某著名地產策劃公司小戶型價值提升案例研究

小戶型價值提升案例研究拓展中心:黃芳案例研究之深圳篇工程區(qū)域：中心區(qū)工程名稱：星河世紀總建筑面積:126697.43m2容積率：10.423工程概況：星河世紀由A、B、C三棟塔樓組成，其中B、C棟為CBD公寓，高32層，1-4層為25000平米的大型主題商場，五樓為架空層園林。單位面積為32-68平米；舉措一：功能轉換—商務公寓價值提升舉措——通過商務公寓提升價值框架結構按照辦公需求來設置公共空間按辦公需求來打造工程推廣和營銷方式針對商務人士市場反響2005年10月出售，酒店式公寓銷售速度快，售價11000元/m2；適宜條件：商務氣氛濃厚的區(qū)域；工程區(qū)域：濱河工程名稱：佳兆業(yè)中心總建筑面積:84643m2工程概況：工程地下3層，地面29層，分1、2兩棟。塔樓局部改建為高檔酒店式公寓；戶型包括單身公寓和兩房〔32-77平米〕；價值提升舉措——通過酒店式公寓提升價值公共設施及建筑按五星級酒店標準裝修高端的智能化配套設施國際知名酒店式管理公司市場反響2005年12月出售，12700元/平方米〔精裝修〕，比市場同期小戶型價格高約2000元/平米；適宜條件：核心地段區(qū)，體量不宜過大；舉措二：功能轉換—酒店式公寓價值提升舉措——通過產品設計“送面積〞提升價值戶型設計創(chuàng)新：平面、立體可任意組合，陽臺變臥室，一房變兩房，上下連通，兩層變復式……園林：3000平方米芭緹亞空中園林，水晶泳池；市場反響2006年9月出售，均價8300元/平方米，比市場同期小戶型價格高約1000元/平米；適宜條件：受新政限制，目前發(fā)揮空間不大；工程區(qū)域：寶安中心區(qū)工程名稱：白金假日公寓總建筑面積:55301.35m2工程概況：1棟28層，底三層商業(yè)裙樓，四層架空層會所、巴提亞風情園林；戶型為40-44平米一房；舉措三：附送面積工程區(qū)域：濱河工程名稱：御景華城總建筑面積:20.9萬m2工程概況：由6棟34層塔樓組成.1-2層商業(yè)，三層架空園林及會所.

戶型面積28-84平米，單身公寓到三房；價值提升舉措——通過打造“小戶豪宅〞提升價值定位高端——小戶豪宅3層立體園林，雙泳池〔一個恒溫〕金碧輝煌的酒店式大堂和售樓處超星級皇家酒店式管家效勞市場反響2004年11月出售，均價8500元/平方米，比市場均價高500-1000元/平方米；適宜條件：適用范圍較廣；舉措四：豪宅元素運用工程區(qū)域：石廈工程名稱：麗陽天下總建筑面積:6萬m2工程概況：工程2棟32層，共1012個單位功能分布。

地下1層停車場，地上1--2層商場，地上3層空中花園

地上4--32層為住宅戶型面積：44-85平米，一房和兩房;價值提升舉措——通過概念突破提升價值CONDO概念的提出：Condo指的是集合的社區(qū)，大家有一個共有共享的公共局部，而公共局部有完善的生活配套和休閑設施，從而使生活更簡易方便，輕松自由；CONDO倡導的八大生活主張：都市的年輕的、核心的、小尺度的、陽光的、軌道上的、便利的、共享的市場反響2002年4月出售，均價6400元，比當時市場價高約500元/平方米；適宜條件：目標客戶群體的把握；舉措五：營銷形象提升工程區(qū)域：龍華二線拓展區(qū)工程名稱：金地.梅隴鎮(zhèn)總建筑面積:42萬m2容積率：3.08工程概況：一期由7棟11－24層的小高層、高層組成，共有1200多套單位，建有約5000多平方米的高檔次的商業(yè)〔工程總商業(yè)配套約1.2萬m2〕，3200m2的幼兒園等配套。工程戶型：2房、3房為主，75-122平米；價值提升舉措——通過建筑設計創(chuàng)新提升價值建筑形態(tài)創(chuàng)新：德國WSP建筑設計公司，簡約洗煉的現代主義風格與酷炫時尚元素的融合；都市生活的倡導和營造：物質漫游街、時尚會所配套等；市場反響2005年5月開盤，當日銷售率82％,實收均價約7000元/平米，高出片區(qū)均價1000-1500元；適宜條件：目標客戶群體的把握；舉措六：設計創(chuàng)意工程區(qū)域：前海工程名稱：第五公社〔星海名城五期〕總建筑面積:約11萬m2工程概況：由四棟32層塔樓組成；戶型：以面積３５－９１平米的一房和兩房為主，占８６％；價值提升舉措——通過大社區(qū)的配套共享提升價值星海名城大社區(qū)：總占地面積萬平方米，總建筑面積約84萬平方米；小區(qū)內部配套完善:會所、中、小學、幼兒園、大型購物商場、肉菜市場、銀行、診所等市場反響200５年1２月出售，均價7000元/平方米，比當時市場均價高約500元/平方米；適宜條件：有大社區(qū)配套資源作為支撐；舉措七：配套提升—大社區(qū)里的小戶型深圳小戶型價值提升策略總結

總結創(chuàng)新點/模式案例適宜條件功能轉換星河世紀、佳兆業(yè)中心……適宜的區(qū)位、交通、配套和市場條件；戶型高附加值—送面積白金假日公寓、世金漢宮……受新政限制，可操作余地小；豪宅元素運用御景華城……廣泛適用；形象提升，設計創(chuàng)意麗陽天下、金地梅龍鎮(zhèn)……目標客戶群的清晰定位，對其生活形態(tài)的準確把握；配套共享第五公社有大社區(qū)配套資源作為支撐；案例研究之全國篇舉措八：科技住宅科技創(chuàng)造舒適生活價值提升舉措——通過高科技戰(zhàn)略提升價值歐洲居住標準，新風系統(tǒng)、LOW-E玻璃、外墻保溫、地板熱輻射采暖等科技住宅八大子系統(tǒng);市場反響周邊價格平臺7000-8000元/平米，本工程實現均價10500元/平米；適宜條件：前期資金投入大；大量高端客戶；鋒尚國際公寓城市：北京總建筑面積:約8萬m2容積率：3工程概況：四棟塔樓和兩棟板樓組成戶型：以面積３５－９１平米的一房和兩房為主，占８６％；價值提升舉措——通過打造極小戶型，控制總價提升單價面積極小，精裝修，室內功能復合滿足舒適性；公共空間上注重共享空間的建設；提供高端的物管和配套效勞;市場反響評為02年京城“十大影響力樓盤〞；２００２年１２月，ＳＯＬＯ二代網上訂房，首批推出的３６１套房在２０分鐘之內即被搶訂一空，均價8700元/平米；適宜條件：目標客戶群的把握；SOLOII城市：北京工程概況：SOLOII為兩棟七層樓，共計800多套小戶型；戶型：主打戶型為２８平米左右小戶型；舉措九：精致SOLO小戶精極空間，超小戶型價值提升舉措——通過精裝修加附送家電打造產業(yè)化住宅提升價值零首付入??；精裝修和附送家電；完善便利的配套；酒店式管理；市場反響上海紅極一時的工程；適宜條件：目標客戶群的把握，營銷的能力；城市：上海工程名稱：MyCity工程概況：它所倡導的提個箱子搬家、公寓酒店式的管理效勞和全新的.理念，吸引了眾多年輕的單身上班族，一套30～50平方米的全裝修小房子，總價在30萬元以下，可以以零首付入住。舉措十：成品住宅產業(yè)化住宅，輕松入?。伲希龋希裕希祝蝺r值提升舉措——通過概念營銷提升價值“JOYOFLIVING〞概念塑造：將快樂生活的概念在宣傳中加以演繹；強勢營銷推廣：在工程正式銷售前，進行長達近2個月的軟營銷，向市場作出「洗腦」，塑造YOHO品牌；市場反響目前香港最熱的工程之一；適宜條件：目標客戶群的把握，營銷的能力；城市：香港工程名稱：ＹＯＨＯＴＯＷＮ工程概況：整個工程共8座大廈，2200多個單位。首期5幢住宅大廈，共約1,404個單位，并建有約１１萬多的國際購物廣場；戶型：逾7成是兩房，其餘為三房，面積由500餘至800餘平方呎〔５５－９０平米〕；舉措十一：營銷概念突破時尚城市快樂生活概念整合家庭朋友時尚生活創(chuàng)意生活開心健康工作休閑娛樂快樂生活概念演繹營銷手法YOHOTown以紅色作主調，透過巴士戶外流動廣告、電視廣告及報紙廣告強勢演繹，亦作知名人效應、品牌合作等多番新嘗試，其信息可謂鋪天蓋地、滿布大街小巷。連不懂英文的老人都知道有個叫YOHO的新樓盤要推出。宣傳費高達1億元，成為城中焦點。陽光１００Ｆ４小戶型城市：天津工程概況：為天津陽光100國際新城分期工程；天津陽光100占地676畝，建筑面積75萬平方米，是由摩天大廈、寫字樓、商業(yè)、公寓、SOHO、高檔公寓等多種物業(yè)功能集合而成的復合型大盤社區(qū)；價值提升舉措——小戶型組合概念的提出與推廣概念提出：同一院門下的兩套小戶型，可分可合，提供四種生活方式〔精裝修附送家電〕：F1家庭組合方案：

同一"院門"下的兩套獨立戶型，可分可合，方便照顧老人孩子,創(chuàng)造新時代家庭居住模式；F2空間組合方案：

一套居住，一套STUDIO,革命、生活兩不誤；F3投資組合方案

一套出租，一套自用，一套養(yǎng)兩套。全精裝，帶家電，輕松置業(yè)，投資回報；F4成長組合方案

單身貴族，一租一用；結婚成家，合二為一；孩子長大，分而不離；概念推廣：舉行記者發(fā)布會，邀請專家評論造勢；市場反響2006年4月實行網上認購，反映良好；適宜條件：對客戶需