蘭山小區(qū)改建項(xiàng)目產(chǎn)品定位與市場(chǎng)定位方向性策劃案

歷經(jīng)15年商業(yè)經(jīng)濟(jì)頹廢工程

位居省會(huì)城市臟亂差火車站商圈

開發(fā)商自籌資金不多

蘭州市蘭山小區(qū)改建工程的全新營銷籌劃解決之道

博智威諾(北京)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)

劉旭濤

2004年6月至8月

產(chǎn)品定位/市場(chǎng)定位方向性籌劃案前言感謝貴司給與博智威諾針對(duì)蘭山小區(qū)改建工程的參與時(shí)機(jī)，并在工程所在地溝通后賦予我司作為重點(diǎn)考慮對(duì)象進(jìn)行深入提案。全國任何一塊地?zé)o論大小，終究會(huì)有適合這塊地的開發(fā)工程；同樣一個(gè)工程可以進(jìn)行多份全程籌劃報(bào)告的研討，但終究適合此工程的籌劃案也只有一個(gè)，完全沒有固定模式可言——這正是我司的強(qiáng)項(xiàng)，沒有對(duì)口創(chuàng)新特色的籌劃充其量叫做營銷執(zhí)行，市場(chǎng)競爭劇烈反響到工程銷售上最多是平銷。于此帶出本案以下的系列核心籌劃命題。一、改建背景

甘肅強(qiáng)達(dá)供銷配送置業(yè)已經(jīng)入主蘭山商場(chǎng)，用于商場(chǎng)改造和配套的一期１５００萬資金目前已經(jīng)到位。據(jù)了解，作為上個(gè)世紀(jì)８０年代蘭州市商業(yè)聚集地之一的火車站商業(yè)區(qū)與西關(guān)、南關(guān)共同號(hào)稱蘭州三大商圈，其中隸屬于甘肅省供銷聯(lián)社的蘭山商場(chǎng)也曾位列甘肅省大型骨干零售商場(chǎng)之一。但是從１９９２年開始，這一商圈突然全面萎縮，大量商家“出逃〞，至今仍然經(jīng)營的兩三家也是苦苦支撐局面而已。７月１１日爆出消息的甘肅強(qiáng)達(dá)供銷配送置業(yè)董事長向記者介紹說：強(qiáng)達(dá)入主蘭山，前期改造完成后，將引進(jìn)一家目前在中國排名前十、國際上也享有盛譽(yù)的商業(yè)企業(yè)經(jīng)營蘭山商場(chǎng)。至于該企業(yè)的名稱目前尚是商業(yè)機(jī)密。但該負(fù)責(zé)人隨后說明，重新啟動(dòng)的蘭山商場(chǎng)將放棄普通綜合百貨業(yè)，致力于專業(yè)市場(chǎng)的開拓。而記者隨后從蘭山商場(chǎng)一內(nèi)部職工口中了解到，這一專業(yè)商場(chǎng)極有可能是一個(gè)３萬多平方米的配送廣場(chǎng)，用于蘭州市和外界的物資交流及配送。蘭山賓館：甘肅省供銷合作聯(lián)社蘭山賓館位于蘭州火車站正前方100米處，是甘肅省二級(jí)賓館，擁有各類檔次的客房。設(shè)回、漢餐廳，交通便利，旅游、觀光、舉辦會(huì)議、商貿(mào)洽談、舉辦各類展銷的理想場(chǎng)所。經(jīng)濟(jì)性質(zhì)：集體所有制；主營：住宿、停車；兼營：飲食蘭山商場(chǎng)：是由甘肅省供銷社興辦的一所綜合型百貨商場(chǎng)，以效勞于不同顧客為其經(jīng)營方針，以中低檔日期用品為其特色。商場(chǎng)上下四層，營業(yè)面積6000平米。其與蘭山賓館相依托，形成一個(gè)吃、住、玩、購物一體的立體效勞，是外地客人最為方便的購物場(chǎng)所，也是市民購物的理想商店。二、開發(fā)商籌劃要求

該工程擬改造為蘭州最具本地特色的多功能五星級(jí)產(chǎn)權(quán)式酒店，包括商場(chǎng)、餐飲、娛樂、酒店等。裝修面積計(jì)4萬平米，主體已完成。突顯本地特色，內(nèi)部/外部將成為蘭州市旅游、接待的一個(gè)景區(qū)和豪華場(chǎng)所，是蘭州對(duì)外形象的一個(gè)門面，擬將“蘭州賓館〞、“辦公樓〞、“新蘭州商場(chǎng)〞“原蘭州商場(chǎng)〞用“場(chǎng)院平面〞連接，“場(chǎng)院平面〞為將來酒店大廳〔功能類似上海的大世界〕，所有樓房的土地證，房產(chǎn)證已辦好；使用年限40年〔現(xiàn)余39年〕。三、籌劃原那么“蘭山小區(qū)〞屬綜合體改建建筑，在現(xiàn)有主體結(jié)構(gòu)根本不變的根底上，不追加過多的建安本錢，同時(shí)考慮到蘭州作為西北部旅游省會(huì)城市的21世紀(jì)建筑新形象，使本案成為火車站商圈的核心地標(biāo)群，起到商圈經(jīng)濟(jì)的核心帶動(dòng)作用，迅速完滿達(dá)成工程銷售任務(wù)，并為綜合體日后良好的經(jīng)營和升值創(chuàng)造最大可能。四、工程簡介蘭山賓館：西側(cè)緊鄰天水南路，東西朝向，總面積9085平米，共九層，標(biāo)準(zhǔn)間面積20平米左右；一層4.2米層高，二至八層3.2米層高，樓高26.6米。東西19.5米進(jìn)深，臨街南北跨度70.2米。磚混結(jié)構(gòu)，每層局部套間有衛(wèi)生間設(shè)施，“標(biāo)房〞格局。辦公樓：南鄰火車站東路，處于樓體西南角，南北朝向，建面5638平米，共八層，一層4米層高，總高32米。臨街南北26.7米進(jìn)深，臨街橫截面41.6米跨度。傳統(tǒng)磚混結(jié)構(gòu)，“商務(wù)樓〞格局，樓道公用衛(wèi)生間，新蘭山商場(chǎng)：東臨住宅樓，南對(duì)面為火車站，建面6962平米，共十四層，包括四層商業(yè)；一層4米層高，總高56米。臨街16.5米長，框架剪力墻結(jié)構(gòu)，共用衛(wèi)生間。原蘭山商場(chǎng)：東臨工程二期，建面10127平米，主體八層為主；一層層高4米，總高32米，磚混結(jié)構(gòu)，共用衛(wèi)生間。出入口：北側(cè)門庭位置為車型入口，西側(cè)3.5米寬為人行道，南側(cè)新蘭山商場(chǎng)入口同為人行道。中庭：一層1150平米，二層600平米，一至三層共2350平米門庭：拐角門庭192平米，一至八層共1543平米商場(chǎng)：一層4083平米，二層3639平米，計(jì)7722平米；蘭山商場(chǎng)四至六層，2191平米餐飲：賓館三層/辦公樓/蘭山商場(chǎng)三層，2411平米酒店公寓：賓館四至八層，商場(chǎng)七至十三層，10367平米娛

樂：原蘭山商場(chǎng)三至八層，4816平米

辦公：辦公樓四至八層，3152平米頂

層：原商場(chǎng)424平米，新商場(chǎng)637平米

五、相關(guān)背景

推廣預(yù)算：400萬元左右開盤時(shí)間；方案04年10月份酒店售價(jià)：方案5000元/平米左右底商售價(jià)：方案25000—30000元/平米前期本錢：4000元/平米左右冠名權(quán)：總冠名權(quán)本錢最低500萬元證件：規(guī)劃許可證，房屋預(yù)售證，房屋產(chǎn)權(quán)證齊備規(guī)劃設(shè)計(jì)：2001年8月20日勘察設(shè)計(jì)工程背景：原甘肅供銷合作商廈甘肅萬盛置業(yè)〔市場(chǎng)化率低〕蘭山賓館：甘肅省供銷合作聯(lián)社蘭山賓館位于蘭州火車站正前方100米處，是甘肅省二級(jí)賓館，擁有各類檔次的客房。設(shè)回、漢餐廳，交通便利，旅游、觀光、舉辦會(huì)議、商貿(mào)洽談、舉辦各類展銷的理想場(chǎng)所。經(jīng)濟(jì)性質(zhì)：集體所有制；主營：住宿、停車；兼營：飲食蘭山商場(chǎng)：是由甘肅省供銷社興辦的一所綜合型百貨商場(chǎng)，以效勞于不同顧客為其經(jīng)營方針，以中低檔日期用品為其特色。商場(chǎng)上下四層，營業(yè)面積6000平米。其與蘭山賓館相依托，形成一個(gè)吃、住、玩、購物一體的立體效勞，是外地客人最為方便的購物場(chǎng)所，也是市民購物的理想商店。六、蘭山小區(qū)全案籌劃的核心問題在半徑500米之內(nèi)的火車站商圈做高檔工程，人流雜亂的商業(yè)環(huán)境拒絕高檔住宅、高檔公寓、高檔寫字樓、高檔商場(chǎng)。星級(jí)酒店式公寓和產(chǎn)權(quán)式酒店及特色商業(yè)街是本案運(yùn)作的物業(yè)形態(tài)。酒店式公寓的居家親和力以及房屋自屬產(chǎn)權(quán)，結(jié)合星級(jí)酒店的檔次，是工程的最終選擇。

但反映到物業(yè)形態(tài)仍然是酒店為主的業(yè)態(tài)，如何做到：舍棄產(chǎn)權(quán)式酒店所擁有的所謂白領(lǐng)投資客為主、必須要進(jìn)行星級(jí)酒店評(píng)估、必須要聘請(qǐng)國際著名酒店管理公司等特征，同時(shí)還要做到出售的是五星級(jí)產(chǎn)權(quán)式的酒店？而不可能純粹地以投資型的酒店式公寓進(jìn)行操盤？作為一個(gè)綜合體的地標(biāo)級(jí)建筑群，僅有“甘肅或蘭州首家產(chǎn)權(quán)式酒店〞的市場(chǎng)沖擊還遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠。尤其營銷推廣要拔到“蘭州第一盤〞的市場(chǎng)地位。否那么支撐不起5000元/平米左右單價(jià)〔主要從前期工程本錢，價(jià)格建議見后〕的體系。除了硬件裝修配設(shè)，生態(tài)大堂、新穎時(shí)尚的外立面形象、單體冠名權(quán)這些都是工程買點(diǎn)，缺乏以提升到整體工程定位的高度，什么樣的規(guī)劃設(shè)計(jì)主題所對(duì)應(yīng)的全新市場(chǎng)理念，最能夠引導(dǎo)工程銷售取得短平快？由于投資返租的銷售方式大多僅限于產(chǎn)權(quán)式酒店、酒店式公寓和商鋪，所以評(píng)估分析投資返租的銷售策略將較大影響本案產(chǎn)權(quán)式酒店物業(yè)的比例，對(duì)本案產(chǎn)品定位起到相當(dāng)重要的決策作用。而根據(jù)全國市場(chǎng)的詳細(xì)調(diào)查，目前全程成功操盤的投資返租工程幾乎數(shù)不出來幾個(gè)，本案產(chǎn)權(quán)酒店及商鋪如何進(jìn)行卓有成效的投資返租？如經(jīng)論證不返租，市場(chǎng)吸納力能否到達(dá)1年內(nèi)消化的預(yù)期？蘭州市區(qū)住宅均價(jià)2410元/平米，市區(qū)商業(yè)用房均價(jià)7835元/平米。蘭山小區(qū)產(chǎn)權(quán)酒店的5000元左右單價(jià)，如果剔除返租提升價(jià)〔即市場(chǎng)純粹價(jià)〕，高出市場(chǎng)一倍多；同理底商3萬元預(yù)計(jì)價(jià)是市場(chǎng)均價(jià)的近4倍。權(quán)衡火車站尚未興復(fù)的商圈及區(qū)域市場(chǎng)價(jià)格行情，合理的低開高走定價(jià)體系將決定著回籠資金的速率。引導(dǎo)目標(biāo)客群消費(fèi)的首付款門檻決定了戶型價(jià)格指數(shù),作為市區(qū)內(nèi)沒有可類比參數(shù)可言的首家產(chǎn)權(quán)式酒店，戶型價(jià)格比是多少將影響到整體工程的成敗。綜合體建筑功能互補(bǔ)、銷售力相互促進(jìn)；但如果功能過多同樣會(huì)帶來買家吸納力的攤薄，而且譬如挑空8層的中庭大堂串聯(lián)空間相互之間亦會(huì)產(chǎn)生異態(tài)客群的消費(fèi)碰撞，從而影響整體運(yùn)營品質(zhì)。擁有獨(dú)立冠名權(quán)的各單體功能定位到底幾何？相互關(guān)系及建筑性格是否會(huì)因經(jīng)營力削弱帶來購置力的游移？在爭取最低開發(fā)營銷投入的根底上獲得最大的銷售面積和銷售業(yè)績，意味著追求小戶型、低總價(jià)、低投入、高回報(bào)的利潤現(xiàn)金流?？墒且粋€(gè)既能銷售良好、日后又能經(jīng)營良好的工程，絕對(duì)不可能做到100%的銷售率和銷售面積。勢(shì)必每個(gè)單體均要預(yù)留15%左右的銷售面積或自營或客群機(jī)動(dòng)；尤其是不出利潤〔低購低租〕的商業(yè)旗艦店或品牌店的提前導(dǎo)入。莊家客戶的前期把控力勝算怎樣？需求面積是否會(huì)低出商業(yè)總利潤值？工程日后統(tǒng)一經(jīng)營權(quán)如遇變化如何協(xié)調(diào)管理和分配？其他如功能借鑒上海大世界產(chǎn)品特色很足，當(dāng)?shù)刭I家能否在火車站買帳？特色餐飲一條街會(huì)不會(huì)是我們一廂情愿的想法？如做酒店和商業(yè)分工托管8%左右的投資回報(bào)率他們能否接受？沿街是否需要犧牲400平米左右面積用作休閑廣場(chǎng)？——預(yù)售前期唯有在開發(fā)商、強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)手的規(guī)劃設(shè)計(jì)方、品牌家裝公司、酒店管理公司、商業(yè)管理公司、知名中介租賃公司、籌劃型的營銷代理公司、著名承建商、監(jiān)理商、律師事務(wù)所、按揭銀行、莊家客戶等整合成形的前提下，并消除買家種種關(guān)于投資回報(bào)率的顧慮，方能厚積薄發(fā)、一炮走紅。以下是針對(duì)核心問題的全程籌劃案。第一局部市場(chǎng)分析與市場(chǎng)定位一、調(diào)研方式方法

異地工程及周邊現(xiàn)場(chǎng)深入細(xì)致的考察；與開發(fā)商保持隨時(shí)充分的工作溝通；通過當(dāng)?shù)貥I(yè)內(nèi)人士及朋友獲得準(zhǔn)確訊息；為全面深入地掌握工程所有資訊，兩個(gè)多月以來，我司通過網(wǎng)上調(diào)研的網(wǎng)站不下50個(gè)，以下為分析來源的23個(gè)重點(diǎn)相關(guān)網(wǎng)站。中國商業(yè)街步行街網(wǎng):///()甘肅之窗·房地產(chǎn)業(yè)商會(huì)網(wǎng)站:///蘭州房地產(chǎn)信息網(wǎng):///:///蘭州房地產(chǎn)資訊網(wǎng):///蘭州房地產(chǎn)網(wǎng):///甘肅房地產(chǎn)資訊網(wǎng)://蘭州家園網(wǎng):///每日甘肅://中國蘭州://蘭州之窗:///蘭州市旅游網(wǎng)蘭州餐飲信息網(wǎng)://蘭州美食網(wǎng)城關(guān)區(qū)政府網(wǎng):///蘭州商貿(mào)網(wǎng):///商鋪娛樂://蘭州美食網(wǎng)酒店經(jīng)理人://=5581中國連鎖經(jīng)營協(xié)會(huì):///甘肅招商網(wǎng)://最新圖片北京休閑網(wǎng)備注：本籌劃案仍著重于方向性的全程籌劃，細(xì)致深入的調(diào)研待貴司認(rèn)可并確定合作意向后全面展開。二、甘肅省份定位簡析

中國大陸東西結(jié)合部，大西北樞紐；

是國家重要的能源、原材料工業(yè)基地；

西北地區(qū)的交通通信樞紐和重要的商貿(mào)中心。

小結(jié)1：城市商業(yè)貿(mào)易機(jī)能具有很強(qiáng)的省際輻射力，本案客群外地生意人置業(yè)特征明顯。

甘肅現(xiàn)有各類賓館、飯店數(shù)百家；

僅蘭州有近五十家，另有數(shù)十家國內(nèi)旅游定點(diǎn)飯店，可以滿足眾多游客不同的需求。

小結(jié)2：省份定位為大西北核心的旅游/商貿(mào)省，星級(jí)酒店市場(chǎng)相對(duì)成熟，產(chǎn)權(quán)式酒店的導(dǎo)入趨勢(shì)看好。

三、蘭州市城市定位及城市環(huán)境簡析

1、蘭州城市定位分析：甘肅省省會(huì)，古稱金城，古“絲綢之路〞的交通要沖和商阜重鎮(zhèn)，著名的“茶馬互市〞，兩千多年歷史。小結(jié)：工程具有悠久的歷史文化底蘊(yùn)，需規(guī)劃設(shè)計(jì)進(jìn)行考慮。中國西部重要的政治、經(jīng)濟(jì)、商貿(mào)、文化、科教、信息中心城市之一；重要的交通樞紐、商貿(mào)金融中心和連接中、西亞及各國的開放型、多功能內(nèi)陸口岸城市。我國唯一黃河穿越而過的城市。江澤民總書記、李鐵映在視察甘肅時(shí)指出：要把蘭州開展成為西北最大的商貿(mào)中心。小結(jié)：縱長的黃河?xùn)|西流向，是蘭州市商貿(mào)經(jīng)濟(jì)旅游帶的表達(dá)和象征，城市地圖揭示出作為蘭州房地產(chǎn)的買家，不單單跨越周邊四省，同時(shí)周邊地市縣的私營企業(yè)主亦成為相當(dāng)對(duì)象。特色名城，“座中四聯(lián)〞位置，“陸都心臟〞，總?cè)丝?14萬，城鎮(zhèn)人口207萬人，城市人口148萬，37個(gè)少數(shù)民族約12萬人。包括外來人口不到400萬居民的二級(jí)省會(huì)城市。目前蘭州市流動(dòng)暫住人口已經(jīng)超過40萬。小結(jié)：本案無論從日后的營銷手段或商業(yè)業(yè)種的招商，充分發(fā)揮特色名城的價(jià)值；歷史上的移民城市向來均是市場(chǎng)化率高的城市，故蘭州市不斷增長的外地人購房將遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于政府公布的人口統(tǒng)計(jì)。

西部重要的商品集散地和西北商貿(mào)中心，商品覆蓋面達(dá)西部8省區(qū)、近400萬平方公里和3億多人口。在開拓西部大市場(chǎng)中具有很強(qiáng)的集聚輻射功能。已成為黃河上游重要的經(jīng)濟(jì)中心和西隴海蘭新線經(jīng)濟(jì)帶的重要支點(diǎn)和輻射源頭。

小結(jié)：多元跨省鐵路線的商品運(yùn)輸方式，注定本案外地私營企業(yè)主的買家是以火車作為工作生活平衡的重要載體。

2、蘭州自然環(huán)境簡析溫帶大陸性氣候，溫差大，降水少，冬無嚴(yán)寒、夏無酷暑，氣候溫和，市區(qū)海拔高度1520米。小結(jié)：購房受季節(jié)〔淡旺季〕影響不大。3、蘭州交通環(huán)境分析航空樞紐三十七條航線，每周二飛往香港定期旅游包機(jī)航線，每周百余次航班，市區(qū)至中川機(jī)場(chǎng)70公里約一小時(shí)車程；西北最大的鐵路樞紐，隴海、蘭青、蘭新、包蘭4大鐵路干線和80多條鐵路專用線，長期以來通過鐵路運(yùn)輸?shù)倪M(jìn)出口商品量占到進(jìn)出口商品總量90%以上；日到發(fā)旅客達(dá)４萬人次，蘭州鐵路局最高日發(fā)送7萬人，日均發(fā)送5.6萬人。

西貨站是中國地區(qū)最大的貨運(yùn)站和新亞歐大陸橋上主要的集裝箱轉(zhuǎn)運(yùn)中心，火車站每天近６０列客車往返全國；公路五條國道、六條省道、五十條縣鄉(xiāng)，七個(gè)長途汽車客運(yùn)站。

小結(jié)：經(jīng)調(diào)查，浙江人是蘭州生意人的代表，以飛機(jī)往返老家居多。本案投資客勢(shì)必面臨較多渠道的散戶，選擇面寬泛，外地置業(yè)著初步形成鐵路飛機(jī)〔運(yùn)輸/探親〕并行的特征。4、蘭州旅游環(huán)境分析絲綢之路大旅游區(qū)中心，東天水麥積山、平?jīng)鲠轻忌剑饔谰副`寺，南夏河拉卜欏寺，北敦煌莫高窟小結(jié)：由于旅游資源的城際泛化，本案作為“五星級(jí)產(chǎn)權(quán)酒店〞與所謂的常規(guī)產(chǎn)權(quán)式酒店最大區(qū)別之一在于：客群的非過渡性定期消費(fèi)。亦即旅游觀光度假之士是工程的輔助客群。5、蘭州商業(yè)環(huán)境分析02年全市各類市場(chǎng)233個(gè)，商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)7.8個(gè)〔含餐飲、效勞〕，總營業(yè)面積337萬平方米。初步形成城區(qū)東部商貿(mào)經(jīng)濟(jì)帶，中部中央商務(wù)區(qū)、西部商貿(mào)經(jīng)濟(jì)圈的商貿(mào)經(jīng)濟(jì)格局；預(yù)計(jì)05年我市將建成東部市場(chǎng)、東方紅廣場(chǎng)、鐵路局、西關(guān)什字、小西湖、西站等9個(gè)繁華商業(yè)區(qū)；近９年來精心打造“西北商貿(mào)中心城市〞，02年蘭州商業(yè)效勞業(yè)從業(yè)人員到達(dá)了16萬人；上半年商業(yè)營業(yè)用房施工面積為136．94萬平米，占全部施工面積的12．9％；蘭州商業(yè)環(huán)境擁有300萬以上的龐大的消費(fèi)群體。

小結(jié)1〕：產(chǎn)權(quán)式酒店亦屬于商用地產(chǎn)，是大商業(yè)的概念；通過30余年的商業(yè)積淀，各類市場(chǎng)和商場(chǎng)相當(dāng)成熟，競爭十分趨烈，囿于火車站商圈的局限性，本案前兩者業(yè)態(tài)均不適合考慮；小結(jié)2〕：蘭山小區(qū)位于蘭州東部商貿(mào)經(jīng)濟(jì)帶，屬9個(gè)繁華商業(yè)區(qū)鐵路局和東部市場(chǎng)的交匯區(qū)域。蘭州商業(yè)的興旺程度已經(jīng)超越了全國大多一級(jí)省會(huì)城市。但本案的市場(chǎng)地位理應(yīng)跨越火車站或東部商圈；

小結(jié)3〕：由于蘭州市商務(wù)氣氛較弱，嚴(yán)格意義中部中央商務(wù)區(qū)應(yīng)該仍為中央商業(yè)區(qū)，只不過追加了省會(huì)行政機(jī)關(guān)辦公的職能。東部商貿(mào)經(jīng)濟(jì)帶、西部商貿(mào)經(jīng)濟(jì)圈、中央商業(yè)區(qū)統(tǒng)歸為：大西北商貿(mào)中心。明確了工程的市場(chǎng)核心地位。

小結(jié)4〕：從300萬市區(qū)商業(yè)消費(fèi)群體到火車站4萬人次/日的客運(yùn)量，工程日后經(jīng)營將以日消費(fèi)方式為主，而不是以周末雙休、季節(jié)消費(fèi)或節(jié)日消費(fèi)為主。結(jié)論：初步反映出1萬平米左右的商業(yè)體量，可以進(jìn)一步增擴(kuò)商業(yè)面積。6、蘭州特產(chǎn)分類分析特色食品——蠶豆、茴香、豌豆、扁豆、雜豆、百合、黑瓜子、亞麻粕、蕨菜、松花蘑菇和毛柄金錢菌既是席上佳品，又是益生良饌；特色瓜果——白蘭瓜、軟兒梨、冬果梨、鮮桃、黃河密瓜、麻皮醉瓜、籽瓜、西瓜、杏等二十多種瓜果久負(fù)盛名，有“瓜果城〞之稱；特色綜合——羊毛、服裝、排球、玖瑰，水煙等蘭州土特產(chǎn)蜚聲中外，蘭州水煙煙中佳品聞名全國；特色工藝——云集了全省旅游工藝精品、土特產(chǎn)品。較有特色的如酒泉夜光杯〔又名玉石杯〕、黃河奇石、蘭州沙鍋、草編工藝品、雕漆工藝品等均十分有名，還有雕刻葫蘆、卵石雕、套料花瓶等地方工藝精品；特色中藥——甘肅是全國中藥材主要產(chǎn)區(qū)之一，有野生藥材951種，居全國第二位，已經(jīng)營450多種，主要有當(dāng)歸、大黃、黨參、甘草、紅芪、黃芪、貝母、大麻、杜仲、靈芝、冬蟲夏草等。其中“岷歸〞、“文黨〞產(chǎn)量大，質(zhì)量好，是聞名中外的出口藥材；特色購物——蘭州是甘肅的理想購物之處。

小結(jié)1〕：以上十余種特色土產(chǎn)就是蘭山小區(qū)商業(yè)局部吸納的重要業(yè)態(tài)組成局部?；疖囌旧虡I(yè)經(jīng)營的火爆首先要迎合流動(dòng)性鐵路客群快捷方便、過境紀(jì)念、一站式消費(fèi)的“分分鐘購置特征〞，否那么將每日4萬人次的準(zhǔn)商流變成純粹的過境人流；

小結(jié)2〕：其次應(yīng)考慮到周邊業(yè)態(tài)的重復(fù)經(jīng)營。但“火車站的金角銀邊〞黃金據(jù)點(diǎn)，完全可以小商鋪集中成賣場(chǎng)的形態(tài)在第一時(shí)間、第一視線獨(dú)占鰲頭，且此種業(yè)態(tài)的招商規(guī)劃理應(yīng)置于雙主干最顯眼位置。結(jié)論：蘭山小區(qū)綜合業(yè)態(tài)功能定位，一定做成一個(gè)“蘭州首屈一指〞的特色城，才能夠在臟亂差、尚未再培育成熟的火車站商圈獨(dú)樹一幟，取得短中長三期利益的多贏。十余家店面招商單位面積建議為8---15平米。7、蘭州餐飲市場(chǎng)分析甘肅餐飲以蘭州最具特色。蘭州地方風(fēng)味小吃繁多，清湯牛肉拉面，釀皮、灰豆、漿水面等久負(fù)盛名。蘭州清湯牛肉面俗稱“牛肉拉面〞，是蘭州最具特色的群眾化經(jīng)濟(jì)小吃。建議：以蘭州清湯牛肉拉面為代表的群眾經(jīng)濟(jì)小吃，是本案商業(yè)業(yè)態(tài)近200米餐飲一條街的主體。特色的、特產(chǎn)的、特定的三特是工程業(yè)態(tài)功能的定位原那么。蘭州有許多小吃街，盤旋路周圍為酒店、賓館集中區(qū)，游客可選擇到農(nóng)民巷小吃一條街品嘗美食，沿街遍布中高檔餐館?；疖囌局車院驼沸〕越肿畲蟆Ｊ袃?nèi)還有廣場(chǎng)西口、鐵路新村、西關(guān)什字、小西湖、建蘭路等小吃街，一般從早晨可持續(xù)到子夜。和政路、西關(guān)什字等小吃街可持續(xù)到零晨三、四點(diǎn)，有些攤點(diǎn)晝夜?fàn)I業(yè)。另蘭州比較有名的飲食街濱河路、老酒泉路餐飲文化一條街。建議：蘭州有名的小吃/美食一條街至少在10余條以上。建議本案“L〞型的一層餐飲一條街瞄準(zhǔn)地緣城區(qū)客戶、火車站流動(dòng)客戶、市區(qū)口碑客戶，進(jìn)行早餐、午餐、晚餐、夜宵24小時(shí)晝夜多餐經(jīng)營，形成整體工程日消費(fèi)+業(yè)消費(fèi)的經(jīng)營格局，促動(dòng)投資回報(bào)率的長期穩(wěn)定增長。蘭州人好食，喜歡在休閑假日聚餐。市內(nèi)各大名菜佳肴和民族風(fēng)味飲食餐飲一應(yīng)俱全，蘭州人喜食酸辣食品，對(duì)川味菜系和火鍋更是情有獨(dú)鐘。蘭州人粗暴豪放，聚餐必飲白酒。小結(jié)：蘭州人對(duì)餐飲的喜好并不見得是本案的特色，亦不見得是工程利潤的增長點(diǎn)，但要結(jié)合特色酒類產(chǎn)品安排招商店鋪。地方名菜如：唐汪手抓羊肉、烤小豬、烤全羊、釀皮子、高三醬肉、陳春麻辣粉、百歲雞、灰豆子；地方餐飲名店如：金壇子飯莊、羯子樓火鍋、傻兒魚頭、我的天堂酒吧等；建議：同樣地方餐飲名店亦不完全是地方名菜店；但地方名菜館一定是工程商業(yè)餐飲功能的重點(diǎn)。在劇烈的市場(chǎng)競爭中學(xué)會(huì)舍棄方能立于差異化經(jīng)營的不敗之地。預(yù)計(jì)本案一層臨街群眾經(jīng)濟(jì)餐飲店可開在20余家店鋪；建議將地方名菜放在臨街二樓。餐飲直面競爭：蘭州市領(lǐng)導(dǎo)對(duì)此次老酒泉路餐飲文化一條街的改造很重視，目前有幾套方案正在考慮中。該工程將聚集全國西北的名吃，實(shí)行24小時(shí)營業(yè)，這也將彌補(bǔ)蘭州市沒有一處標(biāo)準(zhǔn)夜市的空白。相信此次老酒泉路的改造，將對(duì)蘭州市市區(qū)在道路改造后功能區(qū)的改造建設(shè)帶一個(gè)好頭。建議：民以食為天，日消費(fèi)的餐飲市場(chǎng)之客群在午餐的選擇上很少舍近求遠(yuǎn)。經(jīng)過以上分析，我們有足夠的論據(jù)支撐火車站附近一樣可以出現(xiàn)“大西北特色美食城〞！她將在一層形成針對(duì)隨機(jī)過往群眾人群的特色美食一條街，二層以駐酒店客戶結(jié)合區(qū)域內(nèi)客戶的特色名吃一條內(nèi)街。我市餐飲業(yè)眾多的“龍頭老大〞。全順樓、甘肅順峰海鮮世界、恒昌餐飲公司〔黃河樓〕、雅爾佳明德宮、東方宮、東方宮火鍋城、菜根香西站大酒店、菜根香人民劇院大酒店、菜根香八一大酒店、天津狗不理蘭州西關(guān)店、川林大酒店、長城賓館等12家知名酒家酒店。建議：非特色化的蘭州餐飲業(yè)龍頭老大，可以成為工程引進(jìn)的主題店。這些連鎖經(jīng)營的品牌店講究品牌運(yùn)營，雖說不是當(dāng)?shù)靥厣?，但是市?chǎng)消費(fèi)面廣，能夠作為莊家客戶帶動(dòng)餐飲散戶，形成集結(jié)力。建議將辦公樓2---4層用作1—3個(gè)餐飲知名店。酒類消費(fèi)在某種程度上是餐飲業(yè)是否紅火的晴雨表，如“康慶坊〞、“本色〞、“系列驕子〞、“名揚(yáng)天下〞九龍酒等白酒。全省現(xiàn)有白酒生產(chǎn)企業(yè)123家，產(chǎn)值近15億元；02年甘肅省餐飲業(yè)實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入58.4億元，同比增長13.4％，餐飲業(yè)成為我省經(jīng)濟(jì)開展中增幅最大的行業(yè)之一；一方面餐飲業(yè)全省目前網(wǎng)點(diǎn)有15萬個(gè)左右，蘭州餐飲市場(chǎng)存在巨大的潛力，還有較大開展空間，另者蘭州夜生活玩的地方少，所以到飯店喝酒成了一種很重要的交際手段；中華餐飲名店順峰國際集團(tuán)在蘭連鎖店，標(biāo)志著甘肅省更為劇烈的餐飲業(yè)競爭在蘭州拉開序幕。規(guī)模大、檔次高的餐飲巨頭并不多見小結(jié)：蘭州餐飲業(yè)開展空間巨大，建議天水南路一側(cè)蘭山賓館二致四層引入規(guī)模大、檔次高的餐飲名店，蘭山賓館冠名權(quán)可預(yù)留駐蘭辦事機(jī)構(gòu)；蘭州各餐飲店分布廣泛均勻，內(nèi)外地餐店薈萃，民族餐飲也是本案業(yè)態(tài)定位的對(duì)象。8月蘭州飯店與餐飲行業(yè)協(xié)會(huì)發(fā)起舉辦“第二屆中國〔甘肅〕美食節(jié)〞，本案活動(dòng)亦將形成日后特色。四、蘭州相關(guān)政策分析

國家統(tǒng)計(jì)局１９日發(fā)布的月度形勢(shì)報(bào)告顯示，江西、甘肅和天津等６個(gè)地區(qū)商品房平均銷售價(jià)格漲幅超過２０％。蘭州房地產(chǎn)市場(chǎng)開展后勁十足。甘肅省實(shí)施西部大開發(fā)戰(zhàn)略優(yōu)惠政策第五章土地政策第三十三條其它投資工程用地，其土地使用權(quán)出讓金減收４０％。工程營銷背景爭取包裝成“西部大開發(fā)戰(zhàn)略〞其中的外地招商引資工程，便利獲得相關(guān)優(yōu)惠政策的同時(shí)，給工程以重點(diǎn)出處。甘肅省實(shí)施西部大開發(fā)戰(zhàn)略的根本思路以蘭州市為重點(diǎn)，以隴海線和蘭新線為依托，提高城市化和工業(yè)化水平，形成大開發(fā)的支撐點(diǎn)和新的經(jīng)濟(jì)增長帶，充分發(fā)揮中心城市和城鎮(zhèn)在西部大開發(fā)中的輻射帶動(dòng)作用。本案充分利用城市/區(qū)域/板塊/商圈的輻射帶動(dòng)性，迅速從網(wǎng)站、戶外、電視等綜合媒體擴(kuò)大銷售所用的影響力和知名度。蘭州市政府?關(guān)于加快旅游業(yè)開展的決定?要求，到2005年，接待入境游客６．７萬人，接待國內(nèi)游客３３８萬多人；旅游業(yè)總收入占全市ＧＤＰ的４．５％。旅游車輛享受"特殊待遇"，對(duì)星級(jí)賓館、飯店實(shí)行與一般工商企業(yè)同等的用水、用電、用氣價(jià)格。市政府對(duì)旅游業(yè)和跟旅游業(yè)相關(guān)的行業(yè)采取諸項(xiàng)優(yōu)惠支持，為工程五星級(jí)產(chǎn)權(quán)酒店日后的旅游客源入住率打下良好根底。國家建設(shè)部有明文規(guī)定，不得承諾固定回報(bào)作為銷售手段。建設(shè)部頒發(fā)的?房地產(chǎn)銷售管理方法?明確規(guī)定：2001年6月1日后，不得以返本銷售和售后包租的方式出售未竣工的房屋，但已竣工房屋那么不在此列。售后包租工程一般銷售工具不能觸及法律規(guī)定，更多以協(xié)約出示。銀行規(guī)定產(chǎn)權(quán)式酒店投資物業(yè)最多只能做六成按揭。建議本案盡量申請(qǐng)30%的首付比例。根據(jù)?合同法?的相關(guān)規(guī)定，租賃合同期限不得超過20年，超過20年的年限本身就不具備法律的約束。建議與經(jīng)營商家的租賃委托協(xié)議以一年為單位進(jìn)行包租，以便每年隨機(jī)調(diào)整并躲避周期長銷售和商業(yè)經(jīng)營管理公司的接收雙風(fēng)險(xiǎn)。五、蘭州客群分析

1956年為支援西北建設(shè)的上海一批商業(yè)效勞業(yè)，浙江人、四川人、北京人、南京人居多。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，截至02年底，在甘肅從事商品商貿(mào)、產(chǎn)品加工、餐飲效勞、建筑的浙江籍經(jīng)營戶大約有７萬多戶〔蘭州市約有４萬多戶〕，其中，上檔次的企業(yè)１０００多家。浙江人在甘肅的經(jīng)營戶，就連東部市場(chǎng)最小的攤位，每戶每年的收入都在１０萬元以上。

小結(jié)：僅浙江生意人就達(dá)4萬多戶的蘭州商貿(mào)市場(chǎng)將成為本案主要投資客。浙江人聚集的地方炒房特性明顯，根據(jù)5個(gè)以上與浙江人打交道操盤經(jīng)驗(yàn)，預(yù)計(jì)本案以浙江人為主投資客占總目標(biāo)客群的50%左右，連帶投資數(shù)套的集聚特征亦十清楚顯。蘭州下崗、失業(yè)人員接近就業(yè)人員的1/10，收入水平僅是東部興旺地區(qū)的一半，作為消費(fèi)主體的農(nóng)民收入又僅為1/4；城市居民人均可支配收入累計(jì)為3276元，人均消費(fèi)性支出累計(jì)人均2769元，居住支出增長最為強(qiáng)勁；據(jù)03年前9個(gè)月的統(tǒng)計(jì)，甘肅省城鎮(zhèn)居民人均可支配收入居全國倒數(shù)第一位，與全國水平相差1478元。蘭州市去年的統(tǒng)計(jì)資料說明，城鎮(zhèn)居民可支配收入達(dá)6555元。

小結(jié)：日后經(jīng)營會(huì)吸納蘭州下崗、失業(yè)人員作為市場(chǎng)親和力的手段，預(yù)計(jì)本地城市居民所占本案成交比例缺乏十分之一，私營企業(yè)主將占據(jù)70%以上的投資比例。據(jù)統(tǒng)計(jì)，全市人口密度平均每平方公里227人，市區(qū)人口密度為1147人，城關(guān)區(qū)更高達(dá)3667人，主城區(qū)每個(gè)階段的人口增長都遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過城市規(guī)劃預(yù)想控制的增長極限，造成城市根底設(shè)施、生活效勞設(shè)施遠(yuǎn)不能滿足城市開展現(xiàn)實(shí)的需要。

小結(jié)：甘肅本地外來人口進(jìn)城增長與外省生意人的增長成為工程銷售利好和經(jīng)營龐大的客源助推劑。上半年，新批外地駐蘭辦事機(jī)構(gòu)31家；對(duì)146家辦事機(jī)構(gòu)進(jìn)行了年檢換證；榮事達(dá)等大企業(yè)、大集團(tuán)先后在我市設(shè)立了辦事機(jī)構(gòu)。外地駐蘭辦事機(jī)構(gòu)在招商引資工作中的“橋梁〞、“紐帶〞作用日益顯現(xiàn)。全年新批外地駐蘭辦事機(jī)構(gòu)75家，同比增長17.3%；截至目前，在蘭設(shè)立長期辦事機(jī)構(gòu)的外地政府和企業(yè)已到達(dá)近300家。

小結(jié)：300家長期駐蘭政府機(jī)構(gòu)和企業(yè)的購房投資能力，是不容無視的工程另一組成局部，他們有著投資消費(fèi)、就地居住、就地娛樂餐飲的連帶需求。蘭州市居民年人均消費(fèi)中，食品和日用品的支出占了將近40%；要求集休閑、娛樂、文化、購物為一體的消費(fèi)環(huán)境的更進(jìn)一步開展；

小結(jié)：群眾快餐是本案商業(yè)餐飲街的經(jīng)營特色之一，日用品不建議引入；本案具備休閑、娛樂、文化、購物為一體的消費(fèi)環(huán)境的營造質(zhì)素。?蘭州房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查研究報(bào)告?顯示，出于投資動(dòng)機(jī)購房的比例高達(dá)28.3％，二次置業(yè)購房的比例占23.8％，而改善居住購房的只有21.9％。實(shí)際數(shù)據(jù)可能更高；粗略統(tǒng)計(jì)在00年預(yù)〔銷〕售的商品房中，按揭購房約占個(gè)人購房的60％。

小結(jié)：作為成長初期的蘭州房地產(chǎn)市場(chǎng)，投資客比例將與日俱增，預(yù)計(jì)到達(dá)70%以上，按揭購房將本案主要以二次置業(yè)現(xiàn)象為主，六、城關(guān)區(qū)環(huán)境分析

5000年前，這里就有相當(dāng)規(guī)模的彩陶窯場(chǎng)，為陶瓷工藝品業(yè)態(tài)的引進(jìn)打下雄厚根底；建議安排在大堂一層的店中店作為休閑紀(jì)念精品廊。城區(qū)面積60平方公里，總?cè)丝?3.6萬人，占全市人口近三分之一。作為省會(huì)中心城區(qū)，省市機(jī)關(guān)林立，有100多萬人口，消費(fèi)潛力巨大，第三產(chǎn)業(yè)增加值在我區(qū)生產(chǎn)總量的比重占66%左右。省市機(jī)關(guān)客群將是工程另一組成，100多萬人口的城關(guān)區(qū)是甘肅第一區(qū)，地緣消費(fèi)特征明顯。休閑旅游方面，擁有“天下黃河第一橋〞蘭州中山鐵橋，元代建筑白塔山公園，五泉山公園和山地森林公園蘭山公園等多處旅游場(chǎng)所。區(qū)內(nèi)文化娛樂場(chǎng)所300多處、高、中檔賓館、飯店20多家；各類研究院所和大專院校90余所。純酒店經(jīng)營工程競爭十分酷烈，規(guī)劃設(shè)計(jì)要打造出差異特點(diǎn)和主題。蘭州市城關(guān)區(qū)日前確定了把該區(qū)建設(shè)成輻射全省乃至西北的現(xiàn)代商貿(mào)中心的目標(biāo)。圍繞這一目標(biāo)，該區(qū)要在中央商貿(mào)區(qū)、雁灘商貿(mào)區(qū)、火車站鐵路局商貿(mào)區(qū)和東部經(jīng)濟(jì)帶“三區(qū)一帶〞工程建設(shè)中傾注全力。蘭山小區(qū)的市場(chǎng)理念是：大西北中央商貿(mào)區(qū)的首家五星級(jí)產(chǎn)權(quán)式酒店。“一帶、一圈、一區(qū)〞分別為：以高新技術(shù)開發(fā)區(qū)、東部市場(chǎng)群、雁灘商務(wù)區(qū)為支柱，以科技一條街、雁灘工業(yè)城、蘭鋼休閑娛樂購物廣場(chǎng)、電子商貿(mào)城、蘭大科技廣場(chǎng)、火車站、國芳百盛等為依托，以點(diǎn)成線，以線促帶，以科技為支撐，構(gòu)建集科、工、貿(mào)、餐、娛、宿為一體的東部商貿(mào)經(jīng)濟(jì)帶；以經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)、蘭州新城區(qū)、小西湖民貿(mào)功能區(qū)、西站綜合貿(mào)易區(qū)、土門墩倉儲(chǔ)區(qū)、西津路和濱河路商貿(mào)帶為依托，積極培育蘭州西部經(jīng)濟(jì)商貿(mào)圈；以張掖路、永昌路、酒泉路、中山路、武都路、甘南路等商貿(mào)金融特色街為根底，把西關(guān)什字、南關(guān)什字、東方紅廣場(chǎng)等不同功能的繁華商業(yè)區(qū)連為一體，構(gòu)建網(wǎng)絡(luò)式、輻射型和現(xiàn)代化的中央商務(wù)區(qū)。把城關(guān)區(qū)經(jīng)濟(jì)開展定位在全力建設(shè)輻射全省乃至西北的現(xiàn)代商貿(mào)中心。經(jīng)過近十年的開展，蘭州商貿(mào)中心格局根本形成，而且隨著鐵路、公路、民航的迅速開展和根底設(shè)施改造力度的加大，商貿(mào)中心的作用日益凸現(xiàn)出來，商貿(mào)業(yè)已占到全區(qū)國內(nèi)生產(chǎn)總值的40%左右，龍頭作用十清楚顯。按照大商貿(mào)、大流通、大城關(guān)、大區(qū)域的格局，立足吸引和輻射全省乃至西北。大力提升商品集散功能。增強(qiáng)商品集散功能是建設(shè)商貿(mào)中心的關(guān)鍵。東部經(jīng)濟(jì)帶：推進(jìn)東部市場(chǎng)、西北鞋城的改造與擴(kuò)建，抓緊實(shí)施萬國商廈、東崗家世界、蘭鋼物流中心等工程，加快沿街商鋪的開發(fā)與招商，把東部經(jīng)濟(jì)帶建設(shè)成為品種齊全、規(guī)模宏大的商品集散長廊。重點(diǎn)抓好燈泡廠超大型娛樂城和甘南路咖啡飲食文化娛樂一條街建設(shè)。

小結(jié)：火車站本身商業(yè)屬馬路消費(fèi)，所以工程商業(yè)一定要拔到大西北的戰(zhàn)略高度；燈泡廠超大型娛樂城和甘南路咖啡飲食文化娛樂一條街的競爭反映出娛樂業(yè)的競爭亦十分劇烈，針對(duì)特定人群的娛樂城將是工程特色；建議娛樂城安排在原蘭山商場(chǎng)，建筑風(fēng)格特色按照莊家客戶度身訂制。七、鐵路局商圈/火車站商圈分析火車站和鐵路局商業(yè)區(qū)：該地區(qū)經(jīng)濟(jì)近幾年顯得比較蕭條疲軟，今后要依托工程載體，加強(qiáng)指導(dǎo)協(xié)調(diào)，加快量刃廠客運(yùn)中心建設(shè)，啟動(dòng)燈泡廠超大型娛樂城、水泵廠家世界超市，整體改造工貿(mào)商場(chǎng)，力爭在較短時(shí)間內(nèi)使該地區(qū)的經(jīng)濟(jì)得到復(fù)蘇與繁榮。

小結(jié)：火車站和鐵路局商業(yè)區(qū)高檔酒店和特色商業(yè)工程的商氣需要一至兩年的培育，不可能一蹴而就。此點(diǎn)看出本案投資回報(bào)率評(píng)估不會(huì)太高，理性預(yù)計(jì)在7—8%之間。鐵路局市場(chǎng)被認(rèn)為是一本書寫蘭州馬路市場(chǎng)開展、輝煌、衰落的教科書，它在1979年就初具雛形，在它的鼎盛時(shí)期，經(jīng)營戶到達(dá)過1000多戶，有3000多名就業(yè)人員，經(jīng)營品種上萬。集服飾、副食、瓜果蔬菜、海鮮、干鮮調(diào)味品、餐飲等為一體的大規(guī)模集貿(mào)市場(chǎng)，該市場(chǎng)前期實(shí)際上是一條馬路市場(chǎng)。

小結(jié)：隨著鐵路局市場(chǎng)的拆遷，副食、瓜果、特色干鮮調(diào)味品、餐飲將成為蘭山小區(qū)外向型商業(yè)街的吸納時(shí)機(jī)點(diǎn)，但是特色商鋪精品店的概念，千萬不能搞成集貿(mào)市場(chǎng)的縮影。拓建火車站周圍5條道路，使火車站東西兩側(cè)道路全部貫穿聯(lián)網(wǎng)，將白銀路、酒泉路與五泉山、鐵路局南部、華聯(lián)商圈緊密相連，使民主路、定西路，嘉峪關(guān)北側(cè)再增加一條東西向的次干道。

小結(jié)：市政規(guī)劃利好將使周邊人流車流打成一片，更加凸現(xiàn)商流。目前，蘭州市東部商圈和鐵路局商圈地段中已有蘭新燈飾城和龍馬燈飾城。周邊的藝族家居1．6萬平米。由臨洮縣一家民營建筑公司發(fā)起成立的蘭州三易超市，前不久在蘭州市定西南路開業(yè)后，已成為火車站商圈中新的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)。激活火車站鐵路局商圈是工程的一個(gè)賣點(diǎn)和訴求點(diǎn)。新城區(qū)的建設(shè)將使蘭州市商業(yè)重心西移等。構(gòu)成鐵路局商圈之一的錦華商廈根本由浙江人張浩超在租賃經(jīng)營，鐵路局商圈三分之一天下已落入浙江人張浩超創(chuàng)辦的蘭州超前商貿(mào)手中；當(dāng)然，在蘭州大量淘金的還有江蘇人、四川人、河南人……以民主西路和皋蘭路交叉處為中心的鐵路新村商業(yè)區(qū)，是蘭州市重要的商業(yè)區(qū)，分布有民百大樓、商貿(mào)大世界、金輪商夏、工貿(mào)商場(chǎng)、錦花商場(chǎng)、省百貨公司、海富商場(chǎng)等大型商廈。鐵路新村還是蘭州最大的集貿(mào)市場(chǎng)之一，服裝鞋帽、日用百貨、糖業(yè)煙酒、副食水產(chǎn)等種類齊全，周圍有各種服裝專賣店和小吃店，著名的和政路小吃一條街就在該區(qū)東側(cè)不遠(yuǎn)。

分析：鐵路新村商業(yè)區(qū)是社區(qū)型，不會(huì)對(duì)本案有競爭影響。

八、房地產(chǎn)市場(chǎng)分析

目前有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)320余家，城區(qū)土地使用代價(jià)昂貴，城市建設(shè)用地平均每畝地價(jià)在200萬元以上，最高達(dá)600萬元。需求大于供給，并且市場(chǎng)的潛在需求較大。上半年我市商品房銷售價(jià)格穩(wěn)中有升，商品住宅銷〔預(yù)〕售平均價(jià)格為2410元/平方米，同比增長11.5%，商業(yè)用房銷〔預(yù)〕售平均價(jià)格7835元/平方米，同比增長1.92%。蘭州的房價(jià)大約在每平方1100-3000之間。今年第二季度，蘭州市市中心區(qū)住宅中高價(jià)位為2700元/平方米、低價(jià)位為1850元/平方米；在營業(yè)用房中，位于西站地區(qū)主干道的商品房價(jià)格為一層2.21萬元/平方米，而市中心區(qū)繁華地段一層商鋪的價(jià)格為1.6萬元/平方米，遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于西站地區(qū)。市區(qū)：萬盛大廈2800元、亞太大廈3500元、盛世廣場(chǎng)

3200元分析及小結(jié)：如果按照商業(yè)價(jià)格高出住宅價(jià)位的30%理論推斷，以中高價(jià)位為參照，蘭山產(chǎn)權(quán)酒店的市場(chǎng)定價(jià)3510元較為適宜；假設(shè)以西站地區(qū)營業(yè)用房一層2.21萬元/平米為參數(shù)，本案底商要高于市中心區(qū)繁華地段一層商鋪價(jià)格1.6萬元/平米、低于2.21萬元/平米。參照瑞德摩爾一層黃金底商的最高價(jià)3萬元/平米和其高檔住宅價(jià)4000余/平米，并結(jié)合工程建安本錢和拿地本錢，以及產(chǎn)權(quán)酒店和商業(yè)小戶型小商鋪、低總價(jià)低首付的特征，建議商鋪入市開盤價(jià)為25000元/平米左右，初步建議產(chǎn)權(quán)酒店入市開盤價(jià)為4500元/平米，為全程銷售均價(jià)的增幅奠定合理根底。04年７月１４日“２００４年上半年甘肅省經(jīng)濟(jì)形勢(shì)新聞發(fā)布會(huì)〞上，省建設(shè)廳副廳長王政之談道：“我省房地產(chǎn)市場(chǎng)的購房方式主要有自住購房和投資購房。目前投資購房所占的比例較小，在１０％至２０％之間，自住購房仍占主導(dǎo)地位，處于供銷兩旺的態(tài)勢(shì)。〞新穎的產(chǎn)權(quán)酒店將是投資客的時(shí)機(jī)點(diǎn)。蘭州市兩山夾一河的狹長地貌特征，蘭州市商貿(mào)中心的逐漸東移；蘭州城市建筑密度大，城市規(guī)劃缺乏力度，建筑物造型、材料、色彩等缺乏統(tǒng)一的管理。迄今為止，還沒有一所建筑稱得上是蘭州的標(biāo)志性建筑。

小結(jié)：蘭山小區(qū)一定要做成蘭州地標(biāo)級(jí)的建筑，成為商貿(mào)中心東移趨勢(shì)之下的穩(wěn)固據(jù)點(diǎn)，以此穩(wěn)固客戶。蘭州是惟一一個(gè)黃河從城中流過的省會(huì)城市，蘭州黃河兩岸風(fēng)土民情極富特色，但長期以來一直是開發(fā)力度不夠，豐富的旅游資源優(yōu)勢(shì)一直沒有轉(zhuǎn)化為經(jīng)濟(jì)優(yōu)勢(shì)。中央做出實(shí)施西部大開發(fā)戰(zhàn)略決策后，蘭州市政府決定興建４０公里長的黃河風(fēng)情線。

建議：旅游主題的活動(dòng)日后經(jīng)營必不可少，建議臨街廣場(chǎng)規(guī)劃黃河母親的雕塑或在大堂安置。

第二局部產(chǎn)權(quán)式酒店分析與建議

一、蘭州可類比酒店工程分析火車站附近賓館一覽表賓館名稱賓館地址聯(lián)系〔0931〕蘭山賓館天水路6號(hào)8617211和平飯店天水路8619811迎賓飯店天水路37號(hào)8886552黃河飯店蘭州火車站8618146公交飯店天水路8615160郵政公寓蘭州火車站8617459石油賓館蘭州火車站南路8615650牛頭飯店蘭州火車站東路8616482八一賓館定西路59號(hào)8619971長城賓館定西路8615611賓館名稱賓館地址聯(lián)系〔0931〕農(nóng)墾賓館平?jīng)雎?4號(hào)8417878甘蘭飯店平?jīng)雎?4號(hào)8418744交通飯店平?jīng)雎?74號(hào)8417811金輝飯店平?jīng)雎?415112郵電大廈平?jīng)雎?881511東湖賓館南昌路8827911分析：火車站周邊近20家賓館、酒店、飯店，主題功能占據(jù)60%以上份額。分布在天水路和火車站近距離的酒店占50%，經(jīng)營競爭環(huán)境非常嚴(yán)厲。華聯(lián)蘭州大廈

火車站附近，國家二星級(jí)涉外賓館，總面積二萬五千平方米，客房三百二十三套。二十至二十一層是專為國內(nèi)外高級(jí)賓客設(shè)置的豪華層。大小會(huì)議室二十個(gè)、各種規(guī)格餐廳十二個(gè)，并設(shè)有交誼舞廳，以及卡拉ＯＫ豪華歌舞廳、酒吧、咖啡廳、多功能廳、美容美發(fā)廳、室內(nèi)游泳池、旅游效勞、國內(nèi)國際直撥、文字、復(fù)印打字、汽車出租、預(yù)訂飛機(jī)、火車票、外幣兌換、閉路電視、屋頂游樂園等配套設(shè)施和效勞。大廈還設(shè)有“蘭州華聯(lián)旅行社〞，為旅客提供特別旅游路線－－“絲路旅游景點(diǎn)〞及各種旅游效勞。房間種類旺季淡季房價(jià)持卡價(jià)房價(jià)持卡價(jià)豪華套間(甲)238元7.5-9折238元6.5-9折豪華套間(乙)218元7.5-9折218元6.5-9折標(biāo)準(zhǔn)套間168元7.5-9折168元6.5-9折豪華標(biāo)間(甲)150元7.5-9折150元6.5-9折豪華標(biāo)間(乙)120元7.5-9折120元6.5-9折標(biāo)準(zhǔn)間(甲)108元7.5-9折100元6.5-9折標(biāo)準(zhǔn)間(乙)90元7.5-9折80元6.5-9折單人標(biāo)準(zhǔn)間108元7.5-9折108元6.5-9折分析：參考借鑒關(guān)鍵點(diǎn)——標(biāo)準(zhǔn)套旺季折后價(jià)168元，本案設(shè)定150元的標(biāo)準(zhǔn)間出租價(jià)格較有市場(chǎng)殺傷力，即相當(dāng)于當(dāng)?shù)囟羌?jí)酒店的價(jià)格。配套設(shè)施和效勞：國內(nèi)國際直撥、文字、復(fù)印、汽車出租、預(yù)訂飛機(jī)、火車票、外幣兌換、閉路電視、屋頂游樂園等。飛天大酒店

第一家中外合資興建的國際四星級(jí)酒店。酒店共有384間客房，其中包括362間豪華客房，21間豪華套房及一個(gè)總統(tǒng)套房。另有獨(dú)立調(diào)?？照{(diào)系統(tǒng)、私用浴室、收音機(jī)、彩色電視機(jī)〔可收看預(yù)選電影或衛(wèi)星電視〕、國際及國內(nèi)直撥、迷你酒吧等。會(huì)議室及大型宴會(huì)廳分別可容納15至450人。酒店的「風(fēng)味閣」餐廳還備有點(diǎn)心。房型門市價(jià)在線預(yù)訂價(jià)有效期普通標(biāo)間RMB920RMB420豪華標(biāo)間RMB1080RMB4706.1,2004-10.31,2004普通套間RMB1890RMB1000普通標(biāo)間RMB920RMB370豪華標(biāo)間RMB1080RMB42011.1,2004-12.31,2004普通套間RMB1890RMB900分析：參考借鑒關(guān)鍵點(diǎn)——四星級(jí)酒店標(biāo)房價(jià)為370元，普通客房/豪華客房/豪華套房/總統(tǒng)套房/會(huì)議室/大型宴會(huì)廳/多功能商務(wù)中心等分類齊全，為工程所借鑒；建議做成容納500人的大會(huì)議室和50人的小會(huì)議室，本案客房衛(wèi)生間的浴室功能是否面積受限是個(gè)問題。新世紀(jì)酒店

具有現(xiàn)代化建筑風(fēng)格的25層酒店大樓是蘭州鐵路分局按照四星級(jí)酒店標(biāo)準(zhǔn)投資修建的，酒店擁有292間各類客房，另有41套寫字間。店內(nèi)配有先進(jìn)的中央空調(diào)、背景音樂、自動(dòng)消防噴淋及電腦網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)?？头吭O(shè)有衛(wèi)星電視、電子保安及客房音樂等先進(jìn)設(shè)施。酒店為客人提供二十四小時(shí)客房效勞，另設(shè)多功能商務(wù)中心及各類會(huì)議室，為客人提供全方位的客房送餐效勞、干濕洗衣效勞、機(jī)車票代辦效勞、國際國內(nèi)旅游效勞、郵政效勞、銀行效勞、出租車及綠色進(jìn)站通道等效勞工程。店內(nèi)還設(shè)有中西餐廳、夜總會(huì)、卡拉。k及酒吧等各類完善的餐飲娛樂設(shè)施，并開辦有美容美發(fā)、桑拿沖浪、蒸汽及保健按摩、健身房等健身效勞。中餐廳：可同時(shí)容納200人就餐，提供正宗的粵菜、川菜和具有濃郁西北特色的各款時(shí)令佳肴，此外還設(shè)有18間各具特色的貴賓包廂，是舉辦接待宴會(huì)、婚宴及日常聚餐的好去處。賓館特色菜：粵、川、上海菜咖啡廳：歐洲風(fēng)味咖啡廳，為客人提供歐陸特色的西式美食，亦是客人棲息小酌的理想之地。東方快車食街：獨(dú)具特色，聚集各類美食小吃。夜總會(huì)：位于三樓，有180個(gè)座位并設(shè)有16間風(fēng)格各異的KTV包廂。會(huì)議室：位于三樓的多功能廳，面積450平方，配備先進(jìn)的視聽系統(tǒng)和完善的專業(yè)會(huì)議設(shè)施，可接待各種類型的會(huì)議。健身中心：設(shè)桑拿、沖浪，保健按摩，美容美發(fā)，健身等效勞工程。信用卡：接受美運(yùn)通卡、大來卡、萬事達(dá)卡、JCB卡、VISA卡、長城卡、金穗卡、龍卡，牡丹卡。99年開業(yè)。房型門市價(jià)在線預(yù)訂價(jià)有效期標(biāo)準(zhǔn)間BRMB428RMB238標(biāo)準(zhǔn)間ARMB428RMB248標(biāo)準(zhǔn)套房RMB680RMB420三人套房RMB880RMB650分析：參考借鑒關(guān)鍵點(diǎn)——受限于火車站商圈環(huán)境，四星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)間價(jià)格238元，比同檔次飛天低140元。全方位的客房送餐、干濕洗衣、機(jī)車票代辦、國際國內(nèi)旅游、郵政、銀行、出租車及綠色進(jìn)站通道等效勞工程；建議本案特設(shè)系統(tǒng)效勞功能提前完善，主要設(shè)定在一層大堂；原蘭山商場(chǎng)的娛樂城夜總會(huì)開在三層，洗浴可放在2層。紫荊花酒店

是蘭州公交集團(tuán)公司投資興建的集住宿、餐飲、康體、洗浴、旅游為一體的國家三星級(jí)旅游涉外酒店。位于天水南路36號(hào)，緊鄰蘭州火車站。酒店擁有各類客房280間〔套〕，配有空調(diào)、閉路電視、、獨(dú)立衛(wèi)生間等設(shè)施設(shè)備。設(shè)有大、小會(huì)議室5個(gè)，可接待20-150人規(guī)模的會(huì)議，酒店擁有中西餐廳兩個(gè)，人人漁港總餐廳以粵菜為主營，設(shè)有宴會(huì)大廳及大小包廂14個(gè)，可同時(shí)容納400人就餐。酒店四樓紫荊花美味攻略西餐廳，具有濃郁的歐式風(fēng)格。酒店康體中心配有健身房、臺(tái)球室、棋牌室、乒乓球室、KTV包房、美容每法等經(jīng)營工程；千百惠洗浴廣場(chǎng)以健康、舒適的芬蘭浴、土耳其浴為主營，溫水、熱水、涼水沖浪種類齊全。酒店設(shè)有600平方米的百老匯俱樂部，裝潢考究、擁有VIP包廂9間。為方便宴客，另在酒店大堂設(shè)有水吧，為賓客提供休息場(chǎng)所商務(wù)中心辦理代客訂購機(jī)票、火車票業(yè)務(wù)，并提供打字、復(fù)印、信息、互聯(lián)網(wǎng)等多項(xiàng)秘書效勞。分析：參考借鑒關(guān)鍵點(diǎn)——三星級(jí)旅游涉外酒店功能：中西餐廳/人人漁港粵菜餐廳/400人的宴會(huì)大廳/四樓西餐廳/康體中心/洗浴廣場(chǎng)/百老匯俱樂部/大堂設(shè)有水吧。建議本案會(huì)議室放于四層，中西或民族餐廳放在三層。

四方酒店

是省建四方企業(yè)開展公司投資興建，由新加坡佳逸國際集團(tuán)經(jīng)營管理，具備五星級(jí)酒店設(shè)施，國際效勞水平的豪華酒店。離火車站距離〔公里〕20。酒店擁有70多間標(biāo)準(zhǔn)客房、高級(jí)客房、豪華客房、高級(jí)套房和豪華套房，客房內(nèi)設(shè)有獨(dú)立恒溫調(diào)較空調(diào)，免費(fèi)提供冷熱純潔水，遙控彩色電視能接收40多條國際國內(nèi)衛(wèi)星頻道，收音機(jī)，觸摸式床頭電控板，電冰箱，迷你酒吧。房型門市價(jià)在線預(yù)訂價(jià)高級(jí)間RMB880RMB300豪華房RMB880RMB360豪華套間RMB980RMB668賓館設(shè)施：中餐廳、西餐廳、會(huì)議廳、商務(wù)中心、DDD、IDD、交誼舞廳、保齡球場(chǎng)、商場(chǎng)、理發(fā)美容室、桑拿浴室分析：參考借鑒關(guān)鍵點(diǎn)——高級(jí)間300元，獨(dú)立恒溫調(diào)較空調(diào)、冷熱純潔水。建議產(chǎn)品打造成健康主題的生態(tài)建筑，如引進(jìn)新風(fēng)系統(tǒng)、考慮分戶式中央空調(diào)，純潔水的運(yùn)用等設(shè)施西蘭國際大酒店

完全按四星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)投資興建，是一座集餐飲、娛樂、住宿、商貿(mào)于一體的多功能現(xiàn)代化涉外酒店。酒店客房集中在主樓的八至二十八層，共有各類客房200余間，行政總統(tǒng)套房、豪華套房、高級(jí)套房、豪華標(biāo)準(zhǔn)間、高級(jí)標(biāo)準(zhǔn)間，一應(yīng)俱全；酒店擁有蘭州市酒店業(yè)最大規(guī)模的餐飲美食城，華美堂皇的中餐廳、華貴典雅的西餐廳、琳瑯滿目的美食街，可為近2000人提供風(fēng)格多樣的就餐形式；設(shè)在酒店主樓三層的夜總會(huì)歌舞廳，配有德國進(jìn)口的高檔聲光電專用設(shè)備，擁有最先進(jìn)、全自動(dòng)、無延時(shí)的VOD視頻點(diǎn)播系統(tǒng)，具有一流的的點(diǎn)歌放歌系統(tǒng)和聲像效果；酒店設(shè)有一流的健身效勞設(shè)施，清澈明凈的室內(nèi)恒溫游泳池；男、女旋流沖浪浴、干濕蒸汽浴、桑拿浴、美容美發(fā)及各式健身按摩效勞〔接后一頁〕、〔接上一頁)健身房、棋牌室、桌球室、乒乓球室等豐富的健身活動(dòng)，讓您在聚會(huì)談天時(shí)享受無比的情趣與歡樂。酒店設(shè)有近1000平米的多功能會(huì)議廳和各式中、小型會(huì)議室8座，具有完善的視聽系統(tǒng)和高檔的會(huì)議配套設(shè)施，可組織接待各類大、中、小型高檔會(huì)議；酒店的商務(wù)中心，可為商務(wù)旅客提供電腦信息、打字、復(fù)印、等多項(xiàng)效勞，并可根據(jù)顧客的需要，提供外幣兌換銀行代辦業(yè)務(wù)；酒店另設(shè)精品店，陳列室，外買部，列車、飛機(jī)票務(wù)效勞等以滿足客人多方面的需要。分析：最大的美食城并不意味著一定經(jīng)營良好。從以上各星級(jí)酒店提供的配套和效勞中，蘭州消費(fèi)意識(shí)層次較淺，理性專業(yè)消費(fèi)市場(chǎng)尚待培育，引導(dǎo)式消費(fèi)行之有效。陽光大廈

甘肅陽光大廈是由中油集團(tuán)玉門石油管理局投資管理的五星級(jí)涉外商住酒店。是從事商務(wù)、旅游、休閑、娛樂、購物最理想的場(chǎng)所。酒店擁有一百八十九間〔套〕客房，裝飾典雅，設(shè)備齊全，客房接入寬帶網(wǎng)，商務(wù)樓層的配套設(shè)施，成為旅行中的辦公室。三十六個(gè)特色包房，薈萃東方美食，展示烹飪藝術(shù)是獨(dú)有的特色。歐陸情調(diào)；最正確的設(shè)施、周到的效勞，能滿足您各種商務(wù)與宴會(huì)的要求。蘭州娛樂新焦點(diǎn)――陽光地帶，設(shè)有玫瑰吧、卡拉OK演藝大廳及多間KTV貴賓房。歌舞廳擁有世界頂級(jí)的音響、燈光設(shè)備、多姿多彩的節(jié)目。分析：蘭州幾乎每一家星級(jí)酒店均將餐飲重點(diǎn)考慮進(jìn)去，且大多市區(qū)內(nèi)經(jīng)營狀況可觀，本案適合定位于五星級(jí)產(chǎn)權(quán)式休閑酒店。

蘭州大學(xué)附近酒店一覽表

名稱星級(jí)地址陽光大廈

五星

蘭州市慶陽路408號(hào)飛天大酒店

四星

蘭州市天水路599號(hào)

西蘭國際大酒店

四星

蘭州市定西路團(tuán)路新村133號(hào)蘭州四方大酒店

四星

蘭州七里河區(qū)西津西路788號(hào)錦江陽光酒店

四星

蘭州東崗西481號(hào)寧臥莊賓館

三星

蘭州市天水路366號(hào)金城賓館

三星

蘭州市天水路601號(hào)蘭州飯店

三星蘭州市東崗西路434號(hào)友誼賓館

三星

蘭州市西津西路16號(hào)西北賓館三星

蘭州市南昌路496號(hào)蘭州東方大酒店

三星

蘭州市天水路555號(hào)甘肅新世紀(jì)酒店三星蘭州市火車站東路109-1號(hào)小結(jié)：蘭州五星酒店僅陽光一家，四星占1/3左右，三星2/3。目前蘭州市共有餐飲效勞提供商約2000家，具有規(guī)模的高檔次餐飲效勞提供商不過10家。蘭州市現(xiàn)有星級(jí)飯店約13家，其中五星級(jí)飯店1家，四星級(jí)飯店4家，三星級(jí)飯店8家，安寧區(qū)內(nèi)只有王府飯店一家到達(dá)三星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)。王府飯店的夜總會(huì)、桑拿浴中心均為安寧區(qū)最高標(biāo)準(zhǔn)。二、外地可類比產(chǎn)權(quán)酒店分析

四川紫薇銀座——35平米到71平米不等，投資者在簽定一個(gè)或數(shù)個(gè)樓層的酒店購房合同后，還可自愿選擇自行經(jīng)營，在執(zhí)行酒店統(tǒng)一的價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)、服從統(tǒng)一的管理標(biāo)準(zhǔn)、繳納一定的管理費(fèi)用的前提下，享有除產(chǎn)權(quán)以外的經(jīng)營權(quán)、與酒店的結(jié)算權(quán)，獲取更大的投資回報(bào)。四川世代錦江——按四星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)裝修的三星級(jí)酒店；面積有56.03、51.91、43.10、39.84、46.90平米五種精裝套型；由負(fù)責(zé)“世代錦江〞產(chǎn)權(quán)式商務(wù)酒店經(jīng)營的四川“世代錦江〞商務(wù)酒店管理與投資者簽訂?授權(quán)委托協(xié)議?，并承擔(dān)協(xié)議中的法律責(zé)任；均價(jià)6400元/平米，其酒店管理公司與汽車公司聯(lián)手，為業(yè)主提供轎車租用效勞。30輛轎車分布在酒店、機(jī)場(chǎng)等地方，業(yè)主們可以便捷租車還車，大大方便了業(yè)主的出行。北京通程國際大酒店——標(biāo)準(zhǔn)間面積52平方米，半徑5公里范圍內(nèi)，只有1家五星級(jí)酒店，3家四星級(jí)酒店，本區(qū)高級(jí)酒店常年供不應(yīng)求。商務(wù)產(chǎn)權(quán)酒店目前銷售十分理想。北京錦江之星產(chǎn)權(quán)酒店——靠規(guī)模經(jīng)營成功的特殊案例如連鎖經(jīng)濟(jì)型酒店品牌“錦江之星〞北京石景山店的特色：住宿費(fèi)平均每晚不超過180元，客人花10元就可以享受有海鮮的自助餐，客房充滿濃郁的家庭氣息，一般每家店的年凈利潤大概在幾十萬元。分析：產(chǎn)權(quán)式酒店標(biāo)房面積通常為35—70平米，由酒店管理公司與投資人簽訂?授權(quán)委托協(xié)議?。蘭山小區(qū)實(shí)質(zhì)上是經(jīng)濟(jì)型產(chǎn)權(quán)酒店，日后的托管經(jīng)營類似錦江酒店是首先洽談對(duì)象。先期與酒店管理公司商榷好，確定投資回報(bào)率，產(chǎn)權(quán)人購得住房后，不用再交其他任何費(fèi)用。無論產(chǎn)權(quán)人本人住或其他客人入住，都能享受到國際標(biāo)準(zhǔn)五星級(jí)酒店的接待和效勞。三、產(chǎn)權(quán)式酒店分析建議

現(xiàn)狀一般旅游休閑客人最喜歡3－4星級(jí)的酒店，酒店客源市場(chǎng)逐步向多元化趨勢(shì)開展。調(diào)查資料說明：購房者70%集中在35-45歲之間；20%集中在50-60歲之間；其余為10%左右。40歲之前的居多。目前市場(chǎng)產(chǎn)品看，產(chǎn)權(quán)酒店均為全裝修房，并配備電器、家具等根本生活用品，市民購置后無需再添置新物品用以出租；每套戶型根本在50平方米上下，大的行政套房等面積超過70平方米；吸引市民的方式上，每年除了固定回報(bào)率，往往還有15天免費(fèi)酒店住宿，投資者假設(shè)不住的話，還可以把它賣給酒店，獲取額外收入。特性產(chǎn)權(quán)式酒店首先必須是一個(gè)酒店，大約１０－１５年即可取得產(chǎn)權(quán)，之后，投資者可以將單元產(chǎn)權(quán)客房按市場(chǎng)價(jià)格賣給管理公司，或自行上市銷售。產(chǎn)權(quán)式酒店的投資功能遠(yuǎn)大于使用功能，客源缺乏時(shí)將用于日租。私人投資者投資購置產(chǎn)權(quán)酒店后，通常每年在確定時(shí)間自己使用約15至20天。每年業(yè)主可以享有其客房或享用酒店內(nèi)其他類似同等級(jí)客房最長21天的免費(fèi)住宿權(quán)利；其中旺季7天，淡季14天〔淡旺季的解釋權(quán)由管理人在管理期限內(nèi)依據(jù)其標(biāo)準(zhǔn)確定〕比較成熟的擴(kuò)張方式有：直接投資、特許經(jīng)營、輸出管理、承包租賃和帶資管理、使用權(quán)買斷、資產(chǎn)置換等新方式。物業(yè)管理公司與經(jīng)營公司能力要強(qiáng)，利用出租賺取長期利潤。產(chǎn)權(quán)式酒店的旅游屬性，作為面向消費(fèi)者的酒店，它是旅游業(yè)的配套產(chǎn)品，提供住宿、餐飲、娛樂、商務(wù)等效勞工程；作為面向投資者的產(chǎn)權(quán)開發(fā)商，又具有房地產(chǎn)商的眾多個(gè)性，提供產(chǎn)權(quán)效勞、物業(yè)管理、委托經(jīng)營等。

共用局部的所有權(quán)，如對(duì)樓道、屋頂?shù)炔课坏墓灿袡?quán)；成員權(quán)，如業(yè)主可以對(duì)關(guān)系整幢樓的事項(xiàng)行使表決權(quán)；使用權(quán)委托給酒店管理公司經(jīng)營。經(jīng)營本錢70%用于支付管理、人員工資、稅收、水電等各項(xiàng)費(fèi)用。賓客入住酒店后，他在餐廳用餐的時(shí)間可能會(huì)有2小時(shí)，在康樂區(qū)域娛樂的時(shí)間可能會(huì)有4小時(shí)，但是他在客房內(nèi)逗留的時(shí)間會(huì)長達(dá)10小時(shí)以上?！@10個(gè)小時(shí)主要是睡眠休閑的時(shí)間。優(yōu)勢(shì)產(chǎn)權(quán)式酒店不同于普通的居住型物業(yè)的關(guān)鍵是酒店與公寓的優(yōu)點(diǎn)相嫁接產(chǎn)生，既讓酒店像公寓一樣擁有了產(chǎn)權(quán)，同時(shí)酒店管理公司的專業(yè)經(jīng)營，防止了物業(yè)的閑置，有效地將置業(yè)與經(jīng)營很好地結(jié)合起來，使產(chǎn)權(quán)式酒店成為比較穩(wěn)健的投資模式。省去了尋找租賃客、收取租金、維修物業(yè)等多種麻煩。劣勢(shì)我國產(chǎn)權(quán)式酒店客房平均出租率僅50%出頭，閑置客房很多；目前市場(chǎng)上成功的產(chǎn)權(quán)酒店較少；法律專家指出，目前的“產(chǎn)權(quán)酒店〞充其量只是“產(chǎn)權(quán)客房〞。僅僅是客房的業(yè)主，并不意味著購房者已享有獨(dú)立的酒店使用功能?？头砍鍪酆?，酒店配套設(shè)施的所有權(quán)屬于誰，是購房者共有，還是單獨(dú)屬于開發(fā)商？如果配套設(shè)施不歸購房者共有，“產(chǎn)權(quán)酒店〞根本無從談起。另投資回報(bào)率的宣傳虛高，這使得酒店的信譽(yù)產(chǎn)生問題。問題購房者與酒店管理公司之間是什么關(guān)系，租賃，還是委托代理？假設(shè)經(jīng)營失敗，購房者有什么退出方法？一旦不能實(shí)現(xiàn)回報(bào)，那么產(chǎn)生法律糾紛怎么辦？稅務(wù)問題，全國酒店業(yè)本身利潤率很低，是否有紅利，分紅后的錢還應(yīng)交納所得稅；委托者虛位問題。到底誰來管理這個(gè)酒店？誰能決定這個(gè)房子經(jīng)營的一系列問題？物業(yè)管理費(fèi)怎么收？公攤面積怎么算？業(yè)主委員會(huì)如何成立？收益如何分配？土地使用年限按住宅年限計(jì)算還是按酒店使用年限計(jì)算？經(jīng)營本錢控制與核算誰來監(jiān)督？經(jīng)營效益與分紅基數(shù)如何保證？在產(chǎn)權(quán)交接后的經(jīng)營管理監(jiān)督以及分紅、免費(fèi)入住、優(yōu)惠消費(fèi)等環(huán)節(jié)，可能因?yàn)椴煌该鳌⒉粯?biāo)準(zhǔn)極易發(fā)生開發(fā)商、管理人與業(yè)主間的沖突。5年以后折舊費(fèi)、空調(diào)費(fèi)……客房大局部時(shí)間的維護(hù)、出租、管理能否跟上，產(chǎn)權(quán)酒店銷售時(shí)承諾的回報(bào)年限到期后怎么計(jì)算等問題機(jī)會(huì)著名酒店的產(chǎn)權(quán)式酒店物業(yè)，往往有擔(dān)保公司作為第三方保證合同的履行，為投資客加了雙保險(xiǎn)。市民與酒店管理公司簽訂委托租賃協(xié)議時(shí)，同時(shí)和這兩方簽訂擔(dān)保協(xié)議，起到了見證的作用，進(jìn)一步保障市民的利益；投資人通過出租經(jīng)營權(quán)獲得年度客房紅利，買房的頭幾年中，由擔(dān)保公司擔(dān)保投資人的最低回報(bào)率。效勞將是未來產(chǎn)權(quán)式酒店的競爭焦點(diǎn)。延伸效勞如航空、餐飲、休閑娛樂等，酒店管理公司將配備專屬豪華轎車隨時(shí)供客戶租用，為客戶提供機(jī)票5折、連鎖店使用權(quán)交換、康樂設(shè)施優(yōu)惠等多種附加價(jià)值。建議蘭山小區(qū)產(chǎn)權(quán)酒店，一方面表達(dá)的是休閑享受型居住功能，解決地緣經(jīng)商與享居的便利式平衡；一方面純投資客戶看重的是因全新引導(dǎo)型產(chǎn)品吸納駐蘭辦/運(yùn)貨商/度假者/商務(wù)型等多重客戶的豐厚回報(bào)。純產(chǎn)權(quán)酒店理論上分為商務(wù)型和度假型，本案可創(chuàng)新協(xié)調(diào)好出租時(shí)限與自身休閑享受時(shí)限的平衡。本案投資長期自住型的比例預(yù)計(jì)為數(shù)不少，屆時(shí)可在其不住的時(shí)間里進(jìn)行日租，純投資者那么擁有酒店的結(jié)算權(quán)。實(shí)施投資產(chǎn)權(quán)酒店的收益流程：將酒店的客房作為獨(dú)立產(chǎn)權(quán)單位出售給投資者〉〉〉再由投資者將客房返租給開發(fā)商所物色的酒店管理公司進(jìn)行日常經(jīng)營〉〉〉投資者通過租金的形式收益，并可獲得一段時(shí)間的免費(fèi)入住資格；投資回報(bào)率不宜設(shè)定過高，開展商和管理方雙方把握利益的平衡是工程成功的關(guān)鍵，有的還設(shè)有保底年收益率；回報(bào)時(shí)段以開業(yè)日期作為第一回報(bào)時(shí)段的起始時(shí)間，每一回報(bào)時(shí)段為5年。雙方不得中途終止合同〔合同適用于第一回報(bào)時(shí)段〕；非固定回報(bào)在回報(bào)時(shí)段內(nèi)不享受固定回報(bào)比例，每年根據(jù)甲方委派的會(huì)計(jì)師事務(wù)所對(duì)酒店年度經(jīng)營狀況審查核定的酒店客房可分配收益總額；市場(chǎng)型回報(bào)方式計(jì)算原那么=年酒店客房可分配收益÷酒店客房產(chǎn)權(quán)銷售總額×甲方購置客房房款；買方在以下時(shí)間段內(nèi)不享有免費(fèi)入住權(quán)：每年公歷1月1日至1月5日；每年公歷5月1日至5月7日；每年公歷10月1日至10月7日；每年陰歷正月初一至初五；該免費(fèi)住宿權(quán)利經(jīng)過甲方書面授權(quán)后，可以轉(zhuǎn)贈(zèng)與親朋好友，任何年度的全部免費(fèi)住宿均必須在當(dāng)年度使用，否那么，將視為放棄，因而無權(quán)將任何未使用的免費(fèi)住宿進(jìn)行年度累計(jì)。第三局部商業(yè)分析與建議一、蘭州可類比工程分析民安大廈樓層售價(jià)(￥元/M2)經(jīng)營類別地下二層2100倉庫地下一層2200商鋪2500元/M2〕一層9000副食、食品二層7500五金、機(jī)電、家電三層7000百貨、鞋帽、化裝品四層6500服裝、布料五層5500家具六層5000餐飲娛樂寫字樓2350-2600分析：民安大廈的商場(chǎng)局部平均均價(jià)5600元/平米，真實(shí)反映出蘭州市區(qū)普通商業(yè)工程的售價(jià)現(xiàn)狀。從6層可售面積看出商業(yè)市場(chǎng)的興旺，市中心一層均價(jià)在9000—1萬元/平米左右。盛世廣場(chǎng)

本案大堂中庭的內(nèi)街式商服店可借鑒盛世廣場(chǎng)的店中店

瑞德摩爾

瑞德摩爾簡介瑞德摩爾〔其前身為蘭新商業(yè)廣場(chǎng)〕，始建于1998年3月。是一座大型綜合性商業(yè)中心，也是西北地區(qū)唯一一座集批發(fā)、零售、倉儲(chǔ)、超市等為一體的物流配送中心。建筑面積９０萬平方米，其中商業(yè)面積到達(dá)了４５萬平方米。建成后將成為西北最大的ＭＡＬＬ商業(yè)建筑群，會(huì)逐步形成一個(gè)以瑞德摩爾為中心的大型“瑞德摩爾經(jīng)濟(jì)圈〞最終形成以百貨公司、大型超市、品牌專賣店、主題商鋪等為主，美食城、咖啡廳、書店、網(wǎng)吧等為輔的超級(jí)消費(fèi)休閑中心。瑞德摩爾聲勢(shì)兇猛的的商鋪投資返租策略取得良好成效，強(qiáng)力印證投資返租形式在蘭州目前接受度非同一般的好。西夏城市廣場(chǎng)蘭州人的逛街升級(jí)版本

西夏城市廣場(chǎng)商鋪遭到“狂搶〞，1－4層每層規(guī)劃了一條寬6米，長約50米的步行街，一層為港臺(tái)精品街，二層為日韓精品街，三層為流行時(shí)尚街，四層為民族風(fēng)情街。特色規(guī)劃使建成后的西夏城市廣場(chǎng)囊括了時(shí)下最具流行的、獨(dú)具特色的精品。商鋪以服飾類、休閑類、娛樂類特色產(chǎn)品經(jīng)營為主，而步行街購物，采用風(fēng)行世界休閑式的購物方式，其在蘭州的惟一性、不可超越性、不可復(fù)制性，將徹底改變蘭州逛街消費(fèi)傳統(tǒng)。對(duì)本案的借鑒是二層/三層薈萃成餐飲特色內(nèi)街。銅鑼灣百貨蘭州開盛店

慶陽路與酒泉路的交匯處，為蘭州最繁華的商業(yè)街。五層為另一深圳中餐知名品牌-海港城，是當(dāng)?shù)匾?guī)模最大、效益最好、檔次最高的酒樓；六層為當(dāng)?shù)刈罨鸨母邫n娛樂城-東方會(huì)。銅鑼灣百貨蘭州開盛店，北依張掖路商業(yè)步行街，位于蘭州市最具商業(yè)價(jià)值的南關(guān)什字。該區(qū)域已形成人流集中、商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)聯(lián)片、商飲效勞配套的科文貿(mào)為一體，商業(yè)、金融、保險(xiǎn)、郵電通訊為主的成熟的繁華商業(yè)區(qū)，將逐步與西關(guān)什字、東方紅廣場(chǎng)等不同功能的繁華商業(yè)區(qū)連為一體，成為集購物、休閑、觀光、娛樂為一體的蘭州中央商業(yè)區(qū)。小結(jié)：火車站周邊不適宜用作商場(chǎng)日用百貨經(jīng)營，否那么首先面臨市內(nèi)外客戶的錯(cuò)位；工程同時(shí)亦不能做成專業(yè)批發(fā)市場(chǎng)，雜亂的外向環(huán)境根本不具備購置的空間質(zhì)素；臨街服裝等精品店已不適合。與此產(chǎn)權(quán)酒店之外的商業(yè)面積缺失了根本的可類比工程比照。只能做特色商業(yè)主題或餐飲特產(chǎn)為主的專賣連鎖店。二、上海大世界借鑒分析

1、娛樂建筑介紹不到大世界，等于白來一趟大上海。大世界是近代娛樂建筑中有代表性的一處。

該處現(xiàn)為大世界游樂場(chǎng)，被列為上海市文物保護(hù)單位。建于1917年的上海大世界是我國最早且最具影響的室內(nèi)綜合性游樂場(chǎng)所。它以兼容并蓄的海派風(fēng)格和傳統(tǒng)歷史而聞名于海內(nèi)外，是上海主要的旅游文化娛樂景點(diǎn)之一。

2、大世界業(yè)態(tài)功能現(xiàn)在的大世界保持了民族性、群眾性、欣賞性的傳統(tǒng)特色，又增添了具有參與性和游樂性的活開工程，有演出劇場(chǎng)、音樂廳、影劇院、基尼斯競技表演廳，每天不間斷地輪流上演戲曲、歌舞、雜技、魔術(shù)，以及放映電影和基尼斯競技表演、自娛自樂等，還有游藝廳、歌舞廳、魔奇世界、桌球房、乒乓房、滾軸溜冰場(chǎng)等數(shù)十項(xiàng)娛樂活開工程，并有中式餐廳和上海特色小吃廊。大世界是集演出、娛樂、欣賞、競技等為一體的綜合性游樂中心。3、大世界功能定位游樂中心由“游樂世界〞‘博覽世界〞“競技世界〞“美食世界〞四局部組成，推出了八大系列的游樂工程。特別是“競技世界，中的“大世界擂臺(tái)〞及吉尼斯記錄擂臺(tái)賽引來了全國各地。4、改建背景1981年1月25日大世界復(fù)業(yè)，定名為“大世界游樂中心〞。上海解放后，“大世界〞是該市最大的室內(nèi)游樂場(chǎng)。1995年5月1日，“大世界〞創(chuàng)下2萬余人次游客的驚人紀(jì)錄。5、東方百老匯04年3月22日，創(chuàng)立于1917年、有“遠(yuǎn)東第一游樂場(chǎng)〞盛譽(yù)的上海大世界吉尼斯記錄總部所在地—上海大世界游樂中心全面改造工程正式啟動(dòng)。保存?zhèn)鹘y(tǒng)的文化特色和群眾化的娛樂樣式，并引進(jìn)國內(nèi)外先進(jìn)的文化娛樂經(jīng)營理念，打造“東方百老匯〞。改造完成后，“大世界〞將再次對(duì)外開放。分析：演出、娛樂、欣賞、競技四類業(yè)種組合成的主題公園，適合蘭山小區(qū)的主要是娛樂。桑那洗浴/酒吧餐吧/歌舞夜總會(huì)理應(yīng)預(yù)留演出的空間。古樸的建筑風(fēng)格揭示改建工程的深厚文化底蘊(yùn)。三、上海新天地借鑒分析

1、工程概況新天地一直被認(rèn)為是“海派文化〞的代表之一，所謂“海派文化〞，是由對(duì)于上海有著獨(dú)特領(lǐng)受的人們以他們的靈感，自主地創(chuàng)造著新的時(shí)尚。2、時(shí)尚休閑文化娛樂中心上海新天地是一個(gè)具上海歷史文化風(fēng)貌的都市旅游景點(diǎn)，它是以上海近代建筑的標(biāo)志-石庫門建筑舊區(qū)為根底，首次改變了石庫門原有的居住功能，創(chuàng)新地賦予其商業(yè)經(jīng)營功能，把這片反映了上海歷史和文化的老房子改造成集國際水平的餐飲、購物、演藝等功能的時(shí)尚、休閑文化娛樂中心。新天地的石庫門建筑群外表保存了當(dāng)年的磚墻、屋瓦，而每座建筑的內(nèi)部，那么按照二十一世紀(jì)現(xiàn)代都市人的生活方式、生活節(jié)奏、情感世界度身訂做，無一不表達(dá)出現(xiàn)代休閑生活的氣氛。親身體會(huì)新天地獨(dú)特的理念：昨天、明天，相會(huì)在今天。占地三萬平米，建筑面積六萬平方米的石庫門建筑群。3、新天地南里新天地分為南里和北里兩個(gè)局部，南里以現(xiàn)代建筑為主，石庫門舊建筑為輔。北部地塊以保存石庫門舊建筑為主，新舊對(duì)話，交相輝映。南里建成了一座總樓面面積達(dá)25,000平米的購物、娛樂、休閑中心，于02年中正式開幕，這座充滿現(xiàn)代感的玻璃幕墻建筑物，進(jìn)駐了各有特色的商戶，除了來自世界各地的餐飲場(chǎng)所外，更包括了年輕人最愛的時(shí)裝專門店、時(shí)尚飾品店、美食廣場(chǎng)、電影院及極具規(guī)模的一站式健身中心，為本地和外地的消費(fèi)者及游人提供了一個(gè)多元化和具品味的休閑娛樂熱點(diǎn)。北里由多幢石庫門老房子所組成，并結(jié)合了現(xiàn)代化的建筑、裝潢和設(shè)備，化身成多家高級(jí)消費(fèi)場(chǎng)所及餐廳，菜式來自法國、美國、德國、英國、巴西、意大利、日本、臺(tái)灣和香港，充份展現(xiàn)了新天地的國際元素。在南里和北里的分水嶺-興業(yè)路-是中共“一大〞會(huì)址的所在地，沿街的石庫門建筑也將成為凝結(jié)歷史文化與藝術(shù)的城市風(fēng)景線。4、北里功能業(yè)態(tài)分類

主題特色餐廳“巴西烤肉〞現(xiàn)已成為上海人的新寵兒，其領(lǐng)袖人物那么是錦江拉丁餐廳凱博西餐廳上海寶萊納餐廳新天地店是一家國際巴伐利亞美食啤酒餐廳新吉士是新天地最早開業(yè)的一家餐廳海派本幫菜天泰餐廳以專業(yè)的泰國菜肴為新天地的游客們帶來一種別樣的餐飲體驗(yàn)“樂美頌〞法國西餐廳/樂美頌的音樂酒吧LeClub/“樂美頌〞西餅坊SoHo英式酒吧餐廳格瓦拉主題餐廳的靈感源于古巴工藝品專賣店長青藤是宜興長青藤陶瓷藝品在新天地開設(shè)的專賣店雷門九歌——燈具/緙絲/手繪璧紙/手繪瓷器海組合主要銷售以中國傳統(tǒng)手工刺繡為主喜福會(huì)民族繡風(fēng)瓊耳唯品由年輕的藝術(shù)家蔣瓊耳、呂永中等所設(shè)計(jì)的現(xiàn)代藝術(shù)品雅木軒的木雕雨田小藝是一家經(jīng)營軟陶手工藝品的商店吳誼藝術(shù)工作室吳誼藝術(shù)工作室的主人吳誼女士是中國知名的攝影家、陶藝家新天地專賣店：專賣店的商品，無論是裝飾擺設(shè)的工藝品，還是日常生活的實(shí)用品，每一樣都獨(dú)具特色。藏博堂是一家經(jīng)營中國特色古董玉器及工藝禮品的專賣店主題特色酒吧由譚詠麟、成龍、曾志偉等百多位香港演藝界明星共同投資經(jīng)營，餐廳、酒吧X-treme的前身是原先以藍(lán)色為主基調(diào)、未來風(fēng)格為特色的音樂酒吧M181老第坊酒吧外向型私人會(huì)所新天地壹號(hào)---瑞安會(huì)所：湖畔閣作為瑞安集團(tuán)的私人會(huì)所，新天地壹號(hào)一直用于招待海內(nèi)外政府官員、中外貴賓、新聞界、文化藝術(shù)界人士，及舉行集團(tuán)內(nèi)部會(huì)議、新聞發(fā)布會(huì)和名家書畫展。Disco、卡拉OK及私人會(huì)所綜合特色店上海星巴克意大利維也納新天地店冰淇淋新天地上海四達(dá)培訓(xùn)中心華爾街五色土專賣店喜愛復(fù)古唐裝和民族風(fēng)格衣飾逸飛之家〞由著名畫家陳逸飛開設(shè)，是一家以出售時(shí)尚家居產(chǎn)品為主的專賣店P(guān)ao's〔寶詩〕是葡萄牙語“面包〞的意思，但Pao's本身是一家日式面包店艾米利亞羅馬涅(EmiliaRomagna)--上海效勞中心是一個(gè)向中國市場(chǎng)展示來自位于意大利北部的EmiliaRomagn