珠海市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀與對策研究

北京理工大學(xué)珠海學(xué)院2020屆本科生畢業(yè)論文珠海市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀與對策研究1978年我國首次提出商品房的概念。1998年我國出臺《關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革，加快住房建設(shè)的通知》正式取消福利分房制度，使房屋商品化，隨著大量剛需需求的涌現(xiàn)，我國房地產(chǎn)業(yè)逐漸發(fā)展起來，現(xiàn)已成為國民家庭經(jīng)濟(jì)乃至我國經(jīng)濟(jì)的重要占比。如今我國的房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)走過了40多個年頭，2006年至2016年這十年是房地產(chǎn)鼎盛十年，目前房地產(chǎn)業(yè)的黃金時期已經(jīng)過去，伴隨著國家下發(fā)關(guān)于房地產(chǎn)業(yè)的文件與政策，對于房地產(chǎn)業(yè)市場管控變得越發(fā)嚴(yán)格，本人認(rèn)為在這種市場環(huán)境下，房地產(chǎn)業(yè)作為珠海的支柱產(chǎn)業(yè)，當(dāng)前的發(fā)展形式如何，發(fā)展趨勢如何，如何根據(jù)目前的市場經(jīng)濟(jì)和國家政策來調(diào)整房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略，對平民百姓、珠海市政府以及開發(fā)商們都有著重大的意義。本篇文章以廣東省珠海市的房地產(chǎn)業(yè)為研究對象。第一章先描述一下本文研究的背景與意義、研究現(xiàn)狀和研究方法與思路等。第二章主要敘述一下我國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展以及現(xiàn)狀，了解中國的房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展歷史與現(xiàn)狀，為后續(xù)做鋪墊和過渡。第三章首先分析珠海的經(jīng)濟(jì)狀況以及房地產(chǎn)業(yè)在經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的地位，為本文研究目的做支撐，分析珠海市的概況以及房地產(chǎn)業(yè)的一級、二級市場等。第四章根據(jù)前面分析出來的結(jié)果，結(jié)合實(shí)際運(yùn)用SWOT分析得出珠海市房地產(chǎn)業(yè)在今后發(fā)展的優(yōu)勢、劣勢、機(jī)會以及風(fēng)險。以及分析國家政策、地方政策、地方經(jīng)濟(jì)這三個影響因素的影響程度。第五章根據(jù)前面論述的市場分析、SWOT分析以及影響因素分析，總結(jié)出對珠海市地方政府的建議和房企開發(fā)商的建議。關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)業(yè)、經(jīng)濟(jì)、市場、發(fā)展AbstractIn1978,Chinafirstputforwardtheconceptofcommercialhousing.In1998,Chinaissuedthenoticeonfurtherdeepeningthereformofurbanhousingsystemandspeedinguptheconstructionofhousing,whichformallyabolishedthewelfarehousingdistributionsystemandmadehousingcommercialized,china'srealestateindustryhasgraduallydevelopedandnowhasbecomeanimportantproportionofthenationalfamilyeconomyandevenChina'seconomy.NowChina'srealestateindustryhasgonethroughmorethan40years.Thedecadefrom2006to2016isthegoldendecadeofrealestate.Thecurrentgoldenperiodoftherealestateindustryhaspassed,alongwiththedocumentsandpoliciesissuedbythestateontherealestateindustry,asthemarketcontroloftherealestateindustryhasbecomemoreandmorestrict,Ibelievethatunderthismarketenvironment,therealestateindustry,asapillarindustryinZhuhai,whatisthecurrentdevelopmentformandwhatisthedevelopmenttrend,howtoadjustthedevelopmentstrategyoftherealestateindustryaccordingtothecurrentmarketeconomyandthenationalpolicyisofgreatsignificancetothecommonpeople,theZhuhaigovernmentandthedevelopers.ThisarticledealswithrealestateissuesinZhuhai,Guangdongprovince.ChapterIfirstdescribesthecontextandsignificanceofresearch,thestateandmethodsofresearchandthinking.ChapterIIdescribes,inparticular,thedevelopmentandcurrentstateofrealestateinourcountry,thehistoryofdevelopmentandcurrentstateofrealestateinChina,aswellastheconstructionandtransitionperiodforfollow-up.ChapterIIIfirstanalyzestheeconomicsituationintheYangtzeSeaareaandthehousingsituationintheprocessofeconomicdevelopment,issupportedforthepurposesofthisstudy,reviewstheYangtzeSeamarketaswellasatthefirst,secondandthesamelevelsoftherealestatemarket.InChapterIV,basedontheresultsofthepreviousanalysis,theadvantages,shortcomings,opportunitiesandrisksassociatedwiththedevelopmentofrealestateinZhuhaicityareanalyzed,aswellastheactualuseofswot.Aswellasanalysisoftheimpactofthreefactorsaffectingnationalpolicies,localstrategiesandlocaleconomy.ChapterVsummarizestherecommendationsmadebylocalauthoritiesandhousingdevelopersinZhuhaicitybasedonmarketanalysis,swotanalysisandimpactfactorsdiscussedabove.Keywords:Realestate、Economic、Market、Developing目錄TOC\o"1-2"\h\z\u23046第一章諸論 1259221.1論文研究背景及意義 1111231.1.1研究背景 1293431.1.2研究意義 270551.2本課題的國內(nèi)外研究現(xiàn)狀 36001.2.1國外的研究現(xiàn)狀 3210891.2.2國內(nèi)的研究現(xiàn)狀 365311.3研究的思路與方法 44374本章小結(jié) 411106第二章中國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展歷史與現(xiàn)狀 5249952.1房地產(chǎn)業(yè)的介紹 5222462.2中國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展分析 5309042.3中國房地產(chǎn)業(yè)的現(xiàn)狀分析 629023本章小結(jié) 61095第三章房地產(chǎn)業(yè)在珠海市經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的地位和作用 7203303.1珠海市概況分析 7130843.1.1珠海市概況分析 717003.1.2珠海市經(jīng)濟(jì)分析 7262063.2房地產(chǎn)業(yè)在珠海市經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的地位和作用 8301283.3珠海市一級市場分析 9173913.4珠海市二級市場分析 93458本章小結(jié) 1122794第四章珠海市房地產(chǎn)發(fā)展存在的問題分析及影響因素分析 12281894.1優(yōu)勢 12139684.1.1交通規(guī)劃利好 12148834.1.2粵港澳大灣區(qū)發(fā)展前景好 12319604.1.3多元化業(yè)態(tài)發(fā)展 12245424.2劣勢 13151164.2.1部分區(qū)域仍有庫存壓力 13193814.2.2競爭壓力大，地價走高 13261924.3機(jī)會 13223134.3.1珠海限購政策全面放寬 1339164.3.2多元發(fā)展，打造特色產(chǎn)業(yè) 1483944.4風(fēng)險 14288754.5國家宏觀因素的影響 1473664.5.12019年國家相關(guān)政策出臺 1421894.5.2國家政策對于房地產(chǎn)業(yè)的影響 15131894.6.1政策因素 1699354.6.2經(jīng)濟(jì)因素 1620753本章小結(jié) 1717884第五章珠海市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的對策研究 18196995.1政府方面 1817165.2企業(yè)方面 1811796本章小結(jié) 1913564第六章結(jié)論與展望 20308076.1結(jié)論 20308496.2展望 2025090參考文獻(xiàn) 2119822致謝 22第一章諸論論文研究背景及意義1.1.1研究背景自1998年我國取消福利分房制度后，大量的剛需涌現(xiàn)帶動了我國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展不但拉動了我國的GDP總值增長，同時這個行業(yè)的發(fā)展也為社會提供不少的就業(yè)機(jī)會。截至2018年，中華人民共和國國家統(tǒng)計局得出房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)平均從業(yè)人數(shù)為2889165人。隨著房地產(chǎn)業(yè)所占國內(nèi)GDP的比例逐漸增加，房地產(chǎn)業(yè)早已成為我國的重要經(jīng)濟(jì)支柱，同時毋庸置疑的成為國家經(jīng)濟(jì)的指示牌，也是國民經(jīng)濟(jì)的“晴雨娃娃”（見圖1.1）。圖1.12014年—2018年房地產(chǎn)業(yè)所占國內(nèi)GDP比例數(shù)據(jù)來源于國家統(tǒng)計局。房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展帶動我國的第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，推動了城鎮(zhèn)化、工業(yè)化的進(jìn)度，改善了我國居民的居住環(huán)境，為新時代特色社會主義事業(yè)做出了一定貢獻(xiàn)。自2011年11月1日起，珠海開始實(shí)施雙限購令，即本市新申請預(yù)售房地產(chǎn)價格不得超過11285元/平方米。戶籍居民家庭需提供香洲非本地戶籍居民家庭一年以上納稅證明或社會保障證明，主城區(qū)只能新購一套商品房。沒有社會保障和納稅的非本地居民不能在香洲主城購買商品房。次雙限令已經(jīng)實(shí)施了近五年。2016年4月13日，珠海住建信息網(wǎng)發(fā)布了政府的繁文縟節(jié)文件。珠海完全取消了樓市限購令，外地人可以自由購買珠海所有類型的住宅。此消息一出，使珠海市商品房去庫存加快，2016年的珠海市庫存總量為24086套，去化周期僅5個月。同時房地產(chǎn)業(yè)市場的利好也帶動了珠海市第三產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)增長。2016年珠海市第一產(chǎn)業(yè)對經(jīng)濟(jì)增長的貢獻(xiàn)率為0.4%；第二產(chǎn)業(yè)對經(jīng)濟(jì)增長的助力值是33.6%；第三產(chǎn)業(yè)則高達(dá)66%，在此年是第三產(chǎn)業(yè)占比第一次突破50。房地產(chǎn)業(yè)不但牽動著百姓的經(jīng)濟(jì)，對國家經(jīng)濟(jì)發(fā)展更是影響深遠(yuǎn)。公元二千零十六年，我市出臺《關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)我市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的若干意見》，正式下發(fā)房地產(chǎn)買賣市場限購令，并且通過提高投標(biāo)拍地的保證金比例、保障房用地供應(yīng)量增加、增加購房首次付款的比例等手段調(diào)控市場。公元二千零十七年，我市下發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步做好我市房地產(chǎn)市場調(diào)控工作的通知》，限制購買的范圍擴(kuò)大到“所有戶型”，并且對沒有在珠海持續(xù)繳納五年以上的個稅或者是社保的，沒有我市戶籍的居民家庭，停止在我市向此類人群售賣房子，包括新建商品房和二手房。公元二千零十八年，我市下發(fā)文件，說明產(chǎn)業(yè)、商業(yè)類項(xiàng)目的購買人群僅限定于企業(yè)。同樣在此年六月，我市出臺了《珠海市商品房預(yù)售資金監(jiān)管辦法》，將健全規(guī)范商品房預(yù)先銷售資金的監(jiān)督管理制度，規(guī)范收取、使用預(yù)售資金的行為。公元二千零十九年，我市近五年來首次放寬購房資格，外地人士和港澳臺居民無需提供社保證明或人才證明，可直接購買符合條件的住房（見圖1.2）。這一消息放出，對于珠海市房地產(chǎn)業(yè)市場絕對是程利好的趨勢，但是嚴(yán)控了五年的樓市限購政策，一下子放開是否有利于房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展。從2016年開始中央堅(jiān)持“房子是用來住的不是用來炒的”定位，在此背景下珠海市房地產(chǎn)業(yè)在之后的發(fā)展趨勢如何，怎樣使得珠海市房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展，值得深究。圖1.22019年珠海市限購政策1.1.2研究意義16年年底，中國中央經(jīng)濟(jì)工作會議召開，強(qiáng)調(diào)并肯定“房子是用來住的，不是用來炒的”理念，至今我國依舊在堅(jiān)持這個理念，此理念有效消滅泡沫又能打消房地產(chǎn)投機(jī)思想及行為，控制房價平穩(wěn)發(fā)展，讓房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展，符合國情的發(fā)展。珠海作為粵港澳大灣區(qū)的一環(huán)，又是第一批經(jīng)濟(jì)特區(qū)，毗鄰港澳，在2019年珠海市又全面放寬了限購政策，在這多重光環(huán)下，必定是許多投資客及投機(jī)者的首選。本文從珠海市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展入手，根據(jù)實(shí)際市場情況分析近年來珠海市的一級二級市場，從政府和企業(yè)的角度出發(fā)，為珠海市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展提供建議。促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展，拉動珠海市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展。本人在中國知網(wǎng)檢索關(guān)于珠海房地產(chǎn)業(yè)時發(fā)現(xiàn)關(guān)于這方面的相關(guān)學(xué)術(shù)文獻(xiàn)很少，而本人就讀的工程管理專業(yè)授有房地產(chǎn)類的課程，也曾在開發(fā)商企業(yè)實(shí)習(xí)過一段時間，所以對本人來講十分具有研究意義，也是檢驗(yàn)學(xué)術(shù)成果的一次機(jī)會。在導(dǎo)師的輔助下此文章對整個房地產(chǎn)市場具有一定的借鑒意義。1.2國內(nèi)外研究現(xiàn)狀1.2.1國外的研究現(xiàn)狀在國外，土地和房產(chǎn)是可以私有化，由于制度的不同使得國外的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展很早，至今已有三百多年的歷史，他們具有一套相對成熟的法律系統(tǒng)。目前為止經(jīng)有許多學(xué)者、研究人員研究，例如：溫茨巴奇等人（中譯本2001），房地產(chǎn)的首要特點(diǎn)是它與土地的聯(lián)系，這一聯(lián)系使得房地產(chǎn)在具有不可移動性、異質(zhì)性等物理特性的同時，有著與一般的資產(chǎn)所不同的經(jīng)濟(jì)特性[1]。房產(chǎn)具有位置固定、不可移動的特性，因此房子的價值被配套條件影響，這種特性令房屋買賣市場具有區(qū)域性。與其他產(chǎn)品相比，房屋買賣市場并不統(tǒng)一，它是擁有以地域性為特點(diǎn)的市場。1.2.2國內(nèi)的研究現(xiàn)狀中華人民共和國因土地公有化和早期的福利分房制度，使得房地產(chǎn)業(yè)開始的比較晚，從真正實(shí)行住房商品化至今四十余年。在實(shí)行房屋供給商品化和土地使用權(quán)拍賣，隨著房地產(chǎn)業(yè)規(guī)模越來越大之后，國內(nèi)已有較多的學(xué)者、研究人員對房地產(chǎn)業(yè)和房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)做出研究，得出科研成果共享社會。王長澤（2018）：“通過研究區(qū)域?qū)ν忾_放度影響房屋價格，我們可以知道在粵港澳大灣區(qū)這個區(qū)域是成正向顯著效應(yīng)的，在SAR模型中，對外開放度上升1%其房屋價格上升0.235%；在SEM模型中，對外開放度增加百分之一其房屋價格漲幅0.278%。由此說明對外開放度對房屋價格能有一定的作用，進(jìn)而論證可巴拉薩-薩繆爾森理論在粵港澳大灣區(qū)的房地產(chǎn)市場是成立的?！盵2]許憲春、賈海、李皎（2015）：“根據(jù)往年的數(shù)據(jù)分析發(fā)現(xiàn)，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展利好的確有助于國家經(jīng)濟(jì)發(fā)展，加速社會進(jìn)程，但當(dāng)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展速度過快，很容易出現(xiàn)經(jīng)濟(jì)危機(jī)，地產(chǎn)泡沫，投機(jī)行為過多而造成的哄抬房價。相應(yīng)的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展速度過慢，一定程度上也會影響到其他產(chǎn)業(yè)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展，以及國民經(jīng)濟(jì)水平，也不利于社會的發(fā)展。所以房地產(chǎn)業(yè)應(yīng)當(dāng)保持平穩(wěn)、健康發(fā)展，有利于國家經(jīng)濟(jì)、國民經(jīng)濟(jì)以及社會發(fā)展。”[3]趙雯、吳倩（2019）：“通過梳理我國的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展?fàn)顩r，分析大量數(shù)據(jù)后，得知我國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)增長確實(shí)能夠幫助且拉動其他經(jīng)濟(jì)增長，隨著房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)增長，規(guī)模越來越大向社會提供的就業(yè)崗位增多。我國是初級社會主義國家，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)雖然屬于市場經(jīng)濟(jì)，但為了健康、穩(wěn)定持續(xù)發(fā)展，也需要無形的手去管控。促進(jìn)社會各行各業(yè)協(xié)同、健康發(fā)展?！盵4]綜上所述，雖然目前國內(nèi)已有許多知識分子、學(xué)者及研究人員對房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)、房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)行了研究，但就針對一個城市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的研究還是較少，這也是本文的創(chuàng)新研究點(diǎn)。珠海地理位置優(yōu)越，有多重光環(huán)加持，其房地產(chǎn)發(fā)展戰(zhàn)略值得細(xì)細(xì)研究，發(fā)揮其得天獨(dú)厚的優(yōu)勢，使政府更好的規(guī)范房地產(chǎn)業(yè)，也使開發(fā)商企業(yè)們合理、科學(xué)的開發(fā)項(xiàng)目，使珠海市房地產(chǎn)業(yè)健康穩(wěn)固發(fā)展，協(xié)同其他行業(yè)經(jīng)濟(jì)向利好方向發(fā)展。1.3研究的思路與方法課題主要使用了兩種研究方法：一是文獻(xiàn)、數(shù)據(jù)研究法。查閱我國及外國的文獻(xiàn)、相關(guān)文件，對其進(jìn)行分門別類，從中找到類似的切入點(diǎn)及觀點(diǎn)，總結(jié)出與本文主題相關(guān)的已有研究成果及現(xiàn)狀。根據(jù)研究對象的市場經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)，進(jìn)行大量的分析，為自己的觀點(diǎn)做有利的依據(jù)，也根據(jù)市場數(shù)據(jù)，給予一些建議。二是SWOT分析方法。對我市房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)行分析時，采取SWOT分析法，從四個維度去分析，對應(yīng)給予相關(guān)建議。本篇文章以廣東省珠海市的房地產(chǎn)業(yè)為研究對象。第一章先描述一下本文研究的背景與意義、研究現(xiàn)狀和研究方法與思路等。第二章主要敘述一下我國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展以及現(xiàn)狀，了解中國的房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展歷史與現(xiàn)狀，為后續(xù)做鋪墊和過渡。第三章首先分析珠海的經(jīng)濟(jì)狀況以及房地產(chǎn)業(yè)在經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的地位，為本文研究目的做支撐，分析珠海市的概況以及房地產(chǎn)業(yè)的一級、二級市場等。第四章根據(jù)前面分析出來的結(jié)果，結(jié)合實(shí)際運(yùn)用SWOT分析得出珠海市房地產(chǎn)業(yè)在今后發(fā)展的優(yōu)勢、劣勢、機(jī)會以及風(fēng)險。以及分析國家政策、地方政策、地方經(jīng)濟(jì)這三個影響因素的影響程度。第五章根據(jù)前面論述的市場分析、SWOT分析以及影響因素分析，總結(jié)出對珠海市地方政府的建議和房企開發(fā)商的建議。本章小結(jié)隨著中華人民共和國房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅猛，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)毋庸置疑是拉動GDP的強(qiáng)者，更是協(xié)同拉動其他產(chǎn)業(yè)的一把好手。但珠海近年來的樓市政策逐漸收緊，在2019年時全面放寬，在此背景下，使用文獻(xiàn)、數(shù)據(jù)研究法和SWOT分析法來分析發(fā)展趨勢，結(jié)合實(shí)際以及以往的文獻(xiàn)觀點(diǎn)，從政府和企業(yè)兩個角度提出建議，使珠海市產(chǎn)業(yè)健康穩(wěn)固長效發(fā)展。第二章中國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展歷史與現(xiàn)狀2.1房地產(chǎn)業(yè)的介紹“房地產(chǎn)”指的是地產(chǎn)、房產(chǎn)、房地產(chǎn)及不動產(chǎn)。地產(chǎn)：在我國土地具有所有權(quán)和使用權(quán)，而人民只有使用權(quán)，目前的土地供應(yīng)方式分為“招拍掛”和出讓。房產(chǎn)是指建筑地塊上方承載的永久性建筑物，可以是住宅或?qū)懽謽腔蛏坛堑冉ㄖ?，我國人民可以享有房產(chǎn)所有權(quán)。房地產(chǎn)：是指土地和土地上方的建筑物，建筑物可以細(xì)分成住宅房地產(chǎn)、非住宅房地產(chǎn)和其他房地產(chǎn)，由于其具有不可移動性特點(diǎn)，也稱作不動產(chǎn)。2.2中國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展分析1947年新中國成立建立了公有制制度，然后在我國居民住房都實(shí)行房屋分配制度（福利分房制度）解決。直到1978年，我國首次提出商品房的概念，在那之后開始我國房地產(chǎn)開發(fā)試點(diǎn)和住房銷售試點(diǎn)，1987年11月26日深圳第一次公開招標(biāo)出讓土地使用權(quán)，隨之我國土地使用制度發(fā)生了翻天覆地的改變，以招標(biāo)、拍賣、掛牌和出讓的方式進(jìn)行土地買賣，所得者或企業(yè)單位只有土地使用權(quán)。九二年到九七年，房地產(chǎn)發(fā)展迅猛拉動了全民固定資產(chǎn)投資，各種增長數(shù)值同比超出1倍，但是好景不長，南海房地產(chǎn)市場發(fā)展太過迅猛又缺乏政府管控，造成大量爛工程和銀行壞賬，房地產(chǎn)市場的發(fā)展放緩，相關(guān)部門開始進(jìn)行調(diào)控。九八年我國出臺正式發(fā)文取消福利分房，使得發(fā)展的腳步不斷加快。九八年到零三年，這是我國房地產(chǎn)首段“快、平、穩(wěn)”發(fā)展的時期，在這種迅猛的發(fā)展節(jié)奏下，房地產(chǎn)業(yè)逐漸成為支柱產(chǎn)業(yè)。零四到零八年，我國不斷攀升的房屋價格和頻繁拍出的地王進(jìn)行第二次宏觀調(diào)控，在政府調(diào)控以及全球性金融危機(jī)下，房地產(chǎn)進(jìn)入嚴(yán)冬。2009年到2010我國房價、低價上漲速度過快，價格過高，隨之出現(xiàn)了大量的投機(jī)性購房行為，中央出臺“三限”政策，在這催化下我國開啟了剛需大門。直到2015年，中央經(jīng)濟(jì)工作會議強(qiáng)調(diào)去庫存，我國房地產(chǎn)業(yè)又拉開了去庫存的序幕。我國房地產(chǎn)業(yè)起跑線較后，又受國家制度的影響只能邊走邊看，雖然險些造成經(jīng)濟(jì)泡沫，但有宏觀調(diào)控這只隱形的手在把控著房地產(chǎn)市場，幸好都穩(wěn)住了局面。在南海炒房之后，對于一個城市的房地產(chǎn)市場發(fā)展和對策研究顯得尤為重要，不僅可以預(yù)判市場走向，更能預(yù)示風(fēng)險提前做對策，使得各個地區(qū)房地產(chǎn)業(yè)會慢慢走向健康平穩(wěn)發(fā)展。2.3中國房地產(chǎn)業(yè)的現(xiàn)狀分析2016年，中央政治局會議明確五大重點(diǎn)任務(wù)，分別是：去產(chǎn)能、去庫存、去杠桿、降成本、補(bǔ)短板。我國首要任務(wù)是清庫存。隨著房價的攀升需要抑制地方性泡沫、“十一”期間20個城市出臺樓市限購政策，壓制投機(jī)行為。2017年，清庫存初見效果，使我國房地產(chǎn)價格逐漸趨于平穩(wěn)，但眼前的效果不足為道，仍要持續(xù)去庫存。2018年國務(wù)院出臺文件可以讓改建房屋、商業(yè)用房等按規(guī)定改建為租賃租房，土地用途及水電氣價格按照居民居住標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行，這下意味著國家大力支持并發(fā)展住房租賃。2019年，“房住不炒”一直是我國房地產(chǎn)業(yè)的核心理念，多方供給、多渠道保障、租購齊下的住房制度，盡力保證人人都有房子住。2016年到2019年，從中央下發(fā)的文件及會議中可得知，我國房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀圍繞著限購、限價、去庫存、發(fā)展租購并舉。中央方面主要想讓房地產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)、健康的發(fā)展，讓所有人都有房子住，又可以抑制投機(jī)行為?！耙虺鞘┎?，城市政府主體責(zé)任的長效調(diào)控機(jī)制，”在中央經(jīng)濟(jì)工作會議中提出，這意味著該對城市的房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)行發(fā)展的預(yù)判以及對策的研究，結(jié)合城市的特殊屬性，制定最契合的發(fā)展建議，這也是本文的目的。本章小結(jié)本章主要簡單介紹了房地產(chǎn)行業(yè)，講述了我國房地產(chǎn)發(fā)展的歷史進(jìn)程，又從中央下發(fā)的文件及會議的角度分析了，我國房地產(chǎn)業(yè)大環(huán)境發(fā)展的現(xiàn)狀。通過對我國房地產(chǎn)業(yè)歷史及現(xiàn)狀的分析，為本課題的研究做出相關(guān)依據(jù)，也為后文的對城市房地產(chǎn)業(yè)的分析做一個前提鋪墊。第三章房地產(chǎn)業(yè)在珠海市經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的地位和作用3.1珠海市概況分析3.1.1珠海市概況分析珠海位于中國廣東省珠江三角洲中心，是第一批經(jīng)濟(jì)特區(qū)之一，，東邊與不夜城“香港”隔海相鄰，南邊與我國賭城“澳門”相連，西邊相鄰江門市，北邊與中山市連接。珠海的海陸空三種交通都很便利發(fā)達(dá)。金灣機(jī)場位于珠海市西部三灶鎮(zhèn)南部，每年可高達(dá)1200萬的旅客吞吐量，貨郵每年高達(dá)600000噸。世界上最長的跨海大橋——港珠澳大橋從珠澳口岸不到一小時可到達(dá)香港、澳門，在珠?？梢誀I造一小時生活圈。廣珠城際鐵路不到一小時可以去到廣州南站，貫穿了廣州、佛山、江門、珠海等城市，非常方便快捷。珠海的交通規(guī)劃正越來越全面，健全的交通也將帶動整個珠海的經(jīng)濟(jì)發(fā)展。在2020年廣東省十三屆人大三次會議結(jié)束后，《政府工作報告》的修改內(nèi)容明確，珠海在今年將開工建設(shè)黃茅海通道、珠江肇高鐵，加快推進(jìn)廣中珠澳高鐵的前期工作，在原有的高速基礎(chǔ)上讓珠海交通更加四通八達(dá)。珠海依傍外伶仃洋，第一產(chǎn)業(yè)主要為農(nóng)林牧漁業(yè)，第二產(chǎn)業(yè)主要為高新技術(shù)工業(yè)，第三產(chǎn)業(yè)主要為固定資產(chǎn)投資。3.1.2珠海市經(jīng)濟(jì)分析圖3.1珠海的三次產(chǎn)業(yè)2015年至2019年的總產(chǎn)值同比均有正向增長，第三產(chǎn)業(yè)的同比增長率均高于第一、二產(chǎn)業(yè)，由圖可見珠海的支柱產(chǎn)業(yè)是第三產(chǎn)業(yè)。據(jù)珠海統(tǒng)計局得出，經(jīng)濟(jì)增長的主要動力來自于工業(yè)、建筑業(yè)、金融業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)和營利性服務(wù)業(yè)這五個行業(yè)。圖3.2珠海市GDP每年同比都呈正向增長，經(jīng)濟(jì)狀況相較穩(wěn)定。2019年珠海市實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值3435.89億元，同比增長近7個百分點(diǎn)，增速不僅高于全省且高于全省0.6%。公共預(yù)算收入344.48億元，同比增長3.9%。圖3.1珠海市2015年至2019年三次產(chǎn)業(yè)同比增長率圖3.2珠海市2015年至2019年GDP數(shù)值及增長率20152016201720182019GDP(億元）2024.982226.372564.732914.743435.89同比增長10.00%8.50%9.20%8.00%6.80%3.2房地產(chǎn)業(yè)在珠海市經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的地位和作用圖3.32015年至2019年珠海市房地產(chǎn)開發(fā)投資占比第三產(chǎn)業(yè)固定資產(chǎn)投資額高達(dá)四成以上，這是經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)優(yōu)化的成果，這也代表著珠?，F(xiàn)在及未來的經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱是房地產(chǎn)業(yè)，是拉動經(jīng)濟(jì)增長的“大力士”。房地產(chǎn)業(yè)的迅猛發(fā)展，土地拍賣宗數(shù)及面積也越來越多，政府的大部分收入是通過出讓土地的方式得到，也側(cè)面反映了房地產(chǎn)業(yè)對于珠海政府的經(jīng)濟(jì)有著重大作用。通過區(qū)規(guī)劃出臺、人才引進(jìn)政策實(shí)施、交通基礎(chǔ)設(shè)施加快建設(shè)等多重利好政策推動下，粵港澳大灣住房需求量顯著升高。今年我市各產(chǎn)業(yè)都有增長，尤其是房地產(chǎn)業(yè)相比上一年增長17.8%，拉動經(jīng)濟(jì)增長1個百分點(diǎn)。圖3.3一五年至一九年珠海市房地產(chǎn)開發(fā)投資占比率20152016201720182019第三產(chǎn)業(yè)（固定資產(chǎn)投資）億元1305.141389.751662.021858.571971.88房地產(chǎn)開發(fā)投資（億元）524.12641.03666.12787.09893.36房地產(chǎn)開發(fā)投資占比40.2%46.1%40.1%42.3%45.3%3.3珠海市一級市場分析圖3.4珠海市住宅土地供應(yīng)、成交面積來看，歷年的土地供應(yīng)很不均勻，主要還是受到地區(qū)樓市政策的影響。2018年無論是住宅土地供應(yīng)及成交面積來看都大幅下滑，成交面積僅占供應(yīng)面積的67.26%，2019年住宅土地供應(yīng)和成交都是歷史高位，可以看的出來受到大范圍的限購解綁，各開發(fā)商都開始搶地開發(fā)，好補(bǔ)足2018年的住宅空缺，以及抓住外地人、港澳臺居民置業(yè)珠海的好機(jī)會。從珠海市各個區(qū)域的住宅土地面積供應(yīng)來看，住宅土地主要集中在斗門、金灣。由于近年來的政策利好，珠海交通規(guī)劃全力開發(fā)，也帶動齊了珠海西區(qū)，使得斗門、金灣住宅土地大量供應(yīng)，開發(fā)商們也看好西區(qū)的房產(chǎn)發(fā)展，使西區(qū)的商品房開始變得暢銷。市中心所剩土地不多，香洲區(qū)的土地供應(yīng)一般是指唐家灣、前山。圖3.42017年至2019珠海市各區(qū)域土地供應(yīng)情況201720182019斗門（萬m2）17.7520107.1808高欄港（萬m2）13.859.643.5312橫琴（萬m2）49.1203.555金灣（萬m2）38.8445.1895.3726香洲區(qū)（萬m2）27.5723.9331.8319住宅土地供應(yīng)面積（萬m2）147.1398.71281.4715住宅土地成交面積（萬m2）138.5166.39231.6473.4珠海市二級市場分析圖3.5僅從這三年來看，可以得知珠海市的住宅市場利好，網(wǎng)簽消化量在不斷攀升。2019年住宅的新增供應(yīng)量和網(wǎng)簽消化量都達(dá)到了歷史新高位，網(wǎng)簽消化量同比增長了231%。這也說明了粵港澳大灣區(qū)規(guī)劃、限購政策的全面放寬、多項(xiàng)城市建設(shè)的利好都促進(jìn)了我市樓市的成交以及房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。從上表可知，上兩年的網(wǎng)簽量主要由斗門、金灣以及高欄港貢獻(xiàn)，且集中在80-100m2這種剛需緊湊戶型。這說明了在城中心的土地存量不多的情況下，開發(fā)商們把重心移向了開發(fā)潛力還很大的斗門、金灣以及高欄港；進(jìn)一步說明我市利好政策正逐步起效，對于房地產(chǎn)市場有著引導(dǎo)作用。同時，消費(fèi)者目前還處于剛需的狀態(tài)，需要加大供應(yīng)80-100m2剛需戶型。圖3.5珠海市2017至2019年網(wǎng)簽消化量和新增供應(yīng)量一覽表201720182019網(wǎng)簽消化量（套）112411847042705新增供應(yīng)量（套）256702676143095圖3.6珠海市2017年各區(qū)域網(wǎng)簽住宅各面積段消化量圖3.7珠海市2018年各區(qū)域網(wǎng)簽住宅各面積段消化量本章小結(jié)本章對珠海市的概況及經(jīng)濟(jì)做了詳細(xì)的城市分析，從三次產(chǎn)業(yè)及GDP增長率的角度分析了2015年到2019年珠海市的三次產(chǎn)業(yè)增長率，對我市的整體經(jīng)濟(jì)情況做一個大概的了解。從房地產(chǎn)開發(fā)投資占第三次產(chǎn)業(yè)固定資產(chǎn)投資額的比例來說明，房地產(chǎn)業(yè)在珠海市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要地位，為本文做目的性做依據(jù)。再從珠海市的一級市場和二級市場做近三年來的分析，了解我市房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展情況，為后續(xù)的發(fā)展研究做數(shù)據(jù)鋪墊。第四章珠海市房地產(chǎn)發(fā)展存在的問題分析及影響因素分析4.1優(yōu)勢4.1.1交通規(guī)劃利好珠海將加速內(nèi)部交通建設(shè)，2020年有三項(xiàng)交通建設(shè)項(xiàng)目完工通車，珠海將全城貫通，全面拉動發(fā)展。約14千米長的金琴快線，起于港灣大道到梅華立交，南段與其珠海大道相接，止于北三路。興業(yè)路快速通道連接香洲和唐家，沿線為城市住宅及生活區(qū)，快速通道為南北走向，分東西兩線，隨后合并，接下穿隧道抵達(dá)新香洲。深化珠海南北一體化。除了加速對內(nèi)的交通建設(shè)，多個對外交通規(guī)劃也已經(jīng)落實(shí)，拉通港灣交通關(guān)系。繼港珠澳大橋通車后，珠海對外交通再次規(guī)劃發(fā)展，東面的深珠通道獲批，西面的黃茅海大橋簽署建設(shè)協(xié)議，珠海機(jī)場拓建增加機(jī)場運(yùn)載量及航線。4.1.2粵港澳大灣區(qū)發(fā)展前景好一九年二月，我國下發(fā)《粵港澳大灣區(qū)發(fā)展規(guī)劃綱要》，規(guī)劃時間區(qū)間從2019年2035年?；浉郯拇鬄硡^(qū)不僅要建成充滿活力的世界級城市群、國際科技創(chuàng)新中心、“一帶一路”建設(shè)的重要支撐、內(nèi)地與港澳深度合作示范區(qū)，還要打造成宜居宜業(yè)宜游的優(yōu)質(zhì)生活圈，成為高質(zhì)量發(fā)展的典范。以香港、澳門、廣州、深圳四大中心城市作為區(qū)域發(fā)展的核心引擎，支持珠海、佛山、惠州、東莞、中山、江門、肇慶等形成重要節(jié)點(diǎn)城市。位于珠江西岸核心的珠海市，極力發(fā)揮其制度創(chuàng)新、人文生態(tài)、法治營商環(huán)境好的突出優(yōu)勢，在尊重“一國兩制”的體制框架下，幫助與香港、澳門的陸路相連的得天獨(dú)厚區(qū)位，營造粵港澳大灣區(qū)新型活力城市。4.1.3多元化業(yè)態(tài)發(fā)展自2016年后，國家對于房地產(chǎn)業(yè)主要任務(wù)去庫存，隨著地價的升高和對開發(fā)商的門檻提高后，許多房地產(chǎn)企業(yè)紛紛尋求轉(zhuǎn)型機(jī)會、多業(yè)態(tài)發(fā)展。而珠海作為一個全國聞名的旅游城市，得天獨(dú)厚的自然風(fēng)光、地理優(yōu)勢以及濃厚的人文文化，為各大開發(fā)商創(chuàng)造了多業(yè)態(tài)發(fā)展的機(jī)會。除了房地產(chǎn)，一些旅游地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)在珠海的發(fā)展前景十分可觀，打造具有當(dāng)?shù)靥厣漠a(chǎn)業(yè)，不僅可以促進(jìn)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)的發(fā)展，更能拉動第三產(chǎn)業(yè)的經(jīng)濟(jì)增長，優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)。4.2劣勢4.2.1部分區(qū)域仍有庫存壓力圖4.1可以看到除了斗門區(qū)庫存數(shù)量小于成交數(shù)量外，其他區(qū)域的庫存套數(shù)均大于成交套數(shù)。據(jù)數(shù)據(jù)顯示，截至2019年珠海市庫存數(shù)量為4.7萬套左右，去化周期維持在12.8個月左右同比減少13.8個月，雖然庫存周期大幅度降低，但新增不斷部分區(qū)域依舊有庫存壓力，還是要以去庫存為主要任務(wù)。前期策劃工作需要更加精進(jìn)，因區(qū)制宜科學(xué)設(shè)計產(chǎn)品戶型，減少供過于求、供需不平的滯銷原因。圖4.12019年珠海各區(qū)域住宅供銷及庫存情況4.2.2競爭壓力大，地價走高圖3.42019年政府土地供應(yīng)主要集中在斗門、金灣和高欄港，而銷量熱點(diǎn)前三位也是斗門、金灣和唐家，可謂是供需熱點(diǎn)區(qū)域（見圖4.1）。隨著各大開發(fā)商的入駐，將加大競爭壓力，對于房地產(chǎn)業(yè)較成熟的珠海市場，不再是量價的競爭，而是各大開發(fā)商的開發(fā)理念、品牌打造、操盤能力的多維度競爭。受城市規(guī)劃的影響，斗門、金灣、唐家的土地供應(yīng)持續(xù)不斷，拿地價格也將持續(xù)高走，開發(fā)成本逐漸攀升。4.3機(jī)會4.3.1珠海限購政策全面放寬一九年珠海西區(qū)、高新區(qū)以及香洲區(qū)陸續(xù)放寬購房條件，無本地戶籍的人士即便沒有社保和人才證明，也可直接購買符合條件的住房（見圖1.2）。同年年底，進(jìn)一步放寬了購房條件，香港澳門戶籍人士豁免以往需要的條件，就可以在我市直接買房，且2020年起還可以在內(nèi)地參加社保。購房政策的全面放開對于想在珠海置業(yè)投資的客戶來講無疑是利好的，對于整個房地產(chǎn)行業(yè)來講也是非常好的機(jī)會。放開港澳居民購房資格將極大的促進(jìn)大灣區(qū)各個城市的融會貫通，促進(jìn)各行業(yè)人才的流動和資金相互流動，形成巨大的效應(yīng)。4.3.2多元發(fā)展，打造特色產(chǎn)業(yè)珠海橫琴國際休閑旅游島將建設(shè)成為國家級別的全域旅游示范區(qū)，近期的方案已鋪排到2020年，最遠(yuǎn)鋪排到2035年。在批復(fù)下發(fā)后，旅游休閑產(chǎn)業(yè)在將來會成為我市的經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)，預(yù)計打造成國際級別的海島旅游目的地。旅游產(chǎn)業(yè)特有的綜合帶動作用將不斷提高當(dāng)?shù)氐牡谌a(chǎn)業(yè)增加值，已達(dá)到第三產(chǎn)業(yè)成為我市的支柱產(chǎn)業(yè)的目的。2025年，我市的旅游休閑產(chǎn)業(yè)將進(jìn)一步完善并擴(kuò)大。旅游產(chǎn)業(yè)的綜合帶動作用將更加明顯。2035年，珠海市將成為具有影響力和競爭力的以旅游業(yè)聞名的城市。具有旅游地產(chǎn)經(jīng)驗(yàn)的開發(fā)商，對于尋求轉(zhuǎn)型、多元發(fā)展的開發(fā)商來講這是一個非常好的機(jī)會，優(yōu)化三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，帶動就業(yè)率，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)良性循環(huán)。4.4風(fēng)險2020年開始我國不幸爆發(fā)了新型冠狀病毒，導(dǎo)致大量居民需要在家自覺隔離，經(jīng)濟(jì)下滑，居民沒有工資或只有基本工資。對于這次病疫，各行各業(yè)都受到不小的影響，房地產(chǎn)業(yè)也稍顯動蕩，中指研究院對近三千名市民進(jìn)行線上調(diào)查結(jié)果顯示，近九成消費(fèi)者認(rèn)為疫情對置業(yè)信心有影響，但超七成的消費(fèi)者表示會延遲置業(yè)計劃，置業(yè)需求顯著下滑。我國一直堅(jiān)持的“房住不炒”基調(diào)和房地產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)發(fā)展的方向，使得房地產(chǎn)業(yè)的門檻升高，市場對于開發(fā)商的綜合能力要求升高。在抑制投機(jī)行為的調(diào)控下，地價、建材、人力三重價格齊升的環(huán)境下，房價被嚴(yán)格調(diào)控，無疑是壓縮了開發(fā)商們的可操作空間。4.5國家宏觀因素的影響4.5.12019年國家相關(guān)政策出臺（1）環(huán)境我國在今年明確了大灣區(qū)的發(fā)展路徑，堅(jiān)持極點(diǎn)帶動、軸帶支撐、輻射周邊，推動大中小城市合理分工、功能互補(bǔ)，進(jìn)一步提高區(qū)域發(fā)展協(xié)調(diào)性，促進(jìn)城鄉(xiāng)融合發(fā)展，構(gòu)建結(jié)構(gòu)科學(xué)、集約高效的大灣區(qū)發(fā)展格局。（2）銀行利率中國人民銀行為支持實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展，降低社會融資實(shí)際成本，決定全面下調(diào)金融機(jī)構(gòu)存款準(zhǔn)備金率0.5個百分點(diǎn)。（3）土地我國在今年出臺《產(chǎn)業(yè)用地政策實(shí)施工作指引（2019年版）》，文中要求各地要根據(jù)國家產(chǎn)業(yè)政策、國土空間規(guī)劃和當(dāng)?shù)禺a(chǎn)業(yè)發(fā)展情況，統(tǒng)籌使用新增的存量建設(shè)用地，合理安排用地計劃指標(biāo)，優(yōu)化支持符合產(chǎn)業(yè)政策的項(xiàng)目用地。（4）稅收今年我國正式實(shí)施《中華人民共和國個人所得稅法》，個稅起征點(diǎn)提高到5000元，今后\o"納稅"納稅人計算個稅應(yīng)納稅所得額，在5000元基本減除費(fèi)用扣除和“三險一金”等專項(xiàng)扣除外，還可享受子女教育、\o"繼續(xù)教育"繼續(xù)教育、大病醫(yī)療、住房貸款利息或住房租金，以及\o"贍養(yǎng)"贍養(yǎng)老人等6項(xiàng)專項(xiàng)附加扣除。4.5.2國家政策對于房地產(chǎn)業(yè)的影響我國房地產(chǎn)業(yè)雖然是市場經(jīng)濟(jì)，但是主要還受中央調(diào)控，出臺的政策對于每一個行業(yè)來講都息息相關(guān)。簡單從環(huán)境、銀行利率、土地還有稅收這四個方面來看，出臺的《綱要》對于一個區(qū)域的經(jīng)濟(jì)發(fā)展起正向積極作用，經(jīng)濟(jì)的發(fā)展離不開房地產(chǎn)業(yè)，進(jìn)而可以拉動房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)。銀行利率的下調(diào)使資金大量流入實(shí)體經(jīng)濟(jì)，現(xiàn)下我國最熱門的房地產(chǎn)業(yè)，得到了大量的資金流，居民投資收益增多。然而出臺的土地相關(guān)政策，可以有效抑制投機(jī)行為，保證房地產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展，抑制房價過高。個稅起征點(diǎn)提高還有多項(xiàng)費(fèi)用的扣除保證了居民的生活水平，維護(hù)了居民的基本利益，也正向刺激了貸款買房的需求。由此看來，2019年國家出臺的政策利好較多，在保證“房住不炒”的基調(diào)上平穩(wěn)健康發(fā)展初見成效。但對于房地產(chǎn)開發(fā)商們來說，所以在調(diào)控下2019年，我國房地產(chǎn)市場的政策環(huán)境整體收緊管控，房企們面臨著資金鏈的壓力，采取高折扣、首付分期、押金退房等方式來回籠資金，但是需求量低去化存在很大的困難，相應(yīng)的土地市場也處低溫狀態(tài)。開發(fā)商的門檻升高，可操作空間被壓縮，競爭壓力大。4.6地方性因素的影響4.6.1政策因素（1）橫琴的建設(shè)方案給予了批復(fù)，在城市規(guī)劃和區(qū)域的大力發(fā)展下，無論是哪個產(chǎn)業(yè)都會受到協(xié)同作用，而旅游地產(chǎn)是房地產(chǎn)項(xiàng)目的其中一種，能夠大力發(fā)展房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)，促進(jìn)第三產(chǎn)業(yè)的增長。（2）我市部分區(qū)域仍存在去庫存的壓力，但全城限購全面放寬（圖1.2），外地人在珠置業(yè)是解決我市庫存的重要辦法，也將擴(kuò)大市場需求，提高成交率，將來在市場上將會出現(xiàn)多種需求，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)的多元化發(fā)展。4.6.2經(jīng)濟(jì)因素（1）三次產(chǎn)業(yè)優(yōu)化由圖4.2得知近年來，我國三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)不斷優(yōu)化，在2019年第三產(chǎn)業(yè)占比三次產(chǎn)業(yè)高達(dá)53.8%，。優(yōu)化三次產(chǎn)業(yè)可以帶動經(jīng)濟(jì)發(fā)展，城市化的進(jìn)程加深，崗位供給增多，這些都是為房地產(chǎn)市場發(fā)展優(yōu)厚的條件。圖4.22015年至2019年珠海市三次產(chǎn)業(yè)的增長值20152016201720182019第一產(chǎn)業(yè)（農(nóng)林牧漁業(yè)）同比增長2.20%1.20%3.90%5.10%2.20%第二產(chǎn)業(yè)（工業(yè)和建筑業(yè)）同比增長9.30%5.80%10.30%13.50%4.00%第三產(chǎn)業(yè)（固定資產(chǎn)投資）同比增長15%6.50%19.60%20.70%6.10%（2）我市GDP和人均GDP增長我市GDP總值正在不斷增長（圖4.3），人均GDP在2019年已經(jīng)達(dá)到了18.17萬元。一個區(qū)域的GDP值持續(xù)增長，表示該區(qū)域、居民經(jīng)濟(jì)水平持續(xù)提高，對于房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展來說都是利好的。圖4.32015至2019年珠海市GDP和人均GDP增長20152016201720182019GDP(億元）2024.982226.372564.732914.743435.89GDP同比增長10.00%8.50%9.20%8.00%6.80%人均GDP（萬元）12.4713.4514.9115.9418.17（3）居民收入水平一九年珠海居民消費(fèi)價格同比上漲2.3%。這樣看來，珠海居民的生活水平正不斷提高，只有在滿足了基本生活，人們才會考慮剛需置業(yè)、剛改置業(yè)、以及投資置業(yè)，這對于房地產(chǎn)市場來說是一件好事。圖4.42019年珠海居民人均可支配收入與全國、全省情況本章小結(jié)這章主要運(yùn)用了SWOT分析方法對珠海市房地產(chǎn)業(yè)的現(xiàn)狀進(jìn)行四個維度的分析，總結(jié)出目前的優(yōu)勢、劣勢、機(jī)會和風(fēng)險，再對影響珠海市房地產(chǎn)業(yè)的因素進(jìn)行分析。由于我國經(jīng)濟(jì)還是收到國家調(diào)控，所以從國家宏觀政策、地方的政策還有地方經(jīng)濟(jì)做出因素分析，為下一章提出建議做剖析。第五章珠海市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的對策研究一個地區(qū)的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展總是離不開當(dāng)?shù)卣恼?、城市?guī)劃方案以及房地產(chǎn)企業(yè)它本身，針對我市房地產(chǎn)市場的發(fā)展進(jìn)行了SWOT分析，分析得出其優(yōu)、劣勢、機(jī)會和風(fēng)險再結(jié)合宏觀因素、珠海市當(dāng)?shù)氐恼咭蛩?，給出下面兩個方向的建議。5.1政府方面（1）全城均勻發(fā)展由于我市目前開發(fā)潛力較大是斗門、金灣、唐家這三個區(qū)域，由于開發(fā)尚淺，基礎(chǔ)設(shè)施和配套尚未健全，需要健全一些基礎(chǔ)配套設(shè)施，例如醫(yī)療、教育、公共設(shè)施等，在這三個區(qū)域打造不同的亮點(diǎn)，進(jìn)行大力宣傳，吸引人群達(dá)到引進(jìn)人流的目的，使得全城均勻發(fā)展，為該區(qū)域的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展打好基礎(chǔ)。其次，當(dāng)?shù)卣梢越o予一些鼓勵政策，鼓勵大家在西區(qū)置業(yè)給予一定的補(bǔ)助，也好均衡全城的人口分布情況，而不至于造成房屋空置的情況。（2）合理供應(yīng)土地從城市規(guī)劃來看，未來的土地供應(yīng)還是會集中在斗門、金灣和唐家。簡單來講全城也就這三個區(qū)域土地庫存較多，政府相關(guān)部門要嚴(yán)格審核供應(yīng)商的開發(fā)能力與實(shí)力，合理、科學(xué)地供應(yīng)土地，科學(xué)控制地價，來抑制房地產(chǎn)泡沫，也避免開發(fā)商大量拿地，導(dǎo)致相互惡性競爭，造成地塊遲遲不肯開發(fā)，或是產(chǎn)品積壓庫存的情況。（3）要多元化發(fā)展 從橫琴國際休閑旅游島建設(shè)方案的批復(fù)，我們得知未來珠海第三產(chǎn)業(yè)將成為支柱產(chǎn)業(yè)，在這個時候政府可以鼓勵房企配合當(dāng)?shù)匕l(fā)展進(jìn)行轉(zhuǎn)型或者進(jìn)行多元化發(fā)展，適當(dāng)?shù)某雠_一些鼓勵房企開發(fā)商轉(zhuǎn)型的政策或者補(bǔ)助，幫助他們轉(zhuǎn)型，發(fā)展旅游地產(chǎn)、打造人文地產(chǎn)等。各大房企也可以應(yīng)時代的變化做出一些轉(zhuǎn)變，打造與珠海經(jīng)濟(jì)環(huán)境、人文文化相契合的產(chǎn)業(yè)，以及周邊產(chǎn)業(yè)，既順應(yīng)而生又成果轉(zhuǎn)型多元發(fā)展。5.2企業(yè)方面（1）打造品牌特色目前珠海去庫存周期達(dá)到12.8個月，雖然同比降低了很多但一些區(qū)域仍有庫存壓力。建議可以做好前期市場調(diào)查、策劃工作，根據(jù)區(qū)域環(huán)境、經(jīng)濟(jì)、人群分布來做好產(chǎn)品設(shè)計，做出與之相對應(yīng)的買點(diǎn)，來吸引客戶，同時打