某著名地產(chǎn)策劃公司上海市香溢花城普陀區(qū)域典型案例分析

上海香溢花城

——普陀區(qū)域典型案例目錄一、工程屬性界定

二、板塊區(qū)位屬性界定

三、工程概況(位置及交通、周邊配套、區(qū)域規(guī)劃、經(jīng)濟指標(biāo)、物業(yè)形態(tài))四、產(chǎn)品說明(戶型點評、樣板房點評、亮點)五、營銷表現(xiàn)手法六、工程表現(xiàn)七、工程成功的核心驅(qū)動因素八、啟示與借鑒一、工程屬性界定工程所屬類型:該工程位于上海普陀區(qū)域的內(nèi)環(huán)沿板塊內(nèi)，是軌道沿線的繁華成熟區(qū)域的稀缺性社區(qū)大盤。繼原來上海中心城公認的四大住宅區(qū)：新天地板塊、徐家匯板塊、北靜安板塊、新黃浦板塊后，“內(nèi)環(huán)沿〞板塊在軌道交通3、4號線并軌后，以第五大稀缺住區(qū)的身份驚艷亮相。板塊資源屬性區(qū)位屬性普陀區(qū)中心、老牌成熟宜居區(qū)周邊配套成熟齊備長壽路商圈、人民廣場商圈等環(huán)伺軌道地鐵三、四、七（在建）號線匯聚地鐵沿線超大社區(qū)盤內(nèi)環(huán)沿板塊中心區(qū)稀缺黃金地段臨近南京西路、靜安寺等中心區(qū)上海繁華核心近在咫尺二、板塊區(qū)位屬性界定三、工程概況—地理方位及交通。工程地址:普陀區(qū)中山北路光新路交通路線:軌道交通三號線、四號線、七號線〔東側(cè)吡鄰中潭路站點，西側(cè)吡鄰鎮(zhèn)坪路站點〕。公交830、112、40路三、工程概況—周邊配套及區(qū)域規(guī)劃周邊配套:中小學(xué):光新中學(xué)

綜合商場:樂購、永樂家電、好美家

郵局:中國郵政

銀行:工行、建行、中行、上海銀行、招商銀行醫(yī)院:華源大藥房

規(guī)劃:60萬平米的大型綜合社區(qū)〔其中地上總建面積約46.8萬平方米，地下總建筑面積與約13.8萬平方米〕，內(nèi)含14萬平米商辦區(qū)域，高品質(zhì)辦公樓、星級酒店和1.4萬平米的文教場所。5.5萬L型集中綠地，全社區(qū)綠化率高達45%。傾力打造ALLINONE的完全生活理念。開發(fā)周期為4~5期。三、工程概況—技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo)

開展商：上海昊川置業(yè)營銷代理:上海同策房產(chǎn)咨詢建筑設(shè)計:上海倫達建筑設(shè)計公司景觀設(shè)計：瀾雅園藝咨詢占地面積：21萬平方建筑面積：46萬方綠化率：45%容積率：2.21物業(yè)費：2.3元/平方米/月交房標(biāo)準：精裝修〔2000元/平米〕三、工程概況—物業(yè)形態(tài)

物業(yè)形態(tài)：主要物業(yè)形態(tài)有13棟27-29的高層電梯公寓1棟寫字樓四、產(chǎn)品說明—戶型點評『優(yōu)點』戶型方正,功能齊全帶多個陽臺,通風(fēng)采光效果俱佳戶型布局有較強的私秘性具有1.1米寬的凸窗，極大增加了室內(nèi)可利用面積和情趣空間『缺乏』沒有干濕別離和動靜分區(qū)四、產(chǎn)品說明—樣板房設(shè)計樣板房的設(shè)計呈歐式風(fēng)格，整體表達了星級賓館的品質(zhì)

主要設(shè)計以亮色調(diào)為主，給人溫馨舒適感較強

入戶大堂設(shè)計精致，細節(jié)到位，給人一種強烈的歸宿感四、產(chǎn)品說明—亮點建筑外立面:柔和的線條和繁復(fù)繽紛的紋樣，石材基座，配以淺色外墻面，呈現(xiàn)出如外灘建筑一般的華美肅穆。

引入新概念:開發(fā)商以企業(yè)公民的心態(tài)，率先的將節(jié)能環(huán)保這樣的概念引入建筑中。采用了HoneywellMV250智能全屋整體式新風(fēng)凈化系統(tǒng)、外墻外保溫、Low-E中空玻璃等新技術(shù)和材料，有形的科技成就了無形的舒適，將現(xiàn)代建筑的智能化和ARTDECO的優(yōu)雅底蘊完美融合，彰顯大家的優(yōu)雅氣脈。

采用獨特理念:——ALLINONE開發(fā)理念，令樓市聚焦上海香溢花城。戶型設(shè)計:設(shè)計合理，采用全精裝修，帶1.1米寬大凸窗。獨特形象定位:該盤為60萬平米大型綜合社區(qū)

綜合完全大型社區(qū)內(nèi)含住宅、商辦、教育設(shè)施等多種產(chǎn)品

稀缺的內(nèi)環(huán)沿線地理位置全新精裝修戶型香溢花城內(nèi)環(huán)沿線品位ALLINONE獨特精裝修品質(zhì)生活五、營銷表現(xiàn)手法主要營銷接點市場表現(xiàn)日期現(xiàn)場展示推廣造勢期06年10月-07年10月高炮，售樓處蓄水客戶千余組，市場反應(yīng)火熱一期銷售07年10月樣板房展示,圍墻展板開盤共推出房源256套當(dāng)天基本售罄持續(xù)銷售期07年11-12月工地開放持續(xù)著強烈的關(guān)注度,部分忠實客戶等待后續(xù)房源二批次銷售08年1月部分樓體脫衣

五、營銷表現(xiàn)手法營銷策略主推廣語輔助手段輔助推廣語產(chǎn)品推廣期以大盤形象快速切入市場優(yōu)雅城邦內(nèi),開啟新上海生活主打綜合型社區(qū)內(nèi)環(huán)沿線將現(xiàn)大規(guī)模ARTDECO建筑群五、營銷表現(xiàn)手法五、營銷表現(xiàn)手法營銷策略主推廣語輔助手段輔助推廣語客戶積累期以核心賣點準確命中消費者購買心理內(nèi)環(huán)沿線大盤首次面市,置業(yè)市中心迎來又一良機突出地理稀缺,強調(diào)升值潛力極完全大型社區(qū)內(nèi)環(huán)旁,46萬大型完全社區(qū),精裝修品質(zhì)豪宅五、營銷表現(xiàn)手法營銷策略主推廣語輔助手段輔助推廣語強銷期以地理稀缺性,強調(diào)產(chǎn)品自身價值,提高關(guān)注度內(nèi)環(huán):1.9%中還有多少機會突出大型完全社區(qū)內(nèi)環(huán)沿線大型完全社區(qū)首期面市五、營銷表現(xiàn)手法營銷策略主推廣語輔助手段輔助推廣語持續(xù)期持續(xù)產(chǎn)品信息,穩(wěn)固產(chǎn)品品質(zhì)形象新都市主義之香溢式優(yōu)雅宣傳項目品牌傳播生活理念該用什么態(tài)度去生活,才能秉持信仰營銷策略主推廣語輔助手段輔助推廣語二次強銷期以熱銷信息帶動銷售，從而刺激客戶從眾心理內(nèi)環(huán)大盤中產(chǎn)追捧,誠品裝修精英簇擁重點強調(diào)品質(zhì),品牌和新裝修時代上海香溢花城新年銷售開門紅五、營銷表現(xiàn)手法五、營銷表現(xiàn)手法

價格戰(zhàn)術(shù):采用“低開高走〞潛價格規(guī)那么，促使工程持續(xù)熱銷內(nèi)應(yīng)外合：開發(fā)商協(xié)同區(qū)政府在小區(qū)北側(cè)和東側(cè)打造了大規(guī)模城市集中綠地六、工程表現(xiàn)采用“低開高走〞潛價格規(guī)那么，使它的開盤價格一直使市場對其形成期待值。10月20日上午開盤，是上海香溢花城在籌備一年多時間之后，作為市中心內(nèi)環(huán)線住宅市場稀缺性的房源。開盤共推出房源256套當(dāng)天根本售罄。在工程第一次開盤后仍保存著市場余溫,局部客戶在期待中等待二次開盤香溢花城將在一月中旬開出2號樓兩百余套2房到3房面積103~133平方米的房源,均價在22000每平米,目前正在登記預(yù)約中樹立人性化理念：“善待土地，做美好的建筑。假設(shè)干年之后，可能我們?nèi)艘呀?jīng)老了，但建筑還是年輕的。這就是上海香溢花城想要營造的筑。〞七、導(dǎo)致工程成功的核心驅(qū)動因素地段：上海香溢花城緊依內(nèi)環(huán)線，其成熟的板塊環(huán)境、便利的軌道交通等，都表達了市中心工程的特有優(yōu)勢。品質(zhì)：上海香溢花城以國際社區(qū)理念和優(yōu)雅建筑風(fēng)格為前提，打造市中心高品質(zhì)精裝修產(chǎn)品。價值前景：上海香溢花城融合了多重稀缺價值和價值前景，市場對這樣一個內(nèi)環(huán)線旁的樓盤充滿了信心。八、案例啟示與借鑒工程在精心籌備一年多時間之后，以市中心內(nèi)環(huán)線住宅市場稀缺性的房源亮相。即成為整個市場的聚焦點，不僅在片區(qū)內(nèi)，也在整個上海樓市也掀起不小的波瀾。除了產(chǎn)品自身的優(yōu)勢外，工程成功亦在于前期定位時的幾個關(guān)鍵舉措和后期執(zhí)行到位：〔1〕獨特形象定位〔以ALLINONE的完全生活理念,吸引了市場的關(guān)注〕〔2〕價值儲蓄〔經(jīng)歷了3年的規(guī)劃與建設(shè)，在炙手可熱的內(nèi)環(huán)沿線市場極為緊缺的情況下低調(diào)入市，使價值