我國三大地區(qū)房地產(chǎn)價格變動特征比較

我國三大地區(qū)房地產(chǎn)價格變動特征比較

2011年以來，中央政府嚴(yán)格的房地產(chǎn)監(jiān)管政策取得了成果，國內(nèi)房地產(chǎn)價格持續(xù)下降。但與房價的上漲幅度存在區(qū)域差異一樣，房價下調(diào)也具有顯著的地區(qū)差別，東部地區(qū)（以北京、上海、廣州為代表）房價在2003年以來無論是上漲速度還是價格水平都遠(yuǎn)高于中西部地區(qū)，當(dāng)近期房價出現(xiàn)下跌時，東部地區(qū)房價的降幅同樣大于中西部地區(qū)。這一現(xiàn)象是否能夠說明東部地區(qū)房價中泡沫成分嚴(yán)重，而中西部地區(qū)則更多地依托于實體經(jīng)濟(jì)的發(fā)展？如果這一推斷成立的話，那么政府對房地產(chǎn)價格的調(diào)控則必須考慮區(qū)域的差異性。一、房地產(chǎn)價格的決定（一）房地產(chǎn)價格的關(guān)鍵作用在需求方面，房地產(chǎn)需求可以劃分為自住需求、投資需求、投機需求、外資需求四個方面。首先，基于房地產(chǎn)的消費品性質(zhì)考慮，經(jīng)濟(jì)基本面在房地產(chǎn)價格的決定過程中具有關(guān)鍵作用，主要因素應(yīng)當(dāng)包括三個方面，一是房地產(chǎn)價格，二是城鎮(zhèn)人口的增長，三是收入的增加。其次，作為投資品，房地產(chǎn)價格明顯受到公眾預(yù)期的影響，投資和投機行為的產(chǎn)生離不開投資者對資產(chǎn)未來價格的正向預(yù)期，這構(gòu)成了房地產(chǎn)價格中的非基本部分（由其投資品屬性決定）。第三，在開放條件下研究房地產(chǎn)價格的波動，必須要考慮匯率以及外資進(jìn)入等情況，當(dāng)國內(nèi)利率較高并且經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r良好，存在大量投資機會的時候，就可能吸引以套利為目的的外資進(jìn)入，而一國通貨膨脹率則削弱了外資進(jìn)入的動機。（二）利率提高供給供給的供給效率央行貨幣政策主要有利率和貨幣供應(yīng)量控制兩個方面，這兩大政策對房地產(chǎn)市場的需求和供給都存在影響。在需求方面，利率的上升一般會抑制需求，貨幣供給量的作用則主要通過通貨膨脹率對需求產(chǎn)生間接影響，通貨膨脹率的上升一方面減少了居民的實際收入，另一方面增加了居民對資產(chǎn)的保值需求，進(jìn)而增加房地產(chǎn)投資和投機需求。在供給方面，利率控制對房地產(chǎn)價格的抑制作用一方面體現(xiàn)在繃緊房地產(chǎn)企業(yè)的資金鏈，進(jìn)而迫使其降低價格以維持正常的現(xiàn)金流，從而在短期內(nèi)增加供給；另一方面在當(dāng)局認(rèn)為房地產(chǎn)投資已經(jīng)出現(xiàn)過熱傾向的時候，通過利率的提升來引導(dǎo)資金配置的流向，抑制投資過熱，防止泡沫破裂帶來的巨大行業(yè)風(fēng)險甚至整體經(jīng)濟(jì)風(fēng)險，顯然，利率的提升對房地產(chǎn)供給的作用在長期來看仍然是抑制性的。二、住房均價分析首先對全國總體及東、中、西三大區(qū)域各省、市的房地產(chǎn)價格均值進(jìn)行比較分析，見表1。表1描述了1999～2009年間全國總體以及東、中、西三大區(qū)域的房地產(chǎn)市場價格變化情況。先看全國總體的變動情況，從2003年開始，全國房價的漲幅開始加大，尤其是從2005年開始，全國房價以年均超過300元的漲幅上升（以1999年不變價格），2008年房價均值基本與2007年持平，2009年單價上漲近600元，漲幅達(dá)到20%左右。再看東部地區(qū)的情況，東部地區(qū)住房均價從2000年開始就保持增長趨勢，增幅從2005年開始加大，連續(xù)3年保持年均700元左右的增幅，經(jīng)過2008年的小幅回調(diào)之后，2009年又恢復(fù)增長勢頭，比2008年增長了近1100元，增速高達(dá)22.28%。中部地區(qū)和西部地區(qū)房價增長最快的是金融危機后的2009年，增長了約18個百分點。區(qū)域之間房地產(chǎn)價格變動存在很大的差異。三、東、中、西三個區(qū)域房地產(chǎn)價格的影響因素和變化特征（一）資本市場的投資品屬性視角從經(jīng)濟(jì)基本面的三項因素來看，東部地區(qū)人均收入的提高和城市化進(jìn)程的推進(jìn)必然會造成房價的上漲，但在過去幾年中，東部地區(qū)房地產(chǎn)價格的上漲速度遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出了房地產(chǎn)開發(fā)成本的上升，這說明房地產(chǎn)開發(fā)成本對東部地區(qū)房地產(chǎn)價格的影響并不顯著。事實上，東部地區(qū)房地產(chǎn)市場與其他實體經(jīng)濟(jì)中各行業(yè)存在很大的不同之處，房地產(chǎn)市場具有很強的資本市場投機屬性。以2003年作為分界點來考察，可以發(fā)現(xiàn)，2003年之前東部地區(qū)房地產(chǎn)市場價格在很大程度上是以區(qū)域經(jīng)濟(jì)增長作為支撐的，2003年之前東部房地產(chǎn)價格并未脫離實體經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，其價格尚處于合理區(qū)間之內(nèi)，泡沫成分不大。然而，2003年之后情況發(fā)生了巨大變化，城鎮(zhèn)居民收入和房地產(chǎn)開發(fā)成本這兩大基本的影響因素對東部地區(qū)房價不再重要，房價的上漲不再基于經(jīng)濟(jì)基本面的發(fā)展以及城鎮(zhèn)居民真實住房需求的增長，貨幣因素發(fā)揮了重要作用，外資的參與也明顯地推高了房價，這意味著如果分區(qū)域、分階段地考察，東部地區(qū)2003年以后房價的上漲在某種程度上實際上表現(xiàn)為一種“貨幣現(xiàn)象”。房地產(chǎn)的普通商品屬性被嚴(yán)重削弱，其投資品屬性得到了極大的彰顯，這必然引起房價中泡沫的產(chǎn)生與放大。聯(lián)系到中國區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展的實踐，東部地區(qū)由于率先發(fā)展形成了巨大的先發(fā)優(yōu)勢，各種生產(chǎn)要素源源不斷地從中西部地區(qū)向東部地區(qū)集中。因此在流動性非常充裕的東部地區(qū)，尤其是東部地區(qū)的城市部門，房地產(chǎn)價格的變動表現(xiàn)為貨幣現(xiàn)象是容易理解的。（二）區(qū)域市場的競爭會進(jìn)一步加中部地區(qū)的經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展與東部地區(qū)存在一定差異，這一差異也明顯地體現(xiàn)在房地產(chǎn)市場的發(fā)展及其影響因素上。2003年之前，城鎮(zhèn)收入和房地產(chǎn)開發(fā)成本對中部地區(qū)房價都產(chǎn)生了顯著影響，經(jīng)濟(jì)基本面對房價的支撐作用明顯，房價上漲受到需求拉動和成本推進(jìn)的雙重影響。外資因素方面，中部地區(qū)的外資盡管總量不大，但相應(yīng)地投資機會也較少，行業(yè)發(fā)展?fàn)顩r參差不齊，加之中部地區(qū)市場化程度較低，房地產(chǎn)行業(yè)即使在2003年之前也屬于該區(qū)域的高利潤產(chǎn)業(yè)，這必然吸引中部地區(qū)有限的外資較為集中地流向房地產(chǎn)，從而在區(qū)域房地產(chǎn)行業(yè)資本中的占比較高，因此在價格決定上起到的作用可能更大。2003年之后，中部地區(qū)房地產(chǎn)價格也出現(xiàn)了大幅上漲，逐漸脫離經(jīng)濟(jì)基本面，成本因素變得不再重要。與東部地區(qū)相同階段房價上漲的因素進(jìn)行比較可以發(fā)現(xiàn)，2003年之后，東部地區(qū)房價已經(jīng)完全脫離了經(jīng)濟(jì)基本面的支撐，而貨幣因素發(fā)揮著最大的影響效果，但中部地區(qū)房價雖然與成本無關(guān)，意味著泡沫已經(jīng)出現(xiàn)，但畢竟城鎮(zhèn)居民收入的影響仍然存在，房價的上漲中來源于真實需求推動的作用依然明顯。所以，可以認(rèn)為，2003年之后中部地區(qū)房價中泡沫成分遠(yuǎn)沒有東部地區(qū)那么大，而且貨幣因素對中部地區(qū)的房價上升的作用不甚明顯。（三）貨幣因素的影響西部地區(qū)的發(fā)展水平，開放程度、貨幣化率等與房地產(chǎn)市場相關(guān)的重要指標(biāo)長期以來嚴(yán)重滯后于東部地區(qū)，從而在對房價的影響程度及機制上都有可能與東、中部地區(qū)不同，總體來看，西部地區(qū)除省會城市之外，房地產(chǎn)價格水平并不是很高。貨幣因素方面，西部地區(qū)的資金總量顯然遠(yuǎn)少于東部地區(qū)，因此貨幣數(shù)量對房價的影響在西部地區(qū)應(yīng)當(dāng)并不顯著。外資參與上，西部地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展嚴(yán)重滯后于東部地區(qū)，經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平制約了投資環(huán)境的優(yōu)化，加之西部在一定程度上承接了東部的產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移，產(chǎn)業(yè)發(fā)展的整體競爭力不強，因而對外資難以形成較強的吸引力，這導(dǎo)致了西部地區(qū)房地產(chǎn)市場基本上在一個相對封閉的環(huán)境內(nèi)運行，外資對房價的影響作用不大。總之，貨幣以及外資等容易引發(fā)資產(chǎn)泡沫的各種因素對西部地區(qū)房價的影響有限，雖然2003年之后西部地區(qū)房價與成本的聯(lián)系也不再顯得緊密，房地產(chǎn)價格仍然出現(xiàn)了較小程度的“虛增”現(xiàn)象，但房價的變動從整體上尚未脫離經(jīng)濟(jì)基本面的發(fā)展。四、房地產(chǎn)價格監(jiān)督管理政策和建議（一）以推動區(qū)域投資市場為導(dǎo)向，增加供給渠道，關(guān)注公眾預(yù)期房地產(chǎn)的不可移動屬性以及中國地區(qū)之間經(jīng)濟(jì)環(huán)境的差異，決定了房地產(chǎn)市場的發(fā)展及其價格的變動必然具有區(qū)域差別特征，這對政策制定者的政策技巧和精準(zhǔn)程度都提出了更高要求，無論是貨幣政策還是行政手段都要充分重視這一點，要避免“一刀切”的調(diào)控政策。東部地區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)成本和其價格之間不具有顯著相關(guān)性，因此東部地區(qū)房地產(chǎn)資本屬性更加明顯，其價格中可能具有更高的投機成分，因此對該區(qū)域的調(diào)控政策應(yīng)當(dāng)更加傾向于對投機需求的打壓；同時，外資通過供給渠道對東部地區(qū)房地產(chǎn)價格的抬升作用較為明顯，政策的制定對此應(yīng)當(dāng)給予關(guān)注。中部地區(qū)外資進(jìn)入房地產(chǎn)市場的供給方可能加劇了土地市場的競爭，從而推高了地價和房價，對于這一點，中部地區(qū)在調(diào)控時要通過適當(dāng)制度安排將外資的作用引導(dǎo)到增加供給而非參與土地出讓競爭上來。同時，公眾預(yù)期對房價的推升作用也不容忽視，政府應(yīng)當(dāng)注重對公眾預(yù)期的引導(dǎo)。相對而言，西部地區(qū)房地產(chǎn)市場與其真實價值以及經(jīng)濟(jì)基本面的發(fā)展最為貼合，房地產(chǎn)消費品屬性比較突出，而且考慮到西部地區(qū)城市化進(jìn)程尚有很大的推進(jìn)空間，隨著西部地區(qū)城市化進(jìn)程對房地產(chǎn)市場的推動作用逐漸釋放，可以預(yù)見西部地區(qū)的房地產(chǎn)價格可能尚有較大的上升余地，對西部地區(qū)房地產(chǎn)市場的調(diào)控因而應(yīng)當(dāng)更加著眼長遠(yuǎn)，政策重點不在于打壓目前的房價，而在于引導(dǎo)未來房地產(chǎn)市場健康有序發(fā)展。（二）金融的區(qū)域性以及金融的風(fēng)壓從生產(chǎn)要素角度看，資本和土地是房地產(chǎn)供給的兩大基本要素，對房地產(chǎn)市場的調(diào)控顯然要涉及對這兩大生產(chǎn)要素的重新配置，對資本要素的調(diào)整必然基于金融市場來進(jìn)行，常規(guī)的手段往往是通過利率的調(diào)整和貨幣量的管控來完成，雖然在全國范圍內(nèi)存在著一些區(qū)域性質(zhì)的金融市場，但這里所謂的區(qū)域性僅指地域的劃分而言，實際上隨著信息技術(shù)的發(fā)展，資本的配置已經(jīng)實現(xiàn)了很高的流動性，若僅依靠常規(guī)的金融市場管理手段，要在不同的地區(qū)實施差異化的金融調(diào)控必然受到資本高流動性的挑戰(zhàn)，甚至是不可能實現(xiàn)的。因此，要解決房地產(chǎn)市場區(qū)域差異化的調(diào)控應(yīng)將政策的重點放在非金融政策上。（三）政策的模糊性正如本文對房地產(chǎn)需求的區(qū)分，正常的自住性需求是需要保護(hù)的，而且居民為了資產(chǎn)保值增值的投資性需求實際上也需要保護(hù)，但對投機性需求則顯然要進(jìn)行抑制。但政策制定的難點之一就在于很難對三類需求進(jìn)行有效區(qū)分，并通過差異化的政策來應(yīng)對，這使得政府制定政策時通常處于兩難境地。不對高房價進(jìn)行抑制則難免因失控的房價而打擊真實需求，但對房價的調(diào)控政策則很容易因為瞄準(zhǔn)機制的偏差而“誤傷”了真實需求。比如，在提高二套房貸款成本的同時減少首套房利率的優(yōu)惠就是在打擊投