山東泰華曼哈頓全程營(yíng)銷策略報(bào)告(第二版)

泰華·曼哈頓工程

全程營(yíng)銷策略報(bào)告報(bào)告前沿明確我們的目標(biāo)銷售，變現(xiàn)回籠品牌，永續(xù)經(jīng)營(yíng)報(bào)告結(jié)構(gòu)營(yíng)銷攻略工程自身分析工程定位規(guī)劃市場(chǎng)背景營(yíng)銷最關(guān)切的問題？市場(chǎng)如何？客戶如何？政策如何？尋找本工程所在區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)力安丘作為濰坊副中心、半小時(shí)核心城市圈，為其經(jīng)濟(jì)開展帶來契機(jī)。市場(chǎng)分析2005年-2007年安丘市歷年三大產(chǎn)業(yè)增長(zhǎng)情況安丘消費(fèi)力情況安丘市歷年人口開展?fàn)顩r安丘以工業(yè)為支柱產(chǎn)業(yè)，因經(jīng)濟(jì)效益不佳，對(duì)安丘經(jīng)濟(jì)帶動(dòng)不明顯，增長(zhǎng)較緩慢，目前安丘經(jīng)濟(jì)處于濰坊六市之末。近三年來，安丘人口增長(zhǎng)較為緩慢，非農(nóng)業(yè)人口所占比例較小，缺乏1/3，城鎮(zhèn)化率較低；此外2007年，將安丘市黃旗堡鎮(zhèn)、趙戈鎮(zhèn)劃歸坊子區(qū)管轄。安丘人口及地域隨之減少，經(jīng)濟(jì)在一定程度上將受損。國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值（億元）2005年同比+/-%2006年同比+/-%2007年同比+/-%第一產(chǎn)業(yè)27.75.524.60.126.63.2第二產(chǎn)業(yè)4623.857.224.06714.6其中：工業(yè)39.724.349.524.85815.0第三產(chǎn)業(yè)29.117.433.213.038.916.2總值102.816.511514.5132.512.7人口狀況2005年同比+/-%2006年同比+/-%2007年同比+/-%總?cè)丝冢ㄈ耍?046020-0.310481400.20.52農(nóng)業(yè)781052-10.7778019-0.47782660.23非農(nóng)業(yè)26496852.62701211.92752791.91總戶數(shù)（戶）3043671.93102391.93138641.17安丘整體消費(fèi)力不強(qiáng)，但隨著城市化進(jìn)程開展，農(nóng)轉(zhuǎn)非現(xiàn)象增多，工業(yè)產(chǎn)業(yè)一定程度上拉動(dòng)了經(jīng)濟(jì)開展，提供局部就業(yè)崗位，從而帶動(dòng)了整體居民消費(fèi)力。1053545商業(yè)市場(chǎng)：新城區(qū)慘淡，老城區(qū)旺盛安丘市目前商業(yè)市場(chǎng)現(xiàn)狀安丘市商業(yè)形態(tài)仍以街鋪為主，以街為市較明顯，集合型商業(yè)以批發(fā)市場(chǎng)較多，且檔次及規(guī)劃較低、較混亂；商業(yè)中心以佳樂家綜超為中心，輻射周圍1公里范圍，構(gòu)成“三橫三縱〞商業(yè)圈，其中商場(chǎng)路及興安路最為繁華路段。安丘市目前商業(yè)租金/售價(jià)情況在商業(yè)中心，租金水平相差較大，單層租金為0.8-4元/㎡/日；其中3-4元/㎡/日較少，一般為元/㎡/日較普遍。其他位置租金單層一般為元/㎡/日，單鋪面積80元/㎡以上。

近一年銷售樓盤較少，多數(shù)為商業(yè)街，一二層聯(lián)賣較普遍，視位置情況均價(jià)一般為2800-4000元/㎡；單賣一層，均價(jià)一般為4000-4500元/㎡。單間銷售面積以40-60㎡為主，聯(lián)賣面積以80-100㎡為主的上下兩層；同類競(jìng)爭(zhēng)樓盤情況——天下客商貿(mào)城從地理位置看：當(dāng)?shù)厝藢?duì)地塊較認(rèn)可，離商業(yè)中心1公里左右，易借成熟商圈之勢(shì)；從產(chǎn)品形態(tài)看：立于打造安丘第一高樓，商業(yè)形象較現(xiàn)代，優(yōu)于目前其他商業(yè)，除本工程外。從定位規(guī)劃看：群眾路線，一層服飾小商品、五金小商品，二三層“佳樂家超市〞作為主力店。從交通系統(tǒng)看：四面臨街，其中三條主要街道，外部交通體系暢通無阻。從營(yíng)銷推廣看：廣告文案通俗群眾化，有些廣告語欠妥，含有貶義，市場(chǎng)口碑不佳。從產(chǎn)品看：共67000㎡，單層8300㎡左右，只售一層，共160多個(gè)鋪位，30-50㎡，100-200㎡，從銷售看：目前認(rèn)籌量達(dá)190個(gè)，預(yù)計(jì)今年五一開盤。天下客佳樂家商務(wù)物業(yè)市場(chǎng)：具備商務(wù)性寫字樓、酒店、公寓產(chǎn)品，安丘市場(chǎng)存在空白，有較大開展空間；需進(jìn)行引導(dǎo)。安丘市目前商務(wù)市場(chǎng)現(xiàn)狀安丘目前尚未有純寫字樓，主要基于以國(guó)有和工業(yè)園區(qū)企業(yè)居多，商貿(mào)領(lǐng)域的私營(yíng)企業(yè)相對(duì)較少，多數(shù)采取自建及租賃街鋪的形式辦公，對(duì)純寫字樓市場(chǎng)需求較少；而短期商務(wù)辦公主要以酒店為主，東方大酒店入駐率較高；目前精裝修公寓先后入市，先有去年上市的青云花園，今年即將開盤的天下客，但兩者推出賣點(diǎn)皆為居住，租賃投資，尚未提及商務(wù)功能。安丘市目前寫字樓租金/售價(jià)情況招商大廈辦公樓：總建筑面積為8060㎡，售價(jià)2000元/㎡。青云花園精裝修公寓，售價(jià)2400-2500元/㎡；天下客精裝修公寓：售價(jià)2500-2600元/㎡。住宅市場(chǎng)：市場(chǎng)較成熟，走向人性化居住趨勢(shì)安丘市目前住宅市場(chǎng)現(xiàn)狀目前安丘住宅市場(chǎng)主要以市北區(qū)、市南區(qū)為主，響應(yīng)“北展南優(yōu)〞號(hào)召，2003年以來大力開發(fā)房地產(chǎn)，眾多住宅樓盤如雨后春筍般涌出，2007年施工面積到達(dá)308.1萬㎡，竣工面積達(dá)106.3萬㎡，2021年存量面積將占很大比例。安丘市目前住宅樓盤售價(jià)情況市南區(qū)勝于市北區(qū)住宅樓盤，生活配套不完善的市北區(qū)，許多住宅樓盤均為政府行為，進(jìn)行團(tuán)購，整體售價(jià)不高，目前在售普通住宅樓盤的價(jià)格為2200-2400元/㎡；而市南區(qū)開發(fā)樓盤主要集中在和平路向南區(qū)域，其銷售價(jià)格，達(dá)2600-2700元/㎡，此外市南區(qū)東部的青云花園，08年售價(jià)可到達(dá)3200元/㎡，受整體全國(guó)住宅市場(chǎng)影響，09年回落到2400-2500元/㎡。

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很好，將改善安丘商業(yè)25283.483.483.4

無所謂3611.911.995.4不希望進(jìn)來144.64.6100.0Total302100.0100.0

客戶分析對(duì)消費(fèi)者、經(jīng)營(yíng)戶、辦公人員進(jìn)行問卷調(diào)查，并通過Spss專業(yè)統(tǒng)計(jì)分析法得出客戶對(duì)本工程認(rèn)識(shí)、消費(fèi)習(xí)慣、置業(yè)情況、經(jīng)濟(jì)實(shí)力、投資意識(shí)等。認(rèn)可泰華——泰華品牌，好產(chǎn)品期盼泰華——泰華入駐，貼近濰坊

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知道，而且去過17056.956.9

56.9只是聽說過10836.136.193.0沒聽說過217.07.0100.0Total299100.0100.0

泰華認(rèn)知度泰華進(jìn)安丘認(rèn)知度客戶對(duì)本工程看法泰華品牌——極度認(rèn)可，期盼已久地段——較遠(yuǎn)檔次——中檔為主，少量高端業(yè)態(tài)——百貨、超市、休閑健身娛樂、餐飲客戶對(duì)本工程價(jià)格預(yù)測(cè)商業(yè)：一層商鋪售價(jià)接受度為7500-8000元/㎡，二層商鋪售價(jià)3500-4000元/㎡，三層商鋪售價(jià)2500-3000元/㎡。

公寓與住宅相當(dāng)，接受房?jī)r(jià)在2500-2600元/㎡?？蛻粝埠锰卣魃倘φJ(rèn)識(shí)：老商圈地位不可動(dòng)搖購物情況：佳樂家為首選地休閑方式：購物和上網(wǎng)，較單一置業(yè)情況：住宅購置率較高，商業(yè)因優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品及放量較少有關(guān)，購置率不高，投資潛力較大。置業(yè)能力：中小投資者為主，承受首付能力5-20萬。政策變動(dòng)年，穩(wěn)健為關(guān)鍵，遵循市場(chǎng)、合理定價(jià)、平穩(wěn)消化金融危機(jī)影響區(qū)域情況：金融危機(jī)危及中國(guó)許多城市和行業(yè)，沿海城市、大城市重創(chuàng)較大；內(nèi)陸、縣城影響較?。挥绊懏a(chǎn)品情況：房地產(chǎn)行業(yè)伴隨著金融危機(jī)，形式較為嚴(yán)峻，主要為住宅市場(chǎng)，商業(yè)市場(chǎng)創(chuàng)傷相對(duì)較??；

投資渠道單一

政策分析存貸利率降低面對(duì)金融危機(jī)，國(guó)家出臺(tái)“擴(kuò)大內(nèi)需〞舉措，央行08年連續(xù)降息4次，存貸款利率大幅度降低，有利于房地產(chǎn)興起；目前股市低迷，動(dòng)亂不定，基金、債券、存款回報(bào)率太低，致使房地產(chǎn)投資，尤其商業(yè)地產(chǎn)投資仍成為投資者的首選。不利：客戶投資更謹(jǐn)慎、更理性；客戶經(jīng)濟(jì)能力受挫。有利：投資渠道單一，商業(yè)地產(chǎn)投資成為首選；存貸利率降低，拉動(dòng)內(nèi)需，刺激消費(fèi)、投資。利＞弊安丘市場(chǎng)整體特征總結(jié)政策變動(dòng)年，穩(wěn)健是關(guān)鍵；利大于弊，科學(xué)引導(dǎo)，方顯成功。政策如何泰華品牌認(rèn)可、期盼泰華、改變安丘、榮耀城市；本工程投資客戶與自營(yíng)客戶比例為3：2；以首付能力為5-20萬為主的中小型投資客戶群?？蛻羧绾伟睬鸾?jīng)濟(jì)落后，旅游資源豐富，交通便捷、濰坊半小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈，濰坊南部交通樞紐。商業(yè)市場(chǎng)仍有較大開展空間，“天下客商貿(mào)城〞已提前搶奪局部客戶資源；商務(wù)功能物業(yè)僅有酒店，寫字樓、商務(wù)公寓尚未表達(dá)。市場(chǎng)如何本工程所在區(qū)域的競(jìng)爭(zhēng)力時(shí)機(jī)：抓住降息、投資渠道單一的利好政策，快速啟動(dòng)，把握入市時(shí)間節(jié)點(diǎn)；產(chǎn)品：工程新興產(chǎn)品引入，優(yōu)于固有老商圈品牌：客戶對(duì)泰華品牌高度認(rèn)可，泰華品牌具有極強(qiáng)的競(jìng)爭(zhēng)力市場(chǎng)對(duì)本工程的影響作用時(shí)機(jī)>威脅報(bào)告結(jié)構(gòu)營(yíng)銷攻略工程自身分析工程定位規(guī)劃市場(chǎng)背景山東世紀(jì)泰華集團(tuán)品牌優(yōu)勢(shì)創(chuàng)立于2000年10月品牌有：泰華新天地、賽諾超市、商務(wù)酒店、早春園超級(jí)市場(chǎng)業(yè)務(wù)范圍：是一家集商業(yè)零售、房地產(chǎn)、酒店、餐飲、物業(yè)管理于一體，業(yè)態(tài)互補(bǔ)、資源共享的綜合性企業(yè)集團(tuán)。泰華集團(tuán)子公司：濰坊世紀(jì)泰華購物廣場(chǎng)濰坊世紀(jì)泰華物業(yè)管理濰坊英派斯健身俱樂部山東鳶飛大酒店濰坊鳶飛賓悅快捷酒店濰坊泰華城開發(fā)經(jīng)營(yíng)山東中鼎置業(yè)濰坊世紀(jì)惠澤廣告集團(tuán)品牌優(yōu)勢(shì)明顯，旗下泰華城、泰華廣場(chǎng)、鳶飛大酒店、泰華領(lǐng)域等在濰坊地區(qū)享有盛名，將為工程的推廣提供品牌支持及客戶資源。世紀(jì)泰華旗下品牌泰華品牌注入，追隨者力捧

以現(xiàn)代城市規(guī)劃理念規(guī)劃的泰華·曼哈頓將成為未來安丘的新中心其他優(yōu)勢(shì)規(guī)模優(yōu)勢(shì)：18萬方的總體量；近8萬方商業(yè)；600多個(gè)停車位〔地上242輛/地下400輛〕規(guī)劃優(yōu)勢(shì)：商業(yè)、公寓、住宅一體化的復(fù)合型地產(chǎn)；商場(chǎng)、購物中心、超市、步行街綜合型的大型商住工程大體量、大影響運(yùn)營(yíng)優(yōu)勢(shì)：管理成熟，利于經(jīng)營(yíng)交通優(yōu)勢(shì)：四通八達(dá)，展示面佳、易達(dá)性強(qiáng)國(guó)際化時(shí)尚化強(qiáng)化泰華品牌，借用商家資源，填補(bǔ)市場(chǎng)空白，樹立安丘商業(yè)龍頭——區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)力態(tài)勢(shì)分析泰華品牌注入，追隨者力捧三面臨街，易達(dá)性、可視性強(qiáng)規(guī)模大，易形成轟動(dòng)效應(yīng)經(jīng)營(yíng)管理經(jīng)驗(yàn)豐富，利于運(yùn)營(yíng)優(yōu)勢(shì)劣勢(shì)機(jī)會(huì)威脅S：W：O：T：降息、股市低迷的利好政策城市缺乏有特色的商業(yè)工程工程周邊人氣驟多目標(biāo)客戶群的認(rèn)同區(qū)域同類工程競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域消費(fèi)意識(shí)欠缺區(qū)域目前不良市場(chǎng)影響離商業(yè)中心2.5公里，較難借助成熟商圈氣氛招商難度大租售矛盾突出，后期經(jīng)營(yíng)難度大報(bào)告結(jié)構(gòu)營(yíng)銷攻略工程自身分析工程定位規(guī)劃分析市場(chǎng)背景尋找工程產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)力定位思路形象定位產(chǎn)品定位客戶定位價(jià)格定位功能定位產(chǎn)品規(guī)劃站在城市運(yùn)營(yíng)商的角度，高角度、大范圍、大體量，以商業(yè)帶動(dòng)近18萬平方米的復(fù)合型地產(chǎn)打造成為輻射濰坊南部的新天地。形象定位整體工程形象：濰南新都心商業(yè)形象濰南購物休閑娛樂體驗(yàn)之都公寓濰南休閑商務(wù)聚集地五大商業(yè)功能是相互依托，相互循環(huán)，形成工程的“商業(yè)骨架〞功能定位休閑娛樂是工程的亮點(diǎn)功能，餐飲美食是工程的特色表達(dá)，零售購物是工程的根底功能，商務(wù)展示是工程的檔次提升，文化景觀是工程的內(nèi)涵所在。零售購物功能休閑娛樂功能餐飲美食功能文化景觀功能商務(wù)展示功能產(chǎn)品定位打造，一個(gè)全天候24小時(shí)全民總發(fā)動(dòng)一站式休閑娛樂購物餐飲商務(wù)一體化復(fù)合型shoppingmall包羅萬象，大千世界產(chǎn)品業(yè)態(tài)比例因此我司建議本工程必須具有以下業(yè)態(tài)：餐飲美食休閑娛樂中高端百貨、專業(yè)店業(yè)態(tài)所占比例所占面積零售購物類75%37873休閑娛樂類10%5050餐飲美食類8%4040配套/其他9%4545總計(jì)100%50497商業(yè)規(guī)劃三大商業(yè)區(qū)業(yè)態(tài)功能分布情況區(qū)域區(qū)域名稱功能東外側(cè)大街第五大道主要經(jīng)營(yíng)服飾專賣店、面包店、茶葉、煙酒專賣店等。因臨206國(guó)道，停車場(chǎng)入口、商場(chǎng)主入口，超市入口，都為人流始點(diǎn)、終點(diǎn)，因此經(jīng)營(yíng)易購商品為宜，不需花費(fèi)很多選購時(shí)間。商業(yè)步行街一層：香榭里舍大道一層：零售購物為主流，形象專賣店為主打，服飾經(jīng)營(yíng)為主導(dǎo)?；谄湫蜗蠹叭肆髁款H高，是商業(yè)中心人流到此項(xiàng)目的必經(jīng)之地。二層：專業(yè)店為主，與購物中心連體，但又獨(dú)立于外街，整體體量不大，租售相對(duì)一層低廉；西街較獨(dú)立，可規(guī)劃3C數(shù)碼科技街，整合市場(chǎng)，彌補(bǔ)空白；東街仍以零售購物為主，可考慮男式主題精品街，體量不足兩千，招商較易。三層：為商業(yè)街西街，整層，無分零隔斷，可考慮整體租售，可規(guī)劃“量販?zhǔn)終TV”或“健身運(yùn)動(dòng)館”等休閑娛樂。二層：西街為數(shù)碼科技街東街為紳士精品街三層：動(dòng)感地帶購物中心主題商場(chǎng)規(guī)劃為：一層：女人世界二層：流行前線三層：魔幻世界涵蓋百貨、超市、主題商場(chǎng)、特色形象店百貨、超市為泰華自營(yíng)，主要規(guī)劃主題商場(chǎng)和特色形象店。一層：女人世界、主要經(jīng)營(yíng)女性用品、服飾等女性主題；二層：流行前線，主要經(jīng)營(yíng)休閑服飾、運(yùn)動(dòng)服飾為主的男女老少大眾化商品；三層：魔幻世界，休閑娛樂餐飲文化購物聚集一體，變幻無窮，故名為魔幻世界。特色形象店：一層引進(jìn)麥當(dāng)勞/肯德基西式快餐和金店或高檔禮品店；二層引進(jìn)休閑咖啡/茶吧。備注主力店招商力爭(zhēng)按照規(guī)劃進(jìn)行，可售商鋪規(guī)劃可視市場(chǎng)及客戶反饋調(diào)整。商家客戶定位

主力商家客戶定位：全球、全國(guó)知名品牌，安丘尚未開店，形象佳，展示好，能吸引消費(fèi)者慕名而來。一般客戶定位：本地或區(qū)域性的商家客戶，可以是品牌代理商或經(jīng)銷商，或是自有品牌經(jīng)營(yíng)，主要是經(jīng)營(yíng)各類零售商品的客戶消費(fèi)客戶〔主力〕以安丘當(dāng)?shù)乜蛻魹橹鳎椛錇H坊南部區(qū)縣人群，甚至是吸引濰坊市人群。鎖定安丘較有消費(fèi)實(shí)力或有較強(qiáng)消費(fèi)意識(shí)的客戶群以及周邊喜好休閑旅游購物人群。：消費(fèi)力在城市消費(fèi)群體中屬于中堅(jiān)力量；對(duì)于新鮮事物的接受和認(rèn)知程度高，喜好環(huán)境較好、檔次較高消費(fèi)場(chǎng)所；年齡在20—45歲之間，追求品牌、講究流行時(shí)尚，追逐時(shí)髦，個(gè)性化較強(qiáng)的消費(fèi)群體為工程的主力消費(fèi)客戶。較強(qiáng)經(jīng)濟(jì)能力及支配權(quán)，追求品牌實(shí)用型產(chǎn)品為主，消費(fèi)心理成熟。消費(fèi)以中高檔為主，購置中檔耐用型保值產(chǎn)品為主。注重品牌商品的內(nèi)涵，注重投資性產(chǎn)品及追求更高層次的文化及娛樂享受。投資客戶純粹購鋪投資型自營(yíng)的投資者商業(yè)客戶定位工程公寓局部定位可行原因：公寓+酒店+寫字間，三種產(chǎn)品共同存在，滿足客戶不同需求，充分利用地塊優(yōu)勢(shì)，躲避其劣勢(shì)。工程地處濰坊南部交通樞紐優(yōu)勢(shì)，可滿足短期居住者、中小公司客戶群需求；工程打造濰南新都心，其強(qiáng)大的商業(yè)配套及時(shí)尚領(lǐng)地，定能吸引局部時(shí)尚之士加盟。目前任何一種產(chǎn)品形式單獨(dú)開發(fā)，都無法適應(yīng)市場(chǎng)：公寓，本工程地段受限；酒店，安丘市場(chǎng)需求量有限；寫字樓，安丘市場(chǎng)過于超前。產(chǎn)品定位SOHO精裝公寓+產(chǎn)權(quán)式商務(wù)酒店+寫字間酒店、商務(wù)主題概念酒店式效勞商住公寓231產(chǎn)權(quán)式商務(wù)酒店只有產(chǎn)權(quán)，無經(jīng)營(yíng)權(quán)；星級(jí)酒店待遇，經(jīng)濟(jì)酒店實(shí)惠；滿足特定商務(wù)需求資訊寫字樓純正商務(wù)辦公，獨(dú)享大氣、體面、安靜、規(guī)范、專業(yè)的辦公環(huán)境，事業(yè)更運(yùn)籌帷幄。soho精裝公寓居家辦公，商住兩用；高檔服務(wù)式公寓；小而精致、時(shí)尚；小而高級(jí)、便捷；小而功能、配套齊全，最簡(jiǎn)約的繁華，最奢侈的享受?！熬频晔降男?，商務(wù)式的便捷，公寓式的管理的宜商宜住空間〞，三種產(chǎn)品的疊加，相得益彰，各抒其能，發(fā)揮“1+1+1＞3〞效應(yīng)；酒店式的高級(jí)效勞、便捷的商務(wù)環(huán)境、精致的時(shí)尚生活。既吸收了星級(jí)酒店的效勞功能和管理模式，提升了產(chǎn)品品質(zhì)，又吸收了信息時(shí)代寫字樓的特點(diǎn)，擁有良好的信息通訊條件，可針對(duì)性地提供商務(wù)效勞，還吸收了時(shí)下流行小而精致的時(shí)尚生活奢侈享受。真可謂“小本錢，大享受，辦大事〞。物業(yè)形象白領(lǐng)精英享受簡(jiǎn)約的奢華的地方；SOHO一族創(chuàng)富的自由領(lǐng)地；成功人士除家庭與單位之外個(gè)人私屬的第三空間。關(guān)鍵詞：Flexibleroom彈性空間personalland私享領(lǐng)地我們所倡導(dǎo)的生活方式既有居家的溫馨，又有星級(jí)酒店的尊崇享受，還有快捷的辦公場(chǎng)所。是家，是辦公，也是享受的地方，因此是“享受家辦公〞。精致快捷的居所，專為精英人士打造公寓精裝修標(biāo)準(zhǔn)電梯大堂：富有時(shí)代氣息的豪華裝飾地面：鋪優(yōu)質(zhì)拋光磚墻身：高級(jí)乳膠漆及局部固定木裝修廚房：地面防滑磚、墻身貼瓷片至頂、鋁合金扣板天花、高級(jí)櫥柜洗手間：地面防滑磚、設(shè)排氣煙道、墻身貼瓷片至頂、鋁合金扣板天花，設(shè)置高雅淋浴室電器裝置：全部暗線暗掣，預(yù)備電器插座電話：預(yù)留線入戶電視：預(yù)留寬頻入戶光纖：線扣留到每戶〔隨報(bào)即可用〕產(chǎn)品配比說明：以SOHO公寓為主，產(chǎn)權(quán)式公寓次之，寫字樓最少，所占的比例分別為46%，30%，24%；樓層分布依次為：低層：產(chǎn)權(quán)式酒店；中高層：公寓；高層：寫字樓，主要基于后期營(yíng)銷推廣考慮，以及建筑結(jié)構(gòu)、管道、消防等建筑設(shè)施等因素綜合考慮。SOHO公寓和產(chǎn)權(quán)式公寓樓層相連，有利于根據(jù)后期銷售情況進(jìn)行調(diào)整。樓層分布產(chǎn)品樓層（層）層數(shù)（層）套數(shù)（套）比例產(chǎn)權(quán)式商務(wù)酒店4-10714030%Soho公寓10-211122046%寫字樓22-27611224%活動(dòng)室2814（不計(jì)算）-合計(jì)--472100%客戶定位Soho公寓居住客戶群20-35歲客戶群體；在安丘有固定業(yè)務(wù)的私人公司，公司規(guī)模10人以下，如小型醫(yī)藥銷售公司；在安丘有固定工作，但不打算長(zhǎng)住的人群，如做生意商人、打工族；短期居住客戶，如市場(chǎng)人員，短暫業(yè)務(wù)人員；追逐時(shí)尚、喜好鬧市的單身貴族、年輕人；投資客戶群較易接受新興事物，具有一定投資眼光的投資者；認(rèn)同工程整體定位、深信安丘今后此類產(chǎn)品將是開展趨勢(shì)；肯定市場(chǎng)存在空白點(diǎn)，后期租賃風(fēng)險(xiǎn)較??；公司自住型客戶：年齡在25歲-35，經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定，有少量存款，獲取資金增長(zhǎng)速度快的年輕置業(yè)者；年齡在35-50歲，有較多的存款，想自己開設(shè)公司或養(yǎng)老備用或用于投資，此人群屬于社會(huì)中堅(jiān)力量；安丘客戶為主，諸城、濰坊及其他為輔；產(chǎn)權(quán)式商務(wù)酒店居住客戶群：到安丘出差、辦公、旅游、開會(huì)等人士。投資客戶群：具有酒店投資意識(shí)，接受產(chǎn)權(quán)式酒店投資模式，具有長(zhǎng)遠(yuǎn)開展眼光的投資客戶。寫字樓投資客戶群：中大型公司，大投資客戶，半層或整層購置者。戶型：工程為框架式結(jié)構(gòu)，可進(jìn)行自由組合。對(duì)比項(xiàng)目本項(xiàng)目天下客溫州商貿(mào)城所在地段北接商場(chǎng)路，南抵人民路，西臨國(guó)稅局，東靠206國(guó)道交界處永安路與向陽路交叉西北口商場(chǎng)路南，東臨興安路對(duì)比要素及權(quán)重地理位置20%11.11.2交通因素15%11.21.1人流量15%11.11.3商業(yè)氛圍15%11.11.2建筑規(guī)模5%10.90.75項(xiàng)目品牌5%10.90.8經(jīng)營(yíng)檔次15%10.850.75停車場(chǎng)5%10.850.75項(xiàng)目配套及服務(wù)5%10.90.8總修正系數(shù)/11.041.05市場(chǎng)比較法——我們選取市場(chǎng)比較法進(jìn)行商業(yè)價(jià)值估算，選取其中具有參考價(jià)值的因素作為本案的比較對(duì)象來進(jìn)行計(jì)算：天下客溫州商貿(mào)城價(jià)格建議選取天下客、溫州商貿(mào)城作為可比工程進(jìn)行權(quán)重比較。各工程修正系數(shù)比較表計(jì)算出比準(zhǔn)均價(jià)約為8820元/平方米比準(zhǔn)均價(jià)確定比較項(xiàng)目權(quán)重售價(jià)均價(jià)（元/㎡）修正率(1/修正系數(shù))修正價(jià)格修正價(jià)格×權(quán)重天下客80%100000.9696007680溫州商貿(mào)城20%60000.9557001140本項(xiàng)目100%---8820租金反推法：因目前工程所處地段為新老交匯處，周邊無可比租金，按照本工程定位及開展看，未來租金可接近商業(yè)中心，高于新城區(qū)商業(yè)中心。取兩者中間值，如一層租金平均1.5元/㎡/日，假設(shè)按正常商業(yè)15年回本，售價(jià)到達(dá)8200元/㎡。綜合計(jì)算出工程一層均價(jià)為9000元/平方米客戶承受度：市調(diào)得出：商業(yè)一層均價(jià)承受度為7500-8000元/㎡，根據(jù)抬高預(yù)期值10%，接受度臨界點(diǎn)：8250-8800元/㎡。各工程修正系數(shù)比較表價(jià)格建議根據(jù)商業(yè)定價(jià)常規(guī)，一層、二層、三層從經(jīng)營(yíng)利用率來看，比例為1：0.5：0.4，因此本工程二層銷售均價(jià)為4500元/㎡(建面)本工程三層銷售均價(jià)為3600元/㎡(建面)商業(yè)各區(qū)域均價(jià)制定一層各區(qū)域均價(jià)表：對(duì)比項(xiàng)目東外側(cè)大街步行街商場(chǎng)內(nèi)街基本情況共19個(gè)鋪，50㎡占10個(gè)，9個(gè)200㎡以上。臨206國(guó)道。共20個(gè)鋪，150㎡-288㎡以上。共50個(gè)鋪，50-70㎡為主.對(duì)比要素及權(quán)重臨街20%1.510.5車流停靠15%1.50.80.5人流聚集15%1.40.81購物環(huán)境15%1.20.91.5出入口15%1.40.81.2鋪面結(jié)構(gòu)10%1.31.31.4招商難易10%1.40.60.8總修正系數(shù)/1.3950.8850.95修正系數(shù)售價(jià)/1255579658550取整為零修正售價(jià)/1300080008500對(duì)比項(xiàng)目商場(chǎng)步行街基本情況位于大通道兩側(cè)商鋪，共45個(gè)商鋪，50㎡為主。共45個(gè)鋪，30㎡、70㎡為主。對(duì)比要素及權(quán)重出入口20%1.30.8人流聚集15%10.8交通系統(tǒng)15%1.10.8購物環(huán)境15%1.10.9鋪面結(jié)構(gòu)15%1.11.1展示面10%0.71.1招商難易10%0.70.8總修正系數(shù)/1.0450.89修正系數(shù)售價(jià)/47024005取整為零修正售價(jià)/47004000二層各區(qū)域均價(jià)表：商業(yè)區(qū)域均價(jià)表樓層區(qū)域建面均價(jià)（元/㎡)整體均價(jià)（元/㎡)一層?xùn)|外側(cè)大街130009000商場(chǎng)8500商業(yè)步行街8000二層商場(chǎng)47004500商業(yè)步行街4000公寓定價(jià)目前當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)，青云花園、天下客精裝修小公寓，建面為45-60平方米，均價(jià)為2400-2500元/平方米；而本工程產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)在于商業(yè)配套、建筑品質(zhì)、及后期效勞略高于同類產(chǎn)品，我司建議，定價(jià)應(yīng)吻合市場(chǎng)行情。本工程精裝商務(wù)公寓銷售均價(jià)為2800元/㎡〔建面〕價(jià)格策略讓客戶感覺物業(yè)在增值低開高走——準(zhǔn)確的切入市場(chǎng)，在工程過程中拉高價(jià)格，最終實(shí)現(xiàn)目標(biāo)均價(jià)。營(yíng)銷全程保障工程售價(jià)的平開高走;把握好工程工程節(jié)點(diǎn)、區(qū)域形象和市場(chǎng)因素對(duì)價(jià)格提升的作用;除個(gè)別時(shí)間事件點(diǎn)外，保持工程合理的階段性漲幅。通過蓄客認(rèn)購期拋出均價(jià)，對(duì)客戶摸底，細(xì)化調(diào)整整體商鋪價(jià)格；提倡“先買先得，先買優(yōu)惠大〞政策，進(jìn)行緩慢增高價(jià)格；進(jìn)行返租政策，價(jià)格再進(jìn)行上調(diào)。經(jīng)濟(jì)概算商業(yè)區(qū)域售價(jià)分析樓層區(qū)域區(qū)域名稱可售建面（㎡）可售套內(nèi)（㎡）可售建面均價(jià)（元/㎡）可售套內(nèi)均價(jià)（元/㎡）銷售總額（元）一層外街東外側(cè)大街19741777130001444425667778步行街435939248000888934875556內(nèi)街商場(chǎng)內(nèi)街5452272685001700046338600小計(jì)117858426906911785106881933二層外街步行街272724544000444410906222內(nèi)街商場(chǎng)內(nèi)街699534984700940032876500小計(jì)1006259514487758645146000合計(jì)2184814378695810574152027933因工程尚未獲得預(yù)測(cè)面積，我司根據(jù)施工圖紙自行測(cè)量，所得面積不夠準(zhǔn)確，僅供參考?！矆D表為直接銷售情況下計(jì)算〕項(xiàng)目可售分析產(chǎn)品可售總建面（㎡）可售總套面（㎡）鋪位個(gè)數(shù)（個(gè)）建面均價(jià)（元/㎡）套內(nèi)均價(jià)（元/㎡）銷售總額（元）備注商業(yè)2184814378245695810574152027933按商業(yè)外街一層得房率90%，二層商業(yè)外街得房率80%，內(nèi)鋪為50%計(jì)算。酒店公寓27570224974722800384677196000得房率為81.8%合計(jì)490773687571746436216229223933小結(jié)：從上圖表統(tǒng)計(jì)出，本工程可售商鋪經(jīng)濟(jì)概算為：工程商業(yè)和公寓共銷售面積為：49077㎡，銷售總額為：229223933元，約2.3億元；商業(yè)銷售面積為：21848㎡，銷售總額為：152027933元，一層銷售均價(jià)為9069元/㎡，二層銷售均價(jià)為4487元/㎡；公寓銷售面積為：27570㎡，銷售總額為：77196000元，銷售均價(jià)為2800元/㎡.商業(yè)局部總價(jià)分析樓層區(qū)域區(qū)域名稱最小建面（㎡）最大建面（㎡）主力建面（㎡）建面均價(jià)（元/㎡）鋪位數(shù)（個(gè)）總額（萬元/套）首付能力（元）一層外街東外側(cè)大街39166-18639、150以上130001980-20040-100步行街39196-23339、5918020-90內(nèi)街商場(chǎng)內(nèi)街62-71212-47062、7185005055-17028-85二層外街步行街4411566、11540003622-4611-23內(nèi)街商場(chǎng)內(nèi)街41126-13641、70、10847009022-5011-25目標(biāo)客戶群：至少能夠承擔(dān)11萬以上首付能力的投資客戶；工廠老板、企業(yè)中高管理層；政府官員、公務(wù)員；零售經(jīng)營(yíng)者、個(gè)體私營(yíng)主；鄉(xiāng)鎮(zhèn)富裕經(jīng)濟(jì)菜農(nóng)。分析：20萬元-40萬元/套：小型投資客戶群40萬元-60萬元/套：中型客戶群60萬以上-100萬元/套：大型客戶群100萬元/套以上：特大型客戶群其中可看出本工程中小客戶居多，即20-60萬/套為主力投資客戶群。總價(jià)分析〔均價(jià)按2800元∕㎡精裝修價(jià)格計(jì)算〕產(chǎn)品總價(jià)集中在14萬-20萬之間，16萬以下到達(dá)總貨量的63%，有17%的產(chǎn)品總價(jià)超過了18萬元，與目前公寓產(chǎn)品總價(jià)高出2-6萬，符合本工程產(chǎn)品定位。戶型建面(㎡)套數(shù)套數(shù)比例建面均價(jià)（元/㎡）單鋪總價(jià)(元）總價(jià)（元）A51.724051%280014476034742400B65.28017%280018256014604800C62.498017%280017497213997760D51.9245%28001453203487680E47.982%28001341201072960F61.882%28001730401384320G54.8245%28001534403682560H64.682%28001808801447040合計(jì)平均單鋪57.5總數(shù)472100%單鋪均價(jià)2800平均單鋪總價(jià)161137總金額74419520公寓局部工程目標(biāo)客戶群為：至少首付能力4萬以上的投資客戶；工廠老板、企業(yè)中高管理層；政府官員、公務(wù)員；零售經(jīng)營(yíng)者、個(gè)體私營(yíng)主；鄉(xiāng)鎮(zhèn)富裕經(jīng)濟(jì)菜農(nóng)；年青置業(yè)一族。泰華·曼哈頓商業(yè)二層整體均價(jià)為4500元/平米以上，戶均面積設(shè)為70平米，那么總價(jià)為31.5萬元/套以上。首付款為15.7萬，月供約為1785元首付50%，10年還貸根據(jù)銀行貸款普遍規(guī)定恩格爾系數(shù)關(guān)系還貸額不宜超過月收入的50%我們認(rèn)為：項(xiàng)目的主要購買群體為家庭總資產(chǎn)在15.7萬元以上；家庭月收入在3570元以上人群?？蛻綦A層確定泰華·曼哈頓商業(yè)一層整體均價(jià)為9000元/平米以上，戶均面積設(shè)為70平米，那么總價(jià)為63萬元/套以上。首付款為31.5萬，月供約為3582元首付50%，10年還貸根據(jù)銀行貸款普遍規(guī)定恩格爾系數(shù)關(guān)系還貸額不宜超過月收入的50%我們認(rèn)為：項(xiàng)目的主要購買群體為家庭總資產(chǎn)在31.5萬元以上；家庭月收入在7000元以上人群。商業(yè)〔一層〕商業(yè)〔二層〕按照目前基準(zhǔn)利率上調(diào)10%計(jì)算公寓泰華·曼哈頓精裝修公寓整體均價(jià)為2800元/平米以上，戶均面積設(shè)為52平米，那么總價(jià)為15萬元/套以上。首付款為4.5萬，月供約為645元根據(jù)銀行貸款普遍規(guī)定恩格爾系數(shù)關(guān)系還貸額不宜超過月收入的50%我們認(rèn)為：項(xiàng)目的主要購買群體為家庭總資產(chǎn)在4.5萬元以上；家庭月收入在1290元以上人群。首付30%，20年還貸按照目前基準(zhǔn)利率下調(diào)30%計(jì)算職業(yè)月收入年收入資產(chǎn)總額普通企業(yè)員工1200-1500元2-3萬元5-8萬元國(guó)有企業(yè)員工1400-1800元2.5-3.5萬元8-10萬元國(guó)有企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)4500-6000元10-20萬元50萬元左右自由職業(yè)者1500-8000元3-30萬元6-60萬元個(gè)體經(jīng)營(yíng)戶3000-8000元5-15萬元10-100萬元職業(yè)經(jīng)理人2-8萬元20-100萬元200萬元?jiǎng)?chuàng)業(yè)型企業(yè)老總2-3萬元20-100萬元50-200萬元以上企業(yè)高管8000-10000元20-40萬元60-80萬元政府官員3000-5000元10-15萬元100萬元以上泛公務(wù)員3000-4000元8-12萬元20-40萬左右教師1500-3000元4-8萬10-20萬元安丘資產(chǎn)總額在15萬元以上的人群主要職業(yè)為國(guó)有企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)、自由職業(yè)者、個(gè)體經(jīng)營(yíng)戶、職業(yè)經(jīng)理人、創(chuàng)業(yè)型企業(yè)老總、企業(yè)高管、政府官員、泛公務(wù)員、教師?？蛻綦A層劃分根據(jù)國(guó)家工資體系發(fā)放標(biāo)準(zhǔn)及福利預(yù)測(cè)職業(yè)收入情況〔如下表〕權(quán)利頂層財(cái)富頂層穩(wěn)定資產(chǎn)層小資產(chǎn)層富裕市民階層市民階層赤貧階層商業(yè)目標(biāo)客群：穩(wěn)定資產(chǎn)層來自于社會(huì)經(jīng)濟(jì)體系中接近層峰的局部〔也有局部客戶來自新資產(chǎn)層〕。他們已經(jīng)進(jìn)入到財(cái)富的穩(wěn)定期或擁有穩(wěn)定的財(cái)富收入。社會(huì)結(jié)構(gòu)體系模擬圖商業(yè)公寓目標(biāo)客群：富裕市民階層-穩(wěn)定資產(chǎn)層為社會(huì)中堅(jiān)力量，較廣泛，此類客戶有一定的積蓄，工作較穩(wěn)定，財(cái)富增長(zhǎng)有開展?jié)摿?，可進(jìn)行小額投資。主要客戶核心客戶次要客戶游離客戶核心客戶:長(zhǎng)期投資客戶主要客戶:中期投資客戶游離客戶：創(chuàng)業(yè)型、創(chuàng)意型企業(yè)、SOHO一族、大學(xué)生〔家里資助〕次要客戶：經(jīng)營(yíng)者、生意人、個(gè)體戶本工程客戶指向投資型客戶大局部為本地和濰坊投資客有屢次置業(yè)經(jīng)歷，心態(tài)比較成熟、理性對(duì)片區(qū)未來的租賃市場(chǎng)有信心對(duì)工程后期商業(yè)運(yùn)營(yíng)有信心非?？粗仄瑓^(qū)未來開展給物業(yè)帶來的的升值潛力對(duì)朝向、樓層、景觀等居住的舒適性不太關(guān)注對(duì)總價(jià)的敏感性高于對(duì)單價(jià)的敏感性希望付款方式輕松靈活希望物業(yè)有裝修，后期有效勞找到產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)力！品牌規(guī)模組合商務(wù)我們還要找什么？報(bào)告結(jié)構(gòu)營(yíng)銷攻略工程自身分析工程定位規(guī)劃分析市場(chǎng)背景營(yíng)銷目標(biāo)完成銷售目標(biāo)塑造品牌目標(biāo)行豐的每一項(xiàng)建議的出發(fā)點(diǎn)只有一個(gè)：——“怎么把樓賣得更好？〞如何賣得更快？如何獲得更好口碑？如何完成100%銷售？如何用最小的本錢？如何賣出品牌？讓開發(fā)商滿意？讓業(yè)主滿意？銷售目標(biāo)－5.30可售局部總銷售額約為：2億元形象認(rèn)籌期開盤強(qiáng)銷期持續(xù)熱銷期I尾盤銷售期持續(xù)熱銷期II6個(gè)月6個(gè)月6個(gè)月6個(gè)月整體銷售金額比例45%15%累計(jì)金額比例0%-45%45%-65%65%-85%85%-100%20%整體銷售金額約9000萬約4000萬約3000萬20%約4000萬本工程的售樓處開放，正式蓄客時(shí)間：2021年3月中旬本工程的認(rèn)籌時(shí)間：2021年5月1日〔星期五，暫定〕本工程的開盤時(shí)間：2021年5月31日〔星期日，暫定〕本工程的開業(yè)時(shí)間：2021年1月1日〔暫定〕營(yíng)銷策略優(yōu)惠產(chǎn)品優(yōu)惠升值保障什么最能吸引客戶？濰坊泰華城成功品牌形象工程核心賣點(diǎn)提煉：客觀存在的未來的、可畫餅的安丘唯一城市綜合體工程泰華集團(tuán)品牌形象商業(yè)為龍頭的大盤形象安丘新商圈誕生濰坊南部交通樞紐購物休閑娛樂一體化的體驗(yàn)式購物商務(wù)概念于投資客戶而言，泰華·曼哈頓代表的是正在崛起的濰南新都心、安丘新商圈原始股。而泰華集團(tuán)背景使該股成為包賺不賠的績(jī)優(yōu)股。都市生活領(lǐng)跑者品牌價(jià)值啟蒙者新商圈拓展先驅(qū)者核心價(jià)值傳遞泰華曼哈頓都市生活領(lǐng)跑者與濰南貿(mào)易往來最前沿的一群人的聚居地安丘新商圈的核心地帶國(guó)際化都市生活方式發(fā)起地……品牌企業(yè)能夠給安丘帶來的不僅僅是更大的開發(fā)強(qiáng)度我們是泰華家族品牌價(jià)值啟蒙者我們的產(chǎn)品和別人不一樣我們的效勞和別人不一樣我們的精神和別人不一樣認(rèn)識(shí)品牌是一種文化傳播消費(fèi)品牌是一種生活姿態(tài)享受品牌是一種生活品質(zhì)安丘拓展先驅(qū)者區(qū)域價(jià)值＞個(gè)盤價(jià)值走，到泰華曼哈頓淘金去！新城區(qū)打造還需10-15年培育；老商圈一畝三分地，需要擴(kuò)充；泰華曼哈頓新商圈順應(yīng)城市開展的前瞻性戰(zhàn)略；天源、泰華聯(lián)手打造，正在有方案、有步驟、信心百倍的描繪他的新商圈宏偉藍(lán)圖。泰華曼哈頓這個(gè)區(qū)域，必將成為未來新的熱土！主推廣語〔針對(duì)外區(qū)域的、投資需求的〕：城市生活下一站泰華曼哈頓走，到泰華曼哈頓淘金去！泰華品牌+泰華曼哈頓=潛力2營(yíng)銷策略核心問題長(zhǎng)期目標(biāo)短期目標(biāo)系統(tǒng)營(yíng)銷要保證大盤開發(fā)的整體目標(biāo)，保持天源及泰華品牌的延續(xù)性在制定價(jià)格的水平上順利實(shí)現(xiàn)工程清盤系統(tǒng)營(yíng)銷短期回現(xiàn)問題工程利潤(rùn)來源于開發(fā)節(jié)奏工程營(yíng)銷要保證整體獲利，并不一定每個(gè)回合都取勝上門量成交率與推廣、蓄客有關(guān)與價(jià)值傳遞有關(guān)營(yíng)銷需要解決的問題短期目標(biāo)與長(zhǎng)期目標(biāo)結(jié)合，充分考慮工程整體運(yùn)作。本工程營(yíng)銷的幾個(gè)關(guān)鍵概念，貫穿整個(gè)營(yíng)銷過程——“首期＝整體〞是我們達(dá)成的共識(shí)，占位安丘新商圈核心，濰南新都心是我們建立形象的首要立意?！o緊抓住泰華品牌這條主線，充分利用泰華品牌、商家資源、經(jīng)營(yíng)管理造勢(shì)，炒熱片區(qū)。——區(qū)域封殺策略；體驗(yàn)式營(yíng)銷；區(qū)域唯一工程的逼定戰(zhàn)略和戰(zhàn)術(shù)，結(jié)合地盤展示包裝與實(shí)景，充分造“場(chǎng)〞，提高成交率?！x房源，分期推盤，制造賣壓，提升價(jià)格強(qiáng)勢(shì)占位打造核心片區(qū)陣地為王制造產(chǎn)品稀缺營(yíng)銷概念工程賣點(diǎn)眾多，需要整合到一起，形成合力，貫穿整個(gè)營(yíng)銷過程到泰華曼哈頓淘金去泰華品牌延續(xù)濰南新都心開展藍(lán)圖商業(yè)龍頭的霸主地位濰南購物休閑娛樂體驗(yàn)之都不一樣的生活，泰華締造泰華·曼哈頓的內(nèi)涵是什么？濰南新都心，我們占領(lǐng)工程前期推廣主題新核心，財(cái)富巔峰新商圈新貴的崛起新生活，我們定義營(yíng)銷主題商業(yè)+公寓年份商業(yè)工程銷控策略推盤面積〔平米〕通過對(duì)銷售節(jié)奏及推盤量的控制，躲避風(fēng)險(xiǎn)。剩余產(chǎn)品0.3萬0.8萬0.07萬1.3萬推盤金額〔元〕待定商業(yè)98萬待定1.5億推盤房源量〔個(gè)〕待定73個(gè)，占商業(yè)27%待定147個(gè)，占商業(yè)60%第一階段銷控第二階段銷控第三階段銷控第四階段銷控25個(gè)，占商業(yè)10%公寓公寓待儲(chǔ)藏客戶而定開盤強(qiáng)銷期持續(xù)銷售期I持續(xù)銷售期II尾盤清貨期樓層區(qū)域區(qū)域名稱商鋪數(shù)（個(gè)）建面(㎡)區(qū)域均價(jià)（元/㎡)總金額(元)一層外街東外側(cè)大街915821300020568889步行街282751800022008889內(nèi)街商場(chǎng)內(nèi)街252726935025486230小計(jì)627059

68064008二層外街步行街18136344005998422內(nèi)街商場(chǎng)內(nèi)街675246517027123113小計(jì)856610

33121535合計(jì)14713669

101185543比例60%63%63%商業(yè)首批推出單位樓層區(qū)域區(qū)域名稱商鋪數(shù)（個(gè)）建面(㎡)區(qū)域均價(jià)（元/㎡)總金額(元)一層外街東外側(cè)大街00130000步行街7102080008160000內(nèi)街商場(chǎng)內(nèi)街252726935025486230小計(jì)323746

33646230二層外街步行街18136344005998422內(nèi)街商場(chǎng)內(nèi)街23174951709041038小計(jì)413112

15039460合計(jì)736858

48685690比例30%32%31%商業(yè)二批推出單位樓層區(qū)域區(qū)域名稱商鋪數(shù)（個(gè)）建面(㎡)區(qū)域均價(jià)（元/㎡)總金額(元)一層外街東外側(cè)大街10392130005098889步行街1558880004706667內(nèi)街商場(chǎng)內(nèi)街0093500小計(jì)25981

9805556二層外街步行街0044000內(nèi)街商場(chǎng)內(nèi)街0051700小計(jì)00

0合計(jì)25981

9805556比例10%5%6%公寓首批單位推出：待商業(yè)開盤后，視公寓儲(chǔ)藏客戶情況而定。商業(yè)三批推出單位優(yōu)惠派送，先來有優(yōu)惠，先來優(yōu)惠大合理把握節(jié)點(diǎn)，精準(zhǔn)推盤精選房源，推勢(shì)奠定高度復(fù)合推廣，造勢(shì)引爆精裝修出售，強(qiáng)勢(shì)引領(lǐng)客戶購置欲、投資欲營(yíng)銷階段推盤原那么入市時(shí)機(jī)與房源入市時(shí)機(jī)與房源配比非常關(guān)鍵，需要制造產(chǎn)品稀缺，實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)最大化。高調(diào)入市期09年6月-09年12月拉升期巔峰沖擊期高價(jià)下實(shí)現(xiàn)工程利潤(rùn)最大化推出一期房源催生銷售熱潮推出二期房源拉升售價(jià)推房次序09年12月-10年6月10年6月-10年12月開盤鋪墊期09年3月-6月宣傳品牌/導(dǎo)入工程品牌10年12月-11年6月尾貨促銷期尾貨增值推售建議工程入市時(shí)間：2021年5月31日建議工程認(rèn)籌時(shí)間：2021年5月1日開盤鋪墊期前期片區(qū)炒作和地產(chǎn)品牌傳播，工程形象塑造導(dǎo)入。

認(rèn)籌活動(dòng)為開盤奠基客戶量。一、關(guān)于“泰華·曼哈頓〞的故事二、泰華生活的演繹：立于城市生活之上屬于地產(chǎn)新貴，代表的是新興文化和新進(jìn)勢(shì)力注重投資與回報(bào)追求潮流和享受三、開發(fā)理念正是對(duì)以上文化的表達(dá)撰寫基石文章，奠定形象基調(diào)，作為軟文和硬廣宣傳的總領(lǐng)與根底攻略1.渠道選擇：?追風(fēng)雜志?、濰坊報(bào)、安丘報(bào)戶外電視臺(tái)提前認(rèn)籌的客戶能夠享受更多的優(yōu)惠

享有“泰華會(huì)〞權(quán)益、優(yōu)先選鋪、首批單位優(yōu)惠措施攻略2.目的：通過讓利優(yōu)惠的方式給到客戶實(shí)惠，最大程度積蓄誠(chéng)意客戶。形成現(xiàn)場(chǎng)熱銷的局面，促進(jìn)工程宣傳和后期銷售。分流“天下客〞的客戶資源。認(rèn)籌政策：認(rèn)籌目標(biāo)150個(gè)-240個(gè)，當(dāng)天150個(gè)，開盤前240個(gè)。認(rèn)籌優(yōu)惠：客戶交納2萬元，即可成為白金會(huì)員，在選房時(shí)可選首批推出商鋪一套，并可享受1萬元/套的優(yōu)惠，假設(shè)商鋪未選鋪成功，可選首批推出公寓一套，并可享受5000元/套的優(yōu)惠?？蛻艚患{5萬元，即可成為鉆石會(huì)員，在選房時(shí)可選首批推出商鋪一套，并可享受1.5萬元/套的優(yōu)惠；假設(shè)商鋪未選鋪成功，可選首批推出公寓一套，并可享受7500元/套的優(yōu)惠。認(rèn)籌優(yōu)惠活動(dòng)原那么：1人1號(hào)1鋪，防止過度投機(jī)，易于操作；商鋪、公寓不能同時(shí)享有優(yōu)惠，不能同時(shí)作為選鋪順序號(hào)，只能選其一；認(rèn)籌前需公布推出房源數(shù)量、價(jià)格、面積，房源包括好、中、差。時(shí)間：2021年5月1日〔星期五暫定〕行豐操作認(rèn)籌模式--籌碼銷售模式--排隊(duì)認(rèn)領(lǐng)排隊(duì)認(rèn)籌辦理認(rèn)籌流程選鋪解籌無棣@新天地步行街認(rèn)籌解籌活動(dòng)圖排隊(duì)認(rèn)籌排隊(duì)認(rèn)籌選鋪解籌選鋪解籌青州@中都財(cái)富廣場(chǎng)認(rèn)籌解籌活動(dòng)圖青州@中都財(cái)富廣場(chǎng)認(rèn)籌解籌活動(dòng)圖我司建議采用原因：有利于儲(chǔ)藏大量客戶資源，營(yíng)造工程大量人氣和火爆氣氛，為開盤熱銷奠定根底；可準(zhǔn)確了解客戶的購置意向和價(jià)格承受能力，并可及時(shí)調(diào)整；將銷售時(shí)間集中在一個(gè)時(shí)段，有利于營(yíng)造現(xiàn)場(chǎng)熱銷氣氛，加快現(xiàn)場(chǎng)成交速度；排隊(duì)申請(qǐng)籌碼較易操作，對(duì)縣級(jí)城市客戶群簡(jiǎn)單易懂；攻略2.2建立泰華客戶資源庫，進(jìn)行客戶資源整合，形成泰華品牌工程資源共享；增加安丘工程客戶資源；增進(jìn)泰華客戶交流，提升泰華客戶尊貴感；塑造泰華品牌，走時(shí)尚、新潮、現(xiàn)代多元化的生活方式。組建泰華會(huì)——?泰華家族@一卡通?申請(qǐng)條件：泰華已置業(yè)客戶，即已購置泰華住宅、公寓、商業(yè)等其中任意一種物業(yè)的業(yè)主，憑房產(chǎn)證即可申請(qǐng)辦理；當(dāng)日在泰華商場(chǎng)消費(fèi)1萬元以上〔含1萬元〕的客戶〔當(dāng)日小票可以累加〕，即可申請(qǐng)辦理；泰華準(zhǔn)業(yè)主客戶，即尚未簽訂?商品房買賣合同?、尚未交房入駐的準(zhǔn)業(yè)主客戶、意向客戶可按照各樓盤的相關(guān)活動(dòng)進(jìn)行申請(qǐng)辦理；申請(qǐng)人攜帶本人身份證或有效證件進(jìn)行辦理。2、條件1、目的攻略3.1限制條件：購房、購物、領(lǐng)禮、活動(dòng)前請(qǐng)出示本卡；購房需本人或直系親屬持卡，方可享有優(yōu)惠，其他人員不享有購房?jī)?yōu)惠；購物不限制持卡人，即本人或他人均可參與折扣、積分、送禮活動(dòng)。主題活動(dòng)，需持卡本人或持卡本人攜帶家屬、朋友共同參與，具體實(shí)施方法，視當(dāng)時(shí)情況而定；使用期:每3年一換。組建泰華會(huì)——?泰華家族@一卡通?3、權(quán)利攻略3.2購房有優(yōu)惠：購置泰華住宅和公寓，可抵每套1000元優(yōu)惠；購置泰華商業(yè)，可抵每套2000元優(yōu)惠；購物有折扣：購置泰華百貨商品，可享有正價(jià)9.8折優(yōu)惠和商家自行折扣，并可享有積分；購置泰華商場(chǎng)內(nèi)超市商品，可享有積分；購置泰華商場(chǎng)加盟商家商品，可享有正價(jià)9.8折優(yōu)惠和商家自行折扣。〔加盟商家涵蓋餐飲、休閑、娛樂、健身、美容美發(fā)、服飾等〕，并可享有積分；積分可抵現(xiàn)：積分年底返現(xiàn)〔具體比例，視當(dāng)時(shí)情況定〕；積分可累加〔積分不返現(xiàn)，自動(dòng)累加〕。酒店獨(dú)享優(yōu)惠：下榻泰華酒店，可享有會(huì)員價(jià)和會(huì)員效勞。節(jié)日派送：泰華商場(chǎng)不定期節(jié)日派送禮，免費(fèi)領(lǐng)取。資訊派送：泰華期刊不定期派送，享受最新時(shí)尚資訊。主題活動(dòng)參與：泰華不定期舉行主題活動(dòng)，如旅游、聚餐、酒會(huì)、論壇、沙龍等等，會(huì)員可優(yōu)先參與。一個(gè)公司如果將其客戶流失率降低5％，利潤(rùn)就能增加25％至85％。在泰華會(huì)上的高投入也為這些客戶會(huì)的先行者帶來了巨大的產(chǎn)出。組建“泰華會(huì)〞——?泰華家族@一卡通?本工程意向客戶可繳納誠(chéng)意金申請(qǐng)參加“泰華會(huì)〞，并成功選鋪、簽訂認(rèn)購協(xié)議，即可獲取會(huì)員資格，可享受到?泰華家族@一卡通?會(huì)員權(quán)益。3、獲得權(quán)益客戶回訪資料寄送客戶活動(dòng)獎(jiǎng)勵(lì)政策定期短信、電話回訪節(jié)日派送禮物、時(shí)尚雜志以及項(xiàng)目最新資料派送定期舉辦客戶活動(dòng)購房有優(yōu)惠：購置泰華住宅和公寓，可抵每套1000元優(yōu)惠；購置泰華商業(yè)，可抵每套2000元優(yōu)惠購物有折扣；積分可抵現(xiàn)、酒店獨(dú)享等2、獲得時(shí)間1、獲得方式有親友——主動(dòng)推薦鏈?zhǔn)戒N售有需求——再次購置交叉銷售有體驗(yàn)——互動(dòng)交流改進(jìn)產(chǎn)品有競(jìng)爭(zhēng)——拒絕認(rèn)同抵抗競(jìng)爭(zhēng)者有問題——能夠容忍容忍強(qiáng)度升級(jí)銷售泰華會(huì)的價(jià)值攻略3.3泰華曼哈頓工程操作法解籌當(dāng)天,認(rèn)籌時(shí)不進(jìn)行辦理返租銷售通過后期統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一招商、統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)、統(tǒng)一管理、統(tǒng)一推廣“五統(tǒng)一〞，確?！坝览m(xù)持久經(jīng)營(yíng)〞，樹立工程泰華品牌形象，增強(qiáng)投資客戶的信心。返租年限：5年，5年時(shí)間較易于整體市場(chǎng)運(yùn)營(yíng)，待5年運(yùn)營(yíng)成熟后再交付業(yè)主經(jīng)營(yíng)，較易接管經(jīng)營(yíng)；返租比例：每年返還總房款7%，略低于常規(guī)商業(yè)回報(bào)率8%，但作為前期培養(yǎng)市場(chǎng)，較易接收；返租形式：一年返還一次，連續(xù)返還5年。返租區(qū)域：以商場(chǎng)內(nèi)街為主，此局部需進(jìn)行整體規(guī)劃和整體招商，方可帶旺，因此采用全返租對(duì)后期較易控制。此外我司建議可考慮二層步行街商鋪返租，此區(qū)域較孤立，也需進(jìn)行整合招商、規(guī)劃。告知時(shí)間：在認(rèn)籌前告知客戶。返租價(jià)格：樓層區(qū)域原均價(jià)（建面元/㎡）上調(diào)10%，返租均價(jià)（建面元/㎡）修正均價(jià)（建面元/㎡）一層商場(chǎng)內(nèi)鋪850093509350二層商場(chǎng)內(nèi)鋪470051705200步行街400044004400攻略4與政府聯(lián)合舉辦“百余商家安丘考察行暨泰華曼哈頓推介說明會(huì)〞暨?泰華家族一卡通?啟動(dòng)儀式目的：建立知名度，一方面突顯本工程“泰華品牌〞強(qiáng)大的商家資源實(shí)力，增強(qiáng)市場(chǎng)關(guān)注度和客戶投資信心；另一方面塑造安丘招商引資寬松環(huán)境，與當(dāng)?shù)卣?，單位加深溝通與了解，取得日后活動(dòng)的支持。邀請(qǐng)嘉賓：安丘市領(lǐng)導(dǎo);規(guī)劃局、建設(shè)局領(lǐng)導(dǎo)、招商局等。媒體、商家、客戶。攻略5.備注：泰華濰坊固有客戶，尤其對(duì)再次投資較有意向的客戶，需提前溝通好，提前辦理?泰華家族一卡通?,預(yù)計(jì)至少30個(gè)左右。高調(diào)入市期商業(yè)盛大開盤，推出精選大量房源，迅速樹立工程價(jià)格標(biāo)桿及形象標(biāo)桿。同時(shí)控制總價(jià)，盡可能消化意向客戶，提高開發(fā)商實(shí)際資金回收。準(zhǔn)備推出二批房源。開盤擠壓式銷售，進(jìn)行銷控，制造稀缺感目的：1.前期積蓄的客戶關(guān)注直接轉(zhuǎn)化為購置力；2.媒體配合強(qiáng)勢(shì)宣傳，進(jìn)一步營(yíng)造工程氣勢(shì)；3.大型解籌活動(dòng)，吸引市場(chǎng)關(guān)注，造高調(diào)之勢(shì)；地址：售樓處。邀請(qǐng)人員：認(rèn)籌及意向客戶，泰華家族會(huì)員，媒體記者攻略1.完備的開盤方案開盤優(yōu)惠活動(dòng)攻略2.付款優(yōu)惠：開盤當(dāng)日一次性付款可享受9.8折優(yōu)惠〔優(yōu)惠正式公布〕開盤當(dāng)日按揭付款可享受9.9折優(yōu)惠。權(quán)限優(yōu)惠：原那么：沒必要給的盡量不給，能少給的盡量少給，且要增加索要程序，增加難度，使客戶覺得來之不易，更增加工程正規(guī)性。開發(fā)商、投資商領(lǐng)導(dǎo)享有1%折扣，其他人員無折扣，優(yōu)惠的金額仍然算為行豐銷售額；銷售部經(jīng)理享有0.5%折扣，但需征求開發(fā)商負(fù)責(zé)人、行豐總經(jīng)理同意，優(yōu)惠的金額仍然算為行豐銷售額；優(yōu)惠的金額，必須通過開發(fā)商負(fù)責(zé)人和銷售部經(jīng)理簽名同意，方可生效。目的與擠壓式賣場(chǎng)、誠(chéng)意金優(yōu)惠、?泰華家族@一卡通?安丘泰華曼哈頓客戶正式辦理活動(dòng)相輔相成，盡快促成銷售。核心通過多重優(yōu)惠及獨(dú)特的“逼定〞方式，可在開盤當(dāng)日到達(dá)極高的解籌率，在既定價(jià)格下實(shí)現(xiàn)快速銷售。財(cái)富論壇〔商業(yè)地產(chǎn)頂峰論壇〕

暨知名商家加盟泰華曼哈頓-永續(xù)經(jīng)營(yíng)工程新聞發(fā)布會(huì)攻略3.目的：兩個(gè)內(nèi)容融為一體，起到相輔相成作用，論壇點(diǎn)明工程具備硬件；商家考察匯報(bào)，加盟本工程，添設(shè)工程軟件，增強(qiáng)客戶信心，為二批推出房源奠定根底，也提高本工程在安丘的地位，得到政府更大支持。。邀請(qǐng)嘉賓：山東乃至中國(guó)知名的商業(yè)地產(chǎn)專家、濰坊政府、安丘市領(lǐng)導(dǎo)，規(guī)劃局領(lǐng)導(dǎo)、商業(yè)管理公司、泰華集團(tuán)領(lǐng)導(dǎo)、知名商家等共同發(fā)言討論。攻略4.濰坊秋季房交會(huì)高調(diào)展示工程目的：進(jìn)行概念展示與價(jià)格測(cè)試，并提前開始蓄客，培養(yǎng)會(huì)員。

拉升期承接前階段的良好銷售勢(shì)頭，推出公寓二批房源，結(jié)合現(xiàn)場(chǎng)環(huán)境的不斷完善及工程良好的市場(chǎng)口碑，將價(jià)格進(jìn)行拉升。攻略1.會(huì)員老帶新優(yōu)惠強(qiáng)化老客戶介紹新業(yè)主入伙——老客戶、新客戶各享有1000元優(yōu)惠，老客戶為現(xiàn)金支付，新客戶可抵房款或者每介紹一家新業(yè)主入伙可免半年物管費(fèi)，具體措施根據(jù)時(shí)間點(diǎn)具體實(shí)施。目的：發(fā)揮圈層營(yíng)銷的力量，刺激老客戶拉人入伙的積極性，形成全民營(yíng)銷態(tài)勢(shì)。建設(shè)樣板房——公寓

樣板間的包裝是體驗(yàn)營(yíng)銷的重中之重攻略2.1結(jié)合銷售策略結(jié)合看樓路線的設(shè)計(jì)考慮景觀展示的代表性主力戶型，做盡展示；難點(diǎn)戶型，掩飾缺陷方便看樓路線，考慮路線的循環(huán)性景觀較好的位置建設(shè)樣板房——公寓

燈光、通道臨時(shí)包裝、地毯的裝飾效果表達(dá)工程檔次看樓通道中不斷地用醒目而別致的標(biāo)識(shí)牌進(jìn)行引導(dǎo)，增加現(xiàn)場(chǎng)感；配合圖片展示，使看樓通道對(duì)客戶形成視覺上的沖擊，營(yíng)造氣氛。攻略2.2目的：進(jìn)行體驗(yàn)式營(yíng)銷，帶動(dòng)客戶場(chǎng)景生活體驗(yàn)展示工程品質(zhì)，塑造工程形象展示開發(fā)商實(shí)力攻略2.3建立后期精裝房戰(zhàn)略營(yíng)銷---國(guó)際居家潮流讓客戶認(rèn)識(shí)精裝房建立精裝房的價(jià)值系統(tǒng)和價(jià)格系統(tǒng)啟動(dòng)個(gè)性化裝修活動(dòng)免費(fèi)設(shè)計(jì)與裝修材料公示節(jié)約時(shí)間本錢節(jié)省精力投入減少經(jīng)濟(jì)投入方便裝修物料的采購便于裝修方案的選擇便于置業(yè)者入住精裝修房的優(yōu)勢(shì)：攻略2.4高層戶型易出現(xiàn)結(jié)構(gòu)柱或梁,建議通過合