某城區(qū)居住項目投資分析報告

金山新城中心城區(qū)居住項目投資分析報告 2 3 31.1.1項目概況 31.1.2項目規(guī)劃總體要求 31.1.3項目建筑面積指標 4 41.3主要經(jīng)濟技術(shù)指標 4 5二、市場分析 5 52.1.1城市概況 52.1.2經(jīng)濟發(fā)展狀況 62.1.3居民生活水平 72.2、房地產(chǎn)市場分析 82.2.1房地產(chǎn)市場綜述 82.2.2板塊特征 82.2.3未來發(fā)展趨勢 9三、項目周邊環(huán)境 3.1項目周邊環(huán)境分析 3.1.1周邊環(huán)境 四、項目定位 4.3客戶定位 4.4價格定位 五、財務效益 5.1銷售收入測算 5.2建設投資估算 5.3不確定性分析 5.4經(jīng)濟效益評價 B.一、總論1.1項目簡介1.1.1項目概況項目地塊位于金山區(qū)金山新城中心城區(qū)杭州灣大道以東、衛(wèi)陽南路以西、龍源路以南、板橋東路以北。土地面積142868平方項目地塊所處區(qū)域?qū)儆谝?guī)劃中的金山區(qū)城市中心區(qū)，西北面臨近區(qū)政府、西面臨近中央大道，附近市政、生活和商業(yè)配套都在完善之中。東面是山陽居住區(qū)，鄰近的有山鑫聯(lián)城花苑，現(xiàn)正在建配套的菜場和商場。南面集中了藍堡愛琴海、金海岸花園、海上明珠園等多個中高檔樓盤。1.1.2項目規(guī)劃總體要求項目占地面積142868平方米，規(guī)劃建設一個大型中高檔居住區(qū)，土地使用年限為70年，規(guī)劃容積率為1.1,其中多層1.4,非獨立式低密度住宅0.7,建筑密度多層30%,非獨立式低密度住宅25%,綠化率40%。機動車泊位按0.7個/戶配置。項目總建筑面積180184.8平方米，住宅部分155654.8平方米，其中多層124523.8平方米，別墅31131平方米；車位部分23030平方米，配套1500平方米。2、上海市土地資源管理局20030820號土地出讓公告。住宅機動車停車泊位940個本項目在目前市場行情下，總投資555,889,936.72元，銷售收入658,784,392元，稅后利潤44,221,695元，投資收益率為嘉善縣，東鄰上海市奉賢區(qū)，北接松江區(qū)和青浦區(qū)。全區(qū)陸地總面積586平方公里，轄14個鎮(zhèn)、1個街道，現(xiàn)有人口55萬。速公路和“六縱六橫”區(qū)域干線公路網(wǎng)架。杭州灣跨海大橋建成2.1.2經(jīng)濟發(fā)展狀況2004年1-3季度金山區(qū)完成國內(nèi)生產(chǎn)總值99.51億元，按可比價格計算比去年同期增長26.1%,增速比去年同期高出7.3個百分點，預計全年增長將超過24%。結(jié)合2003年發(fā)展情況來看，2004年1-9月份金山區(qū)完成全社會固定資產(chǎn)投資75.91億元，同比增長68.1%。1-9月房地產(chǎn)投資完成74375萬元，同比增長32.0%,占全社會固定資產(chǎn)投資總額的9.8%,繼續(xù)保持高速穩(wěn)定增今年1-9月統(tǒng)計數(shù)據(jù)反映，新開工項目較多，而且其規(guī)模較大，2.1.3居民生活水平2003年金山區(qū)城鎮(zhèn)職工年平均收入18500元，比上年增長8.0%;農(nóng)民人均收入4832元，比上年增長9.5%。年末居民儲蓄存款76.7億元，比上年增長17.7%。農(nóng)村養(yǎng)老保險投保率商品房施工面積145.36萬平方米，增長55.6%;商品房竣工面積56.24萬平方米，同比增長72.7%;商品房銷售額9.37億元，增長112.8%,至9月底，空置房面積5.63萬平方米，同2004年市場供應量共計32.18萬平方米，左右的二房和120-140m2的三房。該板塊內(nèi)市場價格在3500-4500元/平方米，均價在4000元/平方米左右。該板塊作為曾經(jīng)的區(qū)政府所在地，房地產(chǎn)市場興起的最早。2004年市場供應量共計25萬平方米，共2492套，已售7.81萬平方米，共740套，去化率為30%。市場主要房型為90m2的二房均價在3500元/平方米左右。年市場供應量共計63.43萬平方米，共5770套，已銷售23.48萬平方米，共計2215套，去化率為38%。該板塊的市場均價在3000平相對較低。據(jù)2003年物業(yè)統(tǒng)計年報數(shù)據(jù)顯示，2003年我金山據(jù)建設部新近的統(tǒng)計，目前全國城鎮(zhèn)居民人均住宅建筑面積為23.67平方米。其中東部地區(qū)為25.06平方米；中部地區(qū)21.99平方米；西部地區(qū)23.05平方米。而金山區(qū)城鎮(zhèn)居民的住房水平和全國的平均水平比還相差5.07平方米，和東部地區(qū)比還相差6.44平方米。甚至和西部比還相差4.45平方米。這說明金山區(qū)增長36.2%;2002年投資總額為7.7億元，增長42.6%;2003年投資總額為10.5億元，增長36.4%。這說明金山區(qū)的房產(chǎn)需求量再從橫向比較看，2003年上海市十個郊為30.45億元，而金山區(qū)為10.5億元，相差20億元；最高的閔行區(qū)61.1億元，相差59.6億元。說明金山區(qū)房地產(chǎn)業(yè)的潛力是站的鐵路線；南面杭州灣距離本項目車程在10分鐘之內(nèi)?！龅乩砦恢玫锰飒毢瘢幱谝?guī)劃的城市中心位置，緊鄰區(qū)政府■交通便捷，水、陸、軌道交通立體化交通格局即將形成■周圍居住區(qū)氣候逐漸形成，生活配套逐漸完善■北面是一片尚未開發(fā)的農(nóng)田，容易造成荒涼的感覺■地塊中間有一個污水處理廠和高壓電線，在一定程度上影■北面臨近老龍泉港，可以引入至小區(qū)內(nèi)作水景■金山區(qū)房地產(chǎn)市場仍處于上升勢頭，未來走勢較為樂觀■周邊競爭性項目較多，本項目面臨銷售壓力■宏觀經(jīng)濟政策存在較多變數(shù)，可能對房地產(chǎn)市場的走勢產(chǎn)3.2競爭性樓盤分析項目周邊地區(qū)聚集了藍堡愛琴海、金海岸花園、海上明珠園、三島龍洲苑、棕櫚灣花園以及山鑫聯(lián)城花園等多個項目。其中，三島龍洲園、棕櫚灣花園等。周邊競爭性樓盤列表名稱積(m2)總戶藍堡愛琴海獨立/聯(lián)排別墅金海岸花園多層/小高層海上明珠園多層/小高層/高層三島龍洲苑蒙山路/板橋路多層/小高層棕櫚灣花園蒙山路/衛(wèi)清路多層/小高層藍堡愛琴海是一中檔別墅項目，該案總戶數(shù)184戶，戶型面積175-407平米，由獨棟和聯(lián)體別墅組成，容積率0.7,2004年610幢小高層和30幢多層組成，內(nèi)部配有1萬平米的會所、1萬平米的中庭花園、2千平米的人工湖。銷售狀況尚可，目前剩下小高層也有剩余。海上明珠園靠近海邊，路況好，但缺乏公交線在售多層房源，房型為98平米的二房和130平米的三房。三島龍洲苑此次推出共約400套小高層，每戶面積在96-181平米之間，高3米的層高，目前已經(jīng)基本售完?！鰨湫律钅Ｊ街亟ㄖc人的共鳴，體味其人性品位，并與環(huán)境有機的共融。同時內(nèi)部有大面積集中綠化，再結(jié)合各組團主題景觀，節(jié)點小品等組成多方位景觀系統(tǒng)。景觀在本案中不是一種美化和附屬，而是■緊湊型高品質(zhì)生活社區(qū)合理(總價相對較低),建筑風格簡樸但大氣，精心于細部設計的通過建筑各項要素與個人生活有機結(jié)合可引伸出許多推廣主題，有利于本案的各項要素進行生動、全面的訴求。以此完成以小見大、提高推廣立意的目的。強調(diào)本案產(chǎn)品理念的領(lǐng)先項目周邊在售樓盤中，小高層占主流，其次是多層，高層比較少。這代表了城市住宅未來發(fā)展的趨勢，小高層和高層在樓盤品質(zhì)和舒適度上均優(yōu)于多層，但造價稍高。而郊區(qū)發(fā)展規(guī)劃時，以獨立別墅為主，少量聯(lián)排別墅，從市場需求來看，去化較快。結(jié)合本項目規(guī)劃要求，本項目宜以多層為主，輔以少量疊加和聯(lián)排別墅，充分利用規(guī)劃要求的容積率，實現(xiàn)利潤最大化。4.3客戶定位通過對周邊金海岸花園、三島龍洲等樓盤的調(diào)查了解，結(jié)合本項目的特點，本項目客戶定位如下：客戶以金山本地客戶為主，以在金山工作的外客戶年齡跨度較大，25-50歲的為主力范圍；客戶接受的主力總價在35萬-50萬左右；>房屋單戶面積需求在85-130m2之間居多；客戶的主要職業(yè)是為工薪一族或小業(yè)主，如金山石化和其關(guān)聯(lián)企業(yè)員工、在金山石化工作和生活的外地人等等；>目標客戶對金山石化的生存依賴度較高；4.4價格定位本項目采用市場比較法定價，選取相類似項目作為參照，比較本項目和參照項目的優(yōu)劣，進行價格修正，從而得出本項目相對于市場在售項目的參考價格。根據(jù)相似原則和可比原則，選取金海岸花園、三島龍洲苑和海上明珠園作為本項目多層部分參照項目。比較內(nèi)容權(quán)重金海岸花園海上明珠園擬合程度比較系擬合程度比較系數(shù)擬合程度比較系數(shù)物業(yè)位置外部環(huán)境社區(qū)環(huán)境11發(fā)展規(guī)劃1房型設計11生活配套1主題提煉1合計///部分的市場參考價在3818-4038元/平方米之間，取其均值3900比較項目ABC比較系數(shù)比較價格市場參考價格的市場參考價定位在4600元/平方米。◆根據(jù)前面的定價，多層按照3900元/平方米，別墅按照4600◆車庫地上部分按照24000元/個計算，地下部分按照36000元/◆計算建筑面積按照157155平方米計算。項目名稱金額(元)單價(元/m2)備注、住宅部分多層小計車位部分地下車位地上車位小計合計根據(jù)銷售收入估算表可以看出，整個項目銷售收入共計658,784,392元。序號金額(元)單價(元計算面積備注土地費用土地出讓費85萬/畝，215畝契稅土地使用金70年，1元/年帶征地費用22萬/畝，61畝前期費用前期規(guī)費)前期工程費用其他前期費用建安工程11土建與裝修A公共基礎配套費公共基礎設施費后期成本間接費用不可預見費(一)——(六)財務費用60%,一年，8%利率合計◆財務費用按照建設總成本的60%的貸款額度，貸款利率8%,貸根據(jù)建設投資估算表可以看出，整個項目建設總投資共555,889