(xiàng)目的優(yōu)先賠償(一)從預(yù)登記的時(shí)間方面完善項(xiàng)目就一般抵押權(quán)而言,其權(quán)利起算時(shí)間始于登記之時(shí),即由申請人向登記機(jī)關(guān)提出申請并提交登記文件,且由登記機(jī)關(guān)將申請人申請事項(xiàng)登記在冊,即發(fā)生登記效力。而優(yōu)先權(quán)是為保障承包人的工程價(jià)款債權(quán)而設(shè),因此,優(yōu)先權(quán)的產(chǎn)生時(shí)間應(yīng)與工程價(jià)款債權(quán)的產(chǎn)生時(shí)間相同,而與債權(quán)的清償期無關(guān)。既然建設(shè)工程優(yōu)先受償權(quán)的法律性質(zhì)是法定抵押權(quán),當(dāng)然其權(quán)利的成立直接根據(jù)法律規(guī)定,不須當(dāng)事人間訂立抵押合同,也不須辦理抵押權(quán)登記,其成立時(shí)間應(yīng)為建設(shè)工程合同成立之時(shí)。雖然工程價(jià)款給付請求權(quán)產(chǎn)生于工程完工后,但是,法律設(shè)立建設(shè)工程優(yōu)先受償權(quán)的立法目的無非是為了保護(hù)承包人的利益,并進(jìn)而保護(hù)人民住居安全,因此,以建設(shè)工程合同成立之時(shí)為建設(shè)工程優(yōu)先受償權(quán)發(fā)生時(shí)間,使其及早生效,則保護(hù)更周全,從而不至于在發(fā)包人不支付價(jià)款時(shí),已由其他債權(quán)人先設(shè)定一般抵押權(quán)。雖然不須辦理抵押權(quán)登記即成立建設(shè)工程優(yōu)先受償權(quán),但是,是否存在這種權(quán)利,一般只有發(fā)包人和承包人才清楚,第三人卻無法從登記機(jī)關(guān)的登記文件中得到這方面的信息,因此,實(shí)踐中,不可避免可能發(fā)生承包人行使建設(shè)工程優(yōu)先受償權(quán)與第三人的利益發(fā)生沖突,這就需要建立一種將建設(shè)工程優(yōu)先受償權(quán)存在狀態(tài)向社會(huì)披露的制度,使第三人有充足便利考慮建設(shè)工程是否存在優(yōu)先受償權(quán)的事實(shí),對與發(fā)包人進(jìn)行交易的風(fēng)險(xiǎn)作合理評估。依現(xiàn)行立法,似可設(shè)立預(yù)登記制度以保全承包人建設(shè)工程優(yōu)先受償權(quán)的效力。按德、日等國做法,承包人可通過兩種途徑申請對工程的優(yōu)先受償權(quán)進(jìn)行預(yù)登記:其一是經(jīng)登記義務(wù)人(發(fā)包人)的承諾而在登記機(jī)關(guān)辦理登記;其二是單方面申請法院作出采取預(yù)登記的裁定,并據(jù)此在登記機(jī)關(guān)辦理預(yù)登記。以第二種途徑預(yù)登記時(shí),申請人須提交欲登記的優(yōu)先受償權(quán)存在的證明材料,但無須證明其欲保全的優(yōu)先受償權(quán)日后有侵害之虞。經(jīng)預(yù)登記的優(yōu)先受償權(quán)可以保全其優(yōu)先順位,而且,妨害優(yōu)先受償權(quán)實(shí)現(xiàn)或者有害于優(yōu)先受償權(quán)的處分行為均為無效。(二)款中合同關(guān)于發(fā)包人和設(shè)計(jì)合同的關(guān)系依合同法規(guī)定,成立建設(shè)工程優(yōu)先受償權(quán)須具備下列實(shí)質(zhì)性條件:建設(shè)工程合同依法成立如前所述,建設(shè)工程合同成立之時(shí)即為建設(shè)工程優(yōu)先受償權(quán)發(fā)生之時(shí),因此,建設(shè)工程合同依法成立是成立建設(shè)工程優(yōu)先受償權(quán)的前提條件。如建設(shè)工程合同被依法確認(rèn)無效的,則承包人不享有建設(shè)工程優(yōu)先受償權(quán),因?yàn)楹贤ㄖ槐Ｗo(hù)承包人追償工程價(jià)款的合法權(quán)利,如合同被確認(rèn)無效,則承包人不享有追償工程價(jià)款的權(quán)利,而只能請求折價(jià)補(bǔ)償,折價(jià)補(bǔ)償不能適用建設(shè)工程優(yōu)先受償權(quán)。建設(shè)工程合同所生債權(quán)這里所謂建設(shè)工程合同,應(yīng)當(dāng)作廣義解釋,不僅指第269條第2款中的施工合同,還應(yīng)包括勘察合同和設(shè)計(jì)合同。發(fā)包人未按合同約定支付工程價(jià)款此所謂“價(jià)款”不是指市場交易中的商品價(jià)款,而是發(fā)包人依建設(shè)工程合同約定應(yīng)支付給承包人的工程款,包括工程竣工驗(yàn)收后工程款的清結(jié),也包括按合同約定按工程進(jìn)度應(yīng)撥付的工程款。法定抵押物為承包人施工所完成的,屬于發(fā)包人所有的建設(shè)工程及其基地使用權(quán)包括組裝或固定在建設(shè)工程這一不動(dòng)產(chǎn)上的動(dòng)產(chǎn),但不包括建設(shè)工程中配套使用并未組裝或固定在不動(dòng)產(chǎn)上的動(dòng)產(chǎn)。在實(shí)踐中,常常出現(xiàn)合同義務(wù)已由承包人按期完成,但并未進(jìn)行竣工驗(yàn)收,或者合同義務(wù)尚未按期完成的情況,對承包人是否享有優(yōu)先受償權(quán)有不同認(rèn)識(shí)。筆者認(rèn)為,成立建設(shè)工程優(yōu)先受償權(quán)與行使建設(shè)工程優(yōu)先受償權(quán)應(yīng)當(dāng)是兩個(gè)不同概念,建設(shè)工程優(yōu)先受償權(quán)自建設(shè)工程合同成立之時(shí)成立,但是,承包人現(xiàn)實(shí)行使該項(xiàng)權(quán)利則還須具備一定條件,因此,一般而言,承包人已按合同約定全部履行了自己的義務(wù)應(yīng)當(dāng)是行使建設(shè)工程優(yōu)先受償權(quán)的條件。如果合同義務(wù)已由承包人按期完成,但并未進(jìn)行竣工驗(yàn)收,或者合同義務(wù)尚未按期完成是不可歸責(zé)于承包人的原因(主要指發(fā)包人的違約行為和不可抗力因素)造成的,則承包人仍然可行使優(yōu)先受償權(quán)。值得注意的是:(1)承包人與發(fā)包人訂立總承包合同后,再由總承包人與分包人訂立分包合同、轉(zhuǎn)包合同的,只有總承包人享有優(yōu)先受償權(quán),分包人、轉(zhuǎn)包人不享有優(yōu)先受償權(quán),分包人、轉(zhuǎn)包人主張權(quán)利須通過總承包人。(2)享有建設(shè)工程優(yōu)先受償權(quán)的承包人不僅應(yīng)包括施工合同的承包人,而且也應(yīng)包括勘察人和設(shè)計(jì)人,但如果勘察人、設(shè)計(jì)人以及承包人未直接與發(fā)包人有合同關(guān)系,而只是與總承包人有合同關(guān)系,則分包人沒有優(yōu)先權(quán)。(3)建筑物建造過程中的裝修,如裝修人與發(fā)包人有直接的合同關(guān)系,應(yīng)當(dāng)享有優(yōu)先權(quán);對于建筑物使用過程中的裝修,承包人不享有優(yōu)先權(quán)。(三)法定抵押物的計(jì)算由于世界各國(地區(qū))對法定抵押權(quán)產(chǎn)生時(shí)間的規(guī)定各有差異,因此,研究法定抵押物的價(jià)值計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)具有一定實(shí)踐意義。法定抵押物的價(jià)值計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)主要有:以債權(quán)產(chǎn)生為計(jì)算標(biāo)準(zhǔn),如德國、臺(tái)灣立法;自始產(chǎn)生為計(jì)算標(biāo)準(zhǔn),如瑞士立法規(guī)定的無須登記法定抵押權(quán);于工事開始為計(jì)算標(biāo)準(zhǔn),如日本立法;以期間經(jīng)過為計(jì)算標(biāo)準(zhǔn),如法國立法;以登記為計(jì)算標(biāo)準(zhǔn),如瑞士立法規(guī)定的須登記法定抵押權(quán)。從我國現(xiàn)行合同立法及司法實(shí)踐看,以已形成的建筑物價(jià)值為計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)是正確的。三、建設(shè)項(xiàng)目優(yōu)先權(quán)賠償(一)法定抵押權(quán)的優(yōu)先受償權(quán)和法實(shí)踐中,針對特定抵押物,常常出現(xiàn)數(shù)個(gè)抵押權(quán)共存,包括數(shù)個(gè)一般抵押權(quán)及數(shù)個(gè)法定抵押權(quán)同時(shí)存在的情況,理論上稱之為抵押權(quán)競合。依一般登記理論,無論一般抵押權(quán)或者法定抵押權(quán),均以登記先后次序享受權(quán)利,同時(shí)登記者,依登記債權(quán)比例受償。但是,建設(shè)工程優(yōu)先受償權(quán)作為一種法定抵押權(quán),無須登記即可優(yōu)先受償,因此,在發(fā)生法定抵押權(quán)與約定抵押權(quán)并存的情形時(shí),無論約定抵押權(quán)發(fā)生在前或在后,法定抵押權(quán)均應(yīng)優(yōu)先于約定抵押權(quán)行使。因?yàn)槌邪说睦姘と说膭趧?dòng)報(bào)酬,在任何情況下,勞動(dòng)報(bào)酬都應(yīng)當(dāng)?shù)玫絻?yōu)先受償,如果發(fā)包方將抵押貸款用于營造目的,必然會(huì)減少承包人的融資或者投資,相反,如果發(fā)包方將抵押貸款用于其他目的,那么,從理論上講,該抵押貸款部分與建筑物不具有或者很少有聯(lián)系,在此情況下,承包人的利益與其融資營造物將增大關(guān)聯(lián)系數(shù)。如果允許約定抵押權(quán)優(yōu)先行使,則無異于以承包人的資金清償發(fā)包人的債務(wù),等于發(fā)包人將自己的債務(wù)轉(zhuǎn)嫁給屬于第三人的承包人,違背公平及誠實(shí)信用原則。事實(shí)上,建設(shè)工程優(yōu)先受償權(quán)是法律為保護(hù)承包人的利益而特別賦予的權(quán)利,具有保護(hù)勞動(dòng)者利益和鼓勵(lì)建筑、創(chuàng)造社會(huì)財(cái)富的政策目的。如果數(shù)個(gè)承包人對同一建筑物均享有優(yōu)先權(quán),則應(yīng)按下列順序受償:報(bào)酬請求權(quán)優(yōu)先于墊款請求權(quán),墊款請求權(quán)優(yōu)先于損害賠償請求權(quán)。因?yàn)閳?bào)酬涉及到職工工資,關(guān)系到社會(huì)利益,自應(yīng)處于優(yōu)先地位;而墊款構(gòu)成建筑物的一部分,沒有墊款,就不會(huì)有可以稱為優(yōu)先權(quán)標(biāo)的物的建筑物,因此,其應(yīng)列在損害賠償之前受償。同一種類請求權(quán)應(yīng)同序受償,不足部分,按比例受償。(二)承購人與商品房優(yōu)先權(quán)如果建設(shè)工程為商品房,且在竣工之前發(fā)包人(開發(fā)商)已經(jīng)分別與承購人(消費(fèi)者)訂立房屋買賣合同,在發(fā)包人拖欠承包費(fèi)用時(shí),極可能發(fā)生承包人優(yōu)先受償權(quán)與消費(fèi)者預(yù)售商品房請求權(quán)的沖突。從本質(zhì)上講,承包人對工程價(jià)款的請求權(quán)是一種債權(quán),但為保護(hù)承包人的利益,法律破除債權(quán)人平等原則,對承包人價(jià)款的請求權(quán)賦予優(yōu)先受償?shù)臋?quán)利,使其具有擔(dān)保物權(quán)的效力。但是,當(dāng)商品房預(yù)售合同一旦經(jīng)房地產(chǎn)管理部門和土地管理部門辦理登記備案,承購人對預(yù)購商品房的請求權(quán)也具有了物權(quán)的排他效力,即承購人對預(yù)購商品房的請求權(quán)可以對抗第三人。顯然,在此情形下,承包人優(yōu)先受償權(quán)與消費(fèi)者預(yù)售商品房請求權(quán)發(fā)生了利益沖突,須建立一種科學(xué)的法律規(guī)則來調(diào)整承包人和承購人二者的利益關(guān)系。按慣例,以時(shí)序的先后是決定權(quán)利次序先后的一般原則,且依我國現(xiàn)行立法規(guī)定,成立建設(shè)工程優(yōu)先受償權(quán)的時(shí)間一般先于承購人訂立房屋買賣合同并進(jìn)行預(yù)購登記的時(shí)間,那么,承包人享有的建設(shè)工程優(yōu)先受償權(quán)則優(yōu)先于預(yù)購人享有的預(yù)售商品房請求權(quán)。但是,如果允許承包人行使建設(shè)工程優(yōu)先受償權(quán),無異于用消費(fèi)者的資金清償開發(fā)商的債務(wù),等于開發(fā)商將自己的債務(wù)轉(zhuǎn)嫁給廣大消費(fèi)者,嚴(yán)重違背特殊保護(hù)消費(fèi)者的法律政策,因此應(yīng)不允許承包人行使建設(shè)工程優(yōu)先受償權(quán)。其實(shí)質(zhì)是承包人利益與消費(fèi)者利益比較,消費(fèi)者屬于生存利益應(yīng)當(dāng)優(yōu)先,承包人屬于經(jīng)營利益應(yīng)退居其次。(三)建設(shè)優(yōu)先受償權(quán)的一般要件建設(shè)工程優(yōu)先受償權(quán)擔(dān)保債權(quán)效力范圍承包人主張債權(quán)以依建設(shè)工程合同所應(yīng)獲得的價(jià)款為限,包括承包人施工所付出勞動(dòng)的報(bào)酬、所投入的材料和因施工所墊付的其他費(fèi)用,及依合同發(fā)生的違約金、損害賠償金和實(shí)現(xiàn)建設(shè)工程優(yōu)先受償權(quán)的費(fèi)用。簡言之,包括報(bào)酬請求權(quán)、墊付款項(xiàng)請求權(quán)及損害賠償請求權(quán)。這種理解符合擔(dān)保法關(guān)于抵押權(quán)、質(zhì)押權(quán)、留置權(quán)的效力均及于上述范圍的規(guī)定,從法律體系的內(nèi)在統(tǒng)一性角度看,建設(shè)工程優(yōu)先受償權(quán)作為一種法定抵押權(quán),也應(yīng)具有同樣效力。建設(shè)工程優(yōu)先受償權(quán)抵押物的范圍抵押物的范圍僅包括承包人施工的建筑物,《合同法》第286條未規(guī)定優(yōu)先權(quán)及于建筑物所占的土地,故承包人優(yōu)先權(quán)就建筑物所占土地的交換價(jià)值無優(yōu)先權(quán),不能參照《擔(dān)保法》第36條關(guān)于“房屋抵押,該房屋所占用范圍內(nèi)的國有土地使用權(quán)同時(shí)抵押”的規(guī)定。在拍賣時(shí)應(yīng)當(dāng)一并拍賣,但承包人對土地使用權(quán)的交換價(jià)值無優(yōu)先受償權(quán)。禁止行使建設(shè)工程優(yōu)先受償權(quán)的范圍“不宜折價(jià)、拍賣的”建設(shè)工程不能行使建設(shè)工程優(yōu)先受償權(quán),這也是擔(dān)保法關(guān)于設(shè)定擔(dān)保物權(quán)的標(biāo)的物的一般要求。此所謂“不宜折價(jià)、拍賣”的建設(shè)工程,應(yīng)當(dāng)解釋為法律禁止流通物。包括:(1)公有物,如國家機(jī)關(guān)辦公的房屋建筑物及軍事設(shè)施,但國家機(jī)關(guān)的員工宿舍不屬于公有物;(2)公用物,如公共道路、橋梁、機(jī)場、港口及公共圖書館、公共博物館等;(3)不具有獨(dú)立價(jià)值的建設(shè)工程,如裝飾工程、附屬設(shè)施,這類工程獨(dú)立存在時(shí)沒有經(jīng)濟(jì)價(jià)值或者經(jīng)濟(jì)價(jià)值很小,只有與作為主物的其他建設(shè)工程相結(jié)合時(shí)才能發(fā)揮其真正意義的經(jīng)濟(jì)效用。當(dāng)然,從公平角度講,此等建設(shè)工程也不能用作擔(dān)保與之不相干的工程價(jià)款。此外,在承包人也有違約如工期遲延、工程尚有須修補(bǔ)之處等情形下,承包人是否可行使優(yōu)先權(quán)?臺(tái)灣判例認(rèn)為此種情形,承攬人仍有法定抵押權(quán),因?yàn)槌邪说膬?yōu)先權(quán)系法定擔(dān)保物權(quán),該物權(quán)在符合上述法定要件時(shí)產(chǎn)生,不應(yīng)受其他合同義務(wù)的影響。(四)優(yōu)先權(quán)行使期限的規(guī)定由于優(yōu)先權(quán)未經(jīng)登記公示,對其他債權(quán)人的利益頗有威脅,如不規(guī)定承包人行使優(yōu)先權(quán)應(yīng)有一個(gè)期限,則對交易安全不利,因此,似可參照《海商法》第29條規(guī)定的船舶優(yōu)先權(quán)行使期限為一年的規(guī)定,明確行使建設(shè)工程優(yōu)先受償權(quán)以一年為限。四、優(yōu)先考慮建設(shè)項(xiàng)目的賠償(一)發(fā)包人支付催告實(shí)現(xiàn)建設(shè)工程優(yōu)先受償權(quán),除須具備建設(shè)工程優(yōu)先受償權(quán)有效成立及行使該權(quán)利的實(shí)質(zhì)條件外,還須具備一定程序性條件,即須承包人向發(fā)包人發(fā)出催告通知后經(jīng)過一個(gè)合理期限,而發(fā)包人仍未支付。此合理期限,應(yīng)當(dāng)從發(fā)包人收到催告通知之日起算。此催告通知應(yīng)當(dāng)采用書面形式。至于合理期限究竟是多少天,合同法沒有規(guī)定。在考慮合理期限時(shí),應(yīng)充分體現(xiàn)發(fā)包人與承包人的利益平衡,既是承包人能夠容忍的遲延給付工程款的“最長時(shí)間”,也是發(fā)包人在受催告后能夠支付工程款的“最短時(shí)間”,因此,應(yīng)綜合考慮工程價(jià)款的數(shù)額、發(fā)包人支付能力、發(fā)包人付款意愿及籌集款項(xiàng)的難度等多方面因素。承包人沒有經(jīng)過催告程序的,不得直接向人民法院提起拍賣申請。(二)工程造價(jià)優(yōu)先受償按合同法的規(guī)定,可由發(fā)包人與承包人協(xié)議將建設(shè)工程折價(jià),承包人的工程價(jià)款對折價(jià)款優(yōu)先受償。在具體操作上,可考慮采用折價(jià)抵償、變賣、協(xié)議拍賣等方式來實(shí)現(xiàn)協(xié)議折價(jià)。(三)抵押權(quán)的行使方式按合同法的規(guī)定,除協(xié)議折價(jià)方式外,承包人也可以申請人民法院將建設(shè)工程依法拍賣以實(shí)現(xiàn)建設(shè)工程優(yōu)先受償權(quán)。第一,申請法院拍賣不以提起訴訟為前提。按照合同法的規(guī)定,承包人可以直接申請人民法院將該工程依法拍賣。這里規(guī)定的不是“提起訴訟”,而是“申請法院拍賣”。其實(shí)質(zhì)是申請人民法院通過強(qiáng)制執(zhí)行程序?qū)ψ鳛閾?dān)保物的建設(shè)工程進(jìn)行拍賣,立法意圖是要改變擔(dān)保法規(guī)定的抵押權(quán)行使方式,由“對人訴