京東體育休閑文化廣場項目投資立項可行性分析

京東體育休閑文化廣場項目投資立項可行性分析綜述市場分析項目概括投資預算投資回報項目價值建議奧運永駐，體育精神永存！2008年北京奧運會，中國體育軍團位列金牌榜第一，取得了歷史上最好的獎牌榜成績，這激起國人極大的愛國熱情。后奧運時代，全民健身普及成風后奧運時代，“體育元素”不再是體育界人士自娛自樂的小眾市場。北京體育休閑產(chǎn)業(yè)初具規(guī)模，而背后則是一個由1700萬人口構(gòu)成的龐大市場。根據(jù)“十一五”規(guī)劃，體育休閑產(chǎn)業(yè)將在今后10年保持兩位數(shù)的增長，到2010年，北京體育產(chǎn)業(yè)總值將占北京GDP的3%。政府規(guī)劃——北京，向國際化體育中心城市轉(zhuǎn)型北京市體育局在北京市發(fā)展體育產(chǎn)業(yè)的主要發(fā)展目標上提出：√要多舉辦體育賽事，創(chuàng)造北京的賽事品牌；√抓體育產(chǎn)業(yè)發(fā)展，使其成為首都新的經(jīng)濟增長點；√建一流設施；創(chuàng)造良好的發(fā)展環(huán)境?！瘫本⒔⒁陨鐣度霝橹?，以體育健身休閑業(yè)、

體育競賽表演業(yè)、體育會展業(yè)和體育彩票業(yè)為重

點，投資主體多元化的體育產(chǎn)業(yè)體系。北京，正逐步向國際化體育中心城市轉(zhuǎn)型。北京朝陽區(qū)王四營鄉(xiāng)地理位置優(yōu)越，具備順應政策環(huán)境、人文環(huán)境和市場需求，積極發(fā)展體育休閑產(chǎn)業(yè)的地域優(yōu)勢和群眾基礎。因此將王四營鄉(xiāng)建設成朝陽體育模范區(qū)，是符合北京市在后奧運時代普及全民體育知識、宣傳體育文化、完善體育產(chǎn)業(yè)，建設國際化體育中心城市的必然之舉。綜述結(jié)論項目概括市場分析投資預算投資回報項目價值建議京東體育休閑文化廣場是一處高度融合體育元素和經(jīng)營特色，集體育健身、體育休閑和體育商品經(jīng)營功能于一體的綜合性體育休閑文化廣場。項目選址：朝陽區(qū)王四營鄉(xiāng)占地面積：28畝建筑結(jié)構(gòu)：地上三層，地下一層建筑面積：30000平方米項目功能：體育健身、休閑、娛樂；體育用品、戶外用品經(jīng)營等。京東體育休閑文化廣場項目選址：朝陽區(qū)王四營鄉(xiāng)占地面積：28畝建筑結(jié)構(gòu)：地上三層，地下一層建筑面積：30000平方米項目功能：體育健身、休閑、娛樂；體育用品、戶外用品經(jīng)營等。效果參考圖（新方案設計中）效果參考圖具體規(guī)劃地下半層至地上一層（連體）：洗浴、餐廳、游泳池、健身房；體育用品、裝備、戶外運動用品專賣店、專營店等地上二層：乒乓球館、桌球、沙壺球等地上三層：晨體操、瑜伽、羽毛球館等頂樓規(guī)劃：迷你高爾夫球場、迷你酒吧、啤酒屋、空中花園①②③①空中花園②迷你高爾夫球場③啤酒屋

采取邀約大品牌、帶動中小品牌入駐的方式，將京東體育休閑文化廣場打造成一個大牌云集、個性品牌突出的體育用品、運動用品和休閑用品集散地。品牌招商

品牌甄選（高品質(zhì)、個性化）市場分析投資預算投資回報項目價值建議消費市場分析2008年底，中國人均GDP水平將超過2500美元。隨著人民生活水平的普遍提高，特別是成功舉辦北京奧運會后，花錢購買健康成為絕大多數(shù)北京市民的生活方式。體育休閑產(chǎn)業(yè)的蓬勃興起，使國家體育演變?yōu)閲耋w育、小眾市場演變?yōu)槿袷袌?。專家預計將有超過40%的城市居民會成為體育休閑產(chǎn)業(yè)的顯在消費和受惠人群，這為體育休閑產(chǎn)業(yè)發(fā)展提供了廣闊的市場空間，發(fā)展?jié)摿薮?。政策環(huán)境分析朝陽區(qū)政協(xié)常委會曾通過并向區(qū)政府形成一份建議案，其核心內(nèi)容是提出把體育休閑產(chǎn)業(yè)作為奧運功能區(qū)新的經(jīng)濟增長點。“十五”期間，朝陽區(qū)全民健身工程面積超過91萬平米，經(jīng)常參加體育鍛煉的人口達到全區(qū)人口的50%以上。人居環(huán)境分析王四營鄉(xiāng)常住人口70余萬，周邊小區(qū)繁多，但體育健身和娛樂配套場所缺乏，居民的體育健身和娛樂需求不能得到很好的滿足，特別是后奧運時代，市民健身熱情高漲，市場需求旺盛，這是發(fā)展休閑體育產(chǎn)業(yè)的最好契機。迎合需求，開拓市場“體育元素”還是一塊凈土，可挖掘的空間還有很多，京東體育休閑文化廣場在特色定位、營銷模式、服務方式、品牌引進等方面完全與體育文化掛鉤，整合這些文化資源巨大的影響力和輻射力，將有助于為王四營鄉(xiāng)70多萬人民群眾提供一個便利時尚的全民健身、體育休閑、娛樂和購物場所。價值體現(xiàn)成功打造王四營鄉(xiāng)體育經(jīng)濟新名片將北京乃至海內(nèi)外為數(shù)眾多的體育迷、戶外運動發(fā)燒友、健身愛好者、背包族等各類消費群體吸引至王四營鄉(xiāng)、京東體育休閑文化廣場，帶動區(qū)域旅游促進王四營鄉(xiāng)地區(qū)商貿(mào)流通和產(chǎn)業(yè)升級增加就業(yè)和稅收提升王四營鄉(xiāng)的地塊價值和人文宜居環(huán)境實現(xiàn)王四營鄉(xiāng)區(qū)域經(jīng)濟的可持續(xù)性繁榮投資預算投資回報項目價值建議投資預算項目金額（萬元）說明前期準備50可行性報告/方案論證/地質(zhì)勘探等規(guī)劃、設計100規(guī)劃/建筑設計/室內(nèi)設計等建筑及安裝5800市政費用/土木工程/設備安裝等室內(nèi)裝飾2200室內(nèi)裝飾/燈飾等陳設500健身區(qū)、休閑區(qū)、經(jīng)營區(qū)必需件和用品陳設設備1300辦公設備/廚房設備等其它費用100綠化、公關(guān)等合計10052投資回報建議項目價值保守概算京東體育休閑文化廣場先期主要服務并滿足王四營鄉(xiāng)70余萬長住居民的體育健身、娛樂和購物需求。70余萬居民中三分之一的人若對體育健身和休閑娛樂感興趣則有23萬人會因為地域優(yōu)勢等因素選擇京東體育休閑文化廣場若這23萬人是由7.5萬個三口之家組成每個家庭每月花費100元用于體育健身、娛樂或購物消費則京東體育休閑文化廣場每月有750萬元的經(jīng)營收益中間即使不計入招商加盟收入、店鋪租售收入等全年營收總額保守估算在9000萬元人民幣2—3年預計回籠1.8億—2.7億元人民幣盈利可持續(xù)性綜上，項目投資回報可觀，具備較強盈利能力。2—3年內(nèi)即可收回全部投資。而2—3年后項目的品牌效應開始顯現(xiàn)，王四營鄉(xiāng)70余萬居民將不再是唯一的客源保障，京東體育休閑文化廣場勢必將在廣場人氣、經(jīng)營規(guī)模和效益創(chuàng)收上進入一個新的提升階段。項目價值建議為民謀福利，打造王四營鄉(xiāng)綠色生態(tài)宜居區(qū)京東體育休閑文化廣場規(guī)劃建設音樂噴泉、休閑走廊、公共綠化帶、奧運雕塑、空中花園等設施。京東體育休閑文化廣場將成為弘揚和傳播體育精神的綠色空間，并滿足不同人群的運動健身需要：老人可在這里打太極，跳保健操，交流下棋，帶小孩散步；青年人可以打籃球、羽毛球；小孩可以踢毽子，放風箏。這里將充分展示王四營鄉(xiāng)70余萬居民的精神風貌，將王四營鄉(xiāng)打造成體育健身、休閑文化濃郁的綠色生態(tài)宜居區(qū)。促進商貿(mào)流通，提升產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)京東體育休閑文化廣場引入新型的體育經(jīng)營定位模式、營銷策略、服務理念，必將為周邊區(qū)域的商貿(mào)業(yè)態(tài)帶來一系列的沖擊，刺激相關(guān)企業(yè)不斷提升競爭力并發(fā)展壯大。在這個過程中，京東體育休閑文化廣場將帶動王四營鄉(xiāng)經(jīng)濟發(fā)展，打造王四營鄉(xiāng)在商貿(mào)流通服務領域的軟實力，并促使本地區(qū)商貿(mào)流通業(yè)愈加完善、成熟，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)同步提升。增加稅收京東體育休閑文化廣場的經(jīng)營特色，將通過長期規(guī)范化經(jīng)營和良好的信譽保證，在人們心目中形成廣泛的品牌認可度，培育并吸引一大批忠誠度較高的客戶群，如：體育迷、戶外運動發(fā)燒友、健身愛好者等，對目標市場的細分占有和錯位經(jīng)營是項目的核心優(yōu)勢，這是其它競爭對手無法企及的，也是永續(xù)經(jīng)營，稅收穩(wěn)進的保障。如：今年1—4月，西單、王府井兩大中心商業(yè)區(qū)由于在功能劃分、升級改造方面實行差異化，項目特色凸顯，累計上繳各項地稅稅費收入7.83億元，同比增長3.18億元，增幅達68.4％。促進就業(yè)京東體育休閑文化廣場建成并投入運營后，據(jù)測算，能為社會提供200個左右的直接就業(yè)機會，以及大概500個間接就業(yè)機會（渠道商、代理商和經(jīng)銷商用人需求）和2000個隱性就業(yè)機會（圍繞產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整而增加的人才引進需求）。帶動旅游市場朝陽區(qū)有潘家園古舊文化品交易中心、三里屯時尚文化街區(qū)、大山子文化藝術(shù)園區(qū)等，若能將王四營鄉(xiāng)打造成北京最具影響力的體育休閑文化區(qū)，完善旅游配套設施，推動體育休閑旅游產(chǎn)業(yè)化，無疑將讓王四營鄉(xiāng)成為朝陽區(qū)旅游經(jīng)濟又一張“王牌”。提升區(qū)位價值京東體育休閑文化廣場將積極培育和推進體育休閑產(chǎn)業(yè)，利用市場機制的“擠出效應”逐漸將王四營鄉(xiāng)的低端行業(yè)外移，帶動周圍地區(qū)發(fā)展，提升王四營鄉(xiāng)外在形象、區(qū)位價值和核心優(yōu)勢，增強可持續(xù)發(fā)展能力，最終將王四營鄉(xiāng)打造成一個國內(nèi)聞名、國際知名的體育休閑文化基地。為中國體育休閑產(chǎn)業(yè)的蓬勃發(fā)展、承載更多的任務、機會與使命。建議建議京東體育休閑文化廣場以“體育元素”為項目亮點，自此結(jié)束了北京有奧運場館但無體育休閑主題廣場；有體育產(chǎn)業(yè)但無體