2019年9月淮南山南新區(qū)項(xiàng)目地塊前期定位發(fā)展策略報(bào)告

淮南山南新區(qū)項(xiàng)目地塊前期定位發(fā)展策略報(bào)這是一塊山南新區(qū)即將崛起的土地，政府大手筆的規(guī)劃帶來了一

次歷史性的機(jī)遇36萬m

磅礴盛大的造城之舉，賦予了這片土地創(chuàng)造奇跡的機(jī)會(huì)我們有理由相信，本案之上，再無他盤!我們有理由相信，本案即將成為這個(gè)區(qū)域最具價(jià)值的黃金樓盤；

淮南城市品質(zhì)生活標(biāo)桿；那么,讓我們開始賦予這塊土地一次華麗的轉(zhuǎn)身……準(zhǔn)南山南新區(qū)項(xiàng)目地塊如何尋找項(xiàng)目最佳物業(yè)機(jī)會(huì)?實(shí)現(xiàn)物業(yè)的持續(xù)經(jīng)營、

穩(wěn)定收益，和產(chǎn)品差異化各種物業(yè)類型配比是否可行?如何定位才能在風(fēng)險(xiǎn)最

小的情況下實(shí)現(xiàn)利潤最大化?在淮南的大市場環(huán)境下，本項(xiàng)目產(chǎn)品如何定位?淮南山南新區(qū)項(xiàng)目地塊前期定位發(fā)展策略報(bào)告問題一問題二問題三關(guān)鍵問題：2淮南市南部新區(qū)分區(qū)規(guī)劃(2010-2020)

用地規(guī)劃圖3

淮南山南新區(qū)項(xiàng)目地塊前期定位發(fā)展策略報(bào)告自

懸進(jìn)南市人民致府

2010.03

2-04輛公4

淮南山南新區(qū)項(xiàng)目地塊前期定位發(fā)展策略報(bào)告方防觀

濟(jì)準(zhǔn)南地處安徽省中北部，淮河之濱，強(qiáng)交通導(dǎo)向力城市淮河中游，安徽省中部偏北，東與滁州市屬風(fēng)陽、定遠(yuǎn)縣毗鄰，南與合肥市屬長豐縣接

樊，西南與六安市屬壽具、霍邱縣相連，西及西北與皇陽市屬題上縣，喜州市屬利辛、蒙城縣交界，東北與蚌埋市屬懷遠(yuǎn)縣相交?？诨茨鲜袇^(qū)轄田家庵區(qū)、謝家集區(qū)、八公山區(qū)、大通區(qū)、鳳臺(tái)縣、潘集區(qū)其中田家庵區(qū)、八公山區(qū)、謝家區(qū)、大通區(qū)相鄰較近，共同組成了淮南的市區(qū)口距合肥機(jī)場1小時(shí)高速車程，距南京機(jī)場3小時(shí)高速車程淮河航運(yùn)直通江?？诨茨系靥幹袊胁康貐^(qū)，轄于安徽省淮南市面積2600平方公里，總?cè)丝?60萬口淮南是中國大型的能源基地馳名中國口淮南地區(qū)礦產(chǎn)資源豐富，煤田遠(yuǎn)景儲(chǔ)量444億噸，探明儲(chǔ)量180億噸，占全省的70%,占華東地區(qū)的32%,占全國儲(chǔ)煤量的19%5

淮南山南新區(qū)項(xiàng)目地塊前期定位發(fā)展策略報(bào)告和重工業(yè)城市，以煤炭和電力淮南市區(qū)一一壁淮南市人口基數(shù)大，處于安徽省中上游戶籍人口增長緩慢，外來人口增長相對(duì)較為快速，趨于高度的城市化進(jìn)程■未來持續(xù)保持零增長，而外來人口、常住人口將大批涌入，

為加快城市化進(jìn)程帶來契機(jī)淮南市2005-2011年人口增長走勢

城市化率沿S型曲線變動(dòng)淮南市中人口基數(shù)較大，歷年戶籍人口保持平穩(wěn)零增長，外來人口、城市化速度增幅大■淮南市人口常住人口從08年至10年增長近10萬人■戶籍年均增長率0.2%,增長率較小6

淮南山南新區(qū)項(xiàng)目地塊前期定位發(fā)展策略報(bào)告70.00%80.00%50.00%40.00%30.00%

20.00%10.00%0.00%2004年

2005年2006年2007年

2008年2009年2010年增長毫

-煤撒行業(yè)(億)口淮南經(jīng)注的性使得其經(jīng)溶

支點(diǎn)零散分

五

王各個(gè)共園支鍵淮南經(jīng)濟(jì)的發(fā)展城市合肥蕪湖馬鞍山銅陵淮南大同唐山晉城鄂爾多斯人均可支配收入(

元

)110131084113705112801229511759123761013213000同比增長率13.70%12.60%14.80%18.40%24%10.40%18%13.70%17.90%長期以來煤筮產(chǎn)業(yè)受計(jì)劃經(jīng)濟(jì)制約，價(jià)格受國家控制，淮南經(jīng)濟(jì)發(fā)展較為緩慢隨著國家放開煤炭市場以及國內(nèi)國際能源緊缺，煤炭價(jià)格快速上漲，淮南經(jīng)濟(jì)也開始飛速發(fā)展7

淮南山南新區(qū)項(xiàng)目地塊前期定位發(fā)展策略報(bào)告口周邊礦區(qū)零散分布，以生產(chǎn)功能為主，生態(tài)環(huán)境產(chǎn)業(yè)輸出型城市—

人均可支配收入(元)

—一增長率淮南市2004-2010煤炭總產(chǎn)值增幅2004年2005年2006年2007年2008年2000年2010年灌南市2004-2010年人均可支配收入增長30.00%25.00%20.00%15.009%10.009%9風(fēng)老300250200150100500.謝實(shí)染田家

座市中生活水平恩

格

爾

系

數(shù)(

%

)住

房

支

出比

重(

%

)溫飽型55～597.650～5511.2小康型45～5012.140～4518.9富裕型4

0

以

下22.5我國城鎮(zhèn)居民“住房支出比重”平均水平僅為10%左右，發(fā)達(dá)國家

一

般達(dá)到

2

0

%

以

上

。一

人均GDP

—GDP

增長率居民人均；消費(fèi)的增長，但購房消費(fèi)比例相對(duì)較小09-11年準(zhǔn)南居民住房消費(fèi)明顯開始釋放口近年，淮南居民消費(fèi)與收入增長

率變化基本同步口淮南居民消費(fèi)，食品消費(fèi)占比較大，消費(fèi)水平較為初級(jí)口9%的住房支出比重與當(dāng)前的收

入水平不符，居住消費(fèi)可提升空間

大，過去受到壓抑的居住需求將被

激發(fā)；11年達(dá)到11%3gA22.50Bd3g

52004年2005年2008年2007年2068年

■人均消費(fèi)性支出(元)8

淮南山南新區(qū)項(xiàng)目地塊前期定位發(fā)展策略報(bào)告B%2.70%600040002000010.00%

8.00%

6.00%

4.00%2.00%

0.00%35.00%30.00%25.00%20.00%15.00%10.00%5.00%0.00%1200018.00%16.00%

1000014.00%

800012.00%淮南市2004-2010年人均GDP

發(fā)展走勢淮南2004-2010年人均消費(fèi)增長情況2009年2010年

一增長率準(zhǔn)南以第二產(chǎn)業(yè)為導(dǎo)向產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)雄厚發(fā)展迅猛煤炭電力為導(dǎo)向資源輸出外向型城市

為房地產(chǎn)發(fā)展提供經(jīng)濟(jì)支撐■三產(chǎn)結(jié)構(gòu)中，第二產(chǎn)業(yè)占據(jù)主導(dǎo)地位■第二產(chǎn)業(yè)以煤、電、化三個(gè)產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)。2010年，

煤、電、化三個(gè)產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值占據(jù)工業(yè)總產(chǎn)值的89%■三產(chǎn)結(jié)構(gòu)中，第二產(chǎn)業(yè)占據(jù)主導(dǎo)地位■第二產(chǎn)業(yè)以煤、電、化三個(gè)產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)。2010年，

煤、電、化三個(gè)產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值占據(jù)工業(yè)總產(chǎn)值的89%9

淮南山南新區(qū)項(xiàng)目地塊前期定位發(fā)展策略報(bào)告第一產(chǎn)業(yè)(億)

一

第二產(chǎn)業(yè)(億)

第三產(chǎn)業(yè)(億)航模以上工業(yè)(分元)

線性(航橫以上工金(萬元))淮南市2004-2010規(guī)模以上工業(yè)產(chǎn)值人口基數(shù)大，為房地產(chǎn)市場帶來人日支樣；城市化進(jìn)程較

決，具備城市外擴(kuò)能力產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)雄厚，工業(yè)發(fā)達(dá)：

以燥續(xù)和電力支柱產(chǎn)業(yè)為導(dǎo)向，

有較強(qiáng)購房能力隨著準(zhǔn)南人均消費(fèi)和收入的增加房產(chǎn)購頭需求開始釋放，人均購房比重將持續(xù)加大結(jié)論一結(jié)論二結(jié)論三宏觀經(jīng)濟(jì)結(jié)論淮南山南新區(qū)項(xiàng)目地塊前期定位發(fā)展策略報(bào)告1011

淮南山南新區(qū)項(xiàng)目地塊前期定位發(fā)展策略報(bào)告習(xí)宏觀經(jīng)濟(jì)合淮同城規(guī)劃以核心城市為中交通快速發(fā)展以核心城市為中心的松散狀態(tài)心網(wǎng)絡(luò)化城市圈口以省會(huì)經(jīng)濟(jì)圈為中心，以沿江城市帶和沿準(zhǔn)城市群為支撐”的中心城市帶動(dòng)戰(zhàn)略。將“合淮”同城化提升到城市發(fā)展戰(zhàn)略的高度.口提出建立“兩心一廊兩翼”區(qū)理空間結(jié)驗(yàn)理料圖12

淮南山南新區(qū)項(xiàng)目地塊前期定位發(fā)展策略報(bào)告同城化提升到戰(zhàn)略高度，

以產(chǎn)業(yè)為支撐的強(qiáng)交通導(dǎo)向力正在釋放潤

城am

第27姓決備淮蚪發(fā)展軸合積經(jīng)濟(jì)聲r(shí)mtaa=家業(yè)發(fā)康轉(zhuǎn)寬發(fā)屬合

淮

同

城

/

城

市

發(fā)

展

方

向合準(zhǔn)同城規(guī)劃

城

市

發(fā)

展

，

交

通

先

行新建合淮蚌客運(yùn)專線在蚌埠與京滬高鐵相銜接，也是京福高速鐵路的組成部分，不僅把淮

南連接上京滬高速鐵路，構(gòu)成淮南北上快速通

道，更重要的是連通了滬漢蓉、武廣、京滬三

條客運(yùn)專線對(duì)完善鐵路網(wǎng)結(jié)構(gòu)、提高鐵路通過

能力和協(xié)調(diào)能力具有重要意義。形成以京滬高

速鐵路、城市輕軌為核心，形成以高速公路、港口為骨干、干線公路為基礎(chǔ)、相配合、管道輸送相輔助的“中心成網(wǎng)、外圍成環(huán)、四

周

放射、五通匯流”的現(xiàn)代化立體交通體系。13

淮南山南新區(qū)項(xiàng)目地塊前期定位發(fā)展策略報(bào)告?zhèn)鋬?cè)名鮮螂準(zhǔn)厘州色武鐵蓋

合肥

F醫(yī)北

完山南新區(qū)是淮南的新行政中心區(qū)、將成為合淮同城化的重點(diǎn)合淮同城規(guī)劃

對(duì)接區(qū)域.“兩心”:分別為合肥中心城區(qū)、淮南中心城區(qū)。

“一廊”:為沿合淮享高速公路、206國

道和102省道、合淮鐵路及合淮蚌客運(yùn)專線沿工Ea線的小城鎮(zhèn)發(fā)展走管

“雙翼”:分為西部自不

偏

湖

碼

的

個(gè)

的藍(lán)色生態(tài)發(fā)展維南東擴(kuò)南進(jìn)，著力打造“一區(qū)一廊”

發(fā)

展析區(qū)、淮南中

心城區(qū)山南新區(qū)、

F部地區(qū)、空港新區(qū)

等。血淮南發(fā)展重點(diǎn)一區(qū)一廊?！耙粎^(qū)”:淮

南的山南新區(qū)。這是淮南的新行政中心區(qū)、文

教體盲中心區(qū)，準(zhǔn)備發(fā)展高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)、先進(jìn)P

制造業(yè)和現(xiàn)代物流業(yè)等，將成為合淮同城化的重點(diǎn)對(duì)接區(qū)城.14

淮南山南新區(qū)項(xiàng)目地塊前期定位發(fā)展策略報(bào)告 en*ttnR撞。城市的對(duì)外輻射功能也增加工房產(chǎn)市場的

蓋求范圍。◆

城市化進(jìn)程的加快為房地產(chǎn)市場的高速發(fā)展提

供工基礎(chǔ)。“城市東擴(kuò)南進(jìn)”的城市發(fā)展戰(zhàn)略為板塊房地

產(chǎn)市場的發(fā)展創(chuàng)造工有利條件；隨著山南的不

斷規(guī)劃和建設(shè)，其配套和房地產(chǎn)環(huán)境將會(huì)得到

逐步改善，將會(huì)為本案未來的發(fā)展，帶來巨大

的機(jī)遇。合準(zhǔn)同城、院江城市帶的規(guī)劃發(fā)展總體，為整個(gè)準(zhǔn)南帶來的新的

發(fā)展契機(jī)，在宏觀上在未來都將產(chǎn)生巨大助力作用◆便捷的交通條件使淮南與城市的連接日益密

合肥

Q

南京江江切，為城市發(fā)展和行業(yè)發(fā)展帶來有力的經(jīng)濟(jì)支

○

馬鞍山

蘇

哲省e蕪

湖x銅陵O宣城15

淮南山南新區(qū)項(xiàng)目地塊前期定位發(fā)展策略報(bào)告安慶O

池州院江城市帶(如圖)院江城市規(guī)劃80÷高速公路建設(shè)：合淮阜高速、淮滁高速、淮蚌高速鐵路建設(shè)：在淮河以北規(guī)劃新建兩淮鐵路和

淮南至蚌增鐵路聯(lián)絡(luò)線：新建田集至顧橋鐵路專用線復(fù)線：利用原水張線預(yù)留建設(shè)市內(nèi)輕軌線路。16

淮南山南新區(qū)項(xiàng)目地塊前期定位發(fā)展策略報(bào)告公路建設(shè)：(1)快速路：淮南市主城區(qū)規(guī)劃快速路3條，

分別為東環(huán)路

(206國道改線)、南環(huán)路和

西部二通道。(2)主干路：東部城區(qū)干路網(wǎng)概括為“六橫七縱，西部城區(qū)西北一東南走向主干路有4

條西部城區(qū)東北一西南方向主干路有10條，

南部新區(qū)干路網(wǎng)概括為“四橫十縱。(3)次干路(4)支路公路建設(shè)四橫十縱，在規(guī)劃下城外加強(qiáng)周邊城市外擴(kuò)力，鐵路

網(wǎng)和預(yù)留輕軌的建設(shè)將成為新的城市交通引擎“三組團(tuán)、多中心”結(jié)構(gòu)，即東部城區(qū)組團(tuán)、西部城區(qū)組團(tuán)和南部新區(qū)組團(tuán)。三組團(tuán)分工上各有側(cè)重，東部城區(qū)組團(tuán)主要功能為全市的商業(yè)中心：西部城區(qū)組團(tuán)主要功能為礦區(qū)生活服務(wù)中心；南部新區(qū)組團(tuán)主要功能為行政、辦公及文教中心17

淮南山南新區(qū)項(xiàng)目地塊前期定位發(fā)展策略報(bào)告口淮南市總體布局

為“五片區(qū)、多組

團(tuán)”式，各組團(tuán)之間以城市干道相連，生態(tài)綠地分隔

。口市區(qū)由“一個(gè)主

城區(qū)、兩個(gè)次中心區(qū)”組成，主城區(qū)

用地主要向東、南

發(fā)展?？诔鞘邪l(fā)展以形成龍湖路為中心的城市商務(wù)區(qū)，提高人口聚集力，形成代表淮南市現(xiàn)代化城市形象的主中心區(qū)

?？谀壳疤锛意謪^(qū)為政

治、商業(yè)、文化中心，市黨政機(jī)關(guān)、淮

南礦務(wù)局、大專院校

集中于此。口西部謝家集、八公山區(qū)為煤炭重工業(yè)集中地區(qū)，北部潘集區(qū)為煤炭電力工業(yè)區(qū)?？谀壳霸O(shè)立山南新區(qū)、生態(tài)環(huán)境建設(shè)示范區(qū)、現(xiàn)代化城市建設(shè)樣板區(qū)。五片區(qū)、三組團(tuán)、多組團(tuán)，功能化城市分區(qū)，山南新區(qū)定位為現(xiàn)

代化城市建設(shè)樣板區(qū)，

中高檔品質(zhì)住宅、生態(tài)人文居住區(qū)淮南市城市怠體規(guī)劃(2005-2020)主接區(qū)建設(shè)用地程利國南區(qū)發(fā)展規(guī)劃區(qū)，定位為全市的新型政治、經(jīng)濟(jì)、教育和高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)集聚品：

三日2-04口城區(qū)北部被淮河阻隔：東部為工業(yè)區(qū)，且有鐵路分割：向西受煤層塌陷區(qū)的阻礙：向南又被舜耕山阻擋，各個(gè)方向的空間都遭遇障礙，

需要尋找新的發(fā)展空間口為了維持經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展，突破城市發(fā)展空間的瓶頸問題，政府提出新的空間發(fā)展戰(zhàn)略，重點(diǎn)是“南

拓”,希望通過跨越式發(fā)展山南新區(qū)，開拓出城市發(fā)展的新空問18

淮南山南新區(qū)項(xiàng)目地塊前期定位發(fā)展策略報(bào)告受地形條件限制，然趨勢北聯(lián)：加強(qiáng)主城區(qū)與北部地區(qū)的交通聯(lián)系，帶動(dòng)潘集區(qū)和風(fēng)臺(tái)縣的城鎮(zhèn)發(fā)展西調(diào)：猶化西部

城區(qū)的城市建設(shè)

用地布局，疏解舊城人口：增強(qiáng)

城市服務(wù)功能，

提升城市品質(zhì)東進(jìn)：擴(kuò)大經(jīng)濟(jì)技

術(shù)開發(fā)區(qū)規(guī)模，形

成高新技術(shù)和物流

產(chǎn)業(yè)基地城市跨越式發(fā)展山南新區(qū)成為必南拓：在舜耕山以

南山酶新區(qū)南區(qū)發(fā)展規(guī)劃規(guī)題22005-2010年淮南人口機(jī)械增長30009-10年礦業(yè)完成工業(yè)揮如集238.7

260.7136.83112.012009

200■工業(yè)業(yè)增加值(億)■礦業(yè)工業(yè)增加值(億)口與周邊的合肥、蚌埠等城市相比，淮南產(chǎn)業(yè)結(jié)口人口增長主要依靠自然增長，增長緩慢山南新區(qū)的發(fā)展需要有相應(yīng)足夠的人口支撐，但山南新口近期又缺乏足夠的產(chǎn)業(yè)支撐，其人口積累過程

將經(jīng)歷較長時(shí)間口淮礦是淮南的支柱企業(yè)，2010年完成工

業(yè)增加值占了淮南的約60%口整個(gè)淮南與淮礦相關(guān)的人口約占了城市

人口的一半左右口當(dāng)前淮南的發(fā)展主要依托淮礦，淮礦留

守山北將會(huì)對(duì)山南新區(qū)的發(fā)展帶來較大影

響原因1:跨越式發(fā)展需進(jìn)行較長時(shí)期的大規(guī)模基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)原

:

礦，

移20052010250遷入人

數(shù)

(

人

)48524200150遷

出人

數(shù)

(

人

)4838155982

10050人

口

機(jī)

械增

長

(人)1439110城市發(fā)展：由于各種原因的制約，

山南新區(qū)發(fā)展完善將是一個(gè)中

期的過程，未來區(qū)域存在規(guī)劃建設(shè)與房地產(chǎn)并行的局面口山南新區(qū)發(fā)展用地充足，但與老城的

聯(lián)系被舜耕山隔斷，僅有三條通道聯(lián)

系，獲得老城區(qū)的支撐少口前期需進(jìn)行完善的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的成熟需要較長時(shí)間，其大規(guī)模發(fā)展將是一個(gè)長期過程19

淮南山南新區(qū)項(xiàng)目地塊前期定位發(fā)展策略報(bào)告用家質(zhì)

區(qū)耕面事新區(qū)構(gòu)、城市功能單一，因此對(duì)周邊地區(qū)的人口吸引力不大區(qū)與原有城區(qū)割裂，南區(qū)發(fā)展規(guī)劃56893山南占位政府大于筆規(guī)劃，房地產(chǎn)開發(fā)力度極大未來建設(shè)重點(diǎn)將打造成為政務(wù)中心和具有強(qiáng)勢景觀配套的品質(zhì)住區(qū)口為加快推進(jìn)合淮同城化，淮南

市計(jì)劃投資295億元加強(qiáng)山南新

區(qū)建設(shè)：2009年到2011年，淮南

市計(jì)劃開工建設(shè)項(xiàng)目107個(gè)，預(yù)

計(jì)投資295億元口其中路網(wǎng)及基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目34

個(gè)，總投資32.2億元：口社會(huì)公用事業(yè)項(xiàng)目22個(gè)，預(yù)計(jì)

投資40.5億元：產(chǎn)業(yè)園區(qū)及其他

社會(huì)投資項(xiàng)目35個(gè)，預(yù)計(jì)投資70.7億元：房地產(chǎn)及商業(yè)開發(fā)項(xiàng)

且16個(gè)，總投資151.6億元，

.3年開工建設(shè)房地產(chǎn)項(xiàng)且大約630五平方米。口逐步把山南新區(qū)建設(shè)成為全市

的政治、經(jīng)濟(jì)、教育和高新技術(shù)

產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)、生態(tài)環(huán)境建設(shè)示范

區(qū)、現(xiàn)代化城市建設(shè)樣板區(qū)。序號(hào)項(xiàng)目名稱項(xiàng)目數(shù)量投資估算1路網(wǎng)及基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目76.22億元2社會(huì)公用事業(yè)項(xiàng)目711.83億元3產(chǎn)業(yè)園區(qū)項(xiàng)目及其社會(huì)投資項(xiàng)目1130.68億元4房地產(chǎn)開發(fā)及商業(yè)開發(fā)項(xiàng)目540億元定位于行政辦公、文化教育和體育中心。重點(diǎn)發(fā)展商貿(mào)服務(wù)業(yè)、

生活居住、現(xiàn)代服務(wù)業(yè)、休閑產(chǎn)業(yè)和輕型工業(yè)區(qū)20淮南山南新區(qū)項(xiàng)目地塊前期定位發(fā)展策略報(bào)告南區(qū)發(fā)展規(guī)劃南區(qū)發(fā)展規(guī)劃

目前山南新區(qū)規(guī)劃利好已經(jīng)釋放，市場預(yù)期良好淮南山南新區(qū)總體規(guī)劃規(guī)劃

為山南占地11平方公里的高壓走廊拿方案做高壓線入地的科研論證啟動(dòng)區(qū)15000畝用地已經(jīng)申報(bào)完畢，

現(xiàn)已審批1475畝道路建設(shè)用地現(xiàn)已啟動(dòng)銀行為山南建設(shè)提供前期運(yùn)作資金貸款工作和10億元人民幣的企業(yè)債券發(fā)行工作.已啟動(dòng)銀行專為前期運(yùn)作提供資金貸

款明年底完工1.7公里連接陳洞隧道的

潤南路和2.6公里的南緯三路即將動(dòng)工

高壓走廊改造項(xiàng)目開始規(guī)劃龍泉公園3月進(jìn)行了奠基儀式按心政備區(qū)、市級(jí)菌業(yè)中心、核心區(qū)北部區(qū)最觀公園、專業(yè)市場

區(qū)、接心設(shè)施(商業(yè)、娛樂、國內(nèi)先進(jìn)、省內(nèi)一流、融山水趙

城為一體，集行政中心、秘教文體中心、物流中心、最住人居區(qū)和高科技術(shù)產(chǎn)業(yè)區(qū)于一身的理代化新娥區(qū)。建設(shè)用地資金基礎(chǔ)建設(shè)21

淮南山南新區(qū)項(xiàng)目地塊前期定位發(fā)展策略報(bào)告數(shù)文體中心、體直中心、物流中心、最掛

人居區(qū)、高程技術(shù)產(chǎn)業(yè)區(qū)9月核心區(qū)方案定下來省市電力部門正*mhARaR

zota.02-04山丙新區(qū)占位政府規(guī)劃，重點(diǎn)發(fā)展為具有商務(wù)配套的品質(zhì)往

宅區(qū)，關(guān)夾將導(dǎo)入外區(qū)購買力，成為城市住宅副中心合淮、皖江同城一體化的利好，山南新區(qū)將成為合淮同城化

的重點(diǎn)對(duì)接區(qū)域?yàn)榉康禺a(chǎn)市場帶來新的機(jī)遇區(qū)域的配套建設(shè)和大體量的上地供應(yīng)，

使的區(qū)房地產(chǎn)具備領(lǐng)

跑全市的先決條件結(jié)論一結(jié)論二結(jié)論三區(qū)域發(fā)展結(jié)論淮南山南新區(qū)項(xiàng)目地塊前期定位發(fā)展策略報(bào)告22區(qū)域房地產(chǎn)市場習(xí)競品市場習(xí)本案定位支撐23

淮南山南新區(qū)項(xiàng)目地塊前期定位發(fā)展策略報(bào)告GDP增幅<4%蔞縮4~5%停滯5~8%穩(wěn)定發(fā)展>8%高速發(fā)展12.8%房地產(chǎn)發(fā)展周期人均GDP0~800$800~4000$高速發(fā)展期4000-8000S所程8000~20000$房地產(chǎn)發(fā)展速度啟動(dòng)期減緩發(fā)展期7458$城市化率<30%30~50%低速發(fā)展期50-90%高速發(fā)展期>90%穩(wěn)定發(fā)展期城市化速度初步城市什60%本階段市場特征1消費(fèi)者收入水平顯著提高：1區(qū)域市場發(fā)展不平衡，地段差異明顯；1土地和商品房市場存在不規(guī)范操作；1政策因素影響大、住房福利大量存在；1工業(yè)產(chǎn)業(yè)成為城市的絕對(duì)經(jīng)濟(jì)支柱，城市經(jīng)濟(jì)的乘數(shù)

效應(yīng)迅速刺激第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展1住宅價(jià)格與投資猛增，大量不成熟發(fā)展商及產(chǎn)品出現(xiàn)

；1數(shù)量與質(zhì)量并重，產(chǎn)品形式逐漸多樣化；1產(chǎn)品附加值提高:24

淮南山南新區(qū)項(xiàng)目地塊前期定位發(fā)展策略報(bào)告競爭條

件外部

環(huán)境1大量的新競爭者進(jìn)入、需求復(fù)雜、市場細(xì)分顯現(xiàn)；

1以市場份額的競爭為主：1生存、改善需求兼有；1需求急劇增加，客戶層面擴(kuò)大；經(jīng)濟(jì)環(huán)境支撐GDP與房地產(chǎn)市場的關(guān)系需二求特

征供

應(yīng)

特

征30.00%25.00%20.00%15.00%10.00%5.00%0.00%13.102004年淮南市2004-2010GDP25.50%40.50%202005年

2008年=GDP(乙)7006005004003002001000萎縮停滯

穩(wěn)定發(fā)展

高速發(fā)展根據(jù)GDP與房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展關(guān)系，淮安市GDP超過18%的增長率，標(biāo)志著房地產(chǎn)處在一個(gè)高速發(fā)展的階段。25

淮南山南新區(qū)項(xiàng)目地塊前期定位發(fā)展策略報(bào)告■2004年-2010年淮

南市GDP保持高速增

長的態(tài)勢，增長率

均在18.2%以上。■2009年和2010年，

淮南GDP總量，09年

GDP總量為508.8億

元，10年為603.5億

元

。年均高度的CDP

增長為促進(jìn)房地產(chǎn)發(fā)展，標(biāo)志著淮南房地產(chǎn)已進(jìn)入

工高速發(fā)展期800-4.000US

4000-8.000US快速發(fā)展期4%-5%

5%-8%GDP增幅和房地產(chǎn)業(yè)

發(fā)展?fàn)顩r的關(guān)系庫茲涅茨8.000-20.000US平穩(wěn)發(fā)展期大于8%0-800Uss展期

小于4%經(jīng)濟(jì)環(huán)境支撐2007年

2008年

一增長率總產(chǎn)值走勞圖25.50%2000年

2010年山南房地產(chǎn)及商業(yè)開發(fā)項(xiàng)目16個(gè)，總投資151.6億元，3年開工建設(shè)房地產(chǎn)項(xiàng)目大約630萬平方米。占位政府規(guī)劃，房地產(chǎn)市場迎來黃金發(fā)展期房地產(chǎn)市場

政府規(guī)劃宏觀環(huán)境支撐2

交通導(dǎo)向

區(qū)域資源合淮一體化進(jìn)程成為重大利好；城外加強(qiáng)周邊城市外擴(kuò)力，鐵路網(wǎng)和預(yù)留輕軌的建設(shè)將成為新的城市交通引擎，為房地產(chǎn)市場提供支撐宏觀市場環(huán)境支撐南優(yōu)越的區(qū)域資源、交通導(dǎo)向力、規(guī)劃前景和占位規(guī)劃下的房地

產(chǎn)市場，給子工高價(jià)值產(chǎn)品的市場支控支撐4作為政務(wù)新區(qū)，未來政府搬遷帶來相關(guān)

的政務(wù)資源，驅(qū)動(dòng)力強(qiáng)；依托山體的南

側(cè)陽面，環(huán)境較淮南市區(qū)具有強(qiáng)烈的優(yōu)

勢；強(qiáng)勢的教育資源搬遷帶來一定的驅(qū)

動(dòng)因素。逐步把山南新區(qū)建設(shè)成為全市的政治、經(jīng)濟(jì)、教育和高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)集聚

區(qū)、生態(tài)環(huán)境建設(shè)示范區(qū)、現(xiàn)代化城市建設(shè)生活居住樣板區(qū)支撐326

淮南山南新區(qū)項(xiàng)目地塊前期定位發(fā)展策略報(bào)告支撐+政策環(huán)境支撐合照房地產(chǎn)政策與全國重點(diǎn)城市國選淮南住為三線城直酸新

區(qū)

與

應(yīng)規(guī)以方向房地產(chǎn)。

H

細(xì)政統(tǒng)工打R“4.17”新政

合7

市1日住起

城政區(qū)策住調(diào)房障政策的五項(xiàng)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行調(diào)整合肥出臺(tái)一房—價(jià)規(guī)范新版價(jià)目表不明碼公示將被查處●5月27日，合肥市物價(jià)局下發(fā)通知，將于5月30日起，實(shí)行新版商品房“一房一價(jià)”價(jià)目表，并新增“二手房”“一房一價(jià)”價(jià)目表。合肥市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局：出臺(tái)住房限購令●3月2日，合肥市出臺(tái)住房限購令合肥明文下發(fā)公積金貸款規(guī)范，第三套房停貸1月10日聯(lián)合發(fā)布了<關(guān)于規(guī)范住房公積金個(gè)人住房貸款政策有關(guān)問題的通知>●●1月17日起合肥市第二套住房公積金貸款，首付款比例不低于50%;貸款利率1.1倍；第三套及以上的住

房公積金個(gè)人貸款全面停止。27

淮南山南新區(qū)項(xiàng)目地塊前期定位發(fā)展策略報(bào)告2011.52011.32011.12010年全年成交230萬平方米，

市場上行，成交量逆勢擴(kuò)增p2010年在全國一線城市成交均有

所下滑的背景下，淮南整體成交住宅類商品房230萬平方米，比上年增長40%以上，市場呈現(xiàn)逆勢擴(kuò)增，受調(diào)控政策影響細(xì)微：p2010年，全年供應(yīng)亦為230萬平方米，市場供需平衡28

淮南山南新區(qū)項(xiàng)目地塊前期定位發(fā)展策略報(bào)告房地產(chǎn)市場支撐淮南厲年住宅成交面積比較(萬M2)準(zhǔn)南市場被南山區(qū)和田區(qū)分食，成為淮南市場主要成交支撐

南山區(qū)成交價(jià)格成為全市標(biāo)桿，未來將進(jìn)一步被拔高P2010年淮南整體成交均價(jià)保持持續(xù)上升趨勢，由

年初的3400元/M2上漲到年末的4600元/M2,

漲達(dá)到到3:5%;p山南新區(qū)在5月份入市以后，

一直保持領(lǐng)先優(yōu)勢，

并成為全市的價(jià)格標(biāo)桿。數(shù)據(jù)來源：淮雨房筏品資料p2010年淮南房地產(chǎn)市場格局以田區(qū)和山南新區(qū)最為集中。p山南新區(qū)在各方的推動(dòng)下，雖然在2010年是首次面世，但是全年成交量亦達(dá)到近60萬平方米，占全市的25%;29

淮南山南新區(qū)項(xiàng)目地塊前期定位發(fā)展策略報(bào)告p///南新區(qū)和田區(qū)在價(jià)格上同樣位居全市前列房地產(chǎn)市場支撐準(zhǔn)南2010年備月價(jià)格比較(元M2)項(xiàng)目名稱物業(yè)類型公產(chǎn)供應(yīng)量別要供應(yīng)員現(xiàn)計(jì)入市時(shí)間恒大綠洲高層22.4萬方，14棟，住宅共1837套2012年6月領(lǐng)秀山南獨(dú)棟、雙拼、聯(lián)排360套，均而積350平2011年10月金大地金域藍(lán)海多層、小高層22.2萬方，1492套2011年年底金融世家3棟30層住宅478套，140平米、280平米2011年底開盤區(qū)域后續(xù)放量集中11年年底，在產(chǎn)品主要以高層洋房小高層為主，并有大體量別墅產(chǎn)

品入市填補(bǔ)市場別墅產(chǎn)品空白，保守預(yù)計(jì)總體量大約在65萬方，本體市場需要2年左右

的消化時(shí)間。本案的啟示：多層高層產(chǎn)品面積段控制面積段；合理設(shè)置別墅產(chǎn)品體量，避免與競品

直面沖突11年底區(qū)域市場集中放量，市場去化周期大約2年左右；別型產(chǎn)品市場空白也將被領(lǐng)秀山南所填補(bǔ)30

淮南山南新區(qū)項(xiàng)目地塊前期定位發(fā)展策略報(bào)告區(qū)域后續(xù)放量估算房地產(chǎn)市場支撐山南占位政府規(guī)劃的大方向，

市場出現(xiàn)調(diào)控政策的可能極

小，較長期將處于政策安全的高速發(fā)展期山南和田區(qū)拉開了整個(gè)淮南市場；山南區(qū)成為價(jià)格標(biāo)桿，伴隨后期的區(qū)域建設(shè)，山南價(jià)值進(jìn)一步凸顯領(lǐng)跑全市受規(guī)劃利好和市場態(tài)勢影響，區(qū)域市場后期競爭更為激烈，將迎來品質(zhì)為先大盤主導(dǎo)的新時(shí)期結(jié)論—結(jié)論二結(jié)論三房地產(chǎn)市場結(jié)論淮南山南新區(qū)項(xiàng)目地塊前期定位發(fā)展策略報(bào)告31習(xí)區(qū)域房地產(chǎn)市場競

品

市

場習(xí)本案定位支撐32

淮南山南新區(qū)項(xiàng)目地塊前期定位發(fā)展策略報(bào)告面價(jià)格方面，

新

區(qū)

樓

盤

均

高

于

市

區(qū)

同

類

樓

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5

0

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左

右五別

空

關(guān)

產(chǎn)

品

較

少

，

現(xiàn)

已

其

本

去

從項(xiàng)目建筑面積容積率綠化率建筑形態(tài)價(jià)格1金地港瀾山24萬150%獨(dú)棟、聯(lián)排、疊拼、電梯洋房聯(lián)排均價(jià)7500,洋房均價(jià)56002山南印象23萬1.4950%多層、洋房、小高層多層56003廣弘城44萬1.853.50%高層高層50004西湖春天44萬251%多層、洋房、高

層多層5500,

高層5000人

之5泉山湖153萬0.9957%獨(dú)

棟、

聯(lián)

排、

多層、

小

高

層

、

高層二

期

多

層

4

7

0

0

,

小

高層

4

3

0

0目6嶺秀山南16萬1獨(dú)棟、聯(lián)排、雙

拼未定盤

度通

大

民馬廣龍區(qū)7金融世家13.5萬3.550%高品質(zhì)高層未定綜合結(jié)論口

多層

、洋

房

、

小

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層

頭

化

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市

場

認(rèn)

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頭

化，口

產(chǎn)

品價(jià)格高

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物

業(yè)

超

期

將

處

于

市

場

空

白

期競品市場支撐競品特點(diǎn)33

淮南山南新區(qū)項(xiàng)目地塊前期定位發(fā)展策略報(bào)告金地滟瀾山基本參數(shù)案名

金地滟瀾山地址金

地

滟

瀾

山

位

于

山

南

新

區(qū)

淮

河

大

道

與

南

緯

二

路

交

叉口

西

北

角總占地面積

266800平方米總建筑面積240000平方米建筑類型獨(dú)棟別墅，聯(lián)排，疊拼，低層，多層物業(yè)類型普通住宅，別墅容積率

1.0綠化率50%開盤時(shí)間2010年12月02日交房時(shí)間待定交房狀況

毛坯裝修標(biāo)準(zhǔn)0均價(jià)主力戶型6000元/平米三房兩廳兩衛(wèi)可告套數(shù)414套主力產(chǎn)品95-144平米多層面積段總套數(shù)已售去化率89-95545194%95-10545444798%110-12534632494%聯(lián)排175-18055100%220-235807796%250-255494898%疊拼175-180363597%205-225413893%獨(dú)棟41633100%結(jié)論

多層產(chǎn)品90-100區(qū)化極好：130以上存在

市場抗性結(jié)論一：聯(lián)排產(chǎn)品市場稀缺，認(rèn)可度高結(jié)論三：產(chǎn)品配比；多層：聯(lián)排：疊拼-4:2:結(jié)論四：產(chǎn)品搭配合理，市場風(fēng)險(xiǎn)小結(jié)論方：低密度混合社區(qū)應(yīng)檢制多層產(chǎn)品體量和面雙34

淮南山南新區(qū)項(xiàng)目地塊前期定位發(fā)展策略報(bào)告總

面

積

/

類

項(xiàng)類型房型面積套數(shù)棟數(shù)總面積總比率售價(jià)未售套數(shù)銷售率備注244000平方

米獨(dú)棟416.997729191.20%17000-18000443%聯(lián)體4聯(lián)體220-250287672423.50%8300-980012249%5聯(lián)體220-25040895236聯(lián)體220-2501742941035合計(jì)24244登加4聯(lián)1-2:205-2153-4:175-1857291424118.70%8000-850013839%6聯(lián)1-2:205-2153-4:175-1861561331368合計(jì)228洋房小三房90-10021833200008.00%5000-68004082%頂

層

小

三

房

價(jià)

格都在6000以上，其余在5000-

5600之間三房107-1235666400027.00%5091%四房138-1454105500022.00%6085%合計(jì)57%總計(jì)1671106244810414淮南山南新區(qū)項(xiàng)目地塊前期定位發(fā)展策略報(bào)告金地滟瀾山詳盡銷售數(shù)據(jù)獨(dú)立的西班牙式風(fēng)情，采田下沉式設(shè)計(jì)，分為地下一層，地上西層，外墻整體呈棕黃色，高責(zé)

中。

池富，，

落然，，

小。

后方有大型噴水池，下沉式36

淮南山南新區(qū)項(xiàng)目地塊前期定位發(fā)展策略報(bào)告景一賣點(diǎn)一：外立面風(fēng)格和會(huì)所配套以純正的托斯卡納風(fēng)格打造地中海風(fēng)情社區(qū)——涂料與文化石墻面的搭配、拱形門

廊、紅色坡頂、入戶花園和情調(diào)陽臺(tái)等元素構(gòu)建了一幅幅優(yōu)美的休閑畫卷。37

淮南山南新區(qū)項(xiàng)目地塊前期定位發(fā)展策略報(bào)告賣點(diǎn)二：園林景觀情趣小品和水系的打造取材于自然，捕捉光線，給人一種更接近于原生態(tài)的感覺。運(yùn)用了色調(diào)和元素符號(hào)與

項(xiàng)目的整體形象都是統(tǒng)一的38

淮南山南新區(qū)項(xiàng)目地塊前期定位發(fā)展策略報(bào)告賣點(diǎn)三：西班牙風(fēng)情生活結(jié)論一：多層洋房產(chǎn)品54-1202要針對(duì)首置剛需客廣去化較好：120以上公離產(chǎn)品存在

方場抗性結(jié)論一：135-160產(chǎn)品主要針對(duì)再改客戶，

去化相對(duì)農(nóng)好結(jié)論

一

。

160-252面積和總價(jià)控制不合理，

市場接受度低案名總占地面積建筑類型容積率開盤時(shí)間交房狀況均價(jià)主力戶型淮河大道與南緯三路交叉口西北側(cè)220000平方米普通住宅.公寓65%特定0148套總建筑面積物業(yè)類型綠化率交房時(shí)間

裝修標(biāo)準(zhǔn)

可售套數(shù)主力面積套數(shù)2679244882128已售

去化率249

93%899

97%48

100%80

98%躍層149.05平米淮南山南新區(qū)項(xiàng)目地塊前期定位發(fā)展策略報(bào)告山南印象基本參數(shù)面積54-10781-120135-150150-1600板樓，多層，小高

層、洋房2010年06月毛坯，精裝5600元/平米三房兩廳標(biāo)準(zhǔn)層133平米186648平方米山南印象地址金瘺1.49392010.7開盤面

積

/

類

項(xiàng)類型房型面積套數(shù)總面積分比率總比率未銷售套數(shù)銷售率銷售價(jià)格總建筑面積：203195m25層洋房(

2

9

個(gè)門棟

)94150m2小三房110-1203664209044.71%46.33%1895%5000-5800三房1302172797029.71%6249%大三房1651462409025.58%5268%合計(jì)72994150100.00%小

高

層(

1

1層為主，22個(gè)門棟)109045m2二房77-102(主要78-90)3202720024.94%53.67%299%4200-4600小三房105-1155846429758.96%G100%三房127-1505678407.19%100%大三房-五

房173-1885087007.98%1570%五房252410080.92%100%合計(jì)1014109045100.00%149以上類項(xiàng)總計(jì)二房77-102(主要78-90)3202720013.39%小三房105-12095010638752.36%三房130-1502733581017.62%大三房-五

房165-188、2522003379816.63%合計(jì)1743203195100.00%淮南山南新區(qū)項(xiàng)目地塊前期定位發(fā)展策略報(bào)告山南印象詳盡銷售數(shù)據(jù)總比率以建筑“百年建筑”標(biāo)準(zhǔn)，采用大氣尊貴的ArtDeco的建筑風(fēng)格，用十

足質(zhì)感的石材與面磚貼飾外立面，3萬平方米大型中央公園景觀帶更是

房地產(chǎn)開發(fā)史上空前少有的魄力規(guī)劃賣點(diǎn)一：ARTDECO

風(fēng)格建筑賣點(diǎn)二：山水式園林景觀打造41

淮南山南新區(qū)項(xiàng)目地塊前期定位發(fā)展策略報(bào)告“山水有靈，景色有性“山水園林式結(jié)論一：主力戶型三房產(chǎn)品，高層、洋房產(chǎn)

品控制在84-100、110-130m°結(jié)論一：總價(jià)控制合理，低于區(qū)域同關(guān)產(chǎn)品

價(jià)格結(jié)論三：表明單價(jià)低于5500元，面積控制在

80-1.30m的產(chǎn)品市場以可度高+M廣

型

124平米西湖春天基本參數(shù)案名西湖春天

地址淮河大道與南緯三路

交匯處向西200米總占地面積22000平方米總建筑面積490000平方米建筑類型板樓，多層，高物業(yè)類型層、洋房普通住宅，公寓容積率2.0

綠化率50%開盤時(shí)間2009年10月30日

交房時(shí)間2011年8月13日待定交房狀況毛坯，精裝，公共部分精裝均價(jià)主力戶型5300元/平米

可售套數(shù)587套兩房兩廳一衛(wèi)三

房兩廳主力面積84-124露面積總套數(shù)已售去化率35-62700%131-150572646%160-170603457%B戶型—162.89平米42

淮南山南新區(qū)項(xiàng)目地塊前期定位發(fā)展策略報(bào)告43

淮南山南新區(qū)項(xiàng)目地塊前期定位發(fā)展策略報(bào)告賣點(diǎn)一：新古典主義風(fēng)格大型居住社區(qū)結(jié)論一：生力戶型三房產(chǎn)品，高層、洋房品控制在84-100,110-130m°結(jié)

論

總價(jià)控制合理，低于區(qū)域同類產(chǎn)品價(jià)格結(jié)

論

三

：表明單價(jià)低于5500元，面積控制在

80-130m'的產(chǎn)品市場認(rèn)可度高t

+

+

于

子三室二廳一衛(wèi)105平方三室二廳二衛(wèi)125平米廣業(yè)城基本參數(shù)案名廣弘城

地址淮河大道與南緯山路

交匯處總占地而積226780平方米

總建筑面積446000平方米建筑類型板樓，高層

物業(yè)類型普通住宅，公寓，商

鋪容積率1.68綠化率53.6%開盤時(shí)間2011年04月16日交房時(shí)間

待定交房狀況毛坯

裝修標(biāo)準(zhǔn)0均價(jià)5000元/平米

可售套數(shù)233套主力戶型兩房至四房主力面積83-169平米公

畝疆面積總套數(shù)已售去化率84-9150049499%100-10537937799131044

淮南山南新區(qū)項(xiàng)目地塊前期定位發(fā)展策略報(bào)告社區(qū)采用歐式城堡風(fēng)情的建筑風(fēng)格，圍繞中心景觀湖坐

落而成45

淮南山南新區(qū)項(xiàng)目地塊前期定位發(fā)展策略報(bào)告總血現(xiàn)/類項(xiàng)類型島型面積套數(shù)選數(shù)總畫積分比半總比率售價(jià)開查未告套數(shù)鎮(zhèn)售率備注190307.5平方米(81棒)粒棟別費(fèi)329.1%72914.340.15%2000070382434.5570.5合計(jì)聯(lián)體別型253-254252514688.167.72%1200021L6%206-208382632%合計(jì)634層中三房127-1362610343214.6912.27%6300-670080%大三房49-1531929.0812.45573%四401168%161-1732950.0021.401066%185-21136702030.05975%合

計(jì)144233606層房76-86、100-104565324800047.3853.24%5000-60001298%27套為100-104小三房110-1186675237.431380%中三房118-126369453.0944.717652%商業(yè)13。32-50、120244900.4835000-380002401024101313山屋房77-8624071992011.1725.24%4300-4800484%100%91%超小三房952220904.350小三房108-1242182562953.3420畫業(yè)194、2084020.84204824803235000總計(jì)1720190307.5100%379統(tǒng)計(jì)拉棟捌型329-57072914.341.53%聯(lián)體刑型206-254632514688167.72%房77-104805496792035,70%三房小三房95-1266758053342.3045.83m中

一

大房127-1534563403.33四房小四房140-1563450002.638.94%大四房164-21165120206.32畫業(yè)13-208268920.470.47%1720190307.5泉山湖詳盡銷售數(shù)據(jù)2010.8.11開盤淮南山南新區(qū)項(xiàng)目地塊前期定位發(fā)展策略報(bào)告類型房型面積套數(shù)棟數(shù)總面積總比率售價(jià)未售套數(shù)銷售率備注花園聯(lián)排330-350276509000065%未開盤電梯雙拼550-60056283000022%電梯獨(dú)棟700-800261900013%合計(jì)358139000淮南山南新區(qū)項(xiàng)目地塊前期定位發(fā)展策略報(bào)告領(lǐng)秀山南詳盡銷售數(shù)據(jù)左力竟品多以多層、洋房、小高層為主，產(chǎn)品體量普遍比我大，多在20萬方以左力竟品高層和洋房去化較快，部分產(chǎn)品價(jià)格面積控制不合理，存在一定的滯錯(cuò)：別型產(chǎn)品我少，但夫來將大體量入市產(chǎn)品打造和規(guī)劃上，普遍表現(xiàn)力一般，差異化競爭不強(qiáng)，產(chǎn)品

的去化主要以區(qū)位和市場需求所拉動(dòng)48

淮南山南新區(qū)項(xiàng)目地塊前期定位發(fā)展策略報(bào)告結(jié)論一結(jié)論二結(jié)論三競品結(jié)論在保證產(chǎn)品安全的條件下本案產(chǎn)品面積段定位多層：80-105;100-120;110-131洋房：80-110:105-125聯(lián)排：200-220、230-250廣弘城競品安全面積段支撐金地滟瀾山多層面積控制在90-105100-120聯(lián)排面積在：220-225250-255山南印象多層面積控制在：135-150m2100-12

0P洋房面積控制在：81-120m2高層面積控制在：84-130m2洋房面積控制在：80-110m21h0=h30249

淮南山南新區(qū)項(xiàng)目地塊前期定位發(fā)展策略報(bào)告高層面積控制在：84-125m2西湖春天競品規(guī)劃布局支撐廣弘城

結(jié)論：大部分產(chǎn)品采用了中軸景觀設(shè)計(jì)，

營造儀式感，采用淺水人造河道，有效將

高層與別壁區(qū)進(jìn)行區(qū)隔的同時(shí)，打造社區(qū)亮點(diǎn)50

淮南山南新區(qū)項(xiàng)目地塊前期定位發(fā)展策略報(bào)告結(jié)論：大部分產(chǎn)品園林景觀僅采用常規(guī)的樹木綠化和坡地，表現(xiàn)力一般；滟瀾山復(fù)制龍湖對(duì)產(chǎn)品的景觀和細(xì)節(jié)打造，在精品中明顯具有稀缺性西湖春天

山南印象

TawugiinygnB

基

團(tuán)競品園林景觀支撐滟瀾山51

淮南山南新區(qū)項(xiàng)目地塊前期定位發(fā)展策略報(bào)告廣弘城三個(gè)項(xiàng)目的景觀都以水為基礎(chǔ)來作文章，其中山南印象、廣弘城都有大面積中心景

觀，在考慮景觀的時(shí)候，我們目光長遠(yuǎn)一點(diǎn)，不僅僅局限于項(xiàng)目本身。山南本來就是一個(gè)大公園，項(xiàng)目西側(cè)就是景觀帶，在項(xiàng)目內(nèi)部再花大氣力去打造中

心景觀是不理性的，更應(yīng)當(dāng)注重內(nèi)部景觀的和諧不是一味求大，把內(nèi)部景觀與建筑

真正融合起來，為生活的細(xì)節(jié)而打造。項(xiàng)目滟瀾山山南印象廣弘城景觀水

系

、

山

景集

中

式

主

題

景觀

—

—中

央

公

園集中

式中

心

主

題

景

觀(

人

工

湖

)、

組團(tuán)

景

觀52

淮南山南新區(qū)項(xiàng)目地塊前期定位發(fā)展策略報(bào)告景

觀

比

較

結(jié)

論

：均好性強(qiáng)，戶戶有景，易

宣傳特色鮮明，有亮點(diǎn)，易宣傳特色鮮明，均

好性強(qiáng)特點(diǎn)規(guī)

劃

比

較

結(jié)

論

：其它項(xiàng)目水系已經(jīng)做得很出色集中式主題景觀，以水系為主導(dǎo)的主題景觀也已經(jīng)很出色53

淮南山南新區(qū)項(xiàng)目地塊前期定位發(fā)展策略報(bào)告山南印象滟瀾山廣弘城結(jié)論：區(qū)域內(nèi)產(chǎn)品外立面基木為歐式風(fēng)格，市場缺乏產(chǎn)異

立面風(fēng)格歐式城堡

山南印象

ART

DEC

hBgmQ.競品外立面支撐滟瀾山

地中海風(fēng)格54

淮南山南新區(qū)項(xiàng)目地塊前期定位發(fā)展策略報(bào)告新古典主意西湖春天弘城siho題望案名外觀風(fēng)格整體布局金地

滟瀾山地中海風(fēng)格，色彩規(guī)格多樣；但是由于多樣性，所以該設(shè)計(jì)又缺乏主題性，沒有集中攻擊力，這樣的產(chǎn)品對(duì)于最高端的客戶群是比較合適的，因?yàn)楦叨丝蛻羧憾家笥袀€(gè)性化以洋房，別墅為主，建筑高度不高，強(qiáng)調(diào)了產(chǎn)品的低容積率，和環(huán)境的私密性.其實(shí)，由于建筑高度的限制，所以戶外景觀空間大大縮小，產(chǎn)品在擺布時(shí)，受太多限制，產(chǎn)品基本呈兵營是式排列，景觀空間受限制太大山南印象北美都市風(fēng)格，線條簡潔明了，外觀石材檔次感很強(qiáng)，色彩鮮艷明快，非常討好的人第一印象，但是實(shí)際成屋色彩承重，壓抑感強(qiáng)缺少生活住宅的氛圍多層，小高層，高層平均分布，產(chǎn)品格局比較合理，設(shè)置超大中央景觀軸，但是由于中央景觀軸線的過于超大，所以壓縮了組團(tuán)景觀的空間，景觀沒有做到均好性廣弘城加州風(fēng)情，藝術(shù)特色濃重，非常的具有氣質(zhì)，風(fēng)格主題明確，是最具特色的一種產(chǎn)品；但

是由于全部做了高層建筑，使的整體風(fēng)格太過強(qiáng)硬，和加州的藝術(shù)柔美風(fēng)格有點(diǎn)相

矛盾，加州風(fēng)格的產(chǎn)品講究洋房，別墅，多

層，小高層和高層的穿插，講究天際線，講全高層產(chǎn)品，使得戶外空間綽綽有余，綠化景觀率超大，但是也是由于將綠化景觀過分集中，使得雖然是全高層的產(chǎn)品，但是卻體現(xiàn)不出高層產(chǎn)品在布局的時(shí)候的靈活性，生動(dòng)性.除了集中景觀以外，其余部分的產(chǎn)品擺布沒有任何特色

，

綠化的均好性也不夠55

淮南山南新區(qū)項(xiàng)目地塊前期定位發(fā)展策略報(bào)告立

面

風(fēng)

格

和

整

體

布

局

比

較

結(jié)完層次感刀客戶定位56

淮南山南新區(qū)項(xiàng)目地塊前期定位發(fā)展策略報(bào)告?zhèn)€案1:楊先生礦業(yè)集團(tuán)員工

客戶基本信息：30歲出頭，礦業(yè)集團(tuán)新晉員工。工作地點(diǎn)在謝家集。

三口之家，女兒即將讀小學(xué)。置業(yè)特征：謝家集本地人，在謝家集有安置房兩套。買房主要

是為了女兒的教育。女兒在田家庵區(qū)讀書，買房之前在學(xué)校附

近租房子住。選擇本案的原因便于女兒就讀；其次是因?yàn)閰^(qū)域居住環(huán)境的認(rèn)可。

個(gè)案2:王先生礦業(yè)集團(tuán)員工

客戶基本信息：二十幾歲，礦業(yè)集團(tuán)附屬企業(yè)普通員工。工作地點(diǎn)同樣在南區(qū),準(zhǔn)備購買本案產(chǎn)品作為婚房。置業(yè)特征：首次置業(yè)，打算用作結(jié)婚的新房。之前與父母同住

?？粗斜景感詢r(jià)比高，附加值高。不愿意住在礦區(qū)，因?yàn)槌鞘猩罡憷?，乘坐班車上下班也不算遠(yuǎn)，以后孩子上學(xué)也方便

購房意向?yàn)楸景傅男煞??！?/p>

多為礦業(yè)集團(tuán)或電廠

的普通職工，剛性需求，首次置業(yè)的客戶

居多；·

支付能力有限，置業(yè)

觀念務(wù)實(shí)，關(guān)注居住

環(huán)境和配套；·

非常關(guān)注子女的教育

問題，會(huì)為此制定置

業(yè)計(jì)劃；多數(shù)會(huì)選擇低總價(jià)、

高性價(jià)比、高附加值

的兩房產(chǎn)品。公寓&小高層的剛性需求客戶

關(guān)鍵詞：性價(jià)比、配套、交通龍湖滟瀾山典型客戶分析57淮南山南新區(qū)項(xiàng)目地塊前期定位發(fā)展策略報(bào)告?zhèn)€案3:馬先生

淮南本地私營老板客戶基本信息：45歲左右，

自己從事建材生意。在市區(qū)內(nèi)另有其他

物業(yè)。三口之家。屬于居住升級(jí)需求，有意購買山

南的洋房或疊加。客戶語錄：原來房子比較小，社區(qū)管理比較混亂，需要面積比較大附帶功能房間的房型。最好是有大

露臺(tái)，光亮通透，住起來很舒服。南區(qū)規(guī)劃潛力大

居住壞境也比市區(qū)好很多。

個(gè)案4:劉先生及其太太

客戶基本信息：40歲上下，劉先生是銀行員工，太太工作在政府機(jī)關(guān)。有一個(gè)孩子。現(xiàn)居所為4年前購買，居住升級(jí)，關(guān)注市場上的洋房類產(chǎn)品?？蛻籼卣鳎宏P(guān)注孩子的教育問題，學(xué)區(qū)是重要的選

擇因素。另外關(guān)注品質(zhì)與形象。雙公務(wù)員家庭，收

入穩(wěn)定，單位的公積金豐厚，還貸基本不構(gòu)成壓力·

有一定的經(jīng)濟(jì)實(shí)力，多次置業(yè)，對(duì)居住品質(zhì)有要求，追求舒適度和身

份標(biāo)簽。多為熟齡家庭，有1到2

個(gè)子女，部分家庭與老人同住同一社區(qū)，需求具有功能升級(jí)性的大面積高附加值產(chǎn)品。居住升級(jí)需求，多關(guān)注

洋房或者類別墅的低密度產(chǎn)品和區(qū)域規(guī)劃已經(jīng)居住環(huán)境和品質(zhì)感·

期待淮南高品質(zhì)樓盤出現(xiàn)

。退臺(tái)洋房&疊加的居住升級(jí)客戶關(guān)鍵詞：舒適度、社區(qū)氛圍、安全性龍湖滟瀾山典型客戶分析58

淮南山南新區(qū)項(xiàng)目地塊前期定位發(fā)展策略報(bào)告銷售代表訪談：鄭小姐

曾任龍湖銷售代表語錄：80-90平的兩房是最好賣的。大面積比較難賣，大多數(shù)客戶買兩房就可以滿足需要

了，太大面積不實(shí)用，浪費(fèi)。大多數(shù)客戶買房的總價(jià)都在30幾萬。35萬是一個(gè)坎超過35萬的房子接受度比較低。

很多客戶對(duì)這個(gè)區(qū)域還不太認(rèn)同。這里地勢低，以前一直是淮河的泄洪區(qū)。但由于政府的規(guī)劃，近些年來也開了不少盤，價(jià)格也被炒了上去，區(qū)域項(xiàng)目的品質(zhì)

都很不錯(cuò)，比市區(qū)強(qiáng)了很多，居住環(huán)境也，好買房子的人都開始逐漸認(rèn)可，淮南人很注重子女的教育。龍湖中學(xué)在這里新建了一個(gè)校區(qū)，今年9月就要開學(xué)了