房地產(chǎn)中介協(xié)會司法建議書

可供大家理解下這類方面的知識哦司法建議書廈門市房地產(chǎn)中介行業(yè)協(xié)會：近年來，我院在審理存量房（即下述二手房）買賣合同糾紛案件中，發(fā)現(xiàn)中介機構(gòu)提供的二手房買賣合同范本存在諸多不規(guī)范之處，系造成二手房糾紛案件居高不下的重要因素。為規(guī)范二手房交易、減少二手房買賣糾紛，我院對兩年來受理的二手房買賣合同糾紛案件進行調(diào)研，就中介機構(gòu)提供的二手房買賣合同范本存在的法律問題進行匯總分析，針對簽約主體、不同類型房產(chǎn)的交易以及合同范本中有關(guān)戶口遷移、中介費承當、合同解除權(quán)等商定的規(guī)范提出法律對策，以期通過行業(yè)規(guī)范減少糾紛的產(chǎn)生。現(xiàn)就有關(guān)問題提出以下司法建議：一、簽約主體的規(guī)范1、有關(guān)夫妻共有房產(chǎn)的出售?！段餀?quán)法》規(guī)定，不動產(chǎn)權(quán)屬證書是權(quán)利人享有該不動產(chǎn)物權(quán)的證明。但《婚姻法》亦規(guī)定，婚姻關(guān)系存續(xù)期間獲得的財產(chǎn)除非夫妻雙方有特別商定，否則應當歸夫妻共同全部?，F(xiàn)實中，夫妻購置房產(chǎn)后將產(chǎn)權(quán)僅登記在一方名下的現(xiàn)象極為普遍，由于上述兩部法律規(guī)定的沖突，造成審判實踐中存在大量因夫妻一方出售共有房產(chǎn)而引發(fā)房屋買賣合同效力之爭，對此理論界與實務界爭議也很大。為減少糾紛，建議房屋買賣合同訂立時如出賣人已婚，應規(guī)定其配偶共同到場簽屬合同或出具同意交易的書面聲明。調(diào)研中還發(fā)現(xiàn)偽造配偶授權(quán)委托書及簽字出賣夫妻共有房產(chǎn)的案件，建議對配偶的身份盡最大努力審慎審查，如配偶本人無法到場的，應規(guī)定配偶出具通過公證的文書。2、有關(guān)代理人簽約。房屋權(quán)屬人無法到場而由代理人代為訂立房屋買賣合同的，建議應審慎審查授權(quán)委托書的真實性及委托權(quán)限，特別是產(chǎn)權(quán)人系未成年人的，應從保護未成年人利益角度出發(fā)，房產(chǎn)確需出售的，應規(guī)定其父母共同到場訂立合同或一方訂立另一方出具同意交易的書面聲明。二、按揭貸款房產(chǎn)的交易規(guī)范1、交易價格的規(guī)范審判實踐中，交易價格構(gòu)成商定不明重要發(fā)生在交易房產(chǎn)為已設(shè)定按揭貸款的房屋，因房屋總價的具體構(gòu)成與貸款余額的償還、每月供貸的償還緊密關(guān)聯(lián)，由于商定不明造成雙方對已付購房款及尚欠購房款的金額產(chǎn)生爭議。為此，建議在擬定有按揭貸款房產(chǎn)的交易價格時，應明確兩項內(nèi)容：一是尚欠銀行的按揭款（涉及本金及利息）與否計入總房價；二是按揭貸款的償還與否計入已付購房款。2、付款方式的規(guī)范（1）在需按月償付銀行按揭款的狀況下，應明確商定是由出賣人還是買受人每月負責償付按揭款。在出賣人已辦理銀行按揭貸款、房屋尚未解押，買受人也缺少一次性支付全部購房款能力的狀況下，應明確商定已辦理的銀行按揭貸款是由出賣人繼續(xù)償付，還是轉(zhuǎn)由買受人負責償付，如轉(zhuǎn)由買受人償付應同時明確承當義務的時間起算點。（2）在需先行解押再辦理房屋過戶手續(xù)的狀況下，應明確商定承當解押款支付義務的是出賣人還是買受人，支付的時間和方式。如訴爭房屋與其它房屋存在“捆綁抵押”，為避免爭議，還應明確解押款的償付人及償付范疇，即支付的解押款是僅限于訴爭房屋，還是須為“捆綁抵押”所涉房屋提供全部的解押款。三、尚未辦理全部權(quán)初始登記房屋的交易規(guī)范買賣尚未辦理全部權(quán)初始登記的房屋，買賣雙方系根據(jù)出賣人與開發(fā)商訂立的商品房預售合同商定的房產(chǎn)狀況進行交易，而商品房預售合同的推行潛在某些不擬定因素，如預售面積與實測面積不符涉及面積差價款的多退少補以及該面積變化對二手房交易價格與否產(chǎn)生影響，開發(fā)商逾期交房涉及逾期交房違約金利益的歸屬等。為確保交易雙方的利益、避免糾紛產(chǎn)生，建議買賣尚未辦理全部權(quán)初始登記的房屋時，應就商品房預售合同推行中潛在的可能影響二手房交易的狀況作出明確商定。四、帶租戶房屋的交易規(guī)范對帶有租戶的房屋買賣合同，由于承租人的介入，使法律關(guān)系更加復雜。買賣雙方不僅應就房屋交付方式是實物交付還是租約權(quán)交付作出明確商定，還應解決好承租人優(yōu)先購置權(quán)的有關(guān)事宜。承租人享有優(yōu)先購置權(quán)，這不僅是對承租人權(quán)益的保護，也是出賣人對買受人自由選擇權(quán)的一種限制。因此，帶租戶的房屋買賣合同，要認真審查房屋租賃合同。首先，出賣人要將房屋出賣的信息根據(jù)商定或法定的期間提前告知承租人，出賣人也要將房屋出租的信息在簽約前告知買受人。另首先，承租人放棄優(yōu)先購置權(quán)應提供書面承諾；在租賃房屋存在正當轉(zhuǎn)租的狀況下，次承租人亦享有優(yōu)先購置權(quán)，且基于次承租人對租賃房屋的實際占有和依賴關(guān)系，其享有的優(yōu)先購置權(quán)優(yōu)于承租人，故亦應咨詢其意見。承租人或正當?shù)膶嶋H承租人放棄優(yōu)先購置權(quán)的，能夠合同附件、補充合同的形式予以載明。五、戶口遷移商定的規(guī)范房屋買賣合同對出賣人戶口遷移時間沒有商定或有商定遷移義務但未商定對應的違約責任，造成爭議解決時缺少合同根據(jù)，無法保護守約方的利益。為此，建議：首先，戶口遷移問題應列入買賣合同的主文，避免口頭承諾。另首先，對辦理戶口遷移的時間及有關(guān)義務的承當應作出明確具體的商定。第三，對違約責任的承當需明確商定，避免因無商定或商定不明造成索賠缺少直接根據(jù)。六、中介費承當商定的規(guī)范按照《合同法》的規(guī)定，中介費在居間成功時由委托人支付，在訂立的合同為無效合同、可撤銷合同時，則不能認定居間成功。在合同依法成立并生效后因一方違約造成合同解除的，則不影響中介費的收取。房屋買賣合同普通商定：買賣合同訂立后，買賣雙方任何一方若發(fā)生違約行為，中介費全額由違約方支付給中介公司。此處的違約行為，終究系指違約造成合同解除才由違約方承當中介費，還是合同推行過程中只要有違約行為就由違約方承當中介費，守約方和違約方往往各持己見，引發(fā)爭議。為此，建議買賣合同商定由違約方承當中介費時，應當對何為“違約”作出明確商定，即“違約”是僅指根本違約造成合同解除，還是也涉及合同推行項下的普通違約行為。七、合同解除權(quán)商定的規(guī)范房屋買賣合同普通商定：“若賣方悔約，應書面告知買方，并自悔約之日起三日內(nèi)退還買方所支付的購房款，同時向買方支付相稱于雙倍定金的違約金；若買方半途悔約，賣方已收取的定金不予退還，賣方應退還買方所支付的購房款”。該條款的表述造成雙方對合同與否賦予當事人任意解除權(quán)產(chǎn)生爭議：有的認為該商定即表達合同能夠任意解除，只要承當對應法律后果即可；有的認為該商定并非任意解除權(quán)的商定，合同能否解除仍應遵照雙方就解除權(quán)行使的商定或法定解除的情形。為此，建議：房屋買賣合同應明確合同解除權(quán)的行使，就當事人商定的解除權(quán)行使條件作具體列舉，在合同中增加解除權(quán)行使條件的商定，并規(guī)范合同用語，取消“悔約”這一表述。因“悔約”并非清晰的法律術(shù)語，容易引發(fā)爭議，房屋買賣合同應避免使用。同時，合同還應就合同解除法律后果的承當進行明確商定，按照解除責任的歸責擬定對應法律后果的承當，涉及雙方對解除都有責任的情形下就已投入的房屋裝修如何處置的問題。八、需要規(guī)范的其它事項1、房產(chǎn)權(quán)屬狀況的明確買賣雙方涉及中介機構(gòu)應對交易房產(chǎn)在交易當時的權(quán)屬與否清晰盡到應盡的審查義務，諸如房產(chǎn)與否有被查封、設(shè)定抵押等情形，并在合同中載明，避免交易失敗、權(quán)利受損。2、同時推行商定的規(guī)范房屋買賣合同普通商定應于送件交易當天支付款項，但對于付款行為在先還是辦理交易過戶手續(xù)行為在先未作出明確商定，而事實上兩個行為不可能在同一時間點完畢，由于交易雙方誠信的缺失，造成買賣雙方均規(guī)定對方先予推行，引發(fā)爭議。為此，建議：對于買賣雙方商定在同一天支付購房款并辦理過戶手續(xù)的，應就付款行為與過戶行為什么者在先、何者在后作出明確商定，避免爭議產(chǎn)生。在買受人需辦理抵押貸款以償付購房款的狀況下，由于出賣人是在未收到全額房款的狀況下將產(chǎn)權(quán)先行過戶給買受人，故應就產(chǎn)權(quán)先行過戶的有關(guān)事宜作出明確商定，涉及出賣人在未收取全部購房款的狀況下即轉(zhuǎn)移全部權(quán)所面臨的風險保護、買受人未能辦理抵押貸款或未能足額獲得貸款的狀況下房款如何支付等。3、前后商定矛盾的規(guī)范有關(guān)辦理交易過戶手續(xù)的時間商定，合同普通商定：雙方確保于某年某月某日前往市土房局訂立正式的《廈門市房地產(chǎn)買賣合同》并辦理交易過戶手續(xù)，否則視為違約，由違約方向另一方支付上述購房款的0.05%作為違約金。若于某年某月某日前因一方因素仍無法辦理交易過戶手續(xù)，則另一方有權(quán)規(guī)定終止合同，同時規(guī)定違約方承當對應的違約責任。此條款存在二個問題：（1）簽約時買賣雙方往往將上述有底線的時間統(tǒng)一起來，如12月31日，成果一方違約，那么終究是合用由違約方承當違約金合同繼續(xù)推行的商定還是合用守約方有權(quán)解除合同的商定，雙方存在爭議；（2）守約方終止合同同時規(guī)定違約方承當對應違約責任的“對應違約責任”商定不明，對合同解除法律后果的承當亦存在爭議。為此，建議：就買賣雙方有關(guān)辦理交易過戶手續(xù)時間的商定，應選擇具體的年月日，杜絕使用不擬定的帶有歧義的時間點，實踐中發(fā)現(xiàn)有使用“兩年后”這種容易引發(fā)爭議的表