房地產(chǎn)司法鑒定估價報告

估價報告編號：[魯]華明房評[2018][估]字第ZB021號估價項目名稱：淄博市張店區(qū)淄博世紀(jì)花園居住區(qū)梅園4號樓1單元4層住宅房司法鑒定評估估價委托人：淄博市張店區(qū)人民法院房地產(chǎn)估價機構(gòu)：山東華明土地房地產(chǎn)評估有限公司注冊房地產(chǎn)估價師:李明華3720060126劉珂欣3720060129估價報告出具日期：2018年9月15日淄博市張店區(qū)淄博世紀(jì)花園居住區(qū)梅園4號樓1單元東戶住宅房司法鑒定估價報告山東華明土地房地產(chǎn)評估有限公司致估價委托人函淄博市張店區(qū)人民法院：受貴方委托，我公司于2018年9月6日派出注冊房地產(chǎn)估價師，對坐落于淄博市張店區(qū)淄博世紀(jì)花園居住區(qū)梅園4號樓1單元4層住宅房進(jìn)行了實地查勘、市場調(diào)查和測算，為貴院受理的張瑛與鞏守平民間借貸糾紛一案提供價值參考而評估其房地產(chǎn)市場價值。估價目的：為司法拍賣（變賣）提供房地產(chǎn)市場價值參考依據(jù)。估價對象：估價對象為成套住宅房，坐落于淄博市張店區(qū)淄博世紀(jì)花園居住區(qū)梅園4號樓1單元東戶,證載建筑面積為166.91平方米，2003年建成，混合結(jié)構(gòu)，房屋總層數(shù)為6層，所在層數(shù)為4層，朝向為南北通透，用途為住宅,產(chǎn)權(quán)人為鞏守平。產(chǎn)權(quán)證號為01-1002714,經(jīng)調(diào)查估價對象所在小區(qū)為商品房住宅小區(qū),占用的土地為出讓城鎮(zhèn)住宅用地。本次估價范圍不包含室內(nèi)可移動的動產(chǎn)、裝飾裝修部分及債權(quán)債務(wù)等其他因素。價值時點：二〇一八年九月六日。價值類型：本報告中的價值是在估價目的、價值時點條件下的公開市場價值標(biāo)準(zhǔn)。估價方法：本次評估選用比較法。估價結(jié)果：淄博市張店區(qū)淄博世紀(jì)花園居住區(qū)梅園4號樓1單元4層住宅房在價值時點的市場價值為人民幣173.44萬元,大寫人民幣壹佰柒拾叁萬肆仟肆佰元整，建筑面積評估單價10391元/平方米。本價值包含所分?jǐn)偟耐恋厥褂脵?quán)價值。特別提示：1.根據(jù)《房地產(chǎn)司法鑒定評估指導(dǎo)意見》的有關(guān)要求，房地產(chǎn)拍賣（變賣）鑒定評估，價值定義為房地產(chǎn)市場價值評估，通常不評估變現(xiàn)價值，不考慮房地產(chǎn)拍賣（變賣）成交后交易的稅費以及稅費的轉(zhuǎn)移分擔(dān)。房地產(chǎn)市場價值，是房地產(chǎn)經(jīng)適當(dāng)營銷后，有熟悉情況、謹(jǐn)慎行事且不受強迫的交易雙方，以公平交易方式在價值時點自愿進(jìn)行交易的金額。2.成交價格受處置方式、宣傳推廣力度和買受人對估價對象的了解及對房地產(chǎn)市場的判斷等因素有關(guān)，同時還應(yīng)考慮轉(zhuǎn)讓過程中需繳納的相關(guān)稅費?，F(xiàn)實房地產(chǎn)交易中，一般難以達(dá)到理想的公開市場條件，致使實際交易價格往往與估價結(jié)果不夠一致。3.本次估價范圍不包含相關(guān)的債權(quán)債務(wù)，處置估價對象時請注意是否有拖欠水電費、物業(yè)管理費等情況。法定代表人簽章：山東華明土地房地產(chǎn)評估有限公司二〇一八年九月十五日

目錄估價師聲明 山東華明土地房地產(chǎn)評估有限公司估價師聲明我們鄭重聲明：１.注冊房地產(chǎn)估價師在估價報告中對事實的說明是真實和準(zhǔn)確的，沒有虛假記載、誤導(dǎo)性陳述和重大遺漏。２.估價報告中的分析、意見和結(jié)論是注冊房地產(chǎn)估價師獨立、客觀、公正的專業(yè)分析、意見和結(jié)論，但受到估價報告中已說明的估價假設(shè)和限制條件的限制。３.注冊房地產(chǎn)估價師與估價報告中的估價對象沒有現(xiàn)實或潛在的利益，與估價委托人及估價利害關(guān)系人沒有利害關(guān)系，也對估價對象、估價委托人及估價利害關(guān)系人沒有偏見。４.注冊房地產(chǎn)估價師是按照《房地產(chǎn)估價規(guī)范》（GB/T50291-2015）、《房地產(chǎn)估價基本術(shù)語標(biāo)準(zhǔn)》（GB/T50899-2013）等有關(guān)房地產(chǎn)估價標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)定進(jìn)行估價工作,撰寫估價報告。估價假設(shè)和限制條件一、估價假設(shè)條件1.一般假設(shè)（1）注冊房地產(chǎn)估價師對估價所依據(jù)的估價委托人提供的估價對象權(quán)屬、面積、用途等資料進(jìn)行了審慎檢查，無理由懷疑其合法性、真實性、準(zhǔn)確性和完整性且未予核實情況下，假設(shè)估價委托人提供的估價對象有關(guān)證件資料是合法、真實、準(zhǔn)確和完整有效的。（2）注冊房地產(chǎn)估價師對估價對象安全、環(huán)境污染等影響估價對象價值的重大因素給予了關(guān)注，無理由懷疑估價對象存在安全隱患且無相應(yīng)的專業(yè)機構(gòu)進(jìn)行鑒定檢測的情況下，假設(shè)估價對象不存在基礎(chǔ)、結(jié)構(gòu)等難以直觀體現(xiàn)的內(nèi)在安全質(zhì)量問題和環(huán)境污染情況。（3）注冊房地產(chǎn)估價師未對辦理產(chǎn)權(quán)登記的房屋建筑面積進(jìn)行專業(yè)測量，經(jīng)現(xiàn)場查勘觀察，估價對象房屋建筑面積與《產(chǎn)權(quán)、產(chǎn)籍檔案證明》記載建筑面積大體相當(dāng)，本次評估以《產(chǎn)權(quán)、產(chǎn)籍檔案證明》記載面積為依據(jù)。（4）對房地產(chǎn)市場的假設(shè)。估價對象在價值時點的房地產(chǎn)市場為公開、平等、自愿的交易市場，即能滿足以下條件：①交易雙方自愿地進(jìn)行交易；②交易雙方處于利己動機進(jìn)行交易；③交易雙方精明、謹(jǐn)慎行事，并了解交易對象、知曉市場行情；④交易雙方有較充裕的時間進(jìn)行交易；⑤不存在買者因特殊興趣而給予附加出價。（5）估價對象為整個樓棟中的一部分，估價對象應(yīng)享有公共部位的通行權(quán)及水電等共用設(shè)施的使用權(quán)。2.未定事項假設(shè)估價對象《產(chǎn)權(quán)、產(chǎn)籍檔案證明》復(fù)印件中未記載估價對象房屋的建成年份，經(jīng)注冊房地產(chǎn)估價師實地調(diào)查，房屋建成年份為2003年，本次估價房屋建成年份以實際調(diào)查為準(zhǔn)。3.背離事實假設(shè)在價值時點，估價對象已被人民法院查封（或存在擔(dān)保物權(quán)、其他優(yōu)先受償款），本次估價不考慮估價對象已被查封（或存在擔(dān)保物權(quán)、其他優(yōu)先受償款）因素的影響。4.不相一致假設(shè)本次估價無不相一致假設(shè)。5.依據(jù)不足假設(shè)因估價對象所有人原因（未到現(xiàn)場），導(dǎo)致未能進(jìn)入估價對象內(nèi)部實地查勘，估價時以估價對象內(nèi)部設(shè)施可以正常使用，裝修狀況為毛坯為假設(shè)前提。6.估價報告使用限制（1）本次估價目的是為司法拍賣（變賣）提供房地產(chǎn)市場價值參考依據(jù)。不作其他估價目的之用。若改變估價目的及使用條件，需向本公司咨詢后作必要調(diào)整甚至重新評估。（2）本估價報告分為估價結(jié)果報告和估價技術(shù)報告兩種形式，《鑒定委托函》未約定提供估價報告的形式,本次估價機構(gòu)提供估價結(jié)果報告供委托人使用，估價技術(shù)報告作為估價機構(gòu)存檔備案使用。（3）本估價報告的使用期限為壹年，自二〇一八年九月十五日起生效。如超過有效期或價值時點之后以及有效期之內(nèi)估價對象或國家經(jīng)濟形勢、城市規(guī)劃、房地產(chǎn)稅費政策、金融政策等發(fā)生重大變化，市場價格變化較快對估價結(jié)果產(chǎn)生明顯影響時，委托方應(yīng)及時聘請房地產(chǎn)估價機構(gòu)對估價結(jié)果作出相應(yīng)調(diào)整或重新估價。（4）本估價報告的使用必須以估價對象的合法使用、合法處分為前提，任何有關(guān)估價對象的運作方式、程序符合國家、地方的相關(guān)法律法規(guī)。（5）估價報告須經(jīng)估價機構(gòu)加蓋公章并由估價師簽字蓋章后方為有效，提供給估價委托人的估價結(jié)果報告為一整體，不可分割使用，因使用不當(dāng)造成的損失，估價方不承擔(dān)責(zé)任。（6）未經(jīng)我公司授權(quán)或許可，估價報告的全部或部分內(nèi)容不得發(fā)表于任何公開媒體上，估價報告的相關(guān)資料亦不得在任何公開發(fā)表的文件、通告或聲明中引用。本報告的最終解釋權(quán)歸本公司所有。二、其他需要說明的事項1.本估價結(jié)論為滿足全部假設(shè)與限制條件下的價值。2.鑒定活動遵循獨立、客觀、公正的原則，因此，鑒定意見可能對當(dāng)事人有利，也可能不利。鑒定意見屬于專家專業(yè)性意見，其是否被采信取決于辦案機關(guān)的審查和判斷，鑒定人和鑒定機構(gòu)無權(quán)干涉。3.本次評估所涉及房屋的坐落、用途、建筑面積、所有權(quán)人等以委托方提供的《產(chǎn)權(quán)、產(chǎn)籍檔案證明》復(fù)印件為依據(jù)并結(jié)合實地查勘確定。4.山東華明土地房地產(chǎn)評估有限公司接到淄博市張店區(qū)人民法院委托后，于2018年9月6日派出兩名工作人員，在申請人代表張瑛的陪同下對淄博市張店區(qū)淄博世紀(jì)花園居住區(qū)梅園4號樓1單元4層住宅房進(jìn)行了查勘，并核實了有關(guān)文件資料，被執(zhí)行人未到現(xiàn)場。完成查勘后形成實地查勘記錄表，并經(jīng)在場的人員簽字確認(rèn)，完成了在當(dāng)時情況下必要的評估程序。6.根據(jù)《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中拍賣、變賣財產(chǎn)的規(guī)定》（2004年10月26日，法釋[2004]16號）第六條：當(dāng)事人或者其他利害關(guān)系人對評估報告有異議的，可以在收到評估報告后十日內(nèi)以書面形式向人民法院提出。

估價結(jié)果報告一、估價委托人委托人：淄博市張店區(qū)人民法院二、房地產(chǎn)估價機構(gòu)房地產(chǎn)估價機構(gòu)：山東華明土地房地產(chǎn)評估有限公司住所：濰坊市濰城區(qū)東風(fēng)東街385號法人代表：李明華資質(zhì)等級：貳級證書編號：魯評071018聯(lián)系電話18653339191三、估價目的為司法拍賣（變賣）提供房地產(chǎn)市場價值參考依據(jù)。四、估價對象1.估價對象財產(chǎn)范圍：估價對象為淄博市張店區(qū)淄博世紀(jì)花園居住區(qū)梅園4號樓1單元4層住宅房，建筑面積為166.91平方米。估價范圍為住宅房及其所分?jǐn)偟膰谐鲎屚恋厥褂脵?quán)，無其他構(gòu)筑物，本次估價范圍不包含室內(nèi)可移動的動產(chǎn)、裝飾裝修部分及債權(quán)債務(wù)等其他因素。2.估價對象基本狀況：（1）名稱：淄博市張店區(qū)淄博世紀(jì)花園居住區(qū)梅園4號樓1單元4層住宅房。（2）坐落：淄博市張店區(qū)淄博世紀(jì)花園居住區(qū)梅園。（3）規(guī)模：166.91平方米。（4）用途：住宅。（5）權(quán)屬：依據(jù)《產(chǎn)權(quán)、產(chǎn)籍檔案證明》復(fù)印件，產(chǎn)權(quán)證號為01-1002714，產(chǎn)權(quán)人為鞏守平。委托方未提供《國有土地使用證》分割證書，經(jīng)調(diào)查估價對象所在小區(qū)為商品房住宅小區(qū),根據(jù)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)行政管理部門規(guī)定，該種情況買賣、租賃等交易方式不受影響，所以本次評估，假設(shè)其土地權(quán)屬完備，使用權(quán)類型為出讓用地，合法用途為城鎮(zhèn)住宅用地。估價對象產(chǎn)權(quán)清晰。3.土地基本狀況：估價對象位于淄博市張店區(qū)淄博世紀(jì)花園居住區(qū)梅園。（1）四至：東臨世紀(jì)路，西臨南京路，南臨聯(lián)通路，北臨中潤大道。（2）形狀：形狀較規(guī)則。（3）地勢：地勢平坦。（4）開發(fā)程度：七通（通路、通上水、通下水、通電、通訊、通暖、通氣）。（5）土地使用期限:委托方未提供估價對象所占用土地的《國有土地使用證》分割證書，但可享有分?jǐn)們?nèi)的土地使用權(quán)，不影響住宅房的上市交易，根據(jù)《物權(quán)法》第一百四十九條住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的，自動續(xù)期。（6）規(guī)劃限制條件：估價對象所屬項目規(guī)劃在建筑設(shè)計、容積率等方面有一定的限制。4.建筑物基本狀況：依據(jù)《產(chǎn)權(quán)、產(chǎn)籍檔案證明》結(jié)合實地調(diào)查，房屋建成于2003年,估價對象用途為住宅，房屋總層數(shù)為6層，估價對象位于第4層，朝向為南北通透，其他狀況如下：（1）建筑結(jié)構(gòu)：混合結(jié)構(gòu)。（2）設(shè)施設(shè)備：水、電、暖、衛(wèi)、通訊、天然氣、樓宇可視對講系統(tǒng)。（3）裝飾裝修：外墻涂料，部分墻磚，防盜門，鋁合金窗。（4）新舊程度：房屋維護(hù)保養(yǎng)狀況良好。5.區(qū)位狀況：估價對象臨聯(lián)通路、世紀(jì)路等主干道，附近有9路、123路等公交車經(jīng)過，出入方便。區(qū)域內(nèi)有新瑪特購物廣場、世紀(jì)花園幼兒園、世紀(jì)花園小學(xué)、張店康華診所、中國郵政、張店農(nóng)商銀行、九級村便民農(nóng)貿(mào)市場、永福超市、世紀(jì)花園中心公園等公共配套設(shè)施齊全。五、價值時點2018年9月6日，本次估價的價值時點是注冊房地產(chǎn)估價師對估價對象實地查勘之日。六、價值類型本報告中的價值是在估價目的、價值時點條件下的公開市場價值標(biāo)準(zhǔn)。七、估價原則在本次估價作業(yè)中，我們遵循的原則主要有下列5項：1.獨立、客觀、公正原則：要求注冊房地產(chǎn)估價師站在中立的立場上，評估價值應(yīng)為對各方估價利害關(guān)系人均是公平合理的價值或價格的原則。2.合法原則：要求估價結(jié)果是在依法判定的估價對象狀況下的價值或價格的原則。房地產(chǎn)估價遵循合法原則，應(yīng)當(dāng)以估價對象的合法產(chǎn)權(quán)、合法使用、合法交易為前提進(jìn)行。3.價值時點原則：要求估價結(jié)果是在估價目的確定的某一特定時間的價值或價格的原則。房地產(chǎn)估價之所以要遵守價值時點原則，是因為影響房地產(chǎn)價格的因素是不斷變化的，房地產(chǎn)市場是不斷變化的，從而房地產(chǎn)價格和價值也是不斷變化的。4.最高最佳利用原則：要求估價結(jié)果是在估價對象最高最佳利用狀況下的價值或價格的原則。最高最佳利用是指房地產(chǎn)在法律上允許、技術(shù)上可能、財務(wù)上可行并使價值最大的合理、可能的利用，包括最佳的用途、規(guī)模、檔次等。5.替代原則：要求估價結(jié)果與估價對象的類似房地產(chǎn)在同等條件下的價值或價格偏差在合理范圍內(nèi)的原則。即在評估一宗房地產(chǎn)價格時，如在相似區(qū)域內(nèi)有若干與估價對象效用相近的房地產(chǎn)價格存在，則可依據(jù)“替代原理”推斷出估價對象的價格。八、估價依據(jù)1.估價依據(jù)的有關(guān)法律、法規(guī)和政策（1）《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》（中華人民共和國主席令第72號，2007年8月30日）；（2）《中華人民共和國土地管理法》（中華人民共和國主席令第28號，2004年8月28日）；（3）《中華人民共和國物權(quán)法》（中華人民共和國主席令第62號,2007年10月1日）；（4）《中華人民共和國資產(chǎn)評估法》（中華人民共和國主席令第46號,2016年12月1日）；（5）《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中拍賣、變賣財產(chǎn)的規(guī)定》（2004年10月26日，法釋[2004]16號）；（6）《最高人民法院對外委托鑒定、評估、拍賣等工作規(guī)定》（2007年8月23日，法辦[2007]5號）；（7）《最高人民法院關(guān)于人民法院委托評估、拍賣和變賣工作的若干規(guī)定》（2009年8月24日，法釋[2009]16號）；（8）《司法鑒定程序通則》（司法部令第132號，2016年5月1日）；（9）《最高人民法院關(guān)于人民法院委托評估、拍賣工作的若干規(guī)定》（2010年8月16日，法釋[2011]21號）；（10）《山東省司法鑒定人職業(yè)道德和執(zhí)業(yè)紀(jì)律規(guī)范（試行）》（2011年2月12日）；（11）《四川省房地產(chǎn)司法鑒定評估指導(dǎo)意見（試行）》。2.估價的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)（1）《房地產(chǎn)估價規(guī)范》（中華人民共和國國標(biāo)GB/T50291-2015）；（2）《房地產(chǎn)估價基本術(shù)語標(biāo)準(zhǔn)》（中華人民共和國國標(biāo)GB/T50899-2013）。3.委托方提供的有關(guān)資料（1）《鑒定委托函》（（2018）張法技字第761號）；（2）《產(chǎn)權(quán)、產(chǎn)籍檔案證明》復(fù)印件。4.其他資料（1）注冊