“法拍房”要走過的以下的“七十二”法律程序磨難

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“法拍房”要走過的以下的“七十二”法律程序磨難

司法拍賣是指人民法院在民事案件強迫執(zhí)行程序中，按程序自行進展或委托拍賣機構公開處理債務人的財產(chǎn)，以清償債權人債權。為實現(xiàn)司法公開最大化與變現(xiàn)資產(chǎn)最大化，一般情況下，法院會通過互聯(lián)網(wǎng)拍賣平臺，以網(wǎng)絡電子競價方式公開處置財產(chǎn)，也就是常說的“網(wǎng)絡司法拍賣”。

一、對房屋為執(zhí)行標的的情況，案外人享有排除執(zhí)行的權利

〔一〕所有權人

由于不動產(chǎn)物權一般以登記為生效條件，故案外人主張對不動產(chǎn)享有所有權的，應審查其是否符合《民法典》第28條至第30條不需要登記即可發(fā)生物權變動的情形。詳細而言，主要有以下幾種情形：

〔1〕法院或仲裁委所做出的對房屋權屬產(chǎn)生變動效果的法律文書。需要注意的是，該類裁判文書必須是可以直接引起房屋權屬變動的形成判決或執(zhí)行裁定等生效文書，而不能是基于債權關系而斷定的給付判決。

〔2〕因繼承或受遺贈獲得房屋的情形。

〔3〕具有合法手續(xù)批準建造房屋的事實物權。

〔二〕房屋預告登記人

案外人以其系房屋預告登記權利人提起執(zhí)行異議之訴，只需證明其預告登記在涉案房屋被強迫執(zhí)行之前，即可獲得支持，因預告登記后施行的物權行為不具有效力，使得預告登記人具有了類似物權排他效力的權利，應可阻卻執(zhí)行。

〔三〕已經(jīng)簽訂拆遷安置補償協(xié)議的被拆遷人

在拆遷人作為被執(zhí)行人的案件中，對尚未辦理房屋產(chǎn)權登記手續(xù)的安置房屋進展強迫執(zhí)行的，且房屋被法院查封之前已經(jīng)就系爭安置房屋和拆遷人簽訂安置補償協(xié)議的被拆遷人〔案外人〕，提起執(zhí)行異議之訴應予以支持。

〔四〕基于租賃合同關系的占有人

假設在法院查封房屋之前，租賃合同已經(jīng)合法成立并正在履行的，承租人可以根據(jù)其合法占有的權利阻止轉(zhuǎn)移占有的強迫執(zhí)行，也即承租人有權要求繼續(xù)承租系爭房屋。但需注意的是，實現(xiàn)抵押權的執(zhí)行中，雖然承租人可以主張“買賣不破租賃”，但其無權阻止對系爭房屋的拍賣。

〔五〕基于房屋買賣合同關系的買受人/物權期待權

所謂物權期待權，在我國現(xiàn)行法律中并無明確的規(guī)定。本文所指的情形系在房屋買賣合同糾紛中，買受人購置了系爭房屋但尚未過戶之時，出售人因金錢債權生效判決而被強迫執(zhí)行在其名下的系爭房屋，此時買受人〔案外人〕雖尚未成為房屋權利人，僅享有要求出售人配合過戶的懇求權利，但在一定條件下法律賦予其可排除強迫執(zhí)行的權利，使其獲得如物權人般的地位，故稱之為“物權期待權”。

《民訴法解釋》第501條第2款中規(guī)定的利害關系人對第三人享有的到期債權?！懂愖h和復議規(guī)定》第28條及《查扣凍規(guī)定》第17條賦予了房屋買賣合同關系中尚未變更登記的買受人在一定條件下可排除強迫執(zhí)行的權利，本文稱之為“物權期待權”。相較而言，《查扣凍規(guī)定》表述的條件較為籠統(tǒng)，即案外人在司法查封前“已經(jīng)支付全部價款并實際占有”房屋。而施行較后的《異議和復議規(guī)定》那么在此根底上做了更為詳細的規(guī)定，增加了簽訂書面合同、排除買受人自身過錯等條件。

〔1〕案外人已經(jīng)支付全部房屋價款的判斷

作為判斷已經(jīng)支付全部價款的事實根據(jù)，案外人應負舉證責任。對于房款的支付，案外人應提供房屋價款轉(zhuǎn)賬證明或現(xiàn)金提取證明及被執(zhí)行人的收款證明。對于僅剩少量尾款作為水電煤公用事業(yè)費用結算和戶口遷移保證金的，可以視為已經(jīng)支付全部價款。對于采用抵債方式的，也可以視為支付價款，但案外人應當提供所抵債務客觀存在及符合抵債要件的證據(jù)材料。對于采用向銀行抵押貸款方式支付局部價款的，案外人應證明銀行在法院查封前已經(jīng)核準抵押貸款，如案外人要求繼續(xù)履行合同且銀行也同意繼續(xù)辦理相關抵押貸款手續(xù)的，可以視為已經(jīng)支付全部價款。

〔2〕案外人查封前已經(jīng)實際占有系爭房屋的判斷

作為判斷實際占有的事實根據(jù)，也應由案外人負舉證責任。案外人可提供房屋交接單、物業(yè)進戶單，或者戶名已變更為案外人的水電煤等公用事業(yè)的支付憑證，或者物業(yè)、保安、鄰居的證人證言。對于物業(yè)、保安或鄰居提供的書面證明，慎重起見，可以要求相關人員到庭陳述所證明的事實。案外人還可提供對系爭房屋進展實際裝修等證據(jù)來證明其對系爭房屋的實際控制。

〔3〕案外人非因自身原因?qū)е路课萆形催^戶的判斷

作為判斷案外人無過錯的事實根據(jù)，案外人應當向法院提供其全面適當履行合同義務的證據(jù)材料。詳細而言，案外人應證明其不存在導致出售人可予以抗辯回絕履行配合過戶義務的違約行為，也不存在怠于主張合同權利，任由出售人逾期過戶的行為。當然，還要審查買賣雙方關于合同過戶期限約定是否符合一般交易慣例，假設雙方約定的期限過長，且其約定系出于躲避限購政策或安置房交易限制等原因，那么由此產(chǎn)生的交易風險應由案外人承當，該類情形應定性為“案外人自身原因”，不能以此排除執(zhí)行。反之，假設案外人已經(jīng)盡到上述舉證義務，那么舉證責任應轉(zhuǎn)移給申請執(zhí)行人，由其證明案外人存在對房屋未過戶具有過錯，假設申請執(zhí)行人無法舉證，那么應認定房屋未過戶非因案外人自身原因所致。

三、無法排除對房屋強迫執(zhí)行的幾種爭議權利

〔一〕共有權人

假設局部共有人負有外債，需要分割房屋以履行生效法律文書所確定的義務，此時其他共有人可否以共有權利為根底提出執(zhí)行異議之訴阻卻執(zhí)行？本文認為不可以。因為共有人在法定條件下具有分割共有物的權利，其他共有人不得回絕，但提出異議的共有人可以通過優(yōu)先購置權獲得救濟，或者向作為被執(zhí)行人的共有人進展追償。

〔二〕借名買房中的借名人

借名買房中的借名人是否可以直接根據(jù)借名協(xié)議確權成為房屋的所有權人，在司法理論中存在爭議。本文采“債權說”，即認為借名協(xié)議只產(chǎn)生借名人懇求被借名人辦理變更登記手續(xù)的債權懇求權，而無法直接產(chǎn)生物權變動的效力?；诖耍疚恼J為案外人與被執(zhí)行人之間就作為執(zhí)行標的房屋的借名協(xié)議，僅是普通債權，缺乏以阻卻執(zhí)行，無法對抗以物權登記公信力而申請執(zhí)行的申請人。借名購房的產(chǎn)生往往出于躲避國家政策的目的，借名人理應承當由此產(chǎn)生的風險。

〔三〕以房抵債協(xié)議中的債權人

對于以房抵債協(xié)議的債權人是否可以排除強迫執(zhí)行，爭議較大。僅從最高院審結的相關案例中，對此爭議就存在截然相反的觀點。本文認為，以房抵債協(xié)議原那么上不能排除強迫執(zhí)行，但假設債權人〔案外人〕與債務人就其債務和房款已進展了清算，且已實際合法占有房屋的，那么可類推適用《異議和復議規(guī)定》第28條關于物權期待權的規(guī)定，排除強迫執(zhí)行。

除上述除外情形外，依抵債協(xié)議形成的時間系債務履行期限屆滿的前后，排除無效情形后，以房抵債協(xié)議可形成讓與擔保，或形成新債清償、代物清償協(xié)議。而擔保物權不是排除房屋執(zhí)行的實體權利，假設債權人已經(jīng)因以房抵債協(xié)議變更登記成為系爭房屋權利人，也沒有執(zhí)行異議主張的空間。故以房抵債協(xié)議構成讓與擔保或構成代物清償且實際履行的，不存在討論執(zhí)行異議之訴的空間。而假設尚未變更登記，即使成立新債清償，也僅具有債權效力，該債權與普通債權并無二致，僅是替代給付，在替代給付完成前不發(fā)生消滅舊債的效力，故本文認為以房抵債協(xié)議中的債權人無論形成何種法律關系，均不得以此對抗房屋的強迫執(zhí)行。

〔四〕合作開發(fā)房地產(chǎn)但未登記為建立用地使用權人的一方

被執(zhí)行人參與房地產(chǎn)合作開發(fā)，且登記為建立用地使用權人，其因金錢債權判決被法院強迫執(zhí)行其開發(fā)的房屋，那么與其形成合作開發(fā)關系，約定享有系爭房屋物權但未登記成為建立用地使用權人的另一方是否可以憑借合作協(xié)議的約定或?qū)嶋H建造房屋的事實阻卻執(zhí)行？

因合法建造等事實行為設立物權的，自事實行為成就時發(fā)生效力。〔《民法典》第30條〕也就是說，房地產(chǎn)開發(fā)情形下，假設房屋系經(jīng)合法建造，尚未進展所有權初始登記時，合法建造人因其事實行為亦可直接獲得房屋的所有權，而不必以登記作為所有權的生效要件。但以事實行為獲得物權，必須符合”合法”的要求。在房地產(chǎn)開發(fā)領域，合法建造必須滿足獲得建立用地使用權、規(guī)劃容許證等條件，雙方之間對房屋權屬的約定也不能違犯房地一體原那么，故本文認為此種情形下，未登記成為建立用地使用權人的開發(fā)一方無權阻卻執(zhí)行。

〔五〕建立工程優(yōu)先受償權人

建立工程優(yōu)先受償權，系指在建立工程被拍賣、折價等情形下，承包人的工程價款債權可優(yōu)先于抵押權、其他普通債權得以實現(xiàn)。故在本質(zhì)上，建立工程優(yōu)先受償權是建立工程折價或拍賣所得價款受償保護的順位權，〔《民法典》第286條、《____關于建立工程價款優(yōu)先受償權問題的批復》〕故案外人不得以其對被執(zhí)行的建立工程享有優(yōu)先受償權為由，要求停頓執(zhí)行，其可在執(zhí)行程序中向執(zhí)行法院提出異議。假設異議未獲支持，優(yōu)先受償權人可提出“執(zhí)行分配方案異議之訴”。

四、執(zhí)行標的的拍賣

當執(zhí)行異議被駁回后，接下來就要按照規(guī)定的時間和規(guī)定的進入競拍程序。競拍人應當符合以下條件

〔1〕繳納保證金

假設您沒有相關平臺賬號的話，第一步就得先按平臺要求進展注冊。保證金能通過銀行卡轉(zhuǎn)賬或者第三方支付平臺支付，一般不承受現(xiàn)金。保證金在競拍成功后會直接轉(zhuǎn)化成房款，競價失敗的話，會自動無息退回到相關賬戶。

〔2〕開場競拍出價

競拍方式很簡單，按照設定的加價幅度，按照自己的價格預期增加數(shù)額即可。

〔3〕繳納拍賣款

網(wǎng)絡司法拍賣成交的，由網(wǎng)絡司法拍賣平臺以買受人的真實身份自動生成確認書并公示。買受人應當在拍賣公告確定的期限內(nèi)，將剩余價款交付人民法院指定賬戶。

競拍過程中一定要慎重考慮自己的實際經(jīng)濟情況和購置才能，千萬不要盲目出價。假設競拍出價成功后又悔拍，保證金將不予退還；而且，悔拍后重新拍賣的，原買受人不得參加競買。

如何進展過戶，辦理房產(chǎn)證？

〔五〕辦理競拍標的過戶手續(xù)

〔一〕拿到協(xié)助執(zhí)行通知書和執(zhí)行裁定書

在繳納剩余價款后，法院會出具協(xié)助執(zhí)行通知書和執(zhí)行裁定書。買受人可以直接拿著協(xié)助執(zhí)行通知書和執(zhí)行裁定書到房屋所在區(qū)縣的不動產(chǎn)登記事務中心申請“強迫過戶”，無須與房屋的原產(chǎn)權人有任何接觸。

〔二〕繳納相關稅費

在辦理過戶手續(xù)之前，您需要到稅務機關繳納相應的稅費。至于稅費的詳細金額和繳納方式以及稅務明細，稅務機關會有說明。

〔三〕辦理過戶手續(xù)

在完成以上步驟之后，買受人需攜帶協(xié)助執(zhí)行通知書、執(zhí)行裁定書和相關稅務繳納憑證到房屋所在區(qū)縣的不動產(chǎn)登記事務中心申請過戶，辦理相關產(chǎn)證。

競拍人的防坑指南

〔1〕標的物的實際狀況。一般拍賣平臺上有相關圖片和視頻，有重大瑕疵〔如房屋漏水〕的會有特別說明；

〔2〕房屋上是否有戶口。如有那么需要成交后辦理戶口遷出的相關手續(xù)；

〔3〕房屋上是否有租賃合同。如有請關注租賃合同到期時間；

〔4〕房屋內(nèi)是否有別人占用〔如業(yè)主或不明住客居住〕；

〔5〕房屋上是否有其他附著義務。如拖欠物業(yè)費、